Stadt Heilsbronn Landkreis Ansbach
Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan
Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ in Heilsbronn
BEGRÜNDUNG
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch
05. November 2014, zuletzt geändert am 10.06.2015, 16.09.2015
Stadt Heilsbronn – Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ Begründung
I N H A L T S V E R Z E I C H N I S
1. Allgemeines, Anlass, Ziel und Zweck der Planung 4
2. Planungsrechtliche Voraussetzungen 7 2.1 Übergeordnete Planungen 7 2.2 Umweltprüfung in der Bauleitung 8 2.3 Naturschutzfachliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 8 nach § 1a BauGB 8
3. Allgemeine Lage des Baugebietes 8
4. Verhältnisse innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches 8
5. Geplante Nutzungen und Größe des auszuweisenden Gebietes 9 5.1 Nutzungen 9 5.2 Größe des auszuweisenden Gebietes 9
6. Bebauung 10 6.1 Allgemeines Wohngebiet 10
7. Erschließung, Verkehr und Ver- und Entsorgung 11 7.1 Erschließung und Verkehr 11 7.2 Entwässerung 12 7.3 Versorgung 13 7.4 Abfallentsorgung 13
8. Denkmalschutz 13
9. Grund- und Oberflächenwasser 14
10. Vorbeugender Brandschutz 14
11. Immissionsschutz 15
12. Altlasten 16
13. Grünordnung 16 13.1 Maßnahmen zur Vermeidung von Eingriffen 16 13.1.1 Randeingrünung des Planungsgebietes 16 13.1.2 Innere Durchgrünung des Planungsgebietes 16 Ingenieurbüro Christofori und Partner, Roßtal Michael Schmidt, Landschaftsarchitekt, Feuchtwangen Seite - 2 - Stadt Heilsbronn – Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ Begründung
13.1.3 Bodenversiegelung 17 13.1.4 Zeitliche Beschränkung der Bauzeit 17 13.1.5 Freiflächengestaltung 17 13.2 Abwägung der Belange von Natur und Landschaft 17 13.3 Ausgleichsflächenberechnung 17 13.3.1 Bewertung des Eingriffs 17 13.3.2 Ausgleichsmaßnahmen 18 13.4 Abwägung 24 13.5 Überschlägige Kostenermittlung 24
14. Sonstige Festsetzungen 25
15. Hinweise 25
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1. Allgemeines, Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Die Stadt Heilsbronn hat im Jahr 2009 den Bebauungsplan Nr. B 30 „Am Sonnenfeld“ ausgewiesen.
Dabei wurden 51 Grundstücke für die Bebauung mit Wohngebäuden geschaffen. Das ausgewiesene Wohnbaugebiet wurde vollständig vermarktet.
Die Stadt Heilsbronn entwickelt daher das Baugebiet Nr. B 40 als Erweiterung des Baugebietes „Am Sonnenfeld“, da dieses Baugebiet aufgrund verschiedener Randbedingungen (insbesondere die erforder- liche Aussiedlung eines bestehenden Gewerbebetriebes) kurzfristig nicht umgesetzt werden kann.
Im Jahr 2012 hat die Stadt Heilsbronn das Baugebiet B 41 „Südlich der St.-Gundekar-Straße“ aufgestellt. Im Rahmen der Erschließungsvorbereitung wurden bei Baugrunduntersuchungen Altlasten gefunden. Wegen der derzeit unklaren Rechtssituation ist eine Realisierung des Baugebietes Nr. B 41 auf abseh- bare Zeit nicht möglich.
Es besteht aber eine erhebliche Nachfrage nach Wohnbauflächen für Einzel- und Doppelhausgrundstü- cke (zurzeit sind ca.130 Bauinteressenten bei der Stadt Heilsbronn auf einer „Warteliste“ hinterlegt). Die Stadt Heilsbronn hat sich deshalb entschlossen, zur Deckung der kurzfristigen Nachfrage nach Wohn- bauflächen im Sinne der geordneten Entwicklung der Stadt mit dem Bebauungsplan Nr. B 4 – Weitern- dorf „An den Schwabachauen“ zusätzliche Wohnbauflächen für Einzel- und Doppelhäuser auszuweisen.
Weitere Baulandreserven für die immer noch bestehende hohe Nachfrage nach Grundstücken für Woh- nungsbau, im Besonderen für Einzel- und Doppelhäuser sowie Geschoßwohnungsbau, sind im öffentli- chen Eigentum nicht vorhanden. Eine Entwicklung vorhandener Flächen im Innenbereich der Stadt ist nicht möglich. Diese befinden sich nahezu ausschließlich in privater Hand. Die gegenläufigen Interessen der privaten Eigentümer machen eine Innenentwicklung aktuell unmöglich.
Aufgrund der guten Lage von Heilsbronn zum Großraum Nürnberg / Fürth / Erlangen und des Anschlus- ses an die S-Bahn wird auch in den nächsten Jahren eine Nachfrage nach Baugrundstücken vorhanden sein.
Gleichzeitig kann mit der Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen, insbesondere durch Wohnraum für Familien, eine Stabilisierung der Einwohnerzahlen in Heilsbronn erreicht werden.
Die gewünschte Ordnung der städtebaulichen Entwicklung findet insbesondere in folgenden Planungszie- len ihren Ausdruck:
Gewährleistung einer organischen Siedlungsentwicklung aufgrund eines entwicklungsfähigen Gesamtkonzeptes durch „Abrundung“ der städtebaulichen Entwicklung in Weiterndorf nach Westen.
Schaffung von Bauflächen für eine zentrumsnahe Wohnbebauung für den kurzfristigen Bedarf
Schaffung einer attraktiven Raumstruktur mit Straßenraum für Verkehr und Aufenthaltsqualität für die Anwohner, insbesondere Kinder
Schaffung einer guten landschaftlichen Struktur und Durchgrünung
Berücksichtigung der ökologischen Belange hinsichtlich der Regenwasserbehandlung und Ablei- tung
Standortalternativenprüfung Für die vorliegende Bauleitplanung wurde vorab eine Prüfung auf eventuell vorhandene, besser geeigne- te Entwicklungsflächen durchgeführt. Hierbei wurde insbesondere das Vorranggebot der Innentwicklung gem. Landesentwicklungsprogramm betrachtet. In die Betrachtungen wurden auch die bereits erfolgten
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Flächenermittlungen im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes mit einbezogen, für welche seitens der Stadt Heilsbronn mittelfristig eine Leer- und Brachflächendatenbank eingerichtet werden soll.
Hierbei ist jedoch festzustellen, dass aktuell keine besser geeigneten Entwicklungsflächen im städtischen Eigentum verfügbar sind.
Die Entwicklung privater Flächen für Einzel- und Doppelhäuser in angemessenem Maße sind aktuell auf- grund der gegenläufigen Eigentümerinteressen in der Regel nicht möglich. Seitens der Stadt Heilsbronn werden die Bestrebung zur Entwicklung von innerstädtischen Leer- bzw. Nachverdichtungsflächen inten- siv in Gesprächen mit den Eigentümern fortgesetzt. Erste positive Ergebnisse zeigen sich bereits in er- folgten Nachverdichtungen an der Ansbacher, bzw. Badstraße und weiteren kleineren Grundstücken im Stadtgebiet.
Gleichzeitig ist jedoch festzustellen, dass hiermit nicht die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnbauflä- chen für Einzel- und Doppelhäuser im Stadtgebiet von Heilsbronn befriedigt werden kann. Aktuell liegen bei der Stadt Heilsbronn Nachfragen von 130 Bauwilligen nach Baugrundstücken für Einzel- oder Dop- pelhäuser im Stadtgebiet vor. Dieser Trend besteht seit 2012 entsprechend fort. Ein Nachlassen ist, un- abhängig von sich auch in Heilsbronn erkennbaren Trends in der zusätzlichen Nachfrage nach Eigen- tumswohnungen, nicht erkennbar.
Seitens der Stadt Heilsbronn wurde daher zunächst versucht, im Anschluss an das bestehende Bauge- biet "Am Philosophenweg" ein weiteres Baugebiet für Wohnbauflächen für Einzel- und Doppelhäuser zu entwickeln. Ein rechtsgültiger Bebauungsplan wurde hier erstellt, jedoch ist aktuell eine Umsetzung die- ser Bauleitplanung nicht möglich, da diese von der Betriebsaufgabe bzw. dem erheblichen Umbau der bestehenden gewerblichen Nutzungen an der Ansbacher Straße abhängig ist.
Beides ist kurzfristig, in einem Zeithorizont der nächsten 10 Jahre, nicht zu erwarten. An der erfolgten Flächenausweisung in diesem Bereich wird jedoch festgehalten, da diese den aus Sicht der Stadt Heils- bronn mittel- bis langfristig zu erwartenden Bedarf an Wohnbauflächen befriedigen soll.
