SCHEMA DE DEVELOPPEMENT COMMERCIAL
Elaboration des matrices Accompagnement
Janvier 2006 2
SOMMAIRE
PARTIE I AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE 3 PARTIE II L’ANALYSE DES PÔLES 20 I. POLE RÉGIONAL : BMO* 25 BREST METROPOLE OCEANE 26 II. POLE DEPARTEMENTAL : QUIMPER 34 QUIMPER 35 III. PÔLE MAJEUR : MORLAIX 40 MORLAIX 41 IV. PÔLES RELAIS 45 CARHAIX 46 QUIMPERLE/MELLAC 49 CONCARNEAU CORNOUAILLE 53 LANDERNEAU-DAOULAS 58 PONT L’ABBÉ 62 DOUARNENEZ 66 LESNEVEN 70 V. PÔLES SECONDAIRES 74 SAINT RENAN 75 LANDIVISIAU 78 SAINT POL DE LEON 82 CHATEAULIN 86 VI. PÔLES DE PROXIMITE 90 AUDIERNE/PLOUHINEC 91 FOUESNANT 95 PLABENNEC ET LANNILIS/PLOUGUERNEAU (PAYS DES ABERS) 99 CROZON 102 CHATEAUNEUF-DU-FAOU 106 PLOUESCAT 109 PLOUDALMEZEAU 112 SYNTHÈSE DES INDICATEURS PAR POLE 115 PARTIE III L’ANALYSE DU SECTEUR HOTELIER 117 I. LA DESSERTE HOTELIÈRE EN FINISTERE 118 II. LE POIDS D’HÔTELLERIE DANS L’HÉBERGEMENT MARCHAND 120 III. OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE HÔTELIÈRE 121
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 3
PARTIE I AVANT PROPOS MÉTHODOLOGIQUE
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 4
I. LES OBJECTIFS DE L'ETUDE
Le cadre de la réflexion
Dans le cadre de l’ODEC, la réflexion que nous vous proposons vise à visualiser les potentialités et les besoins de croissance du tissu commercial du Finistère. Après une analyse fine des données fournies par la DDCCRF (Tissu commercial de plus de 300 m²), les Chambres de Commerce et d’Industrie (Observatoire de la consommation) et l’intégration des potentiels de marché, nous vous proposons de bâtir pour chaque pôle commercial finistérien une matrice synoptique de lecture et d’analyse des projets. Il s’agit ici de décliner sur l’ensemble des territoires, la méthode conceptualisée sur le territoire de la CCI de Quimper Cornouaille. Cette méthode permet de définir l’armature commerciale optimale à 5 ans en respectant quatre principes :
Améliorer le service commercial de proximité et mieux répondre aux besoins des consommateurs.
Maîtriser les équilibres entre le développement des périphéries et le maintien de cœur de ville attractifs sur les pôles structurants du territoire.
Maîtriser les équilibres entre les pôles majeurs, les pôles importants ou intermédiaires, les pôles relais et les pôles de proximité.
Conforter les entreprises commerciales du territoire dans leur développement en leur donnant une vraie lisibilité quant aux mutations commerciales du territoire.
Le territoire d’analyse
A l’image du travail mené en Cornouaille, l’étude va concerner d’abord les pôles commerciaux structurants du Finistère et par extension leur territoire communautaire. Notre analyse portera ainsi les pôles majeurs, les pôles importants ou intermédiaires, les pôles relais et les pôles de proximité finistériens tels qu’ils peuvent être envisagés ci-après :
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Pour l’arrondissement de Brest
− Pôle régional "Unité urbaine de Brest", − Pôles intermédiaires de Lesneven et Landerneau, − Pôles secondaires de Châteaulin, Saint Renan et Crozon, − Pôles de proximité de Plabennec, Lannilis- Plouguerneau et Ploudalmézeau. Pour l’arrondissement de Morlaix
− Pôle majeur de "Morlaix-Saint Martin des Champs- Plourin les Morlaix", − Pôle important de Carhaix, − Pôles relais de Landivisiau et Saint Pol de Léon, − Pôles de proximité de Châteauneuf du Faou, Plougasnou et Plouescat.
Pour l’arrondissement de Quimper
− Pôle majeur de Quimper, − Pôles relais de Quimperlé, Concarneau, Pont l’Abbé, Douarnenez, − Pôles de proximité de Audierne-Plouhinec et Fouesnant.
A ce titre, la démarche permettra aussi d’uniformiser l’appellation des pôles entre les arrondissement en fonction de leur vocation commerciale.
Les objectifs de l’étude
Pour chacun de ces pôles et leur territoire communautaire, nous renseignerons une série d’indicateurs permettant d’apprécier les marges de croissance de l’offre commerciale de plus de 300 m² et les équilibres à préserver au regard d’une réflexion prospective.
Pour les pôles du Pays de Cornouaille, notre mission consistera en une mise à jour simple des matrices déjà renseignées en 2003 afin de tenir compte des autorisations récemment accordées en CDEC.
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Pour les pôles du Nord faisant l’objet d’une charte actuelle ou en cours de signature (CU de Brest, Morlaix, Carhaix, Lesneven, Landerneau, Saint Renan, Ploudalmézeau, Plabennec, Lannilis- Plouguerneau), notre intervention visera à s’intégrer dans cette logique tout en complétant les informations disponibles par des investigation complémentaires.
Pour les pôles ne disposant pas de charte et ayant fait l’objet d’une analyse dans le cadre de l’Odesca (Plouescat, Saint Pol de Léon, Landivisiau, Châteauneuf du Faou) permettant de ressortir les indicateurs-clé nécessaires, notre mission consistera à un travail de synthèse et d’agrégation des informations.
Pour le pôle de Crozon (n’entrant dans aucune des catégories précédentes), nous proposerons une analyse plus approfondie afin de cerner précisément la situation commerciale du pôle et du territoire communautaire environnant.
T
L’objectif final réside dans la proposition d’axes de développement permettant l’adaptation quantitative de l’offre au potentiel de consommation et de mesures de rééquilibrage nécessaires entre les pôles.
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II. SOURCES D’INFORMATION
Les données statistiques utilisées pour l'analyse préalable et la constitution des matrices sont issues :
Pour l'analyse de l'offre commerciale de plus de 300 m²
− Du recensement DDCCRF 29 en date de mai 2004 et validé par l'ODEC le 218 mai 2004 pour les surfaces ouvertes.
− D'un complément d'informations fourni par la DDCCRF 29 concernant les surfaces autorisées par la CDEC et non réalisées arrêté entre novembre 2002 et novembre 2004 (chiffres arrêtés au 8 novembre 2004).
Pour l'analyse de l'offre commerciale de moins de 300 m²
− Fichiers consulaires fournis par les Chambres de Commerce et d'Industrie de Brest, Morlaix, Quimper-Cornouaille et la Chambre de Métiers du Finistère.
Pour l'analyse de l'hôtellerie
− Statistiques issues du recensement DDCCRF 29 pour les hôtels de 30 chambres et plus complétés par le recensement CDT Finistère et Syndicat de l'hôtellerie (saison 2004).
Pour l'analyse des flux de consommation
− Résultats de l'Observatoire du Commerce et de la consommation de la Chambre de Commerce et d'Industrie 29 - édition 2001. Il est à noter que l'influence des points de vente ouverts depuis le printemps 2001 sur la consommation n'a pas pu être mesurée. C'est pourquoi les commentaires accompagnant les matrices d'analyses soulignent, le cas échéant, les précautions d'usage.
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III. METHODOLOGIE DE LECTURE DES MATRICES
L’analyse de la structuration commerciale actuelle de chaque pôle en GMS ainsi que les perspectives d’évolutions sont synthétisées dans une matrice qu’il conviendra de lire en tenant compte des préalables suivants :
1. Les secteurs de consommation (en colonne)
Les GMS sont étudiées en fonctions de 8 grands secteurs de consommation regroupant les activités suivantes :
L’alimentaire : l’ensemble des grandes surfaces alimentaires (hypermarché, supermarché, supérette, hard discount, cave à vin, produits surgelés, produits biologiques, produits spécialisés alimentaires). Par souci d’objectivité, toutes les surfaces au seuil des 299 m² (principalement présentes dans le secteur du discount alimentaire) ont été intégrées dans l’analyse.
L’équipement de la personne : vêtements, chaussures, puériculture, dépôt vente de vêtement, grands magasins (Printemps, Galerie Lafayette…).
Sport : équipements et vêtements de sport.
Bricolage : magasins de bricolage, bricolage lourds, revêtements murs et sols, quincailleries.
Jardinage : jardineries, libre service agricole.
Electroménager : magasins spécialisés en électroménager, hifi, vidéo.
Meubles décoration : magasins de l’équipement du foyer, luminaires, meubles, dépôt vente, biens d’occasion, équipement ménager, décoration.
Culture-loisirs : magasins de jeux, jouets, livres, disques, DVD, informatique, articles de bureaux, nautisme-pêche, chasse, animalerie, instruments de musique, motoculture de plaisance, motos, caravanes, camping-cars.
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2. Les zones de chalandise
Elles sont définies à partir des résultats de l'Observatoire du Commerce et de la Consommation réalisés par la Chambre de Commerce et d'Industrie 29. Le poids en population de la zone de chalandise indiquée en haut à gauche de chaque matrice est calculé sur les zones primaire, secondaire et tertiaire (voire quaternaire dans certains cas).
Nous avons retenu ici les zones de chalandise tous produits selon le principe suivant :
Zone primaire Toute commune dont les habitants réalisent plus de 74% des achats sur le pôle analysé
Zone secondaire Toute commune dont les habitants réalisent entre plus de 34% et moins de 74% de leurs achats sur le pôle analysé
Zone tertiaire Toute commune dont les habitants réalisent entre 5% et moins de 34% de leurs achats sur le pôle analysé
3. Evolutions de population et consommation
La réflexion conduisant à l'élaboration du schéma départemental porte sur la vision prospective de l'avenir du tissu commercial à 3, voire 5 ans. Sur cette période, les scénarii INSEE sur les évolutions de population tablent sur une croissance maximale sur le département de moins de 2% sur la période de référence pour l'analyse prospective. Cette évolution démographique ne représente pas les caractéristiques d'un phénomène structurant pouvant modifier lourdement l'état de la demande locale. De ce fait, l'analyse porte sur un équivalent-population constant. Par contre, quatre mutations durables de consommation sont intégrées à la réflexion et influent sur la structure commerciale :
La tendance à la rurbanisation de l'habitat des ménages finistériens. Elle se traduit par la croissance forte des potentiels de marché des pôles secondaires et de proximité situés à moins de 20 minutes d'un pôle régional ou départemental (Plabennec, Saint Renan… pour Brest, Fouesnant pour Quimper, Landivisiau pour Morlaix). Cette tendance se traduit par une nécessaire adaptation quantitative (surface et diversité) et qualitative de l'offre commerciale sur ces pôles.
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La croissance des dépenses liées à l'habitat. A ce titre même si la demande quantitative reste stable (nombre de ménages), la propension à consommer croit (dépenses moyennes par foyer) se traduisant par des besoins de structuration accrues de l'offre commerciale. Les secteurs du bricolage, du jardin et à un degré moindre meubles-décorations nécessitent ainsi des marges de développement plus larges. Dans le même temps, une nouvelle segmentation apparaît entre bricolage-jardinage de proximité (petits travaux) et le bricolage-jardinage impliquant (gros travaux et décoration). Cette nouvelle tendance fait apparaître des opportunités de développement d'offre de proximité sur les pôles les moins structurés en complément d'une offre d'enseigne plus innovante sur les pôles relais, majeurs, départementaux et régionaux. Cette croissance est aussi stimulée par l'augmentation, à population constante, du nombre de foyers liée à la fois à la mono-parentalité, à l'allongement de la durée de vie… A population constante les dépenses d'équipement augmentent en rapport avec le nombre de foyers ou unité de consommation.
Le renforcement du commerce de flux stimulé par la mobilité forte des ménages (accélération des migrations journalières) qui accélère la tendance à la périphérisation des activités en plaçant le triptyque "visibilité-accessibilité-stationnement" comme clé de la réussite commerciale. Cette tendance naturelle souligne l'importance d'une démarche volontariste pour continuer à positionner les pôles de centralité comme lieux commerciaux incontournables.
Les mutations de l'offre pour soutenir des développements sur des marchés à maturité. L'ensemble des marchés étudiés dans ce schéma se situent dans une phase de maturité, c'est à dire avec des croissances réduites. Aujourd'hui, penser le commerce de demain ne réside pas uniquement dans la proposition de nouvelles offres ou de nouveaux produits mais plus dans la proposition de nouveaux concepts marchands. Des concepts conçus pour associer shopping- plaisir, détente-découverte. Cette nouvelle tendance va faire évoluer les besoins d'espace des enseignes et nécessiter de repenser les zones commerciales dans une dynamique qualitative plus marquée (confort d'achat, intégration environnementale). Les pôles régionaux et départementaux sont aujourd'hui directement concernés par cette mutation.
