Fighting for the Right to the City

Fighting for the right to the city: How municipal, commercial and residential actors fight for the distribution of social, cultural, economic and housing functions in Amsterdam

A case study on mixed urban redevelopment in Oostpoort and de Hallen

Master thesis Urban Geography Jim Engelshoven September 2016 University of Amsterdam Jim Engelshoven

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Colophon

Master thesis

Urban Geography

Title

Fighting for the right to the city:

How municipal, commercial and residential actors fight for the distribution of social, cultural, economic and housing functions in

A case study on mixed urban redevelopment in Oostpoort and de Hallen

Supervisor

Prof. dr. J.B.F. Nijman

Second Reader

Dr. ir. C.J.M. Karsten

Student

Jim Engelshoven

UVA ID: 10109536

[email protected]

Date

September 2016

University of Amsterdam

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Abstract A closer look at two big urban redevelopment projects in Amsterdam and their goals. The thesis is a comparative study between two neighbourhood upgrading projects in gentrifying and popular central neighbourhoods in the City Districts Amsterdam East and Amsterdam West: Oostpoort and de Hallen. Both projects are built (partially) within old industrial areas and are a mix of housing development and more social and economic development (social functions, shops, restaurants, bars and touristic hotspots). The goal of the research is to gain insight to who benefits from mixed urban redevelopment. Looking to add to the discussion on the right to the city, the thesis looks at the real power behind urban change and the results of the constant struggle between municipal, commercial and residential actors in the allocation of functions in mixed urban redevelopment. The thesis will use mostly qualitative research to determine what the social and economic goals in relation of both municipal, residential and commercial stakeholders have been and to what extent residents are either included or excluded in the development of both projects. The resulting variations of gentrification, the influence of the municipality in Dutch planning and the role of money are all central in describing the processes of development in both cases.

Key words: (state led, tourism, commercial and cultural) gentrification, social mix strategies, the right to the city, entrepreneurialism and the entrepreneurial city, mixed urban redevelopment, Amsterdam, Oostpoort, de Hallen.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Inhoud 1. Introduction ...... 8 1.1 Scientific relevance ...... 9 1.2 Social relevance ...... 9 2. Theoretical Framework ...... 11 3. Research design ...... 14 3.1 Research question ...... 14 3.2 Sub-questions ...... 14 3.3 Conceptual model ...... 14 3.4 Research strategy ...... 15 3.5 Interviews ...... 16 3.6 Photo’s ...... 17 3.6 Ethics & limitations ...... 17 4. Case descriptions ...... 18 4.1 Oostpoort ...... 18 4.1.1 From industrial site to “heart” of East Amsterdam ...... 18 4.1.2 Developing the Polderweggebied into Oostpoort ...... 19 4.1.3 The effects of the economic crisis on building Oostpoort (2010-2014) ...... 22 4.1.4 The final project...... 23 4.2 De Hallen ...... 27 4.2.1 From Tram-depot to “monumental city heart” ...... 27 4.2.2 Fifteen years of vacancy, drama and planning for the City District, residents and developers ...... 29 4.2.3 Finding stability, investment ánd support: the creation of Stichting TROM ...... 30 4.2.4 The final project...... 32 4.3 Public opinion of Oostpoort and ‘de Hallen’ ...... 35 5. Results ...... 37 5.1 The role of commercial and municipal stakeholders in Oostpoort ...... 37 5.1.1 Oostpoort: the role of the municipality vs the commercial developer ...... 37 5.1.2 Controlling mechanisms of the municipality: from planner to mediator ...... 39 5.1.3 Creating housing construction ...... 42 5.2 The beneficiaries of Oostpoort ...... 43 5.2.1 What is the function of Oostpoort within City District East (and Amsterdam) ...... 43 5.2.2 Who benefits the most from Oostpoort?...... 45 5.3 The role of municipal and commercial stakeholders in de Hallen ...... 46 5.3.1 From a classical top-down approach to facilitating role ...... 46

University of Amsterdam Jim Engelshoven

5.4 How do residents evaluate their neighborhood? ...... 47 6. Conclusion and final remarks ...... 49 6.1 Conclusion ...... 49 7. Literature ...... 52 8. Appendices ...... 55 8.1 Transcipt of interviews ...... 55 8.2 Photos ...... 115

University of Amsterdam Jim Engelshoven

1. Introduction In the infinite process of urban redevelopment two big urban planning projects stand out in the city center of Amsterdam in recent years. Similar because of their size, time of development and location within the city, both de Hallen in Amsterdam West and ‘Oostpoort’ in Amsterdam East are most importantly comparable because of their mix of housing, economic, social and cultural development. Using the former industrial built environment – both projects are (partially) built within a former industrial halls – while also developing new middle class owner occupied housing, both de Hallen and Oostpoort seem to be what Amsterdam gentrification-planning has all been about over the last couple of decades (Doucet, 2014). While the city has quickly transformed from being a social-just place, with short waiting lists for all the public housing, to a more market-driven housing market, urban redevelopment is also still dominated for a large part by a strong role for the municipality – as they own the land – and large influence by housing associations. Thus, although becoming more neoliberally market-driven, urban redevelopment in Amsterdam, and the rest of the Netherlands, has its unique factors, compared to counterparts in other Western cities outside of the country.

Although it can be wildly debated to what extent these governments have “real power”, or are merely guided by the flows of big money and doing their part for the new entrepreneurial city (Harvey, 1989), their inclusion in planning definitely creates more attention for social goals within the planning of redevelopment projects. This is also the case for both projects central to this thesis. Using mixed urban redevelopment one of the main goals in both cases has been to “stimulate economic and social progression in surrounding neighborhoods” (Gemeente Amsterdam, 2013). Relying on what the municipality calls a “spin off-effect” the ambition was for‘Oostpoort to become a “vital and powerful heart” of the city district East, while de Hallen should become a “social and economic impulse” for the area that used to be city district ‘Old-West’, and is now part of the larger district West (Gemeente Amsterdam, 2006 and 2013).

Instead of reinventing the wheel and simply researching gentrification in Amsterdam, this thesis will try to take a different approach by focusing on this last central notion of both urban redevelopment projects. Focusing on the benefits for residents from surrounding neighborhoods will give insight on the social and economic inclusion or exclusion of this group in urban redevelopment in the city of Amsterdam, while at the same time give a more general idea of the advantages and disadvantages of mixed urban redevelopment. On the one hand, the research looks at the process of redeveloping in Amsterdam, looking at the different stakeholders, their interests and for who they are planning, and on the other, it looks at who in practice really do benefit from their efforts in mixed urban redevelopment projects. Furthermore, the results of this research will also be useful in the above mentioned, more structural debate on the power of the state versus the power of money, as we gain insight in to what extent social goals are as important as economic ones. The conclusion therefore will become part of the topical discussion in Amsterdam, as to whom the right to the city currently belongs. Ultimately, the thesis therefore will try to answer the following research question:

To what extent do mixed urban redevelopment projects socially and economically benefit residents from the City Districts Amsterdam East and West?

Mixed urban redevelopment projects, as explained above, here are defined as projects that integrate housing development with social, cultural, economic and commercial development within the same area.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

1.1 Scientific relevance Looking at the role of different stakeholders in urban redevelopment and the struggles of interfering interests of the municipality, commercial developers and residents within the Dutch planning context will add to the existing literature on the right to the city and the importance of social and cultural functions within urban redevelopment (Peck, 2002; Harvey, 2008; Doucet, 2014; Teernstra & Pinkster, 2015). Studying two cases in comparable places in the city, with an equal project size and development era, but with a completely different development process and final outcome helps to give insight on what drives urban change. The difference in role played by the municipality, commercial developers and residents between both cases also adds to the existing literature in the discussions on the importance of money flows and the free market versus municipal, social designs and the inclusion or exclusion of residents in planning (Harvey, 1989; Teernstra & Pinkster, 2015).

Furthermore, most of the literature on the role of the municipality and commercial development looks either at the small neighborhood level, as they relate to how they impact local life (Boersma et al. 2013; Ernst & Doucet, 2012; Pinkster, 2015) or study more macro level economic and social processes (Harvey, 1989; 2003; Peck & Tickell; 2002). This study tries to expose the driving forces of urban change on a higher level and subsequently describe how different distributions in power among stakeholders impacts residents on a lower level.

This seems to be especially relevant for urban redevelopment in a city like Amsterdam, which has historically been dominated by democratic planning, urban social movements and municipal interventions based on the needs of its residents (Pruijt; 2004). The multiple case study therefore adds to the literature a more extensive approach to urban redevelopment, within the Dutch and Amsterdam context, focusing on the relation between stakeholders, their goals and their influence, as well as that of the final result, on residents within the area. In addition, the two cases give a complete opposite view of urban development in terms of residential influence. Oostpoort gives us a unique opportunity to observe inner-city redevelopment of an area with almost no residents to a residential neighborhood, while de Hallen is at the opposite of the spectrum as final development and management was taken over by local initiators after displeasure and protests of local residents because of the created plans of the municipality and commercial developers. 1.2 Social relevance With gentrification being such a present force in contemporary Amsterdam, and rising fears among long-term residents of the city turning into a “yuppie-paradise” for the hip and high educated hipsters and cargo bike mothers (Het Parool, 2015), it seems of importance to look at who is developing the city, who they are planning for and ultimately, who benefits the most of their efforts. Although urban redevelopment often is focused on upgrading, the power struggle between municipal, commercial and residential stakeholders in Oostpoort and de Hallen shows that there’s more to it than just quick state- led gentrification and commercial upgrading. Documenting which types of planning, and efforts of upgrading, have a positive or negative effect on residents within the project area is relevant for these residents themselves as well as policymakers.

In terms of social relevance, this thesis will therefore help understand the impact of mixed urban redevelopment projects on the neighborhood it’s performed in. Looking at the notion of van Gent (2013) that right to Amsterdam is shifting to the elite, the research can help understand why this is the case, and to what extent residents and the municipality can approach redevelopment differently to make it more inclusionary.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

This thesis contains six chapters. Following this intro introducing first chapter, chapter two goes through the relevant theoretical framework behind the research, looking at the dominant theories on the right to the city, the role of the municipality in modern neoliberal urban change, resident participation and different forms of resulting gentrification. Chapter three will elaborate on the research design, showing the research question and methodology. In the fourth chapter the process of redevelopment in both Oostpoort and de Hallen is extensively clarified. Chapter five will present the findings based on the qualitative research and try to answer the sub questions that are central to the thesis. And finally, in chapter six these findings will be brought together and discussed in combination with the theoretical framework to ultimately answer the main research question. Chapter six will also contain a short reflection on the entire process of the research.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

2. Theoretical Framework To make a better understanding of the relevant academic debate(s) surrounding urban redevelopment it makes sense to start from a more holistic, overarching viewpoint and slowly move down to more place specific issues. Urban redevelopment and the process of city making, according to Harvey (1989) is “both product and condition” of capitalist development. And as capitalism has changed over time, the role of the state has slowly evolved from managerialism to entrepreneurialism. Ultimately, from this viewpoint the role of the state is to promote local areas and create an attractive place for investment. In this sense, urban governance is way more than urban government and “the real power to reorganize urban life so often lies elsewhere”. In a neoliberal world, the government’s role in urban development therefore no longer is that of the manager of large planning projects, but that of the entrepreneur, or even the booster, trying to win the intra-urban competition for investment. Following Harvey (2008) private property and profit rate “trump all other notions of rights”, the right to the city therefore is more than just our individual right to make use of all different types of urban functions, it’s a common act of transformation based on “the collective power to reshape the processes of urbanization”. In Harvey’s line of thinking, the driving force behind this urban change is based on creating economic surplus and comes from owning property and maximizing the value of it. In urban governance it’s therefore no surprise that Harvey sees the role of the municipality in contemporary local development and employment growth as entrepreneurial (Harvey, 1989). Implementing social goals in urban redevelopment projects therefore is in a sense more about justification and creating enough public support, than it is a catalyst for real change (Harvey, 1989; Peck, 2002; Teernstra & Pinkster, 2015).

This is in stark contrast with the entrepreneurial city of Doucet (2013). While looking at megaprojects in Western cities, Doucet states that plans often need the municipality to steer investment, to cause development in less attractive areas. According to Doucet, private projects are focused too much on creating short term profits, which ultimately hurts the projects long term chances of becoming successful. In a different article (2014), he further shows how in the Dutch context historically there have been large roles in urban planning for the municipality and for housing associations. Because the government owns much of the land, and the large sum of public housing has given strength to the power of these housing associations, Dutch planning has had its unique factors. Public-private partnerships still have a strong emphasis on social goals, as well as economic ones and it’s often the state that carries much of the risk in these projects, while private parties are mostly responsible for the (housing) development. According to Doucet (2013), if the land is owned by the city it’s easy and quite logical for development to turn into a municipal project. Although construction is left to the private sector, the government can steer investment in order to create development in less attractive areas, to stimulate social upgrading. According to Folmer & Risselada (2013), the municipality uses land-use plans to control economic development, although they mention that the shift in dominant economic sectors and firm sizes is rearranging the landscapes of post-modern cities, as entrepreneurial and creative islands of business activity can also come up in residential areas. Folmer & Risselada distinguish four different types of economic zones, with “The Market”, the prototypical low-rise shopping center which is a result of old-fashioned land-use plans, as the type of economic zone that is currently dying out.

Over the last couple of decades these public-private plans in Dutch cities have been dominated by a social-mix strategy (Doucet, 2014; van Gent, 2013; Veldboer & van der Graag, 2009). Shifting away from a housing market dominated by public housing, the goal of Dutch urban planning recently often has been to attract more middle class residents to deprived areas. Social-mixing in this sense therefore is closely related to gentrification, and makes this latter term – according to Doucet “the most

University of Amsterdam Jim Engelshoven politically loaded concept” in human geography – have a much less negative tone to it than in other parts of the world. Furthermore, this social-mixing, or state-led gentrification, has developed over time, as no longer it’s only about classical housing gentrification. New forms, like commercial gentrification (changes in street-level spectacles), tourism gentrification and studentification have become either goals or results of the social-mix strategy in Dutch cities (Doucet, 2014; Ernst & Doucet, 2012; Veldboer & van der Graaf, 2009). Which raises the fair questions Veldboer & de Graaf (2009) ask themselves: which middleclass groups are willing to share their neighborhood with the deprived; which middleclass groups are really willing to live in a mixed area?

With commercial gentrification it’s not just the housing landscape that changes anymore, but also street-level spectacles like bars, restaurants and social diversity, while in tourism gentrification the promotion of tourist spaces leads to the displacement, as residents are squished out of their own neighborhoods. The same can happen with studentification. Ultimately, we can subtract from these additional forms of gentrification that the term no longer only focusses on a certain age group, as yuppies, yupps and the super-rich can create displacement of local residents (Doucet, 2014; Paton, 2012; Freeman, 2006). Furthermore, commercial gentrification can lead to certain consumption spaces for the middle class (Ernst & Doucet, 2012). This can lead to what Zukin (2008) calls “fabricated authenticity”.

The other logical result of these policies, of course is exclusion and ultimately displacement, although van Gent (2013) & Teernstra (2015) are quick to point out that multiple institutional constructions protect deprived residents, as there is still a large social rent stock, housing corporations are obliged to keep developing public housing and residents are protected by rent subsidies and rent stabilization laws. Ultimately, though, in the case of Amsterdam – where gentrification is currently in its third wave – it’s clear “exclusionary displacement” will take place (van Gent, 2013).

Of course, in Holland, and especially in Amsterdam, the amount of public housing remains high. According to Chaskin & Joseph (2013) the issue of public housing is at the core of deconcentrating poverty in urban policy, as often the demolition of public housing and attraction of higher-incomes is creating gentrification. Social-mixing draws on the social disorganization theory as the presence of residents with a higher income should facilitate social control and reduce crime levels. With that, in terms of right to the city is lost, as Lefebvre (1996) determined that right as access, use and enjoyment rather than ownership. The right to the city therefore is also bound to “the freedom to use and enjoy neighborhood space” (Chaskin & Joseph, 2013). Besides, Teernstra (2015) points out that multiple state actors are concerned with different goals, for instance not only the municipality plays a large role in state-led gentrification. As laws on the housing stock can come from different levels of policymaking.

To circle back to Harvey (2003) and a more neoliberal view of these processes this ultimately comes back to “the right to the city”. According to van Gent, the right to Amsterdam, currently is with the elite, as a city that has politically been dominated by social democrats, now is changing radically, while surprisingly there seems to be almost no opposition.

The role of the municipality, the influence of capital investment and commercial developers and the Dutch tendency to dominate urban redevelopment with a social-mixing strategy are all part of the academic discussions relevant in this thesis. Ultimately, looking at the social and commercial goals of mixed urban redevelopment projects in Amsterdam will give insight in the role of the state, while looking at the social and economic benefits for residents within and around the project areas will give us a better understanding of both the effects of these types of redevelopment on a larger scale and to whom in fact the right to the city just might become. The thesis therefore will be relevant for academic

University of Amsterdam Jim Engelshoven debates on multiple levels: the level of Amsterdam, the level of Dutch planning and the more holistic structural level, about the real power behind urban change.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

3. Research design This chapter will explain the overall design of this research. The research is a comparative case study, which looks at two urban redevelopment projects in Amsterdam, with a different character and process of development, yet comparable because of the timeframe and the inclusion and mix of social, economic, cultural and housing development. The goal of the thesis is to use these redevelopment projects to find out more on the role and interests of different municipal, commercial and residential stakeholders in urban redevelopment, and deduct from this process who in Amsterdam benefits the most from their efforts; and therefore to whom the right to the city has become. As with all case studies, the goal will be “to collect, present, and analyze data fairly” and “to retain the holistic and meaningful characteristics of real-life events” (Yin, 2003).

The research will be a comparative case study on two different mixed urban redevelopment projects in comparable districts of the city. The expectancy is that there will be more involvement from people from surrounding neighborhoods in de Hallen than in ‘Oostpoort’, because the former is built predominantly on an already existing structure, while the latter has been developed on a largely new building site. It could therefore be, that there is more rootedness and bonding in West for de Hallen than there is in Oost. This main difference, along with smaller structural differences in planning are what makes it relevant to compare both of the cases, instead of studying just the one. Another difference between both cases is the public opinion, as both projects have attracted media attention for different reasons. Where de Hallen has been named as a touristic hotspot (Parool, 2015), the shopping mall of ‘Oostpoort’ has often been in the news for some of its struggles (Parool, 2016). 3.1 Research question The main research question this thesis is based upon to direct the research is:

To what extent do mixed urban redevelopment projects socially and economically benefit residents from the City Districts Amsterdam East and West? 3.2 Sub-questions To answer the main research question the thesis is divided in two parts. The first two sub-questions look at the role and interests of different stakeholders in the development of mixed urban redevelopment. Central to this part are the instruments certain stakeholders have to impact planning of these projects. The final two sub-questions focus on who, now that these projects are finished, benefits the most from these projects and how residents evaluate the influence of the finished project on their neighborhoods. Ultimately, the following sub-questions are answered for both Oostpoort and de Hallen:

1. What is the role of municipal, commercial and residential stakeholders in mixed urban redevelopment? 2. What instruments do stakeholders have to obtain their goals? 3. Who benefits the most from Oostpoort and de Hallen? 4. How do residents experience their neighborhood since the (partial) completion of the development? 3.3 Conceptual model The conceptual model that goes with the research question and theory is shown in figure 1. The model shows the different sides of mixed urban redevelopment and their possible influence on the neighborhood and City District based on the theoretical framework. It’s anticipated that the extent in with residents are included or excluded within the planning – by direct public participation or through

University of Amsterdam Jim Engelshoven municipal and commercial actors – influences the result the planning has on the types of gentrification that takes place within the area. Based on this model, mixed urban redevelopment can lead to multiple types of gentrification, and therefore focus easily on new residents, but can also create social and economic opportunities for people from within the neighborhood and possibly function to the benefit of the larger City District (Doucet, 2014). Unsurprisingly, housing development is closely related to the more classical form of gentrification as more middle class housing is created, while the total number of public rent in the neighborhood goes down (this is especially the case with de Hallen), which of course fits with Dutch policy over the last decade or so that focusses on social-mixing (Veldboer & van der Graaf, 2009).

Figure 1: Conceptual model

Commercial, and social and cultural development, though, could bring an array of different results; popularity of these types of development could bring social and economic opportunities to the neighborhood, but a successful project therefore can also bring a large amount of new visitors to and users of the area. This of course, could lead to different types of commercial and tourism gentrification. Overall inclusion or exclusion of residents from surrounding neighborhoods in relation to all different changes brought by these mixed urban redevelopment projects will be of central value to the research. 3.4 Research strategy The research will use a mixed-methods approach, with a heavy focus on qualitative research, which is complemented by a policy analysis, statistical data from government surveys and a short analysis of public opinion on the projects within national and local media outlets. Fieldwork for this thesis predominantly focusses on Oostpoort, as the amount of data and literature on de Hallen is much more extensive. The choice was made to focus the fieldwork on Oostpoort to be able to compare it with the existent information on de Hallen. Therefore, all eight in-depth interviews are with stakeholders from Oostpoort. For the case description and extensive outline of de Hallen the research uses the book

University of Amsterdam Jim Engelshoven

‘Nieuw leven in de Hallen’ by Eisse Kalk (2015) on the twenty year long process of development of the former tram remise in addition to policy documents. The case description of Oostpoort is partially also reliant on the results of the interviews, because of a lack of concentrated information and also makes use of policy documents.

The use of a mixed-methods approach has three main positive effects (Hammersley, 1996). First, triangulation – the additional function of multiple types of information – helps create a better reliability of the research. Second is facilitation, which is when the results of different research methods support one another. And third, all methods are complementary, as the researcher can adjust the different types of research to one another and offset the weaknesses of one method to another.

On a social level the interviews will try to gain insight in to what extent residents from surrounding neighborhoods make use of the project areas and included, while on an economic level the interviews will focus on whether or not the projects really provide work and economic impulse for local residents and entrepreneurs, or that these privileges belong to others. Who is using the newly developed commercial and public space? And to what extent is there a trend of local entrepreneurship? And has this been encouraged by the municipality? All questions that should become more clear because of the thesis. The unit of analysis within the research will be the projects themselves, as ultimately we want to be able to tell something about mixed urban redevelopment projects and their (dis)advantages for (residents of) larger urban areas. The units of observation will largely be individual residents (survey) and stakeholders (interviews). 3.5 Interviews The main part of the fieldwork consists of eight relatively long interviews with key actors in the development and management of Oostpoort. The interviews were used to acquire data for the case description of Oostpoort (chapter 4) as well as in answering the main question and sub-questions of this thesis (chapter 5). The interviews were performed in a semi-structured approach, following certain topics related to the expertise of the interviewees, to gain knowledge about the project (area) and collect expert opinions on the planning, realization and use of the area. A snowballing effect was used in order to find the most relevant experts and stakeholders for the project area. The interviewees were approached by e-mail, through which appointments were made to meat up and record the interview. The transcript of all interviews is in the appendix of this thesis, except for the interview with local entrepreneur Magali Heuberger from concept store Het Faire Oosten, because it was by telephone. Table 1 shows the interviewees, there role and the duration of the interviews.

Name Role Duration 1 Sjoerd Soeters Architect and supervisor of Oostpoort 49:29 2 Bert Thjie Architect of seniorcomplex in plot 13 1:20:31 3 Stephany van Veen Residents participation manager Oostpoort and 56:38 Dapperbuurt 4 Fred Langeslag Project leader of the Ontwikkelingscombinatie 57:01 Polderweggebied (OCP) 5 Joreen Röben Project manager Oostpoort East 1:04:02 6 Eline Kanters Accountmanager neighborhood economy Oostpoort 45:19 and Dapperbuurt 7 Thijs Reuten Alderman City District East 33:13 8 Magali Heuberger Local entrepreneur of concept store Het Faire Oosten - Table 1: List of interviewees for the fieldwork on Oostpoort

University of Amsterdam Jim Engelshoven

The goal was to create a group of respondents that reflected the importance of certain stakeholders in the development of Oostpoort. The mix of people from multiple levels within the municipality, two architects, the project leader for the most important commercial party OCP and one of the few local entrepreneurs of the shopping center, a very wide range of viewpoints on Oostpoort have been recorded.

The semi-structured topics corresponded with the sub-questions of this thesis. Of course, with certain experts on certain levels the focus shifted per interview on certain stakeholders, interests, goals and developments. 3.6 Photo’s Added to this thesis is a small booklet with photos, by photographer Zindzi Zwietering, in which an overall impression of the atmosphere of both Oostpoort and de Hallen can be seen. The photos show some of the most important characteristics of both projects, as well as the ongoing development of the housing construction. The detachable booklet can be used to give a quick impression of the projects, or drawn out alongside this thesis, while reading the case descriptions and results (chapters 4 & 5). In a sense, the photos help give a little ethnographic contribution of the area’s, to help the reader of the thesis to them place themselves inside of Oostpoort and de Hallen (Schwartz, 1989). 3.6 Ethics & limitations Logically from an ethical aspect, the qualitative part of the research had to be performed as open to the respondents as possible, by creating a natural environment for the interviews and being very clear on what the data they were providing is used for. Especially with such a heavy focus on qualitative research, ethics play a big part in the overall collection of data. Of course, all respondents were asked for approval as to whether the interview could be recorded. In addition, an agreement was made that the data derived from the conversations would only be used for this particular thesis. If further publishing ever became an option, a new agreement has to be made based on the published data.

In terms of limitations and constraints, the most obvious one of this research is the choice that has been made to focus the fieldwork on Oostpoort. Although the development of de Hallen has been documented very extensively, there was a lack of asking questions on missing pieces of information. Also, this part of the research is therefore dependent for a large part on only one source. Given the limited timeframe in combination with the lack of data on Oostpoort this came out as the best solution for the thesis. Another limitation is the fact that besides the surveys of the municipality there has been no contact with residents in the area, except for observations and in making use of both areas. The fear herein was that interviews with a small group of respondents would quickly create a biased image of the project. Therefore, the decision was made to derive this information from the mentioned surveys, as well as the viewpoint of experts; as some of which are responsible for, or in daily contact with these residents. The final limitation lies in the fact that both projects are very recent, and housing development has only partially been finalized.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

4. Case descriptions In this chapter the development process of both Oostpoort and de Hallen will be extensively described. To make a better understanding from a literal viewpoint, it’s advised to first take a look at the photos in the detachable booklet and use it to get a better feel of the following information. 4.1 Oostpoort Oostpoort is a recently developed new neighborhood in Amsterdam East in the area that was formerly known as Polderweggebied (Gemeente Amsterdam, 2013). Since the 1990s the Amsterdam city government has started to develop the project area in order to create what they call “the new hart of City District East”. While its central location makes for an attractive urban redevelopment area, soil contamination left Oostpoort relatively underdeveloped up until 2004 when a long and laborious five years of soil sanitation made the neighborhood safe again for commercial, social and housing development (SKB, 2009). Oostpoort is the area in City District East, between the Lineausstraat and Middenweg on the east, the railway tracks north and west, and the Ringvaart south (figure 2). The new neighborhood is situated between the Transvaalbuurt, Dapperbuurt, Indische buurt and Watergraafsmeer.

Figure 2: Location of project area Oostpoort in Amsterdam (Gemeente Amsterdam, 2014)

4.1.1 From industrial site to “heart” of East Amsterdam Originally developed as an industrial site in 1885, Polderweggebied and its most important factory, the Oostergasfabriek (literally translated: Eastern gas factory) were built to produce city gas from black coal on, what was then, just outside of the border of Amsterdam (SKB, 2009). Until 1963 the main

University of Amsterdam Jim Engelshoven usage of the area was therefore the production of gas (until 1922) and later the distribution of the same product originating from other parts of the Netherlands. When Amsterdam’s industries and households shifted from gas made from black coal to natural gas and electricity the relevance of the Oostergasfabriek regressed and industrial activity in the Polderweggebied decreased (Beleef Oostpoort, s.d.). As a result, multiple original buildings of the gas factory were either shut down or used for different purposes ever since 1917; the exact year Amsterdam city government started using electricity for street lighting, instead of gas.

Within the area, mostly in former factory buildings, the Polderweggebied sheltered among other things a police station, Social Services office, high school, animal shelter, gym and swimming pool as of the early 2000s (SKB, 2009). While the area still had the look of an industrial or business site there was an overall lack of real companies and dwellings established in the Polderweggebied during this time and the main use of the largely contaminated soil was commercial. Most of the area’s shops were in the Lineausstraat and Middenweg at the eastern border of the area, while the central part of the Polderweggebied was characterized by empty and unsafe spaces between the former gas factory buildings. The contaminated soil in this area formed a risk for both the Polderweggebied itself, as well as the surrounding neighborhoods, as the dangerous possibility of the pollution spreading through groundwater loomed over the area during much of the latter part of the twentieth and start of the twenty-first century.

Finally, in 1997 City District East started unfolding large redevelopment projects for the Polderweggebied. The local authorities wanted to intensify the use of ground in the area, and the Polderweggebied - as of that moment in time, a combination of (empty) space and already existing social and commercial places along the Linnaeusstraat and Middenweg - was in their eyes the perfect spot to create a “new, lively city neighborhood” (SKB, 2009). Although it was already clear that the soil sanitation would come with incredibly high costs, the fusion of city districts East and Watergraafsmeer in 1998 made the Polderweggebied based on its location suddenly the center of a new and larger part of the city. Consequently, the new district decided, no matter what its costs, that the creation of a new united body of buildings, starts by creating a healthy heart. The formerly contaminated industrial Polderweggebied therefore became known in multiple plans as what was to become the “Heart of East” (Gemeente Amsterdam, 2013).

4.1.2 Developing the Polderweggebied into Oostpoort While the direct reason for redevelopment of the Polderweggebied was the contamination of the ground, and the danger of pollution spreading through the groundwater to adjacent neighborhood Watergraafsmeer, the City District used the opportunity to create their own center for both housing and social and commercial functions (Soeters, 2016 & Langeslag, 2016) . The main shopping area up until that moment in time was located at the Middenweg and Lineausstraat, on the east side of the Polderweggebied. But, while other city districts had their own real shopping centers – Osdorpplein in West, Buikslotermeerplein in North and Gelderlandplein in South – East was lacking a real shopping area (Langeslag, 2016). Thus, the municipality started conversations with housing corporations Ymere and Stadgenoot, who owned pieces of the land, and developer BPD about developing a new city heart with dwellings and a shopping center with a multitude of social functions in the Polderweggebied.

Up until 2003, these parties tried to plan the redevelopment of the area, with a heavy focus on social functions spirited by the municipality. To create a better urban design and work out the plans of Ymere, Stadgenoot and BPD - who would create their development cooperation Ontwikkelingscombinatie

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Oostpoort (OCP) in 2004 – in collaboration with the city district two key stakeholders were recruited to the project: project leader Fred Langeslag and architect and urbanist/ supervisor Sjoerd Soeters. The direct reason for their appointments was the economic crisis of the housing market in 2003, which led to a more realistic and commercial approach.

Fred Langeslag: “At that moment in time (2003) there was a crisis on the housing market, and all plans that were containing 60 percent of social unprofitable functions and 40 percent commercial profitable functions in the Polderweggebied weren’t possible anymore. Therefore, two things happened: they called me, and they decided to make their plans’ urban design better organized, with a shopping center and a logical route. That’s also why they asked Sjoerd Soeters. In a few weeks’ time we have tried to create a sharper urban design, which was a lot more in line with the market. We changed it around, so 60 percent commercial and profitable functions and 40 percent social unprofitable functions. Those unprofitable functions aren’t necessarily all horrible, but if you already have a new City District office, a dance theatre, music theatre and the renovation of the swimming pool, there already are a lot of social functions. You have to pay for the sanitation in one way or the other, by setting the program on top of it. That wasn’t possible, so the national government and the municipality payed a share of it, and from the housing program and shopping program we created new land prices, to organize a conclusive land exploitation.”

Langeslag’s words show how the economic situation put a limit to the social goals of the municipality and enlarged the role of the commercial party (OCP), as the municipality was dependent on higher ground prices to be able to realize the ground sanitation of the area. This meant a heavy focus on the housing and shopping programs, which quickly became intertwined in the project. Architect Sjoerd Soeters designed a plan that had two main goals at the time: on the one hand create a mixed and lively area with both shops and dwellings, and on the other stimulate the declining shopping area around the Lineausstraat and Middenweg.

Sjoerd Soeters: “We had learned from other projects that in central areas you have to build in circles or eight-figured forms, because no one wants to have to walk in one direction and afterwards have to walk back through the same route. So, what did we do in Oostpoort? If the Lineausstraat is the most important shopping street, then on the point of dying out, you can hang the shopping center on it. … You don’t want to make this circle so deep that you empty out the Lineausstraat, but deep enough to create volume, and so it can become an addition to it. That idea was shared by friend and foe; everybody agreed to it back then.” (Soeters, 2016).

To create an attractive and lively center, the design of Soeters contained shops in and around the above mentioned circle, see figure 3, and had housing on top of it to create a lively setting at nighttime as well as during the day (Soeters, 2016). At the same time, the challenge for the urban redevelopment plan was to create a heart of East, which connects to all socioeconomically different surrounding neighborhoods. With the relatively high-class Watergraafsmeer on one side, and the by public rent dominated Transvaalbuurt on the other, the challenge for both the OCP and City District quickly becomes the creation of a mixed social and economic center that fits to the interests of a very mixed audience. Architecturally, the plan was to connect Oostpoort to the Watergraafsmeer, while the housing construction linked to the Transvaalbuurt, because of the intertwined design of public rent and private homeownership within the same buildings.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Figure 3: A quick sketch by Sjoerd Soetersof the shopping center in Oostpoort, with left the Linnausstraat and central the “shopping circle” (Soeters, 2016).

In addition, the boost that Oostpoort should have on the declining shopping area around the Linaeusstraat and Middenweg was planned by attracting large commercial shopping chains within the shopping center (Langeslag, 2016; Soeters, 2016; Reuten, 2016). In this way, the developer (OCP) had some financial stability – as big shopping chains have the ability to sign a long term future rent contract – and the thought was that this could create space for local entrepreneurs within the Linaeusstraat and Middenweg, where shop spaces where smaller. So, ultimately “boutiquing” by local entrepreneurs in the Linnaeusstraat and Middenweg, and large shopping chains in the shopping center of Oostpoort.

Relatively unique in the planning was the absence of residents in the area, as most of Oostpoort was planned on empty soil. The only exception was Tuinwijck, which itself isn’t included in the redevelopment, although its residents had to live in a construction site for over ten years, because of the intensive soil sanitation and the subsequent construction of Oostpoort, and meanwhile have become a part of neighborhood Oostpoort (Gemeente Amsterdam, 2014 & Langeslag, 2016). Including Tuinwijck, the new project, under the name of Oostpoort, split up the Polderweggebied in four different areas, see figure 4. The shopping center with housing on top was planned to be in the western part, the new City District Office and other social functions, like a primary and secondary school, in the middle and more housing construction in the east. Sanitation of the area started in 2005, and while Soeters, Langeslag, the OCP and the municipality were refining their plans, was finished in 2009 (OCP, 2015). In addition, some of the social functions in the middle of Oostpoort, like the City District Office, were directly realized at the end of the sanitation in 2009. With of the effects of the economic crisis not yet reaching Oostpoort and a relative lack of residential engagement – with only one official complaint on the parking garage, and no official complaints on the commercial development

University of Amsterdam Jim Engelshoven

(Langeslag, 2016) – the sky was the limit, and in 2010 the construction of Oostpoort West was planned to begin.

Figure 4: Subareas of Oostpoort: red = Tuinwijck, blue = Oostpoort West, yellow = Oostpoort Middle, green = Oostpoort East (Gemeente Amsterdam, 2014).

4.1.3 The effects of the economic crisis on building Oostpoort (2010-2014) After working out the development plan, and finishing the soil sanitation, the construction of Oostpoort started in 2010 right in the middle of the economic banking crisis (OCP, 2015). All of a sudden, the OCP had to decide on the total development of the area, and ask itself “how much risk can we take?” (Langeslag, 2016). Developer BPD was already affiliated with a bank, and housing corporations Ymere and Stadgenoot had to make up how much commercial estate they could develop.

Fred Langeslag: “All of a sudden we had to decide on the investment of a parking garage with 874 spots, 18.000 m2 of shops and 350 apartments, in the midst of an economic crisis! We had already rented out 40 percent of shops to big store chains, but we had sold zero percent of the dwellings. You can’t say: you can buy an apartment now, but you’ll get the key three and a half years later. So we had to build that on our own risk. … So, we sold the shopping center to SPF and Achmea and with some further help from the national government we were able to start building. There was no way back, the sanitation had already finished in 2009, so it was fingers crossed and time to start.”

Again, an economic crisis was of big effect on the project, as all stakeholders took a big financial risk in developing Oostpoort, and realization of the eastern part of the area was delayed until after the creation of the shopping center in Oostpoort West. The big financial risks led to doubt with the commercial developers and created some tension between OCP and the municipality. One of the

University of Amsterdam Jim Engelshoven municipality’s project managers –responsible for Oostpoort East – tells about this stalemate between both parties:

Joreen Röben: “The last thing we wanted was for the area to remain fallow for another ten years. So around 2011 we took a time-out. And I think that really helped, because the alternative was fighting it out in court and terminate the contract. Then no one would’ve been happy. … So we put together a new program, more crisis-proof, and we set up a new contract in which OCP remained the developer, but per plot both parties could also decide to part ways. So, if OCP decided with plot 2 that they didn’t want to develop, they would still have the first option at plot 3. … Actually, we expected the OCP to pull out after plot 1, but they didn’t; it helped that the crisis stopped and in the end it’s also fine if one developer finishes the complete project”.

The OCP’s big risk to develop the dwellings and the remaining 60 percent of retail out of their own pockets and without the guarantee of sale and rent would eventually pay off. The result is a finished Oostpoort West in 2014, as the shopping center opens its doors to the public on March 26th 2014 (OCP, 2015). With Amsterdam’s housing market quickly improving the OCP was able to sell all dwellings at the end of 2014, and afterwards had to decide whether to continue with the development of housing construction in Oostpoort East (Langeslag, 2016). Ultimately, the OCP and the City District decide to start building in a more phased style, developing plot for plot. The strategy of starting with the development of the shopping center seemed to pay off, as potential new residents for Oostpoort East now could see at least some of the environment their houses were going to be built in. Although, OCP wassn’t willing to take the same amount of risk as in the first part of the project, it remained active as the main developer of the area. With the housing market rising to whole new levels in Amsterdam, the realization of housing in Oostpoort East went rather quickly:

Joreen Röben: “The first residents of Oostpoort East came in June of 2015, and now two more plots are being delivered, so that’s going in a real quick pace. Of course, because of the economy, but also because we now know what the plan is, and all parties know what they have to do. So we have almost become a well-oiled machine, as the cooperation between the OCP and municipality is going really well. No longer are we having really hard discussions with one another.” (Röben, 2016).

4.1.4 The final project Oostpoort West was completed in the spring of 2014, and consists of an underground parking garage with 874 parking spots, and on top of that 18.500 m² of lettable floor space for shopping and 350 dwellings, see table 2. Relatively unique for newly constructing housing is the fact that different sizes of apartments, and public rent as well as owner occupied housing is situated within the same buildings:

Fred Langeslag: “We have organized it in a way that public rent is really included in the whole project. If you walk the shopping circle (of Soeters), the building in the middle doesn’t look like public housing. But, that little gem in the middle, can only be a gem because of the apartments on top of it. And in the end it actually is public housing. (Langeslag, 2016).

So by the integral development of public and owner occupied housing, and by creating apartments differing from 50 m² to 200 m², the OCP and municipality have tried to attract people from both the Watergraafsmeer – on the high part of the segment – and the Transvaalbuurt – with the lower segment – to the neighborhood, and make sure that this mix of new residents automatically blends in with one and another. In total 350 apartments were created on top of the shopping center, with almost 33 percent of them public rent.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

The total costs for the realization of the project were 167.8 mln for the OCP, although that doesn’t include the sanitation costs of the complete area, which cost the municipality an additional 87 million euros, while their total costs for the sanitation, ground exploitation, purchase of various buildings and ground level furnishing in the whole of Oostpoort were 147 million euros (OCP, 2015).

Function Capacity Costs Layer Sublevel Parking 874 spots 22.0 mln

Ground level Shopping center (total) 18.500 m² 63.1 mln

Shop space 16.550 m²

Horeca 1.470 m²

Office space 479 m²

Leisure unknown

Top-level Dwellings 350 apartments 82,7 mln Owner occupied 235 Public rent 115

Total 167.8 mln Table 2: Function, capacity and costs per level of Oostpoort West (Own creation, based on Gemeente Amsterdam, 2014 & OCP 2015)

Figure 5: Social and commercial functions of Oostpoort West and Middle in 2016: yellow = cultural/social, red = local entrepreneurs, green = leisure, blue = horeca (beleef Oostpoort, 2016)

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Figure 5 shows the current distribution of commercial and social functions in Oostpoort West and Middle, anno 2016 (beleef Oostpoort, 2016). The central shopping area, along the Land van Cocagneplein and the Waldenlaan – which is the circle designed by architect Soeters – contains mostly of large shopping chains, with the only exception being Het Faire Oosten and The Cool Collective – two concept stores on the Oranje Vrijstaatsplein – and local bakery Balvert on the Land van Cocagneplein. For leisure there’s also swimming pool Sportfondsenbad Oost. Between the Ringvaart and Oranje- Vrijstraatkade there is a concentration of horeca – the Dutch word for the assembly of all hotel, restaurant and café related industries - while the main functions in Oostpoort Middle are social and cultural, with the City District Office, music theatre Q-factory, primary school De Kraal and art center CBK.

