Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis

Grundstücksmarktbericht 2021 für die Städte und Gemeinden , Bönen, Fröndenberg/, , , , und

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna

Grundstücksmarktbericht 2021 Berichtszeitraum 01.01.2020 – 31.12.2020

Übersicht über den Grundstücksmarkt im Jahre 2020 im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna)

Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna

Geschäftsstelle Zechenstraße 51 59425 Unna Telefon: 02303 27-1068 Fax: 02303 27-3196 E-Mail: [email protected] Internet: www.gars.nrw/kreis-unna

Druck Druckerei der Kreisverwaltung Unna

Gebühr Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bei einer Bereitstel- lung des Dokuments oder eines gedruckten Exemplars durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschus- ses beträgt die Gebühr 46,00 EUR je Exemplar (Nr. 5.3 des Kostentarifs der Kostenordnung für das amtli- che Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen).

Bildnachweis Bergkamen I Marina Rünthe, Holzwickede I Haus Opherdicke, Kamen I Kamener Kreuz, Selm I Schloss Cappenberg Selm, Kreishaus Fotos: Hans Blossey Fröndenberg/Ruhr I Bismarckturm in Strickherdicke Foto: Gerd Nolte Werne I Marktplatz mit Brunnen Foto: Barbara Jansen Schwerte I St. Viktor Foto: Kreis Unna Bönen I Zechenturm bei Tag Foto: Birgit Heinekamp – Kreis Unna

Lizenz Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland - Zero - Version 2.0" (dl-de/zero-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/zero-2-0 einsehen.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 5

Inhaltsverzeichnis

1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 7 2 Zielsetzung des Grundstückmarktberichts 9 3 Umsätze 10 3.1 Gesamtumsatz 10 3.2 Unbebaute Grundstücke 11 3.3 Bebaute Grundstücke 11 3.4 Wohnungseigentum 12 3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 12 3.6 Sonstige 12 4 Unbebaute Grundstücke 13 4.1 Individueller Wohnungsbau 13 4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 16 4.3 Gewerbliche Bauflächen 16 4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 17 4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 20 4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 21 4.7 Bodenrichtwerte 22 4.7.1 Definition 22 4.7.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORISplus.NRW 23 4.7.3 Gebietstypische Bodenrichtwerte 24 4.7.4 Umrechnungskoeffizienten 25 4.7.5 Indexreihen 26 5 Bebaute Grundstücke 27 5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 27 5.1.1 Durchschnittspreise 27 5.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren 30 5.1.3 Indexreihen 31 5.1.4 Sachwertfaktoren 32 5.1.5 Liegenschaftszinssätze 41 5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude 41 5.2.1 Liegenschaftszinssätze 42 5.2.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten 42 5.2.3 Indexreihen 42 5.2.4 Durchschnittspreise 43 5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude 43 5.3.1 Liegenschaftszinssätze 43 5.3.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten 43 5.3.3 Indexreihen 43 5.3.4 Durchschnittspreise 43 5.4 Sonstige bebaute Grundstücke 43 6 Wohnungs- und Teileigentum 44 6.1 Wohnungseigentum 44 6.1.1 Durchschnittspreise 44 6.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren 46 6.1.3 Indexreihen 47 6.1.4 Liegenschaftszinssätze 48 6.1.5 Rohertragsfaktoren 48 6 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

6.2 Teileigentum 48 7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 49 7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 49 7.2 Erbbaurechte und Wohnungserbbaurechte 49 7.3 Erbbaurechtsgrundstücke 50 8 Modellbeschreibungen 51 8.1 Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren 51 8.2 Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze 52 8.3 Bewirtschaftungskosten 53 9 Mieten und Pachten 54 10 Kontakte und Adressen 55 11 Anlagen 58

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 7

1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist als Einrichtung des Landes ein neutrales, von der Stadt- oder Kreisverwaltung als Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung nach Anhörung der zuständigen Gebietskör- perschaft bestellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingeni- eur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Die Sachverständigen sind ehrenamtlich tätig.

Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Immo- bilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Verordnung über die amtliche Grundstücks- wertermittlung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich. Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt oder der Kreis eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutach- terausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht.

Die zentrale Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Somit gehören zu ihren wesentlichen Aufgaben:  die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung  die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten  die Ermittlung und Veröffentlichung von Boden- und Immobilienrichtwerten  die Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichts  die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien

Ihre Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt beziehen die Gutachterausschüsse insbesonde- re aus den Grundstückskaufverträgen, die ihnen gemäß § 195 (1) BauGB von den Notaren in Kopie vorgelegt werden. Diese Kaufverträge werden unter Wahrung des Datenschutzes anonymisiert und nach bewertungstechnischen und mathematisch-statistischen Methoden ausgewertet. Sie bilden die Datengrundlage für die Wahrnehmung der oben genannten Aufgaben.

Neben den örtlichen Gutachterausschüssen besteht in Nordrhein-Westfalen auch ein Oberer Gutach- terausschuss für Grundstückswerte. Der Obere Gutachterausschuss ist als Einrichtung des Landes unabhängig, ein an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder des Oberen Gut- achterausschusses werden vom Innenministerium für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Sie sollen Mit- glieder eines Gutachterausschusses sein. Die Tätigkeit im Oberen Gutachterausschuss ist ehrenamt- lich. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Köln.

Der Obere Gutachterausschuss hat insbesondere folgende Aufgaben:  Erarbeitung des Grundstücksmarktberichts NRW  Erstattung von Obergutachten auf Antrag  Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt BORIS.NRW  Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten  zur Sicherstellung der Einheitlichkeit soll der Obere Gutachterausschuss im Einvernehmen mit den Vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse verbindliche Standards für die Auswer- tung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung erarbeiten

Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachter- ausschusses vorliegt.

8 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna)

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 9

2 Zielsetzung des Grundstückmarktberichts

Der Bericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna). Er wird jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna heraus- gegeben.

Aufgabe des Grundstücksmarktberichts ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Marktbericht dient somit der allgemeinen Markttranspa- renz. Als Basis dient die Kaufpreissammlung, in der die Daten der ausgewerteten Kaufverträge aller Grundstücksverkäufe des Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses in anonymisierter Form geführt werden. Durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert ist und dass marktkonforme Daten ermittelt werden können.

Der Bericht wendet sich zum einen an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um ihnen für ihre Arbeit Hintergrundinformationen über den Grundstücksmarkt des Kreises Unna (ohne die Städte Lünen und Unna) zu geben. Die vom Gutachterausschuss erarbeiteten Ergebnisse wer- den so bekannt und nutzbar gemacht. Zum anderen wendet er sich an die freie Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Er wendet sich auch an interessierte Bürgerinnen und Bürger.

10 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

3 Umsätze

3.1 Gesamtumsatz

Im Jahre 2020 wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses 2.825 Kauffälle ausge- wertet. Dies ist gegenüber 2019 (2.666) ein Anstieg um 6 %. Der Umsatz ist von 586 Mio. EUR auf 693 Mio. EUR im Jahr 2020 gestiegen.

Geldumsatz 2020

Gesamtumsatz 693,3 Mio. EUR davon unbebaute Grundstücke………………………... 65,8 Mio. EUR bebaute Grundstücke…………………………… 469,3 Mio. EUR Wohnungseigentum…………………………….. 111,9 Mio. EUR Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke.. 46,0 Mio. EUR sonstige Grundstücke………………………….. 0,3 Mio. EUR

500

450

400

350

] € 300 250

200

150 Geldumsatz [Mio. [Mio. Geldumsatz 100

50

0 2016 2017 2018 2019 2020

unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 11

3.2 Unbebaute Grundstücke

Für die unbebauten Grundstücke ist bei leicht gesunkener Fallzahl der Geldumsatz gestiegen.

Geldumsatz 2020

Gesamtumsatz 65,8 Mio. EUR davon landwirtschaftliche Flächen…………………….. 8,8 Mio. EUR forstwirtschaftliche Flächen……………………. 0,1 Mio. EUR Bauerwartungs- und Rohbauland……………… 26,8 Mio. EUR Bauland für den individuellen Wohnungsbau… 21,4 Mio. EUR Bauland für Geschosswohnungsbau…………. 3,6 Mio. EUR Bauland für Gewerbe……………………………. 5,1 Mio. EUR

3.3 Bebaute Grundstücke

Für den Teilmarkt bebaute Grundstücke sind bei insgesamt steigender Anzahl größere Geldumsätze erzielt worden. In den einzelnen Segmenten dieses Teilmarktes variieren die Umsätze.

Geldumsatz 2020

Gesamtumsatz 469,3 Mio. EUR davon Ein- und Zweifamilienhäuser...………………… 282,3 Mio. EUR Mehrfamilienhäuser…………………………….. 85,4 Mio. EUR Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser….. 41,7 Mio. EUR Gewerbe - und Industrieobjekte……………….. 34,4 Mio. EUR s onstige Gebäude……………………….……… 25,5 Mio. EUR

300

250

]

€ 200

150

100

Geldumsatz [Mio. [Mio. Geldumsatz

50

0 2016 2017 2018 2019 2020

Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser

12 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

3.4 Wohnungseigentum

Für alle Teilmärkte ist bei insgesamt steigender Anzahl auch der Geldumsatz gestiegen.

Geldumsatz 2020

Gesamtumsatz 111,9 Mio. EUR davon Erstverkäufe aus Neubau…………………….... 21,8 Mio. EUR Weiterverkäufe…………………………………... 90,1 Mio. EUR Erstverkäufe aus Umwandlung…..……………. 0,0 Mio. EUR

3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke

Neu begründete Erbbaurechtsverträge beziehen sich auf Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau. Der Umsatz ist in diesem Segment sehr gering.

Geldumsatz 2020

Gesamtumsatz 46,0 Mio. EUR davon Erbbaugrundstücke……………………….…..... 3,9 Mio. EUR Erbbaurechte…………………………………….. 34,6 Mio. EUR Wohnungs- und Teileigentumserbbaurecht….. 7,5 Mio. EUR

3.6 Sonstige

Aufgrund der sehr speziellen Art dieser Grundstücke, z.B. Arrondierungsflächen, lässt sich keine qua- lifizierte Aussage treffen. Dementsprechend findet hier keine Aufteilung nach spezifischen Nutzungen statt. Insgesamt ist bei sinkender Anzahl auch der Geldumsatz gesunken.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 13

4 Unbebaute Grundstücke

4.1 Individueller Wohnungsbau

Unbebaute Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, den sogenannten individuellen Wohnungs- bau, sind voll erschlossene, baureife Grundstücke. Sie lassen sich im Rahmen der planungsrechtli- chen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebauen. In der folgenden Grafik werden die Größe eines durchschnittlichen Bauplatzes, die Höhe des durchschnitt- lich gezahlten Baulandpreises pro m² sowie die Gesamtkosten ins Verhältnis gestellt.

Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau

1000 250 900

/m²] 800 200

€

]

700 € kosten [ kosten - 600 150

500 400 100

300 [1.000 Gesamtkosten

Bauplatzgröße [m²] /[m²] Bauplatzgröße 200 50

100

0 0

Bauplatzgröße [m²] Kosten [€/m²] Ø Bpl-Kosten [1.000 €]

14 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Die nachfolgende Grafik zeigt die aus Kaufpreisen ermittelten Durchschnittspreise für den individuel- len Wohnungsbau der einzelnen Städte und Gemeinden und zum Vergleich die hieraus abgeleitete mittlere Preishöhe im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna).

Durchschnittspreise für Wohnbauflächen

400 €/m²

350 350 €/m²

300 €/m² 258 254 250 €/m² 240 235 222 221

200 €/m² 174 174

150 €/m²

100 €/m²

50 €/m²

0 €/m²

In der folgenden Grafik „Durchschnittsgröße Bauplatz“ wurden alle verkauften Bauplätze einer Ge- meinde gemittelt, unabhängig von weiterer Unterteilbarkeit und mit ihrer Durchschnittsgröße darge- stellt. Die Grafiken verdeutlichen die zeitliche Entwicklung in diesem Marktsegment.

Durchschnittsgröße Bauplatz

900 m²

800 m²

700 m²

600 m²

500 m²

400 m²

300 m²

2016 2017 2018 2019 2020

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 15

In der Grafik „Durchschnittspreise pro m² Bauland“ werden die gezahlten Kaufpreise gemittelt darge- stellt.

Durchschnittspreise pro m² Bauland

375 €/m²

350 €/m²

325 €/m² 300 €/m² 275 €/m²

250 €/m²

225 €/m²

200 €/m² 175 €/m² 150 €/m²

125 €/m²

100 €/m²

2016 2017 2018 2019 2020

Die Auswertung der Gesamtkosten für alle Bauplätze führt schließlich in der Mittelbildung zu einem durchschnittlichen Preis für einen Bauplatz. Auch hier wurden alle verkauften Bauplätze der einzelnen Städte und Gemeinden herangezogen.

Durchschnittskosten Bauplatz 240.000 €

220.000 €

200.000 €

180.000 €

160.000 €

140.000 €

120.000 €

100.000 €

80.000 €

60.000 €

40.000 €

2016 2017 2018 2019 2020 16 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke

Dies sind voll erschlossene baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterschei- dung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (teil- weise gewerbliche) Nutzung findet an dieser Stelle nicht statt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Geschosswohnungsbau liegen im Schnitt 10 % über denen für den individuellen Wohnungsbau.

Umsatzentwicklung

Umsatz in Jahr Anzahl Mio. EUR 2016 4 0,9 2017 8 2,7 2018 2 1,9 2019 1 0,2 2020 8 3,6

4.3 Gewerbliche Bauflächen

Hierunter fallen voll erschlossene, baureife Grundstücke für die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben eine ausschließlich gewerbliche Nutzung (Gewerbe und Industrie) bzw. eine überwiegend tertiäre Nutzung (Dienstleistungen) möglich ist.

Umsatzentwicklung Gewerbe und Industrie Umsatz in Jahr Anzahl Mio. EUR 2016 22 5,4 2017 31 11,9 2018 28 10,6 2019 16 9,3 2020 27 4,5

Umsatzentwicklung tertiäre Nutzung Umsatz in Jahr Anzahl Mio. EUR 2016 7 2,7 2017 0 0,0 2018 2 0,6 2019 0 0,0 2020 0 0,0

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 17

4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Bei dieser Grundstücksgruppe handelt es sich um landwirtschaftlich genutzte Flächen (Ackerland und Grünland) und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Es wird unterstellt, dass auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV).

Landwirtschaftlich genutzte Flächen Beim Verkauf im „privaten Grundstücksbereich“ ist die Anzahl der Kauffälle über 10 Jahre relativ ge- ring. Der Durchschnittspreis für landwirtschaftlich genutzte Flächen (hier: Acker- und Grünland) sinkt im Jahr 2020 von 6,09 €/m² auf 5,86 €/m².

Landwirtschaftliche Flächen (Acker- und Grünland)

75 7,00

6,00

/m² 5,00 € 50

Ø /] €

4,00

3,00 25 2,00

[Mio. Geldumsatz 1,00

Anzahl Kauffälle / Flächenumsatz [ha] Flächenumsatz/ Kauffälle Anzahl 0 0,00 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Anzahl der Kauffälle 18 24 24 26 19 23 22 21 19 16 Flächenumsatz [ha] 46,1 31,3 52,4 50,8 27,5 43,0 36,5 57,3 41,2 47,7 Geldumsatz [Mio.€] 1,51 0,94 2,38 2,49 1,20 1,97 1,92 3,47 2,69 3,33 Ø €/m² 3,42 3,02 4,55 4,70 4,40 4,68 4,91 5,43 6,09 5,86

In die oben angeführte Auswertung sind nur Kauffälle eingegangen, deren Fläche größer als 2.500 m² ist. Es handelt sich bei den aufgeführten Durchschnittspreisen um reine Mittelwerte, das heißt, dass Lage, Zuschnitt, Topographie, Bodengüte usw. hier nicht berücksichtigt wurden. Nach Untersuchungen des Gutachterausschusses sind Kauffälle, an denen die öffentliche Hand oder andere vergleichbare Institutionen beteiligt sind oder bei denen ungewöhnliche persönliche Verhält- nisse vorliegen (z.B. Reinvestitionen), nur bedingt auswertbar. Die in diesen Kauffällen vorkommen- den Besonderheiten sind nur schwer zu erfassen. Die Preisangaben haben eine große Schwan- kungsbreite. Auf eine Mittelbildung und Veröffentlichung wird deshalb verzichtet. Dies schließt in Ein- zelfällen weitergehende Untersuchungen nicht aus. Um eine bessere Übersicht über den Grundstücksmarkt im privaten landwirtschaftlichen Bereich zu bekommen, wurde eine Dreiteilung des Zuständigkeitsgebietes durchgeführt. Eine Aufteilung nach Städten und Gemeinden ist aufgrund des geringen Datenmaterials nicht möglich. So werden folgende Gebiete zusammengefasst: Selm und Werne im Norden, Bergkamen, Kamen und Bönen in der Mitte und Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede und Schwerte im Süden. Um eine möglichst gesicherte Aussage über die Preisgestaltung in diesen Gebieten zu ermöglichen, wurde aus den Jahrgängen 2018 bis 2020 das Mittel gebildet.

18 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen

Nordkreis: Selm, Werne 6,80 €/m² Mittelkreis: Bergkamen, Kamen, Bönen 6,50 €/m² Südkreis: Fröndenberg/Ruhr , Holzwickede, Schwerte 4,70 €/m²

6,70 6,70 6,80 7,00 6,50 6,30 6,10 5,90 6,00 5,50 5,60

4,70 4,70 5,00 4,50 4,50 4,40 4,40 4,30

4,10 4,10 /m²

€ 3,80 4,00 3,70 3,70 3,60 3,10 3,20 3,00

2,00

1,00

0,00 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Nordkreis Mittelkreis Südkreis

In der folgenden Grafik wurden alle geeigneten Preise aus den Jahrgängen 2018 bis 2020 in den drei Gebieten getrennt nach Ackerland und Grünland ausgewertet. Zu beachten ist, dass teilweise nur wenige geeignete Preise für die Teilmärkte vorliegen.

Ackerland und Grünland

7,80 8,00 7,10

6,00 5,20 5,10

4,70 4,80

/m² €

4,00

2,00

9 Kauffälle 9 6 Kauffälle6

11 Kauffälle11

5 Kauffälle5 Kauffälle18 7 Kauffälle 7 0,00 Nordkreis Mittelkreis Südkreis

Ø €/m² Ackerland Ø €/m² Grünland

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 19

Forstwirtschaftlich genutzte Flächen Im Kreisgebiet gibt es nur wenige Waldflächen (rund 12 % der Fläche des Kreises). Daher liegen auch nur sehr wenige geeignete Preise für derartige Grundstücke vor. Dieser Preis beinhaltet in der Regel den Aufwuchs. Es werden nur Flächen berücksichtigt, die größer als 2.500 m² sind. Im Jahr 2020 be- trug der Durchschnittswert 2,01 €/m². Eine Dreiteilung wie im landwirtschaftlichen Bereich findet auf- grund der geringen Datenmenge nicht statt.

80 6,00

70

] € 5,00 60

4,00 50

40 3,00

30 2,00 20 [ha] Flächenumsatz

1,00 keine Angabe möglich Angabe keine möglich Angabe keine 10

[Mio. GeldumsatzFälle/Anzahl/m²/

€ 0,00 0 Ø Ø 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ø €/m² 1,17 0,96 1,07 1,25 1,22 1,49 1,73 2,01 Anzahl der Kauffälle 5 4 4 6 5 4 4 4 Geldumsatz [Mio. €] 0,06 1,10 0,06 0,16 0,23 0,24 0,03 0,09

Flächenumsatz [ha] 5,46 76,00 5,14 5,12 24,60 17,43 1,95 4,58

Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen Wegen der geringen Anzahl von Verkäufen wird der Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen aus den letzten drei Jahren abgeleitet und beträgt zum 01.01.2021 1,90 €/m² inkl. Aufwuchs.

2,00 1,90

1,80 1,60 1,60 1,40 1,40 1,30 1,20 1,20 1,20 1,20 1,10

/m² 1,00

€ 0,80

0,60

0,40 0,20

0,00 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

BRW zum 01.01.

Hinweis: Seit dem 01.01.2018 wird der Bodenrichtwert aus einem Mittel der letzten drei Jahre abgeleitet. 20 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine ent- sprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Städte und Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen (§ 5 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).

Umsatzentwicklung Bauerwartungsland Umsatz in Jahr Anzahl Mio. EUR 2016 8 6,2 2017 11 14,1 2018 9 2,8 2019 19 13,1 2020 14 21,7

Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Umsatzentwicklung Rohbauland Umsatz in Jahr Anzahl Mio. EUR 2016 0 0,0 2017 1 0,1 2018 10 4,6 2019 2 0,8 2020 3 5,1

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 21

4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke

Bei den sonstigen unbebauten Grundstücken handelt es sich um sehr verschiedenartige Flächen. Hierunter fallen vor allem Freizeit- und Gartenflächen, Arrondierungsflächen und Flächen für den Bau von Immissionsschutzmaßnahmen. Eine gesonderte Auswertung in diesem Segment hat der Gutach- terausschuss im Bereich der Freizeit- und Gartenflächen durchgeführt.

