Auswirk ungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Auftraggeber: KONZEPTBAU Bauträger u. int. Immo- bilien GmbH

Projektleitung: Dr. Martin Kattner Dr. Gino Meier

München, am 25.03.2019

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs- weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf- traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 4

1. Aufgabenstellung 4

2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 7 2.1 Bayerische Landesplanung 7 2.2 Regionalplan Allgäu 8 2.3 Bauleitplanung 8

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 9 3.1 Definitionen der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 10 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 10

II. Standortbeschreibung und -bewertung 13

1. Makrostandort Stöttwang 13

2. Mikrostandort „Kaufbeurer Straße“ 15

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 18

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 18

2. Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet 21

IV. Wettbewerbssituation 22

1. Wettbewerbssituation im Kerneinzugsgebiet (Zone I) 22

2. Wettbewerbssituation im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) 23

3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes / im Untersuchungsraum 24

V. Auswirkungen des Vorhabens 26

1. Umsatzprognose 26

2. Umsatzumlenkungen und wettbewerbliche Wirkungen 27 2.1 Methodik 27 2.2 Umsatzumverteilung 28

3. Bewertung städtebaulicher Auswirkungen 29

VI. Landes- und regionalplanerische Überprüfung des Vorhabens 33

VII. Zusammenfassung 35

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I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

In der Kommune Stöttwang, OT Thalhofen betreibt die Firma KONZEPTBAU Bauträger u. int. Im- mobilien GmbH (Auftraggeberin) die Projektentwicklung einer Immobilie im Bereich des westli- chen Ortseingangs an der Kaufbeurer Straße zwischen Einödweg und Hausbichlweg. Zur Schaf- fung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen stieß die Kommune Stöttwang einen entspre- chenden Bauleitplanungsprozess an. Laut Auftraggeberin hat der Gemeinderat den Aufstellungs- beschluss für den Bebauungsplan gefasst.1

Das Projektareal ist gemäß den uns vorliegenden Konzeptunterlagen2 in drei Gebietskategorien aufgeteilt:

 ein Sondergebiet (SO) im Nordwesten,

 zwei Gewerbegebiete (GEe) im Südwestens und Nordosten sowie

 ein allgemeines Wohngebiet (WA) im Südosten.

In dem geplanten Sondergebiet ist die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit einer Verkaufsflä- che von 1.200 m² avisiert (Vgl. Karte 1). Damit gelangt das Vorhaben in den Bereich des großflä- chigen Einzelhandels im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Aufgabenstellung benötigt die Auftraggeberin fachliche Un- terstützung im Genehmigungsprozess. Hierfür ist die Erstellung einer Auswirkungsanalyse zum Nachweis der städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Verträglichkeit auf der Basis des § 11 Abs. 3 BauNVO erforderlich.

Die vorliegende Auswirkungsanalyse umfasst folgende Untersuchungsschritte:

 Darstellung der relevanten Rechtsgrundlagen

 Darstellung aktueller Trends im Lebensmitteleinzelhandel

 Beschreibung und Bewertung des Makrostandortes Stöttwang sowie des Mikrostan- dortes „Kaufbeurer Straße“

 Abgrenzung des erschließbaren Einzugsgebietes nach Zonen

 Ermittlung des Bevölkerungspotenzials im abgegrenzten Einzugsgebiet und Berech- nung des sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzials

1 Gemäß Auskunft der Auftraggeberin wird zum gegenwärtigen Zeitpunkt der Textteil des bereits beschlos- senen Bebauungsplans erarbeitet. 2 Etwaige Nutzung und Verkaufsflächenlimitierungen bzw. Nutzungsausschlüsse für die genannten Gebiete – z.B. Einzelhandelsausschlüsse für die ausgewiesenen Gewerbegebiete – sind gegenwärtig nicht bekannt.

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 Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation im Lebensmittelbereich in Stött- wang und im Umland (= Wettbewerbsanalyse)

 Berechnung der zu erwartenden sortimentsspezifischen Umsatzleistung des Lebens- mittelvollsortimenters

 Ermittlung der durch das Vorhaben induzierten Umsatzumverteilungen im Untersu- chungsraum

 Analyse der möglichen wettbewerblichen und hieraus resultierenden städtebaulichen Auswirkungen der geplanten Ansiedlung

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurden im März 2019 eine intensive Be- gehung des Standortes sowie der sonstigen Einzelhandelslagen in Stöttwang und im Umland vor- genommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegrif- fen.

5 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Karte 1: Konzepskizze des Vorhabens in Stöttwang

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2019 Quelle: Daten des Auftraggebers 2019

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2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben

2.1 Bayerische Landesplanung

Prüfungsmaßstab bei der raumordnerischen Beurteilung des vorliegenden Einzelhandelsgroß- projektes sind die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung wie sie in § 2 ROG sowie im Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern 2018 dargelegt sind. Die wesentli- chen Rechtsvorschriften zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhandelsplanungen in Bayern werden nachfolgend überblicksartig dargestellt. Generell sollen die Rechtsvorschriften nur regeln, wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb stattfindet.

In Kapitel 5.3 Einzelhandelsgroßprojekte formuliert das LEP Bayern 2018 u. a. folgende Ziele zur Handelsentwicklung in Bayern:

(Z) 5.3.1 Lage im Raum „Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen nur in Zentralen Orten ausge- wiesen werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig . für Betriebe bis 1 200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dienen, in allen Gemeinden; diese Ausweisun- gen sind unabhängig von den zentralörtlichen Funktionen anderer Gemeinden zu- lässig und unterliegen nur der Steuerung von Ziel 5.3.2, . für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sons- tigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe.“

(Z) 5.3.2 Lage in der Gemeinde „Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrier- ten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Rand- lagen zulässig, wenn . das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient oder . die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf- grund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.“

(Z) 5.3.3 Zulässige Verkaufsflächen „Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfä- higkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt wer- den. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanz- schwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,

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. soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v. H., . soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100.000 Einwohner 30 v. H., für die 100.000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.“

2.2 Regionalplan Allgäu

Der Regionalplan der Region Allgäu (2007) führt u. a. folgende wesentliche Zielsetzungen an:

2.1.1 (Z) Es ist auf die Sicherstellung einer flächendeckenden verbrauchernahen Grundversorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelsleistungen auch im dün- ner besiedelten ländlichen Raum der Region hinzuwirken und diese über die gemeindliche Bauleitplanung abzustützen.

2.1.2 (G) Es ist anzustreben, dass die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und ihrer Innenstädte sowie Ortskerne durch die Errichtung oder Erweiterung von Ein- zelhandelsgroßprojekten nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

2.3 Bauleitplanung

Bilden die Landes- und Regionalplanung den Rahmen für die Beurteilung von Einzelhandelsgroß- projekten in raumordnerischer Hinsicht, so regelt die kommunale Planung (= Bauleitplanung) de- ren kleinräumige Ansiedlung innerhalb des Stadt- bzw. Gemeindegebietes. Zur Beurteilung der Zulässigkeit einer Ansiedlung der geplanten Betriebe ist insbesondere der § 11 Abs. 3 BauNVO relevant, der für Einzelhandelsgroßprojekte in seiner Fassung von 2018 folgendes definiert:

1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,

3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,

sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Um- welteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Ver- sorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in ande- ren Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Aus- wirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht

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vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbe- sondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Siche- rung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel

Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we- sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der stei- genden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie des demographischen Wandels, die Flächeninanspruchnahme zunimmt.

Auch die Verschiebung der Marktanteile und unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Be- triebstypen sind prägende Elemente im Lebensmittelhandel. Nach einer längeren Konsolidie- rungsphase der Supermärkte zugunsten der Lebensmitteldiscounter scheint sich der Supermarkt als Vollsortimenter aktuell wieder stärker zu etablieren. Dennoch hat sich auch der Discounter mit einem Marktanteil von 45 – 46 % neben dem Supermarkt mit einem Marktanteil von knappen 30 % als wesentlicher Träger der Nahversorgung etabliert. Die Marktanteile der SB-Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäft sind dagegen rückläufig.

Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile in % im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2006 – 2018

5,4 5,0 4,7 4,2 3,8 3,7 3,5 3,4 3,4 3,2 3,1 3,0

12,9 12,6 12,3 11,9 14,1 14,1 14,0 13,6 13,2 14,7 14,5 14,6

9,6 9,8 9,9 9,9 8,8 9,0 9,3 9,4 9,5 8,6 8,8 8,9

26,6 26,9 27,5 27,7 28,0 28,3 28,8 29,2 29,5

28,0 28,0 27,4 in % in

46,2 46,1 43,2 43,6 44,4 45,5 45,8 45,8 45,8 45,6 45,4 45,7

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

LM-Discounter Supermärkte Große Supermärkte SB-Warenhäuser LM-Geschäfte bis 400 m²

Quelle: GMA-Darstellung 2019 nach EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2018): Handelsdaten aktuell 2018.

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Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent- wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition aus- bauen konnten, waren die Marktanteile der SB-Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäft rückläufig.

3.1 Definitionen der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche vor allem auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sogenannten Nonfood-Waren herangezogen.

Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definitionen, auf die in der vorliegenden Untersuchung zurückgegriffen werden, sind jene des EHI Europäischen Handelsinstitutes Köln, das die unterschiedlichen Betriebstypen wie folgt defi- niert:3

Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel- und Nonfood I-Sortiment4 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs- fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um- schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I-Sortiment so- wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II5 führt. Supermarkt / Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Non- food II-Artikel führt. SB-Warenhaus Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes- tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein um- fangreiches Nonfood II-Angebot führt.

3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten

Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment (bei Lebensmittelmärkten Nahrungs- und Genussmittel) und ergänzenden Randsortimenten zu unterscheiden. Nahrungs- und Genuss- mittel (= Food) umfassen Lebensmittel, d. h. Frischwaren in Bedienung und Selbstbedienung,

3 Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2018): Handelsdaten aktuell 2018, S. 365. 4 Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 5 Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot- und Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren sowie Tabakwaren. Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Nach der GS1-Warengruppenklassifizierung werden Nichtlebensmittel wie folgt unterschieden:

 Nonfood I: Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung

 Nonfood II: Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird vor allem quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.800 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Dop- pelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor (Vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt der Sortimentsschwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Non- food-Bereich zuzuordnen sind (jeweils ca. 12 % im Nonfood I- bzw. Nonfood II-Sortiment), liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food-Bereich (ca. 75 – 80 %).6 Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Nonfood II-Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmittel- discounter.7

Tabelle 1: Sortimentsstruktur im Lebensmitteleinzelhandel

Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt ( 779 m² VK) ( 982 m² VK) ( 3.461 m² VK) Hauptwaren- gruppen Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63 Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19 Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18 Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.275 37 Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100 Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2018): Handelsdaten aktuell 2018, S. 90.

Auch wenn bei Supermärkten im Schnitt ca. 24 % der Artikel dem Nonfood-Bereich zuzuordnen sind (davon ca. 17 % dem Nonfood I bzw. 7 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Umsatz- und Flächenschwerpunkt doch eindeutig im Food-Bereich. Der durchschnittliche Umsatzanteil für das Nonfood II-Sortiment liegt bei Supermärkten nur bei etwa 5 %. Anders als bei Discountern haben Aktionswaren bei Supermärkten, die nicht aus dem Food-Bereich stammen, nur eine sehr geringe Bedeutung.

6 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca. 85 – 90 %. 7 Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut Köln (2018): Handelsdaten aktuell 2018.

11 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Zur Unterscheidung von sogenannte Vollsortimentern (Supermärkte, Große Supermärkte, SB- Warenhäuser) und Lebensmitteldiscountern kann festgehalten werden, dass Discounter ihre Zielgruppenansprache in erster Linie über das Preisargument vornehmen und sich auf ein einge- schränktes Sortiment von stark nachgefragten Artikeln (sogenannte „Schnelldrehern“) beschrän- ken. Allerdings ist in letzter Zeit in Deutschland ein deutliches „Aufeinanderzubewegen“ der An- gebotskonzepte der führenden Supermarkt- und Discount-Unternehmen sichtbar. Zum einen führen moderne Supermärkte stets auch eine preiswerte Sortimentslinie, um preislich konkur- renzfähig mit Discountern zu bleiben. Zum anderen erweitern Discounter ihre Sortimente suk- zessive (vor allem in Bezug auf Markenwaren) und vergrößern ihre Verkaufsstätten, um den Kun- den in großzügigen Verkaufsräumen das geschätzte angenehme „Einkaufserlebnis“ zu bieten.

Aufgrund der vorgehaltenen Artikelvielfalt weisen Vollsortimenter im Vergleich zu Discountern generell einen größeren Flächenbedarf auf.8 Derzeit verfügen Discounter im Bundesdurchschnitt eine Fläche von knapp 800 m² VK, wobei bei Neuansiedlungen fast alle Betreiber nur noch Filialen mit mehr als 1.000 m² VK realisieren. Supermärkte umfassen im Durchschnitt aktuell ca. 980 m² VK. Für moderne Konzepte, die auf großzügigen Verkaufsräumen basieren, braucht es nochmals umfangreichere Verkaufsflächen als in älteren Märkten, damit dort die vom Kunden favorisierten niedrigen Regale, breiten Gänge, umfangreichen Frischebereiche, attraktiven Be- dientheken, geräumigen Kassenzonen und großen Serviceflächen (z. B. für Einkaufswagen und - körbe, Einpackbereiche, Kundentoiletten) platziert werden können. Auch umfassen alle moder- nen Supermärkte einen Getränkemarkt (zumeist im Gebäude integriert). Um moderne Super- marktkonzepte zu verwirklichen, streben die Marktführer im Supermarktsegment (REWE und EDEKA) deshalb für Neueröffnungen mittlerweile Dimensionierungen mit meist 1.200 – 2.000 m² VK an. Zudem wird versucht, bestehende kleinflächige Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern.

8 Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Ver- käufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflä- chen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung/Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (Vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom 24.11.2005).

12 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

II. Standortbeschreibung und -bewertung

1. Makrostandort Stöttwang

Die Gemeinde Stöttwang liegt im Südwesten Bayerns innerhalb des Regierungsbezirks Schwaben, Landkreis Ostallgäu. Seitens der Landesplanung des Freistaates Bayern wird Stöttwang als Ge- meinde „im allgemein ländlichen Raum mit besonderem Handlungsbedarf“ 9 in der Planungsre- gion Allgäu eingestuft. Gemäß LEP Bayern 2018 besitzt Stöttwang keine zentralörtliche Funktion, womit sich der Versorgungsauftrag ausschließlich auf das eigene Gemeindegebiet beschränkt. Die nächstgelegenen Zentren in der Region sind die Oberzentren Kaufbeuren (rd. 10 km westlich) und Kempten (rd. 45 km südwestlich) sowie die Grundzentren (rd. 3,5 km west- lich), (rd. 6 km nordwestlich) und (rd. 6 km nördlich).

Die Siedlungsstruktur der Gemeinde Stöttwang ist durch ein landwirtschaftlich geprägtes und fragmentiertes Siedlungsgefüge geprägt. Die fünf Ortsteile Stöttwang, Thalhofen, Linden, Rei- chenbach und Gennachhausen sind räumlich voneinander abgesetzt. Sie weisen einen dörflichen Charakter auf. Die Siedlungsstruktur der Gemeinde wird weiterhin ergänzt durch Gutshöfe.

In Stöttwang leben 2018 rd. 1.835 Personen.10 Mit Blick auf die demographische Entwicklung kann in den vergangenen Jahren ein konstanter Verlauf festgestellt werden. So konnte die Ge- meinde zwischen 2011 und 2018 einen Einwohnerzuwachs von lediglich rd. + 1,3 % verbuchen.11 Bis 2028 ist von einer Bevölkerungsschrumpfung von rd. 8 % auszugehen.12

Stöttwang verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Die Staatsstraße St 2014 verbindet in Ost- West-Richtung die Gemeinde mit der B 12 und so mit dem Umland. Im regionalen Verkehrsnetz dienen ebenso wie die B 12 auch die Bundesstraßen B 16 und B 17 als wichtige Anbindungen an die Zentren der Region. Über die Bundesstraße B 12 erfolgt außerdem der Anschluss an die Au- tobahn A 96 (Lindau – München; Anschlussstelle /Kaufbeuren). Die Erreichbarkeit via ÖPNV ist durch den Busverkehr der Mobilitätsgesellschaft für den Nahverkehr im Allgäu mbH mit der Regionalbuslinie 58 gegeben, über die Stöttwang aus dem Oberzentrum Kaufbeuren in regel- mäßiger ortsüblicher Taktung erreicht werden kann.

