H&B Nr. 1-2007 Omslag:H&B Nr. 1-2007 Omslag

h&b nr. 1-2007 omslag:h&b nr. 1-2007 omslag 2/2/07 6:00 PM Page 1

Returadresse: Huseiernes Landsforbund B-blad 4896 Grimstad hus 1•2007 kr 49,- & oi 1 bolig • 2007 Downlights gir stor råtefare

Nore og Uvdal nekter å innløse festetomter Mer varme med peisinnsats Varmepumper–VORTER på veggene? h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 2 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 3

hus & bolig innhold 8 Unngå glatte trapper 14 Stor råtefare: Advarer mot downlights 56 Nyter uteplassen hele året 59 Banditter i bransjen 61 El-politi — eller reddende el-engel? 65 Høy spenning med strømagent X 82 Varmepumper forstyrrer fasadene 86 Hvor bør varmepumpa stå? bad og våtrom 22 Lim knaggen på veggen 26 Design til siste dråpe 29 Livsfarlig å koble steamdusj selv 30 Unngå lokketilbud enøk og energi 71 Mer varme med peiskassett 74 Venter på vårsolen 77 Et uvanlig fenomen 86 78 Nok sol i deler av Norge VORTE: Varmepumpa kan med hell skjules under en trapp, men 80 Varmestyring uten kabler blir det for lite ny luft, kan den bli ødelagt. Foto: Nina G. Sæther. juss 32 Nore og Uvdal kommune: Kjemper for arvesølvet SPARETIPS: Det blir 36 Oppsiktsvekkende dom i Oslo tingrett 71 mer varme og mindre 38 Den besværlige budrunden sløsing med energien 40 Rett til innsyn? om du monterer en peiskassett. Foto: 46 Arv og hytte: Tidlig planlegging lønner seg Rikke Aaserud 49 Hyttesameie i familien: Mange skjær i sjøen 50 Arv og hytte: Noen eksempler 52 Brysomme brøytekanter 54 Husk hengelås på boden faste spalter 5 Leder 6 Ros & ris SOM SPIKRET: Superkraftig lim gjør det 7 Akturelt i HL enklere å unngå hull i baderomsmem- 11 Sett & hørt branen. Nye knagger tåler 50 kilo vekt. 18 Hus & Bolig spør; Kjetil Rolness svarer 41 Sett & hørt 22 26 67 Nytt på markedet 88 Nytt fra HL LEKKERT: Mye å velge i når man 91 Spikers kårner trenger ny armatur på badet. 92 Taletrengt 96 Kryssord hus&bolig 1–2007 • 3 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 4

4 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 5 leder Inviterer til krangel Redaktør Nina Granlund Sæther

vis et ektepar plutselig får økonomi til å kjøpe den lei- en viss periode – enten det nå var hus eller hytte som var ligheten de har leid i 30 år, kan det være at leilighetens bygd på tomta. Festernes rettigheter ble styrket. Heier vil gå med på det – hvis han får markedspris for I kjølvannet av den nye loven har advokatstanden fått husværet. Å tro at han vil selge den til 40 prosent av ver- mye å gjøre. Nore og Uvdal kommune nekter for eksem- dien er naivt. Ingen ville finne på å antyde det en gang. pel å løse inn hyttetomter, selv om den nye loven gir fest - Det høres helt urimelig ut. erne anledning til det. Verken kommunen eller kommu- Virker det rimelig at en hus- eller hytteeier skal få løse nens mange grunneiere er tjent med innløsning, mente et inn tomten han fester til 40 prosent av markedspris? samlet kommunestyre – og gjorde et ganske oppsiktsvek- Hus- og hytteeierne mener selvfølgelig ja. Mange grunn - kende vedtak. Hytteeiere og kommune braker nå sammen eiere liker det dårlig. Det skyldes flere ting; De ønsker rett i retten (se egen sak side 32). og slett ikke å selge unna arvesølvet. Det kan være sterke Juristene stortingspolitikerne rådførte seg med mente følelser knyttet til en gård som har vært i familien i gene- den nye loven ikke var i strid med Grunnloven. Det har rasjoner. Da tomtene ble festet bort, for kanskje 30 eller enkelte grunneiere ikke slått seg til ro med, og de har nå 40 år siden, var det slett ikke meningen å gi festerne noen fått medhold i retten. Innløsing av tomtefeste må ansees innløsningsrett. En gårdbruker ser også som ekspropriasjon, og derfor bør grunneierne få full fordeler i jevne, forutsigbare erstatning heter det i en dom fra Oslo tingrett. Saken er leieinntekter fra festerne. Salg ventet å gå helt til Høyesterett. Kommer Høyesterett til kan i tillegg utløse store samme konklusjon, må det ansees som et betydelig neder- skattekrav. Men det som lag for justisminister Knut Storberget som var en av dem mange grunneiere synes som ivret mest for innløsningsretten. virker ekstra urimelig, er Men hva er full erstatning? Det er en viktig forskjell at de skal måtte selge tom- mellom leiligheten i eksempelet innledningsvis og en feste- ten for langt mindre enn tomt. En leilighet kan omsettes i det frie marked. En feste- det de mener den er verdt. tomt har bare én kjøper. Grunneier kan ikke selge tomta Da tomtefesteloven ble til andre enn han eller hun som eier bygget. Markedspris revidert for få år siden, mente for en bebygd tomt må bli en annen enn for ubebygde politikerne på Stortinget at arealer flere kan by på. det var viktig at fest- Jeg er stygt redd for at det, uansett Høyesteretts av - erne, de som leide gjørelse, kommer til å bli en rekke nye tomtefestesaker tomt, skulle få som ender i rettssalene i årene fremover. Så komplisert anledning til å som tomtefeste synes å være, burde i det minste politik - løse den inn etter erne sette foten ned for nye festekontrakter.

