Auswirkungsanalyse

zur Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der Standortverlagerung und Erweiterung eines Lebensmittelmarktes in der Leipziger Straße in Penig

für Herrn Erwin Grandl

Hinterer Markt 7/9 92355 Velburg

Ihr Ansprechpartner Dr. Silvia Horn (Gesamtleitung) Ute Menrath BBE Handelsberatung GmbH Uferstraße 21 04105 Leipzig Deutschland Tel +49 341 98386-72 Fax +49 341 98386-80 E-Mail [email protected]

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Leipzig, 10. April 2017

Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Inhaltsverzeichnis

1. Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 5

2. Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ...... 7 2.1. Marktbedeutung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter ...... 7 2.2. Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter ...... 8

3. Projektplanung und Projektdaten ...... 10

4. Makrostandort Penig ...... 13

5. Mikrostandortanalyse ...... 17

6. Einzelhandelsbesatz und -struktur der Stadt Penig ...... 21 6.1. Einzelhandelsbesatz mit Verkaufsfläche ...... 21 6.2. Angebotssituation im Stadtgebiet von Penig nach Standortlagen ...... 22

7. Wettbewerbssituation der Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet ...... 28

8. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung ...... 32

9. Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen...... 35 9.1. Baunutzungsverodnung - § 11 Abs. 3 ...... 35 9.2. Landesentwicklungsplan Sachsen ...... 36

10. Auswirkungsanalyse ...... 38 10.1. Umsatzprognose ...... 38 10.2. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen...... 40 10.3. Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen ...... 42

11. Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente „Peniger Liste“ ...... 46

12. Landesplanerische Bewertung des Projektvorhabens ...... 51

13. Ergebnisse der Auswirkungsanalyse und Fazit...... 54

3 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ...... 7 Abbildung 2: Projektstandort Leipziger Straße, 09322 Penig ...... 10 Abbildung 3: Ansichten zum Bestandsstandort und dem Planstandort (ehemaliger Schlachthof) ...... 11 Abbildung 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Einzelhandel insgesamt) ...... 15 Abbildung 5: Verkehrsanbindung und Umfeld des Standortes ...... 17 Abbildung 6: Verkaufsflächenanteile differenziert nach kurz-, mittel- und langfristigem Bedarf ...... 21 Abbildung 7: Verkaufsflächenanteile differenziert nach Peniger Einzelhandelsstandorten ...... 22 Abbildung 8: Faktischer zentraler Versorgungsbereich Penig ...... 24 Abbildung 9: Grundversorgungsstandort REWE an der Chemnitzer Straße in Penig ...... 30 Abbildung 10: Nahversorgungsstandort Lidl und Penny an der Chemnitzer Straße in Penig ...... 30 Abbildung 11: Ehemaliges Brauereigelände in der Brauhausgasse in Penig ...... 44

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Übersicht zur Flächenentwicklung des Planvorhabens ...... 10 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Penig im regionalen Vergleich und Bevölkerungsprognose des Landkreises Mittelsachsen bis 2030 ...... 15 Tabelle 3: Verkaufsflächenbesatz nach Warengruppen und Standortstruktur des Peniger Einzelhandels ... 26 Tabelle 4: Angebotsstrukturen im Untersuchungsgebiet nach Betriebsformen ...... 29 Tabelle 5: Angebotsstrukturen im Untersuchungsgebiet nach Standorten ...... 29 Tabelle 6: Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet für den Netto-Lebensmittelmarkt ...... 34 Tabelle 7: Kaufkraftbindung des örtlichen Einzelhandels im Einzugsgebiet in den Warengruppen Lebensmittel und Non-Food I ...... 34 Tabelle 8: Veränderung des Umsatzes bei Neubau des Lebensmittelmarktes ...... 38 Tabelle 9: Prognose der Umsatzherkunft für den Lebensmittelmarkt und den Backshop ...... 39 Tabelle 10: Umsatzumlenkung und Umlenkungsquoten Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe ...... 40

Kartenverzeichnis Karte 1: Einbindung von Penig in die zentralörtliche Gliederung ...... 14 Karte 2: Mikrostandort an der Leipziger Straße in Penig ...... 18 Karte 3: Lage des Vorhabenstandortes innerhalb von Penig ...... 19 Karte 4: Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches in Penig ...... 23 Karte 5: Wettbewerbssituation durch Lebensmittelanbieter im Untersuchungsgebiet ...... 28 Karte 6: Einzugsgebiet des Lebensmittelmarktes Netto Marken-Discount in der Stadt Penig ...... 32 Karte 7: Nahversorgungsradien (700 m) der Lebensmittelmärkte im Einzugsgebiet ...... 43

4 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

1. Ausgangssituation und Zielsetzung

Die Firma Netto Marken-Discount betreibt aktuell am Standort Leipziger Straße 40 / 42 in Penig eine Filiale. Geplant ist eine Standortverlagerung des Marktes auf das Gelände des ehemaligen Schlachthofs, welches sich unmittelbar östlich an das Grundstück des Bestandsmarktes anschließt. Im Zuge des Neubaus ist ebenso eine Verkaufsflächenerweiterung von derzeit ca. 785 m² auf ca. 1.200 m², jeweils inklusive Flächen für einen Backshop, geplant. Mit einer Verkaufsfläche über dem Schwellenwert der Großflächigkeit von 800 m² handelt es sich bei dem Vorhaben um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben. Für den Vorhabenstandort existiert der Vorentwurf eines Bebauungsplans der Innenentwicklung gemäß §13a BauGB „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“ vom 27.04.2016. Darin sind die Flächen des Bestands- und Vorhabenstandortes als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ ausgewiesen. Das Gebäude des Bestandsmarktes soll erhalten bleiben und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden für die Nachnutzung des Bestandsge- bäudes zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen, für den Planstandort sind ausschließlich nahversorgungsrelevante Sortimente zulässig. Die Zulässigkeit des Planvorhabens regelt sich folglich zukünftig nach §30 BauGB in Verbindung mit §11 BauNVO. In einer Auswirkungsanalyse sind deshalb gemäß §11 Abs. 3 BauNVO die Auswirkungen des Planvorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und auf die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung zu prüfen. Insbesondere werden dabei Fragen zur integrierten Lage und zur Versorgungsfunktion des Stan- dortes geprüft. In der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden von der Landesdirektion Sachsen und dem Planungsverband Region Chemnitz Stellungnahmen zum Bebauungsplan abgegeben, die kritische Aspekte bezüglich der raumordnerischen Belange und städtebauli- chen Auswirkungen des Vorhabens beinhalten.1 Insbesondere wird auf das Fehlen einer gesamtstädtischen Bewertungsgrundlage für Penig verwiesen, die eine städtebauliche und rechtliche Beurteilung strukturrele- vanter Einzelvorhaben ermöglicht. Penig verfügt derzeit über kein Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Da die Hinweise der Träger öffentlicher Belange auf die Einordnung des Planvorhabens in einen gesamtstädtischen Kontext abzielen, sollen im Rahmen des Gutachtens aus einer gesamtstädtischen Betrachtung der Einzelhandelsstrukturen von Penig heraus ein faktischer zentraler Versorgungsbereich abgeleitet sowie Nahversorgungsstandorte bestimmt werden. In den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden zulässige Sortimente für die Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Geltungsbereiches definiert. Um eine rechtssichere Festsetzung dieser Sortimentsbestim- mungen zu ermöglichen, ist aus der gesamtstädtischen Betrachtung heraus ebenso eine ortsspezifische Sortimentsliste für Penig abzuleiten. Die BBE Handelsberatung hat hierzu eine umfassende Analyse erstellt. In vertiefter Form wird das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet, die örtliche und regionale Wettbewerbsposition wird einer genauen Prüfung unterzogen. Aufgrund der detaillierten Betrach- tung der lokalen Situation werden konkrete Aussagen zu der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung er- arbeitet. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: ■ Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen in der Stadt Penig vor (Soziode- mographie, Arbeitsmarkt, Pendler, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel von Bedeutung (Makrostandortanalyse)?

1 Landesdirketion Sachsen, Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB, Geschäftszeichen C34-2417/496/2, 21. Juni 2016 und Planungsverband Region Chemnitz, Stellungnahme des Planungsverbandes Region Chemnitz im Rah- men der frühzeitigen Beteiligung Träger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB, 16. Juni 2016.

5 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

■ Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten? Welche Wir- kungen kann die unmittelbare Nachbarschaft von Planstandort entfalten? ■ Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen? ■ Wie ist das Vorhaben aus städtebaulicher und raumordnerischer Perspektive zu bewerten?

Die Aussagen vorliegender Analyse basieren auf den Unterlagen des Auftraggebers sowie einer aktuellen Vorort-Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation durch Besichtigung des Projektstan- dortes und aller Wettbewerbsbetriebe im potenziellen Einzugsgebiet. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research und Marktforschungs- daten des IFH Köln sowie aktuelle Einwohnerdaten des Statistischen Landesamtes Sachsen dar.

6 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

2. Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel

Zur Einordnung der geplanten Erweiterung des Lebensmittelmarktes in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und Trends im Le- bensmitteleinzelhandel aufgezeigt. Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittel- märkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen. Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. Euro entfallen rd. 272 Mrd. Euro auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apotheken- waren).2 Dies entspricht einem Anteil von rd. 52% und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktseg- mentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel.

2.1. Marktbedeutung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter

Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifi- zierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf. Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel

Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2015, BBE-Darstellung 2016

2 vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland

7 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Verbraucherwün- sche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 46% der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1). Lebensmitteldiscounter werden von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht, während Supermärkte v.a. wegen ihres umfassenden Sortiments, einer großen Auswahl an Fri- sche-artikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt sind. Eine Ausnahme davon bilden die Supermarkt-Discount-Hybriden (oder Hybrid-Discounter), zu denen in Deutschland der Netto Marken-Discount zählt. Netto Marken-Discount positioniert sich hinsichtlich der Arti- kelzahl aber auch der Bedienform und des Getränkesortiments zwischen Supermarkt und Lebensmitteldis- counter, so werden ca. 3.500 Artikel geführt. Besonderheit des Hybrid-Discounters Netto Marken-Discount ist der weitgehende Verzicht auf Non-Food II - Aktionsartikel, dieser Filialist weist Umsatzanteile von ca. 10% für Non-Food I und ca. 3% für Non-Food II auf. Als Supermarkt-Discount-Hybriden (oder Hybrid-Discounter) bietet Netto Marken-Discount auch verschiedene Konzeptvarianten, darunter zählen klassischer Netto-Markt, Netto-Markt mit Bedientheke (siehe Plan- vorhaben im Abschnitt 3), Netto-City-Markt für verdichtete Standorte mit fußläufigen Einzugsgebiet und Netto-Getränkemarkt.

2.2. Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter

Für die Frage der Auswirkungen eines Einzelhandelsbetriebes ist vor allem die Größe der Verkaufsfläche relevant, da diese, z.B. neben der Sortimentsstruktur und der Standortqualität, einen bedeutenden Einfluss- faktor für den zu erwartenden Umsatz darstellt. Die vergleichsweise großzügig dimensionierten Nebenflä- chen führen hingegen zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen, sondern dienen vor allem dem effi- zienten Betrieb des Marktes. Die Ursache für den gestiegenen Flächenbedarf bei Lebensmitteldiscountern ist vor allem in der Prozessop- timierung zu sehen: ■ Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich, z.B. durch die geänder- ten Anforderungen der Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können, oder die Pfandregelung für Kunststoffflaschen. ■ Großzügigere Verkehrsflächen, insbesondere größere Gangbreiten, tragen zu einer effizienteren Be- stückung des Ladens und zur Vereinfachung von (logistischen) Betriebsabläufen bei. ■ Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern vor allem den älteren Kun- den (u.a. auch mit Blick auf den demographischen Wandel) den Warenzugang. Größere Flächen führen dabei jedoch nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern regelmäßig zu einer abnehmenden Flächenleistung. Im Zuge des erhöhten Flächenbedarfs des Lebensmitteleinzelhandels und dem Festhalten am 800 m²- Schwellenwert seitens der Planung wurde vom IREBS-Institut der Universität Regensburg und der HafenCity Universität Hamburg im Auftrag des Handelsverbandes Deutschland und des Bundesverbandes des Deutschen Lebensmitteleinzelhandels in der Studie „Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzel- handel“3 aus dem März 2013 überprüft, ob die 800 m²-Verkaufsflächenschwelle zur „Großflächigkeit“ empirisch festzustellen ist. Die auf breiter empirischer Basis gestützte, wissenschaftliche Untersuchung kommt

3 HafenCity Universität Hamburg; Institut für Immobilienwirtschaft IREBS an der Universität Regenburg (2013): Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

8 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

dabei zu dem Fazit, dass weder dieser Wert, noch ein anderer spezifischer Grenzwert, festzustellen ist. Hin- sichtlich Verkehrsaufkommen und Einzugsgebiet unterscheiden sich groß- und kleinflächige Discounter (+/- 800 m² Verkaufsfläche) nicht grundlegend voneinander, weshalb eine stärkere Einzelfallbetrachtung gerade bei der Dynamik im Lebensmitteleinzelhandel angestrebt werden sollte.

Fazit zu Entwicklungen und Trends in der Lebensmittelbranche: ■ Den Qualitätsstrategien der Vollsortimenter stehen Preisstrategien der Lebensmitteldiscounter ge- genüber. ■ Die Verkaufsfläche steigt bei Supermärkten und Lebensmitteldiscountern an. ■ Die Lebensmitteldiscounter garantieren eine preisgünstige Grundversorgung. ■ Der am stärksten verbreitete Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels ist der Lebensmitteldiscoun- ter. ■ Der Schwellenwert zur Großflächigkeit bei 800 m² konnte in einer aktuellen wissenschaftlichen Stu- die empirisch nicht festgestellt werden. ■ Die signifikanten Erweiterungen des Einzugsgebietes bei großflächigen Lebensmittelmärkten sind laut dieser Studie nicht generell gegeben und sollten im Einzelfall geprüft werden.

9 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

3. Projektplanung und Projektdaten

Die Firma Netto Marken-Discount plant die Standortverlagerung ihres bestehenden Marktes an der Leipzi- ger Straße 40 / 42 in Penig auf das unmittelbar östlich an den Standort angrenzende Gelände des ehemaligen Schlachthofes. Aktuell verfügt der Netto-Markt über eine Verkaufsfläche von ca. 785 m². Darin enthalten sind die Flächen eines Backshops im Vorkassenbereich sowie eine Bedientheke für Fleisch- und Wurst- waren innerhalb des Marktes. Die nachstehende Tabelle gibt eine Übersicht über die Verkaufsflächen des Planstandortes. Im Zuge des Neubaus soll die Verkaufsfläche des Netto-Marktes gemäß den Angaben des Vorhabenträgers auf eine maximale Gesamtverkaufsfläche von ca. 1.200 m² erweitert werden. Es ergibt sich demnach eine zusätzli- che Verkaufsfläche von insgesamt ca. 415 m². Tabelle 1: Übersicht zur Flächenentwicklung des Planvorhabens Verkaufs- Planvorhaben fäche Lebensmittelmarkt - Verkaufsfläche ca. 1.150 m² Backshop ca. 50 m² Gesamtverkaufsfläche ca. 1.200 m²

Im Rahmen des Planvorhabens ist für den neuen Standort ebenso ein Backshop vorgesehen. Es ist zu erwarten, dass sich analog zu der Erweiterung des Netto-Marktes auch die Fläche des Backshops auf ca. 50 m² vergrößern wird. Die Fleischwarenbedientheke wird am Planstandort durch eine Selbstbedienungs- theke ersetzt. Durch die Erweiterung des Netto-Marktes soll eine Anpassung an aktuelle Marktkonzepte er- möglicht werden, welche in der Bestandsimmobilie in dieser Form nicht realisierbar ist. Abbildung 2: Projektstandort Leipziger Straße, 09322 Penig

Quelle: Vorentwurf Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“ (Auszug)

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Der vorstehende Auszug aus dem Vorentwurf des Bebauungsplanes4 gibt einen Überblick über die Ge- bäude- und Flächenstrukturen am Bestands- und Planstandort des Netto-Marktes. Die Zufahrt zum Markt von der Leipziger Straße aus soll auch zukünftig beibehalten werden. Die Bilder in Abbildung 3 zeigen den Netto-Bestandsmarkt und das Gebäude des ehemaligen Schlachthofes. Nach Abriss soll an diesem Stand- ort der Neubau des Netto-Marktes entstehen. Wie bereits eingangs beschrieben, bleibt das Gebäude des Bestandsmarktes erhalten und bietet gemäß dem Bebauungsplan die Möglichkeit zur Ansiedlung eines Ein- zelhandelsbetriebes mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment (vgl. ortstypische Sortimentsliste, Abschnitt 11). Abbildung 3: Ansichten zum Bestandsstandort und dem Planstandort (ehemaliger Schlachthof)

Quelle: eigene Aufnahmen, März 2017

Die Sortimentsstruktur des bestehenden Netto-Marktes konzentriert sich überwiegend auf nahversorgungsrelevante Sortimente. In diesem Sortimentsbereich führt der Netto-Markt neben Lebensmitteln ebenso Dro- geriewaren und Tierfutter. Das Angebot in diesem Bereich macht einen Flächenanteil von knapp 97%

4 Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“, Vorentwurf, 27.04.2016.