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L'efficacité de la spécialisation sur les évasions Si les hypermarchés ont un rôle important sur les flux de consommateurs, ils ne constituent pas, pour un pôle, les seuls remparts contre les évasions. La stratégie de généraliste représentée par les hypermarchés trouve aujourd'hui ses limites. Ainsi pour un pôle, la structuration d'une enseigne spécialisée sur les secteurs des biens culturels, de l'électroménager, de la décoration ou du prêt-à-porter aura toujours plus d'effet sur les évasions que la même surface intégrée à un hypermarché. Les raisons : légitimité de l'enseigne, puissance de marque. Outre cet effet sur les consommateurs, la stratégie de spécialiste permet une meilleure connaissance et maîtrise des mètres carrés accordés.
4. Les densités en GMS
Les densités en GMS pour chaque secteur d’activité sont calculées sur la population présente sur les zones primaire et secondaire du pôle en intégrant l’offre de toutes les communes appartenant à la zone étudiée. L’objectif suivi est ici de rapporter l’offre présente à la population la plus captive à l’offre du pôle en limitant les phénomènes de superposition des zones de chalandises. Ainsi la population des zones primaire et secondaire peut variée de la population totale de la zone de chalandise (indiquée en haut du tableau de la matrice) lorsque le pôle dispose d’une troisième zone de chalandise (cas plus rare pour les pôles de proximité).
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5. Achats et évasions
Les données des comportements d’achat sont extraites de l’Observatoire du Commerce de la CCI réalisé en mars 2001 auprès de 4 200 ménages.
L’objectif pour chaque pôle commercial étudié est d’apprécier l’adéquation de l’offre commerciale avec les comportements d’achat de la clientèle locale et de définir les potentiels de croissance des GMS en fonction du poids des évasions.
Trois indicateurs sont ainsi présentés :
• Achats sur le pôle : part des achats des habitants de la zone de chalandise effectués auprès des commerces du pôle étudié. • Achats sur la zone de chalandise : part des achats des habitants de la zone de chalandise effectués auprès des commerces des communes de la zone de chalandise. • Achats hors zone de chalandise : part des achats des habitants de la zone de chalandise effectués auprès de commerces situés sur des communes en dehors de la zone de chalandise.
6. Marché touristique
L’objectif est d’ici d’analyser l’incidence de la fréquentation touristique de la zone de chalandise étudiée sur l’offre commerciale. Pour cela nous rapportons le marché touristique de la clientèle en hébergement marchand et non marchand (résidences saisonnières), sur le marché de la population permanente. Le poids exprimé en pourcentage peut s'appliquer sur la densité commerciale calculée sur la population permanente pour évaluer la véritable adaptation quantitative de l'offre. Les étapes suivantes ont été respectées :
Calcul du marché théorique
Le marché théorique a été évalué en fonction du nombre de ménages en 1999, des dépenses commercialisables de 2002 et des indices de consommation 2002.
| Dépenses commercialisables Ces données sont fournies par l'ACFCI (Assemblée des Chambres Françaises de Commerce et d'Industrie) à partir des données de l'INSEE sur la consommation des ménages en 2002. Huit principaux postes sont ici étudiés.
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| Les indices de disparité de consommation L'application des indices de disparité de consommation (IDC) permet d'affiner les dépenses nationales aux particularités locales. Ils sont définis selon l'habitat, le degré d'urbanisation, la catégorie socioprofessionnelle et la région d'appartenance.
Calcul du marché touristique
L'objectif est ici d'analyser l'incidence de la fréquentation touristique du Pays de Cornouaille sur l'offre commerciale. Pour cela, nous vous proposons une méthode de calcul permettant d'évaluer le marché touristique en distinguant :
− La consommation des touristes en hébergement marchand (hôtels, meublés, campings, auberges de jeunesse, centres de vacances) − La consommation des ménages des résidences secondaires
| Consommation des touristes en hébergement marchand Le calcul du marché des touristes en hébergement marchand est issu de trois sources d'information :
− Le nombre de nuitées sur le territoire (source : CDT du Finistère) − La capacité d'accueil en hébergement marchand (source : inventaire communal, INSEE 1998) − Les dépenses moyennes par personne et par jour (sources : enquêtes Cordon 1997)
Pour répartir les achats de biens durables, nous sommes partis de l'hypothèse qu'ils se répartissaient de façon équitable entre :
− L'équipement de la personne (vêtements, chaussures…) : 33% − La décoration (souvenirs, bibelots…) intégrée en équipement de la maison : 33% − Le secteur culture loisirs (équipements sportifs, presse, livres…) : 33%
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| Marché des ménages en résidences secondaires A la différence d'un touriste dont les achats se limitent principalement à l'hébergement et à la nourriture, les dépenses d'un ménage en résidence secondaire se rapprochent de ceux d'un résident permanent. La principale différence se limite à sa durée de présence sur le territoire.
Nous avons ainsi repris les dépenses commercialisables définies par l'ACFCI auxquelles nous avons appliqué un ratio représentant la durée moyenne de séjour annuel d'un résident secondaire. Ce ratio a été fixé à 1/12 en faisant l'hypothèse que toutes les résidences secondaires étaient occupées en moyenne un mois par an.
Seules les dépenses en bricolage et en jardinage ont été calculées en fonction de données spécifiques (Promojardin pour le jardinage et Unibal pour le bricolage). En effet, les ménages possédant une résidence secondaire ont une dépense deux fois plus importante qu'un ménage habituel, en ayant des achats pratiquement équivalents pour leur résidence principale et pour leur résidence secondaire.
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IV. LES INDICATEURS DE DÉVELOPPEMENT
Chaque matrice fait apparaître une ligne « indicateur » quantitatif de développement. Elle a pour objectif de fournir à l’ODEC un outil d’appréciation des besoins en structuration commerciale de chaque pôle dans un contexte de complémentarité. Les indicateurs doivent se lire de la façon suivante :
Adaptation quantitative suffisante du tissu actuel aux potentiels de marché. Pas de besoin de structuration prioritaire au risque de déstabilisation de l’offre existante traditionnelle (commerces de moins de 300 m²) ou des pôles environnants.
Développement possible pour conforter le pôle dans ses vocations légitimes (cf. vocation des pôles p 16), dans la limite des potentiels de la zone de chalandise et des densités moyennes constatées.
Développement possible en respectant des conditions précises détaillées dans le tableau accompagnant chaque matrice (conditions pouvant concerner un lieu d’implantation, un type de commerce ou un positionnement de gamme pour compléter idéalement l’offre existante).
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V. LA CLASSIFICATION DES POLES
1. Référentiel de vocation des pôles
L’analyse des perspectives de développement des pôles commerciaux a été menée dans l’objectif d’offrir à chacun des pôles des perspectives de croissances concertées.
A ce titre la classification des pôles selon leur vocation commerciale est un préalable primordial. Elle permet de faire en sorte que chaque pôle joue son rôle dans un esprit de complémentarité et sans volonté hégémonique sur les pôles voisins.
Cette classification devra permettre de maintenir l’équilibre et de favoriser l’adaptation du tissu aux besoins des consommateurs. A ce titre les matrices suivantes portent prioritairement sur l’adaptation commerciale au potentiel des zones de chalandise primaire ou secondaire.
Classification Pôle Vocation Taille de zone de chalandise Pôle Régional Brest Pôle référent multi activités 400 000 habitants et avec un rayonnement régional plus pour des achats impliquants.
Pôle Quimper Pôle référent multi activités Entre 250 000 habitants Départemental avec un rayonnement à et 400 000 habitants caractère départemental privilégié pour des achats impliquants. Pôle Majeur Morlaix Pôle multi activités à Entre 100 000 et rayonnement multi cantonal 250 000 habitants pour des achats impliquant
Pôles Relais Carhaix Pôle multi activités avec un Entre 40 000 habitants Quimperlé rayonnement multi cantonal et 100 000 habitants Concarneau Landerneau Pont-l'Abbé Douarnenez Lesneven Pôles Saint Renan Pôle multi activités alimentaire 30 à 40 000 habitants Secondaires Landivisiau et non alimentaire de proximité Saint Pol-de- avec un rayonnement cantonal
Léon Châteaulin
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Pôle de Fouesnant Pôle avec un rayonnement Entre 10 000 et 30 000 Proximité Plabennec cantonal privilégié pour habitants Audierne- l’alimentaire et le non Plouhinec alimentaire de proximité Crozon (bricolage, jardinage, Lannilis- électroménager). Plouguerneau Ploudalmézeau Châteauneuf-du- Faou Plouescat
2. Les objectifs de couverture des besoins
Chacun de ces pôles dispose d’une vocation commerciale spécifique favorisant la présence d’une diversité commerciale plus ou moins importante.
En fonction des comportements d’achat, nous préconisons pour chacun d’entre eux une emprise « maximum ». En effet, quelle que soit l’évolution de l’offre sur le pôle, plusieurs facteurs maintiendront une part d’évasion incompressible (présence de pôles plus attractifs, migrations quotidiennes domicile-travail, habitude de consommation…).
Objectifs de couverture en fonction des pôles commerciaux
Alim. Pers. Sport Brico- Jardi- Electro Meuble Culture lage nage déco Loisirs Pôle régional 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% Pôle 95% 90% 90% 95% 95% 90% 90% 90% départemental Pôle majeur 90% 80% 80% 90% 90% 80% 80% 80% Pôles relais 85% 60% 60% 80% 80% 50% 70% 50% Pôles 80% 50% 50% 60% 60% 40% 40% 40% secondaires Pôles de 80% 40% 40% 60% 60% 30% 30% 30% proximité
La réalité de ces objectifs de couverture des besoins a été validée depuis 1986 régulièrement par notre cabinet. Un travail d'observation de 18 ans a permis de fixer ces objectifs au regard de situations réellement analysées.
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Potentiels des principaux pôles commerciaux
Marché potentiel sur l’ensemble de la zone de chalandise
Marché potentiel sur la zone primaire et secondaire
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Classification des principaux pôles commerciaux
Pôle régional
Nota : Pôle départemental BMO composée de trois pôles d’agglomération, d'un pôle relais (Plougastel), de pôles de proximité (Guilers, Pôle majeur Plouzané, Le Relecq-Kerhuon, Guipavas) et de pôles de quartier (ne faisant pas partie du champ contractuel d'analyse). Pôles relais
Pôles secondaires
Pôles de proximité
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PARTIE II L’ANALYSE DES PÔLES
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II. DONNÉES DE CADRAGE
Avant l’analyse territoriale, des données de cadrage sont à prendre en compte pour comprendre la structuration commerciale du territoire finistérien. Deux indicateurs sont ici analysés :
− La desserte commerciale de première nécessité
− La densité moyenne en grandes et moyennes surfaces sur le Finistère comparativement à d’autres départements.
1. Le tissu commercial de base
Cette carte permet de visualiser la capacité de chaque commune à proposer une offre alimentaire de première nécessité et d’analyser le niveau de la desserte commerciale de proximité. On distingue quatre types de communes :
• Les communes disposant d’un supermarché ou de 3 commerces de base (boucherie-charcuterie, boulangerie-pâtisserie, alimentation générale), • Les communes disposant d’un ou de deux commerces de base, • Les communes sans commerce de base, mais disposant d’un café ou d’un restaurant, • Les communes sans aucun commerce de base, ni café ou restaurant.
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Etat du tissu commercial de première nécessité
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Ce travail cartographique met aussi en évidence la capacité ou non de l’offre commerciale à répondre aux besoins « premiers » de la population communale.
Une desserte commerciale de base équilibrée et dense :
40% des communes finistériennes disposent d’un tissu commercial de première nécessité complet. Cette situation est particulièrement favorable par rapport à celle observée sur d’autres territoires où ce taux ne passe pas généralement les 34% à 35%.
La part des communes disposant d’un tissu incomplet (39%) est en revanche comparable à d’autres territoires. Seules 8 communes ne disposent d’aucun commerce.
8 habitants sur 10 bénéficient d’un tissu complet
Cette analyse met en évidence un tissu commercial de base très bien représenté avec 81% des habitants du département disposant d’un tissu complet.
La structuration de l’ensemble du Pays est assez homogène malgré une situation plus délicate sur le centre du département.
Le maintien de cet excellent niveau de desserte en offre alimentaire de proximité doit s’établir comme un objectif prioritaire en terme de développement commercial.
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2. Densité en grandes et moyennes surfaces
Nombre de m² pour 1 000 habitants 450 411 Finistère 384 400 382 Morbihan Ille et Vilaine 350 332 298 Côtes d'Armor 300 France hors Paris RP
250 216 193 192 190 189 197 200 183 176 174 155 147146 150 138 95 100 84 89 8183 84 88 77 72 79 70 52 57 41 48 50 35 0 0 Alimentation Bricolage Jardinage Meubles/ Textile/ Solderie Culture- électro- chaussures loisirs ménager
Une structuration spécifique à la configuration de l’habitat breton Avec 1106 m² pour 1000 habitants, la densité totale de GMS sur le département est supérieur aux département d’Ille et Vilaine (914 m²) mais juste en dessous du Morbihan (1135 m²) et des Côtes d’Armor (1 202 m²) Toutes ces densités bretonnes se positionnent très au dessus de la situation nationale (879 m²).