Die daraus resultierenden Versuche zur Entwicklung eines Wohnbaugebietes im Bereich der St. Gunde- kar-Straße zur Deckung der kurzfristigen Nachfrage mussten nach Satzungsbeschluss zum Bebauungs- plan unterbrochen werden, das sich im Rahmen eines für die Erschließungsplanung erstellten Bodengut- achtens Altlastenflächen im Planungsgebiet ergeben haben. Die weiteren Sondierungen dieser Altlasten- flächen dauern noch an, es zeichnet sich aber bereits jetzt die Erfordernis umfangreicher Sanierungs- maßnahmen für bis zu ca. 1/3 der Planungsgebietsflächen ab. Die Ursache der Altlasten konnte bisher nicht abschließend geklärt werden, die eingeleiteten Rechtsverfahren hierzu dauern noch an. Ein Ab- schluss der Verfahren ist aktuell nicht absehbar. Die Klärung der Verursachung sowie die Beseitigung der Altlasten ist jedoch zwingende Voraussetzung für die Umsetzung des Planungsgebietes. Aus Sicht der Stadt Heilsbronn ist frühestens in 5- 8 Jahren mit der reellen Chance auf Umsetzung der Planungen zu rechnen.
Unter diesen Umständen wurden daher zusätzlich noch die Strukturen der bestehenden Wohnbaugebiete auf sich unter Beachtung der zu erwartenden demographischen Entwicklungen (abzeichnenden älter werdenden Bevölkerung) ergebende Potentiale der Befriedigung der vorliegenden Nachfragen geprüft. Dabei wurde festgestellt, dass zwar Teilweise in den Baugebieten aufgrund den sich aus der sich verän- dernden Altersstruktur abzeichnenden geänderten Ansprüchen an das Wohnumfeld mit einem gewissen Leerstand bzw. Nachnutzungspotential zu rechnen ist, dieses jedoch für die Stadt Heilsbronn aufgrund der privaten Eigentumsverhältnisse faktisch nicht nutzbar sind. Es zeichnet sich ab, dass ein Großteil dieser Nachnutzungspotentiale innerhalb der Eigentümerfamilien fortgenutzt werden und nicht dem zu- sätzlichen Bedarf zur Verfügung steht.
Seitens der Stadt Heilsbronn wird die Entwicklung eines zusätzlichen Wohnbaugebietes daher weiterhin für erforderlich erachtet, welches die kurzfristige Nachfrage nach Wohnbauflächen befriedigen kann und zudem dem erklärten Ziel der Stadt Heilsbronn nach Stabilisierung der Einwohnerentwicklung gegenüber den Trends zwischen 2005 und 2010 Rechnung tragen kann.
Das nun überplante Gebiet stellt dabei die am besten geeignete Fläche der Entwicklungsmöglichkeiten dar.
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Es ist bereits im Flächennutzungsplan der Stadt Heilsbronn als Wohnbaufläche dargestellt und befindet sich zudem noch hinreichend Zentrumsnah in seiner Lage (MIV sowie für Fußgänger und Radfahrer über bestehende Wegeverbindungen im Schwabachgrund). Die Nahversorgung ist weiterhin in kürzester Dis- tanz zum Planungsgebiet möglich (Discounter und Bäcker in der Nürnberger Straße). Auch die Immissi- onsbelastung des Planungsgebietes ist noch hinreichend gut gewährleistet. Weitere auf Grundlage des FNP überprüfte Standorte im Umfeld der Kernstadt Heilsbronn - im aus Sicht der Stadt Heilsbronn erfor- derlichen Umfang - befinden sich nur nördlich der Bahnlinie Nürnberg – Schnelldorf sowie am Nordhang des Talgrundes der Schwabach. Beide sind aber unter Beachtung der abwägungsrelevanten Randbe- dingungen wie Verkehrserschließung, Immissionsschutz, Landschafts- und Artenschutz, Topographie, Ver- und Entsorgung sowie weiteren als weniger gut zu erachten. Es lassen sich auch keine besser ge- eigneten Flächen abseits der im Flächennutzungsplan dargestellten Flächen im Umfeld der Stadt Heils- bronn finden. Grundsätzlich ist auch hierbei festzustellen, dass aufgrund der Eigentumsverhältnisse die nun überplante Fläche die einzig kurzfristig verfügbare Entwicklungsmöglichkeit darstellt.
Bevölkerungsentwicklung, Demographie und Wohnungsbauprognose Die Bevölkerung der Stadt Heilsbronn hat sich von 4.964 Einwohnern im Jahr 1970 auf den bisherigen Höchststand von 9.423 Einwohnern im Jahr 2004 entwickelt. Die statistischen Daten der Stadt Heilsbronn zeigen für die Jahr 2005 – 2010 einen Rückgang auf 8.999 Einwohner. Seit 2011 hat sich dieser Trend jedoch wieder umgekehrt und der weitere Bevölkerungsrückgang konnte gestoppt werden. Die Entwick- lung hat sich seitdem wieder ins positive verkehrt und es konnten im Jahr 2014 wieder 9.256 Einwohner verzeichnet werden. Aus Sicht der Stadt Heilsbronn zeigen sich aktuell auch keine Entwicklungen, wel- che einen erneuten Rückgang der Bevölkerungsentwicklung in den nächsten Jahren erkennen lassen. Dies ist aus Sicht der Stadt Heilsbronn insbesondere aus der Anbindung der Stadt an die S-Bahnstrecke S4 Nürnberg – Ansbach zu erklären, welche durch den damit verbundenen Bahnhaltepunkt Heilsbronn zunehmend attraktiv für Bürger erscheinen lässt, für welche Heilsbronn bisher keine Siedlungsoption darstellte. Einhergehend damit konnte auch der Wegzug von Bevölkerungsschichten in den nahen Bal- lungsraum Nürnberg sowie in Richtung Ansbach verringert werden.
Seitens des Landesamtes für Statistik wurde für Gemeinden ab 5000 Einwohner im Jahr 2011 im Rah- men des sogenannten Demographie-Spiegels eine Entwicklungsprognose zu den Bevölkerungszahlen erstellt.
Für die Stadt Heilsbronn wird bis 2025 ein Rückgang der Bevölkerungszahlen auf 8.520 Einwohner prog- nostiziert. Es zeigt sich jedoch, dass diese Prognose sich in den Jahren 2011 bis einschließlich 2014 nicht bewahrheitet hat. Entgegen der Prognose 2014 von 8.910 Einwohner hat sich, wie zuvor beschrie- ben eine Einwohnerzahl von 9.256 Einwohner eingestellt. Die dargestellte Prognose ist somit nur sehr bedingt für die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung als fundiert zu erachten, da sie in Ihrer Metho- dik unter anderem auf den Bevölkerungsdaten der Stadt Heilsbronn aus den Jahren 2003 bis 2009, mit ihren eindeutig rückläufigen Bevölkerungszahlen (ca. - 4,2 %), beruht. Betrachtet man den Zeitraum von 2004 bis 2014 unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung zeigt sich eine redu- zierte Bevölkerungsabnahme von ca. - 1,8 %, welche auch der im Demographie-Spiegel für den Land- kreisdurchschnitt prognostizierten Bevölkerungsentwicklung entspricht.
Unter Berücksichtigung dieser Entwicklung würde sich somit in den kommenden zehn Jahren bis 2025 eine Verringerung der Bevölkerung auf ca. 9.090 in konservativer Prognose ergeben, welche in ähnlicher Weise auch in die weiteren Prognosen für die Wohnbauflächenentwicklung eingeflossen ist.
Grundsätzlich wird seitens der Stadt Heilsbronn aufgrund der sich aktuell speziell für Heilsbronn abzeich- nenden Trends (Nähe zum Großraum Nürnberg sowie Oberzentrum Ansbach)in den nächsten fünf bis zehn Jahren aber kein weiterer Bevölkerungsrückgang erwartet. Vielmehr ist aus Sicht der Stadt Heils- bronn mindestens mit einer gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung mit Tendenz zu einer leichten Erhöhung der Bevölkerungszahlen zu rechnen.
Das Durchschnittsalter der Bevölkerung wird sich in den nächsten zehn Jahren entsprechend des Demo- graphie-Spiegels von 42, 2 Jahren im Jahr 2009 auf 47,2 Jahre im Jahr 2029 erhöhen. Damit einherge- hend wird sich auch der Anteil der Bevölkerung mit einem Alter > 65 Jahre auf ca. 24 % der Gesamtbe- völkerung erhöhen. Die damit einhergehenden sich ändernden Ansprüche an Wohnraum und Wohnum- feld versucht die Stadt Heilsbronn durch Maßnahmen wie die Unterstützung der Entwicklung von senio- rengerechten Wohnräumen an der Badstraße durch private Investoren zu unterstützen. Ingenieurbüro Christofori und Partner, Roßtal Michael Schmidt, Landschaftsarchitekt, Feuchtwangen Seite - 6 - Stadt Heilsbronn – Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ Begründung
Gleichzeitig wird seitens der Stadt Heilsbronn mit den Planungen zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. B4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ aber auch versucht, ein attraktives Umfeld für die weitere Ansiedlung von Familien zu schaffen, für die ein Grundstück mit zugehörigem Freiraum den erstrebens- werten Siedlungswunsch darstellt, welcher in Heilsbronn kurzfristig, wie zuvor ausgeführt, aktuell nicht befriedigt werden kann.