Developer Plot

OCP Plot 1 95 dwellings 72 public rent 23 owner-occupied or private sector Plot 2A 33 owner-occupied or private sector Plot 2B 61 owner occupied or private sector Plot 3 77 owner-occupied or private sector Total 266 dwellings Habion Plot 13 60 apartments for elderly care 74 private sector apartments for 55+ Total 134 dwellings Total 400 Table 3: Different types of dwelling of Oostpoort East (Gemeente Amsterdam, 2015)

Figure 6: Phased housing construction in Oostpoort East (Gemeente Amsterdam, 2015)

As mentioned above, the development of Oostpoort East was affected immensely by the economic crisis, which had forced the OCP to take a lot of risk in Oostpoort West with the development of all housing, having to construct before selling any of the dwellings. Although, the OCP in the end did

University of Amsterdam Jim Engelshoven continue with the development of Oostpoort East, the program has become minimal, with the total number of planned dwellings mitigated from 380 to 266. Although, the total number of apartments is 400, because of the development of plot 13: a housing complex for elderly witch an additional 134 senior apartments. Table 3 shows the distribution of different types of housing in Oostpoort East. Development started in 2014, and the first plot was realized in September of 2015. Currently, only plot 3 is still in development. Figure 6 shows the location of all plots of Oostpoort East.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

4.2 De Hallen Similar to Oostpoort in Amsterdam East, the Bellamybuurt in City District West has dealt with mixed urban redevelopment in a former industrial area over the last twenty years. The area was originally one of Amsterdam’s first industrial areas – with the oldest sawmills dating to 1661 – while it later became known as the central workplace for the maintenance and storage of the city’s most important public transport system of the start of the 20th century; the tram (Kalk, 2015). Also common to Oostpoort, redevelopment of the former industrial area started in the 1990s and took over twenty years to develop, as the projects main stakeholders – the municipality, investors, residents and architects – struggled to finance the project and agree on how to reuse this central area of the city. In contrast to Oostpoort, the development of social, commercial and cultural functions has largely been within the former tram remise, which is now called de Hallen, because it consists of a number of former tram halls. Development of de Hallen includes a transformation of the former depot, as well as newly constructed housing alongside of it. The project area, figure 7, is located in the middle of the Bellamybuurt, between the Bilderdijkkade on the east, Kinkerstraat on the south, Ten Katenstraat on the west and Bellamyplein in the north.

Figure 7: Location of project area de Hallen in Amsterdam (Google Earth, own creation)

4.2.1 From Tram-depot to “monumental city heart” The popularity of the tram in Amsterdam at the start of the 20th century, and the systems transition to electricity as main source of power – until then trams in Amsterdam were literally running on horse power – created the need for multiple tram-depots (Kalk, 2015). Between 1901 and 1914 Dienst Publieke Werken (Department Social Services) was responsible for building and expanding five big halls and a passage; which became known as Tramremise West at the Tollensstraat. Similar to the Oostergasfabriek in Oostpoort all buildings were architecturally built in style of the Amsterdamse School. Because the rising popularity of the tram as a public transport system was such an important

University of Amsterdam Jim Engelshoven catalyst of the success and expansion of Tramremise West, it comes as no surprise that the start of World War 2 and subsequent stop of all tram traffic by the Germans in 1944 created an overhaul of the overall use of the area. This meant, that as of 1964 some of the depots halls were also used as workshops for painters, carpenters and upholsterers. To add to this, the storage of trams already was moved to Remise Havenstraat (1914) near the Haarlemmermeerstation and Remise Lekstraat near the Amsteldijk (1927) before the start of the war. Therefore, the role of the remise at the Tollensstraat in Amsterdam’s tram-system was reduced to maintenance work (SPQA,2012).

When the Dutch public transport company GVB decided to move maintenance of trams to a more peripheral location in Diemen in 1996, it came as no surprise to the neighborhood (SPQA, 2012). Residents had seen the decrease in usage of the tram depot for years, and multiple community based organizations had already started developing possible plans for the area. While there was a definite longing among longtime residents and former workers of the factory to maintain all of Tramremise West and use the former factory halls for community based purposes – almost all proposed plans consisted of some form of culture (library, theater, cinema), sports (gym) and shops within the existing brick-framed environment – the municipality and investors were also interested in creating some bang for their buck (Kalk, 2015). The result was a twenty yearlong battle amongst multiple stakeholders on what to do with the former factory hall; an era with so many different plans, investors, interests, issues and momentum-swings that it can only be described as what TROM-chairman Eisse Kalk calls “an exciting reality soap”.

With the nearby Westergasfabriek acting as an important role model during this time, residents and architects tried to “convince the municipality that (redevelopment of) de Hallen was a terrific opportunity to make this place a monumental city heart” (architect H. Pamentier in Kalk, 2015). While ongoing protests of residents revised some of the municipality’s original plans of (partial) demolition, the ultimate conclusion remained that “for a financially feasible plan, the focus should be on realizing housing construction, horeca and shops” (Gemeente Amsterdam, 1996 in Kalk, 2015).

Thus, the first years of planning de Hallen were characterized by three main conflicts of interest (Kalk, 2015). On the one hand, between “hallenslopers” – those who wanted to demolish and rebuilt – and “hallengebruikers” – those who wanted to reuse the factory halls. And on the other, amongst realists – the municipality and investors – and opportunists – residents and former workers. Lastly, a third problem was the definition of the project area, with some wanting to develop strictly within the GVB- turf and others striving to connect and develop de Hallen with(in) its embedded environment.

The first of these three problems came to a solution when collaboration between residents and architects resulted in the acquirement of the status of monument for de Hallen in 2001 (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2016). This meant that building apartments within the factory halls became “very difficult”, the appointment of de Hallen as a national monument also impacted the third aforementioned problem; if the plan would involve housing construction it should be outside of the factory halls and the project therefore should try to connect these halls with its environment. Unsurprisingly, in the projects first official urban development plan (i.e. Stedenbouwkundig Plan, SP), set up between 2000 and 2002 it was therefore insisted that the project area was enlarged (BRO Amsterdam, 2002).

With two-thirds of the tram-depot’s redevelopment issues partially resolved, one could see the fact that it took almost fifteen years from the resulting first official urban development plan until the final

University of Amsterdam Jim Engelshoven realization of the project, as both a surprise and extreme waste of time, effort and especially a wonderful central location of Amsterdam. However, one could also point out, that this is a perfect example of what, ultimately, are the two deciding factors and most important issues in creating any important decision in urban (re)development: money and public support.

4.2.2 Fifteen years of vacancy, drama and planning for the City District, residents and developers After setting up the SP (Stedenbouwkundig Plan) – basically a collection of all serious propositions for the area – from 2000-2002, City District West invited multiple property developers to create a plan of action based on the SP. Eventually, the choice fell on SFB Vastgoed (later BPF Bouwinvest), an experienced player in the world of Amsterdam urban (re)development that had just rebuilt the city’s Olympic Stadium (Kalk, 2015). The City District liked the developers experience with redeveloping monuments, its reputation for impressive long term vision and the proposed plans for a new district office within de Hallen, as well as 400 new dwellings outside of it (van Randeraat, former project leader of SFB in Kalk, 2015).

Unfortunately, the cooperation between BPF and City District West already came to an end in 2004, when BPF decided to back out of the project. The developer repudiates the role of the municipality and sees “insufficient opportunity in the large investment” (BRON). In ‘Nieuw leven in de Hallen’ (Kalk, 205) former City Council Member Hans Weevers, who was responsible for de Hallen from 1997 until 2008, interestingly explains the municipality’s role at this time in the project:

Hans Weevers: “What I have learned from that era is that when the municipality starts guiding these big projects, it often goes wrong. Why? At the time a lot of people with expertise had already left the municipality. In fact, we primarily had the role of supervisor and director. There weren’t too many experienced developers at the municipality (left). At the City District we had to attract developers from outside. ... Later we tried to resolve it internally, but maybe we shouldn’t have. Nevertheless, it became clear quite quickly that financially it was a complicated project, in which we had to earn money within the project itself to be able to finance it.”

With that last sentence Weevers means that new housing construction was supposed to make the renovation of ‘de Hallen’ possible. At the same time, BPF wanted to double the amount of horeca and create more profitable opportunities within the former factory halls as opposed to only the community based proposition of the municipality. In this sense, the role of the government - in both their own, as well as the developer’s words – was, though of positive influence on the inclusion of cultural, community based parts of the project, yet clearly not enough to produce a realistic mixed urban redevelopment plan, let alone develop it as a project. The first years of planning de Hallen therefore show how – no matter how relatively big the role of the government in Dutch and Amsterdam planning might be compared to that in cities in other countries – they are still reliant on investors, developers and consequently need to create an attractive investment opportunity that can coexist with their community based plans.

Subsequently, the municipality must have come to the same conclusion, as they rapidly engaged with a new partner; which coincidentally was a more commercial, yet culturally focused one (Kalk, 2015). Harry de Winter, a Dutch producer and media-entrepreneur, - and his company LETZ – seemed like the perfect choice for City District West (Urban Inspiration, 2015). De Winter was known as a man with “money, relations and creative plans”; the ideal candidate to transform the former factory halls in,

University of Amsterdam Jim Engelshoven what de Winter himself called: “a cultural capital within the capital itself” (Kalk, 2015). Because of de Winter’s theater-background, the plan quickly became known as Broadway in de Hallen. The project consisted of two theaters, a cinema, a concert hall and a nightclub, as well as 344 new dwellings, a parking garage, shops, offices and a new City District office. Although commercial, the municipality saw de Winter’s approach to de Hallen as “an opening to realize the project” (Weevers in Kalk, 2015).

As the municipality and LETZ were happily ready to start their cooperation, this time it wasn’t the money factor that threw a spanner in the works. Among residents a decisive fear for the anticipated gulf of loud intoxicated wandering nocturnal visitors rose (Urban Inspiration, 2015). Adding to this fear was a growing frustration for the lack of resident participation, as suddenly the municipality shifted from consulting all their plans with the neighborhood, to a more traditional top-down style of planning. Ultimately, the distaste and protests outgrew the positives of the plan. The message became loud and clear: residents didn’t want de Hallen to become the “third entertainment and nightlife center” of the city. De Winter quietly disappeared from the scene in 2006, investors and the municipality steered plans for a new cultural entertainment center to Amsterdam Zuidoost and de Hallen remain unused, empty and without a realistic plan.

If the municipality’s failed cooperation with BPF between 2002-2004 showed the importance of money and creating an attractive investment in urban redevelopment, its failed collaboration with LETZ from 2004-2006 displays the significance of public support. Or as former Council Member Roel Walraven (Urban Inspiration, 2015) sums up the irony:

“First, the municipality had public support, but no money. Now she has the money (from de Winter), but no public support”.

Nevertheless, it should be added that, even though the lack of public support was the main catalyst behind the failure of de Winter’s plans, in hindsight there also were doubts about the financial side of the project. De Winter clarified in an interview in local newspaper Parool in 2008: “We were seen as the big bag of money, but it always was the intension to find co-investors.” De Winter wasn’t able to deliver on his promises, as his company provided only one-third of the expected “money, relations and creative plans.” To add insult to injury, the resulting new official (“creative”) urban development plan (Stedenbouwkund Plan +) was overbudgeted – costs were estimated at ca. 50 million euros – and consisted the questionable and criticized inclusion of a new City District office and parking garage (Kalk, 2015). The man who was supposed to deliver Broadway in de Hallen, left it as an empty theater, with no actors, a fired director – City Council Member Hans Weevers is forced to step down after the disaster - and only a big pile of unsold tickets.

The municipality, with new City Council Member Bouwe Olij – known for his decisiveness – meanwhile kept on trying to execute the project after the departure of de Winter until 2011 (Kalk, 2015). Although Olij’s proposition to cancel the plans for the expensive new City District Office is lauded, problems keep reoccurring between possible investors/ developers and either the municipality or residents. Ultimately, the creation of Stichting TROM (Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij, translated as Tram Remise Development Company) – a non-profit organization consisting local residents, led by architect Andre van Stigt – offered a solution.

4.2.3 Finding stability, investment ánd support: the creation of Stichting TROM Between 2010 and 2011 a fierce battle between the newly created TROM and commercial developer Lingotto took place, as the municipality hesitated which plan was more realistic (based on finance and

University of Amsterdam Jim Engelshoven public support), and who would be given the opportunity to finally (re)develop de Hallen (Kalk, 2015). While City District West was already in advanced negotiations – and had signed a contract – with Lingotto, TROM had created its own plan and gained public support. The two main goals of TROM at its creation in 2010 were:

- Be responsible for preservation, management and sound exploitation of de Hallen, so that it has a positive influence on the livability of the neighborhood and the development of its residents. - Be responsible for sufficient contact and feedback about the progress of development with residents and neighborhood organizations.

Even though TROM wasn’t considered as a serious party by the municipality at first, the initiative group did set up a real plan for the development of de Hallen. A plan which was welcomed by Hanna Klomp, president of residents’ organization ‘Rond de Hallen’ in their newsletter of June/July 2010:

Hanna Klomp: “(In TROM’s plan) there’s space for initiators from Oud-West (local crafts center, bike repair shop, art gallery, glass-blowing company, center for fashion, creativity and knowledge a.o.). But also a library, arthouse cinema, recording studio for radio and television, a multifunctional hall for fashion shows and sports, a homework project and special horeca – with small performances and expositions. The local crafts center could become an example for the successful restauration of monuments everywhere in the city. This way of redevelopment, moreover is economically interesting because it’s partially subsidized through education and DWI. Hotel, cinema, horeca, recording studios and fashion would become the foremost financial bearers. But the library is also a stable factor.”

“An initiative group wants, by means of a Tram Remise Development Company (TROM), to make the remise in to a lively center for craftsmanship, art and culture. A place where people from different disciplines and education levels can meat and inspire each other. On the one hand, the plan allows the possibility to start directly with the urgently needed restauration. On the other hand, on the long term it delivers much societal yield, and it gives this national monument an attractive appearance and function, not only for the neighborhood, but for the city as a whole. I therefore hope dearly that the new City District Council grabs this chance with both hands and will properly research the achievability of this proposition with the initiators.”

The City District – then undergoing massive changes because of elections and the arrival of a new City Council – initially remained adamant on its decision to go with Lingotto as the developer of the project (Kalk, 2015). Lingotto’s plan however consisted of change within the monumental existing physical structure of de Hallen, while in the designs of TROM the entire building complex was kept in its original state. While both projects got a positive advice by the BMA (Bureau Monumenten en Archeologie) and Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed – respectively the national’s and city’s main organizations that are responsible for the protection and maintenance of monuments – Lingotto’s plan was heavily criticized by a third “monument guardian”. Cuypersgenootschap – an association that looks after 19th and early 20th century monuments (Cuypersgenootschap, 2016) – saw the project of the commercial developer as unfulfilling to the BMA’s original assumption that all plans should be focused around “the integral preservation of the monumental hull of the former tram remise”. Adding to this critique was the disproval of Bond Heemschut – a national organization that commits itself for the preservation and reuse of monuments - which saw Lingotto’s plans for new commercial construction as an “impairment of the special interconnected roof landscape”.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

The critique of both Bond Heemschut and Cuypersgenootschap – and simultaneously their approval of the plans of TROM – finally forced the City District to reconsider their decision to team up with Lingotto (Kalk, 2015). In the chaotic phase that followed the municipality decided to ask two independent research firms, as well as an experienced advisor – Co Stor, who had just led the redevelopment of ‘de Houthavens’ in the Westerpark in Amsterdam – to compare the propositions of both Lingotto and TROM. For new Council Member Martien Kuitenbrouwer it was time “to make a decision”, as frustration over the long duration of planning the project was growing and people were getting “Hallen-tired” (Kuitenbrouwer in Kalk, 2015).

Stor’s conclusions created a clear picture: for years, the municipality’s incompetence to adequately manage such a large project had created an enormous mess. The repetitive change of direction had created a costly administrative burden as former contracts kept haunting the process (Kalk, 2015). Stor adviced the City District to separate the ground exploitation of the former tram remise and new commercial buildings, as the latter was consistently suggested to make up for the financial losses created by the former. While in practice the exploitation of both grounds was very costly, and would create large financial losses. In addition, Stor advised the municipality to become more transparent and create more public support for de Hallen. And finally, a level playing field had to be created between Lingotto and TROM; which meant that there should become some sort of fair assessment framework to judge both plans and pick the best one for the neighborhood.

Ultimately, the District Office decided to follow Stor’s advice, as well as name him as the new project leader (Kalk, 2015). Together with his new team, Stor sets up a new assessment framework, handing out points on multiple financial and qualitative criteria, with an emphasis on the former. As a result, the City District was finally able to make its choice in October 2011: TROM 66 (points) – Lingotto 59. In an explanatory statement:

“…decisive was the commitment that TROM has obtained from renting and building parties on higher land price quotations. A higher evaluated design and organization plan from Lingotto, doesn’t make up for that. … The strong points of TROM’s plans are the embeddedness of local initiators and entrepreneurs in both the neighborhood and the city, as well as a large commitment on social facilities.”

After fifteen years, the municipality, TROM and residents were finally ready to start developing the reuse and urban redevelopment in and around de Hallen.

4.2.4 The final project The final project of TROM ultimately focussed on the exploitation of the former factory halls and put off the construction of new homes until after realization of the project. This meant that the first development consisted only of economic and social functions (Kalk, 2015). The project was created and executed by architect André van Stigt, attorney Casper Schouten, real estate specialist Haas Kuijper, developer and real estate manager Lex de Boer and tenant participation- and reallocation expert Eisse Kalk – who, together form the board of TROM and are driven by their mutual goal to redevelop the monumental area based on the needs and support of local residents and entrepreneurs.

The plan consists of a mix of social and economic functions like a four-star hotel, public library, national TV-studio, cinema, horeca, art library, crèche, fashion ateliers, craft workshops/ education, parking garage with bicycle storage and a public passage. The total lettable floor area is 15.300 m², while there’s 1.500 m² of passage and installations and there is an additional 5.000 m² of underground

University of Amsterdam Jim Engelshoven parking places. Table 4 and figure 8 show the distribution of lettable floor area per planned function, and the renting parties within the project area.

Function Lettable floor space in m² Tenant

Library (Bibliotheek) 1.400 Openbare Bibliotheek Amsterdam

Hotel 2.500 Vondel Groep

Cinema (Filmhallen) 2.300 Stichting Art Film Exhibition - Cinimien

TV Studio (Studios) 1.500 NTV/Marc Nelissen TV

Crafts workplace 1.500 Strukton/De Nijs/Bert (Ambachten) Meister/ERVAS

Horeca 2.250 Debuut BV

Rest: social, cultural, 3.850 Arkin fashion (Hal 7) Parking garage 5.000 Q-Park (sold)

Total 15.300

Table 4: Lettable floor space in m² per function of de Hallen (Own creation, based on Kalk, 2015)

Figure 8: Map of de Hallen in plan TROM (Kalk, 2015)

University of Amsterdam Jim Engelshoven

The multitude of functions and the absence of commercial retail chains forced TROM to be creative in financing the project as a whole. As can be seen in table 4, this resulted in multiple rental agreements with local entrepreneurs that were willing to stand for the risk. An important reason for the choice for TROM as a developer by the city district was the fact that the organization had managed to sign rent agreements for over 90 percent of the complex in 2011. The embeddedness of the organization helped attract investors that were bounded to the area in a similar way, and therefore were willing to risk more than the norm. Although, creating a financially sound and juristic concrete plan in this particular way asked for creativity and flexibility:

Haas Kuijper: “Firstly, how do you document that you pursue a mix of socially desirable and economically profitable functions? In the juristic jargon of planning social functions equal subsidized functions. We wanted to avoid that, because you want to have the freedom to also have accessible cultural and social facilities that aren’t subsidized. In the end, we managed that by documenting that a maximum of 9.975 m² GFA high-end commercial functions could be realized (in this case the hotel, horeca, filmhallen and studios) and a minimum of 7.783 m² GFA cultural, artisanal and low-grade commercial functions have to be realized (like the library, gallery Beeldend Gesproken, Recycle, crèche, crafts hall a.o.)”. (In Kalk, 2015).

To obtain the above mentioned goals, and create the mix of social and economic utilization – 56 percent commercial versus 44 percent social and cultural development – of de Hallen, different parties pay according to different rent prices. For instance, in Hall 1, there’s the hotel – which pays 200 euro/m² of rent – as well as the public library – which only pays 100 euro/m².

Because the TROM plan split up the social and economic development in the existing structure from the building of new homes, the final budget – which was estimated at 41.8 million euros, see table 5- became the total responsibility of TROM (Kalk, 2015). None of which could be earned back by the creation and sale of new apartments, although after the sale of the parking garage (to the government for 5.85 mln), Hall 17 (to Stadherstel for 2.43 mln), a couple of apartments (0.41 mln) and income from contributions from users and exploitation during building (1.5 mln), the remaining costs were estimated at 32.10 million euros.

Bank financing 16.25 mln Subordinated loans 3.75 mln Initiators participation 2.70 mln Private participation 9.40 mln Total 32.10 mln Table 5: external funding of ‘de Hallen’ (Kalk, 2015)

It’s safe to say, that the final structure of financing ‘de Hallen’ can be called complex. The organization structure, as well as the structure of the financing is at the one hand a result of the unique type of developer, which had created a non-profit Limited Partnership (L.P. TROM), and on the other only feasible because of this developer’s strong relation with the local private developers, which in their

University of Amsterdam Jim Engelshoven turn were only willing to risk an above-average amount of money because of their own relationship with the area and ‘de Hallen’ itself. For instance, in obtaining the loan of the Triodos bank:

Haas Kuijper: “A foundation without capital (the L.P.), for us, was the only way to realize the project. The fact that participants were willing to take risk, by committing their own money for a long period of time in participations or subordinated loans is for a bank an important motive to also put in the money. In addition, it was a very important fact that when we started attracting investors, already 90 percent of the complex was rented out through contracts. The L.P. seemed like an attractive option, because instead of the usual 5.5 to 6%, private investors had yields of 9 to 10% on their investment. Although, a negative for some investors was the fact that you now invest in wood and stone instead of tradable stocks. You freeze your money for 10 years!” (In Kalk, 2015).

Finally, the renovation of de Hallen into a “lively center for media, fashion, culture and crafts” could start in January 2013. After almost twenty years of planning, ironically it takes only a little more than a year to redevelop the old tram remise. In addition, the construction of new homes, which is called Kwintijn, is started soon thereafter (van Wijnen, 2016). With the economic and social development finished, it seemingly is less complex to start the additional urban residential function of project de Hallen. Project developer van Wijnen starts the realization of circa 300 new dwellings in 2014, and divides the project in two phases. Both phase 1 and phase 2 are directly adjacent to de Hallen and are realized on top of the parking garage, see table 6.

Phase 1 consisted of a parking garage, 49 owner-occupied homes, 69 private sector rented homes and 48 public rent homes, as well as 700 m2 of office space and was finished in 2015 and is already fully occupied. Phase 2 is currently being built and consists of a parking garage, 52 free sector rental homes, 28 public rent homes and 29 owner-occupied homes.

Owner-occupied Free sector Public rent Total Phase 1 49 69 48 166 Phase 2 52 28 29 109 Percentage 36.72 35.27 28.00 100.00 Total 101 97 77 275 Table 6: Different types of dwelling of Kwintijn (Own creation, based on Van Wijnen, 2016)

4.3 Public opinion of Oostpoort and ‘de Hallen’ Because of their size and position within Amsterdam, both Oostpoort and de Hallen have received a considerable amount of attention from local and national media outlets. Especially, Het Parool – an Amsterdam-based national newspaper – has given the projects their fair share of attention, but also other national newspapers like NRC, De Telgraaf and De Volkskrant have written about at least one of the two projects. The overall difference in viewpoint from most articles derives from the character of both projects. Certainly, de Hallen is mostly seen as a more exciting project, with its complete design within the former tram remise. Articles on de Hallen focus mostly on what De Telegraaf (2015) calls its “hip-character” and its success, whith Het Parool (2015) describing it as “a beautiful, prominent and accessible building with societal and commercial functions”. The area is seen as place that boosts the local economy, but at the same time much of the more recent articles are focused on the negative side of the project as “the resurgence of the Bellamybuurt is fun for tourists, but a disaster for residents” (Het Parool, 2015). One could argue that the success of the culturally commercial project is attracting

University of Amsterdam Jim Engelshoven such an amount of users from outside of the City District – with around 2.5 million visitors per year, which consists for a large part of tourists and yuppen/ hipsters, according to Het Parool – that it has lost some of its function within the City District for its residents. Another example of the popularity and hipness of de Hallen based on public opinion is the fact that the “new food hall inside the converted tram sheds of the cultural and design complex” has helped Amsterdam to a spot in the Lonely Planet’s top 10 of best places in Europe 2015 (Lonely Planet, 2015).

The overall viewpoint of most media on Oostpoort is exactly the opposite. Earlier articles were focused on the neighborhood-function of the project. Oostpoort is seen as a project that should give a little boost to City District East, while its atmosphere is described as “bleak and boring” (Het Parool, 2016²) and more in style of a place like Almere, as it would lack the allure of the big city (NRC, 2014). An especially critical view from The Parool in 2016 focusses on the lack of diversity in the range of shops, and absence of a real crowd puller, except for “small rays of hope” like Het Faire Oosten. Het Parool even asks the question whether the arrival of price fighter Action and its popularity in the neighborhood isn’t a bit too “shabby for a prestigious shopping center”.

The overall public opinion of Dutch newspapers is also in line with the results of many urban redevelopment prices, which Oostpoort’s project leader Langeslag explains:

“Our project got a lot of attention and we were nominated nine different times, but we always lost to de Hallen in West or the Markthal in Rotterdam. Maybe those projects are just a little bit more sexy”

University of Amsterdam Jim Engelshoven

5. Results In this chapter the results of the eight in-depth interviews with stakeholders in Oostpoort, as well as multiple government surveys among residents in Amsterdam East and West are presented. Finding out more on mixed urban redevelopment projects and how these relate to the ‘right to the city’ debate in Amsterdam starts by analyzing the planning of these projects. This chapter first tries to gain insight into the driving forces behind Oostpoort and de Hallen, what their interests are and who they have been planning for. Later, the emphasis is on the result side of both projects, when the thesis shows who in practice really profit the most now that these projects are (partially) finished and open to the public.

Analyzing the role of key stakeholders in the redevelopment of the Polderweggebied and Bellamybuurt and the difference in their interests can help understand the process of redevelopment in Amsterdam and show the main instruments different parties have to target their goals. Ultimately, this part of the research will be of great help in identifying the role of the municipality in Amsterdam’s urban planning, as well as their dependence on commercial developers and the economic timeframe in which they are developing. The congregation of these different actors, as well as their goals within a certain timeframe eventually conclude in the end result, which is a certain combination of social, cultural, economic and housing functions, of which the ratio per type of function helps determine who planning has been for.

In addition, the second part of the results will finish the overall view of mixed urban redevelopment in Amsterdam and the role of Oostpoort and de Hallen in the ‘right to the city’ debate, when it zooms in on who profits most of these projects. Looking at the beneficiaries of both projects helps create an overall sense of the direction the city is heading into. To create a clear overview both of these sections will be answered per project. 5.1 The role of commercial and municipal stakeholders in Oostpoort To make a better understanding of the key actors of the commercial and social development in Oostpoort the data of all eight in-depth interviews with stakeholders will be used. Participants of the following discussion on mixed urban redevelopment are:

- Architect Sjoerd Soeters - Project leader Fred Langeslag - Alderman Thijs Reuten - Architect Bert Thjie - Project manager Joreen Röben - Residents participation manager Stephany van Veen - Account manager neighborhood economy Eline Kanters - Local entrepreneur Magali Heuberger 5.1.1 Oostpoort: the role of the municipality vs the commercial developer As can be deduced from the case description of this thesis, the two main stakeholders in Oostpoort have always been the municipality of Amsterdam in form of City District East and the combination of housing corporations Ymere and Stadgenoot with commercial developer BPD in their partnership OCP. With the contaminated soil being such a large trigger for the redevelopment of the former Polderweggebied the role of the municipality in the planning of the area has been relatively high ever since the start of the redevelopment. This can also be derived from the final programming of the project:

Sjoerd Soeters: “I think that programming of the area shows that the municipality has had a relatively large impact! I mean, there’s a school and a crèche and all different types of social housing: for run-

University of Amsterdam Jim Engelshoven away youth, a group of senior Chinese people and of course the senior center. … If you make such a part of the city, you have to create a large public. So that there are jobs, sports, culture – in the form of music. We think that’s amazing.”

In creating a new city center for Amsterdam East, the City District always wanted to combine both social and commercial functions in the development of housing and the shopping center, with a mix of public rent and owner-occupied dwellings and a combination of social, cultural and economic facilities in Oostpoort West respectively. While the hand of the municipality has been very large and can be shown by the final result, history of the project also shows how their role is affected by the economic timeframe of the development. In practice, this has meant that not all social and cultural functions that were part of the original idea have been developed in the final project. For instance, architect Bert Thjie was part of more than a decade of planning of a possible dance theatre. The development of which remained up in the air until the economic crisis:

Bert Thjie: “For a long time redevelopment of the area was complicated. The arrangement of different functions within the project kept changing. And every time the City District had to find out how it was shaping up. And because it was so big, every time something changed, the City District had to start over (between 2003 and 2010). It was already complicated before the crisis began, but of course this only became worse after it.”

The failed creation of a dance center shows the limitation of the municipality and the need in mixed urban redevelopment for a certain number of commercial functions that can create profit. The ratio of social versus commercial functions is directly influenced by the economic timeframe, and furthermore is one of the main differences in interests between the commercial developer and the municipality. The structure of these function therefore is a result of the overall costs the municipality is willing to make, or as OCP project leader Fred Langeslag says:

Fred Langeslag: “The municipality has to decide if they want to go for optimization of ground prices (or not). That means that you’ll get a really commercial program, and a lot less of the fun stuff. Or, do you go for the fun stuff, which might be important for the city as a whole. Then your ground price is a lot lower and your deficit is higher.”

Ultimately, with investment falling through, the creation of a dance center in addition to a music center, sports hall, swimming pool and City District Office became too much of the “fun stuff”, as the plans were abandoned. Although, Thjie in the end did design the same plot with a relatively large social instead of cultural function: a senior center with different types of dwellings for elderly. Thjie explains that in 2012, in the midst of the economic crisis, the construction of apartments for seniors still had a “regular cash flow” because of subsidies. Ultimately, Thjie did develop a building in Oostpoort, while the municipality was happy because there was still some sort of social function and there came an even more “diversified housing landscape” than originally planned (Reuten, 2016). In a sense, the example of Thjie’s plot 13 shows both the struggles of the municipality, as well as their main function, both of which are exemplified by the following quotes from architect Sjoerd Soeters and municipal project manager Joreen Röben:

Sjoerd Soeters: “The municipality often lifts beyond their weight. Firstly, they don’t have the right people to create good plans and secondly, they can’t implement them. The municipality is very good in devising plans, but not in realizing them. They start something up, and then don’t control or supervise them enough. I mean, they can’t even do their street corner work well, let alone work with millions of bricks.”

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Joreen Röben: “But we, as the municipality, don’t stack bricks. That’s not our role; our role is really ground politics. And what I mean by that is that we make decisions on the distribution of functions and what we think is a reasonable distribution. … As owner of the ground you can decide on that. … In the end, that is the controlling mechanism you have as a municipality”.

Sjoerd Soeters: “Of course, you also need the municipality, because we have to plant our seeds responsibly. Unfortunately, the municipality can’t do everything. … But I think overall it (the role of the municipality) is positive, because I have never believed the idea that the market can do it all by itself. I think you need both components: a strong market, but also the presence of the municipality, which brings stability and continuity with their regulations. ... If you look at all the examples of American cities with empty city centers, or cities like Paris, were people live two hours away from their work, than the Dutch situation is much softer. And I think, a lively city needs good policy that makes sure that the people you need for labor, can also live there”.

The role of the municipality, thus, is the distribution of functions, which at the same time allows for a more controlled development compared to other western cities with more market-driven urban (re)development. In contrast, the role of the OCP is to develop the project in which it tries to gain economic benefits, by obtaining contracts with entrepreneurs for the shopping center and by selling dwellings. The reason this is also beneficiary to the municipality is that with these functions ground prices are a lot higher, which is needed for the sanitation of the area. Although, in the allocation of its functions, the municipality also has to enclose certain social functions that are of a necessity for the success and livability of the area, like the inclusion of a primary school to attract families:

Joreen Röben (On social functions): “That’s something the municipality has really made a mistake in with IJburg (another recently developed residential neighborhood in Amsterdam); social facilities like schools. It’s very inconvenient if you built a whole new residential area and there’s no primary school. Even if you only built apartments and think that families won’t go there; because they will come. The same goes with KNSM (another residential area), where they didn’t put a school in the urban design. So that’s something we also supply: a number of standard social facilities when you are going to develop such a large area. You always start with a school! The school here really was one of the first finished functions. That cluster (Oostpoort Middle) with the new City District Office and the school was finished before the shopping center. Although, for the developer that might be a little bit less interesting or lucrative.” 5.1.2 Controlling mechanisms of the municipality: from planner to mediator In terms of controlling mechanisms the main power of the municipality lies upfront of the planning, as the two main methods for the government are (enforcement of) the land-use plan (Bestemmingsplan) and its property of the land. By setting up an official land-use plan all stakeholders are obliged to follow the therein established rules on, for instance, horeca, construction and public space (Reuten, 2016). After realization of the project, the role of the municipality shifts to a “mediating and facilitating” role, in which account managers try to inspire and help different actors (entrepreneurs, residents, investors and developers) to acquire their goals. Thus, after selling the land and realizing the project, the municipality is left with “limited instruments” to control the area. So, after creating a certain type of shopping center, with a certain amount of social and cultural functions at the beginning of the process, as well as securing a certain mix in housing development, the decisiveness of the City District becomes considerably less.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Branching of the shopping facilities

Two good examples of the current moderate influence of the municipality in Oostpoort are branching of the shopping facilities in Oostpoort West and around the Linnaeusstraat and Middenweg, and housing development in Oostpoort East and Tuinwijck. The much maligned arrange of shops in Oostpoort, dominated by big shopping chains – which is in line with the original planning, with smaller shops allocated to the Linnausstraat and Middenweg – for instance, is something the municipality is working hard on in terms of mediating between its account managers and local entrepreneurs, but in terms of renting out shop spaces is relying for on the decisions of the OCP and the current owner of the shopping center. In terms of hard measurements, the municipality is unable to steer branching or protect certain entrepreneurs. At the same time, the power to branch the shopping center is now in the hands of the investors and the OCP:

Fred Langeslag: “We have given a guarantee (to the investors) for five years, so until April 2nd 2019, that it (the shopping center) will be running effectively. So, we are also responsible for renting out all shops after the realization. And in terms of branching we were responsible if that wouldn’t happen. Therefore, as a developer we are now a lot more involved with the practical realization and future of the shopping center. That’s totally different than when you leave things to the investors when there’s still a vacancy of twenty percent. … There are a couple of really bad examples of that happening in the Netherlands. When the rent guarantee of the developer ends after a couple of years, and he says: I won’t put in any further effort and that results in a long vacancy. By being in the same boat right now we were forced to think creatively. And I think that’s a compliment to the OCP and the investors, for being so flexible and let some entrepreneurs in for free or on flexible contracts (like concept store Het Faire Oosten).

The fact that the commercial developer has so much to say about who rents what shopping floors is of large impact on the overall character of the shopping area. The problem herein is that, although it was always according to plan and therefore in agreement with the land-use plan, it’s much more attractive for the developer to focus on large shopping chains, because they can give more economic certainty in the form of five year contracts than most small-scale local entrepreneurs can. The result therefore is a shopping center that for the upcoming years will remain dominated by big shopping chains. Board member of the City District Thijs Reuten, though, dismisses this critique:

Thijs Reuten: “The original principle has created an area with central facilities that has a high quality character, but doesn’t cannibalize on the Linnaeusstraat and Middenweg. In that regard the project succeeds above all expectations, because it’s going better than expected with the Linnaeusstraat and Middenweg. … And people who complain about the shopping chains here don’t realize that was a conscious decision.”

At the same time, while the area around the Linnaeusstraat and Middenweg is vastly improving, one could also argue that those big shopping chains, although not necessarily very cozy or inviting, are for consumers from all surrounding neighborhoods. Therefore, the everyday character of shops in Oostpoort help realize a mixed consumer range. In this way, Oostpoort attracts a mix of users and forms an attractive addition to the available shopping area’s instead of competition. Or, as account manager neighborhood economy Eline Kanters puts it:

Eline Kanters: “A lot of people say that Oostpoort is just big shopping chains and that it isn’t cozy. At the same time it is an addition (to other shopping area’s in Oost) because it really offers something else. … And not all shops here are the same. You have the Action (a low segment shop), that doesn’t have a great appearance, but it’s really busy there every day. And at the same time, there are also a

University of Amsterdam Jim Engelshoven little bit more luxurious clothing stores, so I think that’s a little bit of a mix, even though it’s dominated by big shopping chains. … And I think it’s also nice that you can come here for those things, and go to the Pretoriusstraat (in the Transvaalbuurt) for a little and hip store.”

Another approach on filling the shops in Oostpoort has been the creation of what Langeslag called “flexible contracts”. To prevent vacancy the OCP has given a couple of entrepreneurs the chance for a certain amount of time to try out shop spaces in Oostpoort. One of these entrepreneurs is Magali Heuberger with her shop Het Faire Oosten. For two years, the concept store had the opportunity to make use of one of the large shops on the corner opposite of the City Ditstrict Office. Because of the different character of the store – a local entrepreneur with a concept store, instead of a large shopping chain – Het Faire Oosten quickly became a familiar and popular location within the shopping center. The shop is such an exception on the rest of the commercial facilities in Oostpoort, that one way or another, it specifically came up in six out of the eight interviews held for this thesis. After running out of the first two years of the flexible contract a stalemate between both OCP and the entrepreneur started in contract talks about a longer stay for Het Faire Oosten in Oostpoort. This stalemate shows both the conflicting interests of the developer and entrepreneur, as well as the inability of the municipality to impact such a dilemma. The overall viewpoint of the OCP and the owners of the shopping center regarding Het Faire Oosten was very simple:

Fred Langeslag: “(If Het Faire Oosten would’ve left) we would have found a new entrepreneur. I mean, The Cool Collective across the street also has a flexible contract. They have started a year ago, and they are also trying to grow into it. But if you aren’t able to operationalize your business in two years, I think you have to give someone else a chance, no matter how charming your business is; we are talking about real grown-up money. It has cost us a lot of money to finance Het Faire Oosten for two years, although… it would’ve cost us almost the same if it had remained vacant. But after that, you have to start paying serious rent … I think it’s fair to say that if you generate turnover, you start paying rent.”

Heuberger has experienced this rather differently, as she sees her shop as one of the few places for her customers in Oostpoort that is “refreshing and innovative”:

Magali Heuberger: “People from IJburg and Diemen come to Oostpoort to visit Het Faire Oosten. So, we create marketing for Oostpoort, but they really don’t care for it. What they also didn’t know was that The Cool Collective might’ve also left if we did; but they didn’t even ask about that. So, I’ve had to do a lot of concessions to stay in Oostpoort. … There’s a lack of entrepreneurial spirit in Oostpoort (because of all the large shopping chains) and we really try to improve the area and try to create an experience, instead of just buying, buying, buying…”

Adding to the frustration is the fact that the municipality can’t do much about it either, even though residents of Oostpoort directly indicated how much they appreciated the store as an integral and complementary place to both the shopping center and their residential neighborhood. For Heuberger the municipality has become “a weak institution with a lack of decisiveness”. This inability is also recognized by Oostpoort’s residents’ participation manager Stephany van Veen:

Stephany van Veen: “It was really remarkable: when she (Heuberger) wrote on her window that they had to leave, we almost directly received a bunch of e-mails asking us why and if we could do something about it. And the only thing we could reply was: ‘Sorry, it’s not our property, so we can’t do anything about it. We can’t start handing out rent subsidies to some and not to others.’ So, we really couldn’t do anything about it, we wanted to, because I can also see that it’s a nice shop that fits here really well and really complements to Oostpoort. If you have the Action and Xenos, but there’s also a nice shop (like Het Faire Oosten) across the street you can create a balance.”

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ultimately, the case of Het Faire Oosten perfectly shows the tight balance between the interests of different stakeholders in Oostpoort. Even though there’s a lack of local entrepreneurship in Oostpoort by design, as the focus has always been on big shopping chains, even the developer, in times of vacancy, has tried to encourage smaller entrepreneurs. But, on the long term, the commercial developer values financial stability – in terms of long term rent contracts – over crowd pullers that create marketing, but don’t directly yield that much. In the eyes of Kanters, this is something that the shopping center has to improve on:

Eline Kanters: “Most owners really hold on to those five year rent contracts and that’s something a lot of entrepreneurs complain about, because it’s entirely outdated. Alternation (in the usage of shopping space) is going very rapidly and in these economical times people just can’t commit for five years. … If it was up to me, all owners should work more with flexible contracts, at least those big corporations.”

Housing in Tuinwijck

Another example of the different hard and soft powers of the municipality, as well as the important role of commercial parties is the housing in Tuinwijck. Currently, this part of the neighborhood consists of solely social housing, which is the property of housing corporation Ymere. The low-rise apartments accommodate a large amount of lower-segment residents who often have lived in Tuinwijck for a very long period of time. Although the type of dwelling – low-rise, small public-housing with gardens – is very unique for that specific segment of residents, the buildings are pretty old and might have to be renovated in the near future. In theory, Ymere could, as owner of the ground, decide for demolition and new construction. Although, this would mean that the land-use plan should be revised, and ground prices would have to be renegotiated. According to Reuten, these powers are enough for now to keep Ymere from redeveloping. But if the housing corporation would come with a plan for Tuinwijck, he’s willing to listen, as long as they include the current residents. Although, he’s also quick mention that, especially in Tuinwijck, this group is very vulnerable:

Thijs Reuten: “New construction often means that rent prices will go up, and I think we should be careful with that. Not because I think everyone should pay low rents, but the people who need it the most, do. And coincidentally, there are a lot of people who live in Tuinwijck don’t have a lot more to spend than they already are. … And there aren’t that many of those small dwellings left, that have such a nice quality (with the gardens). So, I’ll wait for Ymere to come with a plan, but for now, there’s no plan.”