Foto: Berit Roald, Scanpix Berit Roald, Foto:

Redaktør: Nina Granlund Sæther Opplag 1.halvår 2006: 130 340 Annonser: Ekjord Marketing AS 1 • 2007 Utgiver: Huseiernes Landsforbund Medlem av Den Norske [email protected] magasin for Huseiernes Landsforbund Layout: Geoffrey Kempton Fagpresses Forening Postboks 7021 Majorstuen, 0306 Oslo Fred. Olsensgate 5, 0152 Oslo Opplagskontrollert av Telefon: 22 06 61 30 Telefon: 22 47 75 00 Produksjon: Artko Fagpressens mediekontroll Telefaks: 22 95 74 10 Telefaks: 22 41 19 90 Medlemsskap Huseiernes Forsidefoto: Jusstelefon: 22 47 75 07 Landsforbund: kr 430,- En himling full av stjerner er vakkert, Hjemmeside: www.huseierne.no Utkommer med 6 nr. i 2007 men downlights kan by på overras- e-post: [email protected] ISSN 0333-3329 kelser. Foto: Signe Dons, Scanpix.

Hus & Bolig arbeider etter Vær varsom-plakatens regler for god presseskikk. Den som mener seg rammet av urettmessig presseomtale, oppfordres til å ta kontakt med redaksjonen. Pressens Faglige Utvalg (PFU) er et klageorgan oppnevnt av Norsk Presseforbund. Organet som har medlemmer fra presseorganisasjoner og fra allmenheten, behandler klager mot pressen i presseetiske spørsmål. Adresse: PFU, Rådhusgt. 17, Pb. 46 Sentrum, 0101 OSLO Tlf. 22 40 50 40, faks: 22 40 50 55

hus&bolig 1–2007 • 5 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 6

ROS fra Batta fortjener Finansdeparte- mentet med finansminister Kristin Halvorsen i spissen for det fremlagte forslaget til ny eiendomsmeglerlov. I lovforslaget som skal til høring og behandling i løpet av 2007 er det foreslått en del nye ”kjøreregler” for megler- nes omsetning av bolig og eiendom. Behovet for dette skyldes i hovedsak at en del meglere legger for liten vekt på etikk og grundighet i omsetningsprosessen. I press- områdene har det også vært et ”råkjør” med raskest mulig salg til høyest mulig pris, med det som konsekvens at kjøperne i ettertid har avdekket skjulte feil og mangler og i en del tilfeller angret seg for kjøpet.

En forskrift om en ny 24-timersregel trådte i kraft allerede fra nyttår. Denne skal medvirke til å dempe tempoet i budkrigen noe. Både meglerne og vi ser enkelte negative virkninger av 24-timersregelen, og det har Kristin Halvorsen lovet at hun er villig til å se nærmere på og foreta justeringer i. Det er prisverdig at finansministeren er villig til å lage nye lover og regler som er praktikable og fornuftige. Hun har også lovet å trekke inn interesse- organisasjonene i den videre prosessen med utarbeidelse av den nye loven med tilhørende forskrifter.

RIS fra Batta går til Senterpartiets Per Olaf Lundteigen og SVs Inge Ryan som i VG den 3. januar antyder at de kan stille seg bak et forslag om å innføre gevinstbeskatning på vanlige boligeiendommer. Det skal være det hete boligmarkedet som bekymrer regjeringskameratene. ”Jeg er ikke så bekymret over de som eier og skifter bolig” sier Ryan.

En familie som i 1980 kjøpte seg en bolig til 600 000 kroner og selger den nå for fem millioner, ville bli avkrevet 1,2 millioner kroner i gevinstskatt til Staten hvis forslaget skulle bli gjennomført. Når to ungdom- mer med hver sin leilighet skulle ønske å gifte seg og flytte sammen, ville de fått livets sjokk. Vi kan tenke oss at de kjøpte hver sin bolig for 1,5 millioner for to år siden og selger dem nå for to millioner. Da ville Staten ta 280 000 kroner av inngangsbilletten deres til det første felles hjem…

Det er grunn til å bekymre seg over politikere som Lundteigen og Ryan som vil styrte det norske boligmarkedet ut i kaos og krise uten at de engang har noe poeng med det!

6 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 7 aktuelt i HL Adm. dir. Peter Batta I fokus