Als Einzelhandelsstandort weist die Gemeinde Stöttwang aktuell keine Angebotsstrukturen auf, welche eine qualifizierte Versorgung der Bevölkerung gewährleisten könnten. Mit einem Kauf- kraftindex von 99,1 liegt das Kaufkraftniveau geringfügig unterhalb des Bundesdurchschnitt (BRD = 100) und deutlich unter dem bayerischen Niveau (= 106,2).13

9 Vgl. Landesentwicklungsprogramm Bayern 2019, Anhang Strukturkarte. 10 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2019): Fortschreibung des Bevölkerungsstandes (Stand: 30.09.2018). 11 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (2019): Fortschreibung des Bevölkerungsstandes (Stand: 30.09.2018), Bevölkerungsstatistik (Stand: 31.12.2017) sowie Bayerisches Landesamt für Statistik: Statis- tik kommunal (2017), S. 6. 12 Vgl. Bayerisches Landesamt f. Statistik (2019): Bevölkerungsvorausberechnungen f. Gemeinden bis 2028. 13 Quelle: MB Research (2018): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2018 in Deutschland.

13 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Karte 2: Lage der Gemeinde Stöttwang und zentralörtliche Struktur der Region

Legende

Oberzentrum Kaufbeuren

Mittelzentrum

Grundzentren

Unterzentrum

Kleinzentrum

Gemeinde Stöttwang

Gemäß § 2 Abs. 2 des LEP Bayern 2018 werden die „bestehenden Kleinzentren, Unterzentren und Siedlungsschwerpunkte bis zur Anpassung der Regionalpläne als Zentrale Orte der Grundversorgung einem Grundzentrum gleichgestellt. Dies gilt nicht für die Region Donau-Iller.“

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2019 Kartengrundlage: GfK GeoMarketing

14 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

2. Mikrostandort „Kaufbeurer Straße“

Der Standort für den geplanten EDEKA Lebensmittelvollsortimenter befindet sich in Stöttwang- Thalhofen an der Kaufbeurer Straße. Das Plangrundstück selbst wird aktuell noch als Landwirt- schaftsfläche / Freifläche genutzt. Das Standortumfeld ist durch dörfliche Siedlungsstrukturen gekennzeichnet. In nördlicher wie auch in östlicher Richtung erstrecken sich entlang der Kaufbe- urer Straße Wohngebiete in freistehender Ein- oder Mehrfamilienhausbauweise. Im Westen und Süden des Vorhabenstandortes sind landwirtschaftlich genutzte Areale vorzufinden. Die Lage an der Staatsstraße St 2014 / Kaufbeurer Straße dient in westlicher Richtung als direkter Zubringer nach Kaufbeuren. Die Sichtbarkeit des Standortes ist von der Kaufbeurer Straße aus als sehr gut zu bewerten.

Die verkehrliche Erreichbarkeit des Planstandortes aus Richtung Kaufbeuren wird über die Staatsstraße 2014 / Kaufbeurer Straße gewährleistet, wodurch insbesondere Pkw-Fahrer den Ortsteil Thalhofen schnell erreichen können. Zudem kann in westlicher Richtung nach rd. 5 km die B 12 erreicht werden, die als Zubringer zur A 96 dient. Des Weiteren ist der Arbeitsstandort Kaufbeuren nach rd. 7 km zu erreichen. Die St 2014 / Kaufbeurer Straße verbindet weiterhin in östlicher Richtung den Ortsteil Thalhofen mit dem Hauptort Stöttwang (rd. 1,5 km südöstlich) sowie die benachbarten Gemeinden (rd. 3,5 km östlich) und Kaltental (rd. 8 km nord- östlich) miteinander. In Nord-Süd-Richtung erfolgt eine Verbindung mit der Nachbargemeinde (rd. 8,5 km) über die Kreisstraße OAL 16 / Gennachhausener Straße.

Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist derzeit nur in eingeschränkter Form gegeben (Bushalte- stelle Thalhofen in ca. 500 m Entfernung). Für Fußgänger und Radfahrer ist der Standort aufgrund straßenbegleitender Geh- und Radwege aus den umliegenden Wohngebieten gut zu erreichen.

Hinsichtlich einer Standortbewertung können die spezifischen Eigenschaften des Standortes an der Kaufbeurer Straße in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese haben wesentlichen Einfluss auf die voraussichtliche Bedeutung und Marktdurchdringung und damit auch auf die Umsatzerwartung des geplanten Einzelhandelszentrums. Sie werden daher nachfol- gend vergleichend gegenübergestellt:

Positive Standortfaktoren

 Ansiedlung eines bislang nicht vorhandenen Nahversorgungsbetriebes

 ausreichende Flächenverfügbarkeit

 sehr gute Erreichbarkeit für fußläufige und Pkw-Kunden

 kein Wettbewerb im Standortumfeld / Ansiedlungsgemeinde

15 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Negative Standortfaktoren

- eingeschränkte Erreichbarkeit per ÖPNV

- geringes Kaufkraftpotenzial in der Vorhabenkommune

Zusammenfassend ist aus betrieblicher Sicht festzuhalten, dass der Projektstandort für die ge- plante Ansiedlung gute Voraussetzungen mitbringt. Positiv hervorzuheben ist die Möglichkeit zur Etablierung eines modernen und leistungsfähigen Lebensmittelvollsortimenters in Stöttwang, wo aktuell kein Angebot vorhanden ist. In diesem Zusammenhang ist auf die günstigen Vorausset- zungen hinsichtlich des Wettbewerbsumfeldes und somit auf eine potenzielle hohe Marktdurch- dringung zu verweisen.

Aus städtebaulicher Sicht ist die direkte Anbindung an bestehenden Wohnstrukturen als wesent- licher Faktor für die positive Bewertung des Projektstandortes hervorzuheben. Hierdurch ist der Vorhabenstandort schnell und gut für fußläufige Kunden aus dem unmittelbaren Standortumfeld zu erreichen. Zudem ist die Verfügbarkeit für Betriebsflächen und mögliche Kundenstellplätze in ausreichendem Maß vorhanden. Auch die gute innerörtliche wie überörtliche verkehrliche An- bindung und die damit verbundene schnelle und unkomplizierte Erreichbarkeit ist positiv hervor-

zuheben.

Foto 1: Vorhabenstandort (aktuell noch Foto 2: Nördlich angrenzende Wohn- landwirtschaftlich genutzt) bebauung im Ortsteil Thalhofen

Foto 3: Anfahrt aus Richtung Westen/ Foto 4: Südliches Standortumfeld Mauerstetten (St 2014) (Landwirtschaft/Freifläche)

Quelle: GMA-Aufnahmen 2019

16 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Karte 3: Lage des Projektstandortes, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich

Legende

P Projektstandort

überwiegend Wohnen

Ortsmitte

fußläufiger Nahbereich (Radius = 500 m, 800 m)

Bushaltestellen

Bäckerei

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2019 Kartengrundlage: GfK GeoMarketing

17 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den geplanten EDEKA Lebensmittel- vollsortimenter kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzher- kunft.

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung der Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re- gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech- net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus nach Zonen untergliedern, aus de- nen eine gleichmäßig abgestufte Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei in der Regel von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen.

Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes wurden in vorliegender Untersuchung insbe- sondere folgende Kriterien berücksichtigt:

 wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topographie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

 Ausstrahlung des Vorhabens aufgrund seiner Lage, Betreiber und dessen Filialnetz, Dimensionierung und Sortimentsstruktur (= Konzeption)

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Memmingen und den umliegenden Städten und Gemeinden

 verkehrliche Erreichbarkeit auf der Basis ausgewählter Zeit- und Distanzwerte

 topografische und siedlungsstrukturelle Gegebenheiten im Untersuchungsraum

Aufgrund der zu erwartenden Sortimentsbreite und -tiefe des geplanten EDEKA Marktes an der Kaufbeurer Straße in Stöttwang-Thalhofen erschließt der Supermarkt ein Einzugsgebiet, das sich auf Basis von 10- bis 15-minütigen Fahrzeitisochronen in zwei Zonen untergliedert (Vgl. Karte 4):

 Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst das Gemeindegebiet von Stöttwang selbst mit rd. 1.835 Einwohnern. Aufgrund der derzeit defizitären Angebotssituation in der Vor- habenkommune sind nach der geplanten Ansiedlung die meisten Kundenzuflüsse aus dem Gemeindegebiet selbst zu erwarten. Diese Vermutung wird maßgeblich durch die Lage des Vorhabens an der Kaufbeurer Straße / St 2014 als Verbindung zwischen dem Projektstandort und den Ortsteilen der Gemeinde gestützt.