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(ca. 745 m²) aus. Es ist zu erwarten, dass auch der Vorhabenstandort eine ähnliche Sortimentsstruktur aufweisen wird. Damit entspricht dieser den Vorgaben des Bebauungsplanentwurfes, der für die Fläche einen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit überwiegend nahversorgungsrelevantem Sortiment festsetzt.

Zusammenfassend sind folgende Aspekte für die städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Plan- vorhabens maßgeblich: ■ Umsatzbindung und –herkunft des Planvorhabens, ■ absatzwirtschaftliche Auswirkungen der Umsatzbindung auf bestehende Versorgungsstrukturen, ■ Bewertung städtebaulicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie auf die weiteren Nahversorgungsstrukturen im Einzugsgebiet, ■ Einordnung der Größendimensionierung in die örtlichen Versorgungsfunktionen von Penig, Einhal- tung raumordnerischer Vorgaben und Bewertung eigenständiger Nahversorgungsfunktionen mit Wohngebietsbezug.

12 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

4. Makrostandort Penig

Siedlungsstruktur Die Stadt Penig liegt im westlichen Teil des Landkreises Mittelsachsen an der Zwickauer Mulde. Östlich grenzt Penig an die Städte Lunzenau und Burgstädt, südlich an Mühlau und Limbach-Oberfrohna, westlich an die Gemeinden Jückelberg und Langenleuba-Niederhain sowie nördlich an Kohren-Sahlis und Narsdorf. Die aktuelle Einwohnerzahl der Stadt Penig liegt bei 9.036 (Stand 31.12.2015)5. Das Stadtgebiet von Penig ist in 12 Ortsteile gegliedert. Die Kernstadt des Stadtgebietes ist mit über 5.000 Einwohnern der Ortsteil Penig. Dort konzentrieren sich die Angebote im Einzelhandels- und Dienst- leistungsbereich sowie der Gastronomie. Der Ortsteil Penig kann zudem aufgrund seiner Struktur in die drei Teilgebiete Penig-Nord, Penig-Mitte und Penig-Süd unterteilt werden. Des Weiteren umfasst die Stadt Penig die 11 Ortsteile Arnsdorf, Amerika, Chursdorf, Langenleuba-Ober- hain, Markersdorf, Niedersteinbach, Obergräfenhain, Tauscha, Thierbach, Wernsdorf und Zinnberg. Diese Ortsteile zeichnen sich eher durch dörfliche Wohnstrukturen aus und sind teilweise sehr landwirtschaftlich geprägt. Dort finden sich vereinzelt Anbieter des Lebensmittelhandwerks sowie ein Holz & Baustoffe Markt und ein Fliesenfachmarkt in Wernsdorf.

Einzelhandelsstruktur Die Stadt Penig verfügt aktuell über kein Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Eine Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche liegt demnach im Sinne der Rechtsprechung bisher nicht vor. Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens wurde aus einer gesamtstädtischen Betrachtung heraus ein faktischer zentraler Versor- gungsbereich abgegrenzt (siehe Abschnitt 6, Karte 5). Dieser umfasst im Wesentlichen das Gebiet von Pe- nig-Kernstadt. In dem Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge werden für Penig ein „Versorgungskern des städ- tischen Einzelhandels“ sowie ein „Zentralörtlicher Standortbereich“ festgelegt.6 Der abgegrenzte faktische zentrale Versorgungsbereich liegt im Versorgungskern des städtischen Einzelhandels. Innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches sind ausschließlich kleinere Facheinzelhandels- geschäfte sowie Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe angesiedelt. Die Lebensmittelmärkte konzentrieren sich in Penig-Süd entlang der Chemnitzer Straße sowie mit dem Netto Marken-Discounts in Penig-Nord an der Leipziger Straße. Da außerhalb des Ortsteils Penig außer Lebensmittelhandwerksbetrieben keine Anbieter mit nahversorgungsrelevantem Sortiment vorhanden sind, übernimmt dieser ebenso eine Versor- gungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet.

Landesplanung und zentralörtliche Funktion Laut aktuellem Landesentwicklungsplan des Freistaates Sachsen zählt die Stadt zum verdichteten Bereich im ländlichen Raum und befindet sich entlang der überregional bedeutsamen Verbindungs- und Entwick- lungsachse zwischen Borna und Limbach-Oberfrohna.7 Sowohl im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge als auch im Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz wird der Stadt Penig die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums zugesprochen.8 Als Grundzentrum übernimmt die Stadt Penig eine Grundversorgungsfunk- tion mit Gütern und Dienstleistungen für die eigene Bevölkerung sowie für den ihr zugeordneten Verflech- tungsbereich. Zum grundzentralen Verflechtungsbereich zählen neben Penig gemäß dem Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge Lunzenau und Mühlau teilweise. Der Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz zählt Penig und Lunzenau zum grundzentralen Verflechtungsbereich.

5 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai 2011. 6 Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge, Regionaler Planungsverband Chemnitz-Erzgebirge, 31.07.2008, Z-29 i. V. m. Anlage 5 / Karte 21. 7 Freistaat Sachsen 2013: Landesentwicklungsplan, Karte 1 Raumstruktur. 8 Regionalplan Region Chemnitz, Entwurf für das Beteiligungsverfahren, Planungsverband Region Chemnitz, Stand 15.12.2015, S. 29. 13 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Die räumlich nächsten Mittelzentren sind das südlich gelegene Limbach-Oberfrohna und das nordöstlich gelegene Mittweida. Das Oberzentrum Chemnitz liegt etwa 20 km von Penig entfernt. Karte 1: Einbindung von Penig in die zentralörtliche Gliederung

Quelle: Regionalplan Region Chemnitz 2013 (Entwurfsfassung), Karte 3: Raumstruktur (Ausschnitt)

Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung Durch das Stadtgebiet der Stadt Penig verläuft die Bundesautobahn A72, die in Nord-Süd-Richtung Leipzig und Chemnitz verbindet. Ebenso verläuft die Bundesstraße B175 durch Penig, die von Döbeln kommend über Rochlitz weiter nach Glauchau führt. Die Staatsstraße S57 verläuft ebenfalls in Nord-Süd-Richtung zwischen den Ortsteilen Wernsdorf, Markersdorf, Penig und Tauscha und Chursdorf. Die Kreisstraße K8260 verbindet im nördlichen Teil des Stadtgebietes den Ortsteil Obergräfenhain mit der Stadt Lunzenau. Der öffentliche Personennahverkehr wird durch Regionalbuslinien der Regiobus Mittelsachsen GmbH ge- währleistet. Die Linien 629, 650 und 664 verkehren regelmäßig nach Rochlitz, Narsdorf, Glauchau, Walden- burg, Lunzenau, Langenleuba-Oberhain, Wolkenburg, Geithain, Burgstädt, Hartmannsdorf, Chemnitz und verbinden zudem die Ortsteile Penigs untereinander. Der nächste Anschluss an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn sowie an die City-Bahn Chemnitz befindet sich in Burgstädt.

Einwohnerentwicklung

Die nachfolgenden Berechnungen im Gutachten basieren auf der aktuell verfügbaren Datenbasis des Sta- tistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen. Gemäß dieser Grundlage leben zum Stichtag 31.12.2015 insgesamt 9.036 Einwohner in Penig. Die Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen Jahren ist durch einen Rückgang gekennzeichnet. Ge- genüber dem Datenstand nach dem Zensus 2011 verlor die Stadt innerhalb der letzten vier Jahre ca. 4,4% ihrer Einwohner. Die Entwicklungen des Landkreises fallen dagegen etwas günstiger aus. Insgesamt ist für den Landkreis ein Rückgang um lediglich 2,4% innerhalb der letzten vier Jahre zu verzeichnen.

14 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Penig im regionalen Vergleich und Bevölkerungs- prognose des Landkreises Mittelsachsen bis 2030

Stadt Penig Landkreis Mittelsachsen Entwicklung Entwicklung Stand Einwohner Index Einwohner Index zum Vorjahr zum Vorjahr 31.12.2011 9.449 100,0% 320.062 100,0% 31.12.2012 9.375 -0,8% 99,2% 317.204 -0,9% 99,1% 31.12.2013 9.263 -1,2% 98,0% 314.591 -0,8% 98,3% 31.12.2014 9.140 -1,3% 96,7% 312.711 -0,6% 97,7% 31.12.2015 9.036 -1,1% 95,6% 312.450 -0,1% 97,6% Basisjahr 2014 Entwicklung zu 2015 Entwicklung zu 2015 Prog 2020 - Var. 1 9.100 0,7% 313.700 0,4% Prog 2020 - Var. 2 8.600 -4,8% 299.000 -4,3% Prog 2030 - Var. 1 8.200 -9,1% 288.600 -7,6% Prog 2030 - Var. 2 7.700 -14,6% 274.100 -12,3%

Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Bevölkerungsfortschreibung auf Basis der Zensusergebnisse vom 9. Mai 2011 für die Jahre 2011 bis 2015 sow ie 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen bis 2030

Zukünftig ist mit einer vergleichbaren Tendenz in der Einwohnerentwicklung zu rechnen. Die aktuelle Bevöl- kerungsprognose bis 2030 des Statistischen Landesamtes weist für die Stadt Penig bis 2030 einen Rück- gang um weitere 9,1% - 14,6% aus. Dies entspricht einem jährlichen Rückgang um durchschnittlich 0,6% bzw. 1%. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Diese Kennzahl spiegelt letztlich auch die Wirtschaftskraft einer Gemeinde oder Region wider. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Gemeinde das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik (= 100) an, welches für die Ausgaben im Einzel- handel zur Verfügung steht. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Region liegt zwischen 87,1 in Narsdorf und 94,1 in Mühlau. In der Stadt Penig liegt das Niveau mit 90,5 leicht über dem Durchschnittswert des Freistaates Sachsen und auch oberhalb des Vergleichswertes des Landkreises Mittelsachsen. Abbildung 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Einzelhandel insgesamt)

Penig 90,5

Narsdorf 87,1

Burgstädt 89,1

Lunzenau 88,0

Mühlau 94,1

LK Mittelsachsen 88,7

Sachsen 89,7

Quelle: BBE!CIMA!MB-Research, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2016 15 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Pendlersituation Eine für den Einzelhandel bedeutende Größe in einer Kommune stellen die Ein- und Auspendler dar. Da sich Beschäftigte tagsüber, vor allem aber auf dem Nachhauseweg am Abend, versorgen, kommt diese Kaufkraft teilweise auch dem Einzelhandel am Arbeitsort zu Gute. Dies betrifft verstärkt den Lebensmittel- einzelhandel. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei die Kaufkraft ver- stärkt vor Ort binden. Die tägliche Einpendlerzahl der Stadt Penig beträgt 1.709, demgegenüber sind 2.273 Auspendler zu konstatieren. Daraus errechnet sich ein negativer Pendlersaldo von 564.9 Dieser Pendler- saldo ist in seiner Größenordnung insbesondere im Bezug zum gesamten Einwohnerpotenzial zu bewerten. Die Auspendler machen etwa 25% der Einwohner von Penig aus. Aufgrund des negativen Pendlersaldos ist also mit Kaufkraftabflüssen in die umliegenden Städte zu rechnen.

Städtebauliche Zielvorstellung basierend auf dem INSEK 2025 Stadt Penig

Der auch für die kommenden Jahre prognostizierte Bevölkerungsrückgang in Verbindung mit dem anhalten Strukturwandel in Handel und Industrie stellt auch die städtebauliche Entwicklung der Stadt Penig vor Her- ausforderungen. Im Rahmen des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes wird demnach auch für die Zu- kunft eine Konzentration der baulichen Entwicklung in den Bereichen Wohnen, Versorgen und Gemeinbe- darf auf bereits gut erschlossene innenstadtnahe Bereiche empfohlen. Die Innenstadt sollte durch eine gut funktionierende Handelsstruktur und hohe Qualität des Handelsangebotes im Grundzentrum Penig gestärkt werden. Ebenso wird jedoch festgehalten, dass die Voraussetzungen dafür, in Form von Flächenbereitstel- lung für den Einzelhandel und ausreichenden Stellplätzen, erst noch geschaffen werden müssen.10

Fazit zum Makrostandort Penig:

■ Stadt im Landkreis Mittelsachsen mit konzentrierten Siedlungs- und Versorgungsstrukturen auf den Ortsteil Penig ■ Gemäß dem Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge ist Penig als Grundzentrum, der grundzentrale Ver- flechtungsbereich umfasst neben Penig die Städte Lunzenau und Mühlau teilweise. Die Einstufung als Grundzentrum wird im Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz beibehalten. Gemäß dem Regionalplan Region Chemnitz gehört neben Penig auch Lunzenau zum grundzentralen Verflech- tungsbereich. ■ Die Bevölkerungsentwicklung war in den vergangenen Jahren seit dem Zensus 2011 rückläufig und auch bis zum Jahr 2030 wird ein weiterer Rückgang in der Spannweite zwischen 9,1% – 14,6% erwartet. ■ Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau von Penig liegt mit 90,5 leicht über dem Niveau des Landkreises Mittelsachsen (88,7) und des Bundeslandes Sachsen (89,7). ■ Eine sehr gute Straßenverkehrsanbindung ist über die Bundesautobahn A 72 sowie über eine Bun- des- und eine Staatsstraße gegeben, die regionale ÖPNV-Anbindung wird durch mehrere Buslinien der Regiobus Mittelsachsen GmbH gewährleistet.

9 Bundesagentur für Arbeit, Statistik. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte - Gemeindedaten 30.06.2016, Stand 24.01.2017. 10 Integriertes Stadtentwicklungskonzept INSEK 2025, S. 135.

16 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

5. Mikrostandortanalyse

Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreich- barkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Relevanz.

Lage des Grundstücks und Nutzungsumfeld Auf dem Grundstück des Planstandortes an der Leipziger Straße befindet sich derzeit das leerstehende Ge- bäude des ehemaligen Schlachthofes. Unmittelbar westlich angrenzend befindet sich das Grundstück mit dem bestehenden Netto Marken Discount. Dessen Gebäude soll erhalten und einer neuen Nutzung zuge- führt werden. Der Vorentwurf des Bebauungsplanes sieht einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment vor. Der Standort liegt ca. 1 km nordwestlich von der Innenstadt von Penig entfernt in siedlungsintegrierter Lage. Das direkte Umfeld des Standortes ist durch Mehrfamilienhausbebauung geprägt, die im nördlichen Verlauf der Leipziger Straße in Ein- und Zweifamilienhausbebauung übergeht. An der Ecke Kohlestraße / Bahnhof- straße ist zudem eine Grundschule gelegen. Südlich des Standortes verlaufen die ehemalige Bahnlinie sowie die Zwickauer Mulde. An der Uhlandstraße befindet sich die Lager- und Versandhalle des Muldenthaler Emaillierwerkes und an der Leipziger Straße ein Gebäude des Sägewerks Penig. Innerörtliche Lage, Grundstückszuschnitt und Umfeld sind in Karte 2 nachzuvollziehen. Abbildung 5: Verkehrsanbindung und Umfeld des Standortes

Quelle: Eigene Aufnahmen, März 2017

17 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Verkehrliche Situation Der Standort ist über die Leipziger Straße fußläufig von den umliegenden Wohngebäuden aus erreichbar. Der geplante Ein- und Ausfahrtbereich zu dem Grundstück soll entsprechend dem jetzigen Zufahrtsbereich beibehalten werden. Mit dem Pkw kann der Planstandort somit ebenfalls über die Leipziger Straße sowohl aus südlicher Richtung als auch aus nördlicher Richtung angefahren werden. Eine Anbindung an den ÖPNV ist mit der Linie 629 der REGIOBUS Mittelsachsen GmbH gegeben. Die in etwa 350 m Entfernung zum Standort befindliche Bushaltestelle wird im Zweistundentakt angefahren.

Karte 2: Mikrostandort an der Leipziger Straße in Penig Legende

P Planstandort

Bestandsmarkt

Ein- und Zweifamilienhäuser

Muldenthaler Emailienwerk

Sägewerk P Penig Mehrfamilienhäuser

Grundschule

Mehrfamilienhäuser

Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Der Standort an der Leipziger Straße ist als Nahversorgungsstandort langjährig etabliert. Mit dem Neubau und der Erweiterung des Lebensmittelmarktes soll der Marktauftritt des Marktes an ein modernes Konzept angepasst und die Attraktivität gesteigert werden. Eine Verbesserung der Angebotsqualität trägt folglich zu einer Sicherung des Nahversorgungsstandortes bei. Der Standort sichert die wohnungsnahe Versorgung für die angrenzenden Wohngebiete. Innerhalb eines fußläufigen Nahversorgungsradius von 700m um den Standort leben ca. 2.775 Einwohner (vgl. Abschnitt 10.3, Karte 7). Darüber hinaus gewährt er ebenso für die Ortsteile von Penig, die sich nordwestlich des Standortes befinden, eine wohnortnahe Versorgung. Außer dem Netto-Markt gibt es im Stadtgebiet von Penig drei weitere Lebensmittelmärkte: Lidl, PENNY und REWE. Der Netto-Markt befindet sich jedoch als einziger Lebensmittelmarkt in Penig-Nord und bedient dadurch ein ganz eigenes Versorgungsumfeld. Ebenso bindet er als Hybrid, der sich zwischen den Ange- botskonzepten der Supermärkte und Discounter ansiedelt, eine entsprechend eigene Kundennachfrage.