This, of course, is in line with the main housing goals of City District East, which were also active in the realization of Oostpoort. Ultimately, the municipality is responsible for creating “a mixed housing supply as much as possible, in order to satisfy the demand of housing in Amsterdam” (Röben, 2016). In this case there already is a certain type of housing that satisfies the need of a certain group that doesn’t have too much alternatives within the city. Demolition of Tuinwijck might well mean displacement of its residents outside of the city, because of the rising rent prices that come with new construction, even if the new construction also consists of public housing. Therefore, it might be disconcerting for residents of Tuinwijck that their current construction is outdated and will have to be renovated or demolished at some point in time. And in this hypothetical, but inevitable situation the municipality can only mediate with Ymere and can’t guarantee that residents will be able to stay in the city. 5.1.3 Creating housing construction Using the instruments of ground-lease and the land-use plan the municipality also has a large role in creating mixed housing development. As explained above, the municipality tries to supply housing to satisfy the demand of the city. In addition to the land-use plan, legislation from above determined that

University of Amsterdam Jim Engelshoven the minimum of public rent in both phases of housing construction of Oostpoort had to be above the minimum of 30 percent. In addition, the municipality can also negotiate with the developer on certain types of special housing programs. The following anecdote shows how the municipality can mediate to create certain types of housing that can attract different groups of residents:

Joreen Röben: “When the first plans of Oostpoort were made, 30 percent of all new housing was politically obliged to be public rent. The college has made some adjustments this year, so the percentage of social housing now even has to be a little bit higher. And that’s something… you can’t deviate from that. … So public rent is something we have really held on to. In fact, that was pretty interesting in Oostpoort East, because originally we had planned more public rent than there is now being developed. That’s because in the last plot, which is currently being built, there were an additional 12 public rented homes. … And Ymere, one of the partners of OCP, told us that these apartments were unprofitable for them and that they weren’t going to purchase it. So, we had the task to figure out what to do with that. First we really held on to those 12 public housing apartments and asked the OCP if there was another corporation that wanted to purchase these dwellings. But the answer remained no. I can understand that such a small cluster of 12 apartments can be a bit of a nuisance in your management and portfolio, so we said to the OCP that we wanted a social alternative. So we made an agreement that the OCP would develop 12 small studio’s for which there is an income limit. Studio’s designed for people that come from social housing or for starters on the labor market. … In the end we had a social alternative for those apartments and the percentage of public housing remained over 30 percent, although a little lower than originally planned. But that’s really something in which the developer thinks we hold on too much to social functions, even though that has to do with political criteria.”

The story shows how the municipality and OCP might have very different interests, but if their relationship is good, and there is enough trust, can fulfill both of their desires in good consultation. Of course, there will always be instances where the commercial developer and municipality don’t see eye to eye, but in the case of Oostpoort, after developing and cooperating for such a long period of time, both parties have found a way to work out their indifferences in most instances. 5.2 The beneficiaries of Oostpoort This paragraph looks into the biggest beneficiaries of Oostpoort by determining who are currently making use of the area and what the main function of the neighborhood is in the city district according to the interviewed stakeholders. Most of the results can be derived from two main questions that have been asked to all respondents: what is the main function of Oostpoort in the city district and who benefits the most from its existence. This part of the results also contains the necessary reflection by stakeholders on the area, because in answering these questions we inevitably reach both the biggest accomplishments, failures and improvement points of the functioning of Oostpoort in City District East, as well as the whole of Amsterdam. 5.2.1 What is the function of Oostpoort within City District East (and Amsterdam) With only the last plot of Oostpoort East left to develop, Oostpoort currently is for the majority up and running. Therefore, the functioning of Oostpoort within the City District is being shaped by the way in which residents, as well as visitors make use of the area. With Oostpoort located between very different types of socioeconomic neighborhoods, each with their own facilities and dominant types of housing the goal has always been to let the newly created neighborhood be a mix of its environment that is a social and economic addition to the City District that invites people from all over East, as well as the rest of the city to come and enjoy its usage. Asked to describe what the characteristics of Oostpoort are, residents participation manager van Veen explains:

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Stephany van Veen: “Geographically, Oostpoort is the center of City District East, and because of that alone it has great potential to become a real heart of East. … If you sum up what Oostpoort is, besides the shops, you can recognize horeca, sports, music – on multiple locations, here (in the City District Office) and in Q-Factory, where there’s also musical education – and there are schools and art. So, on paper it has all aspects of a rich life. Sports, culture and well-being. And I think that in a few years’ time it can be a beautiful place to live.”

In relation to the other neighborhoods of City District East, Thijs Reuten adds:

Thijs Reuten: “Oostpoort is a link between four neighborhoods: the Transvaalbuurt, Indische buurt, Dapperbuurt and Watergraafsmeer. And I think you can see all these different living environments in this area. You can say that in Oostpoort all surrounding urban environments are reflected. … And it isn’t finished yet, only when all apartments are finished can we really judge ”

Reuten further explains that this is true for both the housing, as well as the commercial and social functions of Oostpoort. The first can be found in the fact that a large share of new residents in social housing have come from the Transvaalbuurt and Indische buurt and people from the Watergraafsmeer have bought some of the more expensive housing in Oostpoort East. And the second is seen in the mixed public that makes use of the (shopping) area. Although, Kanters adds that the railways form a physical and mental barrier between the Dapperbuurt and Oostpoort, which currently prevents extensive “cross-pollination” between those neighborhoods. Simultaneously, people from the adjacent Transvaalbuurt and Watergraafsmeer seem to make the most use of the area (besides its residents). Especially, people from the Watergraafsmeer, which has “very little facilities”, are keen to make use of Oostpoort.

Project manager Joreen Röben is a little bit more nuanced in describing the mix of different socioeconomic groups in Oostpoort as it relates to the people who actually are living in the neighborhood:

Joreen Röben: “If you look at the average housing prices of owner-occupied dwellings, they are close to city center prices, and not everybody can afford that. What does give it a good mix is the fact that people live on top of the shops (in Oostpoort West). You don’t see that too much in the city. So, I think its mixed in terms of program, but in terms of target population that is able to afford housing there, I don’t think it’s a fair reflection of the average population structure of Amsterdam.”

Reuten, further sees that people from the more peripheral Diemen and IJburg also come to Oostpoort, as they are looking for facilities closer to home, and less busy than the city center. The overall sense, though, among the respondents seems that the rest of the city is having more trouble with finding Oostpoort, which can be traced back to multiple variables:

Eline Kanters: “On the one hand, promotion has to create more sense of Oostpoort’s existence. But, also the entrance (along the Linnaeusstraat) can be a lot better, so we’re working on it. And lastly, the horeca is having difficulties here.

Originally, requirements for horeca have been very strict in the land-use plan of Oostpoort, which is part of the reason restaurants and bars are finding it difficult to attract a large crowd. Again, account managers from the municipality can only moderate between entrepreneurs and residents on the strictness of terrace rules and other bottlenecks. A problem for these entrepreneurs is that in the surrounding neighborhoods rules are a lot less strict, which creates an uneven competition with restaurants and bars from these other neighborhoods. Creating a better working horeca, certainly seems to be one of the priorities in the further development of popularity in Oostpoort for the

University of Amsterdam Jim Engelshoven municipality, the OCP and its entrepreneurs. Other goals are creating more green (spaces) and improve public spaces (Kanters, 2016 & van Veen, 2016). 5.2.2 Who benefits the most from Oostpoort? The multitude of different social, cultural, economic and housing functions has created an enormous potential audience that could use Oostpoort, both on a daily basis and on a more exclusive term. As explained above, the goal of the project was to create a function in the center of the City District that both complements and connects the array of socioeconomically different types of neighborhood in Amsterdam East. Over the course of every interview, respondents were asked: who are the biggest beneficiaries of Oostpoort? The following is a list of some of their answers:

Sjoerd Soeters: “We see the residents that were already there (in Tuinwijck, and in the surrounding neighborhoods) as those who profit the most, because of the reconcentration of shopping and some cultural and other functions. We see our residents also as the people who will keep the wheels turning and bring vitality to the area”.

Fred Langeslag: “The city as a whole (benefits the most). Look, there are people who have bought a dwelling in the worst possible economic times in 2013; for them, prices of their homes now have doubled from 3000 euro per m² to 6000 euro per m². So, if you look at the individual level: those people who were smart enough and had the courage to buy at that point of the market, they have profited immensely in terms of money. But, if you execute a large project like Oostpoort, there’s only one party you’re doing it for: the city as a whole. Not the municipality, but the community and everyone that’s a part of that: the surrounding neighborhoods, as well as shopkeepers in the Linnaeusstraat, who are now able to survive. … And for us, it was a nice project and we’ve earned some money – not that much, because of the bad economic times - and for the shop investors, the two pension funds, it’s been a nice yield, without any risk. The municipality has finally sanitized the ground after years of procrastination. So, all different parties (have benefited).”

Joreen Röben: “In terms of facilities, a lot of people benefit from it in East. I have heard people say: ‘finally, I don’t have to go to the busy Kalverstraat (in the city center) to go to the H&M (clothing store). That’s really nice. Maybe, the OCP had hoped that the target area would’ve been bigger and more people from Diemen would come. But, I live in the Indische buurt and I’m really happy that for some shops I don’t have to go all the way to the city center anymore. So, I think a lot of people profit from Oostpoort. Of course, the people who have bought a house, because that’s a real challenge in Amsterdam. … The people who can afford it, have finally found a place in the city with a house and garden, for which otherwise they would’ve had to move to a place like Haarlem. … And, I also think the residents of Tuinwijck really profit from Oostpoort. Not because of the value of their homes, because it’s all public rent, but because of all the facilities they now can use and first had to travel for.”

Stephany van Veen: “Beyond the developer who has made a lot of money? And the architects who have made their share? Well, the people who live on top of it, near the Ringvaart, but also the direct environment. My fear was that the Linnaeusstraat and Middenweg were going to die out and all shops would come here, while those streets became empty. But, that hasn’t happened, because now you have the big stores over here (in Oostpoort) and the fun shops over there, which really strengthens the area as a whole. … For now, it’s mainly people from East that realize how interesting it is, but I think it has the potential to become interesting for other parts of the city as well.”

Thijs Reuten: “I think you don’t have to go to the Albert Heijn (super market) or Action every day, to still profit from Oostpoort. … I think it’s very interesting that we’re succeeding in making it possible to live in the Indische buurt or Transvaalbuurt with a low income, because of the mix of social housing and

University of Amsterdam Jim Engelshoven other types of dwellings. Here, social housing might be a little bit more expensive, because it’s all new, but I can see that all the neighborhoods (in East) remain accessible to everyone. So, people don’t think: ‘Oostpoort is just for people with a very big or small purse.’ People from the Transvaalbuurt, Oostpoort, Linnaeusstraat and Javastraat all make use of each other’s neighborhoods. For me, that’s the sign that everything is functioning well. … I would hate it if people would tell me that they don’t feel that this is also their shopping center. That would be a real defeat for me. … So, who profits the most? Everyone in the direct environment. … If I do have to point out a group that has benefited the most these last couple of years it’s the people who already shopped at the Linnaeusstraat and Middenweg. Those streets have stayed really appealing because of Oostpoort.” 5.3 The role of municipal and commercial stakeholders in de Hallen While the main instruments of the land-use plan and ground-lease are the same for the municipality in redevelopment of de Hallen as it has been for Oostpoort, evaluation of the complete project shows a change in approach of the government between the start of planning and the final realization twenty years later. Based on the case description of de Hallen in the last chapter, this paragraph tries to show the changing role the municipality has played in this project, and how it has cooperated with a multitude of commercial parties. An important difference between the planning of Oostpoort and de Hallen has been the important role of public support, as on multiple occasions plans have fallen through because of a lack of support among residents, while final non-governmental developer TROM originated from local initiators. 5.3.1 From a classical top-down approach to facilitating role At the start of the development in the Bellamybuurt in 1994, the municipality was the main initiator of creating urban designs. In consultation with residents, the City District tried to develop a plan that had to give a new function to the vacant former tram-depot. During this phase, de Hallen gets recognized as a national monument, which is of great influence on the type of functions and plans that can be created within the project area. To create a larger budget for developing de Hallen it’s also decided that an additional housing program next to the former factory halls has to be realized, especially since its status of a monument hinders housing construction within the facility. These first few years, ultimately, end with the creation of the first official urban redevelopment plan in 2002. This era the role of the municipality in planning for de Hallen is characterized by a classical, top-down approach. Up until this moment of time, the municipality is the most important stakeholder in creating designs for the distribution of functions. The role of the municipality is according to what was then the standard procedure in Amsterdam (Kalk, 2015). The City District tried is the party that takes the main initiative in urban redevelopment, by setting up an urban design and cooperating with local residents. Although, it’s notable that all plans remained on paper, and there were question marks among residents if the project would really be produced in practice.

Therefore, between 2002 and 2008, the municipality slightly changed its role, as it searched for a commercial developer that could be able to carry out their plans. Of course, cooperation with more commercial parties, like in Oostpoort, meant a bigger focus on commercial functions within the project. The overall lack of decisiveness of the municipality in this period of time culminated in the disastrous decision to try and cooperate with Harry de Winter. Plans of both the municipality – with its expensive parking garage and new City District Office – and de Winter – who wanted to turn de Hallen in Amsterdam’s second night life center – are unnecessary expensive and more importantly can’t rely on any public support. This period of time created a large resentment among local residents, as they felt unheard within the planning. After six years, the lack of experience in negotiating and planning within the City District leaves the Bellamybuurt with a big mess, while de Hallen remained empty.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

After moving on from de Winter, the municipality tried to gain more support and develop the plan with commercial developer Lingotto. This period, between 2008 and 2011, was very similar to the approach in Oostpoort between the OCP and the municipality. Although, there’s more effort from the municipality to give a voice to residents, the embeddedness of de Hallen within the neighborhood, and strong feelings over the programming of the project among residents, made this type of development a lot harder. Ultimately, local initiative TROM, formed out of the protest against the plans of the municipality and Lingotto, offers a resolution. The non-profit organization was able to agree on a ground-lease with the City District, gained local support and started construction in 2013, while the municipality took on a more facilitating and law-enforcing role.

The final product of the non-housing part of the project shows the relatively small role of the municipality, as the main functions of de Hallen are commercially cultural: with a cinema, studio’s, workplaces and horeca, TROM has created an environment in which local investors can earn money with cultural products. Overall, except for the library and Recycle – a bike repair shop where people with a psychiatric past can work (Het Parool, 2016), in terms of social functions de Hallen might stay a bit behind, which can also be seen as an example of the small final role of the municipality. The relatively unique form of the developing party TROM, has resulted in a very unique project, as the embeddedness of the organization was the most important factor in obtaining rent agreements with local cultural entrepreneurs, which made financing of the renovation possible.

After realizing de Hallen itself, the development of Kwintijn, the housing-part of the project, started very rapidly in 2013. Here the municipality, TROM, developer Van Wijnen and housing corporations work together in a more ordinary structure, similar to the development of Oostpoort East. The land- use plan creates certain standards for housing-construction, resulting in a mix of social housing, private rent and owner-occupied housing, which also help make up the ground prices of the area. 5.4 How do residents evaluate their neighborhood? To get a better understanding of how residents evaluate their neighborhood it’s important to also look at more than just the opinion of stakeholders and the media. Gemeente Amsterdam has evaluated how residents from the neighborhood itself, as well as the surrounding area experience Oostpoort West by means of a survey (Gemeente Amsterdam, 2016). The survey had an overall focus on the use of public space, but also looked at more general discussions on the range of (shopping) facilities and the functioning of the horeca. The results are based on the response of 109 residents of Oostpoort, 57 residents from adjacent neighborhoods, 201 visitors of the shopping center and 44 entrepreneurs. The survey was carried out by OI&S, in commission of the City District.

Overall, residents and visitors of Oostpoort West were very satisfied with the functioning of the shopping center and its surrounding public space. In total, 70 percent of the residents and 85 percent of the visitors were satisfied with Oostpoort (table 7). Entrepreneurs and residents from surrounding neighborhoods were more critical, as only 57 percent and 42 percent respectively were satisfied with Oostpoort in 2015.

Satisfied entrepreneurs indicated that they expected the shopping center to be a success in the future, while satisfied residents from surrounding neighborhoods appreciated that Oostpoort was “a practical shopping center with a diverse range of functions”.

The most occurring complaints were focused on the use of bikes in the walking areas, the uneventful range of different shops and the horeca. In terms of shopping range, a large number of respondents asked for better quality shops from a higher segment. While horeca formed a problem because the

University of Amsterdam Jim Engelshoven land-use plan doesn’t allow façade terraces, while this is a big desire of all entrepreneurs on the Ringvaart.

Type of respondent Percentage of respondents satisfied with Oostpoort Residents 70% Visitors 85% Entrepreneurs 57% Residents from surrounding neighborhoods 42% Total 72% Table 7: Satisfaction with Oostpoort (Gemeente Amsterdam, 2016)

In City District West similar surveys on inconveniences originating from de Hallen show that residents especially suffer from littering, noise pollution, parking problems for both bicycles and cars and the traffic density (Dichtbij, 2015). Despite multiple measures from the municipality to reduce these inconveniences; only 15 percent of all respondents in the neighborhood felt that nuisance has become less. In total, 58 percent of all respondents sometimes suffers from these inconveniences, but at the same time 81 percent of respondents is positive to very positive on the arrival of de Hallen, while 76 percent indicates that with de Hallen there’s a more attractive assortment of horeca and shops in the neighborhood. The most popular functions are the cinema and horeca.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

6. Conclusion and final remarks The aim of this thesis was to find out what actors are behind mixed urban redevelopment projects in Amsterdam and who benefit of the final results. Ultimately, looking at two big redevelopment projects in Oostpoort and de Hallen had to determine to whom the right to the city had become. This chapter will present the answers to the four sub-questions of the research, and ultimately shine its light over the main research question central to the thesis. 6.1 Conclusion Looking at the development of both Oostpoort and de Hallen has given an overall view of mixed urban redevelopment in Amsterdam. We can conclude that these projects are a result of a constant fight between municipal, commercial and residential actors, who compete to allocate economic, social, cultural and housing functions. In this fight, each type of actor is armed with certain instruments through which it makes itself both necessary for the development, as well as able to achieve its own goals. Analyzing Oostpoort and de Hallen, though, shows how winning one battle doesn’t win a war, as the results of both projects show a completely different cooperation between these actors, as well as the final result. Paradoxically, a larger influence of one party doesn’t mean that this stakeholder is also the one that’s benefiting the most. The story of Oostpoort and de Hallen might well be that in their fight for the right to the city these actors have to find a balance in their roles with each and every project, but can’t ever be sure of their final result. Ironically, the large residential influence on the development of de Hallen has contributed to the enormous success of the project, which focusses on economic benefits for local cultural entrepreneurs, while commercial and municipal planners in Oostpoort have created a more commercial shopping center with a certain amount of social functions and overall dull atmosphere with their top-down planning, but the result is that the main users of de Hallen come from outside of the neighborhood, while consumers in Oostpoort are from within the project area. In a sense, de Hallen has been developed by residents who have made commerce out of culture, which attracts tourists and yuppies, while in Oostpoort a shopping center full of large shopping chains has acquired a residential function because of the everyday character of the end result.

The overall role of the municipality in developing these kinds of projects is relatively big. In Amsterdam the municipality has two great instruments to have its say on the distribution of functions. In the case of Oostpoort, this meant that in the underdeveloped area, where much of the land was still in hands of the municipality, the City District had relatively much to say about the creation of a certain amount of social functions. Using its land-use plan in combination with its ground-lase the municipality was able to sanitize the former Polderweggebied and create a new residential neighborhood with commercial and social functions. After realization of the project, the municipality most of its hard power and switches to a more moderating and facilitating role. In certain situations, like the future of public rent dominated Tuinwijck or the branching of the shopping center, the municipality is partially dependent on commercial stakeholders like the owner of the shopping center and Ymere.

At the same time, the changing role of the municipality in de Hallen shows how even at the start of planning there’s a limit to their power. The exhausting and lengthy process of developing de Hallen were a result of two things: a lack of public support and a lack of sufficient funding. Herein lies both the big difference between Oostpoort and de Hallen, as it relates to the municipality, and the dependency of the City District on commercial and residential actors. The difference with Oostpoort, of course, is that in the Polderweggebied there was almost no public to gain support from, which gave the commercial and municipal developers a more or less free hand, while with de Hallen the City District failed to get the mass behind them. While the municipality will always play a certain role in the allocation of functions, which also is its main purpose in Dutch planning, both the first years of planning

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Oostpoort, and almost all of the planning of de Hallen show how there’s been a lack of experience and knowledge withinboth City Districts to be able to not only produce, but also plan these types of overarching projects without the help of commercial and/ or residential actors.

The role of commercial stakeholders is required in mixed urban redevelopment as they are responsible for the investment and execution of certain projects, but there power often expands in economically less times. Both in Oostpoort and de Hallen the City Districts created socially heavy plans in economic up swings, but had to adjust their plans because of funding trouble. As commercial developers value commercial functions over social functions, and as the first create higher ground prices than the latter, these developers are necessary to make these plans possible, but obviously have very different interests than the City District. The relationship between municipality and developer, in Oostpoort the strictly commercial OCP, and in de Hallen the residential non-profit organization TROM, is for a large part dependent on the amount of financial power there is within the City District. This means that the less financial possibilities there are within the municipality, the more power and potential yield there is for the developer. The risk herein is that commercial developers tend to forget, or at least put a little less emphasis, on social functions, which are a lot more costly, but play an important role in the success of many projects. Therefore, the developer is certainly also dependent on the municipality, as the creation of only expensive owner-occupied new housing, which is often the most appealing for investor, on its own wouldn’t be enough to create functioning residential inner-city neighborhoods.

Furthermore, we have seen that the biggest beneficiaries in Oostpoort are, according to the experts, all the people within City District East that use the new facilities of the project, as well as entrepreneurs in the adjacent Linnaeusstraat and Middenweg. By focusing on big shopping chains within Oostpoort West, the OCP and municipality might have created a bad reputation in the public opinion, but have created an area that is complementary to the rest of the City District, gives an economic boost to entrepreneurs from the Linnausstraat and Middenweg and connects the socioeconomically different neighborhoods Transvaalbuurt, Watergraafsmeer, Indische buurt and Dapperbuurt. A commercial approach, therefore doesn’t have to mean that residents can’t benefit from the end result.

At the same time, the residential approach of de Hallen shows one the one hand that residents can really influence urban planning if there is enough engagement from residents with the project, but on the other shows how a residential initiative can become a touristic hot spot for users from outside of instead of within the neighborhood.

In terms of housing construction, both projects show an obvious social-mix approach, as a large new share of expensive and relatively large owner-occupied housing and private sector rent is produced to attract families that otherwise would be forced to move outside of the city. At the same time, as in all Dutch housing production, the developers are forced to produce a certain amount of public rent, which keeps these neighborhoods to some degree accessible for less fortunate. Overall, in Oostpoort there has been a little bit more effort to create a mixed urban landscape, in terms of residents, as there are more social types of dwelling, and other different types of housing, in order to fit in better with the different types of surrounding neighborhoods.

In terms of satisfaction, the survey on Oostpoort showed that most users, residents and people from surrounding neighborhoods are content with the economic, social and cultural functions of the new neighborhood. In de Hallen, there’s more of a mixed feeling, as people seem to be proud with the cultural center that has risen in their neighborhood, but are also enduring a lot of nuisance because of big number of visitors from outside of the neighborhood.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

In terms of the right to the city discussion, this research has shown how multiple actors are fighting for their right to influence the city, with some of them consciously trying to keep the original rights of Lefebvre (1996). Free use of the city as well as participation and enjoyment of it with local residents might be a goal for some, while others are more concerned with creating a commercial success or finding a successful investment. Paradoxically, the case in which the municipality played the role of the entrepreneur and local investors and initiators created development is used more by visitors than residents, while the case in which the municipality acted as a manager and created a more old fashioned shopping center full of commercial shopping chains has resulted in a place with a neighborhood function, which is used on a daily basis by its residents (Harvey, 1989). Where de Hallen is dealing with the problems of success in the form of commercial and tourist gentrification (Zukin, 2008; Ernst & Doucet, 2012), Oostpoort has a land-use based and old-fashioned neighborhood shopping center in the form of what Folmer & Riselada (2013) call “The Market”.

Ultimately, research on the development of both cases shows that the right to the city is a very hard thing to control, as neoliberal and commercial success in the city always leads to the attraction of money, mass and newcomers; even when the development is carried out by a residential actor. If we take the public opinion of both cases into account, we might argue that in cases like Oostpoort the right to the city might still remain with its residents, but because of its character and lack of hipness and success, we tend to oversee it.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

7. Literature - Beleef Oostpoort (s.d.). Over Oostpoort. (Retrieved on August 22nd from: http://www.beleefoostpoort.nl/Over-Oostpoort/Oostpoort/) - Blanken, S. (2014). Eigenlijk te mooi voor deze tijd. In de Volkskrant from March 26th 2014, retrieved on August 22nd from: http://www.volkskrant.nl/archief/eigenlijk-te-mooi-voor- deze-tijd~a3622506/ - Chaskin, R. & Joseph, M. (2013). ‘Positive’ gentrification, social control and the ‘right to the city’ in mixed-income communities: Uses and expectations of space and place. International Journal of Urban and Regional Research 37 (2), pp. 480-502. - Doucet, B. (2013). Variations of the entrepreneurial city: Goals, roles and visions in Rotterdam’s Kop van Zuid and the Glasgow Harbour Megaprojects. International Journal of Urban and Regional Research 37 (6), pp. 2035-2051. - Doucet, B. (2014). A process of change and a changing process: Introduction to the special issue on contemporary gentrification. Journal of Economic and Social Geography 105 (2), pp. 125-139. - Ernst, O. & Doucet, B. (2014). A window on the (changing) neighbourhood: The role of pubs in the contested spaces of gentrification. Journal of Economic and Social Geography 105 (2), pp. 189-205. - Fainstein, S. (2008). Mega-projects in New York, London and Amsterdam. International Journal of Urban and Regional Research 32 (4), pp. 768-785. - Folmer, E. (2014). Entrepreneurship in the neighborhood: Shifting patterns of economic activities in residential neighborhoods in five Dutch cities. Journal of Urban Affairs 34 (4), pp. 742-759. - Folmer, E. & Risselada, A. (2013). Planning the neighbourhood economy: Land-use plans and the economic potential of urban residential neighbourhoods in The Netherlands. European Planning Studies 21 (12), pp. 1873-1894. - Freeman, L. (2006). There goes the ‘Hood’: Views of gentrification from the ground up. Philadelphia, PA: Temple University Press. - Gemeente Amsterdam (2015). Oostpoort Oost Amsterdam: Definitief Ontwerp Inrichtingsplan openbare ruimte Oostpoort Oost. - Gemeente Amsterdam (2014). Toelichting bestemmingsplan Oostpoort. - Gemeente Amsterdam (2013). Stedenbouwkundige visie Oostpoort Oost. - Gemeente Amsterdam (2015). Evaluatie 1,5 jaar Oostpoort. - Hamans, H. (2016). Hallen is succesproject voor buitenlui en buurt. In Parool from February 6, 2016. (Retrieved on September 10th from: http://www.parool.nl/amsterdam/hallen-is- succesproject-voor-buitenlui-en-buurt~a4239932/) - Hammersley, M. (1996). The relationship between qualitative and quantitative research. In A. Bryman. Social Research Methods. New York: Oxford University Press Inc. - Harvey, D. (1989). From managerialism to entrepreneurialism: the transformation in urban governance in late capitalism. Geografiska Annaler Series B: 3-17. - Harvey, D. (2003). The right to the city. International Journal of Urban and Regional Research 27(4), pp. 939-941. - Hochstenbach, C. & van Gent, W. (2015). An anatomy of gentrification processes: variegating causes of neighbourhood change. Environment and Planning A 47, pp. 1480-1501. - Jamin, J. (2015). Laten we blij zijn met de voordelen van de Hallen. In Parool from January 21, 2015. (Retrieved on March 14th from: http://www.parool.nl/amsterdam/winkelcentrum- oostpoort-heeft-het-moeilijk~a4221650/).

University of Amsterdam Jim Engelshoven

- Kalk, E. (2015). Nieuw Leven in de Hallen. Amsterdam: Agora Europa. - Kloosterman, R. & van der Leun, J. (1999). Just for starters: Commercial gentrification by immigrant entrepreneurs in Amsterdam and Rotterdam Neighbourhoods. Housing Studies 14 (5), pp. 659-677. - Kruyswijk, M. (2016). Winkelcentrum Oostpoort heeft het moeilijk. In Parool from January 9th, 2016. (Retrieved on March 14th from: http://www.parool.nl/amsterdam/winkelcentrum- oostpoort-heeft-het-moeilijk~a4221650/). - Lefebvre, H. (1996) The right to the city. In Writings on cities, edited and translated by E. Kofman and E. Lebas, Blackwell - Publishing, Oxford. - Lonely Plant (2015). Lonely Planet’s best places in Europe 2015. (Retrieved on September 10th from: https://www.lonelyplanet.com/travel-tips-and-articles/lonely-planets-best-places- in-europe-2015?affil=EML_EDITORIALNEWS_124). - Nooij, B. (2015). ‘Opleving van Kinkerbuurt is een ramp voor bewoners’. In Parool from January 15, 2015. (Retrieved on August 23rd from: http://www.parool.nl/amsterdam/- opleving-van-kinkerbuurt-is-een-ramp-voor-bewoners~a3830552/) - NRC (2014). Oostpoort moet heel Oost een zetje geven. In NRC from April 4th, 2014. (Retrieved on September 4th from: https://www.nrc.nl/nieuws/2014/04/04/oostpoort-moet- heel-oost-een-zetje-geven-1363343-a66887 - Meershoek, P. Yuppenparadijs: hip en hoogopgeleid neemt Amsterdam over. In Parool from February 15, 2015. (Retrieved on Septemeber 10th from: http://www.parool.nl/binnenland/yuppenparadijs-hip-en-hoogopgeleid-neemt-amsterdam- over~a3851842/). - Paton, K. (2012), Not the Only Power in Town? Challenging Binaries and Brining the Working Class into Gentrification Research. In: G. Bridge, T. Butler & L. Lees, eds., Mixed Communities: Gentrification by Stealth, pp. 252–272. Bristol: Policy Press. - Peck, J. & Tickell, A. (2002). Neoliberalizing space. Antipode 34 (3), pp. 380-404. - Pruijt, H. (2004). Squatters in the creative city: rejoinder to Justus Uitermark. International Journal of Urban and Regional Research, 28(3), pp.699-705. - SKB (2009). Sanering Oostergasfabriek te Amsterdam: De ontstaansgeschiedenis. - Stadsdeel Oud-West (2006). Bestemmingsplan De Hallen en omstreken. - Teernstra, A. (2015). Contextualizing state-led gentrification: goals of governing actors in generating neighbourhood upgrading. Environment and Planning A 47, pp. 1460-1479. - Teernstra, A. & Pinkster, F. (2015). Participation in neighbourhood regeneration: achievements of residents in a Dutch disadvantaged neighbourhood. Urban Research & Practice, pp. 1-24. - Uitermark, J. & Duyvendak, J. (2008). Citizen participation in a mediated age: Neighbourhood governance in The Netherlands. International Journal of Urban and Regional Research 32 (1), pp. 114-134. - Van den Brink, M. (2015). Omwonenden ondanks overlast blij met De Hallen. (Retrieved on September 10th from http://www.dichtbij.nl/amsterdam/zakelijk/artikel/4149646/omwonenden-ondanks overlast-blij-met-de-hallen-.aspx) - Van Wijnen (2016). 2e fase van Kwintijn: uw nieuwe thuis in Oud-West. - Van Gent, W. (2013). Neoliberalization, housing institutions and variegated gentrification: How the ‘Third Wave’ broke in Amsterdam. International Journal of Urban and Regional Research 37 (2), pp. 503-522.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

- Veldboer, L. & van der Graaf, P. (2009). Chapter 3: The effects of state-led gentrification in The Netherlands. In: City in sight: Dutch dealings with urban change by Duyvendak, J., Hendriks, F. & van Niekerk, M. - Yin, R. (2003). Case Study Research: Design and Methods. 3rd edition. London: Sage Publications. - Zukin, S. (2008), Consuming Authenticity, from Outposts of Difference to Means of Exclusion. Cultural Studies 22, pp. 724–748.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

8. Appendices 8.1 Transcipt of interviews Transcipt interview Sjoerd Soeters

Allereerst, ik kijk eigenlijk aan de ene kant hoe die projecten tot stand komen, wie daarbij betrokken zijn. Maar ook voor wie ze nou ontwikkelen en wat de doelen zijn. En anderzijds, wie daar uiteindelijk van profiteren. In de boekjes klinkt het vaak mooi om te zeggen dat een gebied een nieuw stadshart moet worden en het project sociaal en economisch voordelen zou moeten hebben voor mensen die er al wonen. Zoals bijvoorbeeld Oostpoort en de Transvaalbuurt. En het andere onderdeel van mijn onderzoek: wie profiteren daar nou echt van… mijn eerste inleidende vraag was: hoe bent u betrokken geraakt bij Oostpoort? Er was ooit een eh… een tender door de gemeente uitgeschreven. Die wilde iets met dat gebied. Het gebied was zwaar vervuild. Dus ze hadden er interesse in om eh enerzijds natuurlijk het gebied te ontwikkelen, maar in dat ontwikkelingsproces ook de grond op te schuinen. Als de grond vuil is, onder het waterniveau, dan dreigt een deel van die vervuiling het grondwater aan te tasten. Dus de gemeente was geïnteresseerd om dat te ontwikkelen, had daarvoor toen nog geen ontwikkelaar eh gekozen. En zei van ja, we doen een wedstrijd. Nodigen een paar types uit, die daar misschien wel verstand van hebben. En wij waren een van die types. En eh… degene die het wint, die krijgt niet gegarandeerd de opdracht. We zijn vrij om daar vervolgens mee te doen wat… en toen hebben wij de wedstrijd wel gewonnen. En toen zijn ze daarmee aan het shoppen gegaan. Heen en weer. Eerst heeft geloof ik de ontwikkelaar er nog wat naast gelegd, toen was de gemeente het daar weer niet mee eens. En uiteindelijk kwamen ze bij mij met een plan, dat was ons plan, maar dan door de gehaktmolen gehaald. Maar we hebben het nu over zestien jaar geleden he? En toen vroegen ze of ik supervisor wilde worden. Dat wilde ik best, maar wel over een goed plan. Dus toen hebben we er wel eerst weer een velletje overheen gelegd. En uiteindelijk werd dat de basis van het plan. Zo gaat dat af en toe. Je moet af en toe je poot stijf houden.

Jullie hebben iets ingeleverd, daar is een ontwikkelaar bij gekozen en die heeft daar wat aan aangepast en toen jullie weer. Beetje haasje over.

Dat is redelijk gebruikelijk? Ja, dat gebeurt wel meer.

Wat was voor jou, toen je begon… en nu nog steeds, de voornaamste karakteristieken van Oostpoort? Nou, wat wij wilden doen was eigenlijk, we hebben veel geleerd in Nijmegen. Daar hebben we een plan gemaakt voor de binnenstad, ken je dat? Moet je even googelen. Want dat heet de Mariekenstraat. En in Nijmegen heb je een naoorlogse ontwikkeling waarbij ze straten verbreed hebben. En in Nijmegen was het zo, dat in dit gebied, dit is een winkelstraat, dat is een winkelstraat… hier was een passage ontstaan, wat wij hebben gedaan in Nijmegen, is een verbinding gemaakt tussen die twee straten. En dat was technisch gezien wat

University of Amsterdam Jim Engelshoven ingewikkeld. (schetst het gebied). Hier is het stadhuis… daar hebben we een doorbraak gemaakt, en hier ook. Dus we hebben geprobeerd… we hebben geleerd dat het belangrijk is in centrumgebieden, dat je achtjes of rondjes kan maken. Want niemand wil heen en terug. Dus wat hebben wij in Oostpoort gedaan? Daar heb je het spoort en het andere spoort. De Lineausstraat, de Ringvaart. En de Watergraafsmeer. En dan heb je dit. Je had hier eh… allerlei gebouwen. En hier staat dat complex van de voormalige gasfabriek. Hier staat de V&D, zeg ik dat goed… en hier staan winkels. Hier staat mooie oudbouw. Hier staat de …, hier waren ze een nieuw politiebureau aan het bouwen. En dit is de Polderweg. Hier is een buurtje. Hier is een school van Hertzberger, dat was er toen nog niet. Dit gebied, dat was dus zwaar vervuild, dus wat hebben zij gedaan? Ze hebben gezegd we gaan de vervuiling weggraven. En wij zeiden: kijk, als je een winkelgebied hiervan wil maken, dan moet je in de eerste plaats die entree markeren en dan zou het goed zijn, als je hier naar binnen gaat en dan hier op de een of andere manier een lusje maakt. En zo zijn we aan het idee gekomen om hier een voorgebouw te maken, hier zo. Hier een plein te maken. Ik teken het volstrekt uit de verhouding. Hier die bebouwing te maken met winkels. Hier een plein. Hier het stadsdeelkantoor, wat overigens nog niet bedongen was. En hier een pleintje waar het muziekgebouw staat. En dit allemaal weer woningen of winkels te maken. En hier ook deze te maken, om te zorgen dat je zowel hier als daar naar binnen kunt. En omdat we hier dan aan de Noordkant van het gebied zitten en dit hoge gebouwen zijn, heb ik ook nog gezegd: we kunnen hier nog twee gebouwen toevoegen, zodat we meer aantallen halen. Heel simpel. Natuurlijk doe je daar lang over.

En dit was gelijk het originele idee? Ja, dit midden eiland is er altijd geweest. En het leuke is dat die Ringvaart, die loopt zo. En aan dat plein hebben we een verdiept gedeelte gemaakt zodat je heel snel vanuit dat plein hierin komt bij het water.

En dat was vooral met het idee… had dat overal kunnen zijn? Dat spoort loopt hier… eh, als dit de belangrijkste winkelstraat is, toen een beetje op sterven na dood. Het idee was, als je dit er aan hangt, dan kan je het niet te diep doen. Mensen gaan niet helemaal hierheen en dan terug. Er zijn een aantal wetmatigheden hoever een winkelcentrum de diepte in kan gaan. Dus we zeiden, als we dit nou dat rondje maken en je krijgt verschillende belevenissen. Je hebt het plein met dat uitzicht, dan kan je hier doorheen. Hier weer een klein pleintje bij het muziektheater. Dan kan je weer terug. Is er van alles wat te beleven. Dit rondje, is niet te ver. En we gebruiken het stadsdeelkantoor dan als de beëindiging van dat rondje.

Deels ook om het publiek van de Lineausstraat aan te trekken. Om het niet zo ver naar binnen te trekken dat je de Lineausstraat leeg trekt, maar wel diep genoeg om hier volume te kunnen maken. En te zorgen dat je een uitbreiding op de Lineausstraat kan maken. Door vriend en vijand gedeeld. Daar was iedereen het toen over eens.

En had dit naast elke winkelstraat zo ontwikkelt kunnen worden? Of is dat nog specifiek op die plek in Amsterdam Oost… In principe zou je dat natuurlijk naast elke winkelstraat kunnen doen. Die winkelstraat kwam hier uit de Middenweg, daar zitten commerciële dingen in. Maar we weten allemaal dat de

University of Amsterdam Jim Engelshoven winkels die veel lengte in beslag nemen, dat worden dan op een gegeven moment… ze noemen dat destination shopping. En ze maken niet onderdeel uit van het boodschappencircuit. Het gaat er om dat je zo veel mogelijk bundelt en bij elkaar brengt. Dus wat dat betreft is het heel aantrekkelijk dat je over een korte afstand een soort intensivering hebt van die commerciële programmering. Ik denk dat dat een goed idee is. En in principe kun je dat natuurlijk in elk winkelgebied… we doen dat nu ook in Bunsen. Daar proberen we in een dwarsverbinding weer een samenballing van commerciële functies te maken. Uiteraard met woningen erin. Omdat wij in zo’n gebied het belangrijk vinden dat er in zo’n gebied ook mensen wonen, zodat het ’s avonds ook enigszins levendig is.

Ja, is dat de voornaamste reden van woningbouw? Ja, dat is eh… dat doen we overal. Wonen erop. Liefst ook horeca erop, zodat het ’s avonds ook actief is. En zodat het niet een winkelcentrum is waar je eigenlijk het hek moet dichtmaken, ’s avonds.

En dat was ook bij de gemeente gelijk het idee? Ja, die ondersteunde dat gelijk. En de ontwikkelaar, Bouwfonds ook.

En in zo’n project… heb je dan meer te maken als opdrachtgever met de gemeente of de ontwikkelaar? Nou, dat zit er tussen. In feiten, voor zo’n masterplan krijg je de opdracht van die partijen samen. Die vormen dan samen vaak een VoF. Eh… die betalen mijn rekeningen samen, ja eentje betaalt en de ander rekent dat weer door. Maar in feiten hebben wij heel veel situaties dat we zowel opdrachten van de gemeente als de ontwikkelaar krijgen. En pas later, als het bouwkundig wordt, als er gebouwd moet worden, dan is natuurlijk de commerciële partij belangrijker. En vaak wil de gemeente dan ook een tweede supervisor ernaast hebben, om te bewaken dat niet te veel de belangen van de commerciële partij vertegenwoordigd worden.

Maar in eerste instantie allebei. En eh… is het zo… je zegt: een wisselwerking. De overheid heeft jullie een prijsvraag opgelegd, daarna gaat de ontwikkelaar ermee aan de slag. Komt de overheid ook weer bij jullie terug met aanpassingen? Ja, de programmering van het gebied laat zien dat de overheid een relatief enorme invloed heeft. En ook eh… hebben we een school en een creiche en andere bijzondere vormen van huisvesting. Voor weggelopen jongeren en weet ik het allemaal. Voor demente en schizofrene Chinezen. Dat zit er allemaal in.

En is het jullie om het even wat uiteindelijk die functies zijn die er in komen? Nee, natuurlijk niet. Dat is natuurlijk goed. Maar als je zo een stuk van de stad maakt, dan moet er eigenlijk een maximaal publiek zijn. Dus dat er dan werken in zit, dat er sport zit, dat er cultuur in zit, in de vorm van muziek. Dat vinden we fantastisch. Vroeger hadden we ook nog een danshuis erin gepland. Eh… en die programmering hebben wij niet bedacht, dat is ons gewoon aangeboden. Maar we staan er bij te applaudisseren, dat vinden we geweldig.

En is de ontwikkelaar daar ook altijd even tevreden mee?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, want die ontwikkelaar is natuurlijk in dat soort programmeringen in zekere zin… heeft een gegarandeerde afname van de gebouwen. Niet dat het altijd succesvol is, want die garantie wil ook wel eens een lege dop blijken te zijn. Maar goed, je kunt er wel wat mee.