Freizeit- und Gartenfläche Im Bereich Freizeit- und Gartenflächen werden Preise für Flächen untersucht, die gemäß Kaufvertrag als Freizeit- und / oder Gartenflächen genutzt werden. Hierzu gehören auch Flächen, die wegen ihrer Lage und Ausweisung diesem Bereich zufallen (z.B. Kleingartenflächen, Gartenlandarrondierungen). Es werden nur Flächen berücksichtigt, die größer als 100 m² sind. Flächen, die zur Straßenlandabtre- tung oder zur Bauplatzerweiterung dienen, fallen nicht in diese Rubrik. Im letzten Jahr wurden 20 Fälle dieser Art im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses aus- gewertet. Da die einzelnen Fallzahlen in der Regel für die einzelnen Städte und Gemeinden statistisch unzureichend sind, wurden sie zusammengefasst. Es ergab sich für den Auswertungszeitraum 2020 ein mittlerer Preis pro Quadratmeter in Höhe von 25,- €. Hierbei lag die Bandbreite zwischen 10,00 €/m² und 60,00 €/m². Bei dieser Preisspanne wird deutlich, dass sich auch weiterhin kein klassischer Durchschnittspreis für Freizeit- und / oder Gartenflächen ableiten lässt. Neben Angebot und Nachfrage spielen viele Fakto- ren eine Rolle, wie z.B. Nutzungsmöglichkeiten, Lage und infrastrukturelle Gegebenheiten. Dies schlägt sich entsprechend im Preis nieder. Der Durchschnittspreis der letzten 10 Jahre beträgt 22,- €/m².

Freizeit- und Gartenflächen

50 50

45 45

40 40

35 35

30 30

/m² 25 25 €

20 20

15 15

Kauffälleder Anzahl 10 10

5 5

0 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Ø-Preise pro m² Anzahl der Kauffälle

22 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

4.7 Bodenrichtwerte

4.7.1 Definition

Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbe- baut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flä- chenhafte Auswirkungen wie z.B. Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebiete, Boden- und Grundwasserverhältnisse sind im Bodenrichtwert berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte werden in Richtwertzonen ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Jedem Bodenrichtwert ist ein beschreibender Datensatz zuge- ordnet, der alle wertrelevanten Merkmale wie z.B. Entwicklungszustand, Art und Maß der Nutzung, Geschosszahl und Baulandtiefe enthält. Diese wertbeeinflussenden Merkmale definieren das Boden- richtwertgrundstück. Einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone können in ihren wertrelevan- ten Merkmalen von der Beschreibung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Ab- weichungen des einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in Bezug auf die wertbe- stimmenden Eigenschaften bewirken Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden gemäß § 196 Abs. 1 BauGB und § 37 Abs. 1 GrundWertVO NRW jähr- lich beschlossen, öffentlich bekannt gemacht und veröffentlicht (www.boris.nrw.de). Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden, z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Land- wirtschaftsbehörden, können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenricht- wertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden.

Bodenrichtwert für Bauland Bodenrichtwerte für baureifes Land sind, wenn nicht anders angegeben, abgabenfrei ermittelt. Sie enthalten danach Erschließungsbeiträge und naturschutzrechtliche Ausgleichsbeträge im Sinne von §§ 127 und 135a BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kom- munalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen (KAG NRW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssat- zungen.

Bodenrichtwert für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker- und Grünland) Der Bodenrichtwert bezieht sich im Allgemeinen auf gebietstypische landwirtschaftliche Nutzung in freier Feldlage, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und die in absehbarer Zeit weiterhin nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Es werden die ortsübliche Bodenbeschaffenheit und Bodenqualität unterstellt. Abweichungen der Eigenschaften in den wertbestimmenden Eigenschaften einzelner Grundstücke wie z.B. Ortsrandlage, Hofnähe, Zuschnitt usw. sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Land- wirtschaftliche Bodenrichtwertzonen können auch Grundstücke mit einer gegenüber der landwirt- schaftlichen Nutzung höheren oder niedrigeren Wertigkeit aufweisen (z.B. Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen, landwirtschaftliche Hofstelle).

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 23

Bodenrichtwert für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Der Bodenrichtwert bezieht sich im Allgemeinen auf gebietstypische forstwirtschaftliche Nutzflächen in Wäldern, für die im Wesentlichen die gleichen Nutzungs- und Wertverhältnisse gelten und die ent- sprechend in absehbarer Zeit weiterhin nur forstwirtschaftlich genutzt werden. Der Bodenrichtwert versteht sich inklusive Aufwuchs. Abweichungen der Eigenschaften in den wertbestimmenden Eigen- schaften einzelner Grundstücke wie z.B. Aufwuchs und Topografie sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Fortwirtschaftliche Bodenrichtwertzonen können auch Grundstücke mit einer gegen- über der forstwirtschaftlichen Nutzung höheren oder niedrigeren Wertigkeit aufweisen (z.B. Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen, landwirtschaftliche Hofstelle).

4.7.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORISplus.NRW

Zur Optimierung der Markttransparenz werden die Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Bodenwert- übersichten, Immobilienpreisübersichten und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse sowie eine allgemeine Preisauskunft zu Häusern und Eigentumswohnungen vom Oberen Gutachter- ausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen in Zusammenarbeit mit der Bezirksregierung Köln (Geobasis NRW) und dem Landesbetrieb Information und Technik NRW (IT.NRW) an zentraler Stelle unter BORISplus.NRW zur Nutzung über das Internet flächendeckend veröffentlicht. Unter der Adresse www.boris.nrw.de können diese zur Verfügung gestellten Daten eingesehen und kostenlos heruntergeladen werden. Darüber hinaus wird BORISplus.NRW als App angeboten. Mit dieser App können jederzeit die wichtigsten Informationen zu den aktuellen und den historischen Bodenrichtwer- ten (ab 2011) durch Lokalisierung des eigenen Standortes in Nordrhein-Westfalen mobil abgerufen werden. Zukünftig können auch die aktuellen sowie die historischen Immobilienrichtwerte (ab 2011) über die App geladen werden. Als Kartengrundlage werden die amtlichen Luftbilder oder die topogra- fischen Karten verwendet.

Zudem stellt auch die Geschäftsstelle Informationen aus dem Grundstücksmarktbericht und die Bo- denrichtwerte kostenlos zur Verfügung.

Mit folgenden Links gelangen Sie direkt zu den Bodenrichtwerten im Kreis Unna:

Bodenrichtwerte im Kreis Unna (BORISplus.NRW) Bodenrichtwerte im Kreis Unna (GeoService Kreis Unna)

24 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

4.7.3 Gebietstypische Bodenrichtwerte

Einen Überblick über die jeweiligen Preisspannen in den einzelnen Städten und Gemeinden gibt die Übersicht über die Höhe der entsprechenden Bodenrichtwerte. Angegeben ist jeweils der niedrigste und der höchste Bodenrichtwert.

Städte und Gemeinden Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Euro/m² von bis Bergkamen 65 250 Bönen 60 185 Fröndenberg/Ruhr 50 230 Holzwickede 90 320 Kamen 80 220 Schwerte 100 380 Selm 60 225 Werne 65 280

Kreis Unna 50 380

Städte und Gemeinden Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen in Euro/m² von bis Bergkamen 25 60 Bönen 40 80 Fröndenberg/Ruhr 30 30 Holzwickede 35 95 Kamen 30 200 Schwerte 35 80 Selm 25 85 Werne 35 45

Kreis Unna 25 200

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 25

Letztmalig weist der Gutachterausschuss die Bodenrichtwertübersichten für Ein- und Zweifamilien- häuser sowie gewerbliche Bauflächen, differenziert nach Lage, aus.

Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser in Euro / m² unbebaute Grundstücke gute Lage mittlere Lage einfache Lage Bergkamen 180 145 105 Bönen 150 125 95 Fröndenberg/Ruhr 145 140 95 Holzwickede 235 200 135 Kamen 190 175 130 Schwerte 255 200 145 Selm 205 175 125 Werne 240 190 125

Kreis Unna 205 170 120

Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen in Euro / m² unbebaute Grundstücke gute Lage mittlere Lage einfache Lage Bergkamen 40 30 30 Bönen 60 40 - Fröndenberg/Ruhr - 30 - Holzwickede 90 55 35 Kamen 100 40 30 Schwerte 70 50 40 Selm 40 35 25 Werne 45 40 -

Kreis Unna 70 40 35

4.7.4 Umrechnungskoeffizienten

Umrechnungskoeffizienten dienen dazu, Wertunterschiede, die sich aufgrund der Eigenschaften der Grundstücke ergeben, zu erfassen. Diese Eigenschaften (Einflussnahme) können z.B. Grundstücks- größe /-tiefe oder bauliche Ausnutzbarkeit sein. Der Gutachterausschuss hat hierzu keine Untersu- chungen durchgeführt. Bei Bedarf greift der Gutachterausschuss auf Untersuchungen benachbarter Gutachterausschüsse zurück.

26 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

4.7.5 Indexreihen

Bodenpreisindexreihen Nach § 11 ImmoWertV sollen die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund- stücksmarkt mit Indexreihen erfasst werden. Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bo- denpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Der Gutachterausschuss hat zur zeitlichen Anpassung von Bodenpreisen für den individuellen Woh- nungsbau Indexreihen aus den Bodenrichtwerten abgeleitet. Nachfolgend können die Indexreihen Basis 2005 = 100 aus der Tabelle entnommen werden. Eine Aussage über die absolute Höhe der Grundstückswerte kann hieraus nicht abgeleitet werden.

Bodenpreisindexreihen aus Bodenrichtwerten Basis 2005 = 100 Jahr Selm Werne Bergkamen Bönen Kamen Fröndenberg Holzwickede Schwerte 2005 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 2006 100,00 100,23 100,22 100,30 100,42 99,84 99,75 100,15 2007 100,11 100,14 100,15 100,44 100,42 99,92 99,75 100,10 2008 99,95 99,81 100,43 100,84 100,73 99,61 99,98 100,10 2009 99,95 99,89 100,37 100,84 100,73 99,61 99,98 99,91 2010 99,25 99,99 99,96 101,75 100,68 99,86 99,15 100,26 2011 99,16 100,01 100,06 101,75 100,72 100,22 99,39 100,29 2012 99,16 100,02 100,11 101,75 100,75 100,15 99,08 100,23 2013 99,17 100,15 100,11 102,50 100,75 100,20 99,08 100,17 2014 99,12 100,50 100,11 103,45 100,85 99,71 98,99 100,26 2015 99,39 100,69 100,32 103,77 101,94 98,26 98,88 100,35 2016 99,59 101,73 100,83 103,87 102,02 98,81 100,95 101,03 2017 106,83 102,61 114,05 111,38 109,31 100,19 105,55 102,65 2018 106,99 102,99 115,34 111,30 109,41 100,32 105,42 102,69 2019 107,81 106,44 115,71 111,49 109,41 100,94 105,59 102,73 2020 115,11 112,09 119,04 112,60 119,49 101,31 112,30 104,51

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 27

5 Bebaute Grundstücke

Dieses Marktsegment unterteilt sich in folgende Teilmärkte:

 Ein- und Zweifamilienhäuser  Drei- und Mehrfamilienhäuser  Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude  Sonstige bebaute Grundstücke

5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser

Im Jahr 2020 wurden für Grundstücke, die mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut sind, 1.123 Kauffälle registriert. Das bedeutet einen Anstieg um 5 % (Vorjahr: 1.067 Kauffälle). Diese 1.123 Fälle teilen sich in drei Teilmärkten wie folgt auf:

Ein- und Zweifamilienhäuser 2020 Teilmarkt Anzahl

freistehende Ein- und 501 Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften 494 . und Reihenendhäuser Reihenmittelhäuser 128

5.1.1 Durchschnittspreise

Aus einem Teil der Kauffälle konnten nachfolgende Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäu- ser abgeleitet werden. Hierbei wird zwischen freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- haushälften und Reihenendhäusern, sowie Reihenmittelhäusern unterschieden.