Seitens des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wurde im Rahmen einer Woh- nungsbauprognose 2025 der Bedarf an Wohnbauflächen im Bund, Städten und Landkreisen ermittelt. In die Prognosen sind dabei insbesondere die Tatsachen eingeflossen, dass die Bevölkerung in Deutsch- land in den vergangenen Jahren aufgrund der wachsenden Zuwanderung nicht bzw. nur noch gering schrumpft und die Anzahl der Haushalte aktuell immer noch ansteigt und insbesondere der Anteil von Ein- und Zweipersonen-Haushalten. Auf dieser Basis werden zwei abweichende Prognosen (obere und untere Variante) unter Beachtung unterschiedlicher Rechen- und Statistikmodelle erstellt.
Für den Landkreis Ansbach wird von einer nahezu gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung ausge- gangen. Die Haushaltsgrößen entwickeln sich in der oberen Variante von aktuell 2,31 Bewohnern je Haushalt auf 2,2 Bewohner und bleiben in der unteren Variante vergleichsmäßig konstant.
Unter Beachtung der Prognosedaten für den Landkreis Ansbach wurde auf dieser Basis eine Prognose für den Wohnbauflächenbedarf in Heilsbronn bis 2025 durchgeführt. Diese liegt als Anlage der Begrün- dung zum Bebauungsplan bei. Demnach ist für Heilsbronn bis 2025 ein Bedarf an zusätzlichen Wohn- bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser von ca. 10 Hektar in der unteren Variante und bis zu 18 Hek- tar in der oberen Variante zu rechnen. Der Bedarf an Entwicklungsflächen für Mehrfamilienhäuser beläuft sich auf bis zu 2 Hektar, wobei hierbei aus planerischer Sicht vorrangig Nachnutzungspotentiale im inner- städtischen Bereich beachtenswert sind, während für die Befriedigung des zu erwartenden Bedarfs an Fläche für Ein- und Zweifamilienhäuser die Erschließung zusätzlicher Flächen herangezogen werden müssen.
Die Prognose zeigt, dass der Bedarf der Entwicklung von Wohnbauflächen, auch unter Beachtung einer stagnierenden Bevölkerungsentwicklung, insbesondere im Bereich der Entwicklung von Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser vorhanden ist. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird hierzu unter Beach- tung der Entwicklungshindernissen in anderen Siedlungsgebieten ein angemessener, ortsverträglicher Beitrag geleistet, der in Abwägung aller Belange als vertretbar erachtet wird.
Rechtliche Grundlagen
Für die Aufstellung und die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind zu berücksichtigen:
das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004, zuletzt geän- dert durch Art. 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I. S. 954)
die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013.
Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) i. d. Fassung vom 14.08.2007 (GVB I S. 588) zuletzt geändert am 22.07.2014 (GVB I S. 286) und Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bay- ern (GO) vom 22.08.1998 (GVB I S. 797, Bayer. RS 2020-1-1-I), zuletzt geändert am 22.07.2014 (GVB I S. 286)
2. Planungsrechtliche Voraussetzungen
2.1 Übergeordnete Planungen
Die Flächen des Planungsgebietes sind im geltenden Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen ausge- wiesen. Der Bebauungsplan wird daher aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan entwickelt.
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2.2 Umweltprüfung in der Bauleitung
Mit der Anpassung des Baugesetzbuches an die EU-Richtlinien über die Umweltauswirkungen von be- stimmten Plänen und Programmen wurde die Behandlung der umweltschützenden Belange im BauGB 2004 neu geregelt.
Mit der Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB werden die unterschiedlichen umweltbezogenen Prüfauf- gaben gebündelt und als obligatorischer Teil in das Bebauungsplanverfahren integriert. Die Umweltprü- fung führt alle umweltrelevanten Belange zusammen und legt sie in einem Umweltbericht (vgl. Anlage zu § 2 (4) und § 2a BauGB) vor. Dieser stellt die Ergebnisse der Umweltprüfung dar, die auch alle Belan- ge der Umweltverträglichkeit schutzgutbezogen enthält und ist unverzichtbarer Teil der Begründung des Bauleitplanentwurfes.
2.3 Naturschutzfachliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung nach § 1a BauGB
Mit § 1a BauGB hat der Gesetzgeber den Städten und Gemeinden zum 01.01.1998 die Anwendung der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung (§ 8a Abs. 1 BNatSchG) in der Bauleitplanung vorgegeben. So werden die Möglichkeiten zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des Land- schaftsbildes im Rahmen des Grünordnungsplanes ermittelt und unvermeidbare Beeinträchtigungen durch geeignete Maßnahmen kompensiert.
3. Allgemeine Lage des Baugebietes
Der Geltungsbereich befindet sich östlich der Kernstadt Heilsbronn sowie der Bundesstraße 14 im Ortsteil Weiterndorf.
Das Gebiet wird umgrenzt:
- im Süden - durch den Kirchenweg und angrenzende Wohnbebauung - im Osten - durch angrenzende Wohnbebauung - im Norden - durch die GV-Straße Heilsbronn-Weiterndorf - im Westen - durch einen landwirtschaftlichen Weg
Der genaue Umgriff des Geltungsbereiches ist aus dem Planblatt zur Aufstellung des Bebauungsplanes zu entnehmen.
Der Geltungsbereich des Planungsgebietes umfasst die Flur-Nr. 78, 79, 78/26 sowie Teilflächen der Flur- Nr. 64, jeweils Gemarkung Weiterndorf. Die Flächengröße des Geltungsbereiches umfasst insgesamt ca. 4,39 ha. In den Geltungsbereich wurden diejenigen Grundstücke einbezogen, die für die Umsetzungen der Planungen zum allgemeinen Wohngebiet erforderlich sind.
4. Verhältnisse innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches
Topographisch liegt das Gebiet in einem von Norden nach Süden geneigten Gelände und befindet sich westlich des Ortsteils Weiterndorf. Innerhalb des Planungsgebietes ist ein Höhenunterschied von ca. 11,00 m vorhanden. Die Flächen im Planungsgebiet werden zurzeit landwirtschaftlich genutzt.
Der Bereich des Planungsgebietes ist verkehrstechnisch über die GV-Straße Heilsbronn-Weiterndorf erschlossen.
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Der BayernViewer Denkmal zeigt ein Bodendenkmal im Planungsgebiet. Eine archäologische Unter- suchung ist eingeleitet.
Geologie / Boden Das Ausgangsgestein im Planungsgebiet ist Blasensandstein (Sandstein-Tonstein-Wechselfolge). Weitere Details sind dem Bodengutachtens zu entnehmen. Dieses liegt als Anlage der Begründung zum Bebauungsplan bei. Das Gutachten kommt im Grundsatz zu dem Schluss, dass im Bereich der Bau- grundstücke mit überwiegend gut tragfähigem Sand/Sandstein zu rechnen ist. Zwischengeschaltete Ton- schichten sind demgegenüber als wesentlich kompressibler und abhängig von der Konsistenz als nicht tragfähig bis mäßig tragfähig einzustufen. Bei den vorliegenden Verhältnissen ist eine konventionelle Gründung der Gebäude voraussichtlich denkbar. Es werden jedoch in Abhängigkeit der genauen Grund- stückslage im Planungsgebiet und Gründungstiefe ggf. zusätzliche Maßnahmen (z.B. Bodenaustausch, Tieferführung) erforderlich. Es wird empfohlen für eine endgültige Beurteilung im Einzelfall weitere Bau- grunduntersuchungen und Beurteilungen durchführen zu lassen.
Als Bodenarten liegen lt. Bodenschätzwertkarte im Planungsgebiet stark lehmige Sande sowie sandige Lehme vor. Im Randbereich zum bestehenden Ortsgebiet können auch schwere Lehme bzw. tonige Lehme auftreten.
Der Ackerschätzungsrahmen weist für die bisher intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen mit den Kennzeichnungen sL5V, SL4V und LT4V eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Ertragsfähig- keit vor. Die potentiell natürliche Vegetation ist gem. Fachinformationssystem Natur des Landes Bayern der Ordnung M2a Flattergras-Buchenwald zuzuordnen. Auf Grund der bisher intensiven Landwirtschaft auf den Flächen des Planungsgebiet, welche bei Verzicht auf die Planung andauern würde, ist nur mit einer geringen entsprechenden Funktionserfüllung zu rechnen. Das Retentions- und Rückhaltevermögen der Böden ist als gering einzustufen. Die Funktion der Böden im Planungsgebiet als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte ist aufgrund der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung als gering einzustufen.
Wasser / Hydrologie Im Planungsgebiet befinden sich keine offenen Gewässer. Durch die Hanglagen des Planungsgebietes ist mit Schichtwasser im Planungsgebiet zu rechnen. Details sind dem Bodengutachten zu entnehmen.