Er gebeurt dan sowieso iets met de gebouwen. Oke, als je kijkt naar hoe zoiets gemaakt wordt, zeker in het geval van Oostpoort: ligt dan het zwaartepunt bij de nieuwe bewoners die er gaan wonen, of wordt er ook of meer rekening gehouden met de oude bewoners, of omliggende bewoners? Nou, je hebt natuurlijk met die omliggende bewoners niet zo heel veel te maken. Ik bedoel, ja je hebt er wat mee te maken in de zin dat ze geneigd zijn om bezwaar te maken. De mensen aan de overkant van dit water, die waren heel erg bezorgd over wat er daar zou komen en of dat wel goed zou worden. Dus daar heb ik wel enige tijd mee gesproken. De bewoners van dit gebiedje maakte zich ook zorgen dat hun woonkwaliteit werd aangetast. Dus dat soort gesprekken zijn er wel geweest, maar vooral hebben die gesprekken plaats gevonden in de stadsdeel politiek. Wij zien die bestaande bewoners voor het project erg als mensen die er van profiteren, dat hier een herconcentratie van winkelen plaatsvindt. Plus een aantal culturele en andere functies. En we zien onze bewoners heel erg als de mensen die dat circus gaan draaien. Die daar levendigheid in brengen.

En de Transvaalbuurt is natuurlijk wat beruchter als mindere buurt in Amsterdam. Ja, hier hebben we eh… dit is geloof ik een blok. En dan heb je hier deze tussenstraat en deze loopt mee. En hier zitten allemaal winkels. Redelijk, tot gewoon. Dus voor deze winkels is dat sterker. Maar ik neem aan dat vanaf die kant dus ook allemaal mensen komen, die daar gaan winkelen.

Dat was geen enorm uitgangspunt? Om dat aan de Transvaalbuurt te verbinden? Natuurlijk leg je de dingen eh… je legt het niet in de wei. Maar gezien de populatie, als je hier een cirkel trekt, voor loop of fietsafstanden, dan is dit zeker een catchment area. Zo noemen winkels dat. Ontwikkelaars van winkels. In Noord ben ik jaren bezig geweest, nog steeds, om het centrum Amsterdam Noord te maken, en we zijn met Bloomwater ooit begonnen daar. Dat is een Australische ontwikkelaar, die het hele grote centrum buiten Londen heeft gebouwd. En die hadden het dan over… die trokken dan een cirkel erom heen van een half uur of een uur autorijden, dat was hun target area. En het catchment area bevatte wel zoveel miljoen mensen, en daar maakten ze hun sommen over.

Dat is heel eh commercieel gezien natuurlijk. Ja… het is commercieel, maar het is ook een beetje sociologie. Welke mensen worden eh… komen hier op af? Mensen uit de Dapperbuurt? Misschien ook voor een deel. En Oost met dat tunneltje hier, misschien ook voor een deel. In Oost is het winkelen ook in lange dunne lijnen opgehangen. Dus dat je zo’n concentratie hebt, is een extra kwaliteit denk ik.

Wel grappig, ik zocht vanmorgen nog wat dingen van u op. En ik kwam onder andere een filmpje tegen, en daarin zegt u dat het maken van een nieuw stadshart, eigenlijk bij stedenbouwkundigen en architecten nooit lukt. Dat het bijna een onmogelijke taak is. Ja, in de geschiedenis is het natuurlijk heel vaak mislukt. Want de architectuur is er niet heel goed in, om succesvolle winkelgebieden te maken. De lijnen zijn te strak. De programmering hier is nog lang niet goed, dit sluit nog helemaal niet aan, bij met namen de belangens van

University of Amsterdam Jim Engelshoven mensen in dit gebied. Je hebt natuurlijk heel verschillende sociaaleconomische categorieën hier. Hier heb je weer een ander gehalte dan daar zit. Dan zijn dit soort gebieden, onder druk van alles wat daar gebeurt aan gentrification, die veranderen ook van populatie. Dat heb ik in de Baarsjes ook gezien. Dat gaat vrij snel. Dat proces zal daar ook plaatsvinden. Tegelijk zit hier behoorlijk veel sociale woningbouw in die Transvaalbuurt, die transitie zal doormaken. Dus je weet het niet precies, maar ik denk dat zo’n gebied bij wijze van spreken tien jaar tijd nodig heeft om zijn goede branchering te vinden. Dat zie je nu gebeuren. Je ziet de een wel… er zitten een paar sterke dingen in. Een Albert Heijn is een sterk ding, en er zijn er nog een paar. Maar voor de rest zitten al die andere lokale en kleinere ondernemers…

Zijn die er in Oostpoort veel? Kleine of lokale ondernemers? Weinig. Alleen de horeca.

En ligt dat aan dat de buurten nog achterlopen… Wat het probleem is: als je zo’n ding bouwt dan is de ontwikkelaar al jaren van te voren bezig om die vierkante meters vol te krijgen. En wie zijn er in staan om te zeggen als dat gebouw over vijf jaar af is, dan wil ik daar wel zoveel honderd of duizend vierkante meter hebben. Dat zijn de groten. De Blokkers, de AH’s, de Kruidvatten. Dus zo’n winkelcentrum, zelfs als het niet de bedoeling is dat dat gebeurt, loopt dat heel snel vol met de ketens. Heb ik in Nijmegen ook gezien. Dat was bedoelt als een weemilieu, dat wil zeggen: ook voor lokale winkeliers. Nou, uiteindelijk was het vol voor de lokale winkeliers, die altijd de kat uit de boom kijken en afwachten. Denken van ja… durf ik het wel. Ga ik het wel doen. En die vissen dus achter het net. En die krijgen misschien in de tweede ronde een nieuwe kans. Zo zal het gaan.

Klinkt als een logische volgorde. Zo gaat het altijd. Het is eigenlijk allemaal heel logisch. Er is weinig wetenschap aan (lacht). Ik denk, als je goed nadenkt, dan weet je het allemaal wel. Hoeveel boerenlullen zijn er niet tussen ontwikkelaars en mensen die dit soort gebieden opzetten. Die gewoon dat puur op hun gevoel en hun ervaring doen. En aan gevoel zelf heb je niks, maar als dat gevoel gebaseerd is op ervaring…

Dat is wel in NL, waar de overheid een best grote rol heeft, waar ik dan bij denk: stel je zegt in alle boekjes het moet een sociaal en economisch spin-off effect hebben op omliggende buurten en het moet ook voor de buurt zijn. Dan denk ik: natuurlijk, ik snap het. Want het geld moet van grote partijen komen, want die kunnen het beloven, maar de populariteit komt ook als je die onderlaag meekrijgt. Kost dat gewoon tijd en kun je dat niet plannen? Dat kost gewoon tijd.

Die verbondenheid. Maar toch, ga met ondernemers uit de buurt iets te creëren. Ja, dat is vrij idealistisch. Want ondernemers in de buurt, die gaan niet vijf of acht jaar van te voren hun handtekening zetten dat ze iets afnemen. Voor hetzelfde geld liggen ze over vijf jaar om.

Ik snap het, alleen dat is wel de uitdaging, lijkt mij.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dit is natuurlijk… we hebben een park gemaakt. Wat nu moet gebeuren is dat dat park een beetje verwildert. Dus sommige boomsoorten die trekken het niet en vallen om en daar komen er anderen voor in de plaats. Dat is een biologisch model, zou je kunnen zeggen. Zo zie ik het ook echt. Kijk, de stad is een leven organisme. Sommige dingen gaan en andere dingen gaan niet en op een gegeven moment worden de dingen die niet gaan weer ingevuld door de dingen die wel gaan. Het is een soort afvalrace. Een soort Darwinisme. Survival of the fittest. En dat is ook goed. Zo moet het ook. Dus die afbraak en weer opnieuw opzetten is ook hartstikke belangrijk, en daardoor wordt het ook steeds interessanter. Ik ben heel erg tegen harde esthetische of economische theorieën, die doorzetten en realiseren. En dan zeggen dat het goed komt. Nee, dat komt nooit goed. Je moet accepteren dat er fouten worden gemaakt en ongelukken gebeuren en dat er dus bedrijven verdwijnen en andere bedrijven in de plek komen. Wij zijn in Zaandam nu heel blij dat er een Zara komt waar eerst een V&D zat. Dat is een geluk dat de V&D kapot is gegaan. Daar spinnen wij garen bij.

Ja, maar toch zijn er momenten, en volgens mij is dat ook goed, omdat het in Amsterdam zo’n grote speler is doordat het de grond bezit, kan de overheid of de gemeente nog wat beschermen. Als je het over een stad als Londen hebt… ik zeg niet dat je te veel moet plannen. De overheid… de overheid trekt een veel te grote broek aan. Die kan dat niet. A hebben ze de mensen niet om het te bedenken, B hebben ze de ausdauer niet. De overheid is heel goed in het bedenken van dingen, maar in het realiseren en vooral het duurzaam realiseren van dingen: zijn ze helemaal niet goed. Ze zetten wat op en dan controleren ze het niet of ze begeleiden te weinig. Zelfs hun streetcorner work kunnen ze niet goed organiseren. En dan heb ik het nog niet eens over miljoenen stenen.

En dan kan je dus ook begrijpen dat je er liever een AH neerzet, die zeker weten lukt. Ja, die heeft een vaste trek. De overheid heb je nodig, absoluut, want we moeten goed planten bomen. We moeten verantwoord planten bomen, maar het is niet zo dat de overheid alles maar kan.

Zie je wel iets positiefs in dat de rol van de overheid hier groter is dan in veel andere Westerse steden? Ja, zeker. Ik vind dat positief. De verhalen dat de markt het nu helemaal gaat doen, die heb ik nooit geloofd. Ik vind juist altijd dat je twee componenten nodig hebt. Een sterke markt, omdat de overheid ook aanwezig is en een aantal wetgevingen en continuïteiten levert. Ik bedoel, dat is ook een vorm van zekerheid in NL. Daarom kunnen die marktpartijen er ook goed op inspelen. Stel nou voor dat je helemaal geen eh… dat iedereen waar ie ook maar wil gewoon een winkel kan oprichten. Dan zie je dus dat de curvevorm van initiatieven en het afbreken van initiatieven zo wordt. Dan krijg je dit. Twee jaar geleden was ik in Buffalo, dan zie je dat zo’n hele stad, die is hier geweest. Maar nu is ie hier. Ook qua aantallen. De stad is gewoon leeg. Kaalgevroten. Leeg. Afgebroken. Onze overheid he, dit is het midden, onze overheid zorgt ervoor dat de amplitude dit is. Dus er zijn wel afwijkingen en golven. Maar die zijn plat. Dat betekent dat je misschien minder winst hebt, maar ook beduidend minder verlies. Dus dat is wel goed vind ik. Ik vind dat een sociaal democratie, eigenlijk wel een vrij goed model is.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Je begon net al over gentrification. Is dat, of bijvoorbeeld social mix, een uitgangspunt als zoiets als Oostpoort gepland wordt? Vanuit de overheid sowieso. Omdat de overheid zegt: als je daar wilt ontwikkelen, dan mag je daar niet 100 procent vrije sector bouwen. Vanuit eh… de gedachte dat er hier heel veel sociale woningbouw is zou je zeggen: bouw maar heel veel vrije sector bij. Want dan ben je die mix weer een beetje in balans aan het brengen. Maar dat is altijd een heel ingewikkeld debat. En omdat er zoveel aspecten aan zijn, zijn alle partijen geneigd om de meest korte versie van zijn belang of doelstelling te formuleren in het debat. En daarmee wordt het debat een beetje een machtsdebat. Zo van wie heeft er gelijk of wie heeft de macht om het door te zetten. Maar in dit geval is het dus een mix. En die gentrification, kijk daar kunnen ze heel dikke boeken over schrijven, dat zal ook allemaal wel… maar het komt er eigenlijk gewoon op neer dat als… gentrification is eigenlijk een heel vriendelijk woord voor verdringing.

Ja, dan komen we bij het ongewilde broertje displacement. De sterke economische krachten drukken de zwakke economische krachten eruit. En dus de expanderende stad is in feiten… bij Vitruvius, heb je dat gelezen? Die zegt van… de Romeinen bouwden altijd zo. En Vitrivius zegt eigenlijk de rijken en belangrijke functies zitten in het midden, maar naarmate je verder naar buiten gaat wordt het minder belangrijk en armer. Dat is het model. En de werkelijkheid van gentrification is natuurlijk dat de rijke functies die het meeste geld hebben, die verdringen de functies die daar zitten naar een laag daarbuiten, en dat proces herhaalt zich. Dus als je de natuurlijke economische krachten aan het werk laat, dan is dat het verhaal. En anderzijds heb je ook, dat als dit te vervelend wordt, dan zeggen de rijken: ik ga hier zitten (suburbs). Een suburb, of ik ga forenzen. En dat heeft natuurlijk te maken met de middelen van vervoer, de eerste forenzen kwamen volgens mij aan het begin van de 20e eeuw, want dan had je een tram. Eh… en dan kon je toch gewoon in de stad werken.

Maar anderzijds… het leuke is natuurlijk, dat exact dit ervoor heeft gezorgd dat gentrification kon plaatsvinden. Want dit was leeg en daar zijn mensen naar toe gegaan en dan begint het proces natuurlijk van voor af aan. Alleen als je dit tekent, dan denk ik dus aan Londen, en dan denk ik ook aan dat de overheid dus de enige is die kan zeggen: he, jongens het is ook leuk of belangrijk dat deze mensen bij deze mensen in de buurt wonen. Ik zeg niet dat het goed is. Maar je noemt het letterlijk de natuurlijk economische gang van zaken… Ja, de economische wet. En de overheid is er natuurlijk voor, daarom tekende ik net die curve, om die curve plat te maken. En dan zijn er allemaal voorbeelden van Amerikaanse steden waarin er een compleet leeg centrum is ontstaan. Dus eh… nee, een goed beleid voor een levende stad is dat de mensen die je er nodig hebt om te werken, dat die er ook kunnen wonen. Als je bijvoorbeeld naar Parijs gaat kijken, daar wonen mensen op twee uur treinen van hun werkplek. Dus dat zijn voorbeelden van hoe je… en de Nederlandse situatie is natuurlijk vele malen zachter, wij klagen dan dat we geen verpleegsters of eh schoonmakers meer kunnen huisvesten, dat zal misschien voor een deel wel waar zijn, maar voor een ander deel zijn ze er nog steeds alleen wonen ze nu in Purmerend. Of in Almere.

Het blijft interessant… want de overheid stimuleert die gentrification natuurlijk ook enorm. Of niet? Vaak is een logische gang van zaken: Transvaalbuurt is niet goed, en we

University of Amsterdam Jim Engelshoven gaan voor een social-mix. Zodat hier mensen met wat meer geld gaan wonen… heb je dat zo ervaren bij Oostpoort? Of is het de gemeente om het even wie er komt te wonen? Nee, natuurlijk niet. We zijn nu hier bezig om een wand te bouwen in die stukken. Van woningen die tussen de 7 en 8 ton kosten. En daarachter zit natuurlijk iets goedkoper. Dit is het duurste stuk. Daar heeft de overheid helemaal geen bezwaar tegen, maar er is wel een verdeling gemaakt, we maken zoveel sociale huur en zoveel koopwoningen.

Ja, dat moet natuurlijk ook. Maar buiten die vastgestelde verdeling heb jij daar niet veel mee te maken? In feiten zegt onze opdrachtgever, samen met de overheid een verdeling tussen sociaal en de vrije sector. En vervolgens definieert onze opdrachtgever, zeker in de periode omstreeks de crisis, wat de doelgroepen zijn. Daar doen ze onderzoek naar. En dan zeggen ze: zoveel woningen van 60 m2 en zoveel van 90 m2 en zoveel van 120 m2, maar niet te veel. Zo wordt dat gepland. En dit zijn de woningen van 200 m2. Die gingen weg als warme broodjes. Als warme broodjes! Wachtrijen, toen die crisis aan het oplossen was. Die hebben we echt zo uit de hand verkocht.

Dus die woningen, dat is het grootste middel om dat te beïnvloeden? Of gebeurt dat ook in het commerciële of sociale gedeelte? Ik denk eh… als er een betere branchering was geweest dan was het misschien beter geweest. Het loopt niet zo slecht volgens mij. Maar ik eh… misschien wat te veel ketens. Het is niet echt gezellig. Maar dat moet nog komen.

Dat is een vraag die ik ook nog had: als je dan stelt dat een stadshart direct creëren een onmogelijke opgave blijkt, maar hoe vind je dat dat nu gaat? Ja, kijk een stadshart… ken je Milton Keynes? Dat waren die Engelse newtowns, dan stapte je zo een gebied uit de grond en dan hoorde daar een centrum bij en omdat er verder niks anders was, moest het wel. Maar wordt dat dan een stadshart? Dat is dan de vraag. Ken je het boek Collage City?

Ja, daar begon je ook over in dat filmpje. Kende het nog niet. Lees het! Daar staat dat statement inderdaad in. Met de vervolgvraag van hoe komt dat dan? Nou, interessant.

En toch blijft het natuurlijk… wordt dat toch weer het doel bij zo een opdracht. Is dat dan puur en alleen tijd die er overheen gaat voordat het een stadshart kan worden? Of hebben jullie daar wel over nagedacht? Nou, de ingrediënten zijn hier goed aanwezig. Ik sta er heel erg achter. Ik denk ook dat het komt. Maar uit bescheidenheid moet je zeggen: je moet tien jaar wachten om te kijken of het lukt. Eh… ja, uit rationaliteit kan je ook zeggen: het heeft gewoon tien jaar nodig om op zijn plaats te vallen. Om die mix ook in die programmering zodanig goed te krijgen, de commerciële programmering. Zodat die dingen goed aansluiten en vooral ook op de doelgroepen die daaromheen wonen. En dat laatste heb ik nu niet, dat gevoel. Heb het gevoel dat dat nog niet goed is gelukt. En dat is natuurlijk het dilemma, deze mensen hebben aan iets anders behoefte dan die. Die mensen hebben waarschijnlijk gewoon behoefte aan twee goede supermarkten. Waar ze eh… kwaliteit en een prijsvechter naast elkaar hebben. En dat geldt voor die ook. En die mensen hebben ook de Dappermarkt, dus dat is weer een

University of Amsterdam Jim Engelshoven andere categorie. Maar de tweeverdieners die hier werken, die zijn misschien zaterdag op de Dappermarkt, maar de rest van de week komen ze bij AH. Dus dat zou je kunnen uitschrijven. Welke categorieën mensen heb je hier nou, en op welke manier maken ze gebruik van de services die ze daar hebben. Zou interessant zijn om dat te analyseren.

En idealiter heb je dan hier voor ieder wat wils. Zo zou je het kunnen zeggen. En misschien is dat niet goed. hier wonen eigenlijk de rijke Amsterdamse kakkers volgens mij he? Dat is deftig of in elk geval duur. Intellectuelen, hogere ambtenaren. Eh… tweeverdieners. Hier is een instroom van tweeverdieners, maar woont veel sociale huur. Om die analyse te maken, dat zou interessant zijn! Maak daar je afstudeerscriptie van. Oh daar ben je al mee bezig. Ik ben benieuwd wat eruit komt.

We zijn bijna door de vragen heen. Het leuke is wel dat iedereen hier over mee kan praten. Iedereen heeft er een mening over.

Het gekke is, mijn vader woont bij de Dappermarkt. En ik herken dit, precies wat je zegt: de Linnaeusstraat was een beetje eh prima, maar geen leuke winkelplek. En aan de ene kant is het heel mooi, aan de andere kant vind ik het soms moeilijk eh… het is soms best rustig, terwijl iedereen het wel leuk vindt. Alleen loop je er doorheen, ik zie dan een paar leuke plekken. Zeker aan het water, alleen het is dan heel lullig, maar dat zal de tijd moeten hebben, maar dat hier dan een heel grote Action zit, en die is stampend vol. Maar dat zullen deze mensen zijn. En de rest heel rustig is. Dat is dan jammer. Maar ja, hoe ga je dat… dat is precies wat je net zegt: dan moet er voor iedereen wat zijn. En moet je er ook nog binding mee hebben. Het zijn hele leuke plekken, maar het leukste zijn ze als je er twee of drie keer bent geweest en je vrienden ook en je denkt: we gaan altijd daar naartoe. Ja, misschien… je zou best kunnen denken dat we misschien verkeerd ingeschat hebben. En dat we het groter hadden moeten maken. Dat dit dus… omdat je die tweeverdieners ook wil pakken, heb je nu te weinig voor elk van die categorieën. Dus was het beter geweest, misschien, als het groter was geweest. Ik weet het niet. Dan was het misschien meer aantrek geweest.

Klopt, aan de andere kant vind ik dus ook, en dat is altijd moeilijk… ik vind het ook positief dat deze groep wordt aangetrokken. Want het is raar als je een centrum creëert wat sociaal en economisch een voordeel zou moeten zijn voor mensen in de buurt, en het zou heel deftig of hip en yupperig zijn. Terwijl al die mensen die hier wonen er niet naar toe gaan. Dus op zich vind ik het niet raar dat het er anders uit ziet dan veel andere projecten in het centrum van Amsterdam. De grootste miscalculatie die erin zit, is het feit dat in het spel tussen overheid en ontwikkelaar er een garage onder zit van drie lagen. Die staat bijna permanent leeg. Waarom is dat? Omdat eh… de catchment area, of de Amsterdammer, die bedenkt zich wel drie keer voor ie in de auto stapt om naar de supermarkt te gaan. Want dan gaat ie wel de stad uit, waarom zou ie dat hier doen? Als je hier woont ga je echt niet met je auto naar de supermarkt. Ben je je parkeerplaats kwijt, en die moet je waar weer terug zien te krijgen. En je moet hier gaan parkeren, daar moet je nog voor betalen ook. Dus die parkeergarage is de grootste misrekening denk ik. En de overheid roept altijd: per zoveel vierkante meter winkelen wil ik zoveel parkeerplaatsen hebben. Nou, dat is een volstrekt domme redenering

University of Amsterdam Jim Engelshoven geweest. Want dit is typisch een winkelgebied wat bij de binnenstad of bij de stad hoort. Dus lopend, of met de tram of met de fiets komen mensen er heen.

In de Pijp worden nu ook nieuwe parkeerplekken onder het water aangelegd… Dat vind ik geweldig! Want dan komen die straten leeg. Dat is geweldig, want die hele buurt staat veel te vol met auto’s. Moet je je voorstellen dat al die straten gewoon, dat er tweederde van de auto’s eruit gaan. Je hebt gewoon plaats nodig.

Maar het is ook voor de dagjes mensen die naar het Rijksmuseum willen… Ja, voor een deel zal dat ook wel kunnen. Maar het is voor een ander deel belangrijk dat ze die hele Pijp gaan herprofileren en herorganiseren. Geweldige keus. Ik vind dat we het hier voor de grachtengordel ook moeten doen. Het moet gewoon leeg! En die auto’s staan ook nog de hele dag stil, het beeld te verpesten. Dat is zonde. Het is allemaal zo mooi.

Goed, ik denk dat ik genoeg van je kostbare tijd hebt afgesnoept. Ik hoop dat het een mooie scriptie wordt.

Transcript Bart Thjie

Om te beginnen, hoe ben jij betrokken geraakt bij Oostpoort? Nou, dat was in 2000. Eind 2000 was er een oproep, eigenlijk een prijsvraag. Voor de voormalige gashouder. Het gebied was de Oostelijke gashouder. Toch een idee, de ontwikkeling ging snel. Natuurlijk had dat ook te maken met de hevige vervuiling die daar ligt, dat is op zich niet zo’n punt, als dat gecompartimenteerd kan worden dan laten ze het vaak zo. Maar het dreigde door te zakken naar de omliggende gebieden en zelfs naar het water. Dan moet er wat gebeuren. Maar goed, dat ging redelijk snel. Er kwam ook geld van de overheid, omdat het anders niet te financieren was. Maar toen waren er ook geluiden vanuit het stadsdeel: er is nog wel een stukje industrieel erfgoed, wat doen we daarmee? En een van die dingen was de wethouder Verheijhal, die op de fundamenten van de oude gasfabriek waren gebouwd. En wij wonnen in een paar ronden die prijsvraag, met een programma wat al langer maatschappelijk speelde. Dat was een infrastructuur voor de eigentijdse dans. In het culturele landschap is dans nog maar weinig, daar gaat weinig subsidie naar toe. Uitgezonderd het Nationale Ballet. Nou was er in de stad al wat geld vrijgemaakt voor zo een programma. Maar dat kon nergens besteed worden, omdat niemand wist waar. Dus toen zijn we met iemand vanuit de cultuurwereld samen gaan zitten. De Graaf, die zat al behoorlijk verweven, en die weet veel van de eigentijdse dans. En eh… ja, toen dachten we: nou dat zou een fantastisch programma daarvoor zijn. Nou, zodoende hebben we dat in twee rondes ook omschreven en een schets gemaakt. En we werden gekozen. Toen zijn we een traject in gegaan van het waarmaken. Heel veel overlegd met de gemeente en ook met andere culturela adviesorganen. En toen werd het langzamerhand hard. Daar begon een beetje… het te komen. Het werd echt. En eigenlijk vanaf 2001, zeker tot 2007 ongeveer, ben ik eigenlijk projectontwikkelaar geweest. Eerst samen met Kees de Graaf, en die ging toen naar Ethiopie toe. En toen samen met de danswereld steeds meer. En dat heeft er toe geleid dat eh vanuit de

University of Amsterdam Jim Engelshoven ontwikkelingscombinatie die heeft het plan overgenomen. En toen is er ook een traject gestart, en hebben zij ook eh… een contract getekend. Het gebouw uit gaan ontwikkelen. En het bleef maar heen en weer gaan. Het was gecompliceerd en het hele gebied was gecompliceerd. Want de huishouding van het hele gebied begon steeds opnieuw. En het stadsdeel moest kijken hoe het in elkaar zat. Omdat het zo groot was moest het stadsdeel elke keer als er wat veranderde weer opnieuw beginnen. En voor de crisis begon het, toen was het al gecompliceerd en dat werd alleen maar ergen door de crisis.

Sjoerd Soeters is ook via een prijsvraag binnengerold. Is dat een logische structuur? Nee, maar dat ontstaat omdat er invloeden komen. Eigenlijk was eh… het stedenbouwkundig project of ontwerp is gemaakt door een Rotterdammer. Maar toen andere stakeholders erbij kwamen en gingen nadenken over het winkelpubliek, toen werd er wel gedacht: we hebben zoveel mislukte winkelgebiedjes, moeten we daar toch niet nog een keer over nadenken? Dat bureau was juridisch erg sterk. Echt een planologisch bureau, en het staat niet bekend om zijn ontwerpen. Dat is meer de procedure. En toen dachten ze: we gaan toch nog een prijsvraag opstellen. En Sjoerd Soeters, die meer vanuit de architectuur komt en inmiddels succesvolle stedenbouwkundige plannen had gemaakt, zoals Nijmegen en het Java Eiland, die zijn toen ook via een prijsvraag erin gekomen. Ik was er zo ingekomen, en Sjoerd had weer om zich heen de architecten verzameld die in zijn lijn zaten. En ik kwam daar als een vreemde eend tussen. Dat was best wel even wennen aan elkaar. Want ja, ik versier ook mijn gebouwen, maar niet door krulletjes eraan te maken. Hoe dan ook, die ontwikkelaars zaten toch steeds te sleutelen waar kan ik geld verdienen en waar moet ik wat doen, wat minder opbrengt, maar toch belangrijk is voor de ontwikkeling van het gebied.

En wie hadden daar het meeste belang voor? De architect of de gemeente? Die sociale belangen? De gemeente natuurlijk het meest. Want wij gingen, om… dat programma, daar moesten we steeds voor lobby-en. Bij de centrale overheid, maar ook bij het stadsdeel. Dat het voor zo’n gebiedsontwikkeling verrijkend is om cultureel een onderwerp daarin te krijgen. Ze hadden die sporthal al. En plotseling kwam er een sterke culturele ondernemer tussen en die begon met dat muziekgebouw. En wij zaten met culturele partijen die echt zeg maar… vanuit cultuur kwamen. Niet ondernemers. En die ander begon heel hard te lobby-en. En toen kwam er iets van: het is goed dat er wat cultuur komt, maar zoveel… en wij waren eerst duidelijk de partij aan wie ze de prioriteit gaven. Daar hadden we een model op gebouwd, met de juiste partijen. Maar die ondernemer ging ook steeds door, en hij was op een bepaald moment ook iets eerder. Dus steeds was het in beweging. Na al die jaren van investeren, die eerste zes jaar hadden we eigenlijk eh… wij krijgen geen subsidie. En we hadden gewoon kosten. En nota bene was er ook nog Berenschot, die behoorlijk verweven zit in de gemeente, en die deden onderzoek voor hun, en er was gelijk veel geld. En wij kregen juist geen geld, omdat we gewonnen hadden. We hebben nog wel eens gezegd: we hadden liever dat geld gekregen. Want de partij die doorging kreeg juist geen vergoeding, want die kon een mogelijke opdracht krijgen. Dat was een enorm spel. Ik heb veel met de politiek en de raad gesproken, omdat het steeds maar in beweging was. Soms ging het plots in een keer niet door. En vooral ook van… is dat programma dan alleen voldoende. En al die meters en al dat geld, een bestaand fundament ombouwen, dat is geen nieuwbouw. En op een bepaald moment vonden de ontwikkelaars: dat stuk ligt aan het water, als we dat nou echt woningbouw maken, kunnen we daar geld mee verdienen. En dan kunnen jullie toch

University of Amsterdam Jim Engelshoven nog… en inmiddels had Q music, die hadden eigen geldstromen. De vraag was er of er nog wel zo’n groot cultureel programma in moet komen. Laten we de woningbouw daar doen, en dan kunnen jullie in vak 13. Dan maken we daar een gecombineerd project. Dat maakte het nog complexer, want er kwam woningbouw in, een maatschappelijk centrum voor ouder kind, en een danshuis. Moesten we weer opnieuw beginnen. Onderzoek gedaan wat optimaal is. Er moest ook parkeren in. En dat blok 13 hebben we toen uitontwikkeld, en alles was klaar. De appartementen. Alles was bijna op werktekenniveau klaar. Werd aanbesteed, aannemer erbij, prijs was klaar en die partijen van de dans die wilden ook steeds meer en beter. En er was ook steeds meer geld, tot ieders verbazing. En toen stegen de prijzen nog. Dus moest er steeds geld bij. En het programma werd zwaarder omdat de geluidsvoorzieningen van die studio’s steeds sterker in acht nemen. En bouwkundig vertalen. Het is zo’n blok, dit is de sporthal en dan zaten wij er als het ware zo omheen. Die woningen waren nog los, en het danshart zat hier. En hier een binnenhof. Dat geluid moest… zowel in het danshuis… dat moest hier opgelost worden. En je had hier mooi van glas, daar zou je iedereen zien bewegen. Hier heb ik nog een oud modelletje. Dus eigenlijk, dit was het schouwvenster. Waar je de dansers ziet bewegen.

Gaaf plan. Die studio’s zelf waren relatief dichte dozen. En toen, toch niet? Toen… was eh… het hele interessante was feitelijk nog, het budget was omhoog gestuwd. De prijs was gemaakt toen de prijzen nog hoog waren. En in een keer kreeg je crisis. Even kijken, en we hadden veel budget, de aannemer wist dat. Dus we hadden eigenlijk de unieke situatie dat we geld hadden van de goeie tijd en de prijs was gemaakt in de slechte tijd. Dus we dachten: hier kun je veel mee. En nou ja, wij zijn helemaal begonnen. Het bestek was gemaakt, dat is in de bouw een heel belangrijke stap. De prijs is gemaakt. Werktekening maken. Alles was klaar. Verkoopboekje was gemaakt, en wat was er ook nog aan de hand? De bouwwereld kwam stil te liggen, rond 2010-2011. Maar de overheid had nog wel geld, dat liep nog door. Dus in 2011 was alles klaar, nog een raadvergadering en er kwam toestemming om met het project door te gaan. Het laatste grote culturele project waar geld aan uitgegeven werd. En toen tekende de grootste partij die zou huren, die tekende niet. Dansmakers. Die zaten ergens anders, waren steeds aan het wachten, en ze konden verkassen naar Noord, maar moesten daar een contract tekenen voor een aantal jaar. En de crisis was er ook wel. En toen stortte het zo snel in elkaar. Toen tekende die niet, en die niet. En in een paar maanden, als een kaartenhuis zakte het in elkaar. Was het voorbij. Dat was in 2011. Dus toen zeiden ze: wat nu? Ja, laten we die woningen in de verkoop zetten. En tot mijn grote verrassing, ik moet zeggen dat de ontwikkelaars in die zin echt wel een pluim verdienen. Ik heb best veel geclasht met ze, maar ze zijn toch steeds doorgegaan. En ze hebben al dat geld geïnvesteerd. En de danspartij had niet getekend. Dat verraste me. Het vertrouwen was zo groot, ook in de gemeente Amsterdam. En er is heel veel geld verloren gegaan. Iedereen moest betaald worden. Ik denk dat er wel twee miljoen is vervlogen. Maar goed, die huizen… het was een open huizen markt. Dat lijkt er heel veel op. Het werden kleine appartementen, die gingen op de markt en daar was wel belangstelling voor. Ondanks de tijd, dit was een van de drie projecten waar mensen echt kwamen kijken. Maar toch hebben ze gezegd: we zitten met dat hele blok, wat moeten we gaan doen? Afgelopen. Eigenlijk onze opdracht ook afgelopen.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Klaar. Toen in een keer in 2012 werden we benaderd. We willen gaan onderzoeken, dat was Habeon. Want ouderhuisvesting ging nog overal door. Dus zowel corporaties als andere partijen die nog een kans zagen, die gingen dus die ouderenhuisvesters benaderen. Wij hebben nog een stukje, willen jullie daar niet iets mee?

En dat ging door omdat het gefinancierd is door de overheid? Ja, de geldstromen waren daar nog voor.

Dat is dan nog stabiele woningbouw. Ja, toen hebben we studies gedaan. Hadden nog geen opdracht. En het leek goed te lukken op dat plot. En ook hun zeer gevarieerde programma. Want ze wilden eigenlijk… er is een tendens gaande van ouderen… voorheen gingen ouderen buiten de stad wonen. En nu is er de tendens, omdat ouderen meer in de samenleving deelnemen en ze willen ook oud en zelf hun boodschappen doen. En de zorg verandert, want de zorg is meer een module die je inkoopt, dan dat je naar een zorghuis gaat. En ze wilden kijken of je binnen een veilig binnenstedelijke situatie met winkels en voorzieningen om de hoek, vlakbij een crèche en school, midden in de stad kijken wat ze daar konden doen. Dus eerst dit noordblok, allemaal studies gedaan. Heel intensief. En dat ging over zelfstandige, lichte zorg, zware zorg en hospice. Eigenlijk alle soorten zorg. En een belangrijk aspect was dat zorg eh… dat die zware zorg… mensen die zelfstandig zijn, die voelen zich jong, die willen daar niet mee verbonden worden. Dus dat was ook eh meteen een idee.

Moest er allemaal zijn, maar niet te veel bij elkaar. Niet gemengd.

Je wilde nog wel verder met Oostpoort? Ja. En dit is totaal wat anders dan dans, maar wel een heel mooi programma. Moesten ons echt verdiepen in die zorg. Dat hebben we razendsnel gedaan. En toen dachten we: dit gaat lukken. En Habeon kent twee takken. Een vastgoed kant en een stichting voor het sociale deel. Toen hebben ze in die tweede ronde vanuit de zorg dat genomen, en tweede ronde ook dit voor vrije sector genomen. Dat waren twee projecten die we in een keer deden. Dat ging verhoudingsgewijs heel snel.

En is dat omdat het een concreter plan was, en die vaste geldstroom van de overheid? Ja, geld. En ook de welwillendheid van de partijen die in de klem zaten. En het grondcontract van de gemeente die in prijs zakte.

En wie is dan jouw voornaamste partner? De gemeente of Habeon? Habeon. En die hadden dan wel, wat je ook weer had, was Stadtgenoot. Die had in dat proces met het danshuis, daar het meest in betrokken geweest. En blijkbaar, in die onderhandeling, was ook besloten dat het oosten een deel van Stadtgenoot werd. En die zijn ook weer betrokken. Die werd gedelegeerd ontwikkelaar. Daar hebben we dan ook veel mee te maken gehad, maar uit naam van Habeon.

OCP? Ja, dat zijn eh… dat was Bouwfonds. En Ymere en Stadtgenoot. En het stadsdeel.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Maar jullie hadden niet contact met OCP? Met het danshuis heel veel. Fred Langeslag was directeur en dat was eigenlijk eh… hij was aangesteld door de partijen. Hij voert directie voor de verschillende partijen, dat heeft ie heel goed gedaan. Want hij had met zoveel belangen en mensen te maken. Van een enorm groot project. Hij heeft ook dat proces met vervuiling, daar zat hij ook bij. En corporaties met commerciële partijen, de gemeente en belangen… daar schoof hij altijd aan. Hij had ook wel zijn eigen positie. Maar ja, hij was een soort van burgermeester van het gebied. Heel knap hoe ie dat deed.

Ik ga ook met hem aan tafel zitten. Ja, hij kan je… je hoort nu verhalen van ons. Maar hij weet alle schakeltjes er tussen.

Interessant! En eh… waarom ging dat eerste project nou zo moeizaam? Omdat je eh geen duidelijkheid hebt over geld. Krijg je de subsidie wel? En kun je het politiek weten te overtuigen dat jij… want de danspartij, dat waren er acht. En de een krijgt dat jaar heel veel. Dat duurde allemaal zo lang. Elke keer dat dansje om geld. Na vier jaar kan er weer andere subsidie komen en dan moet je weer een ander vinden om mee te doen. En in de jaren negentig wilden ze echt aan investeren in de infrastructuur van dans. Want daar zat heel weinig geld. En eh… nou is het ook nog zo dat die partijen in de danswereld elkaars concurrenten zijn. Ik had een vergadering, dat zijn allemaal sterke mensen. En toen zei een collega: ik zie een danshuis als beehive. Waar je allemaal met elkaar bezig bent om iets moois te maken. Toen zei ik ook wel: een beehive heeft 1 koningin. En ik had acht koninginnen. Dat waren echt powerladies. Dat was ook steeds in die vergaderingen een strijd. Dat was niet een eenheid, geen makkelijke partij. Ook naar de ontwikkelaars toe. Zij zagen dat ook.

Kan me wel voorstellen, dat in die zin het vaak heel makkelijk is om woningbouw te creëren. Dat is veel minder gecompliceerd. Maar je wilt niet alleen maar woningbouw. De nieuwbouwwijken, VINEX-wijken, dat wil je ook niet. Zeker niet midden in de stad.

Wie sturen er dan op aan dat zulke sociale plannen er wel komen? Nou, in het begin hadden Kees de Graaf en ik stichting Incubator opgericht voor dat gebouw. En dat was een sterke partij met kundige mensen. Ook een aannemer. Kees wist goed hoe de wereld van dans en subsidies eruit zag. Maar een van de punten was, dat door die methodes van subsidie geven en het relatief beperkte budget, moest je toch huurcontracten geven. Maar partijen die maar vier jaar geld krijgen, die willen niet tekenen. Terwijl je voor zo’n gebouw minimaal vijftien jaar moet rekenen. Dus er was een aparte stichting Danshuis opgericht en die zou dat contract ondertekenen. Het Danshuis moest zorgen dat ie dan weer zelf zijn contractjes kreeg. En dan moest je nog de politiek zien te overtuigen. Dat was heel gecompliceerd.

Maar wat ik interessant vind… waar we het net over hebben: je kan niet alleen nieuwbouw bouwen en hopen dat het leuk is. Er moeten sociale dingen in komen. Maar jullie hebben een leuk initiatief gehad. Is dat dan afhankelijk van gewoon mensen met een goed idee of zit daar nog sturing in?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Nee. Alleen het stadsdeel had wel gezegd, daar waren ze niet blij mee, maar uit de raad denk ik, werd er wel gezegd: we willen cultureel erfgoed bewaren. Zijn daar plannen voor? En dit is ook een mooi cultureel iets, dat is een mooie combinatie. Die prijsvraag was interessant. Er waren stevige concurrenten… je had een Posthuis, dat was zijn tijd vooruit, een soort plug-in kantoor. Dat was er nog weinig toen. En die prijsvraag was wel van de gemeente. En de ontwikkelaar zei: jeetje, wat moeten we daarmee? Zo ging het! Dat is toch een soort krachtspel. Dat kwam ook omdat de gemeente, dat is het stadsdeel, dat was ook een van de partijen daarvan. In deze stad kan dat. Dat is ook interessant. In andere landen kan dat niet.

Relatief veel invloed van de gemeente of de overheid. Ja, dat gebeurde ook met het dierenasiel. Kunnen we dit nog gebruiken? Moeten we daar wat mee? Dat zie je dan als een soort beweging. Heb aan Fred wel eens gevraagd: er was toch een contract, Fred? Dan ligt het toch vast? Bert… ook met een contract ligt het nog niet vast. Die zin heb ik altijd onthouden. Ja, wie komt er nou doorheen. Dat is zo verrassend. Want er waren best partijen met geld. Bij de Hallen ook met Harry de Winter.

Dat is wel in Oostpoort anders. Omdat het vrij afgelegen gebied was, maar daar zijn oorspronkelijke bewoners veel minder deel van de ontwikkeling. Alleen nieuwe bewoners. Ja, het was er omheen, maar er zaten niet mensen in.

Dus er was wat dat betreft vrij spel? Ja, qua bewoners wel. Dat klopt wel. Er zijn ook betrekkelijk weinig problemen met bewoners geweest. Goed, wat een gigantische rol speelde is dat het een groot gebied is dat omrand door wegen en het spoor was. En die vervuiling! Dat was toen een groot probleem wat in een keer grootschalig opgelost moest worden. En je had niet zo heel veel… we hebben ook een andere prijsvraag gewonnen in de (…)straat. Veel bewonersinvloed, maar… het type wat daar zat, bijna ouderwetse bewoners, dat had je daar ook niet. Die Afrikanerbuurt, daar zitten veel niet van oorsprong Nederlandse bewoners. Watergraafsmeer is een ander milieu. En de Transvaalbuurt.

Ja, het zit tussen allemaal ander type buurten. Ja, en vooral het aspect dat er geen sterke Nederlandse ouderwetse socialistische power achter zat. En niet vanuit de Watergraafsmeer van die welgestelden van wij willen dat niet. Want die vervuiling was een probleem, en ze hadden er weinig last van. Met het water ertussen, als er water tussen zit: dat is een heel belangrijke buffer. Een gevoelsmatige buffer waardoor je vrijheid en een zekerheid van uitzicht en afstand houdt. Dus daar had je geen problemen van.