Ø Ø Ø Gebäude- Alters- Ø Gebäudeart Anzahl Grundstücks- Gesamt- fiktives standard- klasse Bodenrichtwert größe kaufpreis Baujahr kennzahl 2010-2017 9 488 m² 391.000 € 2013 3,5 160,- €/m² freistehende Ein- 2000-2009 13 463 m² 372.000 € 2004 3,3 175,- €/m² und Zweifamilien- 1990-1999 12 594 m² 404.000 € 1994 3,0 155,- €/m² häuser mit einer 1980-1989 20 576 m² 333.000 € 1983 2,7 155,- €/m² Grundstücksfläche 1970-1979 45 612 m² 296.000 € 1974 2,5 170,- €/m² von 350 – 800 m² 1960-1969 48 648 m² 263.000 € 1966 2,3 170,- €/m² 1950-1959 8 647 m² 252.000 € 1955 2,3 165,- €/m²

2010- 2017 4 317 m² 345.000 € 2015 3,6 180,- €/m² Doppelhaushälften 2000-2009 25 305 m² 315.000 € 2003 3,2 190,- €/m² und Reihenend- 1990-1999 32 342 m² 284.000 € 1994 2,9 165,- €/m² häuser mit einer 1980-1989 14 355 m² 257.000 € 1984 2,5 160,- €/m² Grundstücksfläche 1970-1979 25 355 m² 232.000 € 1976 2,4 160,- €/m² von 250 – 500 m² 1960-1969 50 389 m² 167.000 € 1966 2,3 145,- €/m² 1950-1959 15 408 m² 169.000 € 1955 2,2 145,- €/m²

2010-2017 2 184 m² 315.000 € 2015 3,4 185,- €/m² 2000-2009 3 200 m² 270.000 € 2004 3,1 190,- €/m² Reihenmittelhäuser 1990-1999 7 234 m² 254.000 € 1995 2,9 155,- €/m² mit einer Grund- 1980-1989 7 247 m² 282.000 € 1985 2,6 180,- €/m² stücksfläche von 1970-1979 24 228 m² 203.000 € 1976 2,4 155,- €/m² 150 – 300 m² 1960-1969 11 243 m² 175.000 € 1966 2,3 140,- €/m² 1950-1959 2 232 m² 158.000 € 1958 2,3 140,- €/m² 28 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Die Durchschnittswerte sind Mittelwerte und bilden die Marktsituation ab. Bei der Ermittlung wurde ein dem Alter entsprechender normaler Zustand unterstellt. Der Einfluss weiterer wertrelevanter Faktoren wurde nur insoweit berücksichtigt, wie sie durch Außenbesichtigung bzw. durch Erwerberbefragung (Fragebogen) bekannt sind. Die Werte beinhalten Nebengebäude (überwiegend Garagen), soweit vorhanden.

Fiktives Baujahr: Nach Modernisierungen oder Sanierungen einer Immobilie ergibt sich eine längere Restnutzungsdauer, so dass das sich daraus ergebende fiktive Baujahr vom tatsächlichen Baujahr abweicht.

Gebäudestandardkennzahl: Die Gebäudestandardkennzahl spiegelt den Ausstattungsstandard des Objektes wieder. Die Spanne liegt zwischen eins (nicht zeitge- mäß) und fünf (stark gehoben).

In den folgenden Grafiken wird die Untersuchung für alle zuvor genannten Altersklassen zusammen bezogen auf die einzelnen Städte und Gemeinden des Zuständigkeitsbereiches der letzten 5 Jahre dargestellt.

Durchschnittliche Kaufpreise

Ein-/ Zweifamilienhaus freistehend (Grundstücksfläche 350-800 m²) 400.000

350.000

300.000

250.000

/m²

€ 200.000

150.000

100.000

50.000

0

2016 2017 2018 2019 2020

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 29

Doppelhaushälfte/ Reihenendhaus (Grundstücksfläche 250-500 m²) 350.000

300.000

250.000

200.000

/m²

€ 150.000

100.000

50.000

0

2016 2017 2018 2019 2020

Reihenmittelhaus (Grundstücksfläche 150-300 m²) 300.000

250.000

200.000

150.000

/m² € 100.000

50.000

0

2016 2017 2018 2019 2020

30 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

5.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren

Immobilienrichtwerte Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage dargestellte durchschnittliche Lagewerte für Immobilien, bezogen auf ein für diese Lage typisches Normobjekt. Immobilienrichtwerte sind dementsprechend Vergleichsfaktoren mit einem räumlichen Bezug (§ 38 Abs. 1 GrundWertVO NRW). Sie werden sachverständig aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und durch Beschluss des Gut- achterausschusses stichtagsbezogen als Wert in Euro pro m² Wohnfläche festgesetzt. Immobilienrichtwerte stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne des § 193 BauGB dar und bilden unter sachverständiger Einschätzung die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren. Das Ergebnis ersetzt jedoch nicht die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten eines Sachver- ständigen oder des Gutachterausschusses, bildet aber eine Orientierungshilfe zur Wertfindung einer Immobilie.

Die Immobilienrichtwerte  sind in Euro pro m² Wohnfläche angegeben  beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe, nicht auf Neubauten  beinhalten keine Nebengebäude (Garage, Schuppen etc.)  beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale (z.B. Baulasten, Leitungsrechte, Altlasten, Erbbaurecht, besondere Bauteile)  gelten für schadensfreie Objekte ohne besondere Einbauten  sind nur innerhalb des Modells des Gutachterausschusses mit seinen entsprechenden Um- rechnungstabellen zu verwenden

Hinweise zur Verwendung Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat aus der Kaufpreissammlung Immo- bilienrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser abgeleitet. Unterschiede in den wertbestimmenden Eigenschaften der Kaufobjekte und dem Kaufzeitpunkt wur- den mit Hilfe von Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten sachverständig auf Basis einer Kauf- preisanalyse ermittelt und berücksichtigt. Abweichungen einzelner individueller Grundstücksmerkmale einer zu bewertenden Immobilie von der Richtwertnorm können sachverständig unter Beachtung der veröffentlichten Umrechnungskoeffizien- ten berücksichtigt werden. Ist die Summe der Abweichungen groß, kann ein anderer geeigneterer Richtwert herangezogen wer- den. Von der Definition abweichende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind geson- dert zu betrachten. Der ermittelte Vergleichswert ist sachverständig zu würdigen.

Die Immobilienrichtwerte und Immobilienrichtwertzonen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Reihen- und Doppelhäuser sind in Immobilienrichtwertkarten dargestellt. Die Immobilienricht- werte sowie einen Immobilien-Preis-Kalkulator zur Bewertung einer Immobilie stehen Ihnen im Inter- net unter der Adresse www.boris.nrw.de kostenlos zur Verfügung.

Hier geht es direkt zu den Immobilienrichtwerten im Kreis Unna.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 31

Immobilienrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat Immobilienrichtwerte aus den Kauf- preisen der Jahre 2014 bis 2018 lageorientiert als Durchschnittswert abgeleitet und auf den 01.01.2021 indiziert. Die Immobilienrichtwerte gelten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Wohnlage der jeweiligen Richtwertzone. Sie wurden aus 397 Kauffällen ermittelt, deren Kaufpreise im Mittel 1.611 €/m² betragen und eine Standardabweichung von 448 €/m² aufweisen. Die Baujahre der Häuser liegen zwischen 1949 und 2014. Die mittlere Wohnfläche beträgt 157 m² mit einer Standardabwei- chung von 36 m². Die Grundstücke weisen im Mittel eine Baulandfläche von 664 m² mit einer Stan- dardabweichung von 183 m² auf. Zur Erhöhung der statistischen Sicherheit bei der Ermittlung der Indexreihen und Umrechnungskoeffi- zienten wurden zusätzlich Kauffälle aus dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lünen herangezogen.

Immobilienrichtwerte für Reihen- und Doppelhäuser Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat Immobilienrichtwerte aus den Kauf- preisen der Jahre 2014 bis 2019 lageorientiert als Durchschnittswert abgeleitet und auf den 01.01.2021 indiziert. Die Immobilienrichtwerte gelten für Reihen- und Doppelhäuser in mittlerer Wohnlage der jeweiligen Richtwertzone. Sie wurden aus 683 Kauffällen ermittelt, deren Kaufpreise im Mittel 1.478 €/m² betra- gen und eine Standardabweichung von 430 €/m² aufweisen. Die Baujahre der Häuser liegen zwischen 1896 und 2013. Die mittlere Wohnfläche beträgt 122 m² mit einer Standardabweichung von 30 m². Die Grundstücke weisen im Mittel eine Baulandfläche von 381 m² mit einer Standardabweichung von 149 m² auf. Zur Erhöhung der statistischen Sicherheit bei der Ermittlung der Indexreihen und Umrechnungskoeffi- zienten wurden zusätzlich Kauffälle aus dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lünen herangezogen.

5.1.3 Indexreihen

Indexreihen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind bisher vom Gutachterausschuss nicht ermittelt worden.

32 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

5.1.4 Sachwertfaktoren

Das Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) beschrieben.

Sachwertfaktoren 2021 für den Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna) Daten aus dem Jahrgang 2020 (Anzahl 607)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor Sachwert faktor 100.000 1,30 220.000 1,14 340.000 1,05 110.000 1,28 230.000 1,13 350.000 1,05 120.000 1,26 240.000 1,12 360.000 1,04 130.000 1,25 250.000 1,12 370.000 1,04 140.000 1,23 260.000 1,11 380.000 1,03 150.000 1,22 270.000 1,10 390.000 1,03 160.000 1,21 280.000 1,09 400.000 1,02 170.000 1,19 290.000 1,09 410.000 1,02 180.000 1,18 300.000 1,08 420.000 1,01 190.000 1,17 310.000 1,07 430.000 1,01 200.000 1,16 320.000 1,07 440.000 1,00 210.000 1,15 330.000 1,06 450.000 1,00

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40

0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000

vorläufiger Sachwert in €

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 33

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Bergkamen Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 230)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 100.000 1,24 240.000 1,08 110.000 1,22 250.000 1,07 120.000 1,20 260.000 1,07 130.000 1,19 270.000 1,06 140.000 1,18 280.000 1,05 150.000 1,16 290.000 1,05 160.000 1,15 300.000 1,04 170.000 1,14 310.000 1,04 180.000 1,13 320.000 1,03 190.000 1,12 330.000 1,02 200.000 1,11 340.000 1,02 210.000 1,10 350.000 1,01 220.000 1,10 360.000 1,01 230.000 1,09 370.000 1,00

