TRIBUNALE DI SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Procedura esecutiva contro R.G. Es. n. 245/2016

Giudice dell’esecuzione: dott. Angelo Petralia Custode giudiziario: dott. Vincenzo Giacalone

• Data nomina: 19 marzo 2017 • Data del primo sopralluogo: 5 maggio 2017 • Data prossima udienza: 13 settembre 2017

GIADA USTICA ARCHITETTO Corso Umberto e Margherita 35 – 90018 Termini Imerese PA T/F 091 8439165 M 3283336516 email [email protected] PEC [email protected] - Procedura Esecutiva n. 245 2016 R.G.Es. -

SOMMARIO

PREMESSA ...... 3 QUESITI ...... 3 RISPOSTE A CIASCUN QUESITO ...... 4 1. Identificare i diritti reali ed i beni oggetto di pignoramento...... 4 2. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto...... 5 3. Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato ...... 10 4. Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto ...... 11 5. Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato …………………………………………………………………………………………………………………………………………………....12 6. Verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico...... 13 7. Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile...... 14 8. Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene...... 17 9. Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale...... 17 10. Verificare l’esistenza di pesi o oneri di altro tipo...... 18 11. Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso...... 18 12. Procedere alla valutazione dei beni...... 18 13. Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota...... 22 14. acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio...... 22

- Pagina 2 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. -

PREMESSA La atto di precetto notificato in data 7 ottobre 2016, ha intimato ai sigg.ri il pagamento della somma complessiva di € 3.

Rimasta disattesa l’intimazione, in data 23 novembre 2016 veniva notificato ai debitori l’atto di pignoramento sul bene così individuato:

Abitazione di tipo popolare ctg. A/4 – sita in (PA) via Magazzino Principe n. 26, piano T-1-2, vani 4 – annotata al N.C.E.U. di al fg. 9, part. 849 sub. 3 (ex sub. 1 e sub. 2).

In data 19 marzo 2017 è stato nominato C.T.U. la sottoscritta Ustica Giada con studio in Termini Imerese, Corso Umberto e Margherita n.35, iscritto all’ordine degli APPC della Provincia di Palermo al n.4913.

QUESITI Il Giudice con il verbale di conferimento dell’incarico di nomina ha richiesto alla sottoscritta di eseguire un controllo preliminare consistente nel:

- verificare la completezza della documentazione depositata ex art. 567c.p.c.; e di rispondere ai seguenti quesiti:

1. Identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento; 2. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto; 3. Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato; 4. Procedere alla predisposiazione di schema sintetico-descrittivo del lotto; 5. Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato; 6. Verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo ediliziao ed urbanistico; 7. Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile; 8. Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; 9. Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale;ù 10. Verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo;

- Pagina 3 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - 11. Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso; 12. Procedere alla valutazione dei beni; 13. Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota; 14. Acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio; per il deposito del modulo di controllo preliminare il G.E. ha assegnato il termine di 30 giorni dalla data di giuramento avvenuta il 27 marzo 2017. Per il deposito della relazione scritta il G.E. ha assegnato al Consulente Tecnico d’Ufficio il termine ultimo del 30° giorno antecedente l’udienza di determinazione delle modalità di vendita indicata per il 13 settembre 2017.

RISPOSTE A CIASCUN QUESITO 1. Identificare i diritti reali ed i beni oggetto di pignoramento. Il bene oggetto di esecuzione risulta così individuato nell’atto di pignoramento:

Abitazione di tipo popolare ctg. A/4 – sita in Belmonte Mezzagno (PA) via Magazzino Principe n. 26, piano T-1-2, vani 4 – annotata al N.C.E.U. di Palermo al fg. 9, part. 849 sub. 3 (ex sub. 1 e sub. 2).

L’indicazione del diritto reale risultante dall’atto di pignoramento corrisponde a quello in titolarità in forza degli atti di provenienza e precisamente piena proprietà derivante da atto di compravendita del 12/04/2007 rep. n. 8251.

Gli identificativi catastali risultano individuati chiaramente e sono corretti e aggiornati rispetto alla situazione attuale.

- Pagina 4 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - I dati catastali risultano sostanzialmente corretti tuttavia si rileva che il numero civico risultante in visura è errato, il bene infatti si trova ai civici nn. 31 e 33 della via Magazzino Principe. (cfr. all. B – documentazione catastale, visura catastale storica e all. G - documentazione fotografica, foto n. 1).