5. Geplante Nutzungen und Größe des auszuweisenden Gebietes
5.1 Nutzungen
Im Planungsgebiet soll ein allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden.
Mit dem geplanten allgemeinen Wohngebiet soll eine für die weitere Stadtentwicklung der Stadt Heilsbronn angemessene Entwicklungsfläche für Wohnbebauung zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs an Wohnbauflächen zur Verfügung gestellt werden.
5.2 Größe des auszuweisenden Gebietes
Gesamtfläche ca. 4,39 ha 100,00 %
öffentliche Verkehrsfläche ca. 0,50 ha 11,3 % ruhender Verkehr ca. 0,05 ha 1,1 % öffentliche Grünfläche ca. 0,09 ha 2,1 % Dorfanger ca. 0,09 ha 2,1 % Nettobaufläche allgemeines Wohngebiet ca. 3,66 ha 83,4 %
Ausgleichsfläche ca. 1,756 ha
Anzahl Grundstücke Einfamilienhäuser ca. 58 Anzahl Mehrfamilienhäuser ca. 2
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6. Bebauung
6.1 Allgemeines Wohngebiet
Die Festsetzungen im Bebauungsplan werden aus städtebaulichen Gründen im Sinne des § 9 Abs. 1 BauGB getroffen.
Im allgemeinen Wohngebiet wird in der Regel eine Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern vorgese- hen.
In einem mittig liegenden Teilbereich des allgemeinen Wohngebietes wird darüber hinaus eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern (Geschosswohnungsbau, möglichst seniorengerecht) vorgesehen.
In den Bereichen mit Einzel- und Doppelhäusern darf die Bebauung mit maximal 2 Vollgeschossen errichtet werden.
In den Bereichen, in denen Mehrfamilienhäuser zulässig sind, dürfen maximal 3 Vollgeschosse errichtet werden. Aus städtebaulichen Gründen wird hier eine maximale Gebäudelänge von 25,00 m zugelassen sowie festgesetzt.
Die Einschränkung ist erforderlich, um die angemessene Gebietsentwicklung sicher zu stellen und eine Durchlässigkeit der Bebauung zum Bestand zu ermöglichen.
Die Abgrenzung der jeweiligen Bereiche ist im Planblatt dargestellt.
Die Bebauung der Grundstücke wird mit einer Grundflächenzahl von maximal 0,4 und einer Geschossflä- chenzahl von maximal 0,8 für Grundstücke mit Einzel- und Doppelhausbebauung festgelegt. Bei Grund- stücken mit Geschosswohnungsbau werden die Grundflächenzahl mit maximal 0,4 und die Geschossflä- chenzahl mit maximal 1,2 festgesetzt. Die Abweichung von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung ist im städtebaulichen Umfeld als vertretbar anzusehen. Sie dient insbesondere der Schaffung eines zent- ralen Quartiersplatzes, sowie der Schaffung von geeignetem Wohnraum für Senioren im dörflichen Um- feld. Die Belange der Nachbarschaft bleiben in der Abwägung gewahrt.
Weiterhin werden für die Bebauung im allgemeinen Wohngebiet maximale Firsthöhen und Traufhöhen festgesetzt. Für die mit ED gekennzeichneten Bereiche wird die Firsthöhe auf maximal 9,00 m begrenzt, im übrigen Bereich auf maximal 12,00 m. Die maximale Traufhöhe wird im Bereich ED auf 6,50 m im übrigen Bereich auf 9,00 m festgesetzt.
Diese Festlegungen dienen einem harmonischen Anschluss an die bestehende Bebauung im Osten so- wie im Süden und einer den städtebaulich gewünschten Strukturen entsprechenden Gebietsentwicklung.
Flachdächer und Pultdächer werden ausgeschlossen, da diese bisher nicht in Weiterndorf vorhanden sind. Alle anderen Dachformen sind zugelassen. Bei der Umsetzung von Photovoltaik- und Solarthermie- anlagen auf den Dächern der Wohngebäude ist eine Dachneigung von ca. 28° bis ca. 42° empfehlens- wert, Details hierzu sind bei den Planungen der Gebäude durch entsprechende Fachplanung zu ermit- teln.
Es wird eine offene Bauweise im Bereich ED festgesetzt. Im Bereich des Geschosswohnungsbaues wird eine abweichende Bauweise festgelegt, um die ortsverträgliche Einpassung in das städtebauliche Umfeld zu wahren.
Zur Einpassung in das städtebauliche Umfeld werden für das Planungsgebiet maximale Firsthöhen und Traufhöhen festgesetzt, wodurch das Baugebiet trotz der unterschiedlichen Dachformen als homogenes Ensemble wahrgenommen wird.
Somit kann für das allgemeine Wohngebiet eine, den geplanten Nutzungen und den Nachfragen der po- tentiellen Nutzer entsprechende, gute Bebauungsentwicklung und Bebauungsdichte bei gleichzeitig sinn- voller Durchgrünung erreicht werden.
An das allgemeine Wohngebiet grenzen teilweise landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Staub- und Geruchsimmissionen aus der Nutzung sind durch die Grundstückserwerber zu dulden. Ingenieurbüro Christofori und Partner, Roßtal Michael Schmidt, Landschaftsarchitekt, Feuchtwangen Seite - 10 - Stadt Heilsbronn – Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ Begründung
Im Planungsgebiet wird ein Spielplatz hergestellt. Dieser soll als Generationenspielplatz ausgebildet wer- den, der allen Altersstufen Möglichkeiten zum Verweilen, Erholen und Spielen bietet. Durch die Ausbil- dung als Generationenspielplatz soll an der vorgesehenen Stelle ein Treffpunkt für die Bewohner des Baugebietes entstehen. Die Gestaltung des Spielplatzes erfolgt im Rahmen der konkreten Erschlie- ßungsplanung.
Diese Festlegung dient dem Schutz der angrenzenden Bebauung vor Emissionen aus dem Spielplatz und gleichzeitig Sicherung der geplanten Nutzung des Spielplatzes selbst.
7. Erschließung, Verkehr und Ver- und Entsorgung
7.1 Erschließung und Verkehr
Die Zufahrt zum Baugebiet erfolgt durch zwei Zufahrten von der GV-Straße Heilsbronn-Weiterndorf.
Mit der geplanten Erschließung kann eine hinreichende Zuwegung in das Baugebiet Nr. B 4 ermöglicht werden. Die bestehenden Anbindungen sind auch bei Aufnahme der Verkehrsbewegungen aus dem neuen Baugebiet Nr. B 4 ausreichend dimensioniert. Hierzu wurde ein Prognose über die zu erwartenden Verkehrsbewegungen aufgestellt, welche zu dem Ergebnis kommt, dass die bestehende Straße Heilsbronn-Weiterndorf auch unter Berücksichtigung der zusätzlichen Verkehrsbewegungen aus dem neuen Baugebiet ausreichend dimensioniert ist. Für den Knotenpunkt mit der Anbindung im Bereich der Bundesstraße B14 wurde eine gesonderte Untersuchung durchgeführt. Danach ist aus verkehrstechni- scher Sicht auch unter Beachtung des zu erwartenden zusätzlichen Verkehrs kein Umbau des Knoten- punkts erforderlich. Der Knotenpunkt ist jedoch aus Sicht der Verkehrssicherheit ungünstig. In Abstim- mung mit dem staatlichen Bauamt Ansbach wird daher eine Umplanung geprüft und ggf. gesondert ein Umbau des Knotenpunktes durchgeführt sowie eine Vereinbarung über die Kostentragung getroffen.
Innere Erschließung
Im Planungsgebiet wird eine Haupterschließungsstraße mit einer Breite von 5,00 m vorgesehen.
Der gesamte Straßenraum wird als gleichwertig für Fußgänger, Radfahrer und Kraftfahrzeuge gestaltet. Die Schaffung von Straßenraum durch Bepflanzung und Fläche für ruhenden Verkehr dient als natürliche Verkehrsberuhigung. Das Straßennetz wird in Ringform aufgebaut, dadurch kann auf Kehren verzichtet werden. Hiermit wird eine städtebaulich vertretbare Verkehrsraumentwicklung unter Beachtung der heuti- gen Ansprüche der Anlieger gewährleistet. Die Festsetzung eines sog. verkehrsberuhigten Bereiches im Rahmen der Bauleitplanung wird in Abwägung aller Belange und unter Berücksichtigung der im Verhält- nis geringen Verkehrszahlen im Planungsgebiet als nicht erforderlich erachtet.
Für einzelne Grundstücke wird zur Sicherstellung der geordneten Erschließung die Grundstückszufahrt festgelegt.
Die Straßen sind so dimensioniert, dass ein vollständiges Befahren mit Rettungs- und Entsorgungsfahr- zeugen gegeben ist.
Einzelheiten der Ausformulierung der Straßenräume werden im Rahmen der konkreten Erschließungs- planung geregelt.