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

vorläufiger Sachwert in €

34 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Sachwertfaktoren 2021 für die Gemeinde Bönen Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 118)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 100.000 1,16 260.000 1,02 110.000 1,15 270.000 1,01 120.000 1,14 280.000 1,01 130.000 1,12 290.000 1,00 140.000 1,11 300.000 0,99 150.000 1,10 310.000 0,99 160.000 1,09 320.000 0,98 170.000 1,08 330.000 0,98 180.000 1,07 340.000 0,98 190.000 1,06 350.000 0,97 200.000 1,06 360.000 0,97 210.000 1,05 370.000 0,96 220.000 1,04 380.000 0,96 230.000 1,04 390.000 0,95 240.000 1,03 400.000 0,95 250.000 1,02

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000

vorläufiger Sachwert in €

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 35

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Fröndenberg/Ruhr Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 130)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 140.000 1,21 300.000 1,05 150.000 1,20 310.000 1,04 160.000 1,18 320.000 1,03 170.000 1,17 330.000 1,03 180.000 1,16 340.000 1,02 190.000 1,15 350.000 1,02 200.000 1,14 360.000 1,01 210.000 1,13 370.000 1,00 220.000 1,12 380.000 1,00 230.000 1,11 390.000 0,99 240.000 1,10 400.000 0,99 250.000 1,09 410.000 0,98 260.000 1,08 420.000 0,98 270.000 1,07 430.000 0,97 280.000 1,06 440.000 0,97 290.000 1,06 450.000 0,96

1,60

1,40

1,20

1,00

0,80

Sachwertfaktor

0,60

0,40 50.000 150.000 250.000 350.000 450.000 550.000 650.000

vorläufiger Sachwert in €

36 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Sachwertfaktoren 2021 für die Gemeinde Holzwickede Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 99)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 150.000 1,27 280.000 1,12 160.000 1,26 290.000 1,11 170.000 1,24 300.000 1,10 180.000 1,23 310.000 1,09 190.000 1,21 320.000 1,08 200.000 1,20 330.000 1,07 210.000 1,19 340.000 1,07 220.000 1,18 350.000 1,06 230.000 1,17 360.000 1,05 240.000 1,15 370.000 1,04 250.000 1,14 380.000 1,04 260.000 1,13 390.000 1,03 270.000 1,12 400.000 1,02

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000

vorläufiger Sachwert in €

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 37

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Kamen Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 198)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 100.000 1,25 230.000 1,09 110.000 1,23 240.000 1,08 120.000 1,21 250.000 1,08 130.000 1,20 260.000 1,07 140.000 1,18 270.000 1,06 150.000 1,17 280.000 1,06 160.000 1,16 290.000 1,05 170.000 1,15 300.000 1,04 180.000 1,14 310.000 1,04 190.000 1,13 320.000 1,03 200.000 1,12 330.000 1,03 210.000 1,11 340.000 1,02 220.000 1,10 350.000 1,02

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor

0,80

0,60

0,40 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000

vorläufiger Sachwert in €

38 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Schwerte Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 154)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 150.000 1,35 310.000 1,10 160.000 1,33 320.000 1,09 170.000 1,31 330.000 1,08 180.000 1,29 340.000 1,07 190.000 1,27 350.000 1,06 200.000 1,25 360.000 1,05 210.000 1,24 370.000 1,04 220.000 1,22 380.000 1,03 230.000 1,20 390.000 1,02 240.000 1,19 400.000 1,01 250.000 1,18 410.000 1,00 260.000 1,16 420.000 0,99 270.000 1,15 430.000 0,99 280.000 1,14 440.000 0,98 290.000 1,12 450.000 0,97 300.000 1,11

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000

vorläufiger Sachwert in €

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 39

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Selm Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 139)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 100.000 1,26 280.000 1,01 110.000 1,24 290.000 1,01 120.000 1,22 300.000 1,00 130.000 1,20 310.000 0,99 140.000 1,18 320.000 0,98 150.000 1,16 330.000 0,97 160.000 1,15 340.000 0,97 170.000 1,13 350.000 0,96 180.000 1,12 360.000 0,95 190.000 1,11 370.000 0,95 200.000 1,09 380.000 0,94 210.000 1,08 390.000 0,93 220.000 1,07 400.000 0,93 230.000 1,06 410.000 0,92 240.000 1,05 420.000 0,92 250.000 1,04 430.000 0,91 260.000 1,03 440.000 0,91 270.000 1,02 450.000 0,90

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000

vorläufiger Sachwert in €

40 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Werne Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 126)

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 120.000 1,29 280.000 1,06 130.000 1,27 290.000 1,05 140.000 1,25 300.000 1,04 150.000 1,23 310.000 1,03 160.000 1,21 320.000 1,02 170.000 1,20 330.000 1,01 180.000 1,18 340.000 1,00 190.000 1,17 350.000 1,00 200.000 1,15 360.000 0,99 210.000 1,14 370.000 0,98 220.000 1,12 380.000 0,97 230.000 1,11 390.000 0,97 240.000 1,10 400.000 0,96 250.000 1,09 410.000 0,95 260.000 1,08 420.000 0,94 270.000 1,07 430.000 0,94

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 50.000 150.000 250.000 350.000 450.000 550.000 650.000 750.000 850.000 950.000

vorläufiger Sachwert in €

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 41

5.1.5 Liegenschaftszinssätze

Das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) be- schrieben.

Gebäudeart Liegenschafts- Anzahl Anzahl Ø Ø Ø Ø Ø Ø zinssatz der der Ge- Wohn-/ berei- Miete Bew.- RND GND (Mittelwert mit Fälle schäfts- Nutz- nigter (€/m²) Kosten (Jahre) (Jahre) Standardabw. jahre fläche Kauf- (in % der Einzelwer- (m²) preis des te bezogen auf (€/m²) Roh- die Stich- ertrags) probe) freistehende Einfamilien- 2,0 164 2019/20 157 2.020 6,10 22 41 80 häuser Standard- 1,05 48 550 0,63 2 15 abweichung Einfamilien- häuser, 2,1 291 2019/20 123 1.830 6,20 22 42 80 Reihen- und Doppelhäuser Standard- 1,04 24 500 0,69 2 15 abweichung Zweifamilien- 2,4 83 2019/20 183 1.520 5,79 25 37 80 häuser Standard- 1,24 51 380 0,80 3 13 abweichung

5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 196 Kauffälle über Grundstücke, die mit einem Dreifamilienhaus, einem Mehrfamilienhaus oder mit gemischt genutzten Gebäuden bebaut sind, registriert. Das ergibt gegenüber dem Vorjahr (184 Kauffälle) einen Zuwachs von 7 %.

Teilmarkt Anzahl

Dreifamilienhäuser 52 Mehrfamilienhäuser 83 gemischt genutzte Gebäude 61

42 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

5.2.1 Liegenschaftszinssätze

Das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) be- schrieben.

Gebäudeart Liegenschafts- Anzahl Anzahl Ø Ø Ø Ø Ø Ø zinssatz der der Ge- Wohn-/ berei- Miete Bew.- RND GND (Mittelwert mit Fälle schäfts- Nutz- nigter (€/m²) Kosten (Jahre) (Jahre) Standardabw. jahre fläche Kauf- (in % der Einzelwer- (m²) preis des te bezogen auf (€/m²) Roh- die Stich- ertrags) probe)

Dreifamilien- 3,6 31 2019/20 243 1.200 5,73 26 30 80 häuser Standard- 1,90 62 290 0,71 3 8 abweichung

Mehrfamilien- häuser (inkl. gewerblicher 4,3 40 2019/20 527 970 5,63 27 33 80 Anteil bis 20% vom Rohertrag)

Standard- 1,63 332 250 0,95 3 10 abweichung

gemischt ge- nutzte Gebäude (gewerblicher 4,3 20 2019/20 497 1.030 6,12 23 29 80 Anteil über 20% bis 80% vom Rohertrag)

Standard- 1,79 190 360 1,83 3 12 abweichung

5.2.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten

Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten sind vom Gutachteraus- schuss nicht ermittelt worden.

5.2.3 Indexreihen

Indexreihen sind vom Gutachterausschuss nicht ermittelt worden.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 43

5.2.4 Durchschnittspreise

Aus einem Teil der Kauffälle konnten Durchschnittspreise für Dreifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude abgeleitet werden. Der Wert bezieht sich auf den Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche.

gemischt genutzte Jahr Dreifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gebäude Anzahl Ø Anzahl Ø Anzahl Ø 2014/2015 7 955 €/m² 20 692 €/m² 11 674 €/m² 2015/2016 14 990 €/m² 31 730 €/m² 17 690 €/m² 2016/2017 31 990 €/m² 47 810 €/m² 19 740 €/m² 2017/2018 41 1.000 €/m² 45 870 €/m² 14 940 €/m² 2018/2019 39 1.090 €/m² 38 920 €/m² 18 1.000 €/m² 2019/2020 31 1.200 €/m² 40 970 €/m² 20 1.030 €/m²

5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 51 Kauffälle über Grundstücke, die mit einem Büro-, Gewerbe- oder Industriegebäude bebaut sind, registriert. Das ist gegenüber dem Vorjahr (43 Kauffälle) eine Steige- rung von 19 %. Eine weitere Aufteilung in einzelne Marktsegmente konnte aufgrund der geringen An- zahl und der inhomogenen Art der Kauffälle nicht durchgeführt werden.

5.3.1 Liegenschaftszinssätze

Liegenschaftszinssätze in diesem Teilmarktbereich konnten aufgrund der geringen Anzahl und feh- lender Daten nicht ermittelt werden.

5.3.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten

Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten konnten aufgrund der gerin- gen Anzahl der Objekte und fehlender Daten nicht ermittelt werden.

5.3.3 Indexreihen

Indexreihen konnten aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht ermittelt werden.

5.3.4 Durchschnittspreise

Durchschnittspreise konnten aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht ermittelt wer- den.

5.4 Sonstige bebaute Grundstücke

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 41 Kauffälle über sonstige bebaute Grundstücke registriert. Das ergibt gegenüber dem Vorjahr (22 Kauffälle) einen Anstieg um 86 %. Eine weitere Aufteilung in ein- zelne Marktsegmente konnte aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht durchgeführt werden. Unter sonstige bebaute Grundstücke fallen z. B. Hotels, Parkhäuser, Garagen, landwirtschaft- liche Objekte, Tankstellen und andere. 44 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

6 Wohnungs- und Teileigentum

Unter Wohnungseigentum versteht man das Sondereigentum an einer bestimmten und bezeichneten Wohnung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinsamen Eigentum (Grundstück, Treppenhaus, etc.). Unter Teileigentum versteht man das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z.B. Büro- und Geschäftsräume, Ladenlokale, Garagen, Stellplätze, etc., mit einem Mit- eigentumsanteil an dem gemeinsamen Eigentum.

6.1 Wohnungseigentum

Der Teilmarkt des Wohnungseigentums setzt sich aus den Kategorien Erstverkauf, Weiterverkauf und Umwandlung zusammen. Im Jahr 2020 wurden für alle drei Teilmärkte 777 Kauffälle registriert. Dies entspricht einem Anstieg von 15 % (Vorjahr: 674 Kauffälle).