La scrivente ha ritenuto opportuno la formazione di un lotto unico così costituito:

Abitazione in Belmonte Mezzagno (PA), via Magazzino Principe nn. 31-33, piano T-1-2 individuata in catasto al foglio 9 particella 849 subalterno 3, confinante a Nord con la via Magazzino Principe a Sud con la particella 854 in testa a a , Di nata a a nato a nata a Est con particella 850 in testa a nato a , a Ovest con particella 1517 in testa a nato a , nata a .

2. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto.

- Pagina 5 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - LOTTO UNICO - abitazione in Belmonte Mezzagno (PA) via Magazzino Principe nn. 31-33, piano T-1-2, in catasto al foglio 9 particella 849 subalterno 3.

Belmonte Mezzagno è un di poco più di 11000 abitati, 17 km a Sudest di Palermo, in zona collinare a 350 m circa sul livello del mare. Il bene oggetto di studio si trova nei pressi della chiesa madre di Belmonte Mezzagno, fa parte di uno degli isolati tipici della struttura urbana, composto da muri di spina rispetto cui le unità residenziali si attestano a spina di pesce. Ciascuna unità presenta tre lati ciechi e uno delimitato dalla strada.

Il bene è un’abitazione indipendente con accesso pedonale diretto dalla pubblica via, delimitata da tre muri ciechi e dal fronte sulla via di accesso.

Si eleva per tre livelli fuori terra ed è composta al piano terra da un unico ambiente che funge da cucina- soggiorno cui è annesso un wc, tale ambiente è direttamente accessibile dalla strada dal civico 33; dal civico 31 si accede alla scala di collegamento con il piano primo composto da una camera da letto con balcone, un bagno e un ripostiglio. Il piano secondo è un vano unico con balcone.

Il piano terra e il piano primo presentano un’altezza utile interna di 3,00 m mentre il piano secondo è coperto da una falda unica la cui inclinazione determina un’altezza utile interna variabile fra 2,50 m e 3,50 m.

- Pagina 6 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Il fabbricato ha una struttura in muratura portante con solai laterocementizi e copertura in legno a falda unica. Presenta un solo fronte di esposizione, quello prospiciente la strada orientato a Nord-Est. L’abitazione è stata oggetto di una ristrutturazione, risalente al 2007, che ha coinvolto le prime due elevazioni fuori terra che si presentano in ottimo stato.

Il piano terra ha pavimenti e rivestimentii del bagno in mattonelle di gres ceramico, cucina in muratura, pareti con muratura in pietra a faccia vista e soffitti tinteggiati; la scala di collegamento con il piano primo è rivestita in marmo, la camera del piano primo presenta pavimento in marmo, pareti e soffitto tinteggiati, bagno rivestito con mattonelle di gres ceramico, le porte sono tutte in legno e gli infissi sono in alluminio con vetricamera e persiane in alluminio.

Il piano secondo si presenta allo stato rustico, con soletta cementizia pareti in parte tinteggiate in parte con muratura a vista e solaio di copertura a falda unica con struttura in legno e tavolato a vista, l’infisso esterno non è stato sostituito ed è quello originale in legno.

- Pagina 7 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. -

L’abitazione è dotata di impianto idrico che attinge ad una riserva di circa 1000 l, impianto elettrico e impianto citofonico. E’ sprovvista di impianto di riscaldamento e di impianto di adduzione del gas. L’acqua calda sanitaria viene prodotta da boiler elettrici.

Da ricerche effettuate presso il catasto energetico della Regione l’immobile non risulta censito, è quindi sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica. (cfr. all. I - visura APE)

Di seguito si riporta una tabella riassuntiva delle consistenze in cui per ciascun piano vengono indicati destinazione d’uso, superficie interna netta, superficie esterna lorda, coefficiente di ragguaglio (indice mercantile al fine della determinazione della superficie commerciale), superficie commerciale e altezza utile interna:

Sup. Sup. Coeff. di Sup. Destinazione Altezza Piano Netta Lorda ragguaglio commerciale abitazione 28,25 mq 35,75 mq 1,00 35,75 mq 3,00 m T abitazione 25,18 mq 35,75 mq 1,00 35,75 mq 3,00 m 1° balcone scoperto 4,89 mq 4,89 mq 0,25 1,22 mq - 1°