Waren jullie ook bezig met die andere buurten? Indirect wel. Want wij deden behalve dat programma ook een ouder en kind centrum. Heel interessant programma, op de begane grond. Dat liep door van hier tot hier. En dat was een maatschappelijke voorziening. In de stad zijn er gebieden, daar is Oost er een van, waar je problemen eh… die je al een tijdje hebt. En het opvoeden van kinderen… die hele begeleiding zou eigenlijk van 0 tot 20 moeten zijn. En dat wilden ze bij elkaar zetten. Opvoeding is ook iets cultureels, en heeft invloed op de samenleving. Hoe moet je je kind opvoeden hier? Daar hebben ze toen geprobeerd… dat had betrekking op de Transvaalbuurt vooral. Dat ging over opvoeden en gezondheid, maar ook over voeding. Want al die

University of Amsterdam Jim Engelshoven berichten van we moeten er wat aan doen. Want dat ging niet goed. dat was wel. Maar in de interactie, maar planologisch was het van belang, dat de Lineausstraat, dat ging heel slecht. Dat was het idee, als we hier activiteiten gaan ontwikkelen… dat was ook de angst dat je het leegtrekt, maar uiteindelijk was het idee… dat je daarmee mensen lokt. Met het winkelcentrum. En je hebt sport ook. Daar krijg je activiteiten en dan krijg je toch een betere mix. En ook duurdere woningen. Dat is natuurlijk een oudere strategie van Amsterdam: altijd mixen. 40-60 en later 30-70. Als het gaat om hoe je een stad maakt: dan zeggen wij, je wilt ook een social mix.

Is er geen angst dat als de hele stad 30-70 is dat ze het dan naar beneden bijstellen naar 20 of 25? Ja, maar het bestand van huurwoningen is in deze stad natuurlijk buitengewoon groot.

Precies, maar als die ondergrens bereikt is… zeggen ze dan niet: we doen 20? Ja, dat zou kunnen. Dat is wel aan het gebeuren ja. Maar dat zijn niet dit soort gebieden, maar zuidas. Het heeft veel te maken met financiering. Je kan met de grondprijs daar wat aan doen.

… ik moet zeggen, het werk van Sjoerd… je moet weten: Sjoerd Soeters, in de architectuurwereld is ie discutabel. Architecten zijn jaloerse mensen. Hij maakt die versierende architectuur. En wij hebben stromingen waardoor we worden gebrainwasht. Denk maar aan hoe je een huisje tekent als kind. En Soeters, die kan alles. Dat is echt een van de beste van zijn generatie. Maar hij is heel erg bezig van hoe eh… waar vind je de interactie met de man van de straat.

Positief of negatief? Die vormentaal die hij hanteert, vinden ze maar flut. Ik heb hem meegemaakt, een heel interessante architect en stedenbouwer. Ook echt gebotst met hem, maar ook heel verrijkend. En in de danshuisperiode heeft hij me heel stevig ondersteund. Maar hij is een moderne architect, die maakt gebaren. Toen ik hem leerde kennen, wij moeten om de zoveel tijd scholingcursussen doen. En toen zei ik al bij mijn bureau… nou, ik wil ook iemand die een cursus theater gaat doen. Hoe Sjoerd vertelt, en de overtuiging! Zo krijg je ook opdrachten, zo kan ie ook mensen overtuigen. Het is een verhaal wat je verteld, die techniek komt wel. Hij kan ook heel goed ontwerpen.

Hij is uitgesproken en daardoor ligt ie niet altijd lekker in het werldje? Nee.

En als hij dan gekozen wordt voor Oostpoort, wat betekent dat dan? Ja, hij maakt het plan, welke materialen, welke manier van architectuur. Dat schrikt ook mensen af.

Gemeente maakt wel een keuze met hem? Ja, de ontwikkelaars. En de gemeente ondersteunde dat uiteindelijk.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Afrondend: als je nu naar Oostpoort kijkt, wat vind je er dan van? Ja, dat is een interessante. Heel eerlijk gezegd, het tweede Oosterlijke deel werd herontwikkeld. Toen wij naar dit blok gingen… dat ronde deel was voor de woningbouw. Maar toen die crisis heftig insloeg en het plan eigenlijk stil kwam te liggen, toen is dat tweede heel herontworpen. En daar zitten onderdelen van Soeters in, maar voor mijn gevoel werd het wat slapper. Sjoerd werd buitenspel gezet. Weet niet de laatste stand van zaken, maar wat ik een zwak stuk vond is dat middenstuk.

De overgang… Dat is niet lekker. Ik zag daar de tekeningen van de stedenbouwer van de gemeente en toen vroeg ik aan Sjoerd: waar ben jij? Ja, ook geen supervisor meer dan. En ik ben bang dat je dat straks gaat zien. Ik zeg niet dat het ontwerp niet veranderd had moeten worden. Maar het was beter geweest als hij daar ook betrokken bij was geweest. Het mist de kracht nu. Soeters is niet zo van alles in een lijn, maar hij zou daar denk ik wel iets beters mee gedaan hebben. Maar ja, bouw het eerst maar.

En het gaat goed met de ouderenwoningen? Het zorggedeeldte is als een pak aan Amstelring verhuurd. En die vrije sector gaat helemaal niet zo goed. tot mijn verbazing, want het is een leuke plek in de stad. Dat is nog wel een dingetje. Maar er wordt nog veel gebouwd, dus misschien dat dat nog afschrikt.

Transcript Eline Kanters

Wat doe jij precies binnen Oostpoort? Ik ben accountmanager buurteconomie, en dat is simpel gezegd een contact persoon voor ondernemers in een aantal buurten. En Oostpoort is daar een van. En ook in de Dapperbuurt, de Lineausstraat en de Middenweg, en de Watergraafsmeer. En dan heb ik een aantal collega’s die dat voor de andere buurten doen. En dat is eigenlijk zo breed als ik al zeg. Ondernemers kunnen met ons contacten opnemen voor van alles en nog wat. Dat kan simpelweg zijn dat ze een vergunningsaanvraag willen doen, maar er niet uitkomen. Maar het kan ook eh… dat er complexere vragen zijn waar meerdere afdelingen bij betrokken zijn. En dat ze dan het gevoel hebben dat ze van het kastje naar de muur gestuurd worden, ofwel met allemaal verschillende mensen contact hebben en niet meer weten hoe en wat en waar ze moeten beginnen. En omdat wij intern de collega’s kennen en ook wel eh enigszins binnen Amsterdam een netwerk hebben, dat we makkelijker een paar mensen bij elkaar kunnen zetten om zaken versneld los te krijgen of duidelijk te krijgen.

Dus je hebt ook contacten met mensen van andere stadsdelen? Op zich, dat niet heel vaak. Dat zou leuker zijn als dat wat vaker gebeurt, toevallig hebben we gister wel een uitwisseling gehad. Maar incidenteel wel eens. Maar meestal intern. Zoals gister met ondernemers gezeten van team scholing en team handhaving om te kijken hoe je zo goed mogelijk samen kan werken dat je elkaar niet in de weg zit. Dus dat kan van alles en nog wat zijn, afhankelijk van de ondernemer ook.

Want de ondernemer komt met een vraag…

University of Amsterdam Jim Engelshoven

En de een heeft een totaal ander vraagstuk en belang dan de ander natuurlijk.

En ben je ook bezig met het winkelaanbod? En welke ondernemers waar zitten? Voor een klein deel. We hebben daar eigenlijk heel weinig sturing op, wat we wel doen is dat ondernemers die ruimtes zoeken die melden zich bij ons. Die kunnen ook een lijst invullen van hoeveel vierkante meters ze zoeken. Voor wat precies en welke buurt. En eens per zoveel tijd hebben we een overleg met de corporaties die bedrijfs onroerend goed bezitten in Stadsdeel Oost. En als zij weten van een ruimte die vrijkomt, dan kunnen wij soms een ondernemer aandragen. Waar zij dan weer bij gebaat zijn omdat er een goede huurder in komt natuurlijk. Eh… en we hebben eh… we weten vrij veel van wat er in de buurt speelt en wat er leeg komt. En zo kun je wel eens mooie koppelingen maken. En het is natuurlijk ook zo dat bepaalde straten… je wil leegstand sowieso tegengaan, maar je wilt ook dat je kwalitatief een zo goed mogelijke invulling hebt en we hebben vanuit het stadsdeel het bestemmingsplan dat daar enigszins op kan sturen. Omdat het bepaald of een bestemming daar wel of niet in kan, maar eigenlijk is dat ook de enige daadwerkelijke sturing die we hebben, en verder ligt het er toch aan wie de pandeigenaar is en in hoeverre we daar invloed op kunnen uitoefenen. Dus met corporaties hebben we wel die contacten, maar er zijn ook veel particuliere pandeigenaren in het stadsdeel. En er zijn er waar we veel contact mee hebben en die we hartstikke goed vinden. Maar er zijn er ook die eh… echt pandjesbazen op afstand en die chillen op Curaçao en het zal ze een worst wezen wie erin komt. En dan is het gewoon de hoogste bieder die betaalt. En dat is wel lastig, dan komt er soms een invulling in een straat die je liever niet zou willen, maar waar je eigenlijk niks tegen kan doen.

Daar kom ik wel meer op uit. Want dat vroeg ik me af: of de gemeente daar iets van sturing aan kan geven, omdat het zeker bij zo’n winkelcentrum een grote invloed heeft op de opkomst. En met alleen die winkelketens is het moeilijk om dat gemixt te houden. En daar kunnen jullie vrij weinig in doen? Klopt, dat is dus heel erg afhankelijk van de relatie met een eigenaar. Eh… plus dat het… het bestemmingsplan heeft ook zijn beperkingen in hoeveel je daar in kan vastzetten. Horeca is vaak beperkt. Een x aantal locaties waar het mag omdat het ook overlast kan veroorzaken. Dienstverlening is een aparte categorie omdat als je in een winkelcentrum veel dienstverlening krijgt, zoals een fysiotherapeut en een nagelsalon, dan krijg je ook een gesloten uitstraling. En je wilt juist levendigheid behouden en die mix hebben. dus dat soort dingen zijn we vastgelegd. Maar bijvoorbeeld in detailhandel, wat voor soort winkel daarin komt, of dat een hele chique modezaak is of de goedkoopste prijsvechter, daar heb je dus gewoon geen sturing op. En dat is het lastige.

En het enige wat jullie dan kunnen doen is toch met die pandeigenaren het gesprek aan gaan. Klopt. En ook voor die pandeigenaar, die heeft natuurlijk ook weer zijn eigen grenzen als ie dat gesprek aangaat. Hoe lang laat je iets leeg staan en iemand moet ook de huur op kunnen brengen.

Ik sprak met Fred Langeslag daarover, en hij zei: bij een aantal winkels hebben we om leegstand tegen te gaan, hebben we ondernemers de kans gegeven met een flexibel contract. Spelen jullie daar nog een rol in? Nee, maar dat zijn wel dingen die we ook eventueel mee in gesprek kunnen met eigenaren. Dat is over het algemeen een lastig puntje. De meeste eigenaren houden heel erg vast aan die vijfjarige huurcontracten en daar wordt ook echt veel over geklaagd omdat het niet meer zo van deze tijd is. Die wisselingen zijn ontzettend snel, in deze economische tijden kunnen mensen zich vaak niet vastleggen voor vijf jaar.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, alleen die winkelketens natuurlijk. Precies. En kleine startende ondernemers, daar is het te risicovol voor. Dus op zich is het heel tof dat ze dat in Oostpoort wel zo hebben gedaan. Het Faire Oosten is daar een van en er zijn er meer die met een flexibel contract gestart zijn om te kijken of ze het dus halen en vervolgens op een vast contract door kunnen. En wat mij betreft zouden alle eigenaren daarheen moeten. Of in ieder geval de corporaties. Van particulieren kan ik me nog voorstellen dat het misschien weer complex is. Maar tegen leegstand en ook om startende ondernemers een kans te geven. Want we spreken zoveel leuke startende ondernemers, maar die ook niet vaak meteen de hele huur kunnen betalen. dus als een ingroeihuur of iets mogelijk is dan scheelt dat ook alweer.

En ik heb ook al vaker gehoord dat het idee altijd was om hier de nadruk op de ketens te leggen en daarmee die Linnaeusstraat een boost te geven, maar aan de andere kant dat die ketens van daar naar Oostpoort trekken en dat de boetiekjes dan wat meer in de Linnaeusstraat en Middenweg komen. Ja, de Linnaeusstraat en de Middenweg bestond natuurlijk al, en daar zitten ook veel al wat kleinere ondernemers. en de AH is dan hierheen gekomen en de BCC is hierheen gekomen. En op zich was dat, ik was er toen nog niet bij betrokken, maar was dat wel een beetje het idee. Omdat als je hier ook al die kleine winkeltjes hebt, dan is het weer eerder concurrentie voor Linnaeusstraat en de Middenweg en nu is het meer aanvulling op. En ook een beetje met het idee dat de buurt niet meer naar het centrum hoeft voor de kerstinkopen of om te gaan shoppen. Dat ze dat hier kunnen doen. En best veel mensen zeggen dan: Oostpoort is alleen maar ketens en ik vind het niet gezellig. Maar tegelijkertijd heb je dus wel dat je die aanvulling biedt omdat je echt wat anders biedt. En de ondernemers in Linnaeusstraat en de Middenweg zijn daar heel blij mee, want die waren in het begin best huiverig, omdat ze dachten dat ze door het winkelcentrum zouden omvallen. Maar die zien nu ook dat het wat anders is en dat ze het juist van elkaar moeten hebben eigenlijk.

Zijn ze blij met Oostpoort nu? Ja, uiteindelijk zijn ze er wel blij mee. Al een tijd is het zo dat het bestuur van winkelcentrum Oostpoort en Linnaeusstraat en de Middenweg de intentie hebben om meer samen te werken. Want dat zou heel gunstig zijn, als ze op een actieve manier elkaar versterken. Maar dat is eh… dat zie je ook met ondernemersverenigingen. De een is de ander niet. de een is daadkrachtiger dan de ander, en het zijn ook maar mensen die dat erbij doen. Dus dat is nog niet echt gelukt om dat van de grond te krijgen. Dus de wens is er wel, maar de verschillen worden ook echt gevoeld. Oostpoort heeft een groter budget, omdat alle ondernemers verplicht aan de huur bijdragen aan de ondernemersvereniging. Dus die kunnen ook heel veel qua promotie. En Linnaeusstraat en de Middenweg die doen heel hard hun best om leden te werven, maar het is geen verplichting. En ze zijn met een klein clubje en in hun schaarse vrije tijd proberen ze daar hard aan te trekken. Dus ja…

Is daar ook een soort jaloezie of wrok in? dat kleine ondernemersgroepje tegen het grote budget? Beetje denk ik, sinds het begin. Maar het is niet nodig. Want Oostpoort heeft ook al vaker aangegeven van we vinden het fijn om dingen samen te kunnen doen en als wij dan wat meer betalen omdat we meer budget hebben is dat prima. Dus de mogelijkheden zijn er echt wel. Maar het is voor een ondernemersvereniging soms al pittig genoeg om een goede vereniging op poten te krijgen.

En als je nou naar Oostpoort nu kijkt: wie hebben daar het meeste profijt van? Ja, ik denk toch wel een beetje de bewoners uit omliggende buurten die niet meer naar het centrum hoeven voor bepaalde aankopen. En ik hoor het ook wel van een collega die in de Indische buurt

University of Amsterdam Jim Engelshoven woont en zegt: ik ga ook gewoon hierheen, en niet meer naar het centrum. Dat is toch wel heel makkelijk.

Het ligt tussen heel verschillende buurten, heb jij daar wat mee te maken? Om te zorgen dat dit aansluit bij de belangen van alle buurten? Nee, eigenlijk niet. hooguit dat je kijkt of de een concurrentie op het ander levert. Maar je ziet toch dat dit elkaar snel bereikt. Maar de Dapperbuurt wordt echt als een grens ervaren, en gek genoeg ook… tussen de Eerste van Swindenstraat naar de Javastraat is een doorlopende straat, maar mensen ervaren het spoor ertussen als een enorme muur. En twee totaal verschillende werelden. Dat zie je hier ook, dat er niet echt kruisbestuiving is tussen Oostpoort en de Dapperbuurt, terwijl het gewoon naast elkaar ligt.

Dus de Transvaal en Watergraafsmeer maken er intensief gebruik van en het spoor sluit het een beetje af van de rest? Ja. En er zullen heus wel mensen hierheen komen, maar het is toch een andere wereld.

Het voelt als een barrière, maar vanaf daar is de Dam natuurlijk ook maar vijf minuten fietsen. En voor de Watergraafsmeer is het toch echt een stuk dichterbij. Klopt, en in de Watergraafsmeer heb je natuurlijk heel weinig aan voorzieningen.

Ja, en dat is interessant. Aan de ene kant past de stijl van het winkelcentrum en het winkelaanbod niet erg bij de Watergraafsmeer en misschien wel meer bij de Transvaalbuurt, qua sociaaleconomisch karakter. Maar het zijn wel alledaagse winkels, misschien dat daar die mix dan in te vinden is. Ja, want er is natuurlijk ook wel gezegd dat er winkels van een heel hoog segment zouden komen. Ik weet niet precies wie dat gezegd heeft, maar het is ook marktwerking natuurlijk. Je kan wel bedenken wat voor winkels er in moeten komen, maar dat is ook gewoon aan de eigenaren.

Dat zie je met die projecten. Heel veel dingen geven jullie uit handen, maar ook de ontwikkelaars zijn afhankelijk van de markt. Ja, en in die zin zitten er toch ook nog wat verschillende winkels. Je hebt de Action, geen fantastische uitstraling, maar het is er druk elke dag, daar komen echt heel veel mensen op af. Er zijn ook weer iets luxere modewinkels. Dus er is toch wel een beetje een mix in die zin, ondanks dat het veel ketens zijn.

Wat je daar kritisch op kan stellen is dat in het Stedelijk Plan staat dat sociaal en economisch een spin-off effect zou moeten hebben op mindere buurten zoals de Transvaalbuurt. Nou, sociaal begrijp ik, maar economisch… zijn nou de mensen die hier geld aan verdienen de mensen uit de Transvaalbuurt? ik denk het niet. Ik denk het ook niet. nou, er zullen best jongeren in dienst zijn die uit de buurt komen. Zo’n Action ook en een AH, die hebben veel medewerkers. En dat heb je niet bij kleine winkeltjes.

Maar dat zijn misschien wel eerder lokale ondernemers. En eh… een van de dingen waar ik achter kom is dat de Hallen veel meer betrokkenheid van bewoners is geweest en daardoor meer de focus op lokaal ondernemerschap is geweest. Hier heb je dat totaal niet, maar hier zijn de gebruikers juist de mensen uit de buurt en in de Hallen zijn het toeristen en yuppen, maar niet per se de mensen die er wonen. Dat is een vreemde tegenstelling.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ik denk ook wel dat het bij de Hallen anders is omdat het midden in de wijk ligt, dus dat het logisch is dat je daar als ondernemer vrij nauw bij betrokken bent vanaf het begin. En dit was natuurlijk altijd een soort braakliggend terrein. Jarenlang. Dat heeft een eeuwigheid geduurd voordat het er stond en je kwam er gewoon niet.

Daarom is dit in die zin misschien makkelijker ontwikkelt. Omdat er bijna geen protesten waren, omdat er geen bewoners waren. En het is wel zo dat ze hier meer mensen van veraf willen trekken en daar ook hun communicatie op hebben ingericht. Er rijdt een tram rond die dan helemaal bestickert is met Oostpoort en nieuwe aanbiedingen. Want je hoort nog wel dat Oostpoort nog niet heel goed te vinden is voor mensen die het niet weten. Dat je gewoon doorrijdt als altijd over de Linnaeusstraat en eigenlijk niet door hebt dat er nog een winkelcentrum achter zit.

Ja, bizar. Vrienden van mij die gewoon uit Amsterdam komen die kennen het nog niet eens. Als je niet uit Oost komt, of vrienden daar hebt, dan mis je het nog. Dat zou dit stukje horeca misschien moeten zijn, als aantrekker. Ja, enerzijds in promotie moet het bekender worden. Ook dat daar de ingang is. En visueel kan dat beter, er zijn veel ideeën waar nog aan gewerkt wordt. En de horeca heeft het ook gewoon nog best wel zwaar hier. Het is lastig om te zeggen waar dat aan ligt. Het is ook nieuw. En zelf vinden ze dat het lastige concurrentie is met omliggende horeca in andere buurten die soms ook meer mogen. Want de regels die zijn gesteld aan horeca in Oostpoort, die zijn vrij streng. Ook met bewoners die zouden komen. Ze mogen geen gevelterrassen, geen schotten. Ze mogen van alles niet, wat ondernemers een paar honderd meter verderop wel mogen. En op zich wisten ze dat toen ze hier kwamen zitten, maar ze merken toch dat het lastig is. En het is nooit alleen dat, maar dat zijn wel dingen waar we over in gesprek zijn. We hebben ook bijvoorbeeld een evaluatie van Oostpoort gehad na 1,5 jaar. En een groot platform met bewoner, ondernemers en ambtenaren. Eigenlijk iedereen die er wat mee wilde en daar zijn toen ook een aantal werkgroepen uit voort gekomen. Bijvoorbeeld een werkgroep horeca. Daar zitten dan met name horecaondernemers van dit stuk in, die met elkaar in gesprek gaan van wat zouden we nou willen. En wat willen de bewoners en hoe kunnen we elkaar tegemoet komen. En dat is best een moeizaam proces, maar we zijn wel aan het kijken wat we daarin kunnen doen. En als gemeente faciliteren we dat om dat op die manier te doen. En mocht het nodig zijn dan kan je altijd kijken of je beleid kan aanpassen, mits zij gezamenlijk… dus dat soort dingen ben ik ook bij betrokken. En er is ook een werkgroep groen, waar ik dan wat meer zijdelings bij ben betrokken. En die zijn dan bezig met allerlei plannen van vergroening van Oostpoort, omdat het nog wat stenig wordt ervaren in de openbare ruimte.

En de bewoners, zijn die op dit moment tevreden met hoe het gaat? Ik spreek een heel specifieke groep bewoners, met name in relatie tot ondernemers en vooral in relatie tot wat ze vinden van de terrassen.

Zijn zij dan heel erg tegen? Dat is heel dubbel. Enerzijds zijn ze blij met de ondernemers die er zitten en zijn ze blij met de terrassen. Daar zitten ze zelf ook graag. Maar anderzijds willen ze het liefst dat het hier doodstil is. Wat niet kan, als je daar gaat wonen. Maar eh… ja, dan zijn ze toch geneigd om te zeggen: doe maar geen gevelterras. Voorlopig gebeurt er nog even niks, want zolang ze het niet met elkaar eens worden en er nog geen plan ligt…

Maar zijn dat dan meer de ondernemers die een plan moeten maken?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

De ondernemers moeten het plan maken, maar wel op basis van de gegevens die in de werkgroepen verzameld zijn.

En kunnen de bewoners dan nee zeggen? Nee, ze kunnen wel nee zeggen. Maar het is altijd een afweging van met hoeveel nee of ja stemmers ga je mee. En dat is gewoon maatwerk. Ze hebben nu een vrij grote stem omdat het nu gewoon het beleid is. Maar dat wil niet zeggen dat het beleid nooit veranderd kan worden. En vooral, ik vind persoonlijk dat het beleid geschreven is toen Oostpoort er nog niet was, dus op basis van een bepaalde visie en een verwachtingspatroon. En als je merkt dat de realiteit anders is dan vind ik dat je dat beleid wel tegen het ligt moet kunnen houden. Maar dat moet wel met de belanghebbende samen, zo werken we eigenlijk altijd. En dat duurt lang.

Dat is met al die dingen, het duurt lang en kost veel geld. Maar als de gemeente niet zo betrokken was en de eigenaar mocht doen wat ie wilt, dan gaat het of heel goed of heel slecht. Maar wel lastig dat jullie vooral overal tussen in zitten, maar behalve het bestemmingsplan en erfpacht, hebben jullie weinig harde maatregelen. Klopt. Ja, inderdaad. Een bestemmingsplan. En er zijn ook algemene terraseisen of andere dingen waar je op kan handhaven. En met veiligheid. Dus alle basistaken waar je iets mee kan. Maar meer gespecialiseerd is het dan gewoon lastig. Echt proberen samen te werken en mee te helpen.

En wat zijn nou op dit moment jullie belangrijkste doelen voor Oostpoort? We zijn nu actief met die werkgroepen, dus dat hangt ook af van de input. Die van groen is nu vrij ver, daar liggen plannen en dat is dan voornamelijk een geldkwestie wat er door kan. Dat geld komt dan vanuit de gemeente Amsterdam en daar zijn dan subsidieaanvragen voor gedaan, dat doen we als stadsdeel. En dat hangt af van wat gehonoreerd kan worden. En die horeca werkgroepen, ja daar ligt de bal nu bij de ondernemers. Dus daar doe ik nu even niks mee. Ja, ik vraag wel eens hoe het nou zit. En voor komend jaar staan een aantal dingen op de planning. Bijvoorbeeld de betere zichtbaarheid van Oostpoort, waar de eigenaar al met plannen rondloopt. Dan zit je weer met welstand, wat wel en niet kan. En ze zouden graag meer of leukere verlichting willen hier aan de kade. Eh de entree als je hier Oostpoort binnenkomt, die wordt als lelijk ervaren, omdat je meteen bij de Hema die vuilnisbakken hebt. Het is een raar beginnetje en daar zijn we het ook allemaal wel mee eens. Dus we kijken of je die vuilnisbakken kan verplaatsen, of dat je er groen omheen kan maken. Die bushaltes van het zwembad, daar gaat er een van weg. Zo zijn er allerlei van dit soort losse eindjes waar we nu nog mee verder gaan. En voor die entree wordt mogelijk volgend jaar een prijsvraag uitgeschreven. Dat is nog niet echt gecommuniceerd overigens. Maar om te kijken of er iemand met een goed idee is om het anders in te richten. En het is ook niet de bedoeling dat wij als stadsdeel alles gaan verzinnen. We willen juist ook dat er dingen uit de buurt komen en gedragen worden uit de buurt.

Die mix van verschillende buurten, staat dat nog op de agenda, om dat te stimuleren. Bijvoorbeeld om te proberen mensen vanuit de Dapperbuurt het meer te laten vinden? Eh… ja, dat is een lastige vraag eigenlijk. Het wordt toch een beetje op buurtniveau gekeken, wat niet wil zeggen dat je niet kijkt hoe het in relatie tot elkaar is. Maar ja, je blijft wel kijken wat voor invloed het op elkaar kan hebben. maar de ondernemers in de Dapperbuurt die ik daar spreek, die vinden Oostpoort echt iets heel anders waar zij niks mee te maken hebben. en ze zeggen ook: onze klanten komen daar niet, want het is veel te ver weg. Mensen lopen ook door die straat en die gaan dan niet ook even naar Oostpoort. Ondernemers ervaren dat zo, en die leven ook heel erg in de waan van de dag. Daar kan je wel interessante gesprekken over voeren, zeker in de Eerste van Swindenstraat,

University of Amsterdam Jim Engelshoven waar heel veel gebeurt en waar herprofilering aan komt en waar we proberen wat verder te denken. En dat is met ondernemers lastig, omdat die gewoon kijken of ze morgen brood op de plank hebben. dat is voor hunzelf ook lastig, ze staan full time in de zaak en dan moeten ze tijd vrij maken om een vereniging te onderhouden. En er zijn er die dat doen, en er zijn altijd een aantal ondernemers die betrokken zijn en een aantal niet. en als je mazzel hebt is er een groot aandeel dat betrokken is. Maar het gaat wel de goede kant op. Ze hebben een nieuw bestuur die heel actief zijn. Maar er zitten ook ondernemers tussen die het werkelijk niks interesseert wat er buiten de winkel gebeurt. En ook echt zich niet betrokken voelen en het niks kan schelen als de mensen maar in de winkel komen. Ja, ik ondersteun hun daar niet letterlijk in, zoals een winkelstraatmanager zou kunnen doen, daar heb ik geen tijd voor. Maar ik help hun wel waar ik kan, met dingen waar ik dan iets kan versnellen. Of mensen bij elkaar kan brengen.

Sjoerd zei heel erg: de branchering of het winkelaanbod is niet ultiem, maar altijd bij zo’n ontwikkeling heeft het tijd nodig. Zie jij ook over tien jaar Oostpoort anders qua type winkelcentrum dan het nu is? Dat is lastig om te zeggen. Het is makkelijk om te zien bij bijvoorbeeld de Eerste van Swindenstraat, omdat ik zie wat de ontwikkeling in de Javastraat is geweest. En ik zie hoe de bewegingen van de stad zijn, met toeristen die verder van het centrum uitwaaien. En je ziet in Oost ook steeds meer toeristen. Hoe wijken zich ontwikkelen, dan zie je dat de Dapperbuurt als eerste zo gaat werken. En er ook andere jonge ondernemers naar toe komen die daar gaan pionieren. Dus daar zie ik dat wel gebeuren. En dit is nog zo nieuw, natuurlijk gaat het veranderen. En het zal meer gaan leven als je dat groen hebt. En er zullen ondernemers vertrekken en weer nieuwe voor in de plaats komen, dus het is altijd allemaal in ontwikkeling. Maar dit is lastig om voor te stellen hoe het er precies uit gaat zien. En ik denk inderdaad dat het wel goed is als dit een modern winkelcentrum blijft, omdat je juist daaromheen… het zijn ook moderne gebouwen. Alles is er nieuw aan. En het is wel leuk dat je juist voor die dingen hier kan zijn en juist voor de Pretoriusstraat voor een hip winkeltje kan gaan. Die moeten ook kunnen bestaan. En die hebben het lastig als je het allemaal en en krijgt. Detailhandel is sowieso moeilijk in deze tijden omdat mensen veel op internet kopen, daar zit een beperking aan.

Het dilemma is dat je als bezoeker toch vaak voor die concept store komt. En voor die bezoeker maakt het niet uit als dat elk half jaar een ander is. Maar ik begrijp dat ontwikkelaars en de eigenaar er niet op zitten wachten dat leegstand dreigt. Nee, maar sowieso gaat het met de leegstand best goed hoor in Oostpoort. Zeker omdat ze die huurcontracten aan hebben gepast. Nu op een na volgens mij alles gevuld. Dus ja…. Ik denk dat dat wel goed komt.

En als winkelcentrum met voornamelijk ketens… Ja, dat vind ik niet zo’n gek idee. En ik vind het lastig om te zeggen of het wel of niet geslaagd is. Ik ben nooit betrokken geweest bij zulke processen.

Ja, Sjoerd zei ook dat ketens de enige zijn die kunnen vertellen dat ze over vijf jaar iets gaan afnemen, en dat lokale ondernemers dat niet kunnen. Volgens mij is ook meer de klacht dat de gedachte was dat er wel ketens kwamen, maar dan net de iets chiquere. En dat mensen daar een beetje van balen. Dus wel een Simon Levelt of de Tuinen, sommige winkels passen dan wel in het beeld wat men voor ogen had. En andere winkels zijn dan wat goedkoop. Dat is de uitstraling. Maar ook de marktwerking van welke bedrijven willen hier gaan zitten, en anderzijds zie je ook dat heel veel mensen uit de buurt daar wel op af komen. Binnen de realiteit past dat ook alweer.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Dat is het moeilijke bij het beoordelen van zo’n project. Want uiteindelijk vraag je je af: wie profiteren ervan? En zeker in vergelijking met de Hallen profiteert misschien de buurt wel meer hier dan daar. Maar het is niet het meest sexy project dat bestaat. Niet voor niets… dat vertelde Fred ook. Ze hebben aan al die prijzen voor zulke projecten mee gedaan. wel genomineerd, maar ze verloren altijd van de Hallen of de Markthal in Rotterdam. Omdat die gewoon spannender en mooier zijn. Ik kan me voorstellen dat de gemeente ook juist wil zoals het hier gaat. Ja, voor de buurt. En je hoort nu bijvoorbeeld in de Dapperbuurt dat bewoners het belangrijk vinden dat er niet te veel veryupping komt, ook qua type ondernemers. Dat we ook nog een oude buurtkroeg behouden waar ik een happie kan eten. Anders durven ze er niet meer binnen te komen, tussen de jonge hipsters. Het zijn wel hele gemengde buurten hier ook, en je wilt het liefst dat het voor iedereen prettig wonen is.

Past het karakter van Oostpoort bij de buurten eromheen? Dat weet ik niet. ik hou ook meer van oud dan van nieuw, qua bebouwing en dat soort dingen. En je hebt van die oude bebouwing eromheen. Dus het is wel een beetje een vreemde eend in de bijt, maar misschien is dat ook wel leuk.

En als het te veel op de Watergraafsmeer had geleken dan had je misschien een deel van je publiek uitgesloten. Ja, plus dat de uitstraling niet alles zegt over wie daar wonen en er gebruik van maken.

Precies, maar het karakter van het geheel, past dat bij Oost? Denk dat het er wel bij past.

In die zin mission accomplished. Dat is wel grappig, omdat er erg sterke meningen zijn over hoe het eruit ziet en dan is het makkelijk om daar op in te gaan. Maar uit het grote geheel blijkt juist dat je er tussen in zit. Iedereen is heel kritisch, maar de een is bang dat Amsterdam straks niet meer van de Amsterdammers is, maar van het grote geld. Aan de andere kant, als je dit bouwt vinden ze het niet mooi genoeg. En met de economie weet je ook niet waar het heen gaat. Dat zie je nu in het centrum, dat ondernemers daarvandaan vluchten. Een ijswinkeltje in de Watergraafsmeer die uit het centrum kwam en die zegt van ik word helemaal gek, ik heb handgemaakt ijs en ze willen alleen maar Nutella ijs. Die werd daar helemaal ongelukkig, wat ik me goed kan voorstellen. En je ziet dat het daar wel steeds meer eenheidsworst wordt. Maar ja… verandering gebeurt gewoon.

Wat ik ook merk, dat bepaalde personen op de goede plek, in leiderschap nog best belangrijk zijn in het ontstaan van zo’n groot project. Klopt, maar dat is op heel veel vlakken. Dat je ziet dat de persoon die erop zit, dat het zo veel uitmaakt. Maar dat zie je in allerlei soorten werk. Ik vind dat hier intern ook. Ja, en ook continuiteit. Bij een overdracht gaat ook nog wel eens wat mis. Het blijft mensenwerk.

En een beetje mazzel hebben met de economie. Ja, je kan ook niet alles regisseren inderdaad. Dat is ook wel iets waar de overheid steeds meer achter is gekomen. Niet te veel dingen bedenken die heel leuk zouden zijn en meer kijken naar wat is de wens en hoe kunnen we daar op inspelen.

En misschien plannen met flexibiliteit.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dat is ook nodig, want die plannen duren hartstikke lang en de werkelijkheid is alweer veranderd intussen.

Transcript Fred Langeslag

Intro: Je bent nu in Naarden, niet in Amsterdam en ook niet in Haarlem. BPD, het voormalige Bouwfonds, is een van de aandeelhouders van OCP, de Ontwikkelcombinatie Polderweggebied. Eh samen met Stadtgenoot en Ymere hebben ze met zijn drieeen een bedrijfje opgericht wat OCP heet. En de aansturing van dat bedrijf heb ik gedaan. ben ik nog steeds een beetje mee bezig. Eh… dat hebben ze onafhankelijk gedaan met Langeslag Vastgoed, we doen projecten die voor derden zijn. We zitten meer tussen de partijen in. en vandaar dat ze bij BPD zeiden: als je wat wilt weten over de inhoud van het project, dan moet je met mij praten.

Ja, van de organisatie OCP is vrij weinig te vinden. Klopt, het is een soort werkorganisatie, en Langeslag Vastgoed kom je ook niet veel tegen. We maken geen reclame. We hebben vaak gebieden, net klaar in Apeldoorn. Een gebied eh… oude TNO-locatie, getransformeerd naar woningen. Maar we bedenken een projectnaam, en die moet het doen. Daarvoor wordt de communicatie opgezet en de aandeelhouders, interesseert de gemiddelde consument niet wie de ontwikkelaar is geweest.

Je mailde mij vorige week en ik zat een uurtje later met Bert Thjie aan tafel, de architect van het ouderencentrum, en hij begon vanzelf ook over jou. Dus ik was denk ik sowieso wel bij jou terecht te komen. Maar via internet kom je niet te veel te weten over OCP. Nee, BeleefOostpoort.nl is op het winkelcentrum gericht en je hebt voor de woningen een website.

Goed, misschien om te beginnen: hoe ben je betrokken geraakt bij Oostpoort? Ik persoonlijk, of hoe het project begonnen is?

Misschien wanneer het project begonnen is. Ik denk dat dat chronologisch eerder is. Ja, dat wel. Maar het scheelt niet zo heel veel. Eh… er is al sinds 1998 of 1996 onderzoek gedaan om in het Polderweggebied, zoals het gebied eerst heette, de verontreiniging van de gasfabriek op te ruimen. Iedereen kent de Westergasfabriek, maar de Oostergasfabriek was wat minder bekend. Maar ze zijn allebei heel erg vervuild. Het verschil tussen beide is dat daar veel meer historische gebouwen zijn blijven bestaan. Oostergasfabriek was meer een bedrijventerrein geworden. Maar ook wel nog wat gebouwen. Maar die vervuiling is op twee manieren opgelost. Westergasfabriek is ingepakt, alle vervuiling zit nog in de grond. Dat kan verder geen kwaad. Bij Oostergasfabriek is de vervuiling weggehaald. In eerste instantie omdat het een gevaar vormde voor de Watergraafsmeer. Alle grondwaterstromen richting de Watergraafsmeer, die lager ligt… die moesten weggehaald worden. Als je dat weet en je weet dat je in de stad in het Oosten een soort centrumgebied mist, dan kan je dat bij elkaar voegen. Je moet iets met de sanering doen, dat is de directe aanleiding. En qua programma wil je Stadsdeel Oost een eigen centrum geven. Voor winkels was het ook de aanleiding om te zeggen van in het Westen heb je Osdorpplein, in Noord Buikslotermeerplein, in het zuiden Gelderlandplein, maar het oosten van de stad heeft geen winkelcentrum gehad. En de Lineausstraat en Middenweg waren aardige winkelstraten maar voldeden niet meer. Omdat de winkels die daar zaten de landelijke filiaalbedrijven gingen weg. Je had een kleine BCC, en een C&A was al weggegaan

University of Amsterdam Jim Engelshoven en die winkelstraten gingen het niet redden. Grotere winkels moesten erbij komen. Dat was de aanleiding. Vervolgens zijn er allerlei plannen gemaakt eh vanuit eh… Stadgenoot, dat heette vroeger Woningbouwvereniging het Oosten. Die hadden daar eigendom, net zoals Ymere, maar dat heette daarvoor het Woningbedrijf. Samen hebben zij Bouwfonds erbij gevraagd voor de winkels. En hebben samen met de gemeente plannen zitten maken. Toen was het 2003, kwam er een crisis. Weten we even niet meer, maar dat was de internetcrisis. Er was crisis op de woningmarkt en alle plannen die bedacht waren met 60 procent onrendabele functies en 40 procent rendabele functies voldeden niet meer. Toen zijn er twee dingen gebeurt: men heeft gezegd van we moeten het even opnieuw tegen het licht aanhouden. Toen heeft men mij gebeld. En ze hebben gezegd: we moeten het stedenbouwkundig ook goed organiseren dat er ook een goed winkelcentrum in komt en een logische route. En een planning, compact op elkaar. Maar ook commercieler. Ruimtelijk heeft men Sjoerd Soeters gevraagd. Toen was het 2003, al 13 jaar geleden, hebben we een verdiepingsslag gemaakt om binnen een paar weken tijd het stedenbouwkundig programma wat scherper te krijgen. En meer marktconform. Dus we hebben het omgekeerd, 60 procent rendabele functies en 40 procent onrendabel. En die onrendabele functies, niet zozeer dat het grote drama’s zijn, maar een stadsdeelkantoor… of een danshuis en een muziektheater en je hebt de renovatie van het Sportfondsebad… dan heb je al heel veel sociaal maatschappelijke functies. En dan een ondergrondse gemeentewerf omdat je een gat ging graven voor de sanering en dan de zoutopslag onder de grond ging doen, dat is leuk bedacht, maar dat kon op dat moment niet meer. Je moet op de een of andere manier de sanering betalen, door het programma erop te doen. Dat kon niet, dus de Rijksoverheid heeft er een gedeelte op gedaan. dan de gemeente Amsterdam en vanuit het woningbouwprogramma en winkelprogramma zijn er grondprijzen georganiseerd, om bij elkaar een grondexploitatie te organiseren die dan sluitend zou zijn. Dat is eigenlijk de start.