Cette situation s’explique par la spécificité bretonne disposant d’un habitats diffus avec la présence importante de villes moyennes qui bénéficient d’un positionnement commercial fort. Cette structuration se différencie de nombreuses autres régions françaises qui fonctionnent davantage autour d’un pôle ultra structuré avec un tissu rural avec un peu de niveau intermédiaire d’offre.
S’ajoute à cela l’influence touristique majeure (2e région touristique française) qui justifie une offre commerciale capable de répondre à la clientèle saisonnière.
Cette situation s’observe ainsi sur le Finistère avec un maillage particulièrement important des GMS. 91 communes sur 283 disposent ainsi d’un supermarché, signe d’un aménagement cohérent sans effet de sur-concentration.
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I. POLE RÉGIONAL : BMO*
Vocation apporter un service commercial complet (offre large et profonde) par : − Une offre diversifiée en équipement de la personne et de la maison, décoration, sport et culture-loisirs. − Une proposition d’enseignes à notoriété nationale avec des concepts innovants (image métropolitaine). − Une offre en bricolage, jardinage et électroménager basée sur les enseignes à notoriété forte dont le dimensionnement respecte la légitimité des pôles relais et secondaires sur ces thématiques. − Une offre alimentaire en lien avec son potentiel d’agglomération en prenant appui sur des grands hypermarchés (10 000 m²) complétée par une offre de proximité (pôles communes ou pôles quartiers)
Objectif de couverture (explication page 16)
Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
* Brest Métropole Océane
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BREST METROPOLE OCEANE
1. Evolution récente des surfaces de vente
Brest Métropole Océane compte 203 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 279 656 m² soit 27% des GMS du département et jusqu’à 30% en équipement de la maison, 37% en équipement de la personne et 38% en culture- loisirs. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Litrimarché (Brest) Création de 550 m² (mars 2003) Super (Brest) Création de 2000 m² par transfert de 1300 m² (mars 2003) Antiquité Chinoise (Plougastel Création de 855 m² (mai 2003) Daoulas) Joueclub (Brest) Création de 757 m² (juin 2003) Monsieur Meuble (Brest) Extension de 900 m² à 1332 m² (juin 2003) Leclerc (Le Relecq Kerhuon) Extension de 2489 m² à 3200 m² (septembre 2003) Bureau Vallée (Brest) Création de 1200 m² (juin 2003) Kerbio Bio Coop (Brest) Création de 400 m² (octobre 2003) Intermarché (Guipavas) Extension de 2300 m² à 3200 m² (octobre 2003) Rue de Siam (Plougastel- Extension de 1020 m² à 1875 m² (novembre Daoulas) 2003) Baobab (Brest) Extension de 4167 m ² à 5987 m² (mars 2004) Cuisine Schmidt (Brest) Extension de 296 m² à 529 m² (mars 2004) Intersport (Brest) Extension de 500 m² à 1 605 m² (mai 2004) Maxauto (Brest) Création de 390 m² (juin 2004) Auto 3000 (Guilers) Création de 363 m² (août 2004) Darty (Brest) Extension de 1135 m² à 1581 m² (octobre 2004) Jardinerie Stervinou Extension de 4 199 m² à 5932 m² (octobre (Gouesnou) 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 27
3. Répartition de l’offre par pôle
Surfaces de vente en alimentaire et en non alimentaire par pôle de la CU de Brest
Kergaradec/Hermitage 69 003
Centre-ville 34 209
CC Géant 31 353
Plougastel-Daoulas 26 622
Quartiers 23 846
Iroise 22 994 Non alimentaire Alimentaire Guipavas 17 851
Le Relecq-Kerhuon 7 001
Plouzané 6 588
Conquet 5 987
Guilers 5 863
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000
34% de l’offre non alimentaire concentrée sur le pôle Kergaradec/l’Hermitage
L’offre en GMS de BMO reste majoritairement concentrée sur la route de Gouesnou (zone de Kergaradec/l’Hermitage) avec 27% des surfaces de vente et jusqu’à 34% en non alimentaire. Le centre-ville représente le second pôle avec 17% des surfaces de vente dont seulement 16% en alimentaire. La ville de Plougastel-Daoulas se positionne en troisième position juste devant les quartiers de Brest. Ces derniers ont davantage une vocation de proximité et sont constitués à 80% des surfaces de vente alimentaire.
Au-delà de l’influence globale de l’agglomération, il est possible de dégager 5 niveaux de pôles : − Le centre-ville − 3 pôles d’agglomération : Kergadarec/Hermitage, CC Géant, CC Iroise, − Un pôle relais : Plougastel-Daoulas − 4 pôles de proximité : Guipavas, Le Relecq-Kerhuon, Plouzané et Guilers. − Les pôles de quartiers
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 28
Répartition des surfaces de vente (en m²) suivant les pôles de Brest Métropole Océane
Kergarad Le Centre- ec/Hermi- Relecq- Plougaste Secteur ville Géant Guilers Guipavas Iroise tage Kerhuon l-Daoulas Plouzané Quartiers Total Alimentation 5 376 11 310 3 550 4 090 9 910 10 000 4 012 6 196 3 695 18 745 76 884 Auto 476 600 1 576 328 880 3 860 Bricolage 6 539 1 200 2 000 6 524 5 837 1 399 8 312 1 993 2 235 36 039 Culture-loisirs 6 895 350 1 713 1 999 920 986 12 863 Electroménager 750 1 581 2 331 Hygiène 500 500 Jardinage 6 838 5 932 5 000 5 987 23 757 Meubles- 4 765 4 142 3 334 23 438 4 905 600 41 184 décoration Solderie 750 2 910 1 800 5 460 Sport 4 380 324 5 942 1 600 400 12 646 Textile- 11 543 2 593 300 1 953 10 259 961 27 609 chaussures Galerie 5 619 363 673 639 900 8 194 commerciale Total 34 209 31 353 5 863 17 851 22 994 69 003 7 011 26 622 6 588 29 833 251 327
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 29
4. Enjeux stratégiques
Zdc : 410 297 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Densité GMS* 352 /382 101/89 48/39 115/147 160/193 10/15 152/160 47/40 Évolution 2003-2004 +4% - +10% +22% - +24% +6% +10% Achats sur le pôle 44% 61% 75% 39% 55% 63% 65% 67% Achats sur la ZDC 96% 85% 90% 89% 92% 91% 86% 89% Evasions hors ZDC 4% 15% 10% 11% 8% 9% 14% 11% Marché touristique 8% 2% 6% 5% 4% 1% 4% 3%
Surfaces actuelles (m²) 101 188 29 193 13 746 33 106 45 899 2 781 43 748 13 405
Indicateurs de surfaces
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 30
5. Pôles spécifiques de l’agglomération
Zdc : 410 297 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Pôles d’agglomération* 352/382 101/89 48/39 98/147 177/193 10/15 152/160 47/40
Zdc : 41 753 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Plougastel-Daoulas 346/382 43/89 -/39 222/147 407/193 -/15 218/160 41/40
Zdc : 19 159 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Plouzané 269/382 -/89 -/39 -/147 104/193 -/15 -/160 28/40
Zdc : 18 592 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Guipavas 220/382 16/89 -/39 368/147 108/193 -/15 -/160 92/40
Zdc : 13 010 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Guilers 273/382 -/89 -/39 154/147 92/193 -/15 -/160 -/40
Zdc : 13 208 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Le Relecq-Kerhuon 304/382 -/89 121/39 -/147 106/193 -/15 -/160 -/40
*Centre-ville, zone de Kergaradec/L’Hermitage, CC Géant, CC Iroise
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 31
6. Modalités de développement – BMO
La couverture optimale des besoins justifie le statu quo préconisé par la charte du territoire pour ce qui concerne l’évolution des hypermarchés. Alimentaire Néanmoins, il convient de ne pas exclure la création localisée de nouvelles surfaces sur des pôles de proximité ou des quartiers de l’agglomération en accompagnement de la croissance démographique et dans le respect du format d’un petit supermarché (moins de 1 000 m²).
Croissance envisageable au regard de l’évasion importante pour un pôle régional. Il semble s’agir ici plus d’un besoin d’évolution qualitative (notoriété d’enseigne, puissance de concept) plus qu’un besoin de croissance quantitative des surfaces. Cette stratégie doit s’opérer prioritairement vers le centre-ville, voire les pôles Equipement de la personne d’agglomération faiblement équipés, tout en veillant à maintenir la prédominance du centre-ville sur ce type d'activité, telle qu’elle s’exprime aujourd’hui (40% des surfaces de la BMO). La réussite de cette stratégie passe aussi par une politique d’aménagement permettant la création de nouveaux espaces commerciaux en centre-ville.
Pas de besoin de structuration prioritaire par les 5 années à venir compte tenu de la création du magasin Go Sport en centre-ville et de l’extension de l’Intersport. Nous préconisons d’attendre la publication des résultats de l’Observatoire 2005 avant de faire Sport évoluer cette position et pour analyser l’impact des nouvelles surfaces. Néanmoins une réflexion sur des surfaces liées au sport nautique peut s’envisager sur Plougastel-Daoulas compte tenu de la vocation de ce pôle.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 32
Ce secteur offre des opportunités d’évolution. Si le pôle relais et les pôles de proximité disposent d’un niveau d’offre adapté à leur potentiel, les évolutions sont à envisager sur les pôles d’agglomération. Plus qu’un besoin de croissance des surfaces, il convient Bricolage certainement d’accompagner les enseignes existantes dans l’évolution de leur concept de vente afin d’affirmer une image métropolitaine plus marquée et de capitaliser sur les tendances de croissance des dépenses liées à l’habitat.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu des autorisations récentes (Baobab, Stervinou, Jardiland). Il s’agit maintenant de maîtriser l’offre pour conforter les marges de développement des pôles du Pays de Brest (hors BMO) dans le cadre de la Jardinage tendance à la rurbanisation de l’habitat. Nota : Si le pôle de Plouzané apparaît non équipé en jardinerie, nous considérons que le magasin Baobab joue un rôle essentiel auprès de la clientèle de cette commune.
L’offre est actuellement concentrée sur deux pôles d’agglomération (centre-ville et Kergardec). Une stratégie de rééquilibrage de l’offre est envisageable au profit du pôle relais de Plougastel et de deux pôles d’agglomération (Iroise et centre commercial Electroménager Géant). A noter qu’une structuration du pôle d’Iroise couvrira l’absence d’offre sur les pôles de Plouzané et Guilers. Même constat pour Kergaradec vis à vis du pôle de Guipavas.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 33
Marges de développement envisageables compte tenu de la forte légitimité du pôle majeur sur ces activités par rapport aux pôles relais. Cette position a pour objet de renforcer l’attractivité de Brest dans le cadre de l’affirmation d’une image urbaine par une stratégie de développement basée sur une stratégie d’enseigne (positionnement jeune habitat et habitat contemporain) apportant Meubles-décoration une véritable différenciation d’image par rapport aux enseignes du pôle ou présentent sur les pôles relais. Il s’agit ici comme pour le bricolage, d’affirmer une image métropolitaine. Dans ce cadre une réflexion sur une meilleure visibilité de l’offre dans l’esprit d’une zone d’activité thématique pourrait être envisagée.
Pour les activités culturelles et jeux-jouets, la structuration récente de l’offre va permettre d’atteindre les objectifs de couverture des besoins et de maintenir le leadership légitime Culture-Loisirs du centre-ville sur ces activités. Néanmoins des besoins peuvent apparaître sur des activités liées aux loisirs nautiques qu’il conviendra de savoir accompagner sur des espaces thématiques.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 34
II. POLE DEPARTEMENTAL : QUIMPER
Vocation : apporter un service commercial complet (offre large et moyennement profonde) par :
− Une attractivité complémentaire aux pôles relais sur les activités culturelles, prêt à porter, mobilier et décoration par une politique d’enseigne à forte image. − Une offre en bricolage, jardinage et électroménager basée sur les enseignes à notoriété forte dont le dimensionnement respecte la légitimité des pôles relais et secondaires sur ces thématiques. − Une offre alimentaire dimensionnée prioritairement pour ses zones primaire et secondaire
Objectif de couverture (explication page 16)
Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 95% 90% 90% 95% 95% 90% 90% 90%
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 35
QUIMPER
1. Evolution récente des surfaces de vente
Quimper Communauté compte 140 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 183 909 m² soit 18% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Magasin Iroise – remorque Création de 950 m² (janvier 2002) (Quimper) Décathlon (Quimper) Création de 2990 m² (janvier 2002) Feu Vert (Quimper) Extension de 350 m² à 412 m² (avril 2002) Joueclub (Quimper) Création de 990 m² (juin 2002) Myrtille –Tissus (Quimper) Création de 575 m² (décembre 2002) A Chacun sa Détente Extension de 220 m² à 350 m² (Septembre (Quimper) 2002) Aquafaune (Quimper) Extension de 600 m² à 990 m² (Octobre 2002) L’Aiglon (Quimper) Extension de 242 m² à 400 m² (décembre 2002) Espace Mag (Quimper) Création de 900 m² (septembre 2003) Armor Lux (Quimper) Création de 1 500 m² (juin 2003) Netto (Quimper) Création de 900 m² (septembre 2003) Lidl (Quimper) Création de 900 m² (octobre 2003) Logimarché (Pluguffan) Création de 600 m² (octobre 2003) Carrefour (Quimper) Extension de 8 193 m² à 9393 m² (mars 2004) Auto Performance (Quimper) Extension de 1920 m² à 2 850 m² (avril 2004) But (Quimper) Création par transfert de 4000 m² (juin 2004) Biocop (Quimper) Création de 400 m² (juin 2004) Espace Emeraude (Briec) Extension de 600 m² à 2 250 m² (août 2004) Espace Auto (Quimper) Extension de 3837 m² à 5 937 m² (octobre 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 36
2. Matrice de développement
Zdc : 306 527 habitants Alim. Pers. Sport Jardi Brico Electro. M/Déco Cult./L.