- Pagina 8 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - abitazione 28,73 mq 32,50 mq 1,00 32,50 mq 3,00 m 2° balcone scoperto 4,89 mq 4,89 mq 0,25 1,22 mq - 2° Totale superficie convenzionale: 106,44 mq

Per la determinazione della superficie commerciale ci si è riferiti alla Norma UNI 10750:2005, che riporta i seguenti i criteri di computo:

Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare: - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a. 100% delle superfici calpestabili; b. 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c. 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: • Abitazione 100% • Balcone scoperto 25% • Balcone coperto (chiuso su tre lati) 35% • Terrazza scoperta 25% • Terrazza coperta (chiusa su tre lati) 35% • Terrazza non a livello 10% • Lastrico solare 10% • Patio 35% • Porticato 35% (catastalmente a volte indicato come veranda o veranda coperta) • Veranda 60% (intesa come balcone chiuso con infissi) • Mansarda 35/50% • Taverna 50% • Cantina 25%; se direttamente collegata (Es. in una villa) 50% • Magazzino 25% • Locale tecnico, C.T. 25% • Sottotetto agibile ma NON abitabile 25% • Box auto/moto 50%

- Pagina 9 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - • Posto auto/moto scoperto 10% • Posto auto/moto coperto 30% • Giardino 10% (ragguagliato in base alla dimensione del lotto e del fabbricato)

3. Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato

Cfr. All. C - documentazione catastale, visura storica e planimetria catastale. I dati catastali dell’immobile sono i seguenti:

Dati Catastali Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Zona Fg. Part. Sub. Cat. Cl. Consistenza Sup. Rendita Piano Graffato Cens. 9 849 3 - A4 6 4 vani 105 mq 99,16 T-1-2 -

La storia catastale del bene oggetto di studio è la seguente:

Cronistoria Dati Catastali Periodo Proprietà Dati catastali Dal 05/06/2007 al Catasto Fabbricati 10/04/2017 Fg. 9, Part. 849 sub. 3 Categoria A/4 1/2 in dei beni. Dal 30/06/1987 al Musso Antonino proprietà per 1/2; Catasto Fabbricati 10/04/2007 Fg. 9, Part. 849 sub 1 Categoria A/4 Dal 30/06/1987al Catasto Fabbricati 10/04/2007 Fg. 9, Part. 849 sub 2 Categoria A/4

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

Esatta rispondenza formale I dati risultati dalla visura catastale storica sono formalmente coerenti con quanto riportato nell’atto di pignoramento, nella relativa nota di trascrizione e con quanto riportato nell’atto di provenienza. Variazioni Dalla trascrizione dell’atto di pignoramento non si rileva alcuna variazione formale o materiale intervenuta nel bene oggetto di studio.

- Pagina 10 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Difformità Dal riscontro fra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi si rilevano lievi difformità consistenti nella differente destinazione del vano ripostiglio al piano terra, nella realtà lavanderia e nella diversa disposizione del muro divisorio fra la camera e il bagno al primo piano. Per la regolarizzazione delle suddette difformità catastali occorrerà effettuare un aggiornamento catastale per un costo medio previsto di circa 500 euro che verrà considerato in sede di stima del bene.

4. Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto LOTTO UNICO - piena ed intera proprietà di abitazione indipendente ubicata in Belmonte Mezzagno in via Magazzino Principe nn. 31-33, piano T-1-2; composta al piano terra da cucina-pranzo e wc, al piano primo da camera, bagno, ripostiglio e balcone, al piano secondo da un vano unico con balcone,

- Pagina 11 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - confina a Nord con la via Magazzino Principe a Sud con la particella 854 in testa a a Est con particella 850 in testa a , a Ovest con particella 1517 in testa a ; è riportata in C.F. del Comune di Belmonte Mezzagno al foglio 9 particella 849 subalterno 3; il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale in ordine ad una diversa disposizione degli spazi interni; l’immobile è stato edificato in data anteriore il 1° settembre 1967, successivamente (2007) è stato oggetto di ristrutturazione non denunciata al Comune che può essere regolarizzata;

PREZZO BASE euro 33438,26.

5. Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato. Cfr. all. E - atto di provenienza e all. C - documentazione catastale, estratto di mappa e visure storiche. La provenienza ventennale del bene è la seguente: Date Proprietà Atti Dal 12/04/2007 (sub. 1) COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Notaio Maria 12/04/2007 8251 3331 Angela Messana Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Palermo 18/04/2007 285990 18885 Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° Palermo 17/04/2007 3361 1T

dei beni. Dal 12/04/2007 ( COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Notaio Maria 12/04/2007 8251 3331 Angela Messana Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Palermo 18/04/2007 285991 18886 Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° Palermo 17/04/2007 3361 1T

dei beni. Dal 14/08/1955 (sub. 1) COMPRAVENDITA

- Pagina 12 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - al 12/04/2007 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Notaio 14/08/1955 3676 - 1/2; Salvatore Bica Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Palermo 26/08/1955 20672 17945 Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° - - - - Dal 15/02/1996 ( DENUNCIA DI SUCCESSIONE al 12/04/2007 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° - 15/02/1996 - - 1/2; Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. - - - - Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° Palermo 15/06/1996 35 4455 Dal 14/10/1960 (sub. 2) DONAZIONE al 12/04/2007 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° notaio Pietro 14/10/1960 14094 - l’intero; Di Pisa Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Palermo 14/11/1960 34874 28008 Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° 14/10/1960 400 -

A seguito della compravendita avvenuta il 12/04/2007 in favore degli esecutati sigg.ri si rileva una variazione catastale del 05/06/2007 che ha comportato la soppressione delle particelle 849/1 e 849/2 per fusione e diversa distribuzione degli spazi interni e l’origine della attuale particella 849/3.

6. Verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico. Il bene oggetto di pignoramento è stato edificato in data anteriore il 1° settembre 1967. Le particelle 849/1 e 849/2, come si evince dalla precedente trattazione, sono state oggetto rispettivamente di compravendita il 14/08/1955 e di donazione il 14/10/1960. La successiva ristrutturazione eseguita dagli esecutati, risalente al 2007 tuttavia è avvenuta senza alcun titolo autorizzativo da parte del Comune di Belmonte Mezzagno, come si evince dall’attestazione rilasciata dal Comune che si allega (cfr. all. F - attestazione regolarità edilizia).

- Pagina 13 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Le opere abusive posso essere regolarizzate presentando una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con il relativo pagamento di oneri a titolo di sanzione per presentazione tardiva (1000 €). In sede di stima si terrà conto delle spese tecniche di regolarizzazione quantificabili in circa 1000 € oltre la sanzione.

7. Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile. Cfr. all.B – documentazione anagrafica, 3. certificato di residenza storico L’immobile risulta occupato dal figlio degli esecutati sig. nato a che ha eletto l’abitazione a proprio luogo di residenza sin dall’11/03/2014. Tale occupazione accertata dalla certificazione di residenza storica avviene senza alcun titolo. Come richiesto dal giudice il C.T.U. procederà di seguito alla determinazione di un canone di locazione di mercato per la determinazione di un’indennità di occupazione dalla data accertata di residenza ad oggi. Criterio di stima. Il criterio di stima è il canone di mercato che, secondo gli standard estimativi internazionali, è la somma stimata alla quale un immobile, o uno spazio all’interno di un immobile, sono concessi in uso alla data della valutazione tra un locatore e un locatario con interessi contrapposti, non condizionati, secondo le trattative di affitto correnti e dopo una normale attivita di marketing, durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacita, con prudenza e senza alcuna costrizione (IVS, GN2 - 3.1.10.1.1). Le essenziali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti (IVS, Codice di condotta 3.1) sono in sintesi: • la stima riguarda il canone annuale; • l’immobile da valutare si considera libero; • la destinazione di uso dell’immobile è residenziale. Per l’analisi estimativa è stata considerata la superficie commerciale. Segmento di mercato. Il segmento di mercato dell’immobile da valutare è costituito da immobili a destinazione residenziale siti nel centro urbano di Belmonte Mezzagno.

- Pagina 14 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Nel segmento di mercato dell’immobile da valutare è stato possibile rilevare due contratti di immobili simili. Procedimento di stima. Il procedimento market oriented applicato è il market comparison approach (MCA) o metodo del confronto di mercato. Le caratteristiche immobiliari considerate ai fini della stima sono le seguenti: • Superficie intesa come superficie commerciale ragguagliata delle unita immobiliari espressa in metri quadrati; • vani indicante il numero di locali da cui è composta l’unità escluso i servizi; • stato di finitura indicante lo stato di finitura delle unità, misurata con 0 per uno stato che necesita di interventi di completamento e 1 per uno stato che non necessita di alcun intervento; • posto auto che indicca la presenza (1) o meno (0) di un posto auto. Le altre caratteristiche sono nella parità di condizioni. Di seguito si riporta la tabella dei dati che riassume le caratteristiche rispetto all’immobile oggetto di studio.