Dat is tot aan 2003? Ja, tot en met 2004 hebben we dan gewerkt aan een concept. Stedenbouwkundig masterplan en vervolgens een stedenbouwkundig plan. En in 2004/2005 gewerkt aan een bestemmingsplan. Vervolgens ging het allemaal goed, met de markt ook. Dus we hebben contracten gesloten, eh… het programma georganiseerd. Dat de winkels in de branchering, bij ons vooral de grotere filialen zouden komen. En dan de combinatie met Lineausstraat en Middenweg, waar meer lokale ondernemers zouden blijven. Dan zou het een aanvullend programma zijn. Dat was lastig, want de Lineausstraat loopt Noord-Zuid en ons plan loopt Oost-West. Dus je moet ergens als winkelbezoeker een bocht om. Dus bij het oude politiebureau is een soort knik gemaakt, daar is horeca in gezet. En toen bestemmingsplannen uitgewerkt en uiteindelijk na veel contractuele gesprekken zijn we in 2010 gestart met bouwen. Maar toen was het crisis. Dus we moesten midden in die crisis een besluit nemen om dingen die op elkaar gestapeld stonden in een keer te starten. Dus je had een parkeergarage van 874 parkeerplaatsen, 18.000 m² winkels en 350 woningen, die op elkaar geplakt staan, moest in een keer een investeringsbeslissing over worden genomen, midden in de crisis. We hadden op dat moment 40 procent van de winkels verhuurd aan die grote filiaalbedrijven. Waren twee supermarkten, maar ook de BCC die verplaatste. Eh… en een H&M waar we een contract mee hadden. 0 procent van de woningen verkocht, want je kan niet tegen iemand zeggen: u krijgt nu een woning en u krijgt de sleutel over 3,5 jaar. Dus die moesten op risico. Er zijn allemaal scenario’s geschreven in die tijd van als je nu start, dan ben je in 2013 klaar. Dan moet de crisis wel ongeveer over zijn, en dan hopen we dat het goed komt met de woningbouw in Amsterdam. En dan kan je desnoods nog een stukje overzetten naar huur. Het winkelcentrum hebben we toen verkocht. Aan SPF en Achmea, beleggerscombinatie. En dat was voor ons de aanleiding van je gaat verder en dan loop je risico. Of je stopt, maar de sanering was al gestart in 2008, dus er lagen allemaal grote gaten. Dus die moesten dan of gevuld worden of… dus er begon een moeilijk gesprek van hoeveel risico

University of Amsterdam Jim Engelshoven mag je lopen als ontwikkelaar? Bouwfonds was toen ook al aan een bank gelieerd. We zaten midden in de bankencrisis. Woningbouwverenigingen waren toen ook even aan het kijken van hoeveel commercieel vastgoed mag ik ontwikkelen. Mag ik dan door? Daar is ook een sitmulans van uit Den Haag aan te pas gekomen. Van der Laan gelden zijn ingezet. En daarmee konden wij het totale renteverlies, en ook het scherpprijzen van woningen in 2013 organiseren. Dus toen was het: we moeten nu gaan. Er is geen weg meer terug, op hoop van zegen. Dus vervolgens in 2010 de start van de bouw. In 2011 kwam de parkeergarage boven water en toen moesten de woningen gebouwd worden. Die zijn we gaan bouwen en we hebben ze pas eind 2012 in de verkoop gebracht. Er zaten nog wel 59 sociale huurwoningen bij. En voor de rest was koop. Dus veel rondleidingen over bouwplaatsen gedaan in die tijd. Van hier komt iets moois, maar het plan is compact. Je zag nog niet goed hoe je woonomgeving wordt. Dus met allerlei animaties en rondleidingen hebben we letterlijk uitgelegd… met modelwoningen, die dan oppopte. Met kartonnen meubels en eh plastic op de vloer konden we op een zaterdag dan even de boel inrichten, en maandag ging de aannemer weer verder. Zo konden we laten zien hoe zo’n woning ging worden. En de winkelverhuur ging verder. De termijn richting oplevering werd steeds korter, dus lokale ondernemers konden meer verleid worden. En voor bewoners kan je dan zeggen: je tekent nu voor een woning en dan krijg je volgend jaar de sleutel. En dat lukte. En uiteindelijk is eind 2014… waren alle woningen verkocht, en in maart 2014 ging het winkelcentrum open. En vervolgens is gebleken dat de huizenmarkt in Amsterdam nogal gegroeid is, waardoor de scenario’s van verkoop je ze op tijd… onze doelstelling is om alle woningen verkocht te hebben bij de oplevering, dat is ongeveer gelukt. We hebben een tweede fase met meer tweegezinswoningen in het Oostelijk deel, wat anders is georganiseerd. Die hebben we meer bloksgewijs ontwikkelt en gebouw voor gebouw verkocht. En deze hele grote investeringsbeslissing is uiteindelijk op zijn pootjes terecht gekomen. Maar het was wel een beetje spannend. Zeer spannend wel.

En dat Oostelijk gedeelte, was niet zeker… Daar hebben we wel een beetje tegenover elkaar gestaan als gemeente en ontwikkelaar. Omdat wij heel veel risico liepen in het westelijk deel, konden wij niet zeggen, want het oostelijk deel bestond ook uit een parkeergarage en een aantal blokken erop, konden we niet zeggen dan gaan we ook nog eens een keer dat oostelijk deel in aanbouw nemen. En dat was een discussie in 2013, ja die crisis begon wel een beetje zich op te lossen, maar om dat nog een keer naast te doen dat kon niet. dus we hebben een nieuw contract georganiseerd en een nieuw stedenbouwkundig plan, waarbij we hebben gezegd we gaan het meer gefaseerd doen. En marktgericht samen met consumenten daar ontwikkelen, verkopen en bouwen. Daar was de gemeente het mee eens, want dan hadden ze daarmee de garantie dat we doorgingen. En eh… dat er dus een zicht was op zo snel mogelijk afbouwen van Oostpoort. Maar daar zijn meer eengezinswoningen gekomen en minder appartementen. Dat is een mooi aanvulling. En achteraf kan je dan terugkijken van misschien als we gewacht hadden, dan hadden we het oorspronkelijke programma ook nog wel kunnen realiseren. Maar toen was het onzeker, er was al gesaneerd. Er is van Oost naar West gesaneerd ooit, dus dat oostelijk deel lag heel lang braak. Als je vervolgens van West naar Oost gaat bouwen. Dus er ontstonden ook geluiden van waarom is daar nog niet gebouwd? Ja, omdat we in het Westelijk deel eh heel veel aan het bouwen zijn en risico aan het lopen zijn. En dat ging uiteindelijk mooi aansluitend.

Ja, het is uiteindelijk haast gelijk doorgegaan. Ja, dat is uiteindelijk ook gebeurd. Maar achter de schermen is daar wel wat water bij de wijn gegaan om dat voor elkaar te krijgen.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

En aanvankelijk, jij zat tussen alle partijen in: wat waren de grote doelen? En wat waren jouw doelen daarin? Kijk eh het grotere doel was een centrumgebied voor Oost te organiseren. Je had er een bedrijventerrein wat nogal rafelig was en op een hele strategische plek in de stad lag, maar verder voor bedrijven nog niet geschikt. Dus eh… het doel was om dat centrum te organiseren, maar het doel was ook om dat echt aan te takken op de bestaande omgeving. Dus je ziet in de architectuur referenties van de Watergraafsmeer terug, baksteen met ornamenten, erkers en balkons. Dat wilden we er op een bepaalde manier eruit laten zien, zodat het op een logische plek in de stad een logische architectuur zou krijgen. En ook aan zou sluiten bij de historie van de Oostergasfabriek. De architect van de Ooster en Westergasfabriek is dezelfde: Gosschalk, en die heeft een bepaalde typologie. En het oudste Sportfondse bad van Nederland staat in Oostpoort, dat is gerenoveerd. En de architectuur daarvan, hoewel het later als melkfabriek is gebruikt en nog later het sportcentrum erin is gekomen met fitness en welness en het zwembad zelf, was een inspiratiebron om de architectuur ook daar op aan te laten sluiten. Vervolgens kan je er van alles van vinden, of je het geslaagd vindt. Dat is een kwestie van smaak, maar dat was een doel. Eh… om het qua verschijningsvorm aan te laten takken op omgeving, alsof het er al jaren staat. Dat hoor ik eigenlijk ook als ik er doorheen loop. Van goh, het is nieuw, maar voelt alsof het er al even staat. En het was ook een doel om de winkels in de Lineausstraat en Middenweg te versterken. Er zijn heel veel negatieve geluiden geweest van in Oostpoort komen alle winkels en in de Linnaeusstraat en Middenweg daar worden de winkels leeggetrokken. Ja, want daar ging een BCC en AH weg, ja wat gebeurt er dan daarmee? Het plan daarachter was dus grotere formules bij ons. Daardoor ontstaat er ook een wat saai beeld. Want dan krijg je de filiaalbedrijven bij ons, die zie je in elk winkelcentrum overigens. Ook in Zoetermeer en Almere. Maar daardoor krijg je op de bestaande plekken, waar deze winkels weg zijn gegaan, er ook nieuwe winkels voor terug. Dus de Kruidvat die naar ons is gegaan zit nu een MarQt, in de oude AH zit nu een bibliotheek.

Dat was ook echt het idee erachter? Ja, maar daar waren heel veel twijfels of dat zou lukken. Nu zijn we twee jaar open, en je merkt, of het nu dor ons komt of door de economie, of de druk op de stad in zijn algemeenheid, dat het gebied op die manier wel functioneert. Lineausstraat, Middenweg en Oostpoort dat loopt in elkaar over, dus we vinden dat die doelstellingen, dat zijn ook meteen mijn persoonlijke doelstellingen geweest, dat het geslaagd is. Maar het is wel spannend, want ja je bedenkt iets op papier, met veel onderzoeken. Je praat met winkeliers en de omgeving en vervolgens moet je afwachten of het lukt. Of je er niet nog een crisis over heen krijgt. Er zijn heel veel winkels failliet gegaan, daar konden wij in Oostpoort niet veel veranderingen aan af brengen. Als een Halfords failliet gaat aan de Linnauesstraat, lijkt het alsof daar een gat ontstaat. Dan komt daar een heel mooie groenteboer in en iedereen is weer blij. Komt die er niet, dan ontstaat dat gat op de winkelstraat. Dus je moet een beetje faciliteren dat het gaat lukken en dan ben je ook wel afhankelijk van de economie of dat lukt. Alle winkels in Oostpoort zijn gevuld. Dus ik denk dat dit het enige winkelcentrum in NL is waar nul leegstand is. Daar waar Miss Etam failliet is gegaan in ons plan, daar zit nu een kinderkledingzaak. Die zit op een flexibel contract, maar er zit iets.

Daar heb ik het al meer over gehad, het zijn echt de ketens. Sjoerd zei daar ook over dat die ketens ook de makkelijkste partners zijn, omdat ze kunnen toezeggen dat ze over vijf of tien jaar iets kunnen huren. Ja, dat zijn de enige ondernemers. Lokale ondernemers kunnen dat niet, als je ee nieuw winkelcentrum wil ontwikkelen moet je het of helemaal op risico neerzetten en hopen dat het met de financiering goed komt. Dat gaat niet meer, na de crisis niet meer. Dus heb je partijen nodig die

University of Amsterdam Jim Engelshoven niet zo zeer het geld over de brug leveren, maar door een contract met een H&M en een AH… ja, die hebben een horizon. Stippen op de kaart en die weten: dat wordt een vlek en ik wil daar komen. En op basis daarvan krijg je als ontwikkelaar je financiering georganiseerd.

Dan is dat een bewuste oplossing om die ketens in Oostpoort te laten zijn… Ja, maar wel gelaedeerd. We hebben gezegd van ja, alleen ketens dat gaat ook niet goed. Dus je wil een mix hebben. als je naar oppervlaktes kijkt: ketens vragen steeds meer meters. Dus we hebben gezegd: in dit winkelcentrum zitten twee dingen die ik belangrijk vind. Een ding is dat de winkelstraatjes ook woonstraatjes zijn geworden, dus de voordeuren zitten in het winkelstraatje. Als je met een winkelontwikkelaar praat is dat een doodzonde, mag je nooit doen. Die vindt dat verschrikkelijk. Wij vonden, Sjoerd Soeters met ons, het belangrijk dat ook ’s avonds als de winkels dicht zijn, dat het levendig blijft. Daardoor zit in de plint voordeuren van woningen. En we vinden het belangrijk dat er ook kleinere units zouden zijn voor lokale ondernemers. De lokale bakker op de Middenweg, die had wel een lange horizon, dus die heeft een contract getekend voor over 5 jaar. Die heeft een kleine unit en die konden we wel meteen faciliteren. Je kan niet een winkelcentrum met alleen ketens maken, je moest daar een afweging in maken. En als je kijkt naar het Faire Oosten, een conceptstore, ja daar zou oorspronkelijk een grote sportzaak komen. Als je kijkt naar de sportzaken, die zijn allemaal failliet gegaan. dus dan ontwikkel je iets in 2010 voor een bepaald doel, vervolgens verandert het, en we hebben deze ondernemer de kans gegeven door gewoon twee jaar geen huur te laten betalen. en die is bij wijze van spreken voor onze kosten gestart, maar die voegt wel smaak toe aan het hele pallet van winkels.

Heel subjectief gezien is dat de meest aantrekkelijke winkel. Exact.

Dat is een toevoeging, maar dat vind ik dus heel interessant dat je zo weinig kan doen aan die mix, buiten kleinere winkels dan creeeren. Maar dat heb ik al vaker gevraagd: wie kan er nou voor zorgen dat er een gemixt winkelaanbod is. Want dat voegt wel onwijs veel toe aan het succes van het winkelcentrum. Ja, daarom moet je je winkelcentrum zo ontwikkelen dat je wanden kan verplaatsen. Dus dat je meer kleinere units kan maken als een grote keten weggaat. Een grote keten die vrij snel weg is gegaan is de Vomar. Die heeft heel lang van te voren een contract bij ons gezeten en die heeft maar 1,5 jaar bij ons gezeten. Dat was een soort supermarktenoorlog, want die zat op de Middenweg, wij dachten… hij tekent bij ons. Dus hij gaat daar weg. Maar hij sluit hem daar niet en da ngaat ie klagen dat die vestiging niet goed loopt. Ja, als je je vaste klanten gewoon vasthoud op die bestaande plek… ja, je nieuwe klanten komen wel, maar niet in dat soort grote aantallen. Dus op dat moment staat de Action bij ons op de deur te kloppen. En het probleem van winkels van dat soort omvang is dat je ze niet in de bestaande winkelstraten kwijt kan. Dus als je gaat kijken naar Linaeusstraat en Middenweg en je wil die grote winkels daar plaatsen, dan moet je allemaal panden gaan samenvoegen. Dus je moet in de winkelontwikkeling wel dat soort oppervlaktes kunnen bieden, maar ze ook kleiner kunnen maken. Dus de bouwkundige constructie is gebaseerd op dat soort grote oppervlakten. En vervolgens kan je er op termijn dan kleinere winkels ook in doen.

Dat zei Sjoerd ook: die lokale ondernemers, dat kost tijd. Is dat ook jullie insteek? Ja. Het is heel verschillend. De lokale bakker had dus een horizon van vijf jaar. En er zijn ook lokale ondernemers die het gewoon moeilijk hebben, dan krijg je wel een botsend verhaal. Het hele korte termijn van een lokale ontwikkelaar die een flexibel contract wil hebben, maar daar kan je geen winkelcentrum op bouwen of beheren. Op het moment dat dit soort winkelcentra ontwikkeld

University of Amsterdam Jim Engelshoven worden ben je afhankelijk van de investeerders en dat zijn dan toch vaak de pensioenfondsen. En die kijken eerder naar oke, ik heb een contract met een partij met een keurige bankgarantie en het gaat al jaren goed. Dan loop je minder risico, dan al die kleine partijtjes die in en uit schieten. Je hebt er ook veel meer handeling aan. Aan de andere kant merk je ook dat de markt aan het veranderen is en komen we er nu achter dat die grote partijen zoals een V&D ook gewoon om kunnen vallen. Dus er is heel veel beweging, en daar bewegen we in Oostpoort wel heel hard in mee door die flexibele contracten aan te bieden. En die lokale ondernemers..

Die proberen jullie wel aan te trekken? Ik had het met iemand van de gemeente ook over het Faire Oosten. Die vrouw had eigenlijk per 1 juli eruit gekomen en heeft op de een of andere manier het voor elkaar gekregen om toch nog te blijven. Ze gaat nu echt huur betalen. uiteindelijk heeft ze twee jaar proef gedraaid, een business opgezet waar ook omzet uit komt. Als je omzet maakt mag je ook je pand betalen.

Dat vind ik ook, en de gang van zaken is erg logisch. Maar stel dat ze nu was weggegaan, dan is het zo lastig, omdat niemand er garant voor wil staan, maar die winkels voegen wel onwijs veel toe aan de populariteit van het geheel. Ja, maar wij hadden dan ook wel een andere ondernemer gevonden. Want Chasing Spaces, die er tegenover zit, die zit ook op een flexibel contract. Die is een jaar geleden gestart en die is ook aan het ingroeien. Maar op het moment dat je je winkel niet in twee jaar operationeel krijgt dan moet je die plek ook aan iemand anders gunnen. Hoe leuk en hoe charmant ook, het gaat over echt volwassen geld. Om een beeld te geven: het heeft ons 200.000 euro gekost, om twee jaar lang het Faire Oosten te financieren. Prima, als ie leeg staat kost ie dat ongeveer ook. Maar daarna moet of iemand anders de kans krijgen, of je gaat een serieuze huur betalen. en die huur hebben we dan even over gediscussieerd, en daar hebben we uiteindelijk met zijn drieeen water bij de wijn gedaan. zij heeft iets meer betaald dan ze oorspronkelijk voorstelde, de eigenaar heeft wat gedaan en wij zaten als ontwikkelaar nog in het risico, dus met zijn drieeen hebben we er voor gezorgd dat het Faire Oosten kan blijven zitten.

De onmacht van de gemeente vind ik hierin ook interessant. Ze hebben relatief een grote rol vergeleken met verre andere steden. Zij willen ook graag dat dit het hart van Oost wordt, dus en voor de Watergraafsmeer en voor de Transvaalbuurt. Alleen uiteindelijk zouden zij hier niks kunnen doen, als zij weg had gemoeten. En hetzelfde met Tuinwijk, als Ymere dat ooit wil verkopen en iets nieuws wil verbouwen… dan kunnen ze alleen in gesprek gaan. Ja, maar je hebt eens per tien jaar toch de plicht om een bestemmingsplan op te richten en daarin kan je sturen. Op het moment dat je eh daar nu laagbouw hebt staan en iemand wil daar iets anders, dan moet je toch daarover in gesprek. Zeker in Amsterdam, als daar nog erfpacht is, dan heb je twee sturingsmechanismen. En vanuit je private erfpacht verhouding, plus het mechanisme vanuit je ruimtelijke ordening procedure. Wij hebben met de gemeente, ook omdat het erfpacht is, en de grond door ons van de gemeente werd verkocht, wel behoorlijk lopen sturen op wat mag het kosten en wat levert het op. Kijk, als we allemaal hele gezellige winkeltjes hadden willen bouwen, die niet zo veel opleveren, had er ook geen grondprijs onder gezeten. Dus dat is altijd een soort dubbel verhaal. Je wil keihard die sanering kunnen betalen, dus er moeten harde euro’s over tafel komen, en daarna is het ja… we vinden het zo’n leuk winkeltje.

Ik begrijp ook dat het een naïeve gedachtevorm is. Maar het is wel interessant om te zien hoe iets een functie heeft waardoor de rest beter wordt, en wellicht moet je dat dan voor lief nemen. Maar zoals je zegt: dat heeft een grens.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dat hebben we dus gedaan. je hebt veel ontwikkelaars, dat heeft te maken met ons contract met de belegger ook weer, wij hebben gezegd: dit winkelcentrum is best een uitdaging of het gaat functioneren. Wij geven vijf jaar, dus tot 2 april 2019, de garantie dat het gaat lopen. Dat betekent dat wij voor de restverhuur verantwoordelijk waren. En qua branchering ook afgerekend werden op het moment dat het niet zou lukken. Daardoor ben je als ontwikkelaar veel meer betrokken bij de invulling en de toekomst. Op het moment dat je het puur overdraagt van er staat nog 20 procent leeg en het lukt verder wel, dan heb je alleen de belegger die stuurt. En die moet dan die beslissingen nemen van laat ik het leegstaan of ga ik het vullen voor weinig opbrengsten. En daar zie je hele slechte voorbeelden van in het land. Dat de huurgarantie van een eh… ontwikkelaar misschien maximaal drie jaar is en die dan zegt: ik doe geen verdere inspanningen meer en dan staan er units leeg te staan. Door nu met elkaar in het schuitje te zitten is er creatief nagedacht. En dat is een compliment naar de beleggers, maar ook aan mijn opdrachtgevers, door zo flexibel te zijn dat je mensen er eigenlijk gratis in laat zitten. Om daarmee een stichting te organiseren.

En zo’n soort organisatiestructuur: gebeurt dat vaker? Ja, wel vaker. Maar het werd door de crisis in feiten afgezworen. Want grote bedrijven die dan nog gaan samenwerken doordat ze grote projecten dan met elkaar kunnen delen qua risico en financiering, moet je afvragen of die nog kunnen. Woningbouwverenigingen mogen dit soort winkelcentra niet meer financieren. BPD is onderdeel van een bank, en banken zijn ook aan het kijken van hoeveel risico mag ik nemen. Dus je hebt een periode gehad dat het crisis was en daardoor werden maatregelen genomen bij ontwikkelaars, waardoor je dit soort projecten niet meer kon doen. Nu zie je, nu het weer wat beter gaat met de economie, dat het met de huizenmarkt, zeker in Amsterdam… het steeds beter gaat. En er weer samenwerkingsverbanden ontstaan, waar weer iets meer risico’s worden gelopen. Dus ja, de vraag is of dat nog kan. En eh… ik ben van mening dat op het moment als je zoiets wil doen… een winkelcentrum kan je niet gefaseerd bouwen. Je kan niet zeggen van nou, ik lever 1000 m² op en daarna ga ik timmeren aan de volgende 1000 m² want dan functioneert het winkelcentrum niet en zit je in de bouwrommel. Het is een winkelcentrum en dit is een hybride ding. Het is geen shopping mall, maar het zijn ook niet de straatjes. Dus je probeert er echt een centrum van te maken voor de stad. En zoiets als dit, ik weet niet of er nog veel andere plekken zijn in de stad waar dit nog kan.

Er waren weinig oorspronkelijke bewoners op dat gebied zelf. Heeft dat het proces makkelijker gemaakt? Nou, daar niet. maar het was wel een stuk stad. Dus veel gebruikers moesten uitgeplaatst worden. En veel bewoners hadden last van de sanering. Dat stinkt echt en heeft 2 a 3 jaar geduurd. Dus die waren er niet blij mee. Het bestemmingsplan van de parkeergarage, daar zat 1 bezwaarschrift op. Maar dat was van iemand uit Watergraafsmeer en die had niet helemaal door waar het zou komen. Maar voor de woningen: nul bezwaarschriften. Eh, maar wel met allemaal klankbordgroepen en uitleggen wat het doel is. Dus we hebben heel veel mensen van Tuinwijk uitgelegd van: oké, je zit in de stank en de bouwoverlast, maar daarna heb je wel al je voorzieningen op loopafstand en wordt het voor jou een stuk leuker.

Dat is natuurlijk een groot verschil wat ik opmerk bij de Hallen, waar de bewoners veel inspraak hebben gehad. Kan me voorstellen dat je hier ook moet communicieren, maar dat je vrijer daarin was om te ontwikkelen. Ja, en dit duurde ook langer, in die zin van eh… als je het opruimt door je sanering, heb je het ook naar een gebied gemaakt wat voor niemand meer bekend of toegankelijk is. En op de openingsdag gaan in een keer de linten door en de hekken worden opengezet. En dan zie je: oh daar is een nieuw

University of Amsterdam Jim Engelshoven stuk stad bijgekomen. Maar tijdens de bouw heeft daar eh…. Mensen niet veel last van gehad. En de parkeergarage hier is zo groot, dat de buurt daar eerder profijt van heeft gehad. Want we hebben nu zelfs vergunninghouders die daar mogen parkeren. Terwijl in de Hallen… er wel een parkeergarage is, maar dat die zo georganiseerd is dat of niemand hem gebruikt of niemand hem kan vinden. Maar dat heeft een uitstraling op de buurt en dat is het lastige. Daar is hier misschien te goed over nagedacht, we hebben het heel netjes weggewerkt in de detaillering en het ontwerp. Maar er zit een enorme bak onder, die nog lang niet vol staat. Daar zijn we met de gemeente en alle organisaties wel naar aan het kijken van hoe kan ie nog beter gebruikt worden. Dus eh qua overlast en toevoeging van de buurt denk ik wel dat het hier makkelijker is.

Voor huiseigenaren zal het ook positief zijn. Ja, je krijgt allemaal nieuwe ambassadeurs ook. Je hebt een winkelcentrum waar de woningen op staan en het dak van de winkels zijn tuinen. Dus mensen hebben niet alleen een balkon, maar ook nog eens een keer een gezamenlijke binnentuin. Dat bindt ook. Je hebt iets gemeenschappelijks. En daardoor, met het terras aan het water heb je wel een gebied waarvan je zegt: dat is best gezellig.

En het is een gekke plek, het ligt tussen compleet verschillende buurten. Is de Transvaalbuurt, daar ook over nagedacht om het daar toegankelijk voor te maken? Ja, als je kijkt naar winkels, maar ook naar sociale huurwoningen die we hebben gebouwd is dat ook een vertakking naar de Transvaalbuurt.

En die sociale huur? Dat is de 30-70 verhouding? Ja, toch? Ja. Ik zei net 59 ofzo, maar het zijn eh… het zijn 115 sociale huur. Het lastige is dat het Bertold Brechthuis erin zit van de Volksbond en dat is een equivalent van een aantal woningen. Maar we hebben hier eh… in de gebouwen het zo georganiseerd dat sociale huur volwaardig is opgenomen. Als je het winkelrondje loopt en als je bij van Haren op de kop dat rondje loopt dan ziet dat gebouw van Joris Molenaar er niet uit als een sociale huur gebouw. Het pareltje in het midden, dat kan je alleen een pareltje laten worden door de woningen. Maar het zijn wel sociale huur woningen. Dus door het integraal te ontwikkelen hebben we dat ook gedaan. en daardoor ook qua menging van de samenstelling van de woningen. De oppervlaktes variëren van 50 tot 200 m². en sociaal tot dure koop. En dan merk je ook dat die menging, vooral van Watergraafsmeer aan de bovenkant van de meters en prijs en sociale huur vanuit de Transvaalbuurt, die menging wel ook aanwezig is. Mensen die hier zijn gaan komen.

Ook mensen die vanuit die buurten daarheen zijn verhuist. Ja, dus vrijwel koopwoningen vanuit de Watergraafsmeer verkocht en vrij veel sociale huurcontracten uit de omgeving in Oost.

Kregen die dan voorrang? Nee, je moet je gewoon inschrijven. Maar we hebben wel 20 woningen voor Chinese ouderen ontwikkeld. Daar heeft Sjoerd vast wat over gezegd, over zijn theehuis, dat staat op het dak. En dat was een groep die zich een keer had gemeld: als we ouder worden dan willen we graag bij elkaar blijven wonen, kan daar iets voor ontwikkeld worden? En dat is gelukt. Dat heeft Ymere dan gedaan, binnen het OCP.

Is het vaak het geval bij zulke projecten, dat de nieuwbouw het deel is waar je de rest van gaat bekostigen?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dus eh… het werkt vrij eenvoudig: vanuit de nieuwbouw betaal je de grondprijs en vanuit de grondprijs betaal je de sanering. En dan heb je nog een tekort, want dat is heel veel bij een gasfabriek. Maar dan komt er nog Den Haag en de gemeente Amsterdam om het rond te krijgen. En dat is wel steeds een balans, maar daar hebben we het net al even over gehad van: ga je voor een optimalisatie van de grondprijs als gemeente? Dat betekent dat je een heel commercieel programma krijgt en veel minder leuke dingen. Of ga je meer voor de leuke dingen? En leuk is dan misschien belangrijk voor de stad, en dan is je grondprijs lager en je tekort hoger.

En de gemeente maakt die beslissing in het bestemmingsplan? Ja, dat zijn gesprekken die wij dan voeren met de gemeente. Om een balans erin te vinden. In 2003 die situatie met 60 procent onrendabele functies, ja dan zie je in een keer de haalbaarheid van het plan onderuit gaan. Dan probeer je aan de noodrem te trekken en het te veranderen. En vervolgens heb je nog de parkeergrondprijs onderhandelingen. Waarbij je op detailniveau gaat kijken van ziet het er goed in?

Weet je of die financiële cijfers bekend zijn? Nee. Ik kan wel, we hebben de inzending van de Neprom. Daar hebben we getallen gepubliceerd, maar dat is dan bij de Neprom. Dat is de organisatie voor projectontwikkelaars. En voor de NRW, de winkelraad. Dus die getallen kan ik mailen, maar het is niet de bedoeling dat die op straat komen. Ik zal die inzendingen… we hebben vrij veel prijsvragen aan meegedaan, omdat het project in de belangstelling stond. En dan verloren we altijd of van de markthal in Rotterdam of de Hallen in West, omdat die net wat sexyer zijn. Maar we hebben ze wel, we zijn wel 9 keer genomineerd. En die informatie zal ik naar je toe sturen. Daar vind je een stuk van het verhaal in terug.

Graag. Als je het gehele proces nou vergelijkt met andere projecten waar je aan gewerkt hebt, is dat dan heel abnormaal? Of een redelijk normale gang van zaken? Dit is wel heel complex geweest. Dit soort projecten kom je niet veel in NL tegen. Het ligt aan de complexiteit van dingen die je aan het ontwikkelen bent. In het centrum van Amsterdam, zoveel dingen tegelijk doen, heeft een enorme impact. Het gaat over heel veel geld en heel veel risico’s. en daardoor zit je in een achtbaan, waardoor je drie keer over de kop bent gegaan. terug in de tijd met je plannen, het opnieuw bedenken. Opnieuw uitonderhandelen. Je zit in de crisis. Nog even een nieuw contract voor het oostelijk deel. Ook in de samenwerking, van je probeert een bedrijf te organiseren waarmee je dit project doet, met drie heel verschillende aandeelhouders. Dus het is belangrijk, als er een besluit moet worden genomen, dat ze met zijn drieeen hetzelfde besluit maken. Het is vervelend als een van de drie of twee van de drie iets anders willen dan je met het project van plan bent. Zeker omdat bedrijven veranderen en de economie drie keer over de kop is gegaan. we hebben hele slechte tijden en hele goede gehad in die hele ontwikkeling. Dus in die goede tijden werden plannen tot in de hemel bedacht en vervolgens zit je in de crisis en moet je het allemaal weer afbreken en opbouwen. Dus eh… het is niet iets wat standaard zo gaat.

Staan die aandeelhouders op gelijke voet? Ja, ieder voor een derde. Dus elke woningbouwvereniging voor een derde risico voor de parkeergarage en de winkels en dat gaat over grote getallen. En dat gaat nu niet meer in de nieuwe wetgeving. Aan de andere kant is dat een gemiste kans, voor het ontwikkelen van dit soort gebieden. Wie mag het nog wel? Je wilt toch niet dat alleen maar vanuit buitenlands geld dit soort projecten ontwikkeld worden.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

En ik kan me voorstellen dat doordat je verschillende partijen met verschillende belangen hebt je ook bijna natuurlijk die mix in woningbouw, maar ook winkelaanbod krijgt. Dat daar meer rekening wordt gehouden. Ja, het was voor mij nog wel zoeken naar een balans, want een woningbouwvereniging heeft minder ervaring met winkelontwikkeling en daar moet je ook de risico’s bij uitleggen. En ook uitleggen dat vanuit de winkels het ook goed moet zijn. Dus als je alleen naar de woningen kijkt, dan heb je een leegstaande plint eronder. Als je alleen de winkels hebt dan heb je leegstaande woningen erboven. Dit is een product wat in optimale mix is ontstaan. Dus vandaar die voordeuren in de winkelplint, wat geen enkele winkelontwikkelaar wil. Is hier erdoorheen gedrukt.

Daarom klinkt dit als een goede structuur. De complexiteit komt mijns inziens niet door die structuur. Dat maakt het wel lastig soms, maar ik snap niet dat dit dan niet meer gestimuleerd wordt om het op deze manier te doen. Ja, het is veel makkelijker als je alleen woningen of winkels ontwikkelt. Of alleen winkels ontwikkelt. Maar dan moet je dus of vanuit de overheid, of de locatie… je kan hier niet gaan parkeren op het dak van de winkels en de woningbouw vergeten. Dat kan op deze plek in de stad niet. er zijn nu nieuwe trends om te zeggen: doe dan maar een parkeergebouw wat gewoon als gebouw er staat. Niet meer ondergronds. We hebben hier het geluk gehad dat we vanuit de sanering een groot gat hadden in de grond waardoor we een soort halfproduct van de parkeergarage hebben kunnen overnemen van de gemeente. Maar vervolgens is de parkeergarage natuurlijk het grote gat in onze exploitatie. Want die loopt niet automatisch vol in de stad. En je parkeert hier goedkoper dan op straat, maar het gebeurt gewoon nog niet. financieel is dat nog het minste.

En uiteindelijk: wie profiteert nou het meest van dit project? De stad als geheel. Kijk er zijn mensen die in 2013, toen het heel slecht ging, of heel vroeg in de verkoop van hun woning zijn ingestapt. Die zien nu hun prijs verdubbelen. Van 3000 euro per m² zitten we nu op 6000 euro per m², inclusief afgekocht erfpacht. Dus als je naar het individu kijkt: als je zo slim, of zoveel lef had om op dat punt van de markt, maar dat is net als met aandelen, in te stappen. Dan heb je heel hard geprofiteerd als je het in geld uitdrukt. Als je het in woonkwaliteit uitdrukt, vind ik dat je nog leuk gewoond hebt in die tussenliggende periode. Maar omdat dit zo’n gemengd project is, dan is het maar een partij waar je het voor doet: en dat is de stad in zijn algemeenheid. en dan bedoel ik niet de gemeente. Maar de hele gemeenschap. Iedereen die er iets mee te maken heeft. De omliggende buurten. Lineausstraat winkeliers, die trekken het nu, terwijl ze het anders niet hadden getrokken. Dus je kan een hele grote breedte trekken, maar in feiten is het gewoon de stad. En we hebben daar uiteindelijk een mooi project aan gehad en het is ook nog wel rendement op gemaakt. Niet heel veel, want we hebben ook heel veel moeten afschrijven in slechtere tijden. De winkelbelegger, dat zijn twee pensioenfondsen, die hebben een mooi rendement eraan en verder er geen risico in gelopen. Dus alle betrokken partijen… ook de gemeente heeft uiteindelijk de sanering ermee opgelost. Er is niks doorgeschoven naar de toekomst.

Geen verliezers? Weet ik niet.de initiatiefnemers van het muziekmakers centrum. Die ooit eh… zijn gestart. Hebben het voor elkaar gekregen om een financiering te organiseren, heeft de gemeente zich voor garant gesteld, en dat bleek uiteindelijk geen goed businessplan. Te dure bouw. Dus de gemeente heeft daar op af moeten schrijven en die partij is uit het gebied vertrokken en daar zitten nu weer nieuwe partijen voor in de plaats. En ja, iemand die daar zijn bedrijfje had is goed uitgekocht en moest daar wel weg. Nou, heb je dan gewonnen of verloren? In gebiedsontwikkelingen zitten altijd positieve en mindere kanten.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Maar verliezers aan het eindresultaat? Nee.

Dingen waar je minder tevreden mee bent? Nou, de architectuur van het muziekmakers centrum. Ja, zo kan ik wel details hebben die gelopen zijn zoals ze gelopen zijn. Maar overall ben ik er heel blij mee.

Zou je het nog een keer doen? Nou, het kost heel veel energie. Dat wel. Maar zou het zo nog een keer doen. Ben nu zelf met de Bloemendalerpolder bezig, als projectdirecteur voor zes partijen. 2750 woningen. Dat is ook wel weer een uitdaging.

Dat zijn wel weer meerdere partijen. Dus die structuren komen wel, maar op zo’n manier niet? Die komen ook wel weer. In Steden blijf je transformeren, dus het betekent dat er ook plekken aan te wijzen zijn waar iets moet gebeuren. Vaak heb je verdeeld eigendom, en is het makkelijker om dan de partijen met elkaar samen te laten werken dan dat je zegt: ik ga iedereen uitkopen en een megapartij zoeken die de boel organiseert. Want je wil ook het risico delen. Dus dat komt ook wel weer terug, hetzelfde als die gekke woningmarkt. We zouden nooit meer zo’n tijd krijgen als in 2008, nou in 2016 is ie veel gekker dan toen.

En voorlopig blijft de stad populairder worden. Dat zal ook een keer stoppen. Ja, er zitten grenzen aan. Maar in Barcelona gaat het ook nog. We moeten alleen zorgen dat het geen Venetië wordt.

Transcript Joreen Röben

Intro: Ik ben eh… ik werk dus bij de gemeente van Amsterdam. Ik ben projectmanager bij het BMP. Waar we nu ook zitten. En het Project Management Bureau levert integrale projectmanagers voor gebiedsontwikkelingprojecten in de stad. Maar ook voor complexe stedelijke vraagstukken. Dus we doen ook allerlei programma’s. Luchtkwaliteit, fiets… maar ik zit met name in de gebiedsontwikkeling. En eind 2014 ben ik bij Oostpoort terecht gekomen als projectmanager. Toen een collega van mij daar weer wegging en het BMP een vervanger zocht ben ik daarbinnen gestapt als integraal projectmanager. Dus ik ben eindverantwoordelijk voor het sturen op geld, tijd, kwaliteit, communicatie. Die basisprincipes van het projectmanagement.

Oostpoort had al een hele historie daarvoor. Dus je bent relatief nieuw bij het project, toen jij erbij kwam, hoe trof je Oostpoort toen aan? Toen ik erbij kwam, toen was het winkelcentrum van Oostpoort al klaar en al eh… ja, opgeleverd. Echt een half jaar. Maar was er nog wel heel veel nasleep in het deel waar de gemeente dan verantwoordelijk voor is, en dat is de openbare ruimte die daarna wordt aangelegd. Dus ik ben begonnen met een hele waslijst aan restpuntjes, die we nog moesten doen om de openbare ruimte goed af te maken. En wat ik aantrof was een winkelcentrum dat het best moeilijk had. Waar de ontwikkelaar, dus onder andere Fred Langeslag, en de

University of Amsterdam Jim Engelshoven belegger, heel veel moeite moesten doen om de winkels verhuurd te krijgen. Dat was echt in het allereerste begin. En waar mensen ook nog wel een beetje moeite hadden om het te vinden. Dus het was niet meteen eh… er stond niet meteen een flitsend winkelcentrum. Maar het zag er wel, smaken verschillen dus je kan het mooi of lelijk vinden, maar er stond wel ineens een heel nieuw gebied midden in de stad. En wat ik verder aantrof was aan het Oostelijk deel het gebied waar de woningbouw nog moest starten. En waar door de crisis dat heel lang vertraagd was. En het nog steeds spannend was of die woningen verkocht zouden kunnen worden. Omdat het veel grondgebonde woningen zouden zijn, met een eigen voordeur en drie verdiepingen. En die woningen heb je niet zo veel in de stad en die zijn relatief duur. En dat is wat ik een beetje aantrof.

Wat waren op dat moment je belangrijkste doelen? Vanuit dat beginpunt? Mijn belangrijkste doel was echt wel SEC, dat is wat je toch als projectmanager doet, de scope van je project is waar je je aan houdt. Ik had allerlei wensen of ideeën kunnen hebben over wat voor winkels er zouden moeten komen of wat dan ook. Maar dat is niet mijn rol. Wat ik echt graag wilde, was dat wij zorgden dat overal de lichten ook echt brandden. Je hebt altijd kinderziektes. De straatverlichting doet het niet, of bij de horeca, bij de terrassen, die tredes waren niet goed aangelegd en verzakte meteen. Ik wilde dat dat meteen op orde was, zodat ook de ondernemers en bewoners er niet meteen last van hadden. Als je ergens een nieuw bedrijf gaat starten is het ook wel risicovol, en dan wil je toch dat de omgeving in ieder geval goed is. En wat ik heel graag wilde was dat de woningbouwproductie aan de oostkant, dat die echt in een goed tempo zou komen en blijven.

En dat is ook gebeurd? Dat is zeker gebeurd. Want het is in juni 2015, zijn de eerste bewoners in Oostpoort oost gekomen, en nu worden alweer twee blokken met woningen opgeleverd, dus dat gaat wel in een heel hard tempo. Dat heeft ook met de economie te maken, maar ook dat we nu weten wat het plan is en wat we allemaal moeten doen. Dus het is ook wel een soort geoliede machine. De samenwerking tussen OCP en de gemeente gaat goed. we zitten niet meer in de situatie dat we allerlei hele ingewikkelde onderhandelingen of vervelende gesprekken met elkaar hoeven voeren.

Jullie weten nu een beetje hoe het spelletje werkt. Ja.

Hoe is dat? Want het is best een ingewikkelde structuur, dat hele OCP. Met twee corporaties en Bouwfonds. Ja, wat wij… Fred was namens de verschillende partijen gedelegeerd directeur. Dus hij is met name de persoon met wie wij de gesprekken voerde. En we hadden eens per twee of drie maanden een stuurgroep, en daar zat dan Fred in, maar ook de regiodirecteur van Stadtgenoot en Ymere, en dan Thijs Reuten als bestuurder. En dan ik en mijn opdrachtgever, namens de ambtelijke organisatie. En in zo’n stuurgroep hadden we ook altijd een agenda. Als er ingewikkelde dingen waren, of we moesten met elkaar beslissingen nemen of lastige knopen doorhakken, of waren het over dingen niet eens, dan kwam dat daar op de agenda en bespraken we dat met elkaar. En ja, ik heb eigenlijk, sinds ik erbij ben gekomen, niet meegemaakt dat het niet goed ging. Maar dat is wel heel anders geweest. Dat heeft Fred ook vast wel verteld.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dat heb ik wel gehoord. Maar dat klinkt ook logisch, zoveel verschillende partijen met andere belangen bij elkaar. Ja. Nou, wat er meespeelde is dat Oostpoort nog een gebiedsontwikkelingproject is, wat een beetje oude stijl is. Want het hele gebied Oostpoort is eh… gegund aan een ontwikkelcombinatie. En dat is aan de ene kant een grote zege, want je weet dat er een ontwikkelaar is die het gaat doen. Maar het is aan de andere kant een heel groot risico, en dat hebben we gemerkt toen de crisis uitbrak. Dan zit je maar met een contractpartij en je zit opeens in heel ingewikkelde gesprekken. Want je hebt eigenlijk al je grond al toegezegd aan een partij. Dat hebben we na de crisis nooit meer zo gedaan. Wat we daarna deden is dat we kavel voor kavel een ontwikkelrecht gingen tenderen. Dat hebben we bij Oostpoort nooit gedaan, dus wat zeg maar de patstelling was tussen OCP en de gemeente is dat we wel een programma hadden en een Stedenbouwkundig Plan, en OCP zei door de crisis: we kunnen en gaan dit gewoon niet bouwen. En wat wij niet wilden was dat daar nog tien jaar braakliggende grond lag.

En dit was rond 2010, 2011? Ja, 2011-2012. Toen hebben we een soort time out genomen. En wat dan wel heel goed is geweest, want je kan dit bij de rechter uitvechten en zeggen we willen het contract ontbinden. Daar is niemand blij mee. Dus in deze situatie hebben alle partijen ervoor gekozen van we doen een soort time out. En we gaan het helemaal door akkeren. Een nieuw programma samenstellen, veel crisisbestendiger. En ook een nieuw contract met elkaar opstellen, en in dat contract is het nog steeds zo dat OCP alles gaat ontwikkelen, maar per kavel mag je ook afscheid van elkaar nemen. Vanuit ons en vanuit OCP, was dat voor beide partijen heel prettig. Ook als wij hadden besloten, bijvoorbeeld bij kavel 2… OCP het niet had willen ontwikkelen, dan waren zij wel weer de eerste partij die het recht had om de volgende kavel te ontwikkelen. Dus ook daar was een afscheid niet definitief, maar gewoon voor dat specifieke plot. En dat gaf alle partijen zoveel lucht om het weer aan te durven met elkaar.