18 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

 Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst mit rd. 5.945 Einwohnern das nördli- che und östliche ländlich geprägte Umland Stöttwangs. Dies ergibt sich zum einen durch die zentrale Lage des Vorhabens im abgegrenzten Einzugsgebiet und die daraus folgende geringere Entfernung sowie gute Erreichbarkeit aus den genannten Gemein- den im Vergleich zu bisherigen Angebotsalternativen in Kaufbeuren. Zum anderen sind die Gemeinden Kaltental, Osterzell und Bidingen im Osten sowie der Westendorfer Ortsteil Dösingen im Norden un- bzw. unterversorgt. Es wird daher angenommen, dass das Einzugsgebiet auf den nördlichen und östlichen Umlandbereich ausgedehnt wird.

Insgesamt leben im abgegrenzten Einzugsgebiet (Zone I + II) somit rd. 7.780 Einwohner. Eine darüber hinaus gehende Ausdehnung ist aufgrund der spezifischen Wettbewerbssituation in der Region (Oberzentrum Kaufbeuren als nächster bedeutsamer Wettbewerbsstandort) sowie die zunehmende Entfernung zum Vorhabenstandort verbunden mit den topographischen Eigen- schaften der Region in Richtung Osten nicht zu erwarten. Die genannten Faktoren sowie die Lage von Lebensmittelmärkten im Umland (Vgl. Kapitel IV) wirken im Wesentlichen als begrenzende Faktoren auf das definierte Einzugsgebiet. Mögliche Umsatzzuflüsse von außerhalb des Einzugs- gebietes an den Standort werden in Form von Streuumsätzen (Arbeits- und Pendlerverflechtun- gen) im weiteren Verlauf der Untersuchung angemessen berücksichtigt.

19 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Karte 4: Einzugsgebiet des Vorhabens

Legende

P Projektstandort

Zone I: Stöttwang rd. 1.835 Einwohner

Westendorf Zone II: Westendorf, Kaltental, Osterzell, Bidingen rd. 5.945 Einwohner

Kaltental

Einzugsgebiet insgesamt P ca. 7.780 Einwohner

Osterzell

Bidingen

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2019 Kartengrundlage: GfK GeoMarketing

20 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

2. Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet

Für das Ansiedlungsvorhaben in Stöttwang ergibt sich gemäß der Studie „Struktur- und Marktda- ten im Einzelhandel 2017“ ein jährlicher Pro-Kopf-Verbrauch im Bereich der Nahrungs- und Ge- nussmittel in Höhe von

ca. 2.315 €.14

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau zu be- rücksichtigen. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau Stöttwang bei 99,1 und damit geringfügig unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitt (= 100).15 Für das erweiterte Einzugsgebiet ergeben sich Kaufkraftwerte zwischen 94,4 (Bidingen) und 103,4 (Wes- tendorf). In Summe steht im gesamten Einzugsgebiet ein Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von rd. 17,8 Mio. € seitens der Bevölkerung zur Verfügung.16

Räumliche differenziert entfallen von dem zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotential auf:

 Zone I (Stöttwang) 04,2 Mio. €

 Zone II (Westendorf, Kaltental, Osterzell, Bidingen) 13,6 Mio. €

Das errechnete Kaufkraftvolumen steht seitens der Bevölkerung im Einzugsgebiet zur Verfügung. Diesen Werten wird im folgenden Abschnitt die Angebotsstruktur im abgegrenzten Einzugsgebiet gegenüber gestellt. Hierbei liegt der Fokus auf „Systemwettbewerbern“ von Lebensmitteldis- countern und Getränkemärkten, d. h. betriebstypengleiche oder -ähnliche Wettbewerber, die das zu untersuchende Sortiment ebenfalls im Kernsortiment führen.

14 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie (2017): Struk- tur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017, S. 13. 15 Quelle: MB Research (2018): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2018 in Deutschland. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. 16 Rechenvorgang: Einwohner x sortimentsspezifischer Ausgabewert x Kaufkraftindex.

21 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

IV. Wettbewerbssituation

Zur Bewertung des Vorhabens ist zunächst die Angebots- und Wettbewerbssituation für das Vor- haben im Einzugsgebiet bzw. im Untersuchungsraum darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln. Hierzu wurde von der GMA im März 2019 eine Erhebung der projektre- levanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt.

Als Wettbewerber für das geplante Vorhaben gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass aufgrund des speziellen Vertriebskonzeptes, der geplanten Verkaufsflä- chengröße und des Einkaufsverhaltens der Kunden die Wettbewerbswirkungen nicht alle Kon- kurrenten gleichermaßen betreffen werden. Besonders tangiert werden vielmehr sogenannte „Systemwettbewerber“, d. h. Geschäfte des gleichen oder ähnlichen Betriebstyps (= Lebensmit- teldiscounter, Supermärkte, SB-Warenhäuser). Nachfolgende Darstellung der Wettbewerbssitu- ation trägt diesem Umstand insofern Rechnung, als dass lediglich die Hauptwettbewerber na- mentlich aufgeführt werden.

1. Wettbewerbssituation im Kerneinzugsgebiet (Zone I)

Neben dem geplanten EDEKA Lebensmittelvollsortimenter sind im Kerneinzugsgebiet derzeit keine strukturprägenden Systemwettbewerber (Verkaufsfläche ≥ 400 m²) anzuführen. Es exis- tiert lediglich eine Bäckerei im Hauptort Stöttwang. Der Metzger im Ortsteil Thalhofen musste gemäß eigener Aussage die Produktion und den Verkauf aus betriebswirtschaftlichen Gründen einstellen.

Somit ist derzeit keine qualifizierte Grundversorgung in der Vorhabenkommune vorhanden (Vgl. Karte 5). Um bei einem Lebensmittelvollsortimenter einzukaufen, müssen die Stöttwanger Ein- wohner nach Kaufbeuren fahren. Damit ist eine verbrauchernahe (Voll-)Versorgung nicht ge- währleistet.

Da im Umland moderne Märkte vorhanden sind, fließt ein Großteil der zur Verfügung stehenden Kaufkraft im Nahrungs- und Genussmittelbereich ins Umland ab. Ohne eine zeitgemäße Aufstel- lung der Angebotsstrukturen in Stöttwang ist davon auszugehen, dass der Kaufkraftabfluss lang- fristig weiter zunehmen wird. Vor diesem Hintergrund ist die Gemeinde derzeit nicht in der Lage, ihrem landesplanerischen Versorgungsauftrag vollumfänglich nachzukommen (Vgl. Kapitel I.2.1 und VI).

22 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

2. Wettbewerbssituation im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II)

Die nächstgelegenen projektrelevanten Wettbewerbsstrukturen befinden sich in der nördlich ge- legenen Nachbargemeinde Kaltental, OT Frankenhofen sowie in der östlich gelegenen Gemeinde Westendorf, OT Dösingen.