Densité GMS* 356 /382 103/89 37/39 178/147 169/193 20/15 293/160 76/40 Achats sur le pôle 27% 46% 41% 31% 46% 56% 55% 52% Achats sur la ZDC 94% 80% 75% 89% 91% 87% 80% 83% Evasions hors ZDC 6% 20% 25% 11% 9% 13% 20% 17% Marché touristique 10% 8% 15% 14% 14% 2% 10% 12%
Surfaces actuelles (m²) 48 115 13 998 4 940 24 091 22 846 2 747 39 635 10 236
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 37
3. Modalités de développement – Quimper
Maîtrise des surfaces compte tenu de faibles évasions hors zone de chalandise et des autorisations récentes permettant de conclure à la bonne adaptation quantitative du tissu. Cette position pourrait se traduire par une analyse au cas par cas des projets dans le cadre suivant : Le maintien de trois hypermarchés maximum, Alimentaire La priorité donnée aux projets liés à la modernisation des magasins avec une croissance réduite des surfaces. La possibilité de créations localisées de nouvelles surfaces sur des pôles de proximité de l’agglomération ou quartiers de la ville en accompagnement de la croissance démographique et dans le respect du format « supermarché » (et jusqu’à 1000 m²).
Renforcement de l’offre pour renforcer l’attractivité de Quimper dans le cadre de l’affirmation d’une image urbaine selon les conditions suivantes : Priorité aux implantations en centre-ville pour conforter cet espace dans ses fonctions les plus légitimes et favoriser l’attraction de l’offre existante par le Equipement de la personne renforcement de l’effet de pôle. Stratégie de développement basée sur une stratégie d’enseigne apportant une véritable différenciation d’image par rapport aux enseignes du pôle ou présentent sur les pôles relais.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 38
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente en périphérie dans l’attente de la mesure des effets de l’ouverture du magasin Décathlon sur les évasions hors pays lors de la prochaine édition de l’Observatoire du Commerce CCI 29. Sport Possibilité de création ou d’agrandissement au profit du centre-ville dans le cadre de projets de restructuration.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu :
d’une tendance à la saturation de l’offre mesurée par les densités, d’évasions hors pays maîtrisées (chiffres 2001) n’incluant pas les effets de Jardinage l’ouverture de la surface Truffaut, de la nécessité de conserver des marges de développement sur cette activité de proximité pour les pôles relais moins équipés à ce jour.
Pause dans l’évolution des surfaces compte tenu de faibles évasions hors zone de chalandise permettant de conclure à la bonne adaptation quantitative du tissu et compte tenu de l’émergence sur l’agglomération de l’enseigne Brico-dépôt. Cette position se Bricolage traduit par un développement centré sur une modernisation de l’offre destinée à affirmer une politique d’enseigne forte et attractive, complémentaire à l’offre de proximité disponible sur les pôles relais.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 39
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu : d’une tendance à la saturation de l’offre mesurée par les densités. Des densités sous évaluées n’incluant que les spécialistes et non les rayons brun/blanc des hypermarchés, Electroménager d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées, de la nécessité de conserver des marges de développement sur cette activité de proximité pour les pôles relais moins équipés à ce jour.
Renforcement de l’offre compte tenu d’évasions fortes hors Pays et de la légitimité du pôle majeur sur ces activités par rapport aux pôles relais. Cette position a pour objet de renforcer l’attractivité de Quimper dans le cadre de l’affirmation d’une image urbaine par une stratégie de développement basée sur une Meubles-décoration stratégie d’enseigne (positionnement jeune habitat et habitat contemporain) apportant une véritable différenciation d’image par rapport aux enseignes du pôle ou présentent sur les pôles relais.
Renforcement de l’offre compte tenu d’évasions assez importantes hors Pays et de la légitimité du pôle majeur sur ces activités par rapport aux pôles relais. Culture-Loisirs La réalisation de cette stratégie s’accompagne d’une priorité aux implantations en centre- ville.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 40
III. PÔLE MAJEUR : MORLAIX
Vocation : apporter un service commercial diversifié (offre large et peu profonde) avec : − Des activités culturelles, prêt à porter, mobilier et décoration avec ou non une politique d’enseigne à notoriété nationale. − Une offre en bricolage, jardinage et électroménager basée sur les enseignes à notoriété forte dont le dimensionnement respecte la légitimité des pôles relais et secondaires sur ces thématiques. − Une offre alimentaire dimensionnée prioritairement pour ses zones primaire et secondaire.
Objectif de couverture (explication page 16)
Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 90% 80% 80% 90% 90% 80% 80% 80%
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 41
MORLAIX
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté d’Agglomération du Pays de Morlaix compte 80 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 97 974 m² soit 9,5% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
La jardinerie Le Bot (Saint Création de 4 152,5 m² Martin-des-Champs) Décathlon (Saint Martin-des- Extension de 1200 m² à 2084 m² (octobre Champs) 2003) Intermarché (Plourin les Extension de 1 484 à 2 282 m² par transfert Morlaix) du magasin de Saint Martin des Champs (novembre 2003). Espace Revêtement (Saint Extension de 675 m² à 967 m² (juin 2004) Martin des Champs) Magasin Vert (Saint Martin des Extension de 1700 m² à 2200 m² (juin 2004) Champs) Cash Affaires (Plourin-les- Création de 900 m² (juin 2004) Morlaix) Troc de l’Ile (Saint Martin des Création de 1110 m² (août 2004) Champs)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 42
2. Matrice de développement
Zdc : 116 844 habitants Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 463 /382 89/89 52/39 B 255/193 J 207/147 E 34/15 M 217/161 29/40 Achats sur le pôle 57% 64% 69% 62% 62% 69% Achats sur la ZDC 88% 72% 78% 74% 74% 78% Evasions hors ZDC 12% 28% 17% 26% 26% 17% Marché touristique 13% 4% 11% 7% 1% 6%
Surfaces actuelles (m²) 29 708 5 746 3 344 16 377 13 620 2 160 13 957 1 845
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 43
3. Modalités de développement – Morlaix
Pas de besoin de structuration de l’offre en GSA compte tenu de la densité particulièrement forte et d’un marché touristique modeste (13%). Alimentaire L’autorisation récente (Intermarché de Plourin-les-Morlaix) devraient permettre de gagner les points nécessaires pour atteindre le taux de couverture fixé pour un pôle majeur.
Croissance envisageable de grandes surfaces spécialisées compte tenu des carences et des évasions constatées avec certaine priorité à donner au centre-ville pour le conforter Equipement de la personne sur ses activités les plus légitimes. A ce titre il conviendra de mettre en place une stratégie foncière pour permettre l’implantation de nouvelle surface de vente sur cette espace et de gérer ainsi les équilibres avec la périphérie.
Pas de besoin de structuration prioritaire au regard des densités particulièrement fortes intégrant les autorisations récentes (Décathlon) non traduites dans les comportements Sport d’achat. Il conviendra de mesurer l’effet de cette structuration importante sur les comportements d’achat avant de se prononcer sur ces nouvelles évolutions de l’offre.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu des densités fortes et des autorisations récentes et la nécessité de conserver de réelles marges de développement Jardinage – Bricolage pour les pôles relais à proximité.
Pas de besoin de structuration prioritaire pour maintenir les équilibres GSS / commerces Electroménager traditionnels au regard des densités fortes.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 44
Croissance de l’offre envisageable malgré des densités fortes, afin de générer une Meubles-décoration meilleure adaptation qualitative de l’offre aux besoins des consommateurs et ainsi limiter les évasions pour atteindre l’objectif de couverture.
Pas de besoin de structuration prioritaire dans l’attente de la mesure des effets de Culture-Loisirs l’implantation de la Sonothèque au centre-ville et d’un taux d’évasion réduit.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 45
IV. PÔLES RELAIS
Vocation : Affirmer une offre diversifiée (dans le respect de sa zone de chalandise et des densités couramment constatées) sur l’alimentaire, le non alimentaire de proximité et une offre intermédiaire sur l’équipement de la personne, l’équipement de la maison et culture-loisirs Objectif de couverture (explication page 16)
Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 85% 60% 60% 80% 80% 50% 70% 50%
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 46
CARHAIX
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté du Pays du Poher compte 24 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 31 511 m² soit 3,1% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Espace Bébé 9 et Bébé Cash Création de 400 m² (janvier 2004) (Carhaix Plouguer) Distri Center (Carhaix Création par transfert de 1173 m² à 1450 m² Plouguer) (avril 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 47
2. Matrice de développement
Carhaix 64 084 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 305/382 83/89 50/39 B 201/193 J 197 /147 E 20/15 M 83/161 -/40 Achats sur le pôle 31% 34% 59% 49% 39% 30% 31% 40% Achats sur la ZDC 89% 54% 72% 82% 79% 74% 47% 62% Marché touristique 12% 6% 5% 7% 6% 5%
Surfaces actuelles (m²) 13 403 3 650 2 180 8 809 8 665 860 3 650 -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 48
3. Modalités de développement – Carhaix
Pas de besoin de structuration prioritaire pour maintenir l’équilibre entre GSA et Alimentaire commerces spécialisés et compte tenu des évasions particulièrement maîtrisées.
Croissance envisageable de l’offre au regard des taux d’évasion particulièrement élevés Equipement de la personne (54%). Cette croissance devra s’opérer en priorité sur le centre-ville afin de maintenir voire de renforcer son attractivité.
Adaptation quantitative de l’offre au potentiel. L’influence de l’ouverture du Twinner en Sport 2003 pourra être mesurée par les résultats de l’Observatoire 2005. Dans l'attente, nous préconisons une pause dans l'évolution des surfaces.
Jardinage – Bricolage L’adaptation quantitative de l’offre au potentiel et l’atteinte des objectifs de couverture ne nécessitent pas d’évolution de l’offre.
L’adaptation quantitative de l’offre au potentiel et l’atteinte des objectifs de couverture ne Electroménager nécessitent pas d’évolution de l’offre.
Croissance envisageable de l’offre au regard de la faible densité et d’évasions importantes. La diversification de l’offre actuelle sur des segments non couverts devra Meubles-décoration s’imposer comme une priorité pour adapter le service aux nouveaux besoins de la population.
Des évasions importantes et une faible structuration de l’offre ouvrent des perspectives de développement à traduire sur l’espace centre-ville afin de gérer les équilibres avec Culture-Loisirs une périphérie en développement (activité légitime de centre-ville) soulignée par la charte existante sur le territoire).
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 49
QUIMPERLE/MELLAC
1. Evolution récente des surfaces de vente
Le Pays de Quimperlé compte 55 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 57 835 m², soit 5,6% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Centre Leclerc (Quimperlé) Extension de 2570 m² à 3700 m² (mai 2002 en CNEC) Twinner (Mellac) Création de 814 m² (Septembre 2002) Aldi (Quimperlé) Création de 759,45 m² (Novembre 2002) Brico Décor (Moëlan sur Mer) Extension de 999 m² à 1 742 m² (mars 2003) JoueClub (Quimperlé) Création de 387 m² (mai 2003) Les Briconautes (Quimperlé) Création de 1 500 m² (décembre 2003) La Faillitaire (Quimperlé) Extension de 699 m² à 990 m² (janvier 2004) Intermarché (Mellac) Extension de 2 490 m² à 3 390 m² (mai 2004) Gédimat (Bannalec) Extension de 300 m² à 675 m² (octobre 2004) Expert (Quimperlé) Création de 500 m² (octobre 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 50
2. Matrice de développement
Quimperlé 54 717 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 432 /382 72/89 37/39 B 232/193 J 117/147 E 16/15 M 138/161 41/40 Achats sur le pôle 47% 40% 30% 36% 50% 24% 16% 36% Achats sur la ZDC 91% 50% 41% 53% 65% 54% 26% 49% Marché touristique 26% 7% 21% 14% 16% 2% 14% 11%
Surfaces actuelles (m²) 21 247 3 560 1 814 11 416 5 775 800 6 781 2 027
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 51
3. Modalités de développement – Quimperlé/Mellac
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente de plus de 300 m² compte tenu : d’une saturation de l’offre mesurée par les densités, d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées, Alimentaire de la nécessité de conserver des marges de développement pour les activités traditionnelles présentes en nombre sur le territoire de la zone de chalandise.