18 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Die nachstehende Karte stellt die Verteilung der Lebensmittelmärkte innerhalb des Ortsteils Penig dar. Dar- über hinaus sind die im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge festgesetzte Abgrenzung des zentralörtlichen Standortbereiches und der faktische zentrale Versorgungsbereich dargestellt. Der zentralörtliche Standortbe- reich stellt bezüglich größerer Einzelhandelsvorhaben ein Ergänzungsgebiet zu dem Versorgungskern des städtischen Einzelhandels dar (vgl. Stellungnahme des Planungsverbandes Region Chemnitz)11. Wie aus Karte 3 ersichtlich wird, befindet sich der Planstandort innerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches. Mit der Sicherung des Nahversorgungsstandortes an der Leipziger Straße geht demnach ebenso eine Stärkung der zentralörtlichen Funktionen einher. Karte 3: Lage des Vorhabenstandortes innerhalb von Penig

Projektstandort

faktischer zentraler Versorgungsbereich

Abgrenzung zentralörtlicher Standortbereich

Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

Planungsrechtliche Situation Für den Planstandort existiert der Vorentwurf des Bebauungsplanes der Innentwicklung gemäß § 13a BauGB „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“ mit Stand von April 2016. Die im Flächennutzungsplan als ge- mischte Baufläche dargestellte Fläche ist im Bebauungsplan als sonstiges Sondergebiet (SO) gemäß §11 BauNVO mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel ausgewiesen. Die Zulässigkeit von Nut- zungen regelt sich nach der allgemein für diesen Gebietstyp zulässigen Arten der baulichen Nutzung. Die planungsrechtliche Beurteilung für den Neubau des Netto-Lebensmittelmarktes regelt sich somit zukünf- tig durch §30 BauGB in Verbindung mit §11 BauNVO. Da es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorha- ben handelt, ist zu überprüfen, ob mit dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versor- gungsbereiche oder auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet einhergehen.

11 Planungsverband Region Chemnitz, Stellungnahme des Planungsverbandes Region Chemnitz im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung Trä- ger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB, 13.06.2016, Seite 2.

19 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Fazit zum Mikrostandort ■ Der bestehende Netto Marken-Discount soll auf das unmittelbar an den Bestandsmarkt angrenzende Grundstück des ehemaligen Schlachthofes an der Leipziger Straße verlagert werden. ■ Das Plangrundstück befindet sich in siedlungsintegrierter Lage in Penig-Nord, das Standortumfeld wird maßgeblich durch die angrenzende Wohnbebauung sowie eine Grundschule geprägt. ■ Der Lebensmittelmarkt übernimmt die wohnungsnahe Grundversorgung für das unmittelbare Umfeld und darüber hinaus auch eine wohnortnahe Versorgungsfunktion für die nordwestlich anschließen- den Ortsteile von Penig. ■ Der Standort befindet sich innerhalb des im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge ausgewiesenen zentralörtlichen Standortbereiches, der als Ergänzung zum Versorgungskern zur Ansiedlung größe- rer Einzelhandelsvorhaben dienen soll. ■ Mit dem Planvorhaben ist eine Sicherung der Versorgungsfunktion und Qualifizierung der Nahver- sorgung verbunden. Die Standortverlagerung gründet auf der Tatsache, dass die gegebenen Objekt- bedingungen der Bestandsimmobilie einer Modernisierung des Angebotskonzeptes entgegenstehen. Das Objekt verfügt nicht über die notwendigen funktionalen und technischen Voraussetzungen, um sowohl aktuellen Anforderungen des Gesetzgebers als auch der Kundennachfrage gerecht zu werden.

20 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

6. Einzelhandelsbesatz und -struktur der Stadt Penig

Im März 2017 erfolgte eine aktuelle Erhebung des Einzelhandelsbesatzes der Stadt Penig. Die Gesamter- hebung aller Einzelhandelsanbieter erfolgte vor dem Hintergrund, dass im Vorentwurf des Bebauungspla- nes Festsetzungen hinsichtlich der Zentrenrelevanz von Sortimenten getroffen wurden („Peniger Liste“). Eine solche Liste muss die örtlichen Besonderheiten mit Blick auf den Bestand, jedoch auch in Hinblick auf die städtebaulichen Entwicklungsziele der Kommune berücksichtigen. Insofern ist im Folgenden eine Ge- samtbetrachtung der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des Stadtgebietes von Penig vorzunehmen.

6.1. Einzelhandelsbesatz mit Verkaufsfläche

Zur Analyse der aktuellen Angebotsstrukturen wurden im Stadtgebiet von Penig alle Einzelhandelsstandorte mit einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche, Branchenzuordnung und Standortlage erfasst und bewertet. Berücksichtigung findet der gesamte Einzelhandel im engeren Sinne, d.h. ohne Handel mit Kraftfahrzeugen, Kraft-/Brennstoffen, Versandhandel und ambulanter Handel (z.B. Wochenmärkte). Weitere Nutzungen wie Gastronomie oder Dienstleister werden zur Charakterisierung des zentralen Versorgungsbereiches heran- gezogen. Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz geht zunächst von der Angebotssituation und -verteilung im gesamten Stadtgebiet von Penig aus, konzentriert sich weiterführend aber auf die Standort- strukturen. Die Stadt Penig verfügt mit Stand März 2017 über einen Einzelhandelsbesatz von insgesamt 65 Anbietern mit einer Gesamtverkaufsfläche von 12.225 m². Mit einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 1,4 m² je Einwohner weist Penig im aktuellen Bestand eine leicht unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung auf. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 1,5 m² je Ein- wohner. Laut Handelsatlas Sachsen aus dem Jahr 2015 lag der Durchschnitt im Freistaat Sachsen 2015 bei 1,7 und im IHK-Bezirk Chemnitz, dem die Stadt Penig zugehörig ist, bei 1,8.12

Abbildung 6: Verkaufsflächenanteile differenziert nach kurz-, mittel- und langfristigem Bedarf

kurzfristig Verkaufsfläche 5.635 m² 3.125 m² 3.465 m² mittelfristig langfristig

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: BBE Handelsberatung

Die Funktion der Stadt Penig als Grundzentrum konzentriert sich auf die Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs. Wie anhand der obenstehenden Abbildung 6 erkenntlich wird, weisen die Einzelhandelsstrukturen im kurzfristigen Bedarf den höchsten Anteil auf (ca. 46%). Die Anteile der Verkaufsflächen im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich liegen bei 26% bzw. 28%.

12 Industrie- und Handelskammer zu Leipzig (2015): Handelsatlas für den Freistaat Sachsen 2015, S. 18.

21 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

6.2. Angebotssituation im Stadtgebiet von Penig nach Standortlagen

Wie der nachfolgenden Abbildung 7 zu entnehmen ist, konzentriert sich der Einzelhandelsbesatz in der Stadt Penig an mehreren Einzelhandelsschwerpunkten. Abbildung 7: Verkaufsflächenanteile differenziert nach Peniger Einzelhandelsstandorten Verkaufsflächen

3.775 m² 31%

2.610 m² 21% 1.925 m² 16% 1.505 m² 1.625 m² 12% 13% 785 m²

Tauscha

Discount,

Sonstige

Innenstadt

Leipziger Straße Leipziger

Marken

Chemnitzer Straße Chemnitzer

Gewerbegebiet Penig Gewerbegebiet

Grundversorgungsstandort REWE, Grundversorgungsstandort

Nahversorgungsstandort Lidl + PENNY, + Lidl Nahversorgungsstandort Nahversorgungsstandort Netto Nahversorgungsstandort Quelle: BBE Handelsberatung

Auf die Innenstadt von Penig entfallen 13% der gesamten Verkaufsfläche. Als Innenstadt ist die räumliche Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches anzusehen, wie sie nachfolgend dargestellt wird. Bisher liegt für Penig keine planerische Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches vor. Für eine Prü- fung städtebaulich relevanter Auswirkungen sind grundsätzlich jedoch zentrale Versorgungsbereiche vertieft

22 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

zu betrachten. Teil des vorliegenden Gutachtens ist die Identifizierung und räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches. Dazu ist zunächst der Begriff des „zentralen Versorgungsbereiches“ näher zu betrachten:

Exkurs „Zentrale Versorgungsbereiche“: Grundsätzlich handelt es sich bei dem Begriff „Zentraler Versorgungsbereich“ um räumlich abgrenzbare Be- reiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine bestimmte Versor- gungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Neben Handelsbetrieben bündelt ein zentraler Versorgungsbereich typischerweise auch Dienstleistungsbetriebe oder sonstige Nutzungen, welche die Einzelhandelsfunktion ergänzen. Für einen zentralen Versorgungsbereich existiert keine Mindest- größe. Dem zentralen Versorgungsbereich muss die städtebauliche Funktion eines Zentrums zukommen, welches die Versorgung des Gemeindegebietes oder eines Teils davon mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellen kann. Idealerweise sind zentrale Versorgungs- bereiche, insbesondere auch für den ÖPNV und für Radfahrer, verkehrsgünstig angebunden. Nach der Vor- stellung des Gesetzgebers können sich zentrale Versorgungsbereiche nicht nur aus planerischen Fest- schreibungen, sondern auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben.13 Auf Basis dieser Funktionszuweisung sowie der örtlichen Gegebenheiten wurde das Vorhandensein von zentralen Versorgungsbereichen in der Stadt Penig geprüft. Der Kern des Ortsteils Penig entlang der Stra- ßen Brückenstraße, Markt, Schloßplatz, Lutherplatz und einem Teil der Chemnitzer Straße kann in diesem Sinne als faktischer zentraler Versorgungsbereich Penig eingestuft werden. Die genaue Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches kann der nachfolgenden Karte 4 entnommen werden. Karte 4: Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches in Penig

Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Wie unter dem Punkt zur Einzelhandelsstruktur der Stadt Penig (siehe Abschnitt 4) bereits erwähnt wurde, wird im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge für Penig ein „Versorgungskern des städtischen Einzelhandels“ dargestellt. Der hier abgegrenzte faktische zentrale Versorgungsbereich umfasst im Wesentlichen diesen

13 vgl. zum Begriff faktischer zentraler Versorgungsbereiche: Bundesverwaltungsgericht, Urteil BVerwG 4 C 7.07 vom 11.10.2007

23 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Versorgungskern, schließt jedoch die darin einbezogenen Flächen im östlichen Teil der Mandelgasse und entlang der Schloßstraße aus. Hier sind nur noch sehr vereinzelt Dienstleistungsbetriebe vorzufinden. Aus gutachterlicher Sicht sollte sich die räumliche Abgrenzung auf den funktional zusammenhängenden Besatz begrenzen. Eine Überdehnung des zentralen Versorgungsbereiches ist aufgrund der Größe der Stadt nicht zu empfehlen. Prägend für den zentralen Versorgungsbereich ist die mittelalterliche Stadtstruktur. Die überwiegend vor 1871 entstandene Bebauung ist insbesondere entlang der Brückenstraße und am Markt sehr repräsentativ. Der zentrale Versorgungsbereich ist durch einen hohen Besatz an Einzelhandelsnutzungen, Dienstleis- tungsbetrieben und Gastronomie geprägt, zudem ist zentral am Markt das Gebäude der Stadtverwaltung gelegen. Abbildung 8: Faktischer zentraler Versorgungsbereich Penig

Marktplatz Brückenstraße

Lutherplatz Schloßplatz

Quelle: eigene Aufnahmen, März 2017

Die Innenstadt von Penig verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 1.625 m². Mit 29 Anbietern (rd. 45% aller Einzelhandelsbetriebe) verfügt der Standort Innenstadt über den höchsten Anteil an Einzelhan- delsbetrieben innerhalb des Stadtgebietes. Die Anbieter verfügen überwiegend über kleinteilige Verkaufsflä- chen unter 100 m². Die durchschnittliche Verkaufsflächengröße innerhalb der Innenstadt liegt bei 56 m². Der Schwerpunkt des Einzelhandels konzentriert sich entlang der Brückenstraße mit 12 Anbietern. Weitere Schwerpunkte sind am Markt und am Lutherplatz (zusammen 11 Anbieter) vorzufinden. Die verbleibenden 6 Anbieter verteilen sich auf die Mandelgasse, Obergasse, Zöllnergasse und die Straße Schloßplatz. Der Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt von Penig zeichnet sich durch ein breites Branchenspektrum aus. Die Fachgeschäfte führen überwiegend Waren im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Darunter fallen unter anderem: eine Bäckerei, zwei Fleischereien, ein kleines Lebensmittelgeschäft, zwei Blumenge- schäfte, zwei Apotheken, ein Sanitätshaus, sechs Anbieter mit Bekleidungs- und Schuhwaren und zwei Elektrofachgeschäfte. Die einzigen Anbieter der Warengruppen Unterhaltungselektronik, Foto / Optik und Uhren / Schmuck im gesamten Stadtgebiet von Penig befinden sich ebenfalls in der Innenstadt.

24 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Ein Anteil von rd. 44% der Gesamtverkaufsfläche entfällt auf die Standorte der Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet von Penig. Zu den vier in Penig vorhandenen Lebensmittelmärkten zählen REWE, Lidl, PENNY sowie der Bestandsmarkt des Netto Marken-Discount. Da auf die Standorte der Lebensmittelmärkte im Zu- sammenhang mit der Wettbewerbsanalyse im nachfolgenden Abschnitt 7 noch genauer eingegangen wird, sei an dieser Stelle zunächst nur auf die Verkaufsflächenanteile der Standorte verwiesen. An der Chemnitzer Straße und zudem unmittelbar an der Staatsstraße S57 in Penig-Süd gelegen, befindet sich der Grundversorgungsstandort REWE. Mit ca. 2.610 m² hat dieser Standort einen Anteil von 21% an der Gesamtverkaufsfläche des Peniger Einzelhandels. Der Supermarkt REWE fungiert als Ankermieter an diesem Standort und nimmt dementsprechend die größte Verkaufsfläche ein (ca. 1.550 m²). Darüber hinaus befinden sich an diesem Standort fünf weitere Anbieter mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, die Angebote einer erweiterten Grundversorgung unterbreiten. Ebenfalls an der Chemnitzer Straße gelegen, befindet sich der Nahversorgungsstandort Lidl + PENNY. Die beiden Lebensmitteldiscounter mit Verkaufsflächen von ca. 780 m² bzw. 705 m² werden durch weitere fünf Anbieter mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichs ergänzt. Insgesamt machen diese Be- triebe mit einer Verkaufsfläche von 1.925 m² einen Anteil von 16% an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Penig aus. An der Leipziger Straße befindet sich der Nahversorgungsstandort mit dem Bestandsmarkt des Netto Mar- ken-Discount. Zusammen mit dem dort angesiedelten Backshop hat der Standort eine Verkaufsfläche von ca. 785 m², die einen Anteil von 6% an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Penig ausmacht. Der Standort des Netto-Marktes wurde bereits in Abschnitten 5 genauer betrachtet. Südlich der Staatsstraße S57 liegt das Gewerbegebiet Penig-Tauscha. Innerhalb des Gebietes sind natur- gemäß überwiegend Gewerbebetriebe angesiedelt. Zudem befinden sich hier vier Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 1.505 m². Dazu zählen eine Zoohandlung, der Milchladen der Kohrener Landmolkerei, ein Rasenmähergeschäft und der RHG Bau & Garten Markt. Letzterer ist mit 1.250 m² der flächengrößte Anbieter. Diese Betriebe haben zusammen einen Anteil von 12% an der gesamten Verkaufs- fläche des Peniger Einzelhandels. Schließlich befinden sich insgesamt 17 Anbieter in Streulagen innerhalb des Stadtgebietes, die nicht den bisher genannten Standortkategorien zuzurechnen sind. Diese verkörpern einen Verkaufsflächenanteil von 31%. Ein Großteil der Anbieter (8 Betriebe) befindet sich in den Ortsteilen von Penig Chursdorf, Langen- leuba-Oberhain, Tauscha und Wernsdorf. Dazu zählen zwei Hofläden, eine Bäckerei, ein Blumengeschäft, ein Getränkeshop sowie ein Bau- und ein Fliesenmarkt. Die weiteren 9 Anbieter verteilen sich innerhalb des Ortsteils Penig. Dazu zählen unter anderem eine Apotheke, ein Getränkemarkt, Anbieter des Lebensmittel- handwerks und zwei Anbieter mit Gebrauchtmöbeln. Flächengrößter Anbieter ist der Fliesenmarkt Leuteritz (ca. 1.500 m²) in Wernsdorf. Zusammen haben die Anbieter in dieser Standortkategorie eine Verkaufsfläche von ca. 3.775 m². Nachstehende Tabelle 3 gibt einen Überblick über den Verkaufsflächenbesatz der Stadt Penig differenziert nach Standortkategorien und Warengruppen.

Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

100% 100%

(%)

gesamt

120

200

130

465

625

420

760

215

105

300

315

270

1.500

2.190

4.430

Stadt Penig Stadt

12.225

(m²)

1% 1%

5% 5%

31% 31%

10% 10%

93% 93%

13% 13%

85% 85%

14% 14%

43% 43%

(%)

100% 100%

130

210

Sonstige

3.775

1.400

1.865

(m²)

7% 7%

4% 4%

7% 7%

2% 2%

12% 12%

20% 20%

19% 19%

83% 83%

14% 14%

79% 79%

(%)

Penig

100

520

315

250

105

1.505

(m²)

Gewerbegebiet

6% 6%

2% 2%

1% 1%

5% 5%

10% 10%

26% 26%

15% 15%

(%)

785

660

Peniger Einzelhandels

(m²)

standort Netto standort

Marken-Discount

Nahversorgungs-

5% 5%

8% 8%

4% 4%

3% 3%

5% 5%

16% 16%

50% 50%

57% 57%

33% 33%

21% 21%

24% 24%

33% 33%

34% 34%

(%)

155

standort standort

1.925

1.485

(m²)

Lidl +PENNY Lidl

Nahversorgungs-

1% 1%

2% 2%

5% 5%

6% 6%

21% 21%

50% 50%

31% 31%

14% 14%

13% 13%

63% 63%

38% 38%

37% 37%

40% 40%

(%)

undStandortstruktur des

REWE

265

295

100

2.610

1.795

(m²)

Grundversor-

gungsstandort gungsstandort

4% 4%

13% 13%

65% 65%

57% 57%

29% 29%

33% 33%

25% 25%

50% 50%

63% 63%

66% 66%

57% 57%

(%)

100% 100%

120

130

150

105

380

135

170

175

Innenstadt

1.625

(m²)

Berechnung BBE Handelsberatung GmbH Handelsberatung BBE Berechnung

VerkaufsflächenbesatzWarengruppen nach

elle

sonstiger Einzelhandel Einzelhandel sonstiger

Uhren / Schmuck / Uhren

Foto / Optik / Foto

PC / Drucker / Kommunikation / Drucker / PC

Unterhaltungselektronik / Musik / Video / / Video / Musik / Unterhaltungselektronik

Leuchten

Elektrogroß- und -kleingeräte, Lampen & & Lampen -kleingeräte, und Elektrogroß-

Möbel (inkl. Bad- / Garten- / Büromöbel) / Garten- / Bad- (inkl. Möbel

Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Heimtextilien, und Haus-

Sportartikel / Camping, Outdoor, Fahrräder Outdoor, Camping, / Sportartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente / Basteln / Hobby / Spielwaren

GPK*/Haushaltsgegenstände

Gartenbedarf / Pflanzen / Gartenbedarf

Autozubehör etc.) Autozubehör

Eisenwaren / Farben / Malerbedarf / Sanitär / / Sanitär / Malerbedarf / Farben / Eisenwaren

Baumarktspezifisches Sortiment (Werkzeuge / / (Werkzeuge Sortiment Baumarktspezifisches

Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren Sportschuhe), (ohne Schuhe

Bekleidung / WäscheStrumpfwaren / / Bekleidung

Blumen Blumen

Zeitungen / Zeitschriften / Bücher / PBS / Bücher / Zeitschriften / Zeitungen

Pharmaz., mediz., orthop. Artikel orthop. mediz., Pharmaz.,

Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere leb. Heimtierzubehör, Tierfutter,

Drogerie / Parfümerie / Kosmetik / Parfümerie / Drogerie

Nahrungs- u. Genussmittel / Bäcker / Metzger / Bäcker / Genussmittel u. Nahrungs-

Tab Quelle: Erhebung und und Erhebung Quelle: 26 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Fazit zum Einzelhandelsbesatz und zur Einzelhandelsstruktur ■ Mit Stand März 2017 verfügt die Stadt Penig über einen Einzelhandelsbesatz von 65 Anbietern auf einer Gesamtverkaufsfläche von 12.225 m². ■ Die Verkaufsflächenausstattung von ca. 1,4 m² je Einwohner liegt leicht unter dem Bundesdurch- schnitt und bleibt auch unterhalb der Werte des Freistaates Sachsen (1,7 m² / EW) und des IHK-Be- zirks Chemnitz (1,8 m² / EW). ■ Der faktische zentrale Versorgungsbereich wird durch Fachgeschäfte insbesondere im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe geprägt. Nahversor- gungsrelevante Sortimente werden als Hauptsortiment lediglich von vier kleineren Lebensmittelan- bietern geführt, darunter ein Bäcker und zwei Fleischereien. ■ Die Standorte der Grund- und Nahversorgung haben in Summe einen Anteil von 44% an der Ge- samtverkaufsfläche. ■ Mit 3.775 m² haben die Betriebe an den sonstigen Standorten einen Anteil von 31% an der Gesamt- verkaufsfläche. Der RHG Bau & Garten Markt stellt den flächengrößten Anbieter in der Standortkate- gorie dar. Dabei handelt es sich um einen Anbieter mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment.

27 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

7. Wettbewerbssituation der Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet

Der Untersuchungsgegenstand erfordert eine vertiefende Betrachtung der Wettbewerbssituation der Lebens- mittelmärkte. Die Analyse der Angebotsstrukturen im Untersuchungsgebiet des Projektvorhabens bezieht sich auf die pro- jektrelevanten Anbieter, schließt also zum einen alle Lebensmittelmärkte ein, zum anderen alle weiteren An- bieter mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment. Die Bestandserhebung des Gesamteinzelhandelsbesatzes der Stadt Penig erfolgte im Rahmen einer Ortsbe- sichtigung im März 2017.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Systemwettbewerber (= Lebensmitteldiscounter und Super- märkte) sowie Betriebe, die ebenfalls das Ziel von Versorgungseinkäufen sind und eine größere Sortiments- überschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten, als Betriebe des Lebensmittelhandwerks oder Betriebe, die ein spezialisiertes Sortiment führen (z.B. Wein- händler, Obst- und Gemüsehändler). Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz berücksichtigt sowohl die Wettbewerbsrelevanz der einzelnen Betriebsformen als auch die Standortstrukturen im Einzugsgebiet, als Basis einer nachfolgend standortspezifischen Bewertung potenzieller Auswirkungen durch das Verlagerungs- und Erweiterungsvorhaben. Karte 5: Wettbewerbssituation durch Lebensmittelanbieter im Untersuchungsgebiet

Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Die maßgebliche Wettbewerbssituation durch regionale Lebensmittelmärkte ist in voranstehender Karte 5 dargestellt. Weitere Filialen des Netto Marken-Discounts sind in Lunzenau, Burgstädt und Waldenburg vor-

28 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

zufinden. Darüber hinaus verfügt das Grundzentrum Burgstädt über ein wesentlich breiteres Angebot an Le- bensmittelanbietern und bietet den Kunden mit dem Verbrauchermarkt Kaufland auch Möglichkeiten für einen Groß- und Wocheneinkauf. Diese Angebotsstrukturen lassen eher Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Pe- nig erwarten, als dass überörtliche Zuflüsse generiert werden können. Für das Planvorhaben sind demnach ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen innerhalb des Stadtgebietes von Penig wettbewerbsrelevant. Innerhalb des Untersuchungsgebietes sind derzeit 22 nahversorgungsrelevante Anbieter mit Verkaufsflä- chen von insgesamt 4.930 m² vorzufinden, welche einen Gesamtumsatz von rd. 19,4 Mio. € erzielen. Nachfolgende Tabellen kennzeichnen die wettbewerbsrelevanten Angebotsstrukturen innerhalb des Unter- suchungsgebietes. Die Grundversorgung wird vornehmlich durch die drei Lebensmitteldiscounter (darunter der Netto-Bestandsstandort, Lidl und PENNY) sowie durch den Supermarkt REWE gewährleistet. Sie verfü- gen zusammen über einen Verkaufsflächenanteil von rd. 78% (ca. 3.825 m²) an der Gesamtverkaufsfläche der relevanten Anbieter und haben einen Anteil von rd. 80% (ca. 15,5 Mio. €) am erzielten Gesamtumsatz. Für den Supermarkt und die Discounter zusammen entfallen rd. 80% des Umsatzes auf Lebensmittel und integrierte Non-Food-I-Sortimente14 (ca. 14,8 Mio. €). Die Anbieter des Lebensmittelhandwerkes und Lebensmittelfachgeschäfte generieren zusammen ca. 2,3 Mio. € des Gesamtumsatzes (rd. 12%) auf einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 2.275 m². Die sonstigen Anbieter (Getränkemärkte und Tankstellen) haben mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 725 m² einen Anteil am Gesamtumsatz von weit unter 10% (ca. 1,5 Mio. €). Tabelle 4: Angebotsstrukturen im Untersuchungsgebiet nach Betriebsformen

Verkaufsfläche im Umsatz- darunter: Einzugsgebiet einschätzung Lebensmittel Non-Food I Supermärkte 1.550 m² 5.430 T€ 4.800 T€ 440 T€ Discounter 2.275 m² 10.100 T€ 8.660 T€ 870 T€ Lebensmittelhandwerk, Lebensmittel-Fachgeschäfte 1.105 m² 2.340 T€ 2.320 T€ 10 T€ sonstige Anbieter (Getränkemarkt und Tankstelle) 725 m² 1.500 T€ 1.420 T€ gesamt 4.930 m² 19.370 T€ 17.200 T€ 1.320 T€ Quelle: BBE Handelsberatung GmbH

In der nachstehenden Tabelle 5 sind die relevanten Angebotsstrukturen nach Standortkategorien dargestellt. Aus der Tabelle ist ersichtlich, dass sich die nahversorgungsrelevanten Strukturen neben dem Plan- standort insbesondere auf den Grundversorgungsstandort REWE sowie den Nahversorgungsstandort mit Lidl + PENNY konzentrieren. Zusammen generieren diese Standorte einen Anteil von rd. 91% am Gesam- tumsatz der Sortimente Lebensmittel und Non-Food I (ca. 17,0 Mio. €). Innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches von Penig (ZVB Penig, Abgrenzung vgl. Abschnitt 6.2) sind nahversorgungsrelevante Sortimente nur auf einer geringen Verkaufsfläche (Anteil von < 1%) vorhanden und generieren lediglich einen Umsatz von ca. 0,8 Mio. €, der 4% des Gesamtumsatzes der nahversorgungsrelevanten Sorti- mente ausmacht. Tabelle 5: Angebotsstrukturen im Untersuchungsgebiet nach Standorten

Verkaufsfläche im Umsatz- darunter: Einzugsgebiet einschätzung Lebensmittel Non-Food I ZVB Penig 130 m² 830 T€ 810 T€ 10 T€ Bestandsstandort Netto Marken-Discount 785 m² 3.370 T€ 2.860 T€ 410 T€ Grundversorgungsstandort REWE 1.985 m² 6.740 T€ 6.030 T€ 440 T€ Nahversorgungsstandort Lidl+PENNY 1.720 m² 7.650 T€ 6.720 T€ 460 T€ Sonstige Standorte 310 m² 780 T€ 780 T€ gesamt 4.930 m² 19.370 T€ 17.200 T€ 1.320 T€

14 Non-Food-I umfasst die Sortimente Drogerie und Heimtiernahrung.

29 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Quelle: BBE Handelsberatung GmbH Die Nahversorgung in der Stadt Penig wird folglich wesentlich von den Standorten der Lebensmittelmärkte an der Chemnitzer Straße und dem Bestandsstandort des Netto-Marken-Discounts an der Leipziger Straße getragen. Auf die Versorgungsfunktionen des Netto-Marktes wurde bereits in den Ausführungen zum Mikrostandort verwiesen. In einer Entfernung von ca. 2 km zum Vorhabenstandort im südlichen Bereich des Ortsteils Penig befindet sich an der Chemnitzer Straße der Standort des REWE-Marktes. Das Angebot des Supermarktes wird durch weitere Fachmärkte, darunter ein Getränkemarkt, ein Bekleidungs- und ein Schuhmarkt sowie die ge- genüber befindliche Tankstelle ergänzt. Im Gebäude des REWE befindet sich ebenso eine Bäckerei. Der REWE-Markt fungiert als Ankermieter und präsentiert sich auf einer Verkaufsfläche von ca. 1.550 m² mit einem modernen Konzept und Erscheinungsbild. Als einziger Vollsortimenter im Stadtgebiet und in Kombination mit den angesiedelten Fachmärkten über- nimmt der Standort eine Grundversorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus auch für das gesamte Stadtgebiet. Aufgrund der Lage am südlichen Rand des Ortsteils Penig, unmittelbar an der Staats- straße S57, profitiert der Standort ebenso von motorisierten Kunden. Abbildung 9: Grundversorgungsstandort REWE an der Chemnitzer Straße in Penig

Standort REWE Chemnitzer Straße Standort REWE Chemnitzer Straße

Quelle: eigene Aufnahmen, März 2017

Etwa 400m nördlich des REWE-Standortes befindet sich in integrierter Lage der Nahversorgungsstandort Lidl + PENNY. Im Wesentlichen wird der Standort von den beiden Lebensmitteldiscountern geprägt. West- lich der Chemnitzer Straße befindet sich ein Lidl-Markt. Ergänzend sind hier eine Fleischerei, eine Bäckerei, ein Getränkemarkt und ein Sonderpostenmarkt angesiedelt. Auf der gegenüberliegenden Seite (östlich der Chemnitzer Straße) befinden sich der PENNY-Markt und ein Blumengeschäft. Der Standort übernimmt eine Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebäude. Aufgrund der Ange- botsstrukturen innerhalb des Stadtgebietes von Penig verfügt er jedoch darüber hinaus auch über eine Aus- strahlungskraft auf das gesamte Stadtgebiet. Insbesondere für die Bewohner der südlich und südöstlich angrenzenden Ortsteile von Penig bietet er eine wohnortnahe Versorgung. Aufgrund ähnlicher Angebotsstrukturen sind Wettbewerbsverflechtungen durch das Planvorhaben insbesondere mit den beiden Discountern Lidl und PENNY zu erwarten. Abbildung 10: Nahversorgungsstandort Lidl und Penny an der Chemnitzer Straße in Penig

Standorte Lidl + PENNY 30 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Quelle: eigene Aufnahmen, März 2017

Darüber hinaus finden sich weitere Lebensmittelanbieter in Solitär- und Streulagen, die unter der Standort- kategorie Sonstige Standorte zusammengefasst sind. Dazu zählen kleinere Anbieter, darunter zwei Bä- ckereien, drei Lebensmittelfachgeschäfte, ein Fischgeschäft und zwei Getränkemärkte. Diese Anbieter übernehmen Teilfunktionen der Nahversorgung für das unmittelbare Umfeld.

Wie in Abschnitt 4 beschrieben, wird innerhalb des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes für die Stadt Penig (INSEK 2025) als städtebauliches Ziel die Konzentration und Stärkung der Handelsstrukturen innerhalb der Innenstadt empfohlen. Aktuell sind jedoch innerhalb der Innenstadt lediglich Leerstände vorhanden, die eine Ansiedlung kleinerer Fachgeschäfte ermöglichen. Zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes sind dort derzeit keine Flächenpotenziale vorhanden. Das Integrierte Quartierskonzept Penig Gebiet „Historischer Stadtkern“ (2014) sieht als eine Schlüsselmaß- nahme die Vitalisierung des ehemaligen Brauereigeländes an der Brauhausgasse vor. Eine Durchführung dieser Maßnahme würde jedoch keine ausreichend große Fläche zur Ansiedlung eines Lebensmittelmark- tes hervorbringen (vgl. Abschnitt 10.3). Für die nähere Zukunft ist demzufolge nicht mit einer maßgeblichen Ausweitung der wettbewerbsrelevanten Angebotsstrukturen innerhalb des faktischen zentralen Versor- gungsbereiches zu rechnen.

Fazit zur Angebotsstruktur: ■ Insgesamt sind 22 wettbewerbsrelevante Anbieter im Untersuchungsgebiet vorhanden. Diese generieren auf einer Gesamtverkaufsfläche von 4.930 m² einen Gesamtumsatz von 19,4 Mio. €. Davon entfallen rd. 96% auf die Sortimente Lebensmittel und Non-Food I (ca. 18,5 Mio. €). ■ Die nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen innerhalb des Untersuchungsgebietes konzentrieren sich vorrangig auf die Standorte im südlichen Bereich der Chemnitzer Straße (Grundversor- gungsstandort REWE und Nahversorgungsstandort Lidl + PENNY) sowie den Netto-Bestandsmarkt. ■ Die Innenstadt von Penig weist derzeit kein ausreichendes Flächenpotenzial zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes auf. ■ Wettbewerbsverflechtungen des Planvorhabens sind demnach vornehmlich für die Lebensmittel- märkte an der Chemnitzer Straße zu erwarten.