En is dat uiteindelijk ook gebeurd, dat een andere partij een aantal plotten heeft ontwikkeld? Nee, dat heeft wel weer meegespeeld dat de crisis toen weer ophield. En wij als gemeente hadden ergens verwacht dat na plot 1 OCP had gezegd we doen dit niet meer. Maar goed, de situatie veranderde weer zo, en dan is het ook wel weer prima dat zo’n partij het weer afmaakt.

Ja, en als OCP gestopt was, dan begin je alsnog weer opnieuw met ontwikkelen en onderhandelen en dan ligt dat stuk grond alsnog lang braak. Ja, daarom. Dus het is een heel afweging tussen dat het doorgaat, maar je wil ook niet dat een ontwikkelende partij du moment kan zeggen van we doen het niet meer. Er zijn situaties in de stad waar er jaren lang gediscussieerd en onderhandeld is om het voor te trekken, misschien wel bij jouw andere onderzoeksgebied. En dat zijn van die doemscenario’s, waar je liever niet mee te maken krijgt. Dus in die zin is die time out volgens mij ook redelijk nieuw geweest in de stad, want meestal vecht je zoiets gewoon bij de rechter uit, of je koopt een contract gewoon af. En je koopt als gemeente in feiten alles weer terug.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Bedankt voor de gedane moeite en we gaan weer verder. Ja, dat is hier niet gedaan. En dat heeft heel goed uitgepakt.

Dan ook afhankelijk van de economie en randzaken. Ja, dingen waar je weinig invloed op hebt, dat is waar. Je moet echt soms een beetje geluk hebben. En wat ook zo is, dat moet ik wel toegeven, dat OCP het eerste plot van Oostpoort gebouwd heeft toen het nog best wel crisis was. En eh… daar hebben zij een risico genomen en ook de kopers van die woningen. En die worden nu hartstikke beloond voor hun risico, want die hebben voor een heel goede prijs hun huis gekocht, en die zijn nu al zeker in prijs verdubbeld.

Waarom hebben ze zo doorgezet denk je? Volgens mij was daar ook wel een contractuele dat wij de grond moesten leveren, dat zij het moesten afnemen en dat ze ook moesten starten. Want je moet op een gegeven moment wel ook een start maken en dat was het eerste kavel. En daarom hadden we bij het tweede kavel de mogelijkheid ingelegd van we gaan opnieuw alle stapjes doorlopen, maar jullie kunnen ieder moment in zo’n stapje zeggen: we doen het niet. Maar die eerste hobbel moest wel genomen worden. Anders ligt het nog stil. En dat is denk ik wel voor OCP spannend geweest. En voor die mensen die daar toen een huis kochten was het echt moeilijk om hun huis te verkopen. Dus die hebben echt een risico genomen. En je hebt het ook wel een beetje nodig, omdat je het eh helpt wel als je ziet wat er komt, dan raken mensen ook wel geïnteresseerd. Dan denken ze: dat worden best wel mooie woningen. En van papier is het altijd lastiger, dus dat is al met al heel goed geweest. Dat heeft het gemak waarmee de volgende woningen verkocht werden, het heeft daar wel bij geholpen.

Ja, dan zie je dat het mee en tegen kan zitten. Ja, het kan ontzettend tegen zitten. Er zijn plekken in de stad waar tien jaar niks gebeurt.

Ik wil vooral te kijken naar de meer recente geschiedenis, ook omdat jij daar beter bij betrokken bent. Wat Fred bijvoorbeeld zei, is dat er pre-crisis ook veel plannen waren van de gemeente om bijvoorbeeld 60 procent onrendabele functies en 40 procent rendabel te ontwikkelen. Ik kan me voorstellen dat zo rond de crisis, omdat je niet weet of OCP het wel aankan, je daar als gemeente steeds wat meer in moet toegeven. Ja, weet niet precies voor welk deel Fred dat dan bedoeld. Want voor in het oostelijk deel, dat is altijd woningbouw geweest.

Ja, hij zei dat meer over het westelijk deel. Maar zelfs in het oostelijke deel zitten nu seniorenwoningen en nog best wat sociale huur. Ja, misschien dat hij dat ook bedoelt. Dat is niet iets wat wij als project of projectorganisatie bedenken. De politiek heeft besloten dat in gebiedsontwikkeling… ja, inmiddels nog meer, maar in de tijd dat Oostpoort werd gemaakt was het 30 procent sociale huur, dat is gewoon de ondergrens. Het college heeft begin dit jaar een aanvulling gemaakt en daar is het percentage sociale huur weer omhoog gegaan. En daar is iets, daar kan je nauwelijks van afwijken. Dat zijn heel ingewikkelde politieke besluiten die je moet nemen en dat krijg je er bijna niet door. Dus in die zin, de sociale huur, daar hebben we aan vast gehouden. Maar dat is in Oostpoort Oost wel weer interessant, want er zaten eigenlijk meer sociale huurwoningen in dan er nu worden gebouwd. En dat had er mee te maken dat in het laatste

University of Amsterdam Jim Engelshoven plot, wat nu nog wordt gebouwd, daar zaten nog 12 sociale huurwoningen in. Er is een gebouw van 74 sociale huurwoningen in Oost gemaakt, die staat er al en is bewoond. En in het laatste plot, wat nu nog gebouwd moet worden, daar zouden er nog 12 komen. En daarvan zei Ymere, een van de parnters in OCP, dat is voor ons zo onrendabel, die gaan wij niet meer afnemen. En toen stonden wij wel voor de situatie: wat moeten we nou doen? In eerste instantie hebben we wel vastgehouden dat we die sociale huurwoningen erin wilden. En hebben we OCP gevraagd of een andere corporatie deze woningen wilde afnemen. Het antwoord daarop bleef nee. Dat is natuurlijk een heel ja, een clustertje van 12. Ik begrijp dat dat in je beheer en portefeuille heel onhandig is. Maar toen hebben we tegen OCP gezegd: dan willen we wel een sociaal alternatief terug hebben. Mag best in de koopsector, en daar hebben we een afspraak gemaakt dat OCP daar 12 kleine studio’s gaat ontwikkelen, waarbij er een inkomensgrens wordt gesteld. Dus geen studio’s die iemand als pied-à-terre kan kopen. Maar echt voor mensen die doorstromen uit sociale huur. Starterts uit de arbeidsmarkt. Dus je mocht er toen een inkomen van 42.000 euro max hebben, en je moet er dan ook echt zelf wonen. En we hadden met elkaar afgesproken dat die twee criteria gehanteerd worden. Daar zijn we uitgekomen, en dan kon ik tegen Thijs Reuten terugkoppelen, er komt een sociaal alternatief voor terug. En het percentage bleef boven de 30 procent, maar wel wat lager dan eigenlijk bedacht. Maar dat is iets, waar wij in het blik van de ontwikkelaar te veel vasthouden aan iets sociaals, maar dat heeft ook heel erg met bestuurlijke en politieke eh criteria te maken.

Maar jullie zijn ook de enige partij die vertegenwoordigen dat er sociale functies zijn. Ja. En in het westelijk deel was dat gemengde programma van commerciële vierkante meters en het wonen gemengd, altijd onderdeel van geweest.

Ja, dat ging dan meer over de sociale voorzieningen en niet de woningbouw. Het stadsdeelkantoor en… Ja, en een school!

Die balans, dat is hetzelfde als met een winkelaanbod. Iedereen heeft andere belangen en wil het graag volkrijgen, maar iedereen heeft er wel baat bij dat er sociale functies in zitten, en andere winkels dan alleen de ketens. Ja, en waar de gemeente bij het maken van plannen bijvoorbeeld op IJburg ontzettend in heeft verslikt is voorzieningen als scholen. Het is heel vervelend, als je een hele nieuwe woonbuurt uit de grond stampt en er is geel basisschool. En je kan nog denken, er komen alleen maar appartementen, dus daar komen geen gezinnen te wonen, maar dat was dus wel zo. Dat is ook op KNSM, daar is geen basisschool in de stedenbouwkundige planning opgenomen. En daar leveren wij ook van. Dus dat zijn voorzieningen die standaard, als je zo’n groot gebied gaat ontwikkelen, dan begin je met een school. De school stond er ook als eerste. Dat cluster met het stadsdeelkantoor en de school dat stond er eerder. En dat is voor een ontwikkelaar iets minder interessant of lucratief.

Ja, minder interessant, maar mensen komen daardoor wel er naar toe. Daar probeer ik naar te zoeken: wie gaat daarvoor garant staan? Niemand wil ervoor betalen, maar een buurt zonder school werkt niet en een winkelcentrum met alleen maar de AH en Van Haren ook niet. Dus die leuke conceptstore moet er ook tussen zitten, maar niemand heeft geen zin om ervoor te betalen. Dan kom ik gauw uit bij de gemeente als logische speler.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, daar zou je dan echt Eline over moeten bevragen, die is meer van de economische kant. Want ik weet niet in hoeverre het stadsdeel daarin dan stuurt.

Ja, zoals het Faire Oosten… dat was wel interessant: Fred vertelde me dat zij daar dan 2 jaar lang zonder huur in hebben gezeten. Dus in die zin denken ontwikkelaars daar dan wel aan. Maar als die winkel dan weg moet, dan kan de gemeente op zijn hoofd gaan staan, maar dat niet voorkomen. Ik denk het niet echt nee, want het is op zich ook niet meer redelijk dat zo’n ontzettend goed lopende winkel ook gewoon huur gaat betalen. En dat was een beetje de… ik weet niet helemaal hoe dat gelopen is. Maar ik denk dat de ontwikkelaar er ook over nadenkt, een concept store, maar het is ook een beetje: liever dat dan leegstand. Dus het is ook wel eigen belang. En je moet er ook af kunnen, want je moet ook gewoon geld verdienen aan je huur.

Is dat niet iets om dat vanuit de gemeente te stimuleren? Leegstand voorkomen door dat soort lokale ondernemers de kans te geven? Ja, maar je moet wel heel erg uitkijken, want waarom zou je de ene… dan geef je iemand een financiële meevaller, en dan wil een ander dat ook. Als overheid moet je daar heel voorzichtig in zijn, want je moet altijd kunnen verantwoorden waarom je dat bij de een wel doet en bij de ander niet. En uiteindelijk is ook zo’n Faire Oosten iemand die geld verdient. Dat is een ontzettend goedlopend bedrijf volgens mij. Maar ik denk dat Eline dat meer weet, maar ik denk dat je daar als overheid voorzichtig in moet zijn om je in te mengen. Het is een beetje… ik denk dat wij daar zeker als projectorganisatie, dat is nog een andere entiteit dan het stadsdeel, want wij zijn er eigenlijk maar tijdelijk… maar of je daar als stadsdeel duurzaam in kan sturen, in het winkelaanbod, ik weet het niet. Ik denk het eigenlijk niet. Maar Eline zou daar wel iets meer over kunnen vertellen.

Als je kijkt naar jullie beleid of project, in hoeverre houden jullie dan ook rekening met de aansluiting van de omliggende buurten? Oostpoort ligt tussen totaal verschillende buurten. Houden jullie daar rekening mee? Ja, als je helemaal van bovenaf kijkt is er stedenbouwkundig wel gekeken naar de omliggende buurten. En dat geldt ook voor Oostpoort Oost, daar heeft Bart Vlaanderen aan gewerkt. En daar is echt gekeken naar doorgaande lijnen en hoe het bij elkaar aansluit. Dus de inpassing, daar is echt naar gekeken.

En voor jullie nu? Ja, we zijn heel veel bezig met omgevingsmanagement. We hebben veel contacten met Tuinwijck, maar ook met de nieuwe bewoners. En aan de overkant van de Ringvaart. En dat is meer in de zin van als er werkzaamheden plaats gaan vinden of dingen afgesloten, en er vinden dingen plaats waar mensen wat van gaan merken, dat is ook bijvoorbeeld de ouders van de school. Dan informeren we ze, en dan zijn we telefonisch bereikbaar. We sturen brieven. We hebben eens per zoveel tijd met de bewonersvereniging van Tuinwijck, daar besteden we dan specifiek wat aandacht aan. Dat is onze manier om daar mee om te gaan. En eh… nu we het hier over hebben: er is in Oostpoort nog 1 kavel, waar we nog helemaal gaan starten in de planvorming. Dat is het gebied tussen het politiebureau en het montessori college oost. Aan de polderweg. Daar staat een oud gebouwtje wat wordt gesloopt, daar komen ook nog woningen bij. En daar hebben we bijvoorbeeld voordat we daar enige plannen zijn gaan tekenen, hebben we twee avonden georganiseerd waarvoor we 2500

University of Amsterdam Jim Engelshoven mensen hadden uitgenodigd van de hele directe omgeving. Bewoners van Oostpoort en de Lineausstraat en Tuinwijck. En we wilden van de mensen die kwamen dan graag input. Wat vinden jullie belangrijk wat we moeten meenemen bij het uitwerken van zo’n plan. Kijk, bij de rest van Oostpoort waren de plannen al bepaald, dus dan hoef je dat soort avonden niet te organiseren. Maar we proberen wel vaak aan de voorkant van Stedenbouwkundige uitwerking het contact te zoeken. Maar wat dan heel opvallend is, we hebben 2500 brieven verstuurd en er komen 30 mensen op zo’n avond max af. En dan vinden wij het een goede avond. Maar dat is wel een heel magere vertegenwoordiging. En dat zijn meestal de mensen die er recht tegenover wonen en heel erg met hun eigen wensenlijstje naar zo’n avond gaan. Ik vind dat wel heel moeilijk. Want hoe zwaar moet je zo’n stem laten wegen in het belang van veel meer mensen?

Ja, het is heel moeilijk om een representatief beeld te schetsten op basis van een klein deel van de bewoners. Daar zit ik ook al mee, als ik wat wil zeggen over bewoners. Ik kan me wel voorstellen, dat is ook heel herkenbaar. Als ik een brief op de mat krijg… Ja, ik zelfs terwijl ik het werk doe, wordt ook als bewoner van Amsterdam voor dat soort dingen uitgenodigd en ik ga eigenlijk ook nooit. Ja, als je echt ergens heel boos over bent, heb als bewoner wel eens een petitie gemaakt. Maar ik ben nog nooit naar zo’n avond geweest. Terwijl we echt weer een stukje stad nu gaan maken, dus het heeft echt wel impact.

Ja, je hoort ook vaak: zo’n participatie avond is een soort verplicht vakje. Jij gaat natuurlijk niet zo zeggen dat het ook zo is… maar het is wel lastig dat daar zo over gedacht wordt. Ja, dat de indruk van de bewoners zo is. Ik geloof wel dat het heel lang wel een beetje zo is geweest en geloof ook echt dat het nu niet meer zo is, omdat het niet meer kan. Dat word niet meer geaccepteerd. En dat is terecht. Maar wat ik net zei: wat lastig is, dat we 2500 mensen uitnodigen en er zo weinig mensen komen. En dan vind ik het ook de taak van de gemeente om reëel te zijn en te zeggen: je kan niet zeggen dat die 25 mensen het belang van iedereen vertegenwoordigen. Dus dat betekent dat het kan gebeuren dat het wensenlijstje van die 25 mensen, dat je die niet allemaal kan honoreren omdat het tegenstrijdig is met het belang van mensen. En dat kan de mensen die de moeite hebben genomen die er zijn van zie je wel, nou ben ik er en dan doen ze er niks mee. Dat is heel demotiverend. Maar dat is natuurlijk wel een beetje de afweging die je moet maken. Als iemand er recht tegenover zegt: ik wil dat er geen gebouw komt, dan houdt het op. Want wij moeten woningen bouwen voor de mensen die in de stad komen te wonen.

Maar dat is natuurlijk het uitgangspunt: jullie hebben wel een bepaald plan en daarin kan wat aangepast worden. Maar het plan gaat niet niet door omdat mensen er tegen zijn. Ja, dat is natuurlijk ook wel eens. Als er echt massaal… en ik vind ook wel, in de stad duren projecten soms meer dan 10 jaar. Je moet af en toe ook het lef hebben om te bedenken was het eigenlijk nog wel een goed idee, wat we hier gaan doen? Daar worden wij ook meer in getraind om die vrijheid te gunnen jezelf die vraag te stellen en ook je bestuurlijke opdrachtgever die vraag te stellen. Was het wel een goed idee dat we hier iets wilden en is het nog steeds een goed idee? Anders zit je met een soort oogkleppen op alleen maar het af te maken.

Helpt het daarin om die losse kavels nu een voor een te ontwikkelen?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dat heeft in de crisis wel heel erg geholpen. En nu, we doen het nog steeds. Dus ja, dat helpt erg, omdat het overzichtelijkere eenheden worden. Er worden nu wekelijks kavels getenderd. Dat is een soort lopende bandwerk geworden, dat gaat heel hard. En we zijn ook steeds meer geschoold om dat te standaardiseren. In het verleden mocht iedereen het een beetje zelf bedenken, dat zijn nu gewoon standaard formats waar we ons aan moeten houden. Zodat marktpartijen ook weten waar ze aan toe zijn. Daar zijn wij ook wel in gegroeid zeg maar, als gemeente. Maar dat van die bewoners is ingewikkeld. Want je kan als bewoner best er voor zijn dat zo’n Oostpoort er komt. Denk dat best veel mensen het prettiger vonden dat een nieuwe woonwijk of buurt ontstond, dan een oude verlaten gasfabriek. Maar in de praktijk zitten mensen gewoon wel meer dan tien jaar in de bouwellende. En dan brokkelt je geduld en draagvlak ook wel echt af. En dat begrijp ik heel goed. dat is best moeilijk. Op een gegeven moment is het ook een soort rijdende trein en kan je niet meer terug. En dan is het dus aan ons om mensen uit te leggen wat er gaat komen, hoe lang het duurt en wat de overlast is. En begrip hebben over het feit dat mensen hun zegje willen doen en daar bereikbaar voor zijn.

Zijn er mensen ook weggegaan daardoor? Eh… ik denk eerlijk gezegd dat in Tuinwijck wel wat mensen zijn verhuist.

Tuinwijck is sowieso interessant, omdat het zo anders is. Stephany noemde het als dat kleine Gallische dorpje, tussen alle nieuwbouw. Ze hebben een oud en kapot gebouw met sociale huurwoningen. Hoe gaan jullie daarmee om? Ja, het is geen onderdeel van ons projectgebied, dus we hoeven daar niks mee, maar hebben er wel veel mee te maken. Want er wonen een aantal hele activistische bewoners die zich sinds het allereerste begin hebben geïnteresseerd in het plan en zich er ook hun stem daarin hebben laten horen. Dus wat we vooral doen is eh… we hebben een aantal contactpersonen van de bewonersvereniging en die spreken we eens in de zoveel tijd. Daarvan willen we horen: wat speelt er, waar hebben jullie last van. En wat we proberen is de overlast te beperken.

Ja, vergeleken met andere projecten was het natuurlijk best een verlaten gebied. Het meeste waarmee rekening gehouden moest worden was natuurlijk Tuinwijck. Dus veel minder protest dan in… Een gebied waar je stad weg… eh ja, dat weet ik niet helemaal. Er was altijd wel, niet zo zeer protest, maar wel zorg. En zorg over hoe die sanering ging, en dat is ook wel heel erg heftig geweest. Die sanering moest een paar keer stil gelegd worden omdat mensen zich gewoon niet goed voelden. En het was niet anders, dat moest gewoon gebeuren, anders zou dit niet komen. Ik denk dat de mensen in Tuinwijck best heel erg tegen Oostpoort zijn geweest, omdat ze een heel rustig eilandje waren en nu zijn ze opgeslokt in een centraal stedelijke omgeving. En daar hebben ze overlast van. Er rijden meer auto’s en veel jongeren. Maar aan de andere kant hebben ze ook meer voorzieningen gekregen, waar ze ook wel veel gebruik van maken. Wat vooral vervelend is dat is de lange tijdsspanne waarin zoiets dat stand komt. Allemaal bouwverkeer door je straat, en dat de straat weer eens is opgebroken. Dat is hartstikke irritant en dat duurt dan tien jaar lang. Er was een vrouw van Tuinwijck die zei: mijn kind is opgegroeid in een bouwput, die weet niet anders. Tien jaar van je leven heb je tegen een bouwput aangekeken. Dat is dus heel lang. En dat is dan denk ik vooral wat het vervelend maakt voor de omgeving.

University of Amsterdam Jim Engelshoven

En voor de rest, achteraf gezien, het resultaat is daar iedereen gematigd tevreden over? Nou de meningen over de architectuur van het winkelcentrum zijn heel gemengd. Heel uitgesproken. Ik heb wel het idee dat de woningen in Oostpoort Oost heel erg gewaardeerd worden en mensen het heel mooi vinden. En dat ook veel mensen uit de directe omgeving een woon carrière stap maken. Vanuit de Indische buurt hiernaartoe of vanuit de Watergraafsmeer. Ik ken zelf ook mensen die naar Oostpoort gaan verhuizen. In die zin zijn mensen er echt heel blij mee, dat je gewoon in de stad een huis met een tuin kan kopen. Dat dat nog kan. Dus ja, al met al denk ik dat mensen… waar veel over geklaagd wordt is de manier waarop de openbare ruimte is bedacht. En dat is dat je in het winkelcentrum niet mag fietsen, wat iedereen toch doet en waar heel erg op gehandhaafd is. En in het Oostelijk deel mag je weer wel fietsen in de straatjes en daar is over de bereikbaarheid wel heel veel…

Dat je om het winkelcentrum heen moet? Ja, en dat je op de bon geslingerd wordt op de kade, waar toch genoeg ruimte is. Dat wekt veel irritatie op en daar zijn we nog zoekende hoe we daar dingen kunnen veranderen om het goed te krijgen. Het toch toestaan, want mensen doen dat gewoon…

Gentrification, dat kan je ook linken aan stadsvernieuwing en upgrading. Is dat iets voor jullie wat een doel kan zijn, of juist een angst? Het is nooit een doel. Ons doel is eh woningen zo gemengd mogelijk laten ontwikkelen om de vraag naar woningen in Amsterdam, om daaraan te gemoed te komen. Daarom sturen we ook op dat die sociale huurwoningen erin zitten en dat er een mix van huur en koop is. Gentrification is nooit een doel en ik weet ook niet of dat hier aan de orde is. Het was natuurlijk geen woonwijk en de Watergraafsmeer is ook al een soort witte enclave in de stad. Dus het is bijna een soort verlengstuk van de Watergraafsmeer. In ieder geval in het Oostelijk deel. Want ik denk wel dat de gemiddelde woningprijs, daar kon ik geen woning betalen.

Dus als een stap verder dan beginnende gentrification. Maar het is wel interessant dat je zegt: een verlengde van de Watergraafsmeer, terwijl jullie proberen te sturen dat het gemixt is. Ja, maar er staat ook een blok sociale huur. Dan klopt het niet helemaal wat ik zeg, maar de doelgroep die op de koopwoningen afkomt, in het Oostelijk deel van Oostpoort, dan zijn dat wel de mensen met geld. En ik associeer gentrification ook met creatieve pioniers en die stap heb je hier overgeslagen.

Ja, dat is waar de term vandaan komt. Maar je hebt ook state led gentrification, waar je het probeert te maken. Dan begint het niet met kunstenaars en creatievelingen en creëer je dat. Aan de andere kant, kan het niet een doel zijn, maar wel het resultaat. Het wordt een hoge middenklasse buurt midden in de stad en misschien verhuizen er wel mensen vanuit de Tuinwijck, of de Transvaal en voelen die zich er niet mee… Verbonden. Ja, dat is voor Oostpoort toch ook nog niet helemaal goed bekeken. Het is zo nieuw. Dus ik heb geen idee hoe de oorspronkelijke bewoners van Transvaalbuurt daarover voelen.

Wie profiteren er nou het meest van de komst van Oostpoort?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Eh… nou ik denk dat als het gaat om de voorzieningen, dat er heel veel mensen in Oost daarvan profiteren. Ik heb meerdere mensen horen zeggen hehe, ik hoef eindelijk voor de Hennis niet meer naar de Kalverstraat. Dat is echt fijn. Ik denk dat OCP had gehoopt dat het bereik nog groter zou zijn. Vraag me af of mensen uit Diemen komen, dat denk ik niet. Maar ik woon zelf in de Indische buurt, en ik ben heel blij dat ik voor een aantal winkels niet meer naar het centrum hoef. Dus ik denk dat daar echt wel veel mensen van profiteren. En waar ook veel mensen, de mensen die daar een huis hebben kunnen vinden, want dat is hartstikke moeilijk in Amsterdam. Dat zijn ook mensen die ervan hebben kunnen profiteren. En ik denk ook, dat geldt niet alleen voor mensen met een sociale huurwoning, maar ook voor de mensen die het zich kunnen veroorloven en eindelijk een huis met een tuin kunnen kopen en anders de stad uit hadden gemoeten, of naar Haarlem. Dat zijn ook mensen die daar echt…

Kan me voorstellen dat het ook een doel is voor de gemeente om die mensen in de stad vast te houden? Ja, je wilt niet dat iedereen de stad verlaat. Want het risico wat je loopt is dat er alleen maar hele kleine studiootjes worden gebouwd voor de alleenstaande huishoudens of de starters. Je wilt een mix. Ik denk ook dat toch de bewoners van Tuinwijck heel erg profiteren van de eh Oostpoort. Niet zozeer door de waarde van hun woning, want het zijn allemaal huurwoningen, maar dat daar wel voorzieningen bij zijn gekomen waar ze anders ook echt verder voor moesten reizen. Ja, dat zijn wel de belangrijkste.

En zou je Oostpoort als een gemixte buurt omschrijven? Eh… nou, niet helemaal denk ik. Zeker als je kijkt naar eh… de gemiddelde huizenprijs van de koopwoningen daar, die hebben bijna centrumprijzen, dat is niet voor iedereen te betalen. Het is wel een goede mix in de zin dat er een winkelcentrum is waar boven gewoond wordt. Zoveel heb je dat niet in de stad. En eh… dus ik denk dat het wel gemixt is qua programma en qua doelgroep wat zich dat kan veroorloven denk ik dat het wel een eh niet helemaal een weerspiegeling is van de gemiddelde bevolkingssamenstelling van Amsterdam, denk ik.

En is dat iets wat… was dat wel een doel? Nee, gek genoeg… als je eh de start is het SP en daarin schrijven we nooit: we willen een mix van verschillende bevolkingssamenstellingen en etnische groepen.

Maar sociaaleconomisch? ja, daar proberen we wel in te mixen. En dat is dan eh daarom is die 30 procent sociale huur ook zo belangrijk. Want als je dat afkalft naar 10 of 15 procent, dan is je mix heel snel verdwenen. En verder is het toch, er zijn kleinere en grotere appartementen en grondgebonden woningen, maar de marktwerking, daar doe je niet zoveel aan. En het feit dat die gemiddelde vierkante meter prijs daar nu zo enorm groot is, maakt dat er een soort marktwerking is waar wij ook niet zoveel aan kunnen doen.

Maar dan is het enige middel wat jullie hebben die 30-70 verhouding? Ja, dat is eigenlijk het enige sturingsmiddel aan de voorkant waarmee je er zeker van bent dat ook mensen die niet zoveel geld verdienen daar ook kunnen komen te wonen. En je hebt ook nog… vrije sector en middeldure huur. Middeldure huur is ook niet heel goedkoop,

University of Amsterdam Jim Engelshoven tussen de 700 en 950 euro voor vrij kleine woningen. Maar we hebben er wel voor gekozen om voor het laatste kavel dat we nu gaan ontwikkelen in te zetten op die middel dure huur, want die hebben we nog heel weinig in Oostpoort. En dan boor je toch nog een nieuwe doelgroep aan.

Met de woningbouw zijn jullie wel bezig om dat te sturen? Ja, de mix van verschillende woningtypologiën en inkomensgroepen. En voor de koopsector is dan toch de marktwerking wie bepaalt wie zich dat kan veroorloven of niet. Maar je kan zeggen: we willen ook een blok middeldure huur. En daar kunnen wij als gemeente, wij zijn de gronduitgever. En op het moment dat wij een kavel kunnen uitgeven, bepalen wij. Dat gaan we bij het laatste blok ook doen. Kijkend naar wat er is, kiezen we bij het laatste kavel voor iets wat er nog maar heel weinig is.

Is dat iets wat vaker in de stad zo gebeurd? Dat per kavel ontwikkelen? Ja, je hebt dat eigenlijk in alle grote gebiedsontwikkelinggebieden. Dus Zeeburgereiland, Ijburg, Amstelkwartier, Noord, daar wordt per kavel echt… als je als gemeente natuurlijk die positie hebt. Want je hebt ook grond die een eigendom is van een andere partij. Dan ga je er niet over. Dan heb je een bestemmingsplan wat bepaalt wat wel en niet mag. Maar het is heel erg zo dat voor het woningbouwprogramma nu per kavel wordt gekeken waar nu vraag naar is. Hoe kunnen we een goeie mix realiseren. Doen we zelfbouw of toch gewoon ontwikkelen door een professionele partij. Daar wordt echt op gestuurd.

En die grond, blijft die nou van de gemeente? Nou, hij is eh… je hebt het verschil in Amsterdam tussen grond wat in volle eigendom is, en grond wat in erfpacht wordt uitgegeven. En we zijn nu naar het nieuwe erfpachtstelsel gegaan, waarin je het eeuwigdurende erfpacht hebt. En eigenlijk, ben je dan eigenaar van de grond. Alleen zo’n…. Ook weer niet helemaal. Je moet wel de gemeente een bedrag betalen. Bij het oude stelsel was het zo dat je na 50 jaar opnieuw moest betalen. Dus dan kwam de gemeente weer langs en die zei de grond is zoveel meer waard, dus nu ga je dit betalen. Dat is bij het nieuwe stelsel niet meer zo. Het is wel jouw eigendom, maar het is toch anders. Als het vol eigendom is, dan betaal je geen erfpacht.

Dus je blijft huur betalen? Ja, het is toch een soort huur, wat wel eeuwigdurend is. En je hebt een erfpachtovereenkomst met de gemeente. En daarin staan, dat gebeurt bijna nooit, maar daarin staat dat als je je niet houdt aan de afspraken, de gemeente zich altijd… en dat is bij vol eigendom grond niet zo.

Ik snap het, je huurt als het ware. Maar zo lang je het kan betalen mag de gemeente niet zeggen van he, we willen iets anders hier. Want dat is natuurlijk jullie andere middel, dat het grond van de gemeente is. Dan heb je veel meer te zeggen. En bij het verkopen verlies je natuurlijk een deel van je macht over dat gebied. En verkopen kan je maar een keer. Ja, je kan maar een keer aan de voorkant zeggen… als je het wil kopen, dan moet je wel dit er neerzetten.

Ja, maar nu Oostpoort af is en de ontwikkelaar nog 100 jaar de huur kan betalen, dan kan je 100 jaar eigenlijk stedenbouwkundig niks meer doen?

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Ja, dat gebeurt pas weer als iemand zegt: we willen dit gebouw slopen en er een andere bestemming aan geven. Dan ga je weer met elkaar in gesprek wat je dan…

Dat zou met Tuinwijck kunnen gebeuren. Dat Ymere zegt: we gaan het platgooien. En dat kunnen zij dus wel helemaal doen? Ja, maar dan moeten ze wel naar de gemeente want elke verschillende sociale huurwoning heeft een lagere grondprijs dan een koopwoning, dus dan moeten ze de gemeente weer meer betalen voor de waarde van de grond. En je moet altijd kijken: past dat dan binnen het bestemmingsplan? En als het daar niet binnen past, heb je de gemeente ook nodig om goedkeuring te krijgen om ofwel het bestemmingsplan aan te passen of in afwijking van het bestemmingsplan je plan te realiseren. Maar je rekent dus af op de waarde van de grond die het heeft met een bepaalde bestemming.

Duidelijk. In die zin heeft de gemeente toch iets meer een vinger in de pap. Zoals bijvoorbeeld bij Tuinwijck. De gemeente kan er vrij weinig aan doen als Ymere daadwerkelijk besluit het plat te gooien, maar Ymere moet wel weer meer geld betalen en in overleg gaan. Ja, je gaat je erfpachtcontract opnieuw aanpassen. Alleen ik denk in dit geval, als het van wonen naar wonen gaat, dan is het niet zo ingewikkeld. Maar stel dat Ymere zegt: we gooien die woningen plat en we willen er een enorm hotel neerzetten, dan heb je een heel ingewikkeld gesprek met elkaar. En dan kan je als gemeente ook zeggen: nou, dat lijkt me niet. Of het past niet bij het bestemmingsplan. Maar wat het grootste verschil is dat je je erfpachtcontract afsluit en dan moet Ymere meer geld betalen, want dan gaan ze er ook geld aan verdienen.

Interessant dat je wat inspraak hebt, maar wel een deel van je macht verkoopt door die erfpacht. Ja, maar tegelijkertijd kan dat niet anders. Want als gemeente stapelen wij geen stenen. Dat is niet onze rol, onze rol is echt die grondpolitiek. En daarmee bedoel ik dat we kunnen beslissen over de verdeling van functies. En wat vinden wij een verstandige verdeling. En er is een tijd geleden gezegd: er worden geen kantoren meer gebouwd. Als eigenaar van de grond kan je daar een besluit over nemen. Dus dan geven we geen grond meer uit waar de functie hotel op komt bijvoorbeeld. Dat is het sturingsmechanisme wat je als gemeente hebt.

En wat je functie ook echt is? Ja.

Een van de grondartikelen van mijn thesis is van Harvey, oud artikel, maar die zegt (dat is in NL iets anders dan in andere westerse steden waar de overheid minder inspraak heeft), maar die zegt wel: na WO II was de rol van de overheid die van een manager die grote projecten neerzet, en nu is het de rol in de neoliberale wereld de entrepreneur. Dus dat het aantrekkelijk is en dat je geld aantrekt. Ja, waar je wel in kan spelen, want wij zetten dan kavels op de markt, daar proberen we ook zo aantrekkelijk mogelijke voorwaarden aan te verbinden. Dus zo min mogelijk regels. En zelfbouw is nu ook een belangrijke bron van woningproductie. Nou er zijn heel veel zelfbouwkavels waar je geen welstandscommissie hebt die meekijkt of je wel of niet iets

100

University of Amsterdam Jim Engelshoven moois maakt. Dat maakt het ook aantrekkelijker voor private partijen om daar eh… wat denk ik wel heel erg eh… investeerders willen graag in Amsterdam investeren, dus aan de andere kant hoeven we ook niet heel veel moeite te doen om dat geld aan te trekken.

En moet je het niet juist af en toe afhouden om het gemixt te houden? Met een stad als Londen in het achterhoofd? Ja, dat is wel de discussie die nu ontstaat. Voor wie bouw je eigenlijk die woningen nog? Ja, dat is eh…

Goed, we zijn er doorheen.

Transcript Stephany van Veen

Misschien kan je heel kort uitleggen wat je precies doet binnen Oostpoort? Ik ben gebiedsmakelaar. Ik bouw bewonersnetwerken, hou contact met bewoners. Dus netwerken met bewonersgroepjes, daar probeer ik netwerken van te maken. En ik ben eerste aanspreekpunt bij de gemeente voor bewoners, als ze een goed idee hebben om hun buurt te verbeteren. En vooral als dat idee ook deel uitmaakt van het gebiedsplan, een van de zeven prioriteiten van het gebiedsplan. Dan ga ik nog harder rennen, dan bij een gewoonte behoefte. Dat kan een nieuwe behoefte zijn. Het blijft wel hun initiatief. Ik neem het niet over door het voor ze te gaan doen, maar ik help ze.

En die zeven prioriteiten, daar ligt de nadruk op? Exact.

En dat is alleen voor bewoners die in Oostpoort wonen? Nee, het is voor heel Oud Oost.

Maar jij doet dat voor de bewoners van Oostpoort. Ja, Oostpoort en de Dapperbuurt.

Is er een bepaald type bewoner wat eerder naar jou toetrekt? Dat is heel gevarieerd, maar ik denk dat de zelfredzame bewoners makkelijker op internet mij kunnen vinden. Anderen krijg ik soms wel doorgestuurd door collega’s. Ik heb goed contact met de politie, woningbouwcorporaties en de zorg. De kerk zelfs!

En als jij in een paar korte zinnen Oostpoort zou mogen omschrijven… Eh… nou Oostpoort is geografisch gezien het centrum van stadsdeel Oost en alleen al daarom heel potentierijk. Om echt een centrum te worden. Het heeft ook een heleboel in zich. Als je een opsomming geeft van wat Oostpoort is, behalve de winkels die hier zijn, dan heb je horeca, sport, muziek op meerdere plekken – hier aan de overkant, hier (in het stadsdeelgebouw) en in de Q factory, waar ook educatie in zit – eh er zijn scholen. Basisschool, middelbare school. Er is kunst. Dus op papier heeft het eigenlijk alles. Alle aspecten van een rijk leven. Sport, cultuur, welzijn. En ik denk dat het over een paar jaar echt een heel mooie plek is om te wonen. Er zijn nu een aantal mensen heel hard aan het

101

University of Amsterdam Jim Engelshoven werk, bewoners ook, om die plek hier te creeeren. Van bewoners hier in het nieuwe deel van Oostpoort hoor ik ook dat ze het gevoel hebben dat ze altijd op vakantie zijn. Je doet je ramen open, zon komt naar binnen en je zit aan het water in een soort Italiaans aandoenende kade met rare gevels. Mensen zijn hier best wel gelukkig. Maar dat is vast niet het hele verhaal.

Dit is natuurlijk ook het mooiste plekje. Het lijkt wel aan het water alsof het altijd lekker weer is. Maar iemand die aan de binnenkant zit zal niet dat romantische gevoel hebben. Nee. Maar ook van de binnenkant hoor ik dat. Wat mensen wel zeggen is dat ze groen missen. En sommige mensen zijn daar heel specifiek in. Een vrouw die boven de van Haren woont die zegt dan dat ze zo graag vogeltjes wil horen. En dat is dan een van de dingen die ik doe. Ik heb een werkgroepje groen opgestart en we zijn aan het kijken wat daar aan gedaan kan worden. Dat prioriteer ik. En daar staan ook nestkasten op nu.

En je zegt wel al: op papier en over een paar jaar. Waarom niet nu al? Wat ontbreekt er in praktijk dan nog? In de praktijk lopen niet alle winkels heel goed. wat je in elke nieuwe buurt hebt: je moet even aan elkaar wennen. Het is even wrikken en schuren om die verhoudingen goed te krijgen. Er is nog gewrik en geschuur tussen horeca en bewoners. Ze wisten van elkaar dat ze er zouden zijn, maar je moet die verhouding nog zetten. Maar dat gaat overal binnen een paar jaar, dus dat zal hier ook wel lukken.

De negatieve zaken liggen aan het feit dat het nieuw is en nog tijd kost om binding te vinden? Ik denk het wel.

Ook structurele problemen? Daar moet ik even over nadenken. Dingen als groen kun je wel wat oplossen, maar het gaat niet een heel groene wijk worden aan die kant. Aan die kant is dat wel meegenomen. Dus daar zijn al die winkels niet gepland, en dat geeft de kans om meer bomen toe te voegen. En dat wordt dan ook gedaan. En aan de buitenkant doen ze dat ook. Hoe je daar groen kan maken dat je er echt kan ontspannen.

En qua buurtparticipatie? Zit dat al op een gelijksoortig niveau als andere buurten? Of moet dat nog loskomen? Ik vind dat nu heel goed gaan in Oostpoort. Vaak zie je dat… als er een probleem ergens is, dan komen mensen wel in actie. Als ze kunnen.

Heb je daar een voorbeeld van? De Indische buurt en de Transvaal, heb je vast ook over gelezen, maar dan doe je een oproep en dan komen er veel mensen op af. Want mensen voelen die urgentie ook. We moeten nu iets doen met zijn allen, want anders wonen we zo in een achterstandswijk die niet meer om te keren is. Dus mensen die kunnen en willen, die komen in actie. Dat zijn een heleboel mensen op een heleboel niveaus. Niet alleen hoog opgeleide mensen. Maar mensen die ruimte in hun leven hebben of kunnen maken.

Zo’n soort probleem is hier niet aan de orde?

102

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Denk dat sommige mensen in Oostpoort dat wel zo gevoeld hebben. Maar dat gaat om die verhoudingen. De bewoners boven de horeca die hadden zoiets van nu moeten we wel goede afspraken gaan maken, voordat het stadsdeel allemaal regels gaat verruimen waar we niet op zitten te wachten. Dus je moet goed met elkaar in gesprek zijn.

En het feit dat bijna alles nieuw is, maakt dat het makkelijker dat mensen zich ergens bij neerleggen? In de Hallen bijvoorbeeld was tegen veel plannen een enorme weerstand. Ik kan me voorstellen dat doordat nu alles nieuw is er gelijk een gelegenheid is om afspraken te maken, ipv dat er iets is dat anders kan worden. Wat ook meteen handig is, dat is dat wettelijk verplicht je een VVE moet oprichten en die zijn hier meteen gekomen. Dus wat dat betreft zijn mensen vrij makkelijk te bereiken. In oudere wijken heb je deels woningbouwverenigingen, deels wel of niet opgerichte VVE’s. Hier zijn mensen, die waren er al aan gewend om te gaan settelen en dingen met elkaar af te spreken in die VVE’s. Dat is misschien wel makkelijker ja. Die VVE’s dat maakt het echt wel makkelijker! Want je hebt meteen een gesprekspartner. En ze hebben een structuur waarop ze elkaar kunnen vinden. En manier van overleg.

Er zijn gelijk partijen waarvan het duidelijk is wie dat zijn. In de Dapperbuurt heb je nog niet overal VVE’s, voor zo ver het verkocht is. En heb je ook eh… veel woningcorporaties en die hebben niet overal in elk pand een bewonerscommissie, en dat is veel moeilijker.

En dan wordt het snel een chaos lijkt me? Met zo veel verschillende soorten partijen. Ja. Ja, wel… er zijn wel wat netwerken.