 So ist in Kaltental-Frankenhofen auf einen kleinflächigen Gemischtwarenladen unter dem Namen EDEKA Baumgartner zu verweisen, der auf lediglich 80 m² Verkaufsfläche Waren aller Bedarfsgruppen anbietet. Der Laden befindet sich am nördlichen Rand des Ortsteils Frankenhofen an der Hauptstraße in Richtung des Hauptortes Kaltental. Der Handel mit Nahrungs- und Genussmitteln ist hier trotz Firmierung unter dem Namen EDEKA nur von nachrangiger Bedeutung, da Lebensmittel neben Bau- und Heimwer- kerbedarf, Schreibwaren und Haushaltsbedarf auf nur ca. 30 m² angeboten werden. Hinsichtlich seiner Leistungsfähigkeit ist das Geschäft nicht nur aufgrund der geringen Verkaufsfläche, sondern auch wegen des unzeitgemäßen Marktauftritts (eng, unauf- geräumt, unübersichtlich, ohne klares Sortimentsprofil) nicht mehr konkurrenz- und wettbewerbsfähig und hinterlässt einen unterdurchschnittlichen Eindruck. Mangels Flächenverfügbarkeit am Standort ist eine deutliche Erweiterung und Modernisierung des Betriebes und damit die Übernahme einer Versorgungsfunktion für die Gemeinde Kaltental nicht zu erwarten. Vor diesem Hintergrund ist die Zukunftsfähigkeit des An- bieters als schwierig zu bewerten. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Betrieb schon heute allenfalls nur noch für „Vergesslichkeitseinkäufe“ der näheren Wohnbe- völkerung dient (keine Kunden zum Zeitpunkt der Erhebung, Verkäuferin nicht ständig im Geschäft) und keine grundständige Versorgungsfunktion übernimmt. Es erscheint aus gutachterlicher Sicht wahrscheinlich, dass der Edeka-Markt aufgrund seiner be- trieblichen Ausgangssituation perspektivisch vor der Herausforderung des geoordne- ten Generationswechsels bzw. der Nachfolgeproblemtik stehen wird.

 In Westendorf-Dösingen ist am südlichen Ortsrand auf den Lebensmitteldiscounter von Netto an der Straße Am Kiesgrund zu verweisen. Dieser Markt verfügt über 790 m² Verkaufsfläche und ist als zeitgemäßer Lebensmittelmarkt einzustufen. Als einziger Le- bensmittelanbieter des Grundzentrums sowie des regionalen Umlandes übernimmt er heute die Versorgung für Westendorf sowie das Umland des Grundzentrums. Seine Leistungsfähigkeit ist daher als deutlich überdurchschnittlich einzustufen. Jedoch kann auch dieser Anbieter lediglich ausschnittsweise die vollständige Grundversorgung der umliegenden Bevölkerung übernehmen, da das Angebot dieses Marktes nicht mit dem Vollsortiment eines Supermarktes vergleichbar ist.

23 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

3. Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes / im Untersuchungsraum

Außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes ist auf folgende strukturprägende Wettbewerber (VK ≥ 400 m²) hinzuweisen (Vgl. Tabelle 2): Tabelle 2: Strukturprägende Wettbewerber im Lebensmittelbereich im Unter- suchungsraum

Anbieter Betriebstyp Standort Lage VK in m² Kaufbeuren denn's Biomarkt Biosupermarkt Alte Weberei ZVB Innenstadt* 500 Norma Discounter Wiesenstraße dezentrale Lage 600 EDEKA Supermarkt Lindauer Straße Streulage 650 Netto Discounter Sudetenstraße Streulage 700 Norma Discounter Neugablonzer Str. Streulage 760 Penny Discounter Apfeltranger Str. Streulage 760 Lidl Discounter Josefsthaler Straße dezentrale Lage 820 Netto Discounter Moosmangstraße dezentrale Lage 830 Aldi Discounter Bürgerstraße ZVB Neugablonz* 950 Aldi Discounter Neugablonzer Str. Streulage 950 Feneberg Supermarkt Sudetenstraße ZVB Neugablonz* 950 Aldi Discounter Innovapark dezentrale Lage 1.050 Feneberg Supermarkt Mindelheimer Str. Streulage 1.050 V-Markt SB-Warenhaus Frankenrieder Str. Streulage 1.250 Lidl Discounter Bahnhofstraße Streulage 1.300 Lidl Discounter Türkheimer Straße Streulage 1.300 REWE Supermarkt Gewerbestraße ZVB Neugablonz* 1.690 Kaufland Großer Supermarkt Mauerstettener Str. Streulage 2.650 REWE Supermarkt Am Graben ZVB Innenstadt* 3.000 V-Markt SB-Warenhaus Sudetenstraße Streulage 4.100 V-Markt SB-Warenhaus Josef-Landes-Str. ZVB Innenstadt* 7.290 Germaringen EDEKA Supermarkt Kaufbeurer Straße Ortsmitte** 560 Netto Discounter Am Moosberg dezentrale Lage 800 REWE Supermarkt Am Moosberg dezentrale Lage 1.200 Netto Discounter Poststraße Streulage 790 * Einordnung gemäß ZVB-Abgrenzung des ISEK der Stadt Kaufbeuren (2017), S. 100 ** Zuordnung aufgrund faktischer Verhältnisse vor Ort. Quelle: GMA-Erhebung 2019 (ca.- Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Im weiteren Untersuchungsraum werden Lebensmittel auf rd. 30.920 m² Verkaufsfläche17 ange- boten, wodurch ein Umsatz im Nahrungs- und Genussmittelbereich in Höhe von rd. 141,8 Mio. €18 erwirtschaftet wird.

17 Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen (MBU) nach Sortimenten aufgeteilt. 18 Bereinigter Umsatz, d. h. ohne Nonfood I- und II-Anteile; Umsätze von MBU nach Sortimenten aufgeteilt

24 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Karte 5: Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum

Legende

P Projektstandort

Fuchstal- Pforzen Germaringen Leeder Westendorf- Dösingen

P Kaufbeuren

Kaltental- Frankenhofen

Stöttwang

Darstellung: GMA-Bearbeitung 2019 Biessenhofen Kartengrundlage: GfK GeoMarketing

25 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

V. Auswirkungen des Vorhabens

Die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen, städtebaulichen und versorgungsinfrastrukturellen Auswirkungen eines Vorhabens werden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kauf- kraftvolumina und der betrachteten Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:

 Ein erster Ansatz ist das in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Marktanteilkonzept, das die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet darstellt und verdeutlicht, aus welchen Teil- räumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt.19 Neben der Berech- nung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens.

 Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraus- sichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet sowie im Umfeld eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen.

1. Umsatzprognose

Folgende Umsatzprognose lässt sich demnach für den zur Entwicklung geplanten EDEKA Super- markt mit 1.200 m² Verkaufsfläche anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln:20

Tabelle 3: Umsatzprognose für EDEKA Supermarkt

Kaufkraft Marktanteil Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz- Food Food Food Nonfood gesamt herkunft in Mio. € in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % Zone I 4,2 33 – 34 1,4 0,2 1,6 29 Zone II 13,6 21 – 22 2,9 0,3 3,2 59 Summe 17,8 24 4,3 0,5 4,8 88 Streuumsätze 0,6 0,1 0,7 12 Insgesamt 4,9 0,6 5,5 100 * Der Umsatzanteil im Nonfood-Bereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter EDEKA rd. 10 %. Quelle: GMA-Berechnungen 2019 (ca.-Werte gerundet, Rundungsdifferenzen möglich)

19 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg- ment sowie Kopplungs- und Agglomerationseffekte. 20 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung im Lebensmittelbereich x Marktanteil = Umsatz des Vor- habens.

26 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Somit lässt sich für den geplanten EDEKA Supermarkt mit rd. 1.200 m² Verkaufsfläche eine Ge- samtumsatzleistung von rd. 5,5 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen rd. 4,9 Mio. € auf den Food- und rd. 0,6 Mio. € auf den Nonfood-Bereich.

Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vorhabens lassen sich die Flächenleis- tungen21 heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese zum Teil sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider. Gemäß der Studie „Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2017“ weisen Supermärkte (bis 2.500 m² Verkaufsfläche) eine Flächenproduktivität zwischen 3.300 € / m² VK und 4.100 € / m² VK auf.22 Demgegenüber sind die betreiberspezifischen Raumleistungen anzuführen, die im Fall von EDEKA rd. 4.480 €/m² VK betragen.23 Der geplante EDEKA Supermarkt in Stöttwang-Thal- hofen weist eine Flächenleistung von rd. 4.570 € / m² VK auf und liegt damit sowohl über der durchschnittlichen betriebstypenspezifischen Raumleistung gemäß Struktur- und Marktdaten des Einzelhandels als auch über der durchschnittlichen betreiberspezifischen Umsatzleistung von EDEKA. Dies ist u. a. auf die hohe Marktdurchdringung aufgrund der spezifischen Wettbewerbs- situation im Umland zurückzuführen. Die errechnete Umsatzleistung stellt somit ein Worst-Case- Szenario vor dem Hintergrund möglicher städtebaulicher Auswirkungen dar.