TABELLA DEI DATI CANONE DI MERCATO E CARATTERISTICA UNITÀ A UNITÀ B SUBJECT canone di mercato AFT (euro/anno) 5160 4200 - superficie S1 (mq) 90 140 106 vani VAN (n) 44 3 stato di finiitura STF (n) 11 0 posto auto POS (0-1) 10 0

Gli aggiustamenti del canone di mercato in base alle caratteristiche considerate nella stima si basano sui redditi marginali. Il reddito marginale esprime la variazione del canone di affitto al variare dell’ammontare della caratteristica. Nella tabella di valutazione sono riportate le unita immobiliari di confronto in base al loro canone di mercato e alla superficie, in modo da calcolare i canoni corretti. Le caselle intermedie della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra la differenza dell’ammontare della caratteristica dell’immobile oggetto di stima rispetto all’immobile di confronto e il reddito marginale.

- Pagina 15 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Superficie principale (S1): il reddito medio è calcolato per la superficie commerciale nel modo seguente:

rA(S1) = 5160 / 90 = 57,33 euro/(mq*anno)

rB(S1) = 4200 / 140 = 30 euro/(mq*anno) il reddito marginale è posto pari al minimo dei canoni unitari, considerando il rapporto di posizione minore dell’unità: r(S1) = 30 euro (mq*anno) posta la dimensione: r(VAN) = 21*30 = 630 (mq*anno) il reddito marginale del posto auto si può calcolare direttamente confrontando gli immobili che differiscono per la sola presenza del posto auto: r(POS) = (5160-4200)/1-0 = 960 euro/(mq*anno) il reddito marginale dello stato di finitura è stimato dal costo dell’intervento di completamento come quota di reintegrazione considerando un tasso di interesse commerciale dello 0,01, pari a: r(STM) = 8000*0.01/((1+0.01)10-1) = 765 euro/(mq*anno) Nella tabella di valutazione sono riportate le unita immobiliari di confronto in base al loro canone di mercato e alla superficie, in modo da calcolare i canoni corretti. Le caselle intermedie della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra la differenza dell’ammontare della caratteristica dell’immobile oggetto di stima rispetto all’immobile di confronto e il reddito marginale.

TABELLA DI VALUTAZIONE DEL MCA CANONE DI MERCATO CARATTERISTICA UNITÀ A UNITÀ B AFT (euro/anno) 5160 4200 (106-90)*30= (106-140)*30 S1 (mq) 480 -1020 (3-4)*630= (3-4)*630= vani (n) -630 -630 (0-1)*765= (0-1)*765= STM (n) -765 -765 (0-1)*960= (0-0)*960= posto auto (0-1) -960 0 canone corretto (euro/anno) 3285 1785

- Pagina 16 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Conclusione. Il canone di locazione di mercato annuale dell’immobile oggetto di stima puo ritenersi la media fra i canoni, pari a 2535 euro/anno, L’indennità di occupazione dall’11/03/2014 alla data della prossima udienza 13/09/2017 è pari a 8873 euro.

8. Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene. Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Palermo aggiornate al 26/07/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni  ipoteca volontaria Iscritto a Palermo il 18/04/2007 Reg. gen. 28592 - Reg. part. 6633 Quota: 1/1 Importo: € 150.000 capitale: € 75.000 A favore di Cassa di Risparmio di Venezia S.p.A. Contro Pizzo Filippo e Santangelo Gaetana Note: p.lle 849/2 e 849/1 Trascrizioni  pignoramento immobiliare Trascritto a Palermo il 29/12/2016 Reg. gen. 49759 - Reg. part. 38552 Quota: 1/1 A favore di Findomestic Banca S.p.A. Contro Pizzo Filippo e Santangelo Gaetana Formalità a carico della procedura

9. Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale. Dalla documentazione reperita ed esaminata e dal riscontro dei luoghi il bene pignorato non risulta ricadente su suolo demaniale.

- Pagina 17 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - 10. Verificare l’esistenza di pesi o oneri di altro tipo. Dalla documentazione reperita ed esaminata non risultano pesi o oneri di altro tipo a carico dell’immobile,

11. Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso. Il bene non risulta inserito in un contesto condominiale pertanto non si rilevano spese di gestione e non si ha notizia di procedimenti in corso.