Renforcement de l’offre pour mieux résister à l’attraction de Lorient qui s’exerce pleinement sur ces activités mais dans le cadre d’une croissance maîtrisée des surfaces de plus de 300 m² compte tenu des fortes densités. Cette stratégie pourrait être mise en œuvre selon les conditions suivantes : priorité aux implantations en centre-ville pour conforter cet espace dans ses fonctions Equipement de la les plus légitimes et favoriser l’attraction de l’offre existante par le renforcement de personne l’effet de pôle, stratégie de diversification par un renforcement de l’offre moyen, haut de gamme axée sur une meilleure réponse aux besoins des ménages de moins de 40 ans, concertation avec le pôle de Lorient dans le cadre de projets importants.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 52
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des effets de l’ouverture du magasin Twinner sur les évasions hors pays lors de la prochaine édition Sport de l’Observatoire du Commerce CCI 29. Dans l’intervalle, priorité est donnée à l’offre traditionnelle afin d’encourager sa structuration.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des Bricolage effets des autorisations récentes sur les évasions hors pays lors de la prochaine édition de et jardinage l’Observatoire du Commerce CCI 29.
Pas de structuration compte tenu de l’autorisation récente (Expert) permettant de proposer une Electroménager enseigne à vraie valeur d’image pour le consommateur.
Développement de l’offre par l’implantation sur la zone de Kergoualer principalement sur les Meubles-décoration activités décoration voire meuble après une analyse au cas par cas des projets pour freiner les évasions vers Lorient, mais légitimité réduite du pôle.
Renforcement de l’offre pour mieux résister à l’attraction de Lorient mais dans le cadre d’une croissance maîtrisée des surfaces afin de ne pas accélérer le déséquilibre centre-ville Culture-loisirs périphérie. Dans ce cadre, préférence est donnée aux implantations en centre-ville pour conforter cet espace dans ses fonctions les plus légitimes.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 53
CONCARNEAU CORNOUAILLE
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes de Concarneau Cornouaille compte 51 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 51108 m², soit 5% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Joueclub (Concarneau) Extension de 110 à 400 m² (avril 2002) Ecomarché (Nevez) Extension de 710 m² à 1008 m² (Juin 2002) Super U (Rosporden) Extension de 2 056 m² à 2 786 m² (mai 2003) Les Caves du Moros Extension de 250 m² à 710 m² (mai 2003) (Concarneau) Ecomarché (Névez) Extension de 1 008 m² à 1 72 m² (juin 2003) Comptoir de la Mer Création et extension de 979 m² (novembre (Concarneau) 2003) Bureau Diffusion (Concarneau) Extension de moins de 300 m² à 700 m² (avril 2004) Espace Culturel (Concarneau) Création de 650 m² (avril 2004) Shopi (Melgven) Extension à 400 m² (mai 2004) Super Caténa (Rosporden) Création de 1 350 m² (juin 2004) Point Vert (Rosporden) Extension de 485 m² à 1 446 m² (septembre 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 54
2. Matrice de développement
Concarneau 52 017 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 403 /382 174/89 33/39 B 260/193 J 115/147 E 32/15 M 158/161 73/40 Achats sur le pôle 48% 42% 45% 63% 73% 28% 20% 34% Achats sur la ZDC 86% 55% 52% 73% 77% 40% 31% 44% Marché touristique 40% 8% 25% 14% 16% 2% 14% 12,6%
Surfaces actuelles (m²) 12 144 5 228 990 7 821 3 471 954 4 744 2 200
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 55
3. Modalités de développement – Concarneau
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de faibles évasions hors zone de chalandise permettant de conclure à la bonne adaptation quantitative du tissu. Cette position se traduit par : une modernisation envisageable sur les pôles secondaires du territoire afin de maintenir Alimentaire l'attractivité de ces pôles face à Concarneau, la priorité donnée aux projets liés à la modernisation des magasins sur le centre-ville de Concarneau dans le cadre d’une stratégie d’équilibre par rapport à la périphérie.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente de plus de 300 m². Dans l’intervalle priorité est donnée à l’offre traditionnelle afin : Equipement de la d’encourager sa structuration en centre-ville et conforter la légitimité de l’espace centre personne sur ses activités de base, de développer en centre-ville une stratégie d’enseigne axée sur une meilleure réponse aux besoins des ménages de moins de 40 ans.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des Sport effets de l’ouverture du magasin Décathlon de Quimper et du magasin Intersport lors de la prochaine édition de l’Observatoire du Commerce CCI 29.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 56
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu : d’une tendance à la saturation de l’offre mesurée par les densités, Bricolage d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu d’un niveau d’évasion hors zone de chalandise permettant de conclure à l’adaptation quantitative correcte du tissu. Cette position se traduit par : la priorité donnée aux projets liés à la modernisation avec croissance limitée des Jardinage surfaces (5 à 10 %) des magasins sur Concarneau, un développement envisageable de l’offre sur le pôle de Rosporden pour favoriser sa diversité commerciale et veiller à l’aménagement cohérent du tissu communautaire.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu d’un niveau de densité particulièrement fort n’intégrant pas le rôle de GSA sur ce secteur. Cette position se traduit par : une pause dans les projets d’agrandissement et de création de magasins de plus de Electroménager 300 m² sur Concarneau,
un développement à étudier de l’offre sur le pôle de Rosporden pour favoriser sa diversité commerciale et veiller à l’aménagement cohérent du tissu communautaire.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 57
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu du niveau d’un niveau de densité particulièrement fort. Cette position est à différencier selon les secteurs :
en décoration : pause dans l’attente de la mesure des effets des implantations des Meubles-Décoration enseignes nouvelles (Casa, Astus Déco…) sur les comportements de la clientèle et sur l’offre de centre ville. en meuble : stratégie de diversification vers la gamme « jeune habitat ». Implantation uniquement sur le pôle de Concarneau pour une logique de visibilité de l’offre
Pause dans l’évolution des surfaces compte tenu des fortes densités et d’une autorisation Culture-loisirs donnée à la création d’un Espace Culturel.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 58
LANDERNEAU-DAOULAS
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes Landerneau Daoulas compte 31 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus 42259 m², soit 4,1% des GMS du départements. Les décisions les plus récentes sont les suivantes :
Chauss Expo (Landerneau) Création de 800 m² (2004) Gifi (Landerneau) Création de 3 420 m² (avril 2004) Magasin de sport (Landerneau) Création de 800 m² (2004) Intermarché (Landerneau) Extension de 2494 m² à 3173 m² (mars 2004) Centre Leclerc (Landerneau) Extension de 3515 m² à 4515 m² + création de 120 m² de boutiques (mars 2003) Vétimarché (Landerneau) Création de 980 m² (janvier 2003) Twinner (Landerneau) Création de 800 m² (avril 2002)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 59
2. Matrice de développement
Landerneau 51 189 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 302 /382 82/89 50/39 B 126/193 J 265/147 E 12/15 M 88/161 9/40 Achats sur le pôle 68% 47% 17% 52% 29% 55% Achats sur la ZDC 82% 48% 17% 60% 30% 55% Marché touristique 8% 2% 8% 6% 5% 1% 4% 3%
Surfaces actuelles (m²) 9 614 2 617 1 600 4 000 8 448 375 2 799 300
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 60
3. Modalités de développement – Landerneau
Pas de besoins prioritaires en création et agrandissement sur le nord de la Communauté de Communes pour permettre un rééquilibrage vers le sud de la Communauté de Communes (pôle de Daoulas) tel que préconisé dans la charte du territoire. Alimentaire
Croissance envisageable de l’offre existante sur Daoulas pour freiner la dépendance aux pôles extérieurs en limitant toutefois la taille des GSA à 2 200 m2.
Pause en création et extension des surfaces en périphérie. Equipement de la personne et Stratégie de développement de l’offre en centre-ville par une politique d'enseigne avec sport politique de promotion de la ville auprès d’investisseurs (salons…).
Pause sur le nord de la Communauté pour permettre un rééquilibrage vers le sud pour un Jardinage aménagement plus harmonieux de la desserte par une modernisation de l'offre existante en respectant des surfaces adaptées à la taille du marché.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 61
Croissance bipolaire et équilibrée de l’offre entre les deux pôles Landerneau et Daoulas dans Bricolage la limite des densités départementales. Examen des dossiers au cas par cas.
Croissance de l'offre spécialisée sur Daoulas et Landerneau en respectant des surfaces Electroménager adaptées à la taille du marché.
Croissance de l’offre sur Landerneau sur les segments non couverts par l’offre actuelle : Meubles-décoration meubles-décoration de moyenne gamme avec positionnement habitat contemporain.
Culture-Loisirs Développement d’une offre de spécialiste uniquement en centre ville de Landerneau
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 62
PONT L’ABBÉ
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes du Pays Bigouden compte 35 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 41 516 m², soit 4% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Centre Leclerc (Pont L’Abbé) Extension de 2 797 m² à 3 747 m² (CNEC décembre 2003). Picard (Plonéour Lanvern) Création de 298 m² (juin 2003) Casino (Plonéour Lanvern) Extension de 1200 à 1720 m² (janvier 2004) Chauss Expo (Plonéour Création de 585 m² (avril 2004) Lanvern) Champion (Loctudy) Extension de 1546 m² à 1882 m² (avril 2004) Les Briconautes (Pont l’Abbé) Extension de 3407 m² à 4 407 m² (juin 2004) Gifi (Plonéour Lanvern) Création de 999 m² (juin 2004) Jardi Leclerc (Pont l’Abbé) Création de 3 589 m² (septembre 2004) Magasin Vert (Plonéour Création par transfert de 1190 m² à 3330 m² Lanvern) (novembre 2004).
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 63
2. Matrice de développement
Pont l’Abbé 48 476 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 483 /382 56/89 -/39 B 222/193 J 220/147 E -/15 M 105/161 16/40 Achats sur le pôle 38% 40% 44% 27% 58% 12% 17% 36% Achats sur la ZDC 88% 50% 50% 56% 79% 37% 30% 50% Marché touristique 44% 14% 38% 23% 25% 3% 27% 21%
Surfaces actuelles (m²) 19 830 2 285 - 9 099 9 019 - 4 300 650
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma de développement commercial Finistère 64
3. Modalités de développement – Pont L’Abbé
Pause dans la croissance ou la création des GSA généralistes sur le territoire de la Communauté de Communes du Pays Bigouden Sud compte tenu : d’une saturation de l’offre mesurée par les densités, Alimentaire d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées, de la nécessité de conserver des marges de développement pour les activités traditionnelles présentes en nombre sur le territoire de la zone de chalandise.
Renforcement de l’offre pour améliorer le service à la population (évasions fortes) avec priorité aux implantations en centre-ville pour conforter cet espace dans ses fonctions les plus légitimes Equipement de la et favoriser l’attraction de l’offre existante par le renforcement de l’effet de pôle. Stratégie de personne diversification par un renforcement de l’offre moyen de gamme axée sur une meilleure réponse aux besoins des ménages de moins de 40 ans.
Renforcement nécessaire de l’offre pour faire face à de fortes évasions et renforcer l’effet de pôle de Pont l’Abbé. Ce développement devra s’opérer dans le cadre d’une recherche de Sport complémentarité avec le centre-ville.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu de densités déjà fortes et des Bricolage autorisations récentes (agrandissement du magasin Briconautes).
Schéma de développement commercial Finistère 65
Pas de besoin de structuration compte tenu de l’adaptation de l’offre future aux potentiels avec Jardinage les autorisations récentes (+5 639 m² : croissance multipliée par 3 du plancher commercial).
Développement de l’offre sous condition d’implantations de spécialistes proposant une politique de service différenciante et soutenue par une enseigne à vraie valeur d’image pour le consommateur. Il est rappelé l’importance de s’appuyer sur des enseignes de spécialistes afin Electroménager d’apporter un réel service supplémentaire au consommateur et de générer un effet réel sur les évasions commerciales.
Pas de besoin de structuration de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de chalandise compte tenu de la faible légitimité du pôle sur ces activités face à la proximité de Meubles-Décoration Quimper. Par contre, il est souhaitable d’encourager les évolutions de l’activité décoration dans le centre-ville afin de conforter sa diversité commerciale.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de la légitimité limitée de Pont l’Abbé face à Quimper sur ce type d’activité. Culture-loisirs en biens culturels : développement de surfaces à envisager dans l’aire centre ville pour conforter cet espace dans ses vocations traditionnelles, en jeux-jouets : stratégie de croissance modérée des surfaces.