31 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

8. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebie- tes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, ■ die relevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wett- bewerber im engeren und weiteren Standortumfeld, ■ die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, ■ die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungs- schwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, ■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegeben- heiten.

Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standorts sind die Siedlungsstruktur der Stadt Penig sowie die Wettbewerbssituation innerhalb des Stadtgebietes und der umliegenden Gemein- den. Unter der Berücksichtigung der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation, ergibt sich das folgende Einzugsgebiet gemäß Karte 6. Karte 6: Einzugsgebiet des Lebensmittelmarktes Netto Marken-Discount in der Stadt Penig

Projektstandort Kerneinzugsgebiet erweitertes Einzugsgebiet (2.1 + 2.2)

2.1

1 2.2

Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

32 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Im Detail sind folgende Aspekte zu beachten: ■ Die Versorgungsfunktionen der Stadt Penig sind am örtlichen Nachfragepotenzial auszurichten. Zu- sätzlich übernimmt die Stadt laut Regionalplan eine Versorgungsfunktion für den grundzentralen Verflechtungsbereich (Stadt Lunzenau). Da jedoch auch in Lunzenau eine Filiale des Netto Marken- Discounts ansässig ist, bleibt die Ausstrahlungskraft des Netto-Marktes im Wesentlichen auf das Stadtgebiet begrenzt. ■ Das Kerneinzugsgebiet charakterisiert die eigenständigen Nahversorgungsfunktionen des Projekt- standortes. Dieses schließt Penig-Nord mit Dittmannsdorf ein und umfasst südlich ebenso Penig- Mitte. In westliche und südwestliche Richtung zählen die Ortsteile Wernsdorf, Niedersteinbach, Markersdorf und Theirbach zum Kerneinzugsgebiet. ■ Das erweiterte Einzugsgebiet teilt sich in ein westliches Einzugsgebiet (Zone 2.1) und ein östliches Einzugsgebiet (Zone 2.2). Die Zone 2.1 umschließt den Peniger Ortsteil Langenleuba-Oberhain, dar- über hinaus zählen die Ortsteile Jückelberg und Flemmingen der thüringischen Gemeinde Jückel- berg zu dieser Zone, da hier keine eigenen Versorgungsstrukturen vorhanden sind und der Netto Marken-Discount der nächstgelegene Nahversorgungsstandort ist. Die Zone 2.2 umfasst die im östlichen und südlichen Teil von Penig befindlichen Ortsteile Zinnberg, Tauscha, Chursdorf, Amerika und Arnsdorf sowie den Bereich des Ortsteils Penig südlich der Kern- stadt. Insbesondere für die südöstlich gelegenen Ortsteile (Zinnberg, Tauscha und Chursdorf) sind jedoch deutlich geringe Bindungsquoten zu erwarten. Der Netto-Markt ist von dort über die Chemnit- zer Straße zu erreichen und der Weg führt zunächst an den Standorten der Lebensmittelmärkte in Penig-Süd vorbei. Ein Großteil der Kunden wird dementsprechend an diesen Standorten gebunden. Dennoch verfügt der Netto-Markt als Hybrid-Discounter über ein Angebot, dass sich von denen der Discounter Lidl und PENNY unterscheidet. Der Netto Marken-Discount verfügt insofern über eine eigene Kundennachfrage und kann, auch wenn in geringem Maße, aus der Zone 2.2 Kunden binden. ■ Mit einem Neubau des Lebensmittelmarktes Netto Marken-Discount ist bei einer Gesamtverkaufsflä- che inkl. Backshop von ca. 1.200 m² eine partielle Bindung bisheriger Abflüsse im Lebensmittelbe- reich möglich (vgl. Tabelle 6 im Folgenden). Die nachfolgenden Berechnungen ermitteln das aktuell verfügbare Nachfragepotenzial, differenziert nach den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. Das gesamte Einzugsgebiet hat ein Einwohnerpotenzial von rd. 9.400 Einwohnern, die sich wie folgt auf die einzelnen Zonen verteilen: Kerneinzugsgebiet mit rd. 2.760 Ein- wohnern, erweitertes Einzugsgebiet Zone 2.1 mit rd. 1.050 Einwohnern und Zone 2.2. des erweiterten Ein- zugsgebietes mit rd. 5.590 Einwohnern. Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen innerhalb des Einzugsgebiets errechnet sich aus der Multiplika- tion der Bevölkerungszahl mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (Verbrauchsausgaben 2016 des IFH Köln in Abstimmung mit der BBE Handelsberatung) gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!CIMA!MB-Research). Die nachfolgende Tabelle 6 weist das Nachfragepotenzial für die Sortimente Lebensmittel und Non-Food I aus.

33 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Tabelle 6: Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet für den Netto-Lebensmittelmarkt Kern- erweitertes Einzugsgebiet Einzugsgebiet einzugsgebiet Zone 2.1 Zone 2.2 gesamt Bevölkerungspotenzial 2.760 1.048 5.591 9.399 sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau Lebensmittel 94,1 92,2 94,1 93,9 Ausgaben pro Kopf Lebensmittel 2.172 € 2.127 € 2.172 € 2.167 € sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau Non-Food I 89,5 87,3 89,5 89,3 Ausgaben pro Kopf Non-Food I 351 € 342 € 351 € 350 € Nachfragepotenzial Lebensmittel 5.990 T€ 2.230 T€ 12.140 T€ 20.360 T€ Nachfragepotenzial Non-Food I 970 T€ 360 T€ 1.960 T€ 3.290 T€ Nachfragepotenzial gesamt 6.960 T€ 2.590 T€ 14.100 T€ 23.650 T€ Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH

Auf die, gemessen am Niveau des Freistaats Sachsen und der Region leicht überdurchschnittliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt Penig, wurde bereits verwiesen. Dies gilt teilweise auch für die sorti- mentsspezifische Kaufkraft. Für das Sortiment Lebensmittel liegt diese mit 94,1 im Kerneinzugsgebiet höher (Sachsen 92,3), im Bereich der Non-Food-I-Sortimente jedoch mit 89,5 leicht darunter (Sachsen 91,5). Die Pro-Kopf-Ausgaben der Bevölkerung betragen im Lebensmittelbereich innerhalb des Stadtgebietes von Penig 2.172 € (Kerneinzugsgebiet und erweitertes Einzugsgebiet Zone 2.2). Für das erweiterte Einzugsge- biet Zone 2.1 ergibt sich ein durchschnittlicher Pro-Kopf-Wert von 2.127 € pro Jahr. Für die Sortimente im Bereich Non-Food I ergeben sich dementsprechend unterschiedliche Werte für die Gebiete innerhalb Pe- nigs und das erweiterte Einzugsgebiet Zone 2.1 (siehe obenstehende Tabelle). Insgesamt ergibt sich für das gesamte Einzugsgebiet ein Nachfragepotenzial für beide Sortimentsgruppen von ca. 23,7 Mio. €. Davon entfallen ca. 7,0 Mio. € auf das Kerneinzugsgebiet, weitere ca. 2,6 Mio. € auf das erweiterte Einzugsgebiet Zone 2.1 und ca. 14,1 Mio. € auf das erweiterte Einzugsgebiet Zone 2.2. Unter Berücksichtigung der Bevölkerungsprognose ist für die kommenden Jahre mit einem leichten Rück- gang des Nachfragepotenzials zu rechnen. Das vorrangige Ziel sollte jedoch die Sicherung der Grundver- sorgung innerhalb des Stadtgebietes und die damit einhergehende Versorgungsfunktion für die umliegenden Ortsteile sein.

Die nachfolgende Tabelle 7 zeigt die aktuelle Bindungsquote für Lebensmittel und Non-Food-I-Sortimente aller nahversorgungsrelevanten Anbieter innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes auf. Für die vorhandenen Angebotsstrukturen ergibt sich aus dem ermittelten Nachfragepotenzial und der errechneten Umsatz- leistungen eine saldierte Kaufkraftbindung (Saldo aus Zu- und Abflüssen) von 78%. Daran sind zum einen Kaufkraftabflüsse von mehr als einem Fünftel der örtlichen Nachfrage abzulesen. Diese sind sicherlich den aufgeführten Pendlerbeziehungen und dem größeren Angebot im benachbarten Grundzentrum Burgstädt, das mit Kaufland auch über einen Anbieter für Groß- und Wocheneinkäufe ver- fügt, geschuldet. Der Wert spiegelt jedoch eine gute Grundversorgung mit begrenztem Entwicklungsspiel- raum wider. Tabelle 7: Kaufkraftbindung des örtlichen Einzelhandels im Einzugsgebiet in den Warengruppen Le- bensmittel und Non-Food I

Nachfragepotenzial Umsatz relevanter Kaufkraftbindung Einzugsgebiet Angebotsstrukturen

Lebensmittel + Non-Food I 23.650 T€ 18.520 T€ 78,3%

Berechnungen: BBE Handelsberatung GmbH

34 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

9. Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen

In den vergangenen Jahren ist eine zunehmend ausdifferenzierte und umfangreiche Rechtsprechung zum Themenkreis Einzelhandel und Bauplanungsrecht festzustellen. Nicht zuletzt die Rechtsprechung hat zu einer zunehmenden Verdichtung der rechtlichen und planerischen Vorgaben geführt. Im Folgenden werden die wesentlichen rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen erläutert. Dabei werden insbesondere diejenigen Aspekte näher betrachtet, die im Zusammenhang mit dem Vorhaben von Relevanz sind.

9.1. Baunutzungsverodnung - § 11 Abs. 3

Für das Gebiet des Planstandortes liegt der Entwurf eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vor. Der Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“ sieht für das Grundstück, auf dem der Netto-Markt erbaut werden soll, die Einstufung als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO vor. Der Bebauungsplan sieht für die Grundstücke einen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit Nahversorgungsfunktion und einer maxima- len Verkaufsfläche von 1.200 m² (inklusive Verkaufsflächen der Konzessionäre mit nahversorgungsrelevantem Sortiment) sowie einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht-innenstadtrelevantem Sortiment mit einer maxima- len Verkaufsfläche von 800 m² vor. Die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben bemisst sich nach den Regelungen des § 11 Abs. 3 BauNVO. Hierin heißt es: „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art und Lage oder Umfang auf die Verwirklichung Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.“ Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind u. a. auch Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der beschriebenen Betriebe und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden. Bei der Frage, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten ist, sind zwei Aspekte zunächst getrennt voneinander zu prüfen: ■ Der Sachverhalt der Großflächigkeit des Vorhabens muss erfüllt sein, was nach höchstrichterlicher Entscheidung ab einer Verkaufsfläche von über 800 m² zutrifft.15 ■ Die zuvor beschriebenen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab 1.200 m² Geschossfläche angenommen wird (= Regelvermutung), jedoch in einer Einzelfalluntersuchung widerlegt werden kann.

15 BVerwG vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In dem Urteil hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen.

35 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Für eine Einstufung als Einzelhandelsgroßprojekt müssen beide Sachverhalte (über 800 m² Verkaufsfläche und gleichzeitig Auswirkungen bei über 1.200 m² Geschossfläche) kumulativ auftreten. Die Regelvermutung kann widerlegt werden, wenn im Rahmen einer Einzelfallprüfung nachgewiesen wird, dass im konkreten Fall keine Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Dazu dür- fen von dem Vorhaben jenseits der Vermutungsgrenze keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung ausgehen. Dabei sind nach § 11 Abs. 3 BauNVO hinsichtlich der Auswirkungen „… insbesondere die Gliederung und Größe der Ge- meinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Wa- renangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ Insofern kann die Widerlegung der Regelvermutung aus betrieblichen oder städtebaulichen Besonder- heiten des konkreten Sachverhaltes resultieren.16 Betriebliche Besonderheiten, die beispielsweise auf ein schmales Warensortiment oder einer Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen begründet sein kön- nen, sind für Lebensmittelmärkte nicht zu erwarten. Städtebauliche Besonderheiten können jedoch vorliegen, ■ wenn der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt war, ■ wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll und das Vorhaben aufgrund eines außergewöhnlich hohen Nachfrage- potenzials überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen wird. Das Ansiedlungsvorhaben überschreitet mit seiner Größendimensionierung zweifellos die Schwelle zur Großflächigkeit. Ob jedoch städtebauliche Besonderheiten vorliegen und negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche abzuleiten sind, wird in Abschnitt 10 geprüft.

9.2. Landesentwicklungsplan Sachsen

Die raumordnerische Steuerung einer Einzelhandelsentwicklung bezieht sich auf die Errichtung, Erweite- rung und Veränderung großflächiger Einzelhandelsbetriebe sowie die Erweiterung sonstiger Einzelhandels- betriebe über die Schwelle der Großflächigkeit hinaus. Die entsprechenden Ziele der Raumordnung und Landesplanung sind in den Landesentwicklungsprogrammen der Bundesländer fixiert. Im Allgemeinen werden großflächige Einzelhandelsbetriebe durch folgende Vorgaben gesteuert: ■ Konzentrationsgebot – welches die Konzentration von Versorgungseinrichtungen entsprechend der jeweiligen Stufe der zentralen Orte bezweckt, ■ Kongruenzgebot – wonach der Einzugsbereich eines Einzelhandelsbetriebes den zentralörtlichen Versorgungsbereich der Ansiedlungsgemeinde nicht wesentlich überschreiten darf, ■ Beeinträchtigungsverbot – wonach die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte nicht beeinträchtigt werden darf, ■ Integrationsgebot – welches eine städtebaulich integrierte Lage des großflächigen Einzelhandels- vorhabens, insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten, vorsieht.

16 BVerwG vom 03.02.1984, 4 C 54.80

36 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Der Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013) aus dem Jahr 2013 trifft im Kapitel 2 „Regional-, Sied- lungs- und Wirtschaftsentwicklung“ unter Punkt 2.3.2. „Handel“ entsprechende Vorgaben zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels mit den Zielen 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.7 sowie dem Grundsatz 2.3.2.6. Im Hinblick auf das vorliegende Ansiedlungsvorhaben sind insbesondere folgende Aspekte von Bedeutung: 17

„Z 2.3.2.1 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren und großflächi- gen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnen- den großflächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober- und Mittel- zentren zulässig. Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Factory-Outlet- Centern ist nur in Oberzentren zulässig.

Z 2.3.2.2 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelsein- richtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig.

Z 2.3.2.3 Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für innen- stadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.

Z 2.3.2.4 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelsein- richtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet.

Z 2.3.2.5 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelsein- richtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebau- liche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen.

G 2.3.2.6 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende An- bindung an den ÖPNV gewährleistet werden.

Z 2.3.2.7 Die Ziele Z 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.5 und Grundsatz G 2.3.2.6 gelten entsprechend für die Ansied- lung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhandelseinrichtun- gen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits bestehenden Einzelhandelseinrich- tungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken.“

17 vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013), Sächsische Staatsregierung, Abschnitt 2.3.2, S. 72f.