12. Procedere alla valutazione dei beni. Criterio di stima. Per Valore di Mercato si intende il “miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile, in normali condizioni di mercato, potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione”, presupponendo che: la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni; anteriormente alla data della stima ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare un’adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per portare a termine la trattativa; il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione; eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese in considerazione. Le essenziali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti (IVS, Codice di condotta 3.1) sono in sintesi: • la stima riguarda la vendita; • l’immobile da valutare si considera libero; • la destinazione di uso dell’immobile è residenziale. Per l’analisi estimativa è stata considerata la superficie commerciale.

- Pagina 18 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Le indicazioni fornite dalle indagini di mercato da noi effettuate sul mercato immobiliare locale sono a nostro parere rappresentative delle situazioni di mercato alla data della presente valutazione. Sono stati ricercati ed esaminati prezzi relativi alle destinazioni d’uso oggetto di valutazione, desunti dalle fonti istituzionali (Nomisma e Agenzia delle Entrate). È stata, inoltre, condotta una ricerca di mercato, nel territorio di Belmonte Mezzagno, finalizzata all’individuazione di immobili comparabili con quello oggetto di valutazione, appartenenti al medesimo segmento di mercato. Segmento di mercato. Il segmento di mercato dell’immobile da valutare è costituito da immobili a destinazione residenziale siti nel centro urbano di Belmonte Mezzagno. Nel segmento di mercato dell’immobile da valutare è stato possibile rilevare due contratti di immobili simili. Procedimento di stima. Il procedimento market oriented applicato è il market comparison approach (MCA) o metodo del confronto di mercato. Le caratteristiche immobiliari considerate ai fini della stima sono le seguenti: • data del contratto; • superficie principale, superficie esterna lorda; • superficie secondaria, superfici degli spazi accessori ragguagliate secondo i rapporti mercantili; • stato di manutenzione, indicante lo stato di finitura delle unità, misurata con 0 per uno stato che necessita di interventi di completamento e 1 per uno stato necessita di interventi di completamento parziali e 2 per uno stato che non necessita di alcun intervento; di seguito si riporta la tabella dei dati che riassume le caratteristiche rispetto all’immobile oggetto di studio.

TABELLA DEI DATI PREZZO DI MERCATO E CARATTERISTICA UNITÀ A UNITÀ B SUBJECT prezzo di mercato PRZ (euro) 130000 75000 - data DAT (mesi) 44 30 0 superficie principale S1 (mq) 99 95 104

- Pagina 19 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. -

balcone scoperto BAL (mq) 5 11 9,78 cantina CAN (mq) 20 0 0

Di seguito si riporta una tabella relativa agli indici mercantili utilizzati che sono stati dedotti dal mercato e dalle ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate.

indice e informazione importo saggio annuale di svalutazione del prezzo 0,18 rapporto mercantile dei balconi 0,25 rapporto mercantile della cantina 0,5

Gli aggiustamenti del prezzo di mercato in base alle caratteristiche considerate nella stima si basano sui prezzi marginali. Il prezzo marginale esprime la variazione del prezzo di mercato al variare dell’ammontare della caratteristica. Analisi dei prezzi marginali. Data (DAT): il saggio mensile medio è calcolato dividendo per il numero dei mesi dell’anno:

pA(DAT) = 130000 * (0,18/12) = 1950,54 euro/mese

pB(DAT) = 75000 * (0,18/12) = 1125,31 euro/mese Superficie principale (S1): il prezzo medio dei contratti è calcolato sulla superficie commerciale:

pA(S1) = 130000 / (99 + 0,25*5 + 0,5*20) = 1179,14 euro/mq

pB(S1) = 75000 / (95 + 0,25*11) = 767,26 euro/mq il prezzo marginale è posto pari al minimo dei prezzi medi, considerato che il rapporto di posizione è supposto minore dell’unità: p(S1) = 767,26 euro/mq Balconi (BAL): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(BAL) = 767,26 * 0,25 = 191,82 euro/mq Cantina (CAN): il prezzo marginale è calcolato con il relativo rapporto mercantile: p(CAN) = 767,26 * 0,50 = 383,63 euro/mq

- Pagina 20 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - stato di manutenzione (STM): il prezzo marginale è posto pari al costo di intervento per passare da un livello all’altro secondo i nomenclatori: p(STM) (da 0 a 1) = 8000,00 euro/n p(STM) (da 1 a 2) = 3000,00 euro/n Nella tabella di valutazione sono riportate le unita immobiliari di confronto in base al loro prezzo di mercato e alla superficie, in modo da calcolare i prezzi corretti. Le caselle intermedie della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra la differenza dell’ammontare della caratteristica dell’immobile oggetto di stima rispetto all’immobile di confronto e il prezzo marginale.