Wat ik wel interessant vind: je zegt, geografisch ligt Oostpoort ideaal in het midden van het stadsdeel. En dan nog het station en in relatie tot de rest van de stad is het allemaal schitterend, maar het boeiende is wel dat het daardoor ook ligt tussen enorm verschillende buurten. De Transvaalbuurt is een andere buurt dan de Watergraafsmeer. Oostpoort moet dan voor beide buurten toegankelijk zijn lijkt me. Ja, daar weet ik dus wel te weinig van. Dus ik weet niet of je me daar in kon helpen.

Nou, mijn vraag is meer… ten eerste, qua participatie en strategie, of daar samenwerking is met die andere buurten. Ik zet me echt in voor de bewoners van Oostpoort en dan hoor ik wel eens van collega’s dat er in de Watergraafsmeer wel eens wat meer overlast op parkeergebied is, door Oostpoort. En dat proberen we dan wel samen op te lossen. Van, er zit hier een enorme parkeergarage onder die niet helemaal gevuld is. Dus die moet dan beter zichtbaar zijn.

Ander probleem waar ik het met Sjoerd Soeters over had is de hoeveelheid ketens in het winkelcentrum. Ik vroeg me af of de gemeente niet geprobeerd heeft meer lokaal ondernemerschap te stimuleren. Hij zei: als je iets vijf of tien jaar van te voren plant, dan kunnen alleen die ketens zich daar financieel gezien op vastleggen. Hij zei: in de loop der tijd gaat zich dat herindelen. Ja, het stadsdeel is niet de verhuurder he?

103

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Inderdaad, de ontwikkelaar gaat daarom liever met bijvoorbeeld de AH in zee. Doet de overheid of het stadsdeel er wel iets aan om lokaal ondernemerschap te stimuleren? Hoe denk je dat de overheid dat kan stimuleren?

Dat vraag ik me af. Dat is dus niet te stimuleren. Dat is heel erg moeilijk om invloed te hebben op de keuze van de winkels. Wat je kan doen, dat doen onze winkelstraatmanagers, heb je Eline Kanters op je lijstje staan? Zij heeft wel contact met de ontwikkelaar. Maar dan is het nog steeds heel ingewikkeld om te zeggen: dat is een topwinkel, die moet blijven. Dat proberen we wel. Ik wijs niet voor niets daarheen, dat is het Faire Oosten. Dat is een goed voorbeeld, die kwam daar zitten in leegstand.

Daar zat al wat anders in? Ja, geloof dat daar eerst wat anders in zat en dat was snel over de kop. Of wat dan ook. Kon de hoge huur niet opbrengen. Het heeft een hele tijd leeggestaan. Maar die onderneemster is voorbij gegaan aan het aanspreekpunt van de ontwikkelaar, want daar zit ook gewoon een man in een kantoortje die de ruimtes probeert te verhuren. Zij dacht die moet ik niet hebben, dan krijg ik geen gehoor. Zij moest er gewoon uit. Want ze moest de goede huurprijs gaan betalen. Weet ik veel hoe, maar ze heeft toch geregeld dat ze kon blijven. Dat is echt heel leuk.

Is dat omdat ze een goede onderneemster is of heeft de gemeente of bewoners daar ook in beschermd? Nee. Maar het is opvallend, toen zei op haar raam schreef dat ze wegmoest… sorry jongens, 1 juli, er is een tijd van komen en een tijd van gaan… we kregen meteen allemaal mailtjes. Van wat is dat nou? Ze moet weg en doe er wat aan! En we schreven terug: sorry, het is niet ons pand. We kunnen niet de een huursubsidie gaan geven en de ander niet. Dus dat bestaat niet. Nee, we kunnen er niks aan doen. We willen wel, ik zie ook dat het een leuke winkel is en dat het hier past. En ik denk dat ook zo’n winkel het juist leuk maakt. Je hebt de Action en een Xenos, en nog meer van die goedkope troep, waar ik graag kom overigens. En dan zo’n leuke winkel en dat houdt elkaar ook in evenwicht. Net als die andere daar aan de overkant.

Dat bedoel ik ook: de Action kan je misschien indelen als meer voor het Transvaal publiek en daarnaast moet de indeling van winkels zichzelf een beetje uitvinden, dat er voor ieder wat wils is. Simpel gezegd past het ene type winkel sociaal-economisch meer bij de Transvaal en de ander soort winkel beter bij de Watergraafsmeer. Ja, qua makkelijk kunnen betalen misschien wel.

Stel dit winkelcentrum zou uit 100 Actions bestaan of uit 100 Faire Oostens, dat zou er misschien voor zorgen dat een deel van de mensen er minder snel komt. Dan is het denk ik belangrijk om die mix te vinden voor beide publieken. Ja, maar ik vraag me af of dat een bewuste keuze is. Dat weet ik dus niet.

Ja, daar kunnen jullie dus niks aan doen. Dat is dus de markt. Maar dat vind ik erg interessant… Dat bepaalt de hele sfeer van de buurt, het is super belangrijk. Maar je hebt er weinig invloed op.

104

University of Amsterdam Jim Engelshoven

De ontwikkelaar en geld hebben dus toch een heel belangrijke rol. Groter dan de bewoners, de gemeente en de architect. Ja. Je had die eh… dat weet Joreen beter. Het CBRE is de verhuurder van de winkels en OCP is de ontwikkelcombinatie.

Ja, daar ga ik nog mee praten. Volgens mij heeft OCP bij CBRE een vinger in de pap gehad, denk ik wel.

Ja, dat is de enige partij die ik niet gesproken heb, die nog wel invloed had. En dan is de vraag: gaan jullie puur voor winst, of hebben jullie een sociaal doel voor ogen. Ja, ga naar Eline! Haar mailadres vind je naast die van mij.

Vaak is er een trend van… er zijn hier behoorlijk wat dure huizen. Ik kan me voorstellen dat de mensen die het makkelijk toenadering bij jou zoeken vaak vanuit dezelfde sociaaleconomische groep komen. Of is dat erg gevarieerd? Daar zit ik even over na te denken. Het is wel gevarieerd. Ik weet niet of ze me even makkelijk weten te vinden, maar uiteindelijk komen ze bij mij terecht.

Zou je Oostpoort omschrijven als een gemixte buurt? Wat noem jij Oostpoort? Oostpoort is het gedeelte tussen het water hier, daar een spoorlijn en daar een spoorlijn en de Lineausstraat. Dus Tuinwijk hoort ook bij Oostpoort en die bewoners van Tuinwijk die vonden het in eerste instantie een heel slecht plan. Van oh, horen we ineens bij Oostpoort? Dat is sociale huur van Ymere. Best een moeilijk gebied met veel problemen. Veel psychische problemen. Dat is best een…

Waarom wilden ze niet hierbij wonen? Ze zijn bang dat ze in de cijfers ondersneeuwen onder alle hoogopgeleide mensen zonder problemen. En dat je dan ineens een heel gemiddeld wijkje hebt op papier. Waar niks aan de hand is en je niks in hoeft te investeren. Dat is wel interessant. Ik zei: ik hoor je. Ik weet het.

En gebeurt dat nu? Nee, want we weten dat Oostpoort nu uit drie delen bestaat. West, Oost en Tuinwijk. Je weet dat het drie verschillende delen zijn, met verschillende mensen.

Maken zij gebruik van het winkelcentrum? Sommige beweren van niet en ik vind het dan heel leuk als ik ze bij de Action zie. Maar ja, wel. Natuurlijk gebruiken ze het winkelcentrum. Mensen klagen er wel over. Van eh… hoe zeiden ze dat ook alweer. Dat je vijf van diezelfde rommelwinkels… hadden. De vijf laagste winkelketens hier in Oostpoort bij elkaar hebt, waar beloofd was dat je een hoger segment winkels zou hebben… want wat beloofd was was een Zara en eh… weet ik veel. Nog een paar leuke winkels. En daar zijn ze wel een beetje boos over. Van hoe krijg je het voor elkaar?

Dat vinden zij niet leuk? Die goedkope winkels. Dus het tegenovergestelde van wat ik zei. Maar het zijn ook niet altijd laagopgeleide mensen die in sociale huur wonen. Want als je daar toevallig al dertig jaar woont voor een schappelijk prijsje, waarom zou je er weggaan? En je woont nu echt in het centrum van Oost.

105

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Maar die mensen waren er wel tegen. Ja, dat snap ik ook wel. Ze waren niet helemaal tegen dat het opgeknapt was. Maar de grote angst erachter is dat als dit enorm in waarde stijgt, dat Ymere, die de eigenaar daar is van het stukje grond, dat allemaal platgooien. Want in de jaren 90 waren die woningen al klaar voor de sloop. En ze zeggen van ja, als Ymere besluit dit plat te gooien en tien hoog de lucht in gaan, dan hebben wij niks. En ze zien zichzelf echt als dat kleine Gallische dorpje wat moet strijden tegen het grote Rome.

Dat verhaaltje is natuurlijk overal in Amsterdam. Ja, echt verdringing.

En kunnen jullie daar iets aan doen? Ik vraag het elke keer aan Ymere. En elke keer zegt Ymere dat ze die plannen op dit moment niet hebben. En Ymere kan ook niet zeggen of dat over tien jaar anders is.

Maar als Ymere dat besluit, dan kunnen jullie niks meer doen? Ja, je kan nog steeds in gesprek gaan. Maar aan de ene kant wordt er ook gevraagd door de Centrale Stad om goeie woningbouw, gezonde woningbouw. Als hier schimmels tegen de muren staan en scheuren in de wanden, ja dat wil je ook allemaal niet. Je wilt betaalbare sociale woningbouw, en voldoende. En dit zijn toevallig hele leuke kleine huisjes, met een prachtige tuin.

Zo kijk ik er ook naar, maar wie de belangen van hen moeten behartigen, daar blijft niet veel over. Als jullie niet tegen een besluit van Ymere in kunnen gaan. Het wordt zelfs gestimuleerd vanuit de stad, maar dan in het groot. En op klein niveau kan je vaak nog overleggen van hier niet, want dit is te leuk. Dat doen we natuurlijk wel. Maar het moet wel in balans zijn. Hoe lang kan je het goed houden.

Nieuwbouw moet natuurlijk 70/30 zijn. In principe, qua koop en sociale huur. Het gemiddelde van Amsterdam gaat daardoor langzamerhand richting de 30. Maar als die 30 bereikt is, gaan ze dan niet net zo goed naar de 20? Dat denk ik niet.

Want? Ja, dat was een eerste opwelling. Ik moet het nog onderbouwen. Er blijven nog steeds mensen naar de steden trekken, dat zijn niet alleen maar hoogopgeleiden.

Daarom ben ik er bang voor, want dan komen die mensen op een gegeven moment niet meer. Ja, maar nu zijn het de hoogopgeleiden die langer blijven. Maar er komen ook nog lager opgeleiden naar de steden. Of ze blijven in de steden wonen. Dus ik denk dat die verhouding 70/30, weet niet of dat een goede verhouding is. Want ik weet niet of die 70, of daar ook goedkope koopwoningen tussen zitten. Dat wisselt ook natuurlijk als het duurder wordt. Dus ik kan me voorstellen dat het misschien 60/40 zou moeten zijn.

Het is wel de tendens dat het minder wordt, dat zal ooit een keer stoppen natuurlijk.

106

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Waarom zeg je dat? Dat het ooit een keer zou stoppen?

Omdat alles een keer stopt. Aan de ene kant ben ik opgegroeid in een wereld waarin de stad alleen maar populairder is geworden. Maar twintig jaar daarvoor waren de steden helemaal niet populair en vluchtte iedereen naar de suburbs. Elke groei heeft een stop. Amsterdam zal niet onbeperkt blijven groeien. Ben het met je eens dat je golfbewegingen hebt. Maar de technologische ontwikkelingen maken het wel logischer om meer in de steden te wonen dan op het platteland.

Ja, nu wel. Daarom zeg ik: de tendens gaat die kant op. Maar zo lang de stad blijft groeien heb je een doemscenario van een stad als Parijs of Londen. En dat de binnenstad niet meer toegankelijk is. Dat is hier veel minder erg aan de hand, omdat – denk je dan – de overheid een veel grotere rol speelt, dat is heel anders qua beleid dan in andere landen. En omdat die 30/70 wordt aangehouden. Ja, Amsterdam is echt een andere stad.

En er is een andere situatie omdat Amsterdam veel van de grond bezit. Ja, dat wordt nu losgelaten.

Inderdaad. Er gaat meer naar de markt. En dan zou je dus wel naar een soort Londen kunnen gaan. Dat hoeft niet iets negatiefs te zijn, want de stad wordt ook mooier, maar de stad wordt minder toegankelijk. Wat ik me dan afvraag is, als Ymere gewoon mag doen wat ze willen. Wat kan de gemeente of het stadsdeel nog meer doen, behalve die 30/70 verhouding aanhouden? Wie let er op dat de stad toegankelijk blijft? Hoe zo is dat de gemeente niet.

Is dat het enige middel? Eh… dat is een moeilijke vraag. Er zijn zoveel regels en bepalingen, je hebt bestemmingsplannen. Met maximale bouwhoogtes en volumes. Je hebt dit soort verhoudingen. Overal moet een vergunning voor aangevraagd worden. Maar je angst is… je stelling is dat alle grote steden aantrekkelijker worden en dichtgroeien en niet meer toegankelijk zijn voor iedereen. En in hoeverre dat ook een bedreiging voor Amsterdam is. Ja, het is een bedreiging…. Maar hoe heet die econoom? Richard eh… Florida. Die zegt dan dat Rotterdam een buitenwijk van Amsterdam is. Daar moet ik zo om lachen. Maar in zekere zin is dat ook zo, en Almere en Haarlem zijn dat zeker. Maar juist veel hoge opgeleide ABN pratende mensen gaan naar Haarlem. Daar is het nog betaalbaar.

Goed we gaan verder. Sjoerd zei tegen mij: misschien was de parkeergarage wel de grootste inschattingsfout. We hadden verwacht dat mensen wel met de auto hier naartoe zouden komen om te winkelen. Ja, dat is ook zo enorm toegenomen, dat mensen nu met de fiets gaan. En dat is niet alleen de handicap van een lang planningsproces, maar ook alles wat je maakt zou veel meer compatible moeten zijn. Flexibel en anders in te richten. Zoals de parkeergarage, ik doe vreselijk mijn best om daar ook fietsen in terecht te krijgen. Maar dat krijg je niet voor elkaar. Want die is van Q park, en die wil daar geen fietsen in. Snap je ook wel weer, maar aan de andere kant, die fietsen bovenop de grond hebben geen plek. Je kan er zo inrijden

107

University of Amsterdam Jim Engelshoven met de fiets, gaat met de lift omhoog en bent in de AH. Maar krijg het maar eens voor elkaar!

Allerlaatste vraag: wie profiteren er het meeste van Oostpoort? Buiten de ontwikkelaar die er geld gemaakt heeft? En die architecten die geld verdiend hebben? Eh… nou, de mensen die daar boven wonen. Maar toch ook wel de omgeving. Want wat mijn angst was, dat de Lineausstraat en de Middenweg leeg zouden vallen. En dat die winkels hierheen zouden komen en die straten leeg zouden vallen. Maar eigenlijk is dat niet wat er gebeurd. Want je hebt hier nu die grote winkels, daar de leuke winkels. En dat versterkt elkaar. Ze moeten elkaar alleen nog beter weten te vinden. En nu is het nog Oost, wat doorheeft dat het interessant is. Maar ik denk dat het potentie heeft om verder interessant te worden voor andere delen van de stad.

Toerisme? Ja! Ik hoor het zelfs op de Dappermarkt. Dat een bloemenwinkel nu ook molentjes en toeristenshit verkoopt. Want er komen echt meer toeristen. Meer naar Oost in het algemeen. Er zitten meer Airbnb’s in de buurt. Er lopen meer rolkoffertjes op rare momenten door de straten. Er zit een hostel, Amigo, aan de rand van Oostpoort. Er was een idee eh… bij de NS en een andere ontwikkelaar voor hotel Holland. Wat ook in Oostpoort zou vallen. Dus het is wel aantrekkelijk voor toeristen. Q Factory gaat ook kamers doen.

En studenten? Die zie je ook steeds meer. Bij Q Factory zitten dus ook conservatoriumstudenten. Er wonen er een paar boven de Action. Er wonen nog wel meer studenten, maar niet echt een studentenwoning. Er zijn wel meer studenten ook in de Dapperbuurt.

En die komen ook? Ze hebben het denk ik nog niet gevonden. En hier aan de kade zou je zeggen: leuke plek. Maar er zitten nog te weinig studenten dus dan is er ook te weinig te kijken. En dan gaan er ook geen studenten zitten. Er komt hier een nieuwe bierbrouwer in oktober en ik denk dat die meer studenten gaat trekken.

Goed, hartstikke bedankt.

Transcript Thijs Reuten

Wat is op dit moment de functie van Oostpoort binnen stadsdeel Oost? Nou goed, het is natuurlijk in feiten toch een soort centrumgebiedje voor dit deel van de stad. En als je ook goed naar de kaart kijkt dan zie je ook dat verschillende gebieden zijn die een economische functie hebben. je hebt de Javastraat met de van Swindenstraat, wat een economische zone is. De Dappermarkt. En je had de Pretoriusstraat en het Beukenplein. En je had dan de Linnaeusstraat en de Middenweg die daar dan weer haaks op staan. En als je dan een beetje afstand neemt, dan is eigenlijk dit ook voor een groot gedeelte van de Oostflank een gebiedje wat ontbrak. En daar is ook goed naar gekeken door de toenmalige ontwikkelaars, of het niet te veel zou worden en of het wel zou kunnen. Ook in balans van de stad, wat heb je dan voor subcentrumpjes in de stad, waar mensen

108

University of Amsterdam Jim Engelshoven ook iets meer kunnen doen dan de dagelijkse boodschappen. Dat was er wel op het Gelderlandplein, ook op het Osdorpplein. Je zou de Beethovenstraat met een beetje fantasie ook zo’n subcentrum kunnen noemen. Maar eigenlijk was dat er aan deze kant van de stad niet. en je ziet nu ook, dat is ook een gebied waar van IJburg en Diemenaren mensen heengaan, want die gaan niet helemaal naar de binnenstad. Dat is veel te druk en die zoeken dan ook iets meer bovenwijkse voorzieningen dichter bij huis. En daar vult Oostpoort een hele interessante rol in. en wat ik zelf, ik ben er vanaf 2010 bij betrokken en het plan is natuurlijk al veel ouder, dus ik heb het niet verzonnen. Maar in 2010 kwam ik hier en toen lag hier een enorme bouwput, dus ik heb wel gezorgd dat het ook gebouwd is. En ik heb wel hier dit stuk mede vormgegeven, omdat het herontwikkeld is. Daar was een patstelling tussen ontwikkelaar en gemeente. En dat heb ik doorbroken toen, samen met de ontwikkelaar. Door te zeggen: laten we eh… nou, uniek project, midden in de crisis doorgetrokken. Maar goed, dit idee was al helemaal uitgedacht en ik heb het dus ook maar overgenomen. Maar ik moet zeggen, een jaar geleden was het een jaar open en toen kwam er ook iemand van de Telegraaf langs die tot zijn eigen verbazing ook eh had ie dus ook rondgang gemaakt langs de winkeliers van de Linneausstraat en de Middenweg en die waren eigenlijk hartstikke enthousiast. Nou, dan betekent toch, het is niet perfect, maar er is iets goed gegaan. het originele uitgangspunt zorgt dat er een gebiedje komt met centrumvoorzieningen. Die een bovenwijks karakter hebben, maar wat niet kannibaliseert op de Lineausstraat en de Middenweg. In dat opzicht is het boven verwachting succesvol. Want het gaat eigenlijk met de Lineausstraat en de Middenweg beter dan je zou mogen verwachten. Het gaat met Oostpoort zelf misschien nog niet helemaal 100 procent. Want daar had men gehoopt dat inmiddels alles wel verhuurd zou zijn. Nou, jij kijkt wat verder dan je neus lang is, en je hebt ook gezien dat het maar om een beperkt aantal vierkante meters gaat. Maar sommige staan gewoon erg in het zicht. Die ene op de hoek, dat is heel vervelend. Maar eigenlijk is het qua vierkante meters, omdat veel grote verhuurd zijn, is het niet veel meer. 5 procent, misschien ietsje meer. Dan normale frictieleegstand in de meeste winkelstraten. Wat ook blijkt uit het feit dat geen enkele van onze winkelstraten, ook Oostpoort zelf niet, in beeld kwam voor extra stimulering of wat dan ook, omdat het eigenlijk relatief veel beter gaat dan in andere delen van de stad. En je moet ook concluderen, hoewel detailhandel een lastige sector is, in deze flank van de stad inderdaad behoefte was aan die bovenwijkse voorziening. Het winkelcentrum zelf heeft ons ook in staat gesteld om een grote dichtheid woningen daarbovenop te realiseren. Toen dat verzonnen werd was dat ook zeker nodig, maar als je nu kijkt hoeveel vraag er naar wonen is, dan kan je alleen maar blij zijn dat hier een flinke dichtheid is gerealiseerd. En ik denk ook ja, je zou met de kennis van nu kunnen zeggen: het had nog een tandje dichter gekund. Maar ik denk dat het een forste dichtheid is, met die kleine straatjes. Het concept van Soeters. En ik denk dat we er goed aan hebben gedaan om het daar spannender te maken, zodat het uitwaaid naar de Watergraafsmeer. En we voegen hier wel echt een flink aantal woningen toe. Dat is overigens in overeenkomst met de Hallen, waar het overigens nog een tandje stedelijker is, maar dat komt daar meer omdat men een financieel probleem op te lossen had. En men moest wel die dichtheden halen, omdat die Hallen heel veel geld gekost hebben. en ik persoonlijk vind dit ook best aardig geworden. Ik hou wel van die stedelijkheid.

Wel interessant, we gaan gelijk de diepte in. Waar mijn scriptie naar toe gaat, in die vergelijking met de Hallen is dat dat een enorm bewonersplan is geworden uiteindelijk, dat is hier juist niet, of minder omdat er ook minder bewoners in het gebied zelf waren. En dit heeft qua karakter een redelijk eh commerciele functie. Maar aan de andere kant is het bijna paradoxaal dat de Hallen gebruikt wordt door mensen die er niet wonen en dit is natuurlijk compleet gericht... Op bewoners. Maar kijk, ik snap waar je heen wilt. Overigens was het originele plan voor de Hallen ook niet voor de bewoners, maar is dat plan met van Stigt erbij een reactie geweest op een eerder plan. En je kan ook zeggen, met name dit deel, daar waren in het gebied zelf weinig bewoners. Maar

109

University of Amsterdam Jim Engelshoven ook er omheen, hoewel er best kritische geluiden waren in 2006 en 2007, maar in het gebied er omheen was er ook het besef, dat zoals het er bij lag, zo rond het zwembad, dat toch ook niet het was. Dus ik denk in die zin dat het hier wel een iets andere uitgangssituatie was, als je kijkt naar wat was er was en wat is er. Want daar had je wel ook een veel mooier remisecomplex. Hier stond nog wel ergens een oude remise, maar het was vooral veel romneyloodsen en andere dingen. Dus ik denk dat het in die zin een andere situatie was. Maar kijkend naar de eindsituatie denk ik dat… ja, hier komen ook mensen van buiten, van Diemen en dingen. Maar een ander aspect in dezelfde lijn, ook kijkend naar wat we er als gemeente tegenaan hebben gezet: we hebben er een sporthal ingezet. Er is toch ook wel een bijzondere voorziening met dat muziekmakerscentrum gekomen. Die ook een dynamiek heeft gekregen, maar je moet een beetje door de oogharen kijken en zeggen hoe dat allemaal gegaan is met eerst Music Q en nu Q-factory, feit is dat daar een gebouw staat dat toch een cultureel brandpunt is. Voor meer dan alleen de buurt. Feit is ook dat het programma wat hier gerealiseerd is veel diverser is dan uiteindelijk in de Hallen, omdat wij van meet af aan natuurlijk hebben gezegd: er moet sociale huur goed in zitten. En door een speling van het lot is het aantal sociale huurwoningen nog hoger geworden gedurende het project. Omdat de kavel waar eigenlijk het danshuis gepland was, ik weet niet of je dat weet, maar kavel 13 was een andere bestemming en dat hebben we omgeturnd naar wat het Willem Dreeshuis is geworden. Dus intramurale zorg met daaraan ook nog zelfstandige woningen in het midden segment, maar ook sociaal, die dan die zorg kunnen halen. Dus ja, eigenlijk is het zelfs nog meer dan het plan was, diverser qua aanbod geworden. Koop en huur. Vooral sociale huur. En nog een beetje middensegment huur. Dat zat er oorspronkelijk niet in. de ontwikkelaar wilde alleen koopwoningen plus sociale huur voor die corporaties, omdat die ook aan boord waren. Maar van liever lee hebben we zowel in dat blok als het Oostelijk deel er ook nog weer andere type huur en ook nieuwe koop woninkjes bij verzonnen. Dus het is veel gevarieerder en daardoor ook voor sommige mensen nog betaalbaar.

En zou je zeggen, Oostpoort ligt tussen compleet verschillende sociaaleconomische buurten. Vind je die mix van die buurten ook terug hier? Of neigt het meer naar het een of het ander? Nee, hoor. Dat is zo moeilijk te vergelijken. Het ligt op een kruispunt van buurten. De Transvaal en Indische buurt. En dan de Watergraafsmeer aan de zuidkant. Ik denk dat je vanuit allerlei opzichten, als je dat zou willen, kan je in het gebied verschillende milieus gereflecteerd zien. natuurlijk is het gebied ook een plek geworden waar mensen, niet per se 1 op 1 vanuit de Transvaalbuurt of Indische buurt een sociale huurwoning hebben gevonden. Er zijn ook mensen die vanuit een ander stadsdeel kwamen. Maar je kunt zeggen dat in Oostpoort in feite alle omliggende stedelijke milieus, dat je die gereflecteerd kunt zien. want er zijn ook mensen die al fantastisch woonden in de Watergraafsmeer, maar die hier hun kans hebben gezien om een fantastische woning aan de Ringvaart te kopen. En ja, als je 8 ton te besteden hebt, dan is dat mooi. Maar er is ook ruimte, ook in de herontwikkeling gecreëerd door ons, voor een starterswoning. En de sociale huur van Ymere is er ingebleven. En ik vind dat ook meer iets voor de geschiedenis, het is niet aan mij om dat te beoordelen, maar ik denk dat het een redelijk geslaagde ontwikkeling is geweest. En ik kan geen garanties geven hoe dat verder gaat, ook met dat winkelccentrum niet. maar ik vind dat al dat eh… mensen die daar zurig over doen en zeggen: de ketens… dat is een bewuste keuze geweest. Om hier die grote oppervlaktes te doen, met die ketens. Zodat het hier niet zo kannibaliseert. Dan moet je achteraf niet gaan zeggen: er zitten allemaal ketens. Ja, precies daarom gaat het nu zo goed met die Middenweg.

Kijk, dit is wat de krant schrijft. En waar ik nu achter kom… daarom is die vergelijking met de Hallen interessant, want daar zijn de kranten lyrisch over. Dat is prima, maar in buurtfunctie heeft dit misschien wel een veel sterkere functie.

110

University of Amsterdam Jim Engelshoven

Zeker. En je moet ook niet onderschatten, wat het morfologisch doet met de stad. Want er lag natuurlijk in zekere zin, als je op oude kaarten kijkt, een witte vlek. Een soort enclave, en het was vanuit hier niet leuk om uit het tunneltje te komen, en hier was het niet leuk. je wilde er liever niet doorheen fietsen. En hier… dat is nog steeds een probleem. Want er staat hier een prachtig mooi blok boven de Hema, met een lelijk dingetje er naast. Blijft een probleem vanaf die Linnaeusstraat dat als je het niet weet, dat je…

Er niet ingezogen wordt. Ja. En daar is natuurlijk de eigenaar van het winkelcentrum mee bezig. En daar proberen wij mee te helpen. Ja, kun je zeggen: had je dat politiebureau moeten afbreken? Dan had je een plein gehad. Dat had ook gekund, maar wilde we ook niet. dus we moeten proberen om toch te zorgen dat je er in getrokken wordt. Dat proberen we al te doen, door die oversteekplaatsen. Die zijn nu wat logischer neergelegd zodat je er echt naar toe loopt. Maar eh… onderschat denk ik niet, dat is ook meer voor de geschiedschrijvers en deskundigen zoals jij, dat het ook een schakel is geworden tussen verschillende buurten. Er lagen hier vier buurten omheen: Transvaal, Dapperbuurt, Indische buurt en Watergraafsmeer. En straks als het af is, dan is hier een tunneltje, wat een rechtstreekse lijn is, waar je zo de winkelstraat in loopt. En vanuit hier wordt het ook hartstikke aantrekkelijk. Daar komt echt een stukje stad, wat als schakel fungeert tussen buurten en ik denk dat dat heel mooi kan worden. Maar dat moeten we allemaal nog afwachten. Want ik ben dus… daarom zeg ik ook tegen mensen… ik vind het ook jammer als een winkel leeg staat. Maar jongens even nog geduld. Daar komen nog meer dan tweehonderd woningen bij, als dat af is kunnen we pas beoordelen hoe het functioneert in het stedelijk gebied. En ik denk dat het veel mensen mee zal vallen. Omdat het toch een heel mooie schakel kan zijn tussen die buurten.

Vooraf hebben jullie veel te zeggen over het gebied door de erfpacht en het bestemmingsplan. Wat zijn nu jullie sturingsmechanismen nog? Nou goed, dat is natuurlijk… over dat punt van wat is het profiel van het winkelcentrum, daar zijn ook afspraken over gemaakt met de ontwikkelaar en de eigenaar van de winkels. Dus er is nu geen aanleiding om daar nog steviger in te sturen, als je dat al zou willen. Je ziet dat er soms, meestal tot daar, waar er weinig sturing instrumenten in stelling zijn gebracht, dan zegt iedereen na verloop van tijd: doe asjeblieft branchering want we hebben het nodig. En daar waar een sterke branchering is en op pandniveau controle over type winkels is, daar hoor je juist vaak na zoveel jaar de roep van kan het wat vrijer? Ik ben heel erg voor om voortdurend maatwerk… en je kan in die zin ook winkelstraten niet met elkaar vergelijken. Want ik hoor binnen mijn eigen stadsdeel, binnen dezelfde wijk bij wijze van spreken, hoor je tegengestelde roep. Dat klopt dus wel, want dat is een golfbeweging die per straat verschilt. En als men voelt dat er wat nodig is in zo’n straat dan kan het dat mensen roepen: branchering! Terwijl misschien de oplossing juist is om samen met de eigenaren te kijken of het mogelijk is om een goede mode kledingzaak daarin te krijgen en dan komt de rest daar vanzelf achteraan. Die Javastraat is ook met hele andere instrumenten weer opgekrikt dan de Pretoriusstraat. Die is benaderd vanuit individuele pandeigenaren. Javastraat ook vanuit vastgoed, maar ook wel door te stimuleren dat er meer horeca kon komen. En wij hebben… onze instrumenten zijn vrij beperkt. Zeker niet, kunnen wij zelf winkels openen. Doen we ook niet. dat denken sommige mensen ook: zorg dat er een bakker komt, nee dat doen we niet. we kunnen wel kijken wat je kan doen als het gaat om stimulering en overleg met eigenaren. Dat is echt, die intermediërende en faciliterende rol, wat wij doen met onze accountmanagers. En vooral enthousiasmeren en helpen. En vooral mensen zelf met een BIS, Bedrijf Investeringszone, dan kunnen ondernemers samen de handen in een slaan en dan kunnen ze ook wat faciliteiten krijgen. Een bijdrage van winkeliersvereniging die je anders elke keer moet bedelen, die kunnen ze dan laten innen via de

111

University of Amsterdam Jim Engelshoven belastingen. Verplicht. Dan kunnen mensen ook niet meer zeggen van leuk, die kerstverlichtingen, maar ik ben geen lid, dus zoek het uit. Dus je kan dan niet meer meeliften. Dat is het voordeel van zo’n winkelcentrum, daar zit het in de huur. Dus die hebben hun promotie geregeld via de huur. En die hebben ook relatief veel meer geld voor promoties dan zo’n de Lineausstraat en de Middenweg. Dus die proberen wij dan ook te organiseren en daar een beetje schwung aan te geven, maar de ondernemers moeten het zelf doen natuurlijk. He, ze moeten zelf… we kunnen niet voor hun die vereniging gaan runnen. Maar we kunnen wel zeggen: als je nou een beetje samenwerkt en ook met het winkelcentrum de handen in een slaat, ja dat heeft wel geresulteerd in dat men eh niet eh samen ging werken over de kerstverlichting. Dat is zonde, je kan je beter naar buiten toe presenteren als een koopgebied. En elkaar de bal toe spelen, als wij horen dat er een interessante ondernemer is met een goed idee. Dan zeg je: ben je al bij Oostpoort geweest? Ja, maar dat was veel te duur? Dan kunnen wij tegen de eigenaar zeggen: kijk er eens naar, het is een leuk concept en dat is wel aardig voor het winkelcentrum. Of zeggen joh het is veel te duur voor jou, maar waarom kijk je niet bij dat leegstaande pandje op de Middenweg. Dat is misschien wel betaalbaar. Je ziet ook dat die huren ontzetten fluctueren. Waar het vroeger zo was dat de Javastraat altijd goedkoper was dan de Eerste van Swindenstraat, is het nu andersom. Dus eh… dan denken ze bij de Eerste van Swindenstraat weer betekent dat dat het slecht gaat met onze straat? Nee, maar je moet wel zorgen dat je aantrekkelijk blijft en dat moet je samen doen.

Nog een puntje: Tuinwijck? Dat is een vreemde eend in de bijt, of misschien wel helemaal niet? dat was er al, als klein Gallisch dorpje tussen alle nieuwkomers. Gaat dat prima? Dat staat daar goed toch? Ja, Ymere is daar eigenaar van.

Ja, dat is een goed voorbeeld van die harde sturingskrachten. Als Ymere daar wat anders mee zou willen… Dan moeten ze eerst ordelijk met de bewoners gaan praten. Zo werkt dat, niet met mij, maar met de bewoners. En eh… vervolgens duidelijk aangeven waarom een ingreep noodzakelijk is. Vooralsnog is er geen plan, er zijn wel plannen om bepaalde dingen die niet meer kunnen wachten te renoveren. Ik kan niet in de toekomst kijken, maar eh zo lang mensen daar prettig wonen en de woningen fatsoenlijk onderhouden kunnen worden is er verder geen probleem. Het is een andere discussie of je kan zeggen van als je dan ooit…

Ik kan me wel voorstellen, het zijn slecht onderhouden gebouwen, dus het zou aantrekkelijk kunnen zijn voor een investeerder om te zeggen, of voor Ymere: we gaan het platgooien en bouwen er wat moois voor in de plaats. De gemeente kan wel wat doen, het moet conform het bestemmingsplan, maar het is wel… hun grond volgens de erfpacht. Zeker. Ze kunnen binnen het bestemmingsplan… daar heeft een eigenaar vrij veel vrijheid om terug te bouwen binnen de grenzen van het bestemmingsplan, maar dat is niet rendabel. Want je kan niet precies binnen deze bouwcontour bouwen. Dus als Ymere sloop nieuwbouw zou moeten doen dan zouden ze altijd terug moeten komen, omdat ze dan buiten het bestemmingsplan treden. De erfpacht is iets anders, ze moeten altijd erfpacht conversie doen en dan word er een nieuw grondprijs berekend en dus ook nieuwe erfpacht. Maar voor mij is het aller belangrijkste de bewoners. Die wonen daar en staan wat mij betreft voorop. En ik ben er van overtuigd dat bewoners altijd bereid zijn om te luisteren naar reeele verhalen en goede plannen. Maar niet een goed plan is in ieder geval niet, voor de bewoners niet en niet voor mij, herontwikkeling van dit gebied, zonder dat er oog is voor de woonlasten van de mensen die het alle moeilijkst hebben. Ik denk dat het aller belangrijkst voor die mensen is dat ze er prettig wonen, want het is een fijn gebiedje met die tuintjes enzo, en ten tweede dat ze bepaalde woonlasten dragen en de bui al zien hangen. Want op het

112

University of Amsterdam Jim Engelshoven moment dat daar iets nieuws gebouwd gaat worden, dan worden vaak de huren hoger. En daar moeten we echt voorzichtig mee zijn. Niet omdat ik zeg: iedereen moet een lage huur hebben. Nee, de mensen die het nodig hebben moeten een lage huur hebben. en toevallig, in dat gebied, wonen relatief veel mensen die echt niet veel meer te besteden hebben dan dat. Iemand die meer kan betalen, dat is een ander verhaal. Maar we hebben niet zo veel van die kleine woninkjes straks over. Die toch een mooie kwaliteit hebben. dus ik wacht de voorstellen van Ymere af, maar vooralsnog weet ik niet van een plan. Er is ook geen plan. Dus wat mij betreft moet de corporatie het ook gewoon onderhouden op niveau. Want daar is gewoon geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat er op korte termijn iets gaat veranderen

Goed, laatste vraag, want volgens mij zit de volgende al op u te wachten: Wie profiteert er het meest van de komst van Oostpoort? Dat vind ik een heel goede vraag. Want ik krijg hier ook wel eens mensen langs die dan beginnen over gentrification en weet ik het allemaal. En dan vraag ik altijd: maar wat is dat dan eigenlijk? Want eh… er wordt heel veel over gentrification gedaan en er worden studenten op pad gestuurd. Had laatst zelfs een paar eerstejaars, en die hebben dan ook wat over gentrification gelezen. Dan denk ik: je moet wel definiëren wat je daar precies onder verstaat. En ook wat je er dan goed en slecht aan vindt. Ik vind namelijk niet in alle gevallen en in alle opzichten gentrification per se slecht. Wat ik slecht vind is jouw vraag: dat je iets doet zonder oog voor wie je dat eigenlijk doet. en ik zeg dus: je hoeft niet per se zelf elke dag in Oostpoort te komen. Bij de AH, Zeeman of Action, om er toch van te profiteren. En omgekeerd hoef je wat mij betreft ook niet per se als bewoner van de Transvaalbuurt elke dag naar de Coffee Company op de Middenweg, om er toch niet van te kunnen profiteren. En ik vind het juist interessant, en dat lukt ons vind ik erg goed, in ieder geval veel beter dan in Zuid, om er voor te zorgen dat het mogelijk blijft om in de Indische buurt of Transvaalbuurt te blijven wonen met een laag inkomen, door die sociale huur daar ook gemengd met een ander programma te behouden. En om hier te wonen. De sociale huurwoningen in dit gebied zijn natuurlijk wat duurder, want ze zijn nieuw. Maar ik stel vast, dat alle gebieden toegankelijk blijven voor iedereen. En ook dat mensen niet denken: dit is alleen maar voor mensen met een mindere of wat dikkere portemonnee. Nee, zowel mensen uit de Pretoriusstraat, als in Oostpoort, als op de Linnaeusstraat en de Javastraat, daar komt iedereen. En dat is voor mij het teken van functioneert het goed. Is het voor iedereen inderdaad. En ik zou het heel erg vinden, en ook een nederlaag, als mensen op een gegeven moment zouden zeggen dat ze niet voelen dat het hun winkelcentrum is. Ik denk dat je hier mensen ziet uit de Indische buurt die graag dat tunneltje doorkomen omdat ze hier naar bepaalde winkels willen. Ik denk ook dat je hier mensen ziet uit de Watergraafsmeer omdat ze hier net wat meer vinden dan op het Christiaan Huygensplein, en dan hoef ik niet de stad uit of naar het centrum. Nou, dat vind ik mooi. Daar kan ik wel van genieten. Dus de vraag: wie profiteert er het meest? Wat mij betreft iedereen. De directe omgeving. En ik vind het ook niet erg als er mensen van buiten Oost naar toe komen, integendeel. Ik denk niet dat je kan zeggen dat er een groep is die het meest er van profiteert. Maar als ik zou moeten zeggen wie er de afgelopen twee jaar het meest van geprofiteerd heeft dan denk ik ja, iedereen, ook de mensen die shopte op de Lineausstraat en de Middenweg. Want die straten zijn mede dank zij Oostpoort eh wel aantrekkelijk gebleven. Een nadeel daarvan is dat er een paar wat kleinere winkelgebieden in de omgeving… ja, de Eerste van Swindenstraat heeft het best wel lastig. Maar had het sowieso al lastig, niet alleen door Oostpoort. Maar ik had bijvoorbeeld zelf verwacht dat de Pretoriusstraat er ook last van zou hebben, maar daar zie je ook dat het elkaar een beetje versterkt. Dus ik ben daar wel optimistisch over. En dat zou echt slecht zijn als dat zo zou zijn, en ik heb het idee dat het niet zo is. Nou ja, dat klinkt een beetje flauw, maar het is toch een beetje alles bij elkaar genomen met Lineausstraat, Transvaalbuurt, Indische buurt, Watergraafsmeer, alles bij elkaar genomen met Oostpoort een beetje ieder wat wils. Allerlei groepen

113

University of Amsterdam Jim Engelshoven kunnen daar denk ik iets vinden. Dus ja… ik denk dat heel veel mensen in Oost er wat aan hebben. in een wijde cirkel er omheen. Ik heb het idee dat IJburgers toch wel ook richting de Javastraat trekken omdat het makkelijk bereikbaar is. Maar ik ken zelfs mensen uit de Tsaar Peterbuurt en de Oostelijke eilanden die hier komen shoppen. Die zeggen: dat vind ik beter.

Top! Dat was het. Ik ben benieuwd.

114

University of Amsterdam Jim Engelshoven

8.2 Photos

115

Oost poort & De Hallen

concept: Jim Engelshoven photography: Zindzi Zwietering Oostpoort

Entering the shopping circle of Sjoerd Soeters Shopping circle of Sjoerd Soeters (2) Inadequate public space and the decorative architectural style of Sjoerd Soeters Concept store Het Faire Oosten Crowd pleaser and price fighter Action Horeca along the Ringvaart, with the new City District Office in the background Re-using the old police station

Re-using old facilities of the Oostergasfabriek Developing old and new spaces Characteristic low-rise of Tuinwijck, Plot 13: the senior center of Bert Thjie with in the background plot 13 Construction of the last plot of Oostpoort East Expensive low-rise dwellings

Physical barrier of the railway between Oostpoort and the Dapperbuurt Attracting families in Oostpoort East De Hallen

Public rent for women and children in phase 1 of Kwintijn

Construction of phase 2 of Kwintijn

Phase 1 of Kwintijn Public passage of ‘de Hallen’ Re-using the former tram-remise Producing and selling cultural and artisanal local goods