37 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

10. Auswirkungsanalyse

10.1. Umsatzprognose

Zur Bewertung der wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen wird eine Umsatzerwartung prog- nostiziert. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der möglichen Anteile vom Kaukraftpotenzial (= Ab- schöpfungsquote), die das Vorhaben unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet realistischerweise an sich binden kann. Auf der Basis der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen und einer zu erwartenden Marktstellung des Netto- Marktes, wird im Rahmen einer Modellrechnung die zu erwartende Umsatzleistung ermittelt. Diese Umsatz- prognose baut folglich auf die bestehenden, regionalen Standortstrukturen auf, berücksichtigt die aktuelle Kundenbindung im Einzugsgebiet und die mit den Versorgungsfunktionen des Erweiterungsvorhabens zu erwartende Kundenorientierung und wird in den nachfolgenden Abschnitten in seiner städtebaulich-funktionalen Einordnung bewertet. Wie bereits erläutert, umfasst das Planvorhaben den Ersatzneubau mit gleichzeitiger Erweiterung der Ver- kaufsfläche auf ca. 1.200 m² (inkl. Backshop). Für dieses Vorhaben ist mit einem Gesamtumsatz von ca. 4,3 Mio. Euro zu rechnen. Die ermittelten Werte stellen dabei einen Worst-Case-Ansatz dar. Tabelle 8: Veränderung des Umsatzes bei Neubau des Lebensmittelmarktes Verkaufs- Flächen- Umsatz- Planvorhaben fäche produktivität erwartung Lebensmittelmarkt - Bestand ca. 770 m² 4.100 €/m² 3.160 T€ Backshop - Bestand ca. 15 m² 14.000 €/m² 210 T€ Lebensmittelmarkt - Verlagerungsvorhaben ca. 1.150 m² 3.700 €/m² 4.300 T€ Backshop - Verlagerungsvorhaben ca. 50 m² 5.000 €/m² 250 T€ Differenz gesamt ca. 415 m² 1.180 T€

Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH, März 2017 Im Vergleich zur aktuellen Verkaufsfläche wird sich die Gesamtverkaufsfläche des Lebensmittelmarktes zusammen mit dem Backshop um ca. 415 m² erhöhen, die Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes be- trägt ca. 380 m², die des Backshops ca. 35 m². Die aktuelle Umsatzleistung der beiden Anbieter zusammen beträgt ca. 3,4 Mio. €, wovon ca. 3,2 Mio. € auf den bestehenden Netto-Markt entfallen. Unter Berücksichtigung der standortspezifischen Situation des Le- bensmittelmarktes (Erreichbarkeit, Wettbewerbssituation, Kaufkraftniveau, Einwohner im Einzugsgebiet) wird eine leicht unterdurchschnittliche Flächenproduktivität von 4.100 €/m² angenommen18. In Folge der Ver- kaufsflächenerweiterung ist mit einer Verbesserung des Marktauftritts und einer höheren Leistungsfähigkeit des Marktes zu rechnen. Dennoch ist von einem unterdurchschnittlichen Anstieg der Umsatzleistung und damit einhergehender rückgängiger Flächenproduktivität auszugehen. Aufgrund der vorhandenen Wettbe- werbssituation im Stadtgebiet und den benachbarten Kommunen sowie der geringen Bevölkerungsdichte im ländlichen Raum erscheint die Zielgröße von ca. 3.700 €/m² als bestmögliche Bewertungsgrundlage (Worst-

18 Die Spannweite einer durchschnittlichen Flächenproduktivität des Anbieters Netto Marken-Discount variiert stark zwischen Regionen. Bundes- durchschnittlich liegt der Wert bei 4.220 Euro/m² für den Anbieter Netto Marken-Discount (vgl. Hahn Retail Real Estate Report 2016, S. 26). Unter Berücksichtigung der standortspezifischen Situation mit einer Konzentration der örtlichen Versorgungsfunktionen im Stadtgebiet Penig ist bereits von einer weitgehenden Erschließung der realistischen Marktchancen auszugehen, die in Relation zur bestehenden Verkaufsfläche einer durchschnittlichen Flächenproduktivität entsprechen.

38 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Case-Szenario) der geplanten Standortentwicklung. So werden 74% des Umsatzes bereits vom bestehenden Markt realisiert. Dafür sprechen folgende Indikatoren, die im Zusammenhang mit den Marktentwicklun- gen der letzten Jahre anzuführen sind: ■ Wie bereits dargestellt, wird die geplante Erweiterungsmaßnahme nur zu einem geringen Anteil der Ausweitung des Sortimentsangebotes führen. Vielmehr hat die Erweiterung den Zweck, die Voraus- setzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, verbesserte Kundenführung und Optimierung der internen Logistikabläufe zu schaffen. ■ Der Netto-Markt ist im Stadtbereich von Penig-Nord bereits als wichtiger Versorgungsstandort etabliert, er erschließt bereits gegenwärtig sehr gut die Nachfragesegmente des täglichen Bedarfs innerhalb seines Einzugsgebietes. Das Erweiterungsvorhaben unmittelbar angrenzend an den Bestands- markt wird die wohnungsnahe Versorgung der angrenzenden Wohngebiete stärken und mit einem modernisierten Konzept teilweise zu einer Rückgewinnung von aktuellen Kaufkraftabflüssen führen. Die Kundenbindung bzw. Umsatzherkunft geht von der Marktstellung des aktuellen Lebensmittelmarktes aus, welche sich in Folge der Verkaufsflächenerweiterung verbessern wird. Der prognostizierte Mehrumsatz gegenüber dem Bestandsstandort beträgt 1,18 Mio. Euro. Das Konzept des Netto Marken-Discount sieht nur einen geringen Anteil an Non-Food-II Sortimenten vor. Mit einer Ausweitung der Umsatzgröße der Non- Food-II Sortimente durch die Verkaufsflächenerweiterung ist nicht zu rechnen. Die Kundenbindungen berücksichtigen eine verbesserte Marktstellung gegenüber dem Bestandsmarkt, welche aus der geplanten Verkaufsflächenerweiterung resultiert. Die in der nachfolgenden Tabelle 9 dargestellten Bindungsquoten für den Lebensmittelmarkt gehen von einem modernen Marktauftritt in einer neuen Im- mobilie aus. Tabelle 9: Prognose der Umsatzherkunft für den Lebensmittelmarkt und den Backshop relevantes erwartete Umsatz- Kundenherkunft Kaufkraftvolumen Bindungsquote erwartung Food + Non-Food I Kerneinzugsgebiet 6.960 T€ 40,0% 2.780 T€ erweitertes Einzugsgebiet - Zone 2.1 2.590 T€ 30,0% 780 T€ erweitertes Einzugsgebiet - Zone 2.2 14.100 T€ 6,0% 850 T€ Umsatzerwartung Food + Non-Food I 23.650 T€ 18,6% 4.410 T€ Umsatzerwartung Non-Food II 140 T€

Umsatzerwartung Lebensmittelmarkt (inkl. Backshop) gesamt 4.550 T€ Berechnung: BBE Handelsberatung, Dezember 2016 Bei der Annahme einer Bindungsquote von maximal 40% des Marktpotenzials ergibt sich im Kerneinzugs- gebiet ein Umsatz von ca. 2,8 Mio. €. Rund 63% des Planumsatzes resultieren somit allein aus dem Kern- einzugsgebiet, was die ausgeprägte Versorgungsfunktion des Netto-Marktes für diese Bereiche unter- streicht. Die Bindungsquote von 30% für das erweiterte Einzugsgebiet Zone 2.1 ist durch die Nähe und gute Erreich- barkeit aus den Ortsteilen von Penig und Jückelberg begründet. Für diese Gebiete stellt der Netto-Markt den nächstgelegenen Lebensmittelmarkt dar. Für die Zone 2.1 ergibt sich somit eine Umsatzerwartung von rd. 0,8 Mio. €. Im erweiterten Einzugsgebiet Zone 2.2 ist mit einer sehr geringen Bindungsquote zu rechnen. Dies liegt darin begründet, dass das Nachfragepotenzial überwiegend an den Lebensmittelmarkt-Standorten an der Chemnitzer Straße und den Anbietern in den Nachbargemeinden gebunden wird. Die Bindungsquote von 6 % ergibt eine Umsatzerwartung von rd. 0,9 Mio. €, die ca. 19% des Planumsatzes ausmachen.

39 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Bei einer Bindungsquote von 18,6% ergibt sich für das Kerneinzugsgebiet und die Bereiche des erweiterten Einzugsgebietes zusammen eine Umsatzerwartung von 4,4 Mio. € in den relevanten Sortimenten Food und Non-Food I. Insgesamt ist für den Lebensmittelmarkt zusammen mit dem Backshop mit einem Umsatz von 4,6 Mio. € zu rechnen.

10.2. Umsatzumlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen

Im Folgenden werden die durch das Vorhaben induzierten „Kannibalisierungseffekte“ abgeschätzt: Anzu- nehmen ist dabei, dass der erwartete Mehrumsatz, der mit der Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmit- telmarktes am Vorhabenstandort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Die Erweiterung des Lebensmittelmarktes vergrößert nicht den verfügbaren „Kaufkraftkuchen“, sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dabei kommt es zu Umverteilungseffekten in den bestehenden Angebotsstrukturen. In seinem Urteil vom 6.11.2008 – 10 A1417/07 – bzw. – 10 A 2601/07 – hat das OVG Münster entschieden, dass im Rahmen einer Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes bei der Beurteilung, ob negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde oder der benachbarten Gemeinden zu erwarten sind, zu berücksichtigen ist, dass der zu erweiternde Betrieb mit seiner bisherigen (genehmig- ten) Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist. Vor diesem Hintergrund sind somit nur die durch die Erweiterung generierten Mehrumsätze für die Betrach- tung und Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen relevant. Mit der Verkaufsflächenerweiterung wird sich der Netto-Markt zukünftig an dem Planstandort mit einem modernen Marktauftritt präsentieren. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass die Erweiterung um ca. 415 m² mit einer Ausweitung des Einzugsgebietes einhergeht. So konnte bereits im vorangegangenen Abschnitt dargelegt werden, dass eine Attraktivitätssteigerung eine stärkere Eigenbindung der Nachfrage im abgegrenzten Einzugsgebiet erwarten lässt. Die Auswirkungen auf die Kaufkraftbindung und die zu erwartenden Umverteilungsprozesse sind in der nachstehenden Tabelle 10 modelltheoretisch berechnet (Modellrechnung für Lebensmittle inkl. Non-Food I). Tabelle 10: Umsatzumlenkung und Umlenkungsquoten Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe aktueller Lage Umsatz Umsatzumverteilung Food + Non-Food I ZVB Penig 0,8 Mio. € 2,0% 0,02 Mio. € Standort REWE 6,5 Mio. € 3,0% 0,19 Mio. € Grundversorgungsstandort Lidl+PENNY 7,2 Mio. € 6,0% 0,43 Mio. € Sonstige Standorte 0,8 Mio. € 1,0% 0,01 Mio. € Umsatzumverteilung durch Planvorhaben im Einzugsgebiet 0,64 Mio. € aktuelle Umsatzbindung des Netto-Bestandsstandortes 3,37 Mio. € Bindung aktueller überregionaler Abflüsse Food + Non-Food I (ca. 2 %) 0,50 Mio. € Mehrumsatz Non-Food II Sortimente 0,04 Mio. € Umsatzerwartung Planvorhaben gesamt 4,55 Mio. €

Berechnung: BBE Handelsberatung, Dezember 2016

Wie im vorangegangenen Abschnitt aufgezeigt, wird für den Planstandort ein Mehrumsatz von ca. 1,2 Mio. € gegenüber dem Netto-Bestandsmarkt erwartet. In den Sortimenten Lebensmittel und Non-Food I

40 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

werden rd. 54% des Mehrumsatzes gegenüber den bestehenden Angebotsstrukturen im Einzugsgebiet um- verteilt. Besonderes Augenmerk liegt auf dem faktischen zentralen Versorgungsbereich von Penig. Gegenüber den Angebotsstrukturen in diesem Bereich ist lediglich mit einer Umverteilungsquote von 2% zu rechnen. Bei den Anbietern handelt es sich überwiegend um Lebensmittelhandwerker und ein kleinen Lebensmittelanbie- ter. Diese Geschäfte sind in der Kernstadt bereits langjährig etabliert und stehen zu dem nicht im direkten Wettbewerb mit den Angeboten des Netto-Marktes. Die kumulierte Umsatzumverteilung von 0,02 Mio. € bleibt für den einzelnen Anbieter sicherlich unter der Spürbarkeits- und Nachweisschwelle. Die Umsatzumverteilung wird im Wesentlichen die Anbieter an der Chemnitzer Straße betreffen. Für den Standort REWE ist mit einer Umverteilungsquote von 3% zu rechnen, was zu einer Umsatzumverteilung von ca. 0,19 Mio. € führen wird. Die Anbieter am Standort REWE liegen mit ca. 2,5 km am weitesten vom Planstandort entfernt. Zudem unterscheiden sich die Angebotskonzepte des Netto Marken-Discounts und des REWE-Marktes hinsichtlich des Warensortiments und der Preisstrategie. Gegenüber den Anbietern am Standort REWE ist insofern mit keinen spürbaren Auswirkungen zu rechnen. Gegenüber dem Nahversorgungsstandort Lidl + PENNY an der Chemnitzer Straße ist mit einer Umsatzum- verteilung von ca. 0,43 Mio. € zu rechnen. Die Umverteilungsquote von 6% lässt jedoch keine Abschmel- zungen am Standort erwarten. Beide Anbieter verfügen über eine starke Marktstellung und gute Erreichbar- keit aus dem Stadtgebiet und können von Synergieeffekten des Einzelhandelsstandortes profitieren. Der Standort erreicht eine gesamtstädtische Ausstrahlung in einem weit höheren Maße als der Standort des Netto Marken-Discount. Für die Anbieter in Solitär- und Streulagen sind mit 0,01 Mio. € kaum nachweisbare Umverteilungseffekte dargelegt. Die Anbieter, die sich zum Teil innerhalb der Ortsteile von Penig befinden und überwiegend dem Lebensmittelhandwerk zuzuordnen sind, sind weitestgehend auf ihr fußläufiges Umfeld ausgerichtet und weisen sehr geringe Wettbewerbsüberschneidungen mit dem Netto-Markt auf.

41 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

10.3. Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen

Für die städtebauliche Bewertung des Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzumlen- kungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet werden. Diese negativen Effekte sind zu unterstellen, wenn infolge des Vorhabens Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren oder die wohnungsnahe Versorgung wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 17. Dezember 2009 (BVerwG 4 C 2.08)19 ist die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche gefährdet, „wenn der Versorgungsbereich seinen Versor- gungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung städ- tebaulich „nachhaltiger“ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche.“ Weiter verweist das genannte Urteil: „Der Prüfungsmaßstab der schädlichen Auswirkungen fordert eine Ge- samtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände.“ Hierzu zählen neben einem Kaufkraftabzug insbesondere auch die Gesamtzusammenhänge zwischen dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich und dem Standort des Vorhabens. Als weitere städtebaulich relevante Umstände werden im Einzelfall „auf die Entfernung zwischen Vorhaben und zentralem Versorgungsbereich, die Bedeutung der „Frequenzbringer“ und Magnetbetriebe im Versorgungsbereich, das Vorhandensein branchengleicher Einzelhandelsangebote an nicht integrierten Standorten im Einzugsbereich des Versorgungsbereichs und die Kundenattraktivität des geplanten Vorhabens durch standortbedingte Synergieeffekte abgestellt.“ Ein besonderer Fokus liegt auf der Fragestellung, ob ein Einzelhandelsbetrieb außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches gerade auf solche Sortimente abzielt, die in dem Versorgungsbereich von einem Magnetbetrieb angeboten werden, dessen unbeeinträchtigter Bestand maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versor- gungsbereiches hat. Aus gutachterlicher Sicht können städtebaulich relevante Auswirkungen des Planvorhabens am Vorhaben- standort in Penig ausgeschlossen werden. Im Einzelnen gründet diese Aussage auf folgende Ergebnisse:

■ Eigenständige Versorgungsfunktionen des Vorhabenstandortes innerhalb des Einzugsgebie- tes: Der Vorhabenstandort befindet sich in siedlungsintegrierter Lage in Penig-Nord. Er ermöglicht den umliegenden Wohngebieten eine fußläufige Erreichbarkeit. Im fußläufigen Umfeld von 700 m des Planstandortes leben ca. 2.775 Einwohner. Innerhalb von dem 700m-Radius sind zudem große Teile des faktischen zentralen Versorgungsbereiches enthalten, für die der Standort ebenso eine Versor- gungsfunktion übernimmt (vgl. Karte 7). Auch mit dem Auto und dem ÖPNV ist der Standort gut zu erreichen. Die Standorte an der Chemnitzer Straße befinden sich in Stadtrandlage. Insbesondere der Standort REWE zielt maßgeblich auf autoorientierte Kunden ab.

19 Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte mit seinem Urteil BVerwG 4 C 2.08 vom 17.12.2009 das Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Nord- rhein-Westfalen vom 19.06.2008, vgl. folglich auch Urteil OVG 7 A 1392/07.