Det har vært mange fete overskrifter i grundige kontrollsystemer i sine foretak. • Veksten i sysselsettingen er avtakende. presse og media med Huseiernes Lands- Vi vet av erfaring at det i et opphetet Den internasjonale høykonjunkturen vil forbunds saker så langt på nyåret. Saker boligmarked, særlig i pressområdene, er avta, noe som igjen vil føre til lavere som har vært i fokus er ny eiendoms- lett å kjøre litt kjapt i svingene. I fjor ble lønnsvekst. Det er også bygget mye nytt meglerlov, utviklingen av boligprisene på flere meglere avslørt for ulovlig egenhan- de siste årene. kort og lang sikt, og et forkastelig forslag del. En del unge meglere uten meglerut- om gevinstbeskatning ved salg av bolig. dannelse har ofte hatt som arbeidsform å • Utbyggere har for første gang på lenge Det siste kan du lese om under vår selge fortest mulig til høyest mulig pris. merket at det ikke er like stor interesse RIS-spalte ved siden av. Så tar de heller problemene med feil og for å tegne opsjoner i planlagte nye I administrasjonen har vi oppsum- mangler i eiendommen de har solgt i byggeprosjekter som det var for to, tre år mert fjoråret i form av årsberetninger etterkant. siden. I Danmark og i USA bråstoppet som du vil finne på vår hjemmeside. Vi Et offentlig utvalg har arbeidet med boligprisene i høst uten forvarsel. la bak oss et meget godt år med en vekst ny eiendomsmeglerlov i flere år. Nå har på 10 000 nye medlemmer. Per nyttår Finansdepartementet kommet med sitt • Intet tre vokser inn i himmelen. Heller hadde vi 121 343 betalende enkeltmed- forslag som skal ut på både skriftlig og ikke prisene i boligmarkedet. Jeg tror lemmer. Også økonomien i HL er meget muntlig høring i løpet av våren. Deretter ikke at vi vil få noe krakk, men en tilfredsstillende. skal Stortinget avgi sin endelige dom. korreksjon ned på rundt 20 prosent om I løpet av våren tiltrer en ny Web- HL har allerede bidratt med flere to til fire år. Tiden får vise om dette slår redaktør som skal styrke vår hjemmeside høringsuttalelser underveis. Vi skal også til. På lang sikt vil imidlertid bolig - på internett. Vi ansetter en ny advokat delta i den avsluttende prosessen. Det er eiendom ha en god realprisutvikling og og vi har styrket vår tekniske rådgivning helt avgjørende at den viktigste handel være en god investering! til medlemmene. og investering vi alle gjør i livet blir utført på en seriøs og etisk korrekt måte. Ny eiendomsmeglerlov Jeg har selv gitt ros til finansminister Året var så vidt startet da fokus ble satt Kristin Halvorsen for vel utført hånd- på den nye eiendomsmeglerloven. Det er verk så langt. Finpussen skal gjøres i jo vi huseiere som er både kjøpere og sel- resten av året. gere av bolig og eiendom med meglerne som mellommenn. Som regel er vi først Boligprisene vil falle? selgere, for deretter å være kjøpere av ny De tre siste årene har boligprisene i bolig. Vi er derfor avhengige av å bli gjennomsnitt økt med 40 prosent. behandlet på en ryddig og etisk korrekt Også i år regner vi ”eksperter” med måte både som kjøper og selger. en økning på rundt 10 prosent. Til tross for at de fleste meglerne gjør Spørsmålet er om vi får en en ærlig og ordentlig jobb i sitt daglige korreksjon på den raske og virke, er det et faktum at eiendoms- voldsomme økningen om meglerbransjen har pådratt seg en litt to, tre eller fire år. Jeg tror frynsete image i mediabildet. Meglerne det. Begrunnelsene er: arbeider i en utsatt bransje og det skal ytterst lite til for at omgåelse av lov eller • Den faktiske prisen på mangel på etikk i en enkelt sak slås opp boliger har nådd et med fete bokstaver. Derfor er det meget meget høyt nivå. Nå er viktig at de har presise kjøreregler og lånerenten på vei opp.

Foto: Heiko Junge, Scanpix hus&bolig 1–2007 • 7 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 8

Unngå glatte trapper

Trapper som skyter is og blir farlig glatte er et stort problem for mange huseiere. Med det nye strømiddelet Ice-Crust kan risikoen for å gå over ende på holka reduseres. Ørsmå mengder skal til for å gjøre tilværelsen tryggere.

TEKST OG FOTO: — Det er vannhinnen som ligger oppå ale som er brent og noe bearbeidet. Det NINA GRANLUND SÆTHER isen som gjør den glatt. Når man strør er helt fritt for salt og skadelige kjemika- med singel eller sand er det de skarpe lier. kantene som mekanisk går ned i isen. — En annen fordel med dette strø- Noen ganger blir sanden bare liggende å middelet er at det skal veldig lite til, danse oppå den glatte overflaten. Hem- skryter Berge. — Materialet er utrolig meligheten med Ice-Crust er at vann- finkornet. Normalt trengs det bare en hinnen brytes, forklarer Stein Berge som hundredel sammenlignet med singel. En har utviklet det nye strømiddelet. Etter en litersboks holder til 40 kvadratmeter. tid vil restene etter plankton fra urtiden Derfor er produktet spesielt godt egnet bli mettet med vann, og så fryser de fast i til glatte trapper. Man kan rett og slett ha isen. Resultatet blir en sandpapirlignende boksen stående lett tilgjengelig på inn - ru overflate med svært stor friksjon. siden av døra, foreslår Berge. Ice-Crust er et naturlig silikatmateri- [email protected]

8 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:03 PM Page 9 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:04 PM Page 10 h&b nr. 1-2007 s. 02-11:h&b nr. 1-2007 s. 02-11 2/2/07 6:04 PM Page 11

Væte tærer på mur Mer nedbør og hyppige temperaturskifter sliter på murbygninger, melder Aftenposten. — I Oslo er det ganske mange bygg som er i en slik alder at man skal være ekstra oppmerksom, sier murprofessor Tore Kvande etter at en 31 år gammel kvinne ble drept av stein som falt ned. Klimaendringer kan rett og slett gjøre eldre bygårder til livsfarlige rasfeller. Professoren er bekymret for situasjonen, og tror det er mange løse gesimser rundt i de større byene. — Antallet frost- og tinesykluser spiller en viktig rolle. Frostskader er den største faren i forhold til murverk, sier Kvande til avisen. Holder gradestokken seg under null hele vinteren er bygningene mindre utsatt for at murkonstruksjoner sprenges løs og ramler ned.

“Når lokalpolitikere har mulighet for å skrive ut lokal skatt, gjør de det fordi det alltid er et godt formål uten finansiering.”