Wohnungseigentum 2020 Art des Verkaufs Anzahl

Umwandlung 0 Weiterverkauf 686 Erstverkauf (Neubau) 91

6.1.1 Durchschnittspreise

Aus einem Teil der Kauffälle konnten nachfolgende Durchschnittspreise für Wohneigentum abgeleitet werden. Preis- Durch- Durchschnittspreis mit zuge- änderun- schnitts- Kauf- Art des Baujahrs- höriger Standardabweichung gen in % Anzahl größe jahr Verkaufs klasse zum €/m² +/- €/m² m² Vorjahr 2019 Umwandlung nicht ausreichende Anzahl von Daten

Weiterverkäufe bis 1959 1.260 190 78 64 29,9% 1960 bis 1969 1.130 280 40 72 15,3% 1970 bis 1979 1.040 280 45 82 -8,0% 1980 bis 1989 1.290 320 30 80 0,8% 1990 bis 1999 1.610 270 33 80 9,5% 2000 bis 2009 1.960 320 8 89 6,5%

Erstverkäufe 2.700 240 22 94 6,3% 2020 Umwandlung keine Daten

Weiterverkäufe bis 1959 1.130 560 25 68 -10,3% 1960 bis 1969 1.050 380 34 71 -7,1% 1970 bis 1979 1.160 370 55 80 11,5% 1980 bis 1989 1.420 400 35 83 10,1% 1990 bis 1999 1.550 460 39 78 -3,7% 2000 bis 2009 2.120 460 20 91 8,2% 2010 bis 2017 2.640 570 9 106

Erstverkäufe 2.820 350 36 100 4,4%

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 45

Dieser Auswertung lagen Kauffälle in Wohngebäuden mit in der Regel vier und mehr Wohneinheiten zugrunde. Die Bezugseinheit ist Euro pro m² Wohnfläche, mit Miteigentumsanteil am Grundstück, aber ohne Garage, Tiefgaragenstellplatz, Carport, Stellplatz oder Sondernutzungsrecht am Garten. Hierauf ist bei einem Vergleich mit anderen Preisangaben besonders zu achten. Zur Auswertung gelangten Kauffälle mit Wohnungsgrößen ab 46 m² bei denen eine normale Woh- nungsausstattung unterstellt wurde (entsprechend dem Baujahr: Bad, Heizung, Grundriss, usw.), ohne besondere Vor- und Nachteile.

Preisentwicklung Wohnungseigentum

1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 Erstverkäufe 2010 783 1.026 1.043 1.285 1.553 1.984 2011 842 899 1.018 1.114 1.598 1.958 2012 812 909 965 1.164 1.634 2.257 2013 766 855 1.140 1.263 1.692 2.426 2014 776 886 1.075 1.405 1.738 2.396 2015 957 947 1.149 1.336 1.539 2.478 2016 820 920 1.000 1.370 1.680 2.430 2017 820 960 1.150 1.370 1.690 2.440 2018 980 1.130 1.280 1.470 1.840 2.540 2019 1.130 1.040 1.290 1.610 1.960 2.700 2020 1.050 1.160 1.420 1.550 2.120 2.820

3.000

2.750

2.500

2.250

2.000

1.750

/m² 1.500 €

1.250

1.000

750

500

250

0 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 Erstverkäufe

2016 2017 2018 2019 2020

46 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

6.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren

Immobilienrichtwerte Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage dargestellte durchschnittliche Lagewerte für Immobilien, bezogen auf ein für diese Lage typisches Normobjekt. Immobilienrichtwerte sind dementsprechend Vergleichsfaktoren mit einem räumlichen Bezug (§38 Abs. 1 GrundWertVO NRW). Sie werden sachverständig aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und durch Beschluss des Gut- achterausschusses stichtagsbezogen als Wert in Euro pro m² Wohnfläche festgesetzt. Immobilienrichtwerte stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne des § 193 BauGB dar und bilden unter sachverständiger Einschätzung die Grundlage für die Verkehrs- wertermittlung im Vergleichswertverfahren. Das Ergebnis ersetzt jedoch nicht die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten eines Sachver- ständigen oder des Gutachterausschusses, bildet aber eine Orientierungshilfe zur Wertfindung einer Immobilie.

Die Immobilienrichtwerte  sind in Euro pro m² Wohnfläche angegeben  beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe, nicht auf Neubauten  beinhalten keine Nebengebäude (Garage, Stellplatz etc.)  beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale (z.B. Baulasten, Leitungsrechte, Altlasten, Erbbaurechte, besondere Bauteile)  gelten für schadensfreie Objekte ohne besondere Einbauten  sind nur innerhalb des Modells des Gutachterausschusses mit seinen entsprechenden Um- rechnungstabellen zu verwenden

Hinweise zur Verwendung Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat aus der Kaufpreissammlung Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen abgeleitet. Unterschiede in den wertbestimmenden Eigenschaften der Kaufobjekte und dem Kaufzeitpunkt wur- den mit Hilfe von Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten sachverständig auf Basis einer Kauf- preisanalyse ermittelt und berücksichtigt. Abweichungen einzelner individueller Grundstücksmerkmale einer zu bewertenden Immobilie von der Richtwertnorm können sachverständig unter Beachtung der veröffentlichten Umrechnungskoeffizien- ten berücksichtigt werden. Ist die Summe der Abweichungen groß, kann ein anderer geeigneterer Richtwert herangezogen wer- den. Von der Definition abweichende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind geson- dert zu betrachten. Der ermittelte Vergleichswert ist sachverständig zu würdigen.

Die Immobilienrichtwerte und Immobilienrichtwertzonen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Reihen- und Doppelhäuser sind in Immobilienrichtwertkarten dargestellt. Die Immobilienricht- werte sowie einen Immobilien-Preis-Kalkulator zur Bewertung einer Immobilie stehen Ihnen im Inter- net unter der Adresse www.boris.nrw.de kostenlos zur Verfügung.

Hier geht es direkt zu den Immobilienrichtwerten im Kreis Unna.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 47

Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat Immobilienrichtwerte aus den Kauf- preisen der Jahre 2014 bis 2019 lageorientiert als Durchschnittswert abgeleitet und auf den 01.01.2021 indiziert. Die Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen in mittlerer Wohnlage der jeweiligen Richt- wertzone. Sie wurden aus 703 Kauffällen ermittelt, deren Kaufpreise im Mittel 1.169 €/m² betragen und eine Standardabweichung von 340 €/m² aufweisen. Die Baujahre der Häuser liegen zwischen 1950 und 2015. Die mittlere Wohnfläche beträgt 79 m² mit einer Standardabweichung von 21 m².

6.1.3 Indexreihen

Indexreihen sind vom Gutachterausschuss bisher nicht ermittelt worden.

48 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

6.1.4 Liegenschaftszinssätze

Das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) be- schrieben.

Wohnungen in Häusern bis 3 Wohneinheiten

Gebäudeart Liegenschafts- Anzahl Anzahl Ø Ø Ø Ø Ø Ø zinssatz der der Ge- Wohn-/ berei- Miete Bew.- RND GND (Mittelwert mit Fälle schäfts- Nutz- nigter (€/m²) Kosten (Jahre) (Jahre) Standardabw. jahre fläche Kauf- (in % der Einzelwer- (m²) preis des te bezogen auf (€/m²) Roh- die Stich- ertrags) probe)

selbstgenutztes Wohnungs- 2,6 52 2019/20 97 1.530 5,74 25 42 80 eigentum Standard- 1,40 25 430 0,92 3 11 abweichung vermietetes Wohnungs- (3,0) 15 2019/20 (90) (1.430) (5,79) (26) (40) 80 eigentum Standard- (1,21) (30) (500) (1,33) (5) (15) abweichung ( ) = statistisch nicht gesichert

Wohnungen in Häusern ab 4 Wohneinheiten

Gebäudeart Liegenschafts- Anzahl Anzahl Ø Ø Ø Ø Ø Ø zinssatz der der Ge- Wohn-/ berei- Miete Bew.- RND GND (Mittelwert mit Fälle schäfts- Nutz- nigter (€/m²) Kosten (Jahre) (Jahre) Standardabw. jahre fläche Kauf- (in % der Einzelwer- (m²) preis des te bezogen auf (€/m²) Roh- die Stich- ertrags) probe) selbstgenutztes Wohnungs- 2,8 223 2019/20 80 1.390 5,66 26 43 80 eigentum Standard- 1,67 19 520 0,96 4 13 abweichung vermietetes Wohnungs- 2,7 171 2019/20 74 1.280 5,45 28 40 80 eigentum Standard- 1,69 20 420 0,96 5 14 abweichung

6.1.5 Rohertragsfaktoren

Rohertragsfaktoren sind vom Gutachterausschuss bisher nicht ermittelt worden.

6.2 Teileigentum

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 56 Kauffälle registriert. Das ist gegenüber dem Vorjahr (54 Kauffälle) eine Steigerung von 4 %.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 49

7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke

7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte

Neu begründete Erbbaurechtsverträge beziehen sich auf Baugrundstücke für den individuellen Woh- nungsbau. Die Anzahl dieser Verträge ist in den letzten Jahren sehr gering und wurde daher nicht ausgewertet. Der Gutachterausschuss hält einen Zins von 1,5 % bis 2,5 % des erschließungsbeitragsfreien Boden- wertes für angemessen. Neu begründete Erbbaurechtsverträge für den Bau von Wohnungseigentum wurden nicht registriert.

7.2 Erbbaurechte und Wohnungserbbaurechte

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 88 Kauffälle über Erbbaurechte im Bereich der Ein- und Zweifami- lienhäuser registriert. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr (95 Kauffälle) einem Rückgang von 7 %. Für den Bereich Wohnungserbbaurecht wurden im Jahr 2020 insgesamt 44 Kauffälle registriert, ge- genüber dem Vorjahr (60 Kauffälle) ein Rückgang von 27 %.

Der Gutachterausschuss hat für das Jahr 2020 Sachwertfaktoren für Erbbaurechte abgeleitet. Der Sachwert eines Erbbaugrundstücks setzt sich zusammen aus dem Bodenwertanteil des Erbbaube- rechtigten und dem Wert der baulichen Anlagen. In der Regel führt das Sachwertverfahren auch beim Erbbaurecht nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Abweichungen entstehen durch Angebot und Nach- frage sowie durch Besonderheiten des zu bewertenden Objektes. Deshalb ist eine marktgerechte Anpassung des ermittelten vorläufigen Sachwertes zur Verkehrswertfindung erforderlich. Um die Höhe der marktgerechten Anpassung zu bestimmen, werden tatsächlich gezahlte Kaufpreise den berechne- ten Sachwerten gegenüber gestellt und die Differenzen in Form von Sachwertfaktoren angegeben. Das Modell hierzu ist identisch dem der Berechnung von Normaleigentum. Abweichend hiervon ist der Bodenwert des Erbbaurechts nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) ermittelt worden. Hier- für wurden die Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 zusammengefasst und ausgewertet.