Ruhender Verkehr
Für alle Einzel-, Doppel-, und Reihenhäuser sind je zwei Stellplätze in der Satzung festgesetzt und ein Vorschlag für den Garagen- und Stellplatzstandort je Parzelle dargestellt. Soweit Einliegerwohnungen errichtet werden, ist je 50 m² Wohnfläche ein weiterer Stellplatz auf dem Grundstück nachzuweisen.
Im Straßenraum sind 35 Stellplätze mit Eingrünung vorgesehen.
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Für die mehrgeschossige Wohnbebauung sind die Stellplätze gemäß der jeweils gültigen Stellplatzsat- zung im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens bzw. Baugenehmigungsverfahrens nachzu- weisen.
Für das Baufeld "Mehrfamilienhäuser" ist die Errichtung von Tiefgaragen zulässig. Die Zufahrten zur Tief- garage dürfen nur in den im Planblatt gekennzeichneten Bereichen in der neuen Erschließungsstraße hergestellt werden. Diese Festsetzung erfolgt aus städtebaulichen und geographischen Gründen. Die Anordnung der Tiefgarage ist unterhalb des Dorfangers vorgesehen.
Aus Gründen der eingeschränkten Nutzbarkeit wir die Errichtung von Duplexparkern in der Tiefgarage ausgeschlossen, da diese i. d. R. nur bedingt durch die Bewohner genutzt werden und hierdurch ein zu- sätzlicher Stellplatzbedarf im Freien entsteht, welcher aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht ist.
7.2 Entwässerung
Die Entwässerung des Planungsgebietes erfolgt im Trennsystem.
Die Niederschlagswässer der Dachflächen sowie die Niederschlagswässer der Verkehrsflächen werden gesondert abgeleitet, behandelt und rückgehalten. Danach erfolgt eine Entwässerung in Richtung Schwabach.
Die Schmutzwässer werden gesammelt und über ein neu zu erstellendes Kanalnetz an die bestehende Kanalisation zur Kläranlage angeschlossen. Die geltenden DWA-Richtlinien bei der Ableitung und Behandlung werden eingehalten.
Für die Einleitung des Regenwassers in das Oberflächengewässer wird ein gesondertes Wasserrechts- verfahren durchgeführt.
Für die im Trennsystem vorgesehene Entwässerung der Oberflächenwässer ist zur kontrollierten und regulierten Einleitung die Errichtung eines Rückhaltevolumens außerhalb des Planungsgebietes erforder- lich. Die Dimensionierung des Rückhaltevolumens erfolgt im Rahmen der Erschließungsplanung und wird mit den Fachbehörden abgestimmt. Das rückgehaltene Oberflächenwasser wird gedrosselt in die südlich verlaufende Schwabach übergeleitet. Hierfür werden die erforderlichen Anträge bei den zuständigen Fachbehörden gestellt.
Soweit örtliche Gegebenheiten und Bodenbeschaffenheit es zulassen, ist eine Versickerung der Dachflä- chenwasser der Wohngebäude auf dem jeweiligen Grundstück bevorzugt auszuführen. Es wird darauf hingewiesen, dass für die Versickerung von Dachflächenwasser u.U. eine wasserrechtliche Behandlung erforderlich sein kann. Bei der erlaubnisfreien Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser die Anforderungen der Verordnung über die erlaubnisfreie schadlose Versickerung von gesammeltem Nie- derschlagswasser (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung - NWFreiV) NWFreiV i.V.m. den Tech- nische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) zu beachten.
Die für die Entwässerung erforderlichen Leitungen werden unterirdisch im Straßenraum verlegt. Alle Grundstücke erhalten je einen Anschluss an die Schmutzwasserentsorgung sowie die Oberflächenwas- serentsorgung.
Für Grundstücke mit Einzel und Doppelhausbebauung wird die Herstellung einer Zisterne für anfallendes Dach- und Oberflächenwasser mit 3 m³ Dauerstauvolumen festgesetzt. Für Mehrfamilienhausbebauung wird festgesetzt, dass je 100 m² Dachfläche 3 m³ Dauerstauvolumen in einer Zisterne nachzuweisen sind. Diese Festsetzungen dienen dem sparsamen Umgang mit Trinkwasser, insbesondere für die Gartenbe- wässerung. Der Überlauf der Zisterne kann an den Oberflächenwasserkanal angeschlossen werden. Durch das Planungsgebiet können Drainagen verlaufen. Diese werden so umgebunden das ihre Funktion sichergestellt wird.
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7.3 Versorgung
Die Wasserversorgung erfolgt über neu herzustellende Versorgungsleitungen. Die Elektrizitätsversorgung des Planungsgebietes erfolgt vom bestehenden Trafo am „Klosterweg“. Die Gasversorgung wird über neu herzustellende Gasleitungen sichergestellt. Die Details hierzu werden in der Erschließungsplanung geregelt.
Ver- und Entsorgungsleitungen sind aus städtebaulichen Gründen unterirdisch zu verlegen, da ansonsten negative Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild zu erwarten wären. Dies gilt auch für Tele- kommunikationsleitungen.
Bei eventuellen Baumpflanzungen ist der Regelabstand von 2,50 m gemäß DVGW-Regelwerk Arbeits- blatt GW 125 – „Baumpflanzungen im Bereich unterirdischer Versorgungsanlagen“ zwischen geplanten Baumstandorten und vorhandenen Versorgungsleitungen vorzusehen und einzuhalten.
Die Lage der Versorgungstrasse wird in der Erschließungsplanung mit allen Versorgern abgestimmt und koordiniert.
7.4 Abfallentsorgung
Zur Abfallentsorgung sind die Entsorgungsbehältnisse durch die Grundstücksnutzer am Tage der Abho- lung an für Müllfahrzeuge befahrbare öffentliche Straßen zur Abholung bereit zu stellen und umgehend nach Entleerung wieder auf die Privatgrundstücke zu verbringen. Die Entsorgungsbehältnisse sind auf den jeweiligen Grundstücken so aufzubewahren, dass keine Beeinträchtigungen der Nachbarn entste- hen.
8. Denkmalschutz
Bodendenkmäler sind im Planungsgebiet bekannt. Es erfolgte eine archäologische Untersuchung, welche keine relevanten Spuren erbrachte. Das Vorkommen archäologischer Spuren im Planungsgebiet ist nicht auszuschließen.
Alle zu Tage tretenden Bodendenkmäler sind unmittelbar (u. a. auffällige Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metall- oder Kunstgegenstände etc.) gemäß Art. 8 Abs.1 und 2 des Denkmalschutzgesetzes an die Zweigstelle des Landesamtes für Denkmalpflege, Burg 4, 90403 Nürnberg, Tel. 0911-235 85 -0 oder an die zuständige untere Denkmalschutzbehörde im Landratsamt Ansbach, Crailsheimstraße 1, 91522 Ansbach, Tel. 098-468-4100 zu melden.
Es gilt der Art. 8 Abs. 1 - 2 Denkmalschutzgesetz.
Auszug Denkmalschutzgesetz, DschG, zuletzt geändert am 27.07.2009:
Art. 8 Auffinden von Bodendenkmälern
(1) 1 Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbe- hörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. 2 Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Ar- beiten, die zu dem Fund geführt haben. 3 Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. 4 Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zum Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhält- nisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. (2) Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
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9. Grund- und Oberflächenwasser
Aufgrund der Hanglage des Planungsgebietes ist mit Schichtenwasser zu rechnen, Details hierzu sind dem Bodengutachten zu entnehmen. Soweit unterirdische bauliche Anlagen ausgeführt werden, sind diese gegen drückendes Wasser durch wasserdichte Wannen zu schützen. Eine dauerhafte Absenkung des Grundwassers sowie dessen Einleitung in die Kanalisation ist nicht zulässig. Grundwasserabsenkun- gen während der Bauzeit bedürfen einer wasserrechtlichen Genehmigung und sind entsprechend bei den zuständigen Fachbehörden frühzeitig zu beantragen.
Den Grundstückseigentümern wird aufgrund der Hanglage und den damit möglichen Oberflächenereig- nissen auferlegt, sich selbst in geeigneter Weise gegen Niederschlagsereignisse zu schützen. Der Was- serabfluss darf hierdurch nicht zu Ungunsten der Nachbarn verändert werden. Die einschlägigen rechtli- chen Maßgaben sind zu beachten.
10. Vorbeugender Brandschutz
Gewährleistung des Brandschutzes durch die gemeindliche Feuerwehr
Es handelt sich beim vorliegenden Bebauungsplan um ein allgemeines Wohngebiet, durch dessen Bebauung keine besonderen Aufgaben und Herausforderungen an den abwehrenden Brandschutz und Technischen Hilfsdienst erforderlich werden. Die gemeindliche Feuerwehr ist für die in Art. 1 (2) BayFwG geforderten Standards überdurchschnittlich ausgerüstet.