Avisen Tromsø på lederplass sett&hørt

Større postkasser, Kloakk i vannrørene mindre trøbbel Bokklubben vil gjerne at vi skal investere i Hvis du hører susing i rørene når du skrur på kranen og større postkasser. Bokpakkene er så store at det kommer litt luft ut før vannet kommer, bør du la det de sjelden får plass i en vanlig postkasse. renne en stund før du drikker det. Det kan nemlig være Det betyr at vi isteden får en hentelapp, og tegn på undertrykk, og dersom vannrørene er slitte og må ta turen til posthuset for å få bøkene vi hullete, fører undertrykket til at væske utenfra suges inn mer eller mindre ønsker oss. Men vi har bare gjennom hullene. Ofte ligger kloakkrør og vannrør tett, 14 dager på oss før pakkene sendes i retur og dersom kloakkrørene lekker, kan kloakken slik komme inn i drikkevannet ditt. til avsender. Vannrør laget i perioden etter krigen og fram til 1970 ofte er så tynne at det tæres — Vi regner med at en del kunder ikke hull i dem, skriver Aftenposten. Størsteparten av rørene fra før 1970 ligger i byene. rekker å hente bokpakkene i en hektisk Halvparten av rørene i Oslo er så gamle. En undersøkelse fra i fjor viser at i hverdag, sier informasjonssjef Marit Borken- områdene hvor et undertykk hadde forekommet, var det en økt sykdomsforekomst hagen i Bokklubben til Dialog. Hun antar at på 40 prosent. De som ble syke kastet opp og fikk diaré. de ville fått langt færre bokpakker i retur om kundene hadde hatt større postkasser og slapp turen til posthuset. Posten har utviklet en ny og litt mer DYRERE FORSIKRING praktisk kasse som måler 37 x 27 x 16 Dårlig vær gir dyrere forsikring, melder Dagbladet. Ifølge en forskningsrapport centimeter. Den skal dekke de fleste behov. fra klimaforskningsinstituttet Cicero, kan hyppigere og mer omfattende natur- Stadig flere handler på nettet, og Posten skader føre til at forsikringspremien øker. mener kjøpsopplevelsen også blir bedre når — Det vil være rart om det ikke er en sammenheng, når utbetalingene går brevsendingen ligger og venter i postkassa så mye opp, sier Pål Presterud, direktør ved Cisero. Foreløpige tall viser at et par dager senere. stormen Per, som herjet midt i januar, forårsaket skader for nær 35 millioner kroner. Skal vi tro klimaforskerne blir det enda flere slike stormer i fremtiden.

hus&bolig 1–2007 • 11 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 12

Rom på loftet Går du i tanker om å utnytte loftet bedre, kan den nye boken fra Sintef Byggforsk kanskje være noe for deg. Den heter ”Lag rom på loftet” og gir gode råd om romhøyde, ildsteder, rømnings- veier, isolering i taket og oppbygging av golv, himling og vegger. Hensikten med den nye publikasjonen er å redusere antall skader som oppstår i forbindelse med tak. Når du lager rom på loftet er det spesielt avgjørende å isolere og tette taket på riktig måte før du setter i gang med innredningen.

“Det er en privatsak hva slags kunst ekteparet (Treschow/Hagen, red.anm.) liker, og ønsker man å ha pompøse bilder av seg selv på veggene i eget hjem, angår heller ikke det andre. Noen lever i det 21. århundre og noen i det 15. århundre.”

Trygve Hegnar i Kapital FEST SETEBELTENE Flere stormer er i anmarsj. Mens beboere i de mest værharde strøkene i Norge er vant til å sikre gjenstander og bygninger, kommer uværet gjerne som julekvelden på kjerringa i mindre utsatte områder av landet, skriver VG. Informa- sjonssjef Kristin V. Tønnessen i Storebrand anbe- sett&hørt faler flere tiltak for å redusere skadeomfanget, blant annet: • Fest løse gjenstander som det ikke er praktisk å flytte, for eksempel søppelkasser. • Andre løse gjenstander som hagemøbler, sykler og akebrett bør settes inn. • Trampoliner bør demonteres og sikres forsvarlig.

Gravhauger raseres — Landbruket er fortsatt hovedårsaken til å at kulturminner går tapt, dernest kommunal anleggsvirksom- het i form av veibygging, Brannvesenet vil ha bevis legging av vannledninger og Tall fra i fjor viser at enkelte brannvesen rykker ut fire ganger daglig på annen teknisk infrastruktur. grunn av falske brannalarmer varslet av vaktselskapene. Brannvesenene i Men også utbygging av boli- Vestfold vil nå ha 15 000 kroner i gebyr for brannalarmer som ikke er ger, fritidshus og garasjer, reelle. Det er ikke nok at røykvarsleren utløses hos en av vaktselskapenes ofte uten dispensasjon fra kunder. De vil ha bekreftelse på at det brenner først, melder Aftenposten. loven om kulturminner, gjør Både brannvesen og Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap at kulturminner forsvinner, mener at en utløst boligalarm ikke er bevis på at det brenner. sier en bekymret Anke Loska hos Riksantikvaren til Aften- posten. Siden 1997 er 658 kulturminner gått tapt.

12 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 13

hus&bolig 1–2007 • 13 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 14

RISIKABELT: En himling full av stjerner er vakkert, men downlights kan by på overraskelser. Taket i bad og våtrom er særlig utsatt for råteskader. Foto: Signe Dons, Scanpix.

14 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 15

Stor råtefare: Advarer mot downlights

Drømmer du om en vakker stjernehimmel innendørs? Dessverre er det stor fare for at du samtidig får et alvorlig råteproblem i taket. Daglig leder i Anticimex, Roy Malmo Nilsen, fraråder på det sterkeste bruk av downlights, spesielt på bad. — Motebølgen bederver husene, sier han.

TEKST: NINA GRANLUND SÆTHER

eilmonterte downlights kan forårsake brann. At downlights også fører til store råteproblemer i Ftakkonstruksjonen er lite kjent for folk flest. Det kommer av at de færreste undersøker hva som skjer over himlingen, mener Roy Malmo Nilsen. Men Anticimex har vurdert den byggtekniske standarden på nærmere 9 000 boliger og 11 000 bad. Resultatet er skremmende. — Når det monteres downlights i himling mot kald sone, oppstår det et gedigent kondensproblem. Varme bad med høy luftfuktighet er særlig utsatt, men jeg vil fraråde bruken av denne type belysning i alle rom som ligger mot kalde loft og tak, sier Malmo Nilsen. Når et glass med kaldt øl begynner å dugge i sommervarmen, er det fordi den varme luften avkjø- les mot det kalde glasset. Det er akkurat det samme som skjer når varm og fuktig luft stiger opp, gjennom stjernehimmelen av lyspunkter og treffer et kaldt tak. Den kalde luften klarer ikke å absorbere like stor luftfuktighet, og det begynner å dugge. Skorsteinseffekt Kondensproblemet blir aller størst når man monterer downlights i eldre bygg, mener Malmo Nilsen. — Det sier seg selv at man da får gjennomtrekk. ➤

hus&bolig 1–2007 • 15 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 16

GJENNOMHULLET: Når man monterer downlights i gamle tak, perforerer man plasten som skal hindre fuktigheten å nå den kalde ytterflaten over. Resultatet blir veldig fort store kondensskader. Foto: Rolf Ekholt.