2. Umsatzumlenkungen und wettbewerbliche Wirkungen

2.1 Methodik

Mit der Entwicklung von Einzelhandelsobjekten werden in der Regel Umsatzumverteilungspro- zesse bei bestehenden Einzelhandelsbetrieben ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen und städ- tebaulichen Folgewirkungen eines zu untersuchenden Planvorhabens dar. Die im vorangegange- nen Untersuchungsabschnitt ermittelten Marktanteile zeigen dabei die kaufkraftbezogene Er- mittlung der Umsatzherkunft auf. Entscheidend für die Bewertung der möglichen städtebauli- chen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen ist jedoch die umsatzbezogene Betrachtung der Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel.

Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze gewichtet. In der Modellrechnung wurden folgende Kriterien berücksichtigt:

 die aktuelle Ausstattung im Einzugsgebiet sowie Sortimentsüberschneidungen mit dem Vorhaben,

 die Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum,

21 Umsatz pro m² Verkaufsfläche pro Jahr 22 Quelle: Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie (2017): Struk- tur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017, S. 13. 23 Quelle: Hahn Gruppe (2019): Retail Real Estate Report 2018|2019, S. 27.

27 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

 die Versorgungsbedeutung einzelner Standortbereiche des Einzelhandels,

 die aktuellen Kaufkraftströme im Untersuchungsgebiet.

In die Berechnung fließen damit die derzeitigen Einzelhandelsausstattungen konkurrierender Standorte als Attraktivitätsfaktor und die Distanz zum Planstandort als Widerstandsfaktor ein.

2.2 Umsatzumverteilung

Für die Bewertung des Vorhabens werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumlenkungen folgende Annahmen getroffen:

 Der EDEKA Supermarkt wird an seinem geplanten Standort auf einer Verkaufsfläche von insgesamt 1.200 m² eine Umsatzleistung von rd. 5,5 Mio. € erzielen. Davon entfal- len rd. 4,9 Mio. € auf den Food- und rd. 0,6 Mio. € auf den Nonfood-Bereich. Abzüglich einem Umsatzanteil aus Streuumsätzen in Höhe von ca. 12 %, die räumlich nicht ein- deutig zuzuordnen sind und damit nicht umverteilungswirksam werden, verbleibt eine umverteilungsfähiges Umsatzvolumen in Höhe von rd. 4,8 Mio. €, davon rd. 4,3 Mio. € im Food-Bereich und rd. 0,5 Mio. € im Nonfood-Bereich.

 Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der ermittelte Umsatz für das Vorhaben an anderer Stelle umverteilt wird (Worst-Case-Betrachtung). Konjunkturelle Umsatzzu- wächse (Marktwachstum) oder Umsatzzuwächse durch Einwohnerzuwächse usw. werden ausgeblendet.

 Der generierte Umsatz wird in Form von Umsatzumverteilungen hauptsächlich Wett- bewerber mit gleichwertigen Angebotsformaten betreffen. Hierbei liegt der Fokus auf „Systemwettbewerbern“ von Supermärkten, d. h. betriebstypengleiche oder -ähnliche Wettbewerber, die das zu untersuchende Sortiment ebenfalls im Kernsortiment füh- ren. Dies sind im vorliegenden Fall hauptsächlich andere Supermärkte und SB-Waren- häuser sowie nachrangig Discounter. Spezialanbieter (u. a. Lebensmittelhandwerk, Ge- tränkemärkte, Obst- und Gemüseläden) werden hingegen in deutlich untergeordneter Form von Umsatzumlenkungen betroffen sein.

 Mit zunehmender Distanz werden tendenziell geringere Wettbewerbswirkungen indu- ziert. Im Umkehrschluss sind die intensivsten Wettbewerbsbeziehungen mit relativ na- hegelegenen und vom Besatz vergleichbaren Wettbewerbsstandorten zu erwarten. Konkret sind im vorliegenden Fall entsprechend die Anbieter in Kaufbeuren und Dö- singen als nächstgelegene Einkaufsstandorte stärker betroffen, während die weiter entfernt gelegenen Standorte in geringerem Umfang tangiert werden.

28 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben zu erwarten:

Tabelle 4: Prognose der induzierten Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben

UUV UUV Umsatzumlenkungen in Mio. € in %

 Umsatzumlenkungen ggü. Anbietern in Zone II 0,5 ca. 12 . davon ggü. Anbietern in Westendorf-Dösingen 0,4 – 0,5 ca. 15 . davon ggü. Anbietern in Kaltental-Frankenhofen << 0,1 ca. 18

 Umsatzumlenkungen ggü. Anbietern in Zone III (Kaufbeuren) 4,2 ca. 3 . davon ggü. Anbietern im ZVB Innenstadt Kaufbeuren 1,0 3 – 4

Bereich . davon ggü. Anbietern im ZVB STZ Neugablonz 0,2 ca. 1

- . davon ggü. Anbietern im östl. Kaufbeurer Stadtgebiet 2,8 ca. 8 Food . davon ggü. Anbietern im Stadtteil Neugablonz 0,2 1 – 2  Umsatzumlenkungen ggü. sonstigen Anbietern im Untersuchungsraum (Streukunden) 0,2 - Umsatz des Vorhabens im Food-Bereich 4,9 -

 Umsatzumlenkungen ggü. Anbietern im

- Untersuchungsraum 0,5 – 0,6 -

 Umsatzumlenkungen ggü. sonstigen Anbietern im

Bereich Untersuchungsraum (Streukunden)

Nonfood < 0,1 - Umsatz des Vorhabens im Nonfood-Bereich 0,6 - Gesamtumsatz des Vorhabens 5,5 ca. 4 Quelle: GMA-Berechnungen 2019 (ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

3. Bewertung städtebaulicher Auswirkungen

Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumverteilungen sind folgende städtebauliche Auswirkungen durch das Vorhaben in Stöttwang zu erwarten:

 Die erwarteten wettbewerblichen Umsatzumverteilungen in Höhe von rd. 4,9 Mio. € im Lebensmittelbereich werden aufgrund des ähnlichen Betriebstyps vorrangig gegen- über den in den umliegenden Vollsortimentern ([große] Supermärkte, SB-Warenhäu- ser) sowie nachrangig gegenüber Discountern umverteilungswirksam.

 Aufgrund des nicht vorhandenen Angebots werden in Stöttwang (Zone I) selbst keine Umsatzumlenkungen durch das Vorhaben induziert.

 In Zone II des Einzugsgebietes werden aufgrund der Nähe zum Vorhabenstandort so- wie Sortimentsüberschneidungen im Preiseinstiegsbereich der EDEKA Gemischtwa- renladen in Kaltental-Frankenhofen sowie der Netto Lebensmitteldiscounter in Wes- tendorf-Dösingen von Umsatzumlenkungen betroffen sein. Während Netto mit Um-

29 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

satzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 15 % zu rechnen haben wird, sind gegen- über dem kleinflächigen EDEKA Gemischtwarenladen Umsatzverluste von ca. 18 % wahrscheinlich. Für beide Wettbewerber liegen die Umlenkungsquoten somit ober- halb des 10 %-Schwellenwertes, ab dem wettbewerbliche Effekte in städtebauliche Auswirkungen umschlagen können. Für den Netto Markt in Dösingen ist relativierend jedoch anzumerken, dass dieser als einziger Lebensmittelanbieter im Grundzentrum Westendorf sowie östlichen Umland heute eine deutliche überdurchschnittliche Marktdurchdringung erreicht. Nach Abzug der Umsatzrückgänge durch das Vorhaben sinkt – basierend auf dem verbleibenden Umsatz bei gleichbleibender Verkaufsflä- chengröße – die Flächenleistung des Netto Marktes in Dösingen auf einen Wert von etwa 4.000 €/m² VK.24 Im Ergebnis ist somit davon auszugehen, dass selbst die deutlich erhöhten Umsatzumverteilungswirkungen dennoch als wettbewerbliche Effekte zu klassifizieren sind, die keine Betriebsgefährdungen und daraus folgende etwaige städ- tebauliche Auswirkungen erwarten lassen. Hingegen ist ein Marktaustritt des Ge- mischtwarenladens in Kaltental-Frankenhofen nicht auszuschließen. Dieser ist jedoch bereits heute nicht mehr als wettbewerbsfähiger Betrieb einzustufen, der aufgrund seines Betriebskonzepts (Gemischtwaren), der dafür viel zu kleinen Verkaufsfläche, seinen eingeschränkten Öffnungszeiten sowie des unzeitgemäßen Marktauftrittes we- der heute noch zukünftig eine tragfähige Grundversorgung in der Gemeinde Kaltental gewährleisten kann. Eine mögliche Absiedlung dieses Anbieters ist daher nicht als di- rekte Folge des Vorhabens in Stöttwang zu verstehen, sondern eine Konsequenz des überholten Betriebstyps „Gemischtwarenladen“ sowie aktueller Anforderungen an das Ankaufen (sowohl kunden- als auch anbieterseitig).