Sicherstellung des zweiten Rettungsweges
Die Bebauung ist maximal zweigeschossig bzw. maximal dreigeschossig geplant. Falls die OK oberster Fußboden die Höhe von 7,00 m überschreitet, ist ein zweiter Rettungsweg mittels Hubrettungsfahrzeugen erforderlich. Für die fraglichen Gebäude ist dann eine Fläche gemäß DIN 14090 „Flächen für die Feuer- wehr“ als Aufstellfläche vorzusehen. Hofkellerdecken, die überfahren werden müssen, sind in Brücken- klasse 30 auszubilden. Die Einfahrtsradien von der öffentlichen Verkehrsfläche sind nach DIN 14090 „Flächen für die Feuerwehr“ auszubilden.
Einhaltung der Hilfsfristen nach Nr. 1.1 VollzBekBayFwG
Die Hilfsfrist von maximal 10 Minuten ist sichergestellt. Die Entfernung zur Feuerwache Heilsbronn beträgt ca. 2.500 m, zum Feuerwehrhaus Weiterndorf ca. 300 m.
Löschwasserversorgung
Die Löschwasserversorgung gemäß DVGW Arbeitsblatt W 405 und 311 ist ausreichend. In der geplanten neuen Erschließungsstraße wird eine ausreichend dimensionierte Wasserleitung vorgesehen und im Planungsgebiet mehrere Wasserentnahmestellen in Abstimmung mit dem Kreisbrandrat vorgesehen.
Erschließung für Feuerwehreinsätze
Die beplante Fläche wird über eine neue Erschließungsstraße erschlossen, die Straße ist mit einer Breite von 5,00 m ausreichend für die Befahrung mit Feuerwehrfahrzeugen dimensioniert.
Wechselbeziehung zwischen Planbereich und anderen Gebieten
Nicht vorhanden
Wesentliche brandschutztechnische Risiken im Planungsbereich
Nicht vorhanden
Besondere brandschutztechnische Risiken Nicht vorhanden
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11. Immissionsschutz
Landwirtschaftliche Nutzungen:
Westlich grenzen an das Planungsgebiet landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Die das übliche Maß nicht überschreitenden Staub- und Geruchs- und Lärmimmissionen aus der landwirtschaftlichen Nutzung sind durch die Anwohner zu dulden. Die gem. Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze (AGBGB) beachtenswerten Abstände für Randeingrünungen sind umfassend zu beach- ten und jederzeit sicherzustellen.
Lärmschutz:
Für das Bebauungsplangebiet wurde von Messinger + Schwarz, Bauphysik-Ingenieur- Gesellschaft mbH, Rückersdorfer Straße 57, 90552 Röthenbach a. d. Pegnitz, Tel. 0911/ 77 88 11, eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Der erarbeitete gutachtliche Bericht Nr. 2152A in der Fassung vom 29.05.2015 liegt der Begründung des Bebauungsplanes bei.
Dieses kommt zu dem Schluss, dass aufgrund der zu erwartenden Randbedingungen und Prognosen entlang des nördlichen Randbereiches Immissionsschutzmaßnahmen erforderlich werden. Der entspre- chende Bereich ist im zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan mit Dreieckslinie gekennzeichnet. In die- sem Bereich sind Außenlärmpegel durch den Straßenverkehr von über 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts zu erwarten.
In diesem Bereich sind daher ergänzende passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Nachts genutzte Aufenthaltsräume (Schlaf- und Kinderzimmer) sind in den betroffenen Gebäuden nur an den lärmabge- wandten Fassaden anzuordnen. Sofern eine Anordnung dieser Räume an der lärmzugewandten Fassade nicht vermieden werden kann, sind passive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster und Schall- dämmlüfter insbesondere für Schlafräume zur Gewährleistung einer ausreichenden natürlichen Belüf- tung) vorzusehen.
Die Qualität und der erforderliche Umfang der passiven Schallschutzmaßnahmen sind im Baugenehmi- gungsverfahren nach der DIN 4109 ,,Schallschutz im Hochbau" vom November 1989 zu ermitteln. Alter- nativ kann auch eine Bemessung nach der VDI Richtlinie 2719:1987-08 „Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen“ erfolgen. In der DIN 4109 werden Aussagen zu den Außenlärmpegelbe- reichen, zu den Anforderungen an die Außenbauteile unter Berücksichtigung unterschiedlicher Raumar- ten oder Nutzungen, zu den Anforderungen für Decken und Dächer und zu den Anforderungen für Lüf- tungseinrichtungen und Rollladenkästen getroffen, die beim Bau der Gebäude zu berücksichtigen sind. Nach Abschnitt 5.5 der DIN 4109 wird der für die Dimensionierung der passiven Schallschutzmaßnahmen maßgebliche Außenlärmpegel aus dem Beurteilungspegel am Tag unter Berücksichtigung der Freifeld- korrektur von 3 dB(A) errechnet. Nach DIN 4109, Tabelle 8, können beispielsweise bei Fensterflächenan- teilen von ca. 30% folgende Anhaltswerten der erforderlichen Fensterschalldämmungen herangezogen werden:
Außenlärm > 56 bis 60 dB(A): Schallschutzfenster mit Rw, R > 25 bis 30 dB Bei Außenlärm bis ca. 65 dB(A) spielen die Außenwände in schalltechnischer Hinsicht keine Rolle.
Die Dimensionierung der in diesem Zusammenhang evtl. notwendigen Schalldämmlüfter und auch die der Rollladenkästen muss an die erforderliche Schallschutzverglasung angepasst werden. Bei der Aus- schreibung der Schallschutzfenster, Lüfter und Rollläden ist nach DIN 4109 ein Vorhaltemaß von +2 dB zu berücksichtigen.
Der erforderliche schalltechnische Nachweis ist im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Genehmigungs- verfahrens zu erbringen und zusammen mit den Bauunterlagen vorzulegen.
Im Rahmen der zuvor genannten Untersuchungen wurden insbesondere auch die Emissionen aus der Bundesstraße B14 betrachtet. Die gesetzlichen Anbauverbotszonen genügen in der Regeln nicht zum Schutz der Anlieger vor Lärm, Staub- oder Abgase. Gem. den rechtlichen Rahmenbedingungen der Ver- kehrslärmverordnung – 16. BImschV. werden hieraus erforderliche Lärmschutzmaßnahmen aufgrund der Lärmemissionen der Bundesstraße B14 nicht vom Baulastträger der Bundes-, Staats- und Kreisstraße übernommen. Ingenieurbüro Christofori und Partner, Roßtal Michael Schmidt, Landschaftsarchitekt, Feuchtwangen Seite - 15 - Stadt Heilsbronn – Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ Begründung
12. Altlasten
Altlasten sind im Planungsgebiet nicht bekannt. Das Bodengutachten hat keine entsprechenden Hinweise ergeben. Grundsätzlich wird darauf hin gewiesen, dass beim Auftreten von Altlastenverdachtsflächen oder schädlichen Bodenveränderungen umgehend die zuständigen Fachstellen am Landratsamt Ans- bach sowie am Wasserwirtschaftsamt Ansbach zu informieren sind und die weitere Vorgehensweise ab- zustimmen ist.
Im Rahmen des Bodengutachtens wurden die örtlichen Böden auf Altlasten beprobt. Die Analysen erga- ben keine relevanten Verunreinigungen, das Material wurde als Z0 Material gem. LAGA und DK 0 gem. DepV. Eingestuft. Es wird darauf hingewiesen, dass diese orientierende Einstufung nicht von der Ver- pflichtung entbindet ausgebautes und zur Entsorgung vorgesehenes Bodenmaterial vor Abfuhr zu Bepro- ben und eine Einstufung gem. LAGA und DepV. vorzunehmen
13. Grünordnung
13.1 Maßnahmen zur Vermeidung von Eingriffen
13.1.1 Randeingrünung des Planungsgebietes
Das Planungsgebiet wird im Westen mit einer 3-reihigen Hecke und Eingrünung WA 9 Laubbäumen (Heister, 3 x v, H 200 – 250 cm) eingegrünt. Hecke im Westen Die Sträucherauswahl entspricht dem des Heckenschemas. (Str. 2 xv, oB, H 80 – 150, Pflanzabstand 1,50 m gepflanzt.
Das Wohngebiet wird nach Norden hin mit einer Baumreihe und Baumreihe im Nor- (8 Laubbäume (StU 18-20, Hochstamm, 3xv., mDb)) eingegrünt. den Die Fläche von ca. 650 m² wird mit ca. 2-5 cm Oberboden abgedeckt und anschlie- ßend mit einer „Schmetterlings- und Wildbienensaum“ Saatgutmischung (Lieferadres- se: www.rieger-hofmann.de) angesät. Die Fläche wird nicht gedüngt. Einmal jährlich wird im März der Altbestand gemäht und das Mähgut abgeräumt.