Man borer hull, og perforerer plasten — Det er så vidt jeg vet ikke gjort som skal hindre fuktigheten i å nå den undersøkelser på dette, men jeg tror ikke kalde ytterflaten. På grunn av et visst plasten tåler høy temperatur. Levetiden overtrykk får man en skorsteinseffekt, og må bli kortere, tror han. den varme, fuktige luften suges opp i isolasjon og bjelkelag. Risikosport Det er også vanskelig å få det Takstmann Rolf Ekholt i Norsk Husin- tett når man monterer down- speksjon & Skadetakst har sett mange lights i nye hus. Mange av eksempler på at downlights har gitt kon- kassettene som monteres densskader. Nylig besøkte han et hjem i himlingen er ikke hvor taket var helt svart. laget av damptett — Å montere downlights er en risi- materiale. Papp slip- kosport at dimensjoner, særlig når lys- per fukten rett igjen- punktene ettermonteres. Det er noe de nom. Enkelte av kasset- færreste får til, advarer han. — Mange tene leveres flatpakket. Å nøyer seg med å bore hull i taket, ta hull få disse boksene tette blir på plasten og grafse ut litt av isolasjonen. nærmest umulig, mener for- Å montere downlights i nye bygg kan gå sikringsmannen. bra. — Det finnes hel- Ekholt mener innbygningslamper er støpte bokser av plast, og disse brukes fantastisk flott, og at det har revolusjo- det heldigvis mer og mer av, men her er nert belysningstradisjonene våre. Han vil utfordringen å få det tett i overgangen gjerne ha en stjernehimmel selv – bare ADVARER: Daglig leder i Anticimex, Roy mellom kassetten og dampsperren, sier ikke i en åpen takkonstruksjon. Damp- Malmo Nilsen, er meget skeptisk til down- Malmo Nilsen. Men han er også bekym- trykket er høyest oppunder mønet. Der- lights og råder folk til å tenke seg nøye om. ret for at plasten som brukes som damp- for må det gå galt: Kassettene i papp, som brukes til utforing i sperre skal bli sprø når den varmes opp — Det vil garantert føre til kondens, himlingen, slipper dampen rett igjennom. av lampene. understreker han.

16 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 17

KONDENSERING: Når varm og fuktig luft møter et kaldt tak, oppstår det kondens. Sopp og råte kan bli resultatet. Foto: Anticimex.

Hvor store skader kondensen vil SOPPANGREP: Varm medføre, avhenger av ulike faktorer, for fuktig inneluft steg eksempel hvor mye fuktighet materia- fra soverommet og lene klarer å absorbere. opp i kald sone. — Kondensskader som ikke blir opp- Over takplatene daget kan gi råte. Men lenge før det opp- koste soppen seg. står råteskader får man problemer med Foto: Anticimex. muggsopp. Muggsopp er ikke farlig for treverket, men kan være svært skadelig for inneklimaet, påpeker Rolf Ekholt. Maksimalt uheldig Konsekvensen av kondens i bjelkelaget er i verste fall råte. Det er kjempealvorlig i en takkonstruksjon, påpeker Roy Malmo Nilsen. Og kostnadene for å utbedre skadene kan bli store, advarer PILL RÅTTENT: han. Etter to år med Downlights på badet er i øyeblikket downlights i stue- svært populært. Men stjernehimmel på himlingen tråkket et våtrom er maksimalt uheldig. Det er eieren plutselig på badet det er varmest luft og mest fuk- igjennom gulvet tighet. på terrassen over. — Vi ser dessverre skadene som føl- Skaden skyldtes ger av downlights også i andre rom som ikke at terrassen ligger mot yttertak, opplyser Malmo Nil- var utett, men at sen. — Ligger det varme rom over stjer- varm luft ble suget nehimmelen er dette ikke noe problem. opp i isolasjon og Kondensproblemer oppstår allerede borddekke gjennom første vinteren etter at lyspunktene er stjernehimmelen montert. Jo kaldere det er ute, desto under. verre blir det. Og skadene kan utvikle seg veldig fort. Takkonstruksjoner er heldigvis grovt dimensjonert, men når råteska- dene får lov til å utvikle seg over tid blir dette et kjempeproblem, understreker Anticimex-lederen. Han mener små spotlights på skinner er et langt bedre alternativ. [email protected]

hus&bolig 1–2007 • 17 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 18 Gir tingene mening Designinteresserte fnyser av nordmenns koselige hjem. Men sosiolog Kjetil Rolness maner til økt forståelse for vanlige menneskers innredning. Han mener folk fyller rommene sine med arvegods og pynt av helt andre grunner enn dårlig smak.