Schéma de développement commercial Finistère 66
DOUARNENEZ
1. Evolution récente des surfaces de vente
Le Pays de Douarnenez compte 23 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 23 999 m², soit 2,3% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Weldom (Douarnenez) Transfert avec extension de 1190 m² à 2 910 m² (octobre 2003) Leclerc (Douarnenez) Extension de 2900 m² à 3 500 m² (mai 2004)
Schéma de développement commercial Finistère 67
2. Matrice de développement
Douarnenez 37 097 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 293 /382 67/89 27/39 B 133/193 J 265/147 E 19/15 M 110/161 16/40 Achats sur le pôle 58% 44% 55% 62% 55% 40% Achats sur la ZDC 79% 48% 57% 72% 57% 43% Marché touristique 23,5% 6% 20% 11% 1,2% 10%
Surfaces actuelles (m²) 10 872 2 470 990 4 917 9 826 700 4 065 580
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma de développement commercial Finistère 68
3. Modalités de développement – Douarnenez
Développement possible des surfaces de vente compte tenu d’une densité moyenne et d’évasions hors zone de chalandise non négligeables. Toutefois compte tenu des difficultés d’attractivité du centre-ville, il est rappelé l’importance de maintenir les locomotives Alimentaire commerciales à proximité de cet espace central afin de capitaliser sur une interactivité des flux.
Pas de besoins prioritaires pour la croissance ou la création de surfaces de vente de plus de 300 m² compte tenu de densités correctes pour la taille du pôle. Dans l’intervalle, priorité peut être donnée à l’offre traditionnelle afin : Equipement de la d’encourager sa structuration en centre-ville et conforter la légitimité de l’espace centre personne sur ses activités de base, de développer en centre-ville une stratégie d’enseigne axée sur une meilleure réponse aux besoins des ménages de moins de 40 ans.
Pas de besoins prioritaires de croissance ou de création de surfaces de vente de plus de 300 m² compte tenu de densités correctes pour la taille du pôle. Dans l’intervalle, priorité est donnée à Sport l’offre traditionnelle afin de leur permettre d'affirmer son attractivité en centre-ville.
Schéma de développement commercial Finistère 69
Pause dans le développement des surfaces de vente compte tenu des autorisations récentes quant à la croissance des enseignes Weldom et Bricomarché. Il est utile d’attendre la mesure Bricolage des effets de cette structuration de l’offre avant d’envisager tout nouveau développement de surfaces.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu d’une tendance à la saturation de l’offre mesurée par les densités et d’autorisations (ou créations récentes) dont les Jardinage effets n’ont pu être encore mesurés (Magasin Vert à Pont Croix…).
Développement de l’offre orienté vers des spécialistes proposant une politique de service différenciante et soutenue par une enseigne à vraie valeur d’image pour le consommateur. Il est rappelé l’importance de s’appuyer sur des enseignes de spécialistes afin d’apporter un réel Electroménager service supplémentaire au consommateur et de générer un effet réel sur les évasions commerciales.
Pas de besoins prioritaires de croissance ou de création de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de chalandise compte tenu de la faible légitimité du pôle sur ces activités face à la Meubles-Décoration proximité de Quimper. Par contre, il est possible d’encourager les évolutions de l’activité décoration dans le centre-ville afin de conforter sa diversité commerciale.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de la légitimité limitée de Douarnenez face à Quimper sur ce type d’activité. Culture-loisirs en biens culturels : pas de développement de surfaces de plus de 300 m², en jeux-jouets : développement si faisabilité économique vérifiée.
Schéma de développement commercial Finistère 70
LESNEVEN
1. Evolution récente des surfaces de vente
Le Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes compte 26 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 29400 m², soit 2,8% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Meubles Le Gad (Lesneven) Extension de 1700 m² à 2 205 m² (juin 2003) Casino (Kerlouan) Extension de 1179 m² à 1381 m² (octobre 2003) Chauss Expo (Lesneven) Création de 586 m² (avril 2004) Styléco (Lesneven) Création de 864 m² (avril 2004) Cash Affaires (Lesneven) Création de 636 m² (août 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 71
2. Matrice de développement
Lesneven 58 732 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 404 /382 130/89 37/39 B 159/193 J 327/147 E 42/15 M 295/161 -/40 Achats sur le pôle 64% 52% 44% 30% 64% 30% 49% 45% Achats sur la ZDC 76% 53% 44% 36% 82% 44% 49% 47% Marché touristique 22% 6% 18% 12% 14% 2% 12% 9%
Surfaces actuelles (m²) 7 601 2 448 700 2 995 6 160 800 5 555 -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 72
3. Modalités de développement – Lesneven
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu des densités correctes, d’évasions Alimentaire relativement bien maîtrisées (qui n’intègrent pas les autorisations accordées depuis 2001 : Leclerc – Le Folgoët en 2002, Casino Kerlouan en 2003).
Avec des densités largement supérieures aux moyennes départementales, le pôle Equipement de la personne affirme une structuration forte en GSS ne nécessitant pas de croissance actuelle des surfaces afin de maîtriser les équilibres avec l’offre de centre-ville.
Pas de structuration nécessaire dans l’attente de la mesure de l’impact de la création du Sport magasin Twinner autorisé en 2003.
Pas de besoin de structuration actuel compte tenu des densités fortes et d’un taux de Jardinage couverture des besoins optimal.
Structuration envisageable pour améliorer le taux de couverture des besoins tout en respectant les densités moyennes. Il conviendra d’être vigilant sur la spécialisation Bricolage bricolage des futurs opérateurs en excluant les activités liées à la jardinerie au regard des densités fortes sur ce second secteur.
Pas de besoin de structuration prioritaire depuis l’ouverture du magasin Gitem au Folgoët Electroménager permettant d’approcher le taux de couverture optimal des besoins (ouverture postérieure aux résultats de l’Observatoire du Commerce).
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 73
Pas de besoin de structuration prioritaire en meuble. Une évolution de l’offre en Meubles-décoration décoration peut être envisagée pour compléter l’offre sur le segment « jeune habitat ».
Structuration envisageable de l’offre pour améliorer le niveau de desserte à la population. Toutefois cette structuration devra s’imaginer en lien avec le centre-ville qui dispose Culture-Loisirs d’une attractivité légitime sur cette activité, au regard de l’implantation, en son sein, d’établissements scolaires (collèges et lycées).
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 74
V. PÔLES SECONDAIRES
Vocation : − Proposer une offre attractive en alimentaire et en non alimentaire de proximité : bricolage, jardinage, électroménager, sport (surtout lors d’une influence touristique).
− Offre de proximité peu profonde.
Objectif de couverture (explication page 16)
Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 80% 50% 50% 60% 60% 40% 40% 40%
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 75
SAINT RENAN
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes du Pays d’Iroise compte 24 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus 29 824 m² soit 2,9% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Mr Bricolage La Jardinerie Agrandissement de 3 600 m² à 4400 (avril (Saint Renan) 2002) la précédente autorisation de 3600 m² date de juin 2001. Meubles Thomas (Saint Agrandissement de 938 m² à 1 204 m² (mars Renan) 2002) Intermarché (Plougonvelin) Agrandissement de 1065 m² à 1 466 m² (avril 2002) Twinner (Saint Renan) Création de 800 m² (octobre 2003) Gitem (Saint Renan Création de 450 m² avec transfert de 300 m² (octobre 2003) Mil’Chose (Saint Renan) Création de 500 m² avec transfert de 500 m² (octobre 2003)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 76
2. Matrice de développement
Saint Renan 49 049 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 277/382 55/89 38/39 B 151/193 111/147 E 16/15 M 42/161 19/40 Achats sur le pôle 32% 18% 30% 20% 17% 11% Achats sur la ZDC 72% 26% 36% 38% 27% 21% Marché touristique 34% 8% 35% 18% 19% 2% 15% 6%
Surfaces actuelles (m²) 8 010 1 584 1 100 4 380 3 200 450 1 204 542
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 77
3. Modalités de développement – Saint Renan
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une adaptation récente de l’offre Alimentaire (Super U Saint Renan) et afin de permettre la structuration d’une offre de proximité plus développée sur les communes de Plougonvelin ou Locmaria-Plouzané (priorité de la charte).
Equipement de la personne et Priorité à la diversification de l’offre en centre ville de Saint Renan en accompagnement de sport la croissance de l’offre de périphérie limitée à l’enseigne de sport.
Bricolage - Jardinage Surfaces limitées à la situation existante compte tenu des évolutions récentes de l’offre.
Offre récemment étendue. Croissance future possible (mais uniquement de l’offre existante) Electroménager en veillant aux équilibres centre ville – périphérie.
Développement limité au secteur de la décoration par une politique d’enseigne moyen de Meubles-décoration gamme.
Pas de développement des GSS compte tenu d’un marché limité et d’une faible légitimité du Culture-Loisirs territoire mais priorité donnée au centre-ville.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 78
LANDIVISIAU
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes de Landivisiau compte 24 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus 23248 m² soit 2,3% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Intersport (Landivisiau) Création de 970 m² (juin 2003) Les Briconautes (Landivisiau) Création de 1 190 m² (juin 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 79
2. Matrice de développement
Landivisiau 39 558 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 314 /382 70/89 39/39 B 160/193 J 233/147 E 20/15 M 66/161 -/40 Achats sur le pôle 70% 53% 48% 46% 46% 48% Achats sur la ZDC 79% 53% 48% 48% 48% 48% Marché touristique 7% 2% 6% 4% 4% 1% 4% 3%
Surfaces actuelles (m²) 7 898 1 749 970 4 031 5 850 500 1 650 -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 80
3. Modalités de développement – Landivisiau
Structuration envisageable de l’offre par croissance des acteurs actuels afin de permettre la modernisation d’un outil vieillissant (Leclerc, Casino par opposition à Super U rénové Alimentaire récemment). L’évolution étant nécessitée par des impératifs de modernisation plus que par un besoin de s’adapter quantitativement au marché, il est recommandé une croissance mesurée des surfaces de l’ordre de 10%.
Croissance envisageable de l’offre dans une logique de confortement du centre-ville sur ces activités légitimes. Le renforcement de l’offre devra s’opérer prioritairement dans un Equipement de la personne objectif de complément à l’offre actuelle (positionnement moyen-haut voire haut de gamme) par une offre plus adaptée aux consommateurs jeunes et à revenu médian.
Sport Pas de besoin de croissance compte tenu de l’autorisation de création de l’Intersport.
Pas de besoin de structuration de l’offre compte tenu de la forte densité et d’une Jardinage influence touristique réduite.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu de l’autorisation en juin 2004 pour Bricolage la création d’un magasin Les Briconautes, permettant de repositionner le pôle sur cette activité.
Pas de besoin de structuration de l’offre compte tenu de la forte densité et d’une Electroménager influence touristique réduite.
Pas de besoin de structuration prioritaire de l’offre compte tenu de la difficulté pour le Meubles-décoration pôle à affirmer une réelle légitimité sur cette activité face à Morlaix.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 81
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de la légitimité limitée de Landivisiau face à Morlaix sur ce type d’activité. en biens culturels : pas de développement de surfaces de plus de 300 m² de Culture-Loisirs périphérie pour conserver la légitimité du centre-ville sur cette activité, en jeux-jouets : développement si faisabilité économique vérifiée.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 82
SAINT POL DE LEON
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes du Pays Léonard compte 11 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus 12844 m² soit 1,2% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Bricomarché (Saint Pol de Extension de 1900 m² à 3 317 m² (avril 2004) Léon)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 83
2. Matrice de développement
St Pol-de-Léon Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. 36165 hts jardinage Densité GMS* 431/382 -/89 -/39 B 215/193 J 60/147 E 24/15 M -/161 -/40 Achats sur le pôle 74% 47% 41% 37% 37% 41% Achats sur la ZDC 95% 50% 44% 43% 43% 44% Marché touristique 35% 9% 28% 19% 22% 3% 19% 15%
Surfaces actuelles (m²) 7 235 - - 3 617 1 000 400 - -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 84
3. Modalités de développement – Saint Pol de Léon
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’un taux de couverture des Alimentaire besoins élevé (95%) et d’une fragilité importante de l’offre alimentaire (GSA et traditionnelle) sur les communes limitrophes.
Structuration envisageable afin d’améliorer la diversité commerciale du pôle sur ce type Equipement de la personne d’activité. Afin de conforter le centre-ville dans ses fonctions légitimes, il est recommandé de privilégier ce type d’implantation en centre-ville.
Structuration envisageable au regard des potentiels existants (influence touristique forte Sport générant des achats en sport-loisirs-nautisme) et d’une nécessité de rééquilibrer l’attraction du pôle face à Morlaix.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu des densités fortes qui intègrent Bricolage l’autorisation d’agrandissement du magasin Bricomarché (avril 2004).