13.1.2 Innere Durchgrünung des Planungsgebietes
Innerhalb des Wohngebiets werden 38 Laubbäume (StU 16 – 18, Hochstamm, 3xv, mDb) auf den privaten Grundstücken Pflanzgebot in Privatflä- als Pflanzgebot vorgeschrieben. chen
Entlang der Straßenverkehrsfläche und an den Parkplätzen, werden Bäume entlang Verkehrs- 37 Laubbäume (StU 16 – 18, Hochstamm, 3xv, mDb) gepflanzt. flächen
Die öffentliche Grünfläche im Zentrum mit der Zweckbestimmung: Spielplatz wird mit Zentrale Grünfläche mit 11 Laubbäumen (StU 16-18, Hochstamm, 3xv, mDb) bepflanzt. Bäumen
Durch die Gehölzanpflanzungen sollen sowohl der negative Einfluss auf das Lokalklima als auch die Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes gemindert werden. Außerdem werden dadurch Vernetzungsstrukturen am Gebiet selbst aufgebaut, die den Bereich des zukünftigen Baugebietes für Flora und Fauna erhalten bzw. standortgerechte Pflan- entwickeln. Es werden nur heimische, standortgerechte Bäume und zenverwendung Sträucher entsprechend den Artenlisten verwendet.
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13.1.3 Bodenversiegelung
Der Boden stellt die Lebensgrundlage für Menschen, Tiere und Pflanzen dar und ist als Bodenversiegelung soll solcher zu erhalten. Im Naturhaushalt fungiert er als Speicher von Niederschlagswas- auf das nötige Minimum ser und als Puffer- und Filtersystem gegenüber Schadstoffen. Um diese Funktionen so reduziert werden weit wie möglich zu erhalten, ist die im Planungsraum zu erwartende Bodenversiege- lung auf das nötige Minimum zu reduzieren. Deshalb sind Stellplätze und Lagerflächen wasserdurchlässig zu gestalten, wenn dort keine grundwassergefährdenden Stoffe anfallen.
13.1.4 Zeitliche Beschränkung der Bauzeit
Zur Vermeidung von Individuenverlusten bei brütenden Vögeln, Gelegen und noch Bodenabtrag nur von nicht selbständigen Jungvögeln erfolgt der Baubeginn incl. Abtrag der Bodenvegetation September bis Februar und Humusschicht außerhalb der Vogelbrutzeit, also erst ab September bis spätestens Februar.
13.1.5 Freiflächengestaltung
Dem Bauantrag ist ein Freiflächengestaltungsplan beizufügen. In ihm müssen Aussagen über die beabsichtigte Erschließung, Stellplatzverordung, Versiegelungsumfang- und Material, Bestand von Gehölzen und vorgesehene Pflanzmaßnahmen enthalten sein. Vorhandene Bäume und Gehölze sind zu erhalten oder durch Neuanpflanzung zu er- setzen. Die zur Anpflanzung festgesetzten Bäume sind dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Laubbaumhochstämme sind entsprechend der Artenaus- wahlliste zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten.
13.2 Abwägung der Belange von Natur und Landschaft
Durch die geplante Wohnfläche findet ein Eingriff in Natur und Landschaft statt wofür gem. § 1a BauGB ein Ausgleich erforderlich ist. Die Ermittlung des Ausgleichsflächen- bedarfs erfolgt nach dem Bayerischem Leitfaden, herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen. Ausgleich erforderlich
13.3 Ausgleichsflächenberechnung
13.3.1 Bewertung des Eingriffs
Die Ackerflächen werden in ihrer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Land- schaftsbild als Gebiet geringer Bedeutung (Kategorie I) eingestuft. Bedeutung: Kategorie I Der nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässige Eingriff wird bedingt durch: zulässigen Versiegelungs- und Nutzungsgrad (GRZ 0,4),
Eingriff ins Landschaftsbild, Eingriff: Typ A dem Typ A des Bayerischen Leitfadens zugeordnet.
Aufgrund der grünordnerischen Festsetzungen, die den Eingriff soweit wie möglich verringern, werden für Flächen der Kategorie I folgende Kompensationsfaktoren ange- setzt:
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Planungsgebiet Faktor 0,4 x 4,39 ha = 1,756 ha (inkl. Acker, Straßenverkehrsfläche,..)
Die Eingriffsfläche multipliziert mit dem Kompensationsfaktor ergibt einen Ausgleichsbedarf von 1,756 ha Ausgleichsbedarf: Ausgleichsflächenbedarf von 1,756 ha 1,756 ha
Die Ausgleichsflächen werden dem Ökoflächenkataster des Landesamtes für Umwelt gemeldet.
13.3.2 Ausgleichsmaßnahmen
Innerhalb des Geltungsbereiches besteht neben den grünordnerischen Maßnahmen keine Möglichkeit Aus- gleichsmaßnahmen durchzuführen. Der Eingriff in Natur und Landschaft muss gem. § 1a BauGB auf externen Ersatzflächen geschaffen werden. In der beiliegenden saP, erstellt von Dipl. Biologe Ulrich Meßlinger werden in Kap. 5 flächige Kompensationsmaß- nahmen für die Feldlerche gefordert. Entsprechende Maßnahmen sind in Ersatzfläche 1 geplant.
Lage der Ersatzfläche 1, Eingriff und Ersatzfläche 2
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Lage der Ersatzflächen 1 und 2
Ersatzfläche 1: Der Ausgleich erfolgt auf Flur- Nr. 494, Gemarkung Bürglein, Gemeinde Heilsbronn. Derzeitige Nutzung: Ackerfläche (Maisanbau).
Ersatzfläche 1:
Ersatzfläche 1 (1,0 ha)
Entwicklungsziel: Extensivierung der Fläche und Schaffung einer Ersatzfläche 1: extensiven Wiese als Brut- und Nahrungshabitat für Bodenbrüter
Durch die Maßnahme werden u. a. Flächen für
2 – 3 zusätzliche Feldlerchenreviere geschaffen.
Entwicklungs- und Pflegemaßnahmen Extensive Wiese als Nach der Ernte bleibt die Fläche ohne weitere Bodenbearbeitung liegen. Brut- und Nahrungs- Zur Aushagerung wird die Fläche in den nächsten drei Jahren 2-3 mal jährlich habitat abschnittweise gemäht. 1. Schnitt ab 1. Juni. Bei jedem Mähgang werden ma- 2-3 zusätzliche Feld- ximal 2/3 der Fläche in Streifenmahd mit wechselnden Mähabschnitten ge- lerchenreviere mäht. Das Schnittgut ist von der Fläche zu entfernen, Mulchen ist nicht zulässig. Die Anwendung synthetischer Behandlungsmittel wie Pestizide wird ausgeschlos- sen. Dünger oder Düngemittel sind auf der Fläche generell nicht zugelassen. Dieses Verbot umschließt sowohl synthetisch hergestellte organische oder mineralische Dünger also auch betriebseigene Dünger (z.B. Festmist, Jauche,
Gülle, Kompost). Weiterhin wird ein Wälz- und Schleppverbot festgesetzt.
Um abschnittweise Rohbodenflächen mit dünnem Bewuchs zu erhalten wer- den auf der Fläche drei, ca. 5 m breite Streifen im Abstand von 2 Jahren quer zur Geländeneigung (Nord-Süd Ausrichtung), an wechselnden Standorten im Herbst flach umgebrochen und grob eingeebnet.
Zeitliche Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen: Die Ausgleichsmaßnahmen sind zeitnah im Frühjahr 2016 umzusetzen.
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Monitoring: Nach Abschluss der Aushagerung wird der Schnittzeitpunkt und weitere Pfle- geaufwand in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde neu festge-
legt, entsprechend der Tier- und Pflanzenarten, die dann auf den extensivier-
ten Flächen vorzufinden sind.
Ersatzflächenberechnung
Durch die geplanten Maßnahmen wird eine Fläche von ca. 1 ha um den Fak- tor 1,2 aufgewertet.
Ersatzfläche 1: Anrechenbare Ersatzfläche: 1 ha x 1,2 = 1,2 ha 1,2 ha
Blick von Westen auf Ersatzfläche 1
Ersatzfläche 2: Ersatzfläche 2:
Der Ausgleich erfolgt auf der Flur- Nr. 195, Gemarkung Weiterndorf, Gemeinde Heils- bronn.
Derzeitige Nutzung: Wirtschaftswiese am Südufer der „Schwabach“.
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Ersatzfläche 2: 0,45 ha x 1,5 = 0,675 ha
Waldrand- und Ufer- Entwicklungsziel: Extensivierung der Fläche und Schaffung eines gestaltung strukturreichen Überganges zwischen Waldrand und „Schwabach“
- Pflanzung von vereinzelten heimischen Sträuchern - Wechselfeuchte Bereiche durch Anlegen von Grabenaufweitungen und Wie-
senmulden
- Altgras und –staudenbeständen - Unterschiedliche Wuchsdichte und –höhe - Nahrungs- und Überwinterungsräume - Extensivieren der Wirtschaftswiese
Entwicklungs- und Pflegemaßnahmen
Geländegestaltung: Am Südufer der „Schwabach“ (ca. 90 m Länge) werden mehrere Aufweitun- gen angelegt. Der Bach selbst wird nicht verlegt. Entlang dem Bachlauf werden einzelne Sträucher gepflanzt. In der Wiesenfläche werden Wiesenmulden als ephimere Tümpel angelegt. In die Tümpel wird das anfallende Wasser der angrenzenden Hangflächen gelei-
tet.