50 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Sachwertfaktoren 2021 für Erbbaurechte für den Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna) Daten aus dem Jahrgang 2019 und 2020 (Anzahl 102)

Das Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) beschrieben.

vorläufiger Sachwert- vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor Sachwert faktor 150.000 1,16 230.000 1,04 160.000 1,14 240.000 1,03 170.000 1,12 250.000 1,02 180.000 1,11 260.000 1,01 190.000 1,09 270.000 1,00 200.000 1,08 280.000 0,99 210.000 1,07 290.000 0,98 220.000 1,06 300.000 0,97

1,60

1,40

1,20

1,00

Sachwertfaktor 0,80

0,60

0,40 50.000 150.000 250.000 350.000 450.000

vorläufiger Sachwert in €

7.3 Erbbaurechtsgrundstücke

Im Jahr 2020 wurde insgesamt in 45 Fällen das Eigentum am Erbbaugrundstück erworben. Das ent- spricht einer Steigerung von 50 % gegenüber dem Vorjahr (30 Kauffälle).

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 51

8 Modellbeschreibungen

8.1 Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren

Das Sachwertverfahren führt in der Regel nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Die Abweichung wird durch Angebot und Nachfrage und Besonderheiten des Bewertungsobjekts bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwerts zur Verkehrswertableitung erforderlich. Die Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu deren Sachwerten abge- leitet (Sachwertfaktoren § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB). Dabei wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) wird wiederum ausgehend von den Her- stellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ermittelt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, z.B. wirtschaftliche Nutzungseinschränkungen oder Baumängel und Bauschäden, die nicht durch die Alterswertminderung bereits berücksichtigt wur- den, bleiben bei der Ermittlung des Sachwertfaktors außer Ansatz. Dies bedeutet, dass bei der Grundstücksbewertung die nachfolgend angegebenen Sachwertfaktoren mit der Summe des Sach- wertes der nutzbaren baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen und des Bodenwertes zu multiplizie- ren sind. Danach sind auf den so angepassten Sachwert ggf. Zu- oder Abschläge wegen der beson- deren objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 (3) ImmoWertV) anzubringen. Anhand von Angaben der Eigentümer und einer Ortsbesichtigung wurde der Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen und der Grundstückswert für die Objekte ermittelt, die Grundlage der Untersu- chung sind. Für die Sachwerte wurde das Sachwertmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA NRW), in der aktuellen Fassung zugrunde gelegt.

Die Sachwertfaktoren wurden auf der Basis der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwert- richtlinie – SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung in Verbindung mit dem Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA NRW) abgeleitet.

 Die Sachwertrichtlinie ist unter www.bundesanzeiger-verlag.de im Internet abrufbar.  Das Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzen- den der Gutachterausschüsse in NRW ist unter www.boris.nrw.de im Internet abrufbar.

Zur Ermittlung der Sachwertfaktoren wurden geeignete, um die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale bereinigte Kaufpreise ins Verhältnis zu den errechneten Sachwerten gesetzt. Dabei wurden die Sachwerte mit folgenden Ansätzen berechnet:  Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) als Anlage 1 der Sachwertrichtlinie  historische Fachwerkhäuser und Denkmäler sind in die Berechnung nicht eingeflossen  Bezugsmaßstab: Bruttogrundfläche DIN 277  Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes  bei gemischten NHK-Gebäudetypen wurden die Wertansätze der NHK gewichtet  nach Kostengruppen gewichteter Ausstattungsstandard  Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen durch Verlängerung der Restnut- zungsdauer gem. Anlage IV der Sachwertrichtlinie  Berücksichtigung von Drempel und Spitzbodenausbau: Einschätzung auf Grundlage der Anlage V des Modells zur Ableitung von Sachwertfaktoren  bauliche Außen- und Gartenanlagen: geschätzte Zeitwerte  besondere Bauteile: Orientierungswerte für in der BGF nicht erfasste Bauteile der AG Sachwertmodell der AGVGA NRW  Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre  Alterswertminderung: linear (gleichbleibende Abschreibungsbeträge durch gleichmäßi- ge Aufteilung der Herstellungskosten auf die Jahre der Nutzungsdauer) 52 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

 Gesamtkaufpreis: bereinigt um selbstständig nutzbare und vermarktbare Grundstücks- teile  Bodenwert: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert (ggf. Anpassungen aufgrund von Ab- weichungen gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück)  aufgrund eines Modellwechsels (Gesamtnutzungsdauer) im Jahre 2016 sind die Sach- wertfaktoren nicht mehr mit den Sachwertfaktoren der Vorjahre vergleichbar

8.2 Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze

Für die Wertermittlung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszins von großer Bedeutung. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegen- schaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, d.h. er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen, da er weniger zeitli- chen Schwankungen ausgesetzt ist. Nach § 14 (3) der ImmoWertV ist der Liegenschaftszins „auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Be- rücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfah- rens (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) zu ermitteln“. Der Ertragswert ist im Allgemeinen der Wert von Immo- bilien, die unter Beachtung von Renditegesichtspunkten gehandelt werden. Die Höhe des Liegen- schaftszinssatzes richtet sich nach der Gebäudeart. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Zinssatz geringer als bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten. Für die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes hat der Gutachterausschuss vorliegende Kaufverträge und von den Verkäufern übersandte und anschließend ausgewertete Fragebögen herangezogen.

Die Liegenschaftszinssätze wurden auf der Basis des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszins- sätze durch die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA) abgeleitet.  Das Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen ist unter www.boris.nrw.de im Internet abrufbar.  Bei den Mietangaben der Gebäudeart Einfamilienhaus handelt es sich um Objektmie- ten (einschließlich 10% für den erhöhten Wohnwert eines Einfamilienhauses). Bei allen Mietangaben sind vermietete Nebenobjekte auf die Miete umgelegt (z.B. Ga- rage, Stellplatz).  Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu 20% und über 20% gewerblichen Anteil sind ver- mietete Nebenobjekte ebenfalls in der Miete berücksichtigt. Bei Eigentumswohnungen sind Daten von Verkäufen mit einer Wohnfläche ab 46 m² zugrunde gelegt worden. Ne- bengebäude und Sondernutzungsrechte sind nicht in die Miethöhe eingeflossen.  Grundlage für die Miethöhe sind die entsprechenden Mietspiegel der Städte und Ge- meinden.  Bei der vorliegenden Ableitung wurde generell eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jah- ren angesetzt (analog zur Ermittlung der Sachwertfaktoren).  Die überwiegende Mehrzahl der Objekte besitzt eine Restnutzungsdauer >20 Jahre.

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 53

8.3 Bewirtschaftungskosten

Die Höhe der Bewirtschaftungskosten ergibt sich aus der Anlage 1 der Ertragswertrichtlinie (EW-RL vom 12.11.2015) ergänzt um Werte der Anlage 3 des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszins- sätzen. Die Werte werden jährlich an den aktuellen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes angepasst. Für das Jahr 2021 (Index Oktober 2020: 105,9) ergeben sich somit folgende Werte:

Verwaltungskosten: 298 Euro je Wohnung, bei Eigenheimen je Wohngebäude 357 Euro je Eigentumswohnung 39 Euro je Garage oder Einstellplatz

Instandhaltungskosten: 11,7 Euro je m² Wohnfläche 88,3 Euro je Tiefgarageneinstellplatz 69,2 Euro je Garage 42,6 Euro je Carport 26,6 Euro je Stellplatz

Mietausfallwagnis: 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Mietwohn- und gemischt genutzten Grundstücken

Anmerkung: Der Verbraucherpreisindex wurde umgestellt. Es wird für die Werte ab dem Jahr 2020 der neue Index 2015=100 verwendet. 54 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

9 Mieten und Pachten

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Unna hat für die Städ- te und Gemeinden Bergkamen, Bönen, Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede, Kamen, Selm und Werne qualifizierte Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen erstellt. Die Mietspiegel wurden unter Mitwirkung der Städte und Gemeinden, sowie Haus & Grund Unna e.V. und dem Mieterverein Unna e.V. erarbeitet. Sie sind seit dem 01.01.2020 gültig und haben eine Laufzeit von 2 Jahren. Die aktuellen Mietspiegel sind auf der Internetseite des Kreises Unna sowie den Seiten der Städte und Gemeinden kostenfrei abrufbar.

Auskünfte und Angaben zu den Miethöhen in der Stadt Schwerte gemäß Mietspiegel sind bei den nachfolgend aufgeführten Herausgebern des Mietspiegels erhältlich:

 Mieterverein Schwerte und Umgebung e.V. Bahnhofstraße 1, 58239 Schwerte

 Haus- und Grundeigentümerverband Rathausstraße 14, 58239 Schwerte

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 55

10 Kontakte und Adressen

Mitglieder des Gutachterausschusses im Kreis Unna

Vorsitzender: Dipl.-Ing. Martin Oschinski

stellvertretende Vorsitzende: Dipl.-Ing. Matthias Neumann-Redlin

stellvertretende Vorsitzende Axel Horn, M.Sc.

und ehrenamtliche Gutachter: Dipl.-Ing. Siegfried Horn

Dipl.-Ing. Detlef Peter

Dipl.-Ing. Jörg Schulze

Dipl.-Ing. Hans-Günter Winkelkötter

ehrenamtliche Gutachter: Dipl.-Ing. Fatih Afsin

Dipl.-Ing. Eva Börger

Dipl.-Ing. Hans-Joachim Faust

Dipl.-Kfm. Matthias Fischer

Dipl.-Ing. Dipl.-Phys. Lars Hiddemann

Dipl.-Ing. Michael Jardin

Landwirtschaftsmeister Reinhold Klein

Dipl.-Ing. Rüdiger Korkowsky

Dipl.-Ing. Wolfgang Langhans

Dipl.-Ing. Jochen Marienfeld

Dipl.-Ing. Herbert Radix

Fachwirtin Annette Rüdiger

Dipl.-Ing. Werner Tietz

Dipl.-Ing. Christian Vöcks

Dipl.-Ing. Alexander Zurhorst

Christian Dehmel, Finanzamt -Unna

Petra Kreuznacht, Finanzamt Lüdinghausen

Cord von Haaren, Finanzamt

56 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses:

Dienstgebäude Zechenstraße 51, 59425 Unna 1. Etage, Zimmer 108 - 113 oder Postfach 2112 59411 Unna

Geschäftsführer: N.N., Telefon: 0 23 03 / 27 - 10 68

Auskünfte: 0 23 03 / 27 - 11 68 Herr Wellmann 0 23 03 / 27 - 29 68 Herr Beckmann 0 23 03 / 27 - 13 68 Herr Wiechers 0 23 03 / 27 - 12 68 Herr Elsermann 0 23 03 / 27 - 23 68 Herr Rubke 0 23 03 / 27 - 20 67 Frau Maertin 0 23 03 / 27 - 32 68 Herr Finsterbusch 0 23 03 / 27 - 33 68 Herr Eckelt 0 23 03 / 27 - 11 62 Frau Bösehage

Fax: 0 23 03 / 27 – 31 96 E-Mail: [email protected] Internet: www.gars.nrw/kreis-unna www.boris.nrw.de

Öffnungszeiten: Mo – Do: 8.00 – 16.30 Uhr Fr: 8.00 – 12.30 Uhr

Gebühr: digitale Ausgabe kostenfrei analoge Ausgabe 46,00 Euro

Ausgabe: 26. Februar 2021

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 57

Weitere Ansprechpartner:

Gutachterausschuss im Kreis Soest Hoher Weg 1-3 59494 Soest 02921 / 30-2367

Gutachterausschuss im Märkischer Kreis Heedfelder Straße 45 58509 Lüdenscheid 02351 / 966-6680

Gutachterausschuss der Stadt Dortmund Märkische Straße 24-26 44141 Dortmund 0231 / 50-23862

Gutachterausschuss der Stadt Hagen Berliner Platz 22 58089 Hagen 02331 / 207-2660

Gutachterausschuss der Stadt Hamm G.-Heinemann-Str. 10 59065 Hamm 02381 / 17-4263

Gutachterausschuss der Stadt Iserlohn Werner-Jacobi-Platz 12 58636 Iserlohn 02371 / 217-2460

Gutachterausschuss der Stadt Lünen Willy-Brandt-Platz 5 44532 Lünen 02306 / 104-1548

Gutachterausschuss der Kreisstadt Unna Rathausplatz 1 59423 Unna 02303 / 103-620

Weitere Auskünfte, z.B. den Marktbericht für das Land NRW mit den Adressen aller Gutachteraus- schüsse in NRW erhalten Sie bei:

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Bezirksregierung Köln Muffendorfer Straße 19-21 53177 Bonn

Telefon: 02 21 / 147 33 21 Fax: 02 21 / 147 42 24 E-Mail: [email protected]

Im Internet unter http://www.boris.nrw.de finden Sie weiterführende landes- und bundesweite Informa- tionen.