Sosiolog og forfatter Kjetil kritiserer andres innredning egne erfaringer og historier. Hus & Bolig spør Rolness har ment mye om for å være preget av dårlig Det som mor har sydd eller Sosiologen svarer nordmenns hjem og smak. smak, har de gått langt ut som vi fikk i bryllupsgave, får Men han har lite til overs for over sitt mandat og sitt kom- en affeksjonsverdi som gjør at smaksdommerne: petansefelt. God design er en vi ikke har hjerte til å kaste TEKST: ELIN ENGER MOLLESTAD verdi jeg ikke vil sable ned, det. Så når folk tar vare på en ILLUSTRASJON: HERB — Det høyeste komplimentet jeg kan ha sans for slike ting ting de kanskje ikke synes er nordmenn kan få for hjem- selv. Men jeg har kommet til pen eller praktisk selv engang, met sitt er ”så koselig dere har den erkjennelsen at forskjel- så er det ikke fordi de har fått det”. Vi kommer ikke lige kulturer har forskjellige dårlig smak, men fordi det er utenom den norske kosen. verdier. Bestemor i dalføra andre faktorer de også må ta Den kommer til uttrykk bor i en annen verden, og hensyn til. gjennom å avstå fra det som hun trives der! Vi oppnår lite er for designet eller stilrent. ved å forsøke å dra henne ut — Hvorfor er så mange hjem Det er typisk for norske hjem derfra. Det er OK å gi folk like naboens? at de har mange ting, at mye impulser, men det er drøyt å er hjemmesnekret og at det si at andre handler feil ting — Vi er et trygghetssøkende har gått seg til over tid. Men fordi de mangler kunnskap og identitetsbekreftende fol- selv om det å ha det koselig om hva som er god smak. keferd. På grunn av sosiale hjemme er viktig for nord- konvensjoner så er det visse menn flest, så har kos blitt et — Hvorfor ønsker du økt for- ting et hjem skal ha, for fyord for enkelte yrkesgrup- ståelse for vanlige menneskers eksempel familiebilder. Men per og sosiale skikt. Ordet hjemmeinnredning? hjemmene blir ikke så like koselig får arkitekten til å fordi eierne ikke har gjort det rømme bak tegnebordet sitt, — Det blir problematisk når personlig. For de fleste betyr og mange med estetisk utdan- fagfolk og andre ikke skjøn- personlig ikke noe som er ori- nelse fjerner seg fra kosen ved ner at designinnredning bun- ginalt, sjeldent eller sært. Det å bli opptatt av det de kaller ner i en spesiell måte å se ver- er noe man har et forhold til, god design og smak. Men de den på, som er hevet over tri- som man kan speile seg selv i. gjør en klassisk feil når de tror vialiteter og alminnelige hen- Det handler om så dype ver- at vanlige folk ikke velger syn som folk faktisk må ta. dier som trygghet, varme og som dem, fordi de ikke har Det er tegnebrettstenkning! fellesskap. nok kunnskap ennå. Jeg Det å innrede har rett og slett ønsker ikke å sette meg på ikke bare med estetikk å — Så når folk stadig pusser min høye hest og si hvem gjøre, men om følelsesmessige opp og handler inn, så handler som har god smak. Når noen ting som ofte er knyttet til det ikke om at vi er kjøpegale? ➤

18 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 19

hus&bolig 1–2007 • 19 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 20

— Vi kan selvfølgelig disku- men også for å lese lekser, tere om nordmenn kjøper for tegne og bake boller. Barna får mye. Steinar Lem kan ha rett i ikke mer tumleplass og utstyr at vi gjør det ut i fra et økolo- for å leke for seg selv, de blir gisk perspektiv. Men det blir dratt inn i familiesfæren. Det for lettvint å stemple oppus- er en av de viktigste grunnene singen som meningsløst, kom- til at kjøkkenet har fått så pensatorisk forbruk der man stort fokus, det har ikke bare flykter fra livets egentlige ver- med trend å gjøre. dier. Noen mener det har høy- ere verdi å sitte og se utover et — Er high tech-kjøkkenet først tjern, enn å lage en ny hylle til og fremst en kulisse som er satt stua. Men mitt poeng er at det opp for å forskjønne eiernes å skape et hjem er en veldig sosiale fasade? meningsfull aktivitet. Tingene vi skaffer til hjemmet vårt er — Man blir fort avslørt hvis knyttet til vår identitet, vårt man har et kjøkken som ser ut livsprosjekt. Det er neppe noe som det hører hjemme på som er så viktig som hjeminn- Bagatelle, men knapt klarer å redning for å fortelle oss selv lage en skikkelig kopp kaffe. og omverdenen hvem vi er. Vi Mye av statusen er ikke bare må gjøre rommene til våre, og knyttet til utstyret, men at for nordmenn krever det at man bruker det og snakker det bokstavelig talt er mange om det. Mange har jo mat- ting i dem. Hvis nordmenn laging som en hobby med får valget om en fiks ferdig klubbmøter og sosiale ram- luksusbolig der alt er klappet mer, de gjør mer ut av det enn og klart og et rødmalt trekk- å være opptatt av maskin- fullt hus i skogen som de kan parken i seg selv. Det er bare gjøre mye med selv, så velger noen få som er opptatt av de huset i skogen. Vi liker lys i vannkrana og TV på ikke å bo på hotell. Det å ventilatorhetta, det dreier seg gjøre rommene til våre og ikke om små krusninger på den bare overta dem, gir retning store overflaten. og mening til livene våre. For eksempel så er det å bygge og — Hvilke ting tror du har innrede noe sammen en inves- viktigst symbolverdi i hjemmet tering i en felles fremtid for vårt i 2007 parforholdet. Her skjer det viktige og dype ting som vi — Kanskje det er nettopp må forstå før vi fordømmer. spisebordet? Bordet, stolene rundt og lampa over kan ha — Bransjefolkene forklarer de mange ulike utførelser og enorme kjøkkeninvesteringene prisklasser, men hvis det ikke her i landet med økt interesse er koselig å sitte der, så hjelper for matlaging. Hva tror du? det ikke om du har en fin sofa i stua. Rundt det innbydende — At alle har blitt ambisiøse kjøkkenbordet hvor det er gourmeter er et litt overdrevet trivelig å sitte, der svever det rykte, for å si det mildt. Jeg mye mening. tror at noe av den viktigste årsaken til at kjøkkenet har blitt det store trivelige allrom- met det har blitt, er at det tas sterke hensyn til barna. Alle skal kunne samles rundt bordet, ikke bare til måltidene,

20 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 21 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 22

TRYGG: Borer du hull i membranen, risikerer du å gjøre stor skade. Håndkleholdere som kan limes fast på veggen, er et tryggere alternativ enn tradisjonelle innretninger som skal skus fast. Denne innretningen skal tåle en vekt på 50 kilo.