 Außerhalb des Einzugsgebietes ist auf die leistungsfähigen und differenzierten Ange- botsstrukturen in dem Oberzentrum Kaufbeuren zu verweisen. Hier sind über das ge- samte Stadtgebiet alle namhaften Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln verteilt. Fast alle erfassten Betriebe präsentieren sich mit einem zeitgemäßen Marktauftritt und waren zum Zeitpunkt der Erhebung gut frequentiert.

Im zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt Kaufbeuren“ sind derzeit mit V-Markt, denn’s Biosupermarkt und REWE Center drei strukturprägende Systemwettbewerber vorhanden. Alle genannten Anbieter verfügen über markt- und betriebstypenübliche Verkaufsflächen und werden als leistungsstark eingestuft. Das Lebensmittelangebot in der Kaufbeurer Innenstadt wird darüber hinaus durch eine Vielzahl von Spezialanbie- tern (z. B. Lebensmittelhandwerk) ergänzt. Insgesamt liegen die Umsatzumvertei- lungswirkungen gegenüber den Anbietern im ZVB „Innenstadt Kaufbeuren“ in einer

24 Angaben zur durchschnittlichen Flächenleistung von Supermärkten und Discountern in der Studie „Struk- tur- und Marktdaten des Einzelhandels 2017“ (S. 13) sowie in dem „Retail Real Estate Report Germany 2018/2019“ der Hahn-Gruppe (S. 27).

30 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

Größenordnung von ca. 1,0 Mio. €. Dies entspricht einer Umverteilungsquote von ca. 3 %, die keine negativen städtebaulichen Auswirkungen im Sinne von Betriebsaufga- ben und daraus resultierenden Leerständen infolge der Vorhabenrealisierung erwar- ten lassen.

In dem Stadtteilzentrum Neugablonz sind mit Aldi, Feneberg und REWE drei System- wettbewerber verortet. Gegenüber diesem Anbieter werden aufgrund der Entfernung zum Vorhabenstandort noch rd. 0,2 Mio. € umverteilt. Die relativen Umverteilungswir- kungen erreichen mit ca. 1 % jedoch kein bedenkliches Niveau. Die Anbieter überneh- men insbesondere für ihr unmittelbares Wohnumfeld Nahversorgungsfunktionen und können als stabil und leistungsfähig eingestuft werden, sodass keine Gefährdung der Funktionsfähigkeit dieses Standortbereichs zu erwarten ist.

 Den höchsten absoluten Anteil an Umsatzumlenkungen haben die Lebensmittelanbie- ter im östlichen Stadtgebiet von Kaufbeuren aufgrund ihrer Nähe zum Vorhaben- standort zu erwarten. So sind Aldi und Netto im Gewerbegebiet Innovapark, Kaufland an der Mauerstettener Straße, Lidl an der Bahnhofstraße und V-Markt an der Franken- rieder Straße die nächst gelegenen Einkaufsalternativen für die Bevölkerung im abge- grenzten Einzugsgebiet, die künftig den geplanten Supermarkt zum Einkaufen aufsu- chen könnten. Gegenüber den genannten Anbietern werden insgesamt rd. 2,8 Mio. € wettbewerbswirksam. Dies entspricht einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 8 %, die sich auf die Gesamtheit der Anbieter bezieht. In der einzelbetrieblichen Betrach- tung fallen die Umsatzverluste prozentual deutlich geringer aus, sodass von keinen städtebaulich schädlichen Auswirkungen in Form von Marktaustritten und daraus fol- genden Leerständen zu erwarten sind.

 Gegenüber sonstigen Anbietern in Streulagen von Neugablonz wird ein Umsatzvolu- men in einer Größenordnung von rd. 0,2 Mio. € umverteilt. Daraus ergibt sich eine Umverteilungsquote von 1 – 2 %. Die Umsatzumlenkungen verteilen sich auf großflä- chige und leistungsfähige Lebensmittelbetriebe (u. a. Netto, V-Markt), sodass Umsatz- rückgänge in der einzelbetrieblichen Betrachtung nicht mehr darstellbar sind. Somit sind auch in diesen Standortlagen negative städtebauliche Effekte auszuschließen.

 Weitere Umsatzumverteilungseffekte werden gegenüber sonstigen Anbietern im ge- samten Untersuchungsraum wirksam. Diese sind räumlich jedoch nicht eindeutig zu- zuordnen und daher nicht weiter zu beziffern.

 Im Nonfood-Bereich werden insgesamt rd. 0,6 Mio. € umverteilungswirksam, die sich auf zahlreiche Branchen und Angebotsformen verteilen, sodass die evtl. auftretenden Umsatzumverteilungswirkungen in der Einzelbetrachtung nicht mehr nachzuweisen sind. Aufgrund des analogen Sortimentsspektrums werden hauptsächlich Anbieter des

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Lebensmitteleinzelhandels betroffen sein, d. h. vor allem Supermärkte und Lebensmit- teldiscounter. Nennenswerte Umsatzverluste bei bestehenden Betrieben sind im Ein- zelfall nicht zu erwarten.

 Die prognostizierten Umsatzumverteilungseffekte sind rein wettbewerblicher Natur und führen gegenüber den betrachteten Anbietern im Untersuchungsraum zu keinen negativen Rückwirkungen im Sinne von Marktaustritten. Eine Ausnahme stellt der Ge- mischtwarenladen in Kaltental-Frankenhofen dar, der jedoch nicht in erster Linie auf- grund des Vorhabens droht aus dem Markt auszutreten, sondern in erster Linie auf- grund des nicht mehr zeitgemäßen Vertriebskonzepts sowie seines stark unterdurch- schnittlichen Marktauftritts.

 Darüber hinaus ist zu bewerten, ob durch das Vorhaben die vorhandene städtebauli- che Situation „kippen“ kann und heute noch ausgewogene Strukturen beeinträchtigt werden. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen. Insbesondere gegenüber den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Kaufbeuren sowie den Ortsmitten der benachbarten Städte und Gemeinden sind keinerlei städtebauliche Auswirkungen zu erwarten. Insofern ist auch nach der Ansiedlung des geplanten Su- permarktes von stabilen Versorgungsstrukturen auszugehen.

Zusammenfassend kann festhalten werden, dass die durch das Vorhaben ausgelösten Um- satzumverteilungseffekte zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO führen werden. Das Vorhaben dient vor allem der Sicherung der Nahversorgung der Stöttwanger Bevölkerung, die gegenwärtig keine Versorgungsmöglichkeiten am Ort vorfin- den. Dementsprechend müssen regelmäßig längere Fahrten in die benachbarten Kommunen un- ternommen werden, um einen vollumfänglichen Versorgungseinkauf zu tätigen. Insofern ist die Angebotssituation im Nahversorgungsbereich in Stöttwang unter quantitativen wie qualitativen Gesichtspunkten als deutlich unterdurchschnittlich zu bewerten.

32 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

VI. Landes- und regionalplanerische Überprüfung des Vorhabens

Ein wesentliches Anliegen der bayerischen Landesplanung liegt in der Sicherung und Entwicklung funktionsfähiger Versorgungsstrukturen. Dementsprechend liegt es im landesplanerischen Inte- resse, dass durch die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten keine wesentlichen Beeinträch- tigungen der überörtlichen Versorgungsfunktionen der zentralen Orte herbeigeführt werden.

Das Landesentwicklungsprogramm Bayern, insbesondere Kapitel 5.3, bildet die wesentliche Grundlage für die landesplanerische Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten. Die daraus für das Vorhaben relevanten Zielsetzungen wurden bereits in Kapitel I.2.1 dargestellt.