58 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

11 Anlagen

Kosten für die amtliche Grundstückswertermittlung in NRW

Auszug aus der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (VermWertKostO NRW) und Kostentarif (VermWertKostT) vom 12. Dezember 2019 in der zurzeit gültigen Fassung

Tarifstelle Gegenstand Vorbemerkungen: § 2 Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (1) In die Gebühren sind alle Auslagen einbezogen, die zur Durchführung der Amtshandlungen erforderlich sind, soweit in der Kostenordnung und im Kostentarif nichts anderes geregelt ist. (2) Soweit die Amtshandlungen der gesetzlichen Umsatzsteuer unterliegen, werden die Gebühren zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuern erhoben. (7) Soweit eine Zeitgebühr anzuwenden ist, sind 23 Euro je angefangener Arbeitsviertelstunde zu erheben. Dabei ist von dem durchschnittlichen Zeitverbrauch des eingesetzten Personals auszugehen, der unter regelmäßigen Verhältnissen von einer entsprechend ausgebildeten Fachkraft für die beantragte Leistung benötigt wird.

Tarife: Vermessungs- und Wertermittlungskostentarif Nach den unten genannten Tarifstellen sind die nach dem BauGB und der GrundWertVO NRW beschriebenen Aufgaben der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen – mit Ausnahme der Sachverständigenleistungen nach dem Justiz- vergütungs- und entschädigungsgesetz (JVEG) abzurechnen. 5.1 Gutachten Der Grundaufwand ist in Abhängigkeit von dem im Gutachten abschließend ermittelten Wert des begutachteten Objekts,

bei Miet- und Pachtwerten vom zwölffachen des jährlichen Miet- oder Pachtwertes zu bestimmen: a) Wert bis einschließlich 1 Million Euro Gebühr: 0,2 % vom Wert zuzüglich 1.250 Euro

b) Wert über 1 Million Euro bis einschließlich 10 Millionen Euro Gebühr: 0,1 % vom Wert zuzüglich 2.250 Euro

Mit der Gebühr ist die Abgabe von bis zu 3 gleichzeitig mit beantragten Mehrausfertigungen sowie die Mehrausfertigung für den vom Antragsteller abweichenden Eigentümer gemäß § 193 Abs. 4 BauGB abgegolten. Aufgrund der Tarifstellen 5.1.2.1 und 5.1.2.2 können Zuschläge oder Ermäßigungen zu den genannten Gebühren anfallen.

5.3 Dokumente und Daten 5.3.1 Bereitstellung über automatisierte Abrufverfahren Gebühr: keine 5.3.2 Bereitstellung durch Personal 5.3.2.1 Auskunft aus der Kaufpreissammlung, je Antrag für a) bis zu 50 nicht anonymisierte Kauffälle Gebühr: 140 Euro b) jeden weiteren nicht anonymisierten Kauffall Gebühr: 10 Euro c) anonymisierte Kauffälle Gebühr: Zeitgebühr gemäß § 2 Absatz 7 5.3.2.2 Sonstige Daten und Dokumente Gebühr: Zeitgebühr gemäß § 2 Absatz 7

Nähere Informationen erhalten Sie bei Bedarf in der Geschäftsstelle oder unter der Internetadresse: www.gars.nrw/kreis-unna

Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 59

Gutachterausschuss Ort, Datum: .………....…………..……. für Grundstückswerte im Kreis Unna Postfach 2112 - 59411 Unna

Antrag auf Erstattung eines Verkehrswertgutachtens:

Lage des zu bewertenden Objekts:

Straße und Hausnummer: ……….………………………………………… PLZ und Ort: …………………………….……………………

Zweck des Gutachtens: Verkaufsgrundlage

Vorlage beim Finanzamt

Regelung familiärer Erbangelegenheiten

finanzielle Regelung nach Ehescheidung

Vermögensregelung

Wertermittlungsstichtag: aktuell, Tag der Besichtigung

zurückliegender Stichtag, bitte angeben Datum: …………………………...….…….

Datum: ……………………………………. zurückliegender Stichtag, bitte angeben

Eigentümer: ………………….…………………………………...... ……………………..

………….……………………………...... ………………………………

……………………….…………………………………….…………………

Antragsteller: (Anschrift)

Name: ....………………………………….. Telefon: ……….…………………………………

Straße: .…………………………………….. Mobil: ………………………………………….

Ort: ……….…………………………….. E-Mail: ………………………………………….

Hiermit beauftrage ich den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna mit der Erstattung eines Verkehrswertgutachtens über das o.a. Grundstück.

…………...………………………………………. ………………….……………………………… Ort, Datum Unterschrift

60 Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna

Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna Antragsteller: ______

Postfach 2112 ______Straße: ______59411 Unna PLZ, Ort: ______Telefon: ______

Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung

In meiner Eigenschaft als ______(Gericht, Behörde, öff. best. u. vereidigter Sachverständiger, Sonstiger *) *) bitte erläutern bin ich mit dem Grundstück Lagebezeichnung (Straße, Hausnummer) ______Gemarkung ______Flur ______Flurstück(e) ______aus folgenden Gründen befasst: ______Ich stelle hiermit gem. § 34 der Verordnung über die amtliche Grundstückswertermittlung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) vom 08. Dezember 2020 (vgl. nächste Seite) den Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung. Die Vergleichsobjekte sollen folgende Merkmale aufweisen: unbebaute Grundstücke; Nutzungsart ______Anzahl: ______bebaute Grundstücke; Nutzungsart ______Anzahl: ______Wohnungs- bzw. Teileigentum ______Anzahl: ______Lagebeschreibung (Straße oder Stadtteil): ______Grundstücksgröße von ______m² bis ______m² Beitragsrechtlicher Zustand: ______Baujahr oder Baujahrsspanne: ______Geschosszahl: ______Wohnfläche von ______m² bis ______m² Zeitspanne der Vertragsabschlüsse: ______Weitere Merkmale: ______Ich verpflichte mich, 1. alle erhaltenen Angaben streng vertraulich zu behandeln und sie nur zu dem oben angegebenen Zweck zu verwenden 2. die Bestimmungen der Datenschutzgesetze sowie des § 34 Abs. 6 und 8 der GrundWertVO NRW vom 08. Dezember 2020 einzuhalten 3. die für die Auskunft anfallenden Gebühren gem. Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (s. nächste Seite) zu übernehmen. Mir ist bekannt, dass mit der Auskunft aus der Kaufpreissammlung keine Aussage über die Verwendbarkeit der Daten im Ein- zelfall verbunden ist.

______Ort, Datum Unterschrift und ggf. Stempel Grundstücksmarktbericht 2021 für den Kreis Unna 61

Auszug aus der Verordnung über die amtliche Grundstückswertermittlung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) vom 08. Dezember 2020 in der zurzeit gültigen Fassung

§ 34 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung

(6) Grundstücksbezogene Auskünfte erfordern neben der Antragstellung nach Absatz 3 die Angabe des Verwendungszweckes, die Darlegung eines berechtigten Interesses und die schriftliche Zusiche- rung des Antragstellers, dass die Daten nur für den angegebenen Verwendungszweck genutzt wer- den, nur in anonymisierter Form weitergegeben werden und die datenschutzrechtlichen Bestimmun- gen bei der Datennutzung eingehalten werden. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn die Aus- kunft für konkrete Wertermittlungsfälle nach § 194 des Baugesetzbuches oder nach dem Bewertungs- gesetz verwendet werden soll. Als dargelegt gilt, wenn als Verwendungszweck eine Datennutzung nach Satz 2 angegeben, eine entsprechende Datennutzung zugesichert und der Verwendungszweck bedarfsweise nachgewiesen wurde. Ein berechtigtes Interesse wird regelmäßig angenommen, wenn der Antrag von öffentlichen Stellen nach § 5 Absatz 1 des Datenschutzgesetzes Nordrhein-Westfalen gestellt wird. Es wird des Weiteren regelmäßig angenommen bei Antragstellung von Seiten öffentlich bestellter und vereidigter, nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine hierzu nach dem Akkreditierungs- stellengesetz vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2625), das zuletzt durch Artikel 272 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, akkreditierte Stelle zertifizierter oder gerichtlich bestellter Sachverständiger für Grundstückswertermittlung zur Erstattung eines Gutachtens.

(8) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung dürfen nur zu dem angegebenen Verwendungszweck ge- nutzt werden. Daten aus der Kaufpreissammlung dürfen in Gutachten angegeben werden, soweit es zu deren Begründung erforderlich ist. Die Angabe in einer auf natürliche Personen beziehbaren Form ist jedoch nur zulässig, wenn kein Grund zu der Annahme besteht, dass dadurch schutzwürdige Be- lange von Betroffenen beeinträchtigt werden. Sie dürfen Gerichten und Behörden gegenüber auf de- ren Verlangen hin offengelegt und im Übrigen nur in anonymisierter Form weitergegeben werden.

Hinweis zu § 34 Abs. 8: Daten sind bereits dann auf eine natürliche Person beziehbar, wenn Straße und Hausnummer angegeben werden oder ein Rückschluss in anderer Weise möglich ist. Das bedeu- tet, dass der Sachverständige die Daten vor der Angabe im Gutachten in der Regel zu anonymisieren hat.

Auszug aus der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW (VermWertKostO NRW) und Kostentarif (VermWertKostT) vom 12. Dezember 2019 in der zurzeit gültigen Fassung

Tarifstelle 5.3.2.1 Auskunft aus der Kaufpreissammlung, je Antrag für a) bis zu 50 nicht anonymisierte Kauffälle Gebühr: 140 Euro b) jeden weiteren nicht anonymisierten Kauffall Gebühr: 10 Euro

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna www.boris.nrw.de www.gars.nrw/kreis-unna