Mangler du et sted å sette fra deg sjampoen og henge fra deg håndkleet på badet, Lim knaggen trenger du ikke nødvendigvis finne fram drillen. Å borre hull i flisene er sjelden en god idé, og ønsker du å unngå å punktere membranen som på veggen beskytter veggen mot fukt, finnes det i dag flere TEKST: BJØRN RUNAR SODELAND alternative løsninger.

ange er bekymret for å borre i bade- kan du ende opp med et stygt merke romsveggen, og det med god eller en sprukken flis. Skulle du ombe- Mgrunn. Hver gang du lager et hull i stemme deg, og finne ut at håndklehol- membranen risikerer du å gjøre stor deren passer best et annet sted, har du skade dersom hullet ikke tettes forskrifts- også et problem. Et hull er og blir et hull. messig. Uansett kan slitasje på sikt føre til utettheter som slipper vann og vann- Tåler det meste damp gjennom. Jo færre hull, desto min- — Det er i grunn rart at det første dre fare for alvorlige og kostbare vann- mange gjør når de har brukt masse tid på skader. å få et tett baderom, er å borre hull i det, I tillegg kommer det rent skjønnhets- sier Hennig Sveen, salgssjef i Ljungmann messige. Bommer du litt med drillen, Engros, som blant annet markedsfører

TIGER-PRODUKTER

Skjær en passende bit av Kna limbiten mellom fingrene Klistre ”limtyggegummien” Press festet mot veggen. den blå og hvite limrullen. til den blir ensfarget hvit. bakpå festet. Limet bør tørke i 24 timer.

22 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 23

produktene til det nederlandske firmaet Tiger. I stedet for å skru såpekoppen eller håndkleholderen direkte i flisen, bruker Tiger et spesiallim til å montere en festeanordning som produktet til slutt skrus fast i. Et tokomponents lim, som leveres som en blå og hvit pølse, skjæres til i passende størrelse og knas mellom hendene til den blir ensfarget hvit. Det som etter hvert vil ligne en tygge- gummi, klistres bakpå et feste som presses på veggen. Etter å ha herdet i 24 timer, sitter det helt fast. Så er det bare å montere utstyret på festeanordningen. Systemet skal tåle en vekt på 50 kilo, og kan brukes på alt fra hånd- klestenger og baderomshyller, til tannglass- holdere, kroker og toalettpapirholdere. Til og med dusjsettet er mulig å få i en versjon som bare kan limes på. Et tilsvarende produkt, som også kommer fra et nederlandsk selskap, Haceka, markedsføres i Norge av Normark. På samme måte som Tiger-produktene, følger ➤

Dersom utstyret ikke passer … skjær bort overflødig lim. Plasser produktet til festet. Systemet skal tåle opptil 50 kilo. på festet…

hus&bolig 1–2007 • 23 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 24

det her med en festeanordning som er skrus til. Gobad markedsfører en serie spesialtilpasset ulike baderomsserier. Når produkter av denne typen, som skal produktet skal monteres, fjernes et kunne tåle en belastning på 18 kilo, men beskyttelsespapir langs kanten på festean- har på grunn av dårlig erfaring bestemt ordningen, og produktet tapes direkte på seg for å levere disse utelukkende med veggen der det skal plasseres. limfester i fremtiden. Sugekopper forut- Deretter sprøytes lim fra en liten setter nemlig at veggen er helt ren, og tube inn i festet. Det trenger 12 Ole-Wiktor Olsson i Gobad forteller at timer på å tørke skikkelig. Når de fleste før eller senere vil oppleve at pro- herdeprosessen er over, skrus duktet faller ned fra veggen. Grunnen er produktet fast i festeanord- at det etter hvert vil trenge inn fukt og ningen med en liten skrue på skitt under sugekoppen, og gjøre den undersiden. Solid skal det også mindre effektiv. Når veggen så blir vasket være. og rengjort, vil man igjen kunne henge — Dette produktet opp produktet. tåler det meste, forteller pro- Henning Sveen i Ljungmann og duktsjef Øivind Isaksen. Uav- Øivind Isaksen i Normark leverer også hengig testing viser at de minste produkter med sugekopper som festean- festene skal kunne bære 110 ordning, men heller ikke de vil gå gode kilo, mens de største tåler opptil 120 kilo. for at dette holder i lengden. ANBEFALES: Ethvert hull i badeveggen Trondheimsfirmaet Gobad tilbyr en — Sugekopper ramler av, det er ikke er en punktering av membranen. produktserie over samme lest. tvil om det. Skal man bruke dem, vil jeg Dorullholderen kan med fordel limes — Dette er veldig enkelt å bruke. Vi anbefale silikon på først, så sitter det som på veggen. Nye løsninger hindrer at har ingen limtube eller noe annet som må regel. Et annet alternativ er å fjerne dem knagger og holdere faller ned. sprøytes inn, men en tape som du enkelt hver gang man vasker og sette dem på en limer mot veggen, forteller Ole-Wiktor ren tørr overflate, sier Isaksen. Olsson, administrerende direktør i God- bad. Når limet har herdet i 10 timer, Anbefales av fagfolk skrus produktet fast i festet på veggen. Selv om produkter til å skru i veggen fort- Enkelte av produktene kan også tapes rett satt er vanligst i Norge, dukker det stadig på. opp alternativer. De fleste rørleggere har — Jeg har testet dette selv, og det hol- løsninger av denne typen i salg. Finner du der, det kan jeg love, sier Olsson. Innen dem ikke i utstillingen, kan du vanligvis produktseriene har Gobad ulike former få bestilt det du ønsker. Lars Gulbrand- for kroker, håndkleholdere og dusjhyller. sen, daglig leder i Fagrådet for Våtrom, mener det er lurt å velge slike løsninger. Sugekopper henger ikke evig — Vi anbefaler absolutt denne typen Det finnes i tillegg til løsninger med lim, produkter. Ethvert hull er en punktering flere produkter med sugekopper på mar- av membranen og det skal man etter beste kedet. De mest solide har et system der evne unngå, sier Gulbrandsen. det skapes et vakuum ved at sugekoppene [email protected]