42 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Karte 7: Nahversorgungsradien (700 m) der Lebensmittelmärkte im Einzugsgebiet

faktischer zentraler Versorgungsbereich

700m Radien um Märkte

Projektstandort

Quelle: Nexiga GmbH, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH

■ Planvorhaben führt zu sehr geringen Wettbewerbseffekten gegenüber den städtebaulich relevanten Angebotsstrukturen: Die Modellrechnung im vorangegangenen Abschnitt führt zu dem Ergebnis, dass die Umsatzumver- teilung gegenüber den Anbietern innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches kumulativ lediglich zu einer Umverteilungsquote von 2% führt. Innerhalb des abgegrenzten Bereiches sind überwiegend Lebensmittelhandwerker betroffen, die sehr geringe Angebotsüberschneidungen mit dem Planvorhaben aufweisen. Insofern bleiben die ausgewiesenen Umverteilungseffekte von 0,02 Mio. € für die einzelnen Betriebe unter der Spürbarkeits- und Nachweisschwelle. Auch die Umverteilungsquoten für die anderen Standorte befinden sich mit Werten zwischen 1% - 6% auf einem Niveau, welches keine Abschmelzungseffekte erwarten lässt. Mit den größten Wettbewerbswirkungen hat der Nahversorgungsstandort Lidl + PENNY zu rechnen. Aus Umvertei- lungseffekten in Höhe von 0,43 Mio. € lassen sich jedoch keine städtebaulich relevanten Folgewir- kungen für diesen Standort ableiten. ■ Lage des Planvorhabens innerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches: Auch aufgrund der geringen Entfernung des Vorhabenstandortes zum faktischen zentralen Versor- gungsbereiches (ca. 600 m) sind keine negativen Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr befindet sich der Planstandort innerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches. Dieser ist gemäß dem Planungs- verband Region Chemnitz als Ergänzungsgebiet zu dem Versorgungskern für größere Einzelhan- delsvorhaben anzusehen, insofern die Ansiedlung zur „Stärkung der Zentralortfunktion auch unter

43 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Berücksichtigung der im Versorgungskern befindlichen Vielfalt des kleinteiligen Einzelhandels bei- trägt“20. Da nicht von einer Beeinträchtigung der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des Versor- gungskernes durch das Vorhaben auszugehen ist, kann die Erweiterung des Netto-Marktes innerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches als Stärkung der Zentralortfunktion von Penig angese- hen werden. Darüber hinaus ist auch durch die Festsetzung des Bebauungsplanes, die Flächen des Bestandsmarktes ausschließlich durch Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment nachzunut- zen, nicht von einer Gefährdung der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des Zentrums auszugehen. ■ Fehlende Flächenpotenziale innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches: Die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in der Innenstadt von Penig, innerhalb der räumlichen Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches, wäre sicherlich ein vorrangiges städte- bauliches Ziel. Die Analyse hat jedoch ergeben, dass entsprechende Flächenpotenziale nicht vorhanden sind. Im Rahmen des integrierten Quartierskonzeptes Gebiet „Historischer Stadtkern“ aus dem Jahr 2014 wurde als eines der Schlüsselprojekte die Neuordnung des ehemaligen Brauereigeländes in der Brauhausgasse formuliert. Die Nachnutzung der Flächen sieht innerstädtisches Wohnen oder Ein- zelhandelseinrichtungen in Neubauten vor21. Das Areal bietet jedoch lediglich ein Flächenpotenzial von ca. 2.000 m². Zur Errichtung eines größeren Lebensmittelmarktes mit Anlieferungszonen sowie Stellplätzen wäre eine Fläche von mindestens 4.000 – 5.000 m² erforderlich. Abbildung 11: Ehemaliges Brauereigelände in der Brauhausgasse in Penig

Quelle: Eigene Aufnahmen, März 2017

■ Planvorhaben führt partiell zur Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen: Mit den aktuellen Nahversorgungsstrukturen innerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes kann derzeit eine Kaufkraftbindung für Lebensmittel und Non-Food-I-Sortimente von rd. 78% erzielt werden.

20 Planungsverband Region Chemnitz, Stellungnahme des Planungsverbandes Region Chemnitz im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung Trä- ger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB, 13.06.2016, Seite 2.

21 Integriertes Quartierskonzept „Historischer Stadtkern“, dieSTEG Stadtentwicklung GmbH, Juli 2014, S. 92. 44 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Die vorhandenen Kaufkraftabflüsse lassen sich zum einen aus den eingangs dargestellten Pend- lerbeziehungen ableiten. Zum anderen liegen diese in Kaufkraftabflüssen der Kunden in die umliegenden Gemeinden, die über ein breiteres Angebot verfügen, begründet. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung und damit einhergehend Modernisierung des Marktkon- zeptes kann zusammen mit einer Attraktivitätssteigerung des Netto-Marktes zur Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen führen. Gemäß der Modellrechnung lässt sich die zusätzliche Kaufkraftbindung mit 0,5 Mio. € beziffern.

45 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

11. Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente „Peniger Liste“

Mit dem Vorentwurf des Bebauungsplans „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“ sollen für das sonstige Sonder- gebiet „großflächiger Einzelhandel“ zum einen ein Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit überwiegend nahversorgungsrelevantem Sortiment und ein Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb mit nicht-innenstadtrelevantem Sortiment festgesetzt werden. Da die Stadt Penig jedoch bisher über kein Einzelhandels- und Zentrenkonzept verfügt, fehlt bisher eine ge- samtstädtische Bewertungsgrundlage für strukturrelevante Einzelvorhaben. Infolgedessen wurden auch seitens der Landesdirektion Sachsen in ihrer Stellungnahme Zweifel an einer rechtsfehlerfreien Zusammen- stellung der Sortimentsliste geäußert, auf der die Festsetzungen im Entwurf des Bebauungsplanes fußen.22 Für die Festsetzungen im Bebauungsplan gilt es daher, aus einer gesamtstädtischen Betrachtung eine rechtssichere Einstufung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente herzuleiten. Ziel der Festle- gung einer ortsspezifischen Sortimentsliste sollte die vorrangige Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches von Penig sein, bzw. die Entwicklungschance des zentralen Versorgungsbereiches nicht durch weitergehende Entwicklun- gen an Ergänzungs- bzw. Streustandorten zu gefährden. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandels- angebot einer Innenstadt prägend und daher für eine starke und intakte Innenstadt bedeutsam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierenden Verdrän- gungseffekten in innenstädtische Zentren führen kann. Die Einstufung als „zentrenrelevantes Sortiment“ setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment bereits in einem Hauptgeschäftszentrum vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang im faktischen zentralen Ver- sorgungsbereich von Penig angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu einer attraktiven und leis- tungsstarken Zentrumsentwicklung anzusehen sind. Realistische Entwicklungschancen dieser Sortiments- bereiche, die standortspezifisch insbesondere in der Innenstadt umsetzbar sind, bleiben diesem auch vorbehalten. Eine Angebotsentwicklung an peripheren, autoorientierten Standorten kann bei begrenztem Po- tenzial in einzelnen Warengruppen relativ schnell die Wettbewerbs- und Entwicklungschancen innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches und somit dessen Existenzgrundlage entziehen. Als wesentliche Merkmale zentrenrelevanter Sortimente sind anzusehen: ■ eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten, ■ eine hohe Beratungsintensität, ■ eine hohe Flächenproduktivität, ■ eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind).

Gewissermaßen eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente stellen die nahversorgungsrelevanten Sortimente dar. Es handelt sich dabei vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen gleichermaßen nachgefragt werden.

22 Landesdirektion Sachsen, 21. Juni 2016, S. 3.

46 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. Neben der Zuordnung nahversorgungsrelevanter Sortimente zu dem faktischen zentralen Versor- gungsbereich von Penig können diese bei Beachtung der spezifischen städtebaulichen und versorgungs- strukturellen Rahmenbedingungen ausnahmsweise auch an Standorten zugelassen werden, die zwar au- ßerhalb von zentralen Versorgungsbereichen liegen, aber einen deutlichen Wohngebietsbezug aufweisen. Diese Standorte konzentrieren sich ausschließlich auf Lebensmittelanbieter. Ergänzende kleinteilige Grund- versorgungsstrukturen in Wohngebieten oder Ortsteilen ohne wirtschaftliche Tragfähigkeit von Lebensmittel- märkten werden auch zukünftig angestrebt. In diesem Sinne ist beispielsweise eine zusätzliche Einbindung des Lebensmittelhandwerks in Wohngebieten durchaus erwünscht, ebenso Apotheken im Umfeld von Ärz- ten oder vergleichbare Strukturen. Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als nicht-zentrenrelevant anzusehen, die nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und Trägern öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in denen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sorti- mente definiert wurden. Eine allgemeingültige Aufstellung ist jedoch nicht möglich. Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster vom 03.06.02 wäre eine derartige Liste rechtswidrig. In dem Urteil wird u. a. ausgeführt, dass es keine Legaldefinition für die Einordnung eines zentrenrelevanten Sortimentes gibt. Sollen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche bestimmte Warensortimente an nicht integrierten Stand- orten ausgeschlossen werden, bedarf es nach Ansicht des OVG Münster einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation. Unter Beachtung der spezifischen Standortbedingungen ergibt sich in der Stadt Penig folgende Sortiments- zuordnung:

Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Drogeriewaren sind als Angebote des Grundbedarfs den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzurechnen. Grundsätzlich ist auch das Sortiment „Getränke“ als nahversorgungsrelevant einzustufen. Im Falle der Vertriebsform des Getränkefachmarktes, die überwiegend Getränke in großen Gebinden und in Mehrwegverpackungen anbieten und fast ausschließlich von Pkw- Kunden aufgesucht werden (Standortanforderungen mit guter Anfahrbarkeit und großzügig bemessenen Stellplatzangeboten) wird oftmals auch die Ansiedlung in Gewerbegebietslage zugelassen. Eine derartige Zulässigkeit sollte ausschließlich auf den Einzelfall bei Kombination mit überwiegender Großhandelstätigkeit begrenzt werden, da dieses nahversorgungsrelevante Sortiment für die Zentren von Bedeutung ist. Das Sortiment „Getränke“ ist auf zentrale Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstandorte zu konzentrieren.

Heimtiernahrung/ Zooartikel Da die Sortimente der Heimtiernahrung in Penig ausschließlich außerhalb von Versorgungszentren vorge- halten werden und für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches auch perspektivisch keine Bedeutung haben, werden diese als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Für die Warengruppe „Zoologischer Bedarf und lebende Tiere“ wird dagegen die Einstufung als zentrenrelevant empfohlen um die Entwicklungsperspektiven im zentralen Versorgungsbereich aufrecht zu erhalten. Für diese Warengruppen bieten sich auch Fachgeschäftsstrukturen an.

47 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Kosmetische Erzeugnisse, Parfümerie Parfümerie- und Kosmetikartikel werden vom qualifizierten Facheinzelhandel, Drogerien sowie im Randsor- timent des Lebensmitteleinzelhandels angeboten. Da eine Differenzierung gegenüber Drogeriewaren sehr schwierig ist, werden diese Sortimente den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugeordnet.

Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel Von drei Apotheken im Stadtgebiet von Penig befinden sich zwei innerhalb des faktischen zentralen Versor- gungsbereiches und eine in der Nähe des Grundversorgungsstandortes an der Chemnitzer Straße. Von den beiden Sanitätshäusern in Penig befindet sich eines innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsberei- ches und eines unmittelbar an der Grenze dessen. Bei diesen Sortimenten wird eine Aufteilung in nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente empfohlen. Pharmazeutische Artikel gehören neben den Nahrungs- und Genussmitteln sowie den Drogeriewaren zum Grundbedarf und sind vor diesem Hintergrund als nahversorgungsrelevante Sortimente einzustufen. Medizinisch-orthopädische Artikel werden hingegen von Verbrauchern seltener nachgefragt, weshalb die hierauf spezialisierten Fachgeschäfte einen Einzugsbereich benötigen, der in der Regel über den Nahbe- reich hinausgeht. Medizinisch-orthopädische Artikel sind deshalb als zentrenrelevant anzusehen.

Papier-, Büro-, Schreibwaren/ Zeitschriften/ Bücher Die Sortimente Papier-, Büro-, Schreibwaren/Zeitschriften/Bücher erfüllen die oben aufgeführten Kriterien der Zentrenrelevanz, maßgeblicher Fachhandel befindet sich in Penig innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches (z.B. Schreibwarenladen in der Mandelgasse). Zeitschriften gehören zum Standardangebot von Kiosken, Tankstellen und Lebensmittelbetrieben. Die Warengruppe ist mit ihren Teilsortimenten folglich als zentrenrelevant zu bewerten, Zeitschriften und Zeitungen zudem als nahversorgungsrelevant.

Bekleidung/ Wäsche, Schuhe / Lederwaren, Spielwaren / Hobby / Basteln, Foto / Optik / Akustik, Uh- ren / Schmuck, Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Hausrat / Geschenkartikel, Unterhaltungselektronik / PC / Kommunikation, Elektrohaushaltswaren (ohne Elektrogroßgeräte) Alle aufgeführten Warengruppen erfüllen im hohen Maße die Kriterien der Zentrenrelevanz (s. o.) und sind bereits jetzt überwiegend innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches in Penig angesiedelt. Ausnahmen bilden die Sortimente Schuhe / Lederwaren und GPK / Hausrat / Geschenkartikel. In diesen Segmenten befinden sich die größeren Verkaufsflächenanteile aktuell im sonstigen Stadtgebiet, außerhalb des Zentrums. Da die aufgeführten Warengruppen jedoch die innerstädtischen Entwicklungschancen maßgeblich beein- flussen, gilt es diese zukünftig auf den zentralen Versorgungsbereich zu konzentrieren und als zentrenrelevant einzustufen.

Sportartikel (ohne Campingartikel), Fahrräder Sportbekleidung, Sportschuhe und die meisten Sportartikel sind wie die vorab betrachteten Warengruppen als innerstädtische Leitsortimente zu bewerten, auch wenn sich aktuell kein Sportgeschäft innerhalb von Zwenkau befindet, sollten die Entwicklungsperspektiven in diesem Sortiment der Innenstadt vorbehalten bleiben. Campingartikel werden aufgrund des hohen Flächenbedarfs der Ausstellungsflächen - insbesondere für Zelte und Zeltzubehör - nur noch in Ausnahmefällen vom innerstädtischen Einzelhandel geführt und deshalb als nicht-zentrenrelevant betrachtet.

48 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Aktuell gibt es im Stadtgebiet von Penig nur ein Fahrradgeschäft, welches sich innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches befindet. Die Entwicklungsperspektiven sollten in dieser Branche auch zum Schutz dieses Anbieters dem Zentrum vorbehalten sein.

Bau- und Heimwerkerbedarf, Wohnmöbel Bau- und Heimwerkerbedarf ist innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches von Penig, wie in fast allen anderen Kommunen, nicht vertreten. Mit dem Bau- und Gartenfachmarkt im Ortsteil Penig sowie dem Bau- und dem Fliesenmarkt im Stadtteil Wernsdorf gibt es allerdings drei Anbieter außerhalb des Zent- rums. Baumärkte und Möbelhäuser haben einen großen Flächenbedarf und realisieren dabei nur geringe Flächen- produktivitäten. Sie sind in die innerstädtischen Einkaufslagen deshalb nur schwer integrierbar. Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Wohnmöbel sind deshalb als nicht-zentrenrelevant einzustufen.

Gartenbedarf Bei den gartenmarktspezifischen Sortimenten wird eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und Gar- tenbedarf empfohlen: Waren des Gartenbedarfes wie z.B. Erde, Torf, Gartengeräte, Topfpflanzen und Pflanzgefäße werden grundsätzlich vor allem über Gartencenter / Gärtnereien verkauft, die aufgrund ihrer niedrigen Flächenproduktivität und ihres Flächenbedarfes in integrierten Lagen in der Regel nicht rentabel zu betreiben sind. Die Waren des Gartenbedarfs werden daher als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Schnittblumen werden dagegen zumeist über Fachgeschäfte verkauft, sind daher grundsätzlich als zentrenrelevantes Sortiment anzusehen. Durch ihre Kopplung an das typische Nachfrageverhalten der Verbraucher für den täglichen Bedarf sind sie zugleich als nahversorgungsrelevant einzustufen. Innerhalb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches von Penig existiert ein Blumenladen.

Haustextilien (Haus- und Tischwäsche; Bettwaren), Heimtextilien (Gardinen, Dekorations- und Mö- belstoffe, Vorhänge, Kissenbezüge, Auflagen), Teppiche/ textile Bodenbeläge In diesen Warengruppen wird ebenfalls eine Differenzierung empfohlen: Heimtextilien sowie Haus- und Tischwäsche werden in Penig bisher nur in sehr geringem Umfang und ausschließlich als Randsortimente angeboten. Zur Aufrechterhaltung der Entwicklungsperspektiven gelten auch hierbei die Kriterien der Zen- trenrelevanz. Anders stellt sich hingegen die Situation bei Bettwaren (z.B. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterde- cken) sowie Teppichen und textilen Bodenbelägen dar. Die Standortanforderungen dieser Warengruppen sind mit denen der Sortimente Bau- und Heimwerkerbedarf sowie Wohnmöbel zu vergleichen, weshalb sie als nicht-zentrenrelevant einzustufen sind.

Vor dem Hintergrund der vorab dargestellten Zusammenhänge wird im Folgenden eine ortsspezifische Sor- timentsliste, die „Peniger Liste“ für die Bestimmung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente in der Stadt Penig vorgeschlagen. Sie stützt sich auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008).