Croissance envisageable de l’offre justifiée par les faibles densités, un niveau d’évasion Jardinage élevé pour ce type d’activité assimilée à la proximité et un niveau de modernisation mitigé de l’offre existante.
Pas de besoin d’évolution prioritaire de l’offre compte tenu de l’atteinte des objectifs de Electroménager couverture pour un pôle secondaire et d’un niveau de densité fort.
Pas de besoin de structuration prioritaire de l’offre compte tenu de la difficulté pour le Meubles-décoration pôle à affirmer une réelle légitimité sur cette activité face à Morlaix.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 85
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de la légitimité limitée de Saint Pol de Léon face à Morlaix sur ce type d’activité. Culture- Loisirs en biens culturels : pas de développement de surfaces de plus de 300 m² de périphérie pour conserver la légitimité du centre-ville sur cette activité, en jeux-jouets : développement si faisabilité économique vérifiée.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 86
CHATEAULIN
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes du Pays de Châteaulin et du Porzay compte 15 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 17481 m² soit 1,7% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Leclerc (Châteaulin) Création d'une jardinerie Intermarché (Pleyben) Extension de 1000 m² à 1726 m² Sport 2000 (Châteaulin) Création de 999 m² (juin 2004) Intermarché (Châteaulin) Extension de 1600 m² à 2 096 m² (octobre 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 87
2. Matrice de développement
Châteaulin 28 987 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 476 /382 44/89 44/39 B 119/193 J 121/147 E 30/15 M 110/161 -/40 Achats sur le pôle 40% 33% 28% 33% 50% 23% 14% 29% Achats sur la ZDC 80% 37% 28% 36% 66% 36% 27% 38% Marché touristique 30% 8% 8% 16% 17% 2% 14% 14%
Surfaces actuelles (m²) 10 764 999 999 2 700 2 742 600 2 400 -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 88
3. Modalités de développement – Châteaulin
Pause dans la croissance ou la création des GSA généralistes sur le territoire de la Communauté de Communes de Châteaulin et du Porzay compte tenu : d’une saturation de l’offre mesurée par les densités, d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées, Alimentaire de la nécessité de conserver des marges de développement pour les activités traditionnelles présentes en nombre sur le territoire de la zone de chalandise et de la Communauté de Communes.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des effets de l’ouverture du magasin Vétimarché (édition de l’Observatoire du Commerce Equipement de la personne CCI 29).
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des effets de l’ouverture du magasin Sport 2000 (édition de l’Observatoire du Commerce Sport CCI 29).
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des effets de l’ouverture de la jardinerie Leclerc (édition de l’Observatoire du Commerce Jardinage CCI 29).
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 89
Croissance mesurée des surfaces compte tenu de densités déjà fortes. La croissance mesurée se justifie pour atténuer le niveau de dépendance face au pôle de Quimper sur Bricolage cette activité.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu d’un niveau de densité particulièrement fort Electroménager marqué par le rôle majeur du Centre Leclerc (600 m²).
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de chalandise compte tenu de la faible légitimité du pôle sur ces activités face à la Meubles-décoration proximité de Quimper et de Brest. Par contre, il est possible d’encourager les évolutions de l’activité décoration afin de conforter sa diversité commerciale.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de la légitimité limitée de Châteaulin face à Quimper sur ce type d’activité. en biens culturels : pas de développement de surfaces de plus de 300 m² de Culture- Loisirs périphérie pour conserver la légitimité du centre-ville sur cette activité, en jeux-jouets : développement si faisabilité économique vérifiée.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 90
VI. PÔLES DE PROXIMITE
Vocation : − Proposer une offre attractive en alimentaire et en non alimentaire de proximité : bricolage, jardinage, électroménager, sport (surtout lors d’une influence touristique).
− Privilégier une offre de proximité peu profonde avec 1 seul opérateur par secteur non alimentaire précisé ci dessus.
Objectif de couverture (explication page 16)
Alim. Pers. Sport Bricolage Jardinage Electro. Meubles Culture/ déco Loisirs 80% 40% 40% 60% 60% 30% 30% 30%
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 91
AUDIERNE/PLOUHINEC
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes du Cap Sizun compte 16 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 21442 m² soit 2,1% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Centre Leclerc (Audierne) Extension de 1 600 m² à 2300 m² (janvier 2002) Intermarché (Plouhinec) Extension de 2034 m² à 2499 m² (juin 2002) Chauss Expo (Plouhinec) Création de 571 m² (janvier 2003) Point Vert (Pont Croix) Extension de 1160 m² à 1 498 m² (juin 2003) Moan-Frères (Audierne) Extension à 344 m² (mai 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 92
2. Matrice de développement
Audierne 20 818 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 501 /382 94/89 -/39 B 221/193 J 376/147 E -/15 M 109/161 18/40 Achats sur le pôle 51% 31% 43% 13% 23% Achats sur la ZDC 83% 36% 48% 37% 27% Marché touristique 34% 11% 24% 13% 19%
Surfaces actuelles (m²) 8 140 1 525 - 3 596 6 111 - 1 770 300
Indicateurs de surfaces
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 93
3. Modalités de développement – Audierne/Plouhinec
Pas de besoins de croissance ou de création de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de chalandise compte tenu : d’une saturation de l’offre mesurée par les densités, Alimentaire d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées, de la nécessité de conserver des marges de développement pour les activités traditionnelles présentes en nombre sur le territoire de la zone de chalandise.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente dans l’attente de la mesure des Equipement de la effets de l’ouverture des magasins Vétimarché et Chauss’Expo lors de la prochaine édition de personne l’Observatoire du Commerce CCI 29.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente compte tenu : d’une tendance à la saturation de l’offre mesurée par les densités, Bricolage et jardinage d’évasions hors zone de chalandise maîtrisées.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 94
Renforcement possible de l’offre pour renforcer l’offre de proximité sur le pôle dans le cadre Electroménager d’une stratégie d’enseigne pouvant prendre appui sur une entreprise existante.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de Meubles-Décoration chalandise compte tenu de la faible légitimité du pôle sur ces activités face à la proximité de Quimper.
Maîtrise raisonnée des surfaces compte tenu de la légitimité limitée du pôle face à Quimper sur ce type d’activité. en biens culturels : pas de développement de surfaces de plus de 300 m², en jeux-jouets : développement si faisabilité économique vérifiée. Sport, Culture-loisirs en sport : renforcement possible de l’offre pour s’adapter aux flux touristiques et tenir compte des spécificités nautiques du territoire. Les contraintes sont limitées à la vérification de la faisabilité économique.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 95
FOUESNANT
1. Evolution récente des surfaces de vente
Le Pays Fouesnantais compte 10 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 11190 m² soit 1,1% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Ecomarché (Saint Evarzec) Extension de 325 m² à 700 m² (janvier 2003) Champion (Bénodet) Extension de 1500 m² à 2400 m² (juin 2004) Twinner (Pleuven) Création de 800 m² (septembre 2004) Netto (Fouesnant) Création de 650 m² (octobre 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 96
2. Matrice de développement
Fouesnant 22 424 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 295/382 -/89 50/39 B -/193 74/147 E -/15 M 19/161 -/40 Achats sur le pôle 59% 11% 20% 18% 28% 9% 19% Achats sur la ZDC 78% 16% 20% 25% 31% 9% 22% Marché touristique 55% 19% 49% 28% 4% 36% 29%
Surfaces actuelles (m²) 4 755 - 800 - 1 190 - 300 -
Indicateurs de surfaces
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 97
3. Modalités de développement – Fouesnant
Développement possible des surfaces existantes pour améliorer le service à la population et prendre en compte l’influence forte de la consommation touristique. Néanmoins cette croissance devra s‘opérer en cohérence avec la nécessaire maîtrise d’un Alimentaire équipement attractif sur Bénodet mais aussi en conservant des marges de développement sur les communes de La Forêt-Fouesnant, Clohars-Fouesnant, St Evarzec.
Equipement de la Pas de création de surfaces de plus de 300 m² compte tenu de la légitimité réduite du pôle face personne et sport à Quimper. A près l’autorisation du Twinner, la priorité peut être donnée au renforcement de l’offre commerciale de centre-ville.
Développement possible des surfaces pour améliorer le service à la population et prendre en Bricolage et jardinage compte l’influence forte de la consommation touristique.
Développement possible des surfaces pour améliorer le service à la population et prendre en Electroménager compte l’influence forte de la consommation touristique.
Pause dans la croissance ou la création de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de chalandise compte tenu de la faible légitimité du pôle sur ces activités face à la proximité de Meubles-Décoration Quimper.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 98
Pas de besoin de structuration prioritaire de surfaces de vente de plus de 300 m² sur la zone de chalandise compte tenu de la faible légitimité du pôle sur ces activités face à la proximité de Culture-loisirs Quimper.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 99
PLABENNEC ET LANNILIS/PLOUGUERNEAU (PAYS DES ABERS)
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Plabennec et des Abers compte 18 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 22439 m² soit 2,2% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Super U (Plabennec) Extension de 1825 à 2200 m² (avril 2004) Centre Leclerc (Lannilis) Extension de 1799 à 2200 m² (juin 2004) Kiriel (Lannilis) Extension de 300 à 639 m² (octobre 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 100
2. Matrice de développement
Plabennec 21 146 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 351 /382 -/89 -/39 B 72/193 J 437/147 E -/15 M 26/161 -/40 Achats sur le pôle 28% 7% -% 13% 8% 7% Achats sur la ZDC 76% 21% 3% 34% 16% 20% Marché touristique 12% 3% 11% 8% 1% 5% 2%
Surfaces actuelles (m²) 5 306 - - 1 080 6 600 - 400 -
Indicateurs
Lannilis/Plouguerneau Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. 13 542 hts jardinage Densité GMS* 603/382 -/89 -/39 B 139/193 J123/147 E 32/15 M -/161 -/40 Achats sur le pôle 42% 12% - 21% 5% 14% Achats sur la ZDC 76% 21% 3% 34% 16% 20% Marché touristique 12% 3% 11% 8% 1% 5% 2%
Surfaces actuelles (m²) 6 094 - - 1 400 1 239 320 - -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 101
3. Modalités de développement – Plabennec et Lannilis/Plouguerneau
Pas de besoin de structuration prioritaire de l’offre compte tenu des densités. Néanmoins, dans le respect des engagements de maîtrise des surfaces inscrites dans la charte de la CCPA, croissance possible si : Alimentaire − Les agrandissements s’inscrivent dans la stratégie d’alignement des surfaces à 2200 m² pour les GSA des trois communes pôles. − Les agrandissements concernent des communes de proximité dans la limite de format supérette de 600 m².
Développement possible uniquement sur le secteur du sport (mais légitimité réduite) sur l’un Equipement de la personne, des deux pôles (Lannilis-Plouguerneau ou Plabennec) par une offre de sportswear avec une Sport influence sur les évasions en équipement de la personne.
Rééquilibrage de l’offre en bricolage sur le pôle de Plabennec et sur Plouguerneau. Bricolage - Jardinage Pause sur le jardinage uniquement sur Plabennec.
Croissance possible de l’offre en s’appuyant sur les acteurs actuels par une politique Meubles-décoration d’enseigne. Electroménager
Pas de besoin en GSS compte tenu d’une légitimité réduite mais priorité donnée au centre- Culture Loisirs ville.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 102
CROZON
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de la Presqu’île de Crozon compte 16 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 15681 m² soit 1,5% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Super U (Camaret) Extension de 1020 m² à 1578 m² (mai 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 103
2. Matrice de développement
Crozon 15 805 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 534/382 -/89 40/39 B 114/193 J 269/147 E 25/15 M 19/161 -/40 Achats sur le pôle 63% 40% 34% 75% 67% 62% 7% 47% Achats sur la ZDC 89% 44% 43% 80% 68% 66% 7% 51% Marché touristique 45% 16% 47% 29% 29% 4% 29% 22%
Surfaces actuelles (m²) 8 432 - 625 1 800 4 174 450 300 -
Indicateurs de surfaces
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 104
3. Modalités de développement – Crozon
Pas de besoin de structuration prioritaire des GSA compte tenu d’un taux de couverture Alimentaire des besoins supérieur aux moyennes habituellement constatées sur les pôles de proximité, signe d’une bonne adaptation de l’offre au potentiel de consommateurs.
Opportunité de développement existant (mais limitée au regard de la taille de la zone de chalandise) pour compléter l’offre actuelle par une offre premier prix. Néanmoins cette Equipement de la personne évolution devra s’inscrire dans une stratégie de renforcement du centre-ville et non de « périphérisation » des activités.
Croissance envisageable dans le cadre d’une modernisation des activités actuelles en Sport place se traduisant par une croissance mesurée des surfaces et s’inscrivant dans la même logique de renforcement du centre-ville.
Croissance envisageable des surfaces existantes pour améliorer la réponse qualitative aux besoins des consommateurs et absorber le marché important représenté par la Bricolage clientèle touristique. La vigilance s’impose néanmoins face à un risque de périphérisation de cette activité implantée aujourd’hui à proximité du centre-ville.