TABELLA DI VALUTAZIONE PREZZO DI MERCATO E CARATTERISTICA UNITÀ A UNITÀ B PRZ (euro) 130000 75000 (0-44)*1950,54= (0-30)*1125,31= DAT (mesi) -85823,80 -33759,40 (104-99)*767,26= (104-95)*767,26= S1 (mq) 3836,32 6905,37 (9,78-5)*191,82= (9,78-11)*191,82= BAL (mq) 916,88 -234,02 (0-20)*383,63= (0-0)*383,63= CAN (mq) -7672,63 0 (1-0)*8000= (1-2)*3000= STM (n) 8000,00 -3000,00 prezzo corretto (euro) 49256,73 44911,98

Il valore di mercato dell’immobile da valutare è rappresentato dal valore atteso dei prezzi corretti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità: valore di mercato = (49256,73+44911,98) / 2 = 47084,35 euro

Di seguito si riporta una tabella di valutazione ove sono indicati l’identificazione toponomastica e catastale, la superficie commerciale, il valorer unitario, la valutazione del bene con le detrazioni dovute alle spese di regolarizzazione edilizia e aggiornamento catastale.

Per la determinazione del prezzo a base d’asta del cespite si è ritenuto di considerare una detrazione del 25% del valore di mercato tenendo in considerazione che il bene al momento non è libero, e che il comune di

- Pagina 21 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - Belmonte Mezzagno è un piccolo centro che risente particolarmente della crisi del settore immobiliare.

LOTTO UNICO - immobile a Belmonte Mezzagno via Magazzino principe nn. 31-33

identificativo quota descrizione sup. comm. valore unitario stima mq euro/mq euro abitazione fg 9 p.lla 849 sub 3 1/1 indipendente 106,45 442,34 € 47084,35 piano T-1°-2° spese di aggiornamento catastale € -500,00 Spese di regolarizzazione edilizia € -2000,00 Totale € 44584,35 prezzo a base d’asta (-25% del valore) € 33438,26

13. Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota. Il bene oggetto di pignoramento risulta pignorato per intero.

14. acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

Cfr. all. B - documentazione anagrafica.

I sigg. Gaetana risultano coniugati dal 0 1 in regime di . Non risultano annotazioni apposte al margine dell’atto di matrimonio.

Alla presente sono acclusi i seguenti allegati: All. A. - Avvisi di ricevimento della raccomandata e ricevuta PEC; All. B. - documentazione anagrafica; 1.certificato anagrafico di matrimonio; 2.estratto dal registro degli atti di matrimonio; 3.certificati di residenza storici; 4.copia codice fiscale; All. C. -. Documentazione catastale:

- Pagina 22 di 23 -

- Procedura Esecutiva n. 245/2016 R.G.Es. - 1. Visure catastali storiche; 2. Estratto di mappa catastale, scala 1:1000; 3. Planimetria catastale, scala 1:200; All. D. - Documentazione grafica: 1. Cartografia scala 1/2000 2. Ortofoto, scala 1/1000; 3. Rilievo planimetrico, scala 1/100; All. E. - Copia dell’atto di provenienza; All. F. - Documentazione Edilizio-Urbanistica: 1. Attestazione dell’ufficio Urbanistica e Sanatoria del Comune All. G. - Documentazione fotografica; All. H. - Ispezione Ipotecaria; All. I. – visura Attestato di Prestazione Energetica All. L - comparabili 1.dati OMI dell’Agenzia delle Entrate; 2.dati Nomisma; 3.preliminari di compravendita; 4.annunci immobiliari affitti All. M - Dati occultati per la privacy

Nella speranza di avere bene e fedelmente eseguito il mandato conferitomi ringrazio il Sig. Giudice delle Esecuzioni per la fiducia che mi ha voluto accordare.

Termini Imerese, lì 31 luglio 2017 Il C.T.U. architetto Giada Ustica

- Pagina 23 di 23 -