49 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

„Peniger Liste“ zur Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente

nahversorgungsrelevante Sortimente

Lebensmittel, Getränke Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, (WZ-Nr. 47.11) Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln (WZ-Nr. 47.2) Drogerie, Wasch- und Reini- Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel (WZ-Nr. 47.75), gungsmittel, Kosmetik Waschmittel für Wäsche, Putz- und Reinigungsmittel, Bürstenwaren (aus WZ-Nr. 47.78.9) Zeitungen / Zeitschriften Zeitungen und Zeitschriften (WZ-Nr. 47.62.1) Blumen Schnittblumen (aus WZ-Nr. 47.76.1) Apotheken Apotheken (WZ-Nr. 47.73) zentrenrelevante Sortimente

Zoologischer Bedarf, Le- Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren (WZ-Nr. bende Tiere 47.76.2), ohne Heimtiernahrung Medizinische und orthopä- Medizinische und orthopädische Artikel (WZ-Nr. 47.74.0) dische Artikel

Bücher, Papier, Schreibwa- Papierwaren/Büroartikel/Schreibwaren (WZ-Nr. 47.62.2), ren/ Büroorganisation Bücher (WZ-Nr. 47.61.0), Kunst, Antiquitäten, Kunst- Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse (WZ-Nr. 47.78.3), gewerbe, Antiquariat Antiquitäten, antike Teppiche (WZ-Nr. 47.79.1), Antiquariate (WZ-Nr. 47.79.2) Bekleidung, Lederwaren, Bekleidung (WZ-Nr. 47.71) Schuhe Schuhe und Lederwaren (WZ-Nr. 47.72) Unterhaltungselektronik, Geräte der Unterhaltungselektronik (WZ-Nr. 47.43) Computer, Elektrohaus- Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern (WZ-Nr. 47.63.0) haltswaren Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software (WZ-Nr. 47.41) Telekommunikationsgeräte (WZ-Nr. 47.42) Elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse – ohne Elektrogroßgeräte (aus WZ-Nr. 47.54) Foto, Optik Augenoptiker (WZ-Nr. 47.78.1), Foto- und optische Erzeugnisse (WZ-Nr. 47.78.2) Einrichtungszubehör (ohne Haushaltstextilien, Kurzwaren, Handarbeiten, Meterware für Bekleidung und Möbel), Haus- und Heimtex- Wäsche (aus WZ-Nr. 47.51) tilien, Haushaltsgegen- Haushaltsgegenstände ohne Bedarfsartikel Garten (aus WZ-Nr. 47.59.9) stände Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ-Nr. 47.59.2) Heimtextilien ohne Teppiche/Teppichboden (aus WZ-Nr. 47.53) Musikalienhandel Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 47.59.3) Uhren, Schmuck Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck (WZ-Nr. 47.77.0) Spielwaren, Bastelbedarf Spielwaren und Bastelbedarf (WZ-Nr. 47.65), Sportartikel Sportartikel ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote (aus WZ-Nr. 47.64.2) Fahrräder und –zubehör Fahrräder, Fahrradteile und Zubehör (aus WZ-Nr. 47.64.1)

Quelle: Zusammenstellung auf Grundlage der Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008)

50 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

12. Landesplanerische Bewertung des Projektvorhabens

Für das Planvorhaben liegt der Vorentwurf des Bebauungsplanes der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB „Einkaufsmarkt Leipziger Straße“ vor. Der Bebauungsplan setzt die beplanten Flächen als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ nach § 11 Abs. 2 BauNVO fest. Bei einer Sondergebietsausweisung sind die Ziele und Grundsätze der Raumordnung zu beachten. Dabei sind die Ziele der Raumordnung verbindliche Vorgaben, die im Rahmen öffentlicher Planungen zu berücksichtigen sind, d.h. diese können nicht abgewogen werden. Die Grundsätze der Raumordnung enthalten Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes als Vorgaben für nachfolgende Ab- wägungs- oder Ermessensentscheidungen.23 Die Ziele und Grundsätze sind im Landesentwicklungsplan 2013 des Freistaats Sachsen24 verbindlich gere- gelt. Nachfolgend wird geprüft, inwieweit das Vorhaben mit den Maßgaben der Landesplanung kompatibel ist.

Z 2.3.2.2: Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan- delseinrichtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig. Aufgrund der grundzentralen Ausweisung ist die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes in Penig möglich, sofern dieser Anbieter der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs dient. Demnach ist die Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes möglich, da dieser überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente führt und die wohnungsnahe Versorgung in Penig sicherstellt. In Abschnitt 3 wurde dargelegt, dass die Sortimentsstruktur des Netto Marken-Discount überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente aufweist. Diese unterliegen einer hohen und wiederkehrenden Nachfrage- häufigkeit, weshalb sie den Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs zuzurechnen sind. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente machen im vorhandenen Bestandsmarkt einen Verkaufsflächenanteil von rd. 97% aus und auch für das Planvorhaben ist eine entsprechende Sortimentsstruktur zu erwarten. Der Standort an der Leipziger Straße ist städtebaulich integriert und in das Umfeld eingebettet. Wie in Ab- schnitt 10.3 ausgeführt wurde, leben im fußläufigen Nahbereich (700m-Radius) rd. 2.775 Einwohner, so dass für den Netto-Markt eine wohnungsnahe Versorgungsfunktion zu konstatieren ist.

Z 2.3.2.3: Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für in- nenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebau- lich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbe- reiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsberei- chen zulässig. Der Projektstandort ist als städtebaulich integriert einzustufen. Dies leitet sich daraus ab, dass der Standort räumlich und funktional einem Siedlungsschwerpunkt zugeordnet, in die örtlichen Bebauungsstrukturen ein- gegliedert und für die umliegende Wohnbevölkerung fußläufig erreichbar ist. Ferner verfügt der Standort innerhalb seines Nahbereiches über ein ausreichendes Bevölkerungspotenzial. Penig verfügt über kein Einzelhandels- und Zentrenkonzept und dementsprechend wurde bisher kein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Der in diesem Gutachten abgegrenzte Bereich der Innenstadt bildet lediglich einen faktischen zentralen Versorgungsbereich ab. Das Integrationsgebot wird somit vollumfänglich erfüllt.

23 vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ROG. 24 vgl. Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013), Sächsische Staatsregierung, Abschnitt 2.3.2, S. 72f. 51 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Z 2.3.2.4: Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan- delseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbe- reich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet. Den grundzentralen Verflechtungsbereich bilden gemäß dem Regionalplan Region Chemnitz Penig und die Lunzenau. Eine Ausstrahlungskraft des Planvorhabens in die Stadt Lunzenau ist, wie in Abschnitt 8 ausge- führt wurde, nicht zu erwarten. Das ausgewiesene Einzugsgebiet des Planstandortes umfasst aufgrund der regionalen Wettbewerbssitua- tion im Wesentlichen das Stadtgebiet von Penig. In das erweiterte Einzugsgebiet Zone 2.1 des Planstandor- tes wurden zudem die Ortsteile Flemmingen und Jückelberg der thüringischen Gemeinde Jückelberg einbe- zogen, da der Netto-Markt für diese Ortsteile die nächstgelegene Möglichkeit zur Nahversorgung bietet. Durch die Einbeziehung der Ortsteile der Gemeinde Jückelberg wird der grundzentrale Verflechtungsbe- reich jedoch nur unwesentlich überschritten. Das Kongruenzgebot wird somit eingehalten.

Z 2.3.2.5: Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan- delseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszent- rums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen. Gegen das vorstehende Beeinträchtigungsverbot wird i.d.R. verstoßen, wenn durch das Vorhaben im An- siedlungsort der zentralörtliche Versorgungskern oder Nahversorgungsstandorte bzw. die Versorgungs- strukturen in anderen Gemeinden im überörtlichen Einzugsgebiet beeinträchtigt werden. Diese negativen Effekte sind zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Entwicklung des Vorhabens Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnortnahe Versorgung wichtig sind. Auf Basis der vorhabeninduzierten Umsatzumlenkungseffekte ist nicht davon auszugehen, dass der ausgewiesene faktische zentrale Versorgungsbereich in Penig funktionsschädigend tangiert wird. Wie in Abschnitt 10.2 ausgeführt, ist für den faktischen zentralen Versorgungsbereich eine Umlenkungsquote von lediglich 2% zu erwarten. Auch für die bestehenden Lebensmittelanbieter an der Chemnitzer Straße, die der wohnortnahen Versorgung dienen, wurden Umlenkungsquoten berechnet, die keine Abschmelzungseffekte erwarten lassen. Eine Beeinträchtigung der verbrauchernahen Versorgung ist demnach auszuschließen und es ist mit großer Sicherheit auszuschließen, dass die Verkaufsflächenerweiterung des Netto Marken-Dis- count zu einem vorhabeninduzierten Abbau verbrauchernaher Versorgungsstrukturen führt.

G 2.3.2.6: Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden. In rd. 350 m Entfernung befindet sich an der Leipziger Straße eine Bushaltestelle, die im Zweistundentakt durch die Linie 629 der REGIOBUS Mittelsachsen GmbH bedient wird. Der Standort besitzt somit einen ausreichenden ÖPNV-Anschluss.

Z 2.3.2.7: Die Ziele Z 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.5 und Grundsatz G 2.3.2.6 gelten entsprechend für die An- siedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhandels- einrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits bestehenden Einzel- handelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelsein- richtungen wirken. Im vorliegenden Fall ist die Ansiedlung des Einzelhandelsbetriebes in einem sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO geplant. Bei dem Planvorha- ben handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben. Daher wurde das Vorhaben mit den Plan- ansätzen des LEP Sachsen geprüft.

52 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Fazit: Für das geplante Vorhaben ist eine Kompatibilität mit den Zielen bzw. mit dem Grundsatz des aktuell gültigen Landesentwicklungsplans des Freistaates Sachsen gegeben. Das Vorhaben hält die im LEP relevanten Zielvorgaben (Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot, Integrationsgebot) ein.

53 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

13. Ergebnisse der Auswirkungsanalyse und Fazit

Die vorstehenden Ausführungen und Darstellungen zeigen auf, dass infolge der geplanten Standortverlage- rung mit gleichzeitiger Verkaufsflächenerweiterung eines bestehenden Lebensmittelmarktes der Firma Netto Marken-Discount in Penig keine städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Auswirkungen zu erwarten sind. Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren: ■ Der Bestands- und auch der Planstandort liegen in siedlungsintegrierter Lage im nördlichen Bereich des Ortsteils Penig. Der Standort des Planvorhabens ist durch Wohnbebauung sowie eine Grund- schule im näheren Umfeld geprägt. Der Bestandsmarkt ist als Nahversorgungsstandort bereits lang- jährig etabliert und übernimmt eine wichtige Funktion in der wohnungsnahen Nahversorgung in fuß- läufiger Erreichbarkeit sowie der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. ■ Die Bestandsimmobilie bietet keinen Raum zur Modernisierung und Anpassung des Lebensmittel- marktes an moderne Marktkonzepte um sowohl den Anforderungen des Gesetzgebers als auch der Kundennachfrage gerecht zu werden. Die geplante Standortverlagerung und Verkaufsflächenerwei- terung trägt somit zur Sicherung des Nahversorgungsstandortes bei. ■ Im Rahmen des Gutachtens wurde für Penig ein faktischer zentraler Versorgungsbereich abgegrenzt, der größtenteils mit den Abgrenzungen im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge für den Ver- sorgungskern des städtischen Einzelhandels übereinstimmt. Der Vorhabenstandort liegt etwa 600 m von dem faktischen zentralen Versorgungsbereich entfernt. Zudem liegt der Planstandort innerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches, der als Ergänzungsgebiet für größere Einzelhandelsvorha- ben zu dem Versorgungskern von Penig fungiert. Da innerhalb des faktischen zentralen Versor- gungsbereiches kein größerer Lebensmittelanbieter vorhanden ist und ebenso derzeit keine Flä- chenpotenziale existieren, die eine zeitnahe Ansiedlung erwarten lassen, übernimmt der Netto-Markt auch eine Nahversorgungsfunktion für große Teile des faktischen zentralen Versorgungsbereiches. ■ Derzeit können die nahversorgungsrelevanten Angebotsstrukturen der Stadt Penig das örtliche sorti- mentsspezifische Nachfragepotenzial zu 78% binden. Durch eine Modernisierung des Marktkonzep- tes und die geplante Verkaufsflächenerweiterung kann die Realisierung des Planvorhabens partiell zur Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen führen. ■ Die Verkaufsflächenerweiterung des Netto-Marktes und des Backshops zielt im Wesentlichen auf eine bessere Warenpräsentation und verbesserte Kundenführung ab. Eine wesentliche Ausweitung des Sortimentsangebotes ist nicht zu erwarten, so wird sich auch die zukünftige Angebotsstruktur auf nahversorgungsrelevante Sortimente konzentrieren (derzeit Anteil von 97%). ■ Infolge der Verkaufsflächenerweiterung ist nicht mit einer Ausdehnung des Einzugsgebietes zu rechnen. Der Planstandort wird auch zukünftig die höchsten Kundenbindungen innerhalb des Kernein- zugsgebietes und des erweiterten Einzugsgebietes Zone 2.1 generieren. ■ Der prognostizierte Mehrumsatz von 1,18 Mio. € führt insgesamt nur zu geringen Umverteilungsef- fekten. Die Umverteilungsquoten liegen zwischen 1% - 6%, lassen aber für keinen der Standorte Ab- schmelzungseffekte erwarten. Die größten Umverteilungseffekte sind für den Nahversorgungsstand- ort Lidl + PENNY an der Chemnitzer Straße zu erwarten. Für den faktischen zentralen Versorgungs- bereich errechnet sich eine Umverteilung von ca. 0,02 Mio. €. Auf einzelbetrieblicher Ebene bleiben die Effekte an allen Standorten unter der Spürbarkeits- und Nachweisschwelle. Städtebauliche Aus- wirkungen können ausgeschlossen werden. ■ Das Planvorhaben stimmt mit denen im Landesentwicklungsplan Sachsen (2013) festgesetzten Zie- len und dem Grundsatz zum Handel überein. So führt der Netto Marken-Discount überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente und trägt somit zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs bei. Der Planstandort befindet sich in städtebaulich integrierter

54 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Lage und eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV ist gewährleistet. Das abgegrenzte Einzugs- gebiet überschreitet den Verflechtungsbereich von Penig nur unwesentlich und eine Beeinträchti- gung der verbrauchernahen Versorgung innerhalb des Peniger Stadtgebietes kann ausgeschlossen werden. ■ Die Festsetzung zu nicht-zentrenrelevanten Sortimenten im Bebauungsplan ist an der „Peniger- Liste“ auszurichten.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Lebensmittelmarkt eine maßgebliche Funktion in der Grundversorgung der Peniger Bevölkerung übernimmt und mit einem Neubau des Netto-Marktes eine Stärkung und perspektivische Sicherung der Nahversorgungsstrukturen innerhalb des Stadtgebietes von Penig einhergeht. Im Ergebnis der Analyse konnten schädliche Auswirkungen auf den faktischen zentralen Versorgungsbereich nach § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden.

Vorstehendes Gutachten dient als Beurteilungsgrundlage für zukünftige Planungs- und Genehmigungsprozesse. Für Fragen zu unseren Ausarbei- tungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für weitere beratende Unterstützung.

BBE Handelsberatung GmbH

i. V. Dr. Silvia Horn i. V. Ute Menrath Dipl.-oec. M.A. Urbane Kultur, Gesellschaft und Raum

Gesamtleitung Projektleitung

BBE Standortforschung BBE Standortforschung

Leipzig, 10. April 2017

55 Auswirkungsanalyse – Netto-Lebensmittelmarktverlagerung und -erweiterung in Penig

Anhang, Definitionen verschiedener Lebensmittel-Vertriebsformen: Lebensmitteldiscounter:

■ Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.200 m² Verkaufsfläche. ■ Ausgewähltes, spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl (ca. 700 bei Harddiscountern bis 1.400 bei Markendiscountern), Nonfood-Umsatzanteil ca. 10 - 13%. ■ Schwerpunkt ist ein Trockensortiment (ergänzt um Getränke) ■ In den letzten Jahren kontinuierlicher Ausbau des Frischesortiments (Obst, Gemüse, Fleisch). ■ Ohne Bedienungsabteilungen und weiteren Dienstleistungen, preisaggressiv, werbeintensiv. ■ In der Regel sehr nüchterne Warenpräsentation, vereinzelt werden einzelne Warengruppen wertiger präsentiert (z. B. Drogerieartikel). ■ So genannte Markendiscounter verfolgen dieses Konzept weniger strikt (Konzept ähnelt eher Super- märkten). SB-Markt:

■ „Kleiner Supermarkt“ mit bis zu 400 m² Verkaufsfläche ■ Eingeschränktes Sortiment ■ In kleinen Orten anzutreffen, in denen aus betriebswirtschaftlichen Gründen kein Supermarkt oder Lebensmitteldiscounter rentabel ist. Supermarkt:

■ Ca. 400 bis 3.000 m² Verkaufsfläche. ■ Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood-An- teil: Umsatzanteil ca. 10 - 15%, Flächenanteil ca. 20 - 30%. ■ Standorte vor allem in Wohngebieten und verkehrsgünstigen Lagen. ■ Hohe Kompetenz im Frische-Bereich. Verbrauchermarkt:

■ Verkaufsfläche über 1.500 bis 5.000 m². ■ Breites und tiefes Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenan- teil an Nonfood-Abteilungen (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs), Non- food-Umsatzanteil ca. 20 - 40%, Nonfood-Flächenanteil ca. 30 - 60%. ■ Autokundenorientierter Standort. SB-Warenhaus:

■ Verkaufsfläche über 5.000 m². ■ neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i. d. R. über 50%) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50%, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75%. ■ Ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst. ■ Hohe Werbeaktivität, Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik. ■ Autokundenorientierter, häufig peripherer Standort. ■ Häufig als Mittelpunkt einer größeren Fachmarktagglomeration