Pas de besoin de croissance des surfaces compte tenu du taux de couverture des Jardinage besoins et des densités excessivement élevées malgré l’influence touristique.
Croissance envisageable des surfaces existantes pour améliorer la réponse qualitative aux besoins des consommateurs et absorber le marché important représenté par la Electroménager clientèle touristique. La vigilance s’impose néanmoins face à un risque de périphérisation de cette activité implantée aujourd’hui à proximité du centre-ville.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 105
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une légitimité réduite du territoire Meubles-décoration sur ces activités.
Pas de besoin de structuration prioritaire après la création de l’Espace Culturel du Centre Culture-Loisirs Leclerc et d’une légitimité réduite du pôle face à Brest ou Quimper.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 106
CHATEAUNEUF-DU-FAOU
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes du Pays de Châteauneuf compte 9 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 7601 m² soit 0,7% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Gédimat (Châteauneuf-du- Extension de 820 m ² à 1481 m² (octobre Faou) 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 107
2. Matrice de développement
Châteauneuf 20 592 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 268 /382 -/89 -/39 B 115/193 J 70/147 E -/15 M 56/161 -/40 Achats sur le pôle 37% 12% 13% 30% 28% 5% 15% 18% Achats sur la ZDC 73% 15% 13% 31% 49% 39% 15% 23% Marché touristique 8% 2% 6% 4% 5% 1% 4% 4%
Surfaces actuelles (m²) 5 524 - - 2 371 1 432 - 1 150 -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 108
3. Modalités de développement – Châteauneuf
Croissance envisageable des surfaces de vente pour atteindre les objectifs de taux de couverture des besoins fixés pour un pôle de proximité. Au regard de la structuration de Alimentaire l’offre, il est souhaitable de privilégier une croissance des acteurs existants à l’arrivée de nouveaux opérateurs.
Pas de besoin de croissance prioritaire compte tenu, d’une part d’un potentiel de zone de Equipement de la personne et chalandise réduit pour accueillir des GSS et d’autre part d’une forte légitimité de Carhaix sport pour ce type d’activité.
Croissance envisageable des surfaces pour atteindre les objectifs de taux de couverture des besoins fixés pour un pôle de proximité. Au regard de la structuration de l’offre, il est Bricolage et jardinage souhaitable de privilégier une croissance des acteurs existants à l’arrivée de nouveaux opérateurs.
Croissance envisageable de l’offre pour affirmer une légitimité plus forte sur ce type Electroménager d’achat assimilé à de la proximité.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une légitimité réduite du territoire Meubles-décoration sur ces activités.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une légitimité réduite du territoire Culture-loisirs sur ces activités.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 109
PLOUESCAT
1. Evolution récente des surfaces de vente
La Communauté de Communes de la Baie du Kernic compte 5 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 5911 m² soit 0,6% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Intermarché (Plouescat) Extension de 1200 m² à 1637 m² (mars 2004)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 110
2. Matrice de développement
Plouescat 12 953 hts Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. jardinage Densité GMS* 306 /382 -/89 -/39 B 54/193 J -/147 E -/15 M 97/161 -/40 Achats sur le pôle 31% 10% 7% 7% 6% Achats sur la ZDC 55% 11% 16% 16% 10% Marché touristique 44% 12% 35% 24% 27% 3% 24% 19%
Surfaces actuelles (m²) 3 961 - - 700 - - 1 250 -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 111
3. Modalités de développement – Plouescat
Croissance envisageable de l’offre pour une modernisation du deuxième opérateur de Alimentaire GSA (Casino), après la modernisation d’Intermarché, afin de disposer d’un outil commercial plus qualitatif et à même de capter le potentiel de la clientèle touristique.
Pas de besoin de croissance prioritaire compte tenu, d’une part d’un potentiel de zone de Equipement de la personne et chalandise réduit pour accueillir des GSS et d’autre part d’une forte légitimité de sport Lesneven pour ce type d’activité.
Croissance envisageable des surfaces pour atteindre les objectifs de taux de couverture des besoins fixés pour un pôle de proximité. Au regard de la structuration de l’offre, il est Bricolage et jardinage souhaitable de privilégier une croissance des acteurs existants à l’arrivée de nouveaux opérateurs.
Croissance envisageable de l’offre pour affirmer une légitimité plus forte sur ce type Electroménager d’achat assimilé à de la proximité.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une légitimité réduite du territoire Meubles-décoration sur ces activités.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une légitimité réduite du territoire Culture-loisirs sur ces activités.
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 112
PLOUDALMEZEAU
1. Evolution récente des surfaces de vente
Ploudalmézeau compte 6 magasins de plus de 300 m² représentant, tous secteurs confondus, 8454 m² soit 0,7% des GMS du département. Les décisions CDEC les plus récentes sont les suivantes :
Centre Leclerc Transfert avec agrandissement de 2000 m² à (Ploudalmézeau) 2580 m² (août 2002) B3 (Ploudalmézeau) Transfert avec agrandissement de 550 m² à 1 400 m² (février 2002)
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 113
2. Matrice de développement
Ploudalmézeau Alim. Pers. Sport Bricolage- Electro, Meuble Cult./L. 13181 hts jardinage Densité GMS* 340 /382 -/89 -/39 B 137/193 J 92/147 E 73/15 M -/161 -/40 Achats sur le pôle 15% 6% 4% 9% 7% 6% Achats sur la ZDC 72% 26% 36% 38% 27% 21% Marché touristique 34% 8% 35% 18% 19% 2% 15% 6%
Surfaces actuelles (m²) 4 484 - - 1 800 1 210 960 - -
Indicateurs
* en m² pour 1 000 habitants Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 114
3. Modalités de développement – Ploudalmézeau
Pas de besoin de croissance prioritaire dans l’attente de la mesure de l’impact de l’agrandissement du magasin Leclerc sur les comportements d’achat de la clientèle. Alimentaire L’évolution des surfaces, si elle s’avérait nécessaire devrait s’envisager au centre-ville dans le cadre d’une stratégie de rééquilibrage au profit du pôle de centralité.
Pas de besoin de croissance prioritaire compte tenu, d’une part d’un potentiel de zone de Equipement de la personne et chalandise réduit pour accueillir des GSS et d’autre part d’une forte légitimité de Saint sport Renan pour ce type d’activité.
Bricolage et jardinage Surfaces limitées à la situation existante compte tenu des évolutions récentes de l’offre.
Pas de besoin de croissance prioritaire compte tenu du niveau de réponse satisfaisant Electroménager proposé par le pôle.
Pas de besoin de structuration prioritaire compte tenu d’une légitimité réduite du territoire Meubles-décoration sur ces activités.
Pas de développement des GSS compte tenu d’un marché limité et d’une faible légitimité du Culture-loisirs territoire mais priorité donnée au centre-ville
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 115
SYNTHÈSE DES INDICATEURS PAR POLE
Pôle Alim Pers. Sport Brico Jardi Electro M/Déco Cult/L. Brest
Quimper
Morlaix
Carhaix Quimperlé
Concarneau
Landerneau
Pont-l’Abbé
Douarnenez
Lesneven
Saint Renan
Landivisiau
St Pol-de-Léon Châteaulin
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 116
Pôle Alim Pers. Sport Brico Jardi Electro M/Déco Cult/L. Fouesnant
Plabennec
Audierne
Crozon Lannilis/ Plouguerneau Ploudalmézeau
Châteauneuf
Plouescat
Développement possible pour conforter le pôle dans ses vocations légitimes (cf. vocation des pôles p 16), dans la limite des potentiels de la zone de chalandise et des densités moyennes constatées.
Développement possible en respectant des conditions précises détaillées dans le tableau accompagnant chaque matrice (conditions pouvant concerner un lieu d’implantation, un type de commerce ou un positionnement de gamme pour compléter idéalement l’offre existante).
Adaptation quantitative suffisante du tissu actuel aux potentiels de marché. Pas de besoin de structuration prioritaire au risque de déstabilisation de l’offre existante traditionnelle (commerces de moins de 300 m²) ou des pôles environnants. Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 117
PARTIE III L’ANALYSE DU SECTEUR HOTELIER
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 118
I. LA DESSERTE HOTELIÈRE EN FINISTERE
1. L’offre globale
Le département du Finistère compte 290 hôtels représentant environ 23 000 lits. L’offre se caractérise par des établissements de taille moyenne équivalent) 26,6 lits. On dénombre néanmoins 92 établissements de plus de 30 chambres qui s’adaptent aux évolutions du marché touristique pour ce qui concerne l’accueil de groupe ou les allotements Tour-opérator, particulièrement en hors saison.
40% de ces hôtels de plus de 30 chambres sont implantés sur le Pays de Brest qui représente en globalité 30% des lits hôteliers. Ce résultat met en évidence un certain sous-équipement des autres territoires (en particulier le Pays de Cornouaille) en équipement de taille importante.
2. Le niveau de gamme
Si le nord du département et en particulier le Pays de Brest présente une structuration équilibrée de l’offre hôtelière entre les différents niveaux de gamme, les territoires de la Cornouaille, en particulier le Pays Bigouden Sud et le Pays de Quimperlé présentent un certain déficit sur le niveau d’entrée de gamme. Ce déficit pourrait être corrigé pour étendre l’attraction de ces territoires à une typologie de clientèle en fonction des stratégies recherchées.
3. Les lieux de passage et carrefours routiers
La cartographie suivante met en évidence une structuration relativement concentrée de l’offre hôtelière autour de trois pôles : BMO, Quimper/Fouesnant et Morlaix/Roscoff. Malgré les flux routiers importants entre ces pôles, l’offre hôtelière reste particulièrement restreinte. A ce titre des pôles à proximité d’axes routiers pourraient bénéficier d’une réelle légitimité :
− Châteaulin : axe Brest-Quimper et entrée de la presqu’île de Crozon et du Cap Sizun.
− Landerneau : axe Brest-Morlaix et accès aux côtes des Abers.
− Carhaix : RN164
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 119
Répartition de l’offre hôtelière en Finistère en fonction de la classification
Moyenne Finistère
0% 11% 23% 6%
60%
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 120
II. LE POIDS D’HÔTELLERIE DANS L’HÉBERGEMENT MARCHAND
Offre hôtelière Poids de l’offre Poids de du territoire / Offre marchande hôtelière dans la l’offre l’offre hôtelière du territoire / capacité totale hôtelière Nombre de lits Finistère (% du offre marchande marchande du saisonnière hôteliers nombre de lits) Finistère territoire Centre Ouest Bretagne 446 2% 3% 9% 5% Pays de Morlaix 3 654 16% 12% 17% 11% Pays de Brest (hors CUB) 3 314 14% 20% 9% 12% CUB 3 432 15% 3% 72% 0% Pays de Cornouaille Ouest 2 736 12% 14% 11% 17% Pays Fouesnantais, Pays Bigouden Sud 3 954 17% 30% 7% 36% Pays de Cornouaille Est 3 412 15% 17% 11% 15% Quimper Communauté 2 070 9% 2% 58% 0% Total 23 018 100% 100% 13% 12%
Le tableau ci dessus met en évidence le poids de l’hôtellerie dans l’offre d’hébergement marchand de chaque territoire. Cette représentation met en évidence une certaine sous structuration hôtelière de plusieurs territoires : − Le Pays Fouesnantais et le Pays Bigouden Sud qui disposent d’une offre hôtelière forte mais faiblement importante par rapport aux autres types d’hébergement avec, en plus, une part importante d’offre saisonnière (36%). − Le Pays de Cornouaille Est. − Le Pays de Brest hors BMO
Schéma départemental d’urbanisme et de développement commercial Finistère 121
III. OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE HÔTELIÈRE
Le diagnostic succinct met en évidence des hypothèses de structuration de l’offre hôtelière. Elle reste néanmoins indicative. A la différence du tissu commercial, le tissu hôtelier ne peut s’analyser en matière de flux de consommation pour conclure précisément à l’opportunité ou non de créations. D’autres indicateurs rentrent en compte pour analyser la pertinence de projets qui ne peuvent être développés ici, dépassant le cadre de la mission. Néanmoins, 4 hypothèses peuvent être retenues pour orienter, pour les 5 années à venir, l’évolution hôtelière.
Le renforcement de l’offre en établissement de plus de trente chambres sur la Cornouaille et le Pays de Morlaix pour s’adapter aux évolutions des clientèles de groupes et Tour Operators.
La croissance de l’offre hôtelière sur les pôles situés à des carrefours routiers (Carhaix, Châteaulin, Landerneau).
La diversification de l’offre en matière de niveau de gamme sur le Sud Cornouaille avec la réduction de la part de l’offre saisonnière pour renforcer l’offre hors saison.
Le renforcement du poids de l’offre hôtelière dans l’hébergement touristique sur la Cornouaille Est et le Pays de Brest (hors BMO) pour améliorer l’attractivité de ces territoires.
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