Die Anforderungen der bayerischen Landesplanung gemäß Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern 2018 können mit Blick auf das geplanten Vorhaben wie folgt bewertet werden:

 Der Projektstandort befindet sich in der Gemeinde Stöttwang, OT Thalhofen, die ge- mäß LEP Bayern 2018 „im allgemein ländlichen Raum mit besonderem Handlungsbe- darf“ liegt. Die Gemeinde besitzt demnach keine zentralörtliche Funktion. Zur Siche- rung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung sind jedoch auch in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion Betriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwie- gend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dient, zugelassen. Dement- sprechend wird das Ziel 5.3.1 (Lage im Raum) durch das Vorhaben erfüllt.

 Gemäß LEP Bayern 2018 sind städtebaulich integrierte Lagen „Standorte innerhalb ei- nes baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichem Wohnanteil oder direkt angrenzend, die über einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich und eine ortsübliche Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) verfügen“.

Der Standort des zur Ansiedlung geplanten EDEKA Supermarkt liegt im Westen Thal- hofens in der Gemeinde Stöttwang. Der Standortbereich grenzt über eine fußläufige Anbindung an benachbarte Wohngebiete im Norden und Osten an, für die er wichtige (Nah-)Versorgungsfunktionen übernimmt. Aufgrund seiner relativ zentralen geogra- phischen Lage im Gemeindegebiet ist er auch für die Bewohner der weiteren Stött- wanger Ortsteile gut zu erreichen und übernimmt auch für diese eine wichtige Versor- gungsfunktion. Mit einer Bushaltestelle im weiteren Standortumfeld kann der Vorha- benmarkt künftig auch mit dem ÖPNV erreicht werden. Die fußläufige Anbindung wird durch straßenbegleitende Gehwege gewährleistet. Im Rahmen der Vorhabenrealisie- rung ist eine sichere Überquerungsmöglichkeit im Bereich des Planstandortes zu reali- sieren. Vor diesem Hintergrund kann das Ziel 5.3.2 (Lage in der Gemeinde) als erfüllt betrachtet werden.

33 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes in Stöttwang, Kaufbeurer Straße

 Gemäß den Vorgaben in Ziel 5.3.3 (Zulässige Verkaufsflächen) sind Betriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahver- sorgungsbedarfs dienen, in allen Gemeinden zulässig. Die geplante Verkaufsfläche be- trägt 1.200 m². Somit wird das Ziel 5.3.3 (Zulässige Verkaufsfläche) erfüllt.

Die regionalplanerischen Ziele und Grundsätze werden im Regionalplan der Region Allgäu defi- niert und ausgeführt. Bezogen auf das Vorhaben kann festgehalten werden, dass den Grundsät- zen und Zielen der Regionalplanung entsprochen wird (Vgl. Kapitel I.2.2). So befindet sich das Vorhaben in einer Gemeinde, die heute über keine qualifizierten Versorgungsmöglichkeiten ver- fügt. Durch die Ansiedlung des geplanten EDEKA Supermarkts kann die im Ziel 2.1.1 des Regio- nalplans geforderte „flächendeckenden verbrauchernahen Grundversorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelsleistungen auch im dünner besiedelten ländlichen Raum der Region“ gewähr- leistet und zukünftig sichergestellt werden. Gleichzeitig werden bestehende Versorgungsfunkti- onen in den Zentralen Orten der Region weder beeinträchtigt noch nachhaltig geschädigt.

Das Vorhaben ist aus gutachterlicher Sicht somit genehmigungsfähig.

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VII. Zusammenfassung

Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens Planvorhaben / . Ansiedlung eines EDEKA Supermarktes von 1.200 m² VK Planstandort . Standort im nordwestlichen Siedlungsgebiet der Gemeinde Stöttwang, OT Thalhofen, Wohngebiete im näheren Standortumfeld vorhanden Rechtsrahmen . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Standortrahmen- . Makrostandort: Gemeinde Stöttwang, rd. 1.835 Einwohner bedingungen . Einzelhandelsstrukturen: ländliche Gemeinde ohne qualifizierte Versor- gungsstrukturen Einzugsgebiet und . Zone I: Gemeinde Stöttwang mit aktuell rd. 1.835 Einwohnern Kaufkraftpotenzial . Zone II: Westendorf, Kaltental, Osterzell, Bidingen zusammen mit aktuell rd. 5.945 Einwohnern . Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet: rd. 7.780 Personen . Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel im Einzugsgebiet: ca. 17,8 Mio. € Umsatzerwartung . EDEKA mit 1.200 m² VK: ca. 5,5 Mio. € Umsatz- . ggü. Anbietern in Westendorf-Dösingen ca. 15 % umverteilungs- . ggü. Anbietern in Kaltental-Frankenhofen ca. 18 % effekte . ggü. Anbietern in Kaufbeuren ca. 3 % Quelle: GMA-Zusammenstellung 2019

Landesplanerische Beurteilung Ziel 5.3.1 Der Projektstandort befindet sich in der Gemeinde Stöttwang, OT Thalhofen, die (Lage im Raum) gemäß LEP Bayern 2018 „im allgemein ländlichen Raum mit besonderem Hand- lungsbedarf“ liegt. Die Gemeinde besitzt keine zentralörtliche Funktion. Zur Siche- rung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung sind jedoch auch in Gemein- den ohne zentralörtliche Funktion Betriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dient, zuge- lassen. Das Ziel 5.3.1 (Lage im Raum) wird erfüllt. Ziel 5.3.2 Der Vorhabenstandort liegt im Westen Thalhofens in der Gemeinde Stöttwang. (Lage in der Ge- Der Standortbereich grenzt über eine fußläufige Anbindung an benachbarte meinde) Wohngebiete im Norden und Osten an, für die er wichtige (Nah-)Versorgungs- funktionen übernimmt. Aufgrund seiner relativ zentralen geographischen Lage im Gemeindegebiet ist er auch für die Bewohner der weiteren Stöttwanger Ortsteile gut zu erreichen und übernimmt auch für diese wichtige Versorgungsfunktionen. Mit einer Bushaltestelle im Standortumfeld (ca. 500 m) kann der Vorhabenmarkt künftig auch mit dem ÖPNV erreicht werden. Die fußläufige Anbindung wird durch straßenbegleitende Gehwege gewährleistet. Im Rahmen der Vorhabenrea- lisierung ist eine sichere Überquerungsmöglichkeit im Bereich des Planstandortes zu realisieren. Das Ziel 5.3.2 (Lage in der Gemeinde) wird erfüllt. Ziel 5.3.3 (Zulässige Gemäß den Vorgaben in Ziel 5.3.3 (Zulässige Verkaufsflächen) sind Betriebe bis Verkaufsflächen) 1.200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nah- versorgungsbedarfs dienen, in allen Gemeinden zulässig. Die geplante Verkaufs- fläche beträgt 1.200 m². Das Ziel 5.3.3 (Zulässige Verkaufsfläche) wird erfüllt. Regionalplan Die Vorgaben des Regionalplans der Region Allgäu werden eingehalten. Quelle: GMA-Zusammenstellung 2019

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Verzeichnisse Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Konzeptskizze des Vorhabens in Stöttwang 6 Karte 2: Lage der Gemeinde Stöttwang und zentralörtliche Struktur der Region 14 Karte 3: Lage des Projektstandortes, Umfeldnutzungen und fußläufiger Einzugsbereich 17 Karte 4: Einzugsgebiet des Vorhabens 20 Karte 5: Projektrelevante Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum 25

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsstruktur im Lebensmitteleinzelhandel 11 Tabelle 2: Strukturprägende Wettbewerber im Lebensmittelbereich im Untersuchungsraum 24 Tabelle 3: Umsatzprognose für EDEKA Supermarkt 26 Tabelle 4: Prognose der induzierten Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben 29

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile in % im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2006 – 2018 9

Fotoverzeichnis Foto 1: Vorhabenstandort (aktuell noch landwirtschaftlich genutzt) 16 Foto 2: Nördlich angrenzende Wohnbebauung im Ortsteil Thalhofen 16 Foto 3: Anfahrt aus Richtung Westen/ Mauerstetten (St 2014) 16 Foto 4: Südliches Standortumfeld (Landwirtschaft/Freifläche) 16

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