Grünflächenpflege: Zur Aushagerung wird die Fläche in den ersten drei Jahren 2-3 mal jährlich abschnittweise gemäht. 1. Schnitt ab 1. Juni. Bei jedem Mähgang werden ma- ximal 2/3 der Fläche in Streifenmahd mit wechselnden Mähabschnitten ge-
mäht.
Die Mähabschnitte wechseln, so dass jeder Bereich der Wiese mindestens einmal jährlich gemäht wird. Die gesamten Flächen werden nicht gedüngt, Pflanzenschutzmittel werden nicht ausgebracht, das Mähgut wird entfernt. Weiterhin wird ein Wälz- und Schleppverbot festgesetzt.
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Gehölzpflanzung: Entlang der „Schwabach“ und dem Waldrand werden Strauchgruppen ge- pflanzt.
In der Grünfläche werden einzelne Sträucher gepflanzt.
Auswahlliste: Mindestgröße: Sträucher 2 X V, H 60 - 100
Crataegus monogyna Prunus spinosa
Rhamnus frangula
Rosa canina Salix aurita
Zeitliche Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen: Die Ersatzmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres nach
Inkrafttreten des Bebauungsplanes umzusetzen.
Monitoring: Nach Abschluss der Aushagerung wird der Schnittzeitpunkt und weitere Pfle- geaufwand in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde neu festge- legt, entsprechend der Tier- und Pflanzenarten, die dann auf den extensivier-
ten Flächen vorzufinden sind.
Ersatzflächenberechnung
Durch die geplanten Maßnahmen wird eine Fläche von ca. 4480 m² um den Faktor 1,5 aufgewertet. Ersatzfläche 2: Anrechenbare Ersatzfläche: 0,45 ha x 1,5 = 0,675 ha 0,675 ha
Ersatzfläche 1 1,20 ha Ersatzfläche 2 0,67 ha
Ausgleichsfläche gesamt 1,87 ha
Ausgleichsbedarf 1,77 ha Eingriff ist ausgegli- 0,10 ha chen Der Eingriff ist somit ausgeglichen.
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13.3.3 Pflanzenauswahllisten
Pflanzenschema 3-reihige Hecke (Str. 2 xv, oB, h 80 – 150, Pflanzabstand 1,50 m)
3 - reihige Hecke (20 m Pflanzschema)
Ri Ri Ca Co Ac Ro Cr Ri Co Co Li Sa Co Co Co Ri Cr Cr Ro Li al al be ma ca ca mo al av av vu ni sa sa av al mo mo ar vu
Pr Pr Ca Ca Li Li Cr Cr Co So Li Co Co Ac Ac Ri Ri Cr Li Li pa pa be be vu vu mo mo av au vu sa sa ca ca al al mo vu vu
Li Li Ca Ca Co Co Ro Co Sa Ri Ri Co Ac Cr Cr Ro Ca Ca Ri Sa vu vu be be ma ma ar sa ni al al av ca mo mo ca be be al ni
Pflanzenliste: (20 m) Ac ca Acer campestre 4 Stk Li vu Ligustrum vulgare 9 Stk Ca be Carpinus betulus 7 Stk Pr pa Prunus padus 2 Stk Co av Corylus avellana 5 Stk Ri al Ribes alpinum 9 Stk Co ma Cornus mas 3 Stk Ro av Rosa arvensis 2 Stk Co sa Cornus sanguinea 5 Stk Ro ca Rosa canina 2 Stk Cr mo Cataegus monogyna 8 Stk Sa ni Sambucus nigra 3 Stk So au Sorbus aucuparia 1 Stk 60 Sträucher
Auswahlliste Waldrand: Mindestgröße: Sträucher 2 X V, H 60 - 100
Acer campestre Carpinus betulus Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Euonymus europaeus Fraxinus excelsior Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Malus sylvestris Populus tremula Prunus avium Prunus padus Prunus spinosa Pyrus communis Quercus robur Ribes alpinum Rhamnus cathartica Rosa arvensis Rosa canina Salix aurita Sambucus nigra Sorbus aucuparia Ulmus minor Viburnum lantana
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Auswahlliste: Hochstämme
Innere Durchgrünung Straßenraum Planungsgebiet: (Mindestgröße: Laubbäume StU 18 – 20 cm)
Fraxinus excelsior (Gemeine Esche) Juglans regia (Nußbaum) Prunus serrulata (Zierkische) Pyrus communis (Stadtbirne) Sorbus aucuparia (Eberesche) Sorbus domestica (Speierling) Sorbus intermedia (Schw. Mehlbeere) Obstbaumhochstamm
Eingrünung Norden Planungsgebiet: (Mindestgröße: Laubbäume StU 18 – 20 cm)
Acer pseudoplatanus (Bergahorn) Tilia cordata (Winterlinde)
13.4 Abwägung
Da die Stadt Heilsbronn Wohnbauflächen benötigt, um vor Ort der kurzfristigen Ein Eingriff kann Nachfrage gerecht zu werden kann ein Eingriff grundsätzlich nicht vermieden grundsätzlich nicht werden. vermieden werden. Die Bedeutung des Planungsgebietes ist aufgrund der bestehenden Nutzungen und Belastungen (Ackernutzung, Ortsstraße, Ortsrandlage) für den Naturhaushalt Standort für den Ein- und das Landschaftsbild als eher gering zu bewerten. Deshalb ist der gewählte griff auch aus Sicht Standort für den notwendigen Eingriff auch aus Sicht des Natur und Landschafts- des Natur und Land- schutzes grundsätzlich als geeignet zu bewerten. schafts-schutzes Die grünordnerischen Festsetzungen verringern den Eingriff und die festgesetzten grundsätzlich geeignet Ausgleichsmaßnahmen schaffen einen angemessenen Ausgleich vor Ort.
13.5 Überschlägige Kostenermittlung
Kostenrahmen für Grünordnerische Maßnahmen: (Schätzung nach Baupreisen 2014)
48 Laubbäume Stk à 400,- ca. 19 200,- € 540 Sträucher Stk à 9,- ca. 4 860,- € 9 Heister Stk à 150,- ca. 1 350,- € inkl. Pflanzarbeit, Pflege, Erziehungsschnitt bei Obstbäumen
Wiesenansaat 650 m² Schmetterlingswiese à 2,- ca. 1 300,- €
Überschlägige Kosten (Brutto) ca. 27 000,- €
Ingenieurbüro Christofori und Partner, Roßtal Michael Schmidt, Landschaftsarchitekt, Feuchtwangen Seite - 24 - Stadt Heilsbronn – Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. B 4 – Weiterndorf „An den Schwabachauen“ Begründung
Kostenrahmen für Herstellung Ausgleichsmaßnahmen (Schätzung nach Baupreisen 2014)
Geländemodellierung psch. ca. 5 000,- € Gehölze 80 Stk á 9,- ca. 720,- €
Überschlägig Kosten (Brutto) ca. 5 720,- €
Gesamtkosten: Grünordnerische Maßnahmen: ca. 27 000,- € Ausgleichsmaßnahmen ca. 5 720,- €
Diese Kosten enthalten keine Planungs- bzw. Bauleitungskosten
14. Sonstige Festsetzungen
Im Bebauungsplan ist eine Festsetzung bezüglich des Geländes getroffen. Dieses muss im Endzustand eine homogene Fläche zwischen den angrenzenden Straßen ergeben. Auffüllungen sowie Abgrabungen und daraus resultierende Höhendifferenzen unter Nachbarn sind zu vermeiden. Stützmauern in gegensei- tiger Absprache sind jedoch im Bereich des Hanges zulässig und in einem gesonderten Freiflächenplan in den Bauunterlagen darzustellen.
Werbeanlagen dürfen aus städtebaulichen Gründen nur unbeleuchtet ausgeführt werden und die Fläche von 1,00 m² nicht überschreiten. Für die zulässigen Nebengebäude werden Maßgaben über Größe und Art der Ausführung festgesetzt, so dass sich diese harmonisch und städtebaulich in das Gebiet integrie- ren.
15. Hinweise
Als Hinweise sind die bestehende Bebauung, die vorhandenen Grundstücksgrenzen und Flurstücks- nummern, die Höhenschichtlinien der vorhandenen Höhenlage sowie die Grundrisslinien der vorgeschla- genen Bebauung, die bestehende Bebauung, die geplanten Grenzverläufe, die geplante Wegeführung und die Stellplätze im Planblatt enthalten.
Aufgestellt: Roßtal, den 05. November 2014, Heilsbronn, den ...... zuletzt geändert am 10.06.2015, 16.09.2015
Ingenieurbüro Christofori und Partner Stadt Heilsbronn Dipl.-Ing. (FH) Erwin Christofori Dr. Jürgen Pfeiffer Beratender Ingenieur und Stadtplaner Erster Bürgermeister
Ingenieurbüro Christofori und Partner, Roßtal Michael Schmidt, Landschaftsarchitekt, Feuchtwangen Seite - 25 -