HACEKA PRODUKTER

Fjern beskyttelsespapiret Sett festet på veggen. Sprøyt inn lim. Med en liten skrue på undersiden på festeanordningen. La det tørke i 12 timer. kan nå produktet settes i festet.

24 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 25 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 26

VANNFALL: Hansa står for denne modellen, der vannet sildrer fra en liten glasskål. Kanskje det nær- meste de fleste av oss kommer en frisk liten fjellbekk i hverdagen? (www.hansa.de)

TIDLØST: Litt nostalgisk, men med moderne, myke linjer. Denne modellen, Sinfonia fra Grohe, har et tidløst preg, som trolig vil overleve mange motesvingninger. Kranen fås både i krom og gull, som på bildet, eller i bare krom. (www.grohe.no) Design

DESIGNKONGEN: Italienske Alessi kan mer enn å til siste lage friske fruktfat og morsomme korke opptrekkere. Denne futuristiske formen i krom er resultatet av et dråpe samarbeid mellom det berømte italienske designhuset og den finske kranprodusenten Oras, som blant annet Frittstående vaskeservanter signert kjente designere; produserer i Norge. (www.oras.com) mosaikkdekorasjoner på vegger og gulv; avanserte steamdusjer og boblebad. Baderommet er blitt en arena for luksus, også kalt pengesluk, der prikken over i-en er det perfekte blandebatteriet. Hus & Bolig har sett på noen av kranene på markedet.

TEKST: RIKKE ÅSERUD FOTO: PRODUSENTENE OG FORHANDLERE

26 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 27

ÅPEN LØSNING: Ønsker du noe ganske annerledes på badet, kan den tyske produsenten Hansas kreasjon, der KLASSISK OG RIMELIG: vannet føres i et åpent rør gjennom kranen, være tingen. Ikea har raskt etablert seg (www.hansa.de) som en av de store aktø- rene på baderomsmarke- det. Enskär blandebatteri har enkel og stilren design, og er antagelig en av de bil- ligste kranene du får tak i. (www.ikea.no)

PÅ VEGGEN: Har du investert i en frittstående vaskeservant, passer det kanskje best med et veggmontert blandebatteri. Hansgrohe, produsenten av denne modellen, Axor Starck X, lover at kranen gir ”mer vann, mer design og mer kvalitet.” Ikke verst. (www.comfort.no)

INGENIØRKUNST: For menig mann er det ikke lett å se opp og ned på en slik innretning med det samme, men ifølge produsenten Damixa kombinerer denne kranen genial STILRENT: Serien Inxx fra produsenten Mora består av ingeniørkunst og ekstrem stilrene armaturer, og er svært populær blant baderoms- brukervennlighet. Med innredere her i landet, i følge en av forhandlerne. Produ- det menes trolig at tuten senten lover at en kran som dette vil gi et designløft til på kranen kan vendes i et hvert moderne baderom. (www.moraarmatur.com) ulike retninger. (www.damixa.com)

hus&bolig 1–2007 • 27 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 28

28 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 29

Livsfarlig TEKST: BJØRN RUNAR SODELAND å koble steamdusj selv Kjøper du et billig steamdusjanlegg på internett er det ikke sikkert du får den hjelpen du trenger. Velger du å koble opp steamdusjen selv, kan du ifølge fagfolk utsette både deg selv og andre for livsfare.

LIVSFARLIG: Prøv deg ikke som elektriker på badet selv. Elektrisitet og vann er risikosport. Foto: Stein Halvorsen

— Setter du en steamdusj inn i et gam- et boblebad, er det viktig å sjekke at også melt bad der det mangler jordfeilbryter i det elektriske holder mål. Alle installa- anlegget, kan det være direkte livsfarlig, sjoner skal ifølge loven settes opp av advarer Halvor Kaasa. Han er instruktør elektriker, og på badet er dette spesielt i Trainor, som driver opplæring innen el- viktig. Elektrisitet og vann går som kjent sikkerhet. Selv om loven krever jordfeil- ikke så godt sammen. bryter og jordet stikk på bad, finnes det — Tilkoblinger skal installeres av mange eldre bad her i landet som ikke godkjent elektriker, og i våtrom er dette tilfredsstiller disse kravene. Oppgraderes spesielt viktig på grunn av den høye fuk- badet, for eksempel med steamdusj eller tigheten. Hjemmesnekrede løsninger er ➤

hus&bolig 1–2007 • 29 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 30

farlige. Hvis det blir noe galt med anleg- men det skal følge med får provisjon på varene get og man kommer borti noe som leder sikkerhetsinstruksjoner, han selv selger. strøm, kan man ligge syltynt an, advarer sier Ottersen. Uansett — Det hender nok Bjørn Sørensen i Nelfo, bransjeorganisa- mener han det vanligvis ofte at folk gjør kjøp som sjonen for EL- og IT-bedrifter. vil lønne seg å bruke ingen ønsker å koble opp. fagfolk. Da ender nok mange opp Ulike krav — Når man setter in med å gjøre det selv. Den Steamdusjer leveres i dag både som faste såpass kompliserte faren har du alltid, sier installasjoner og med støpsel som plug- apparater på et bad kan Ottersen i DSB. ges rett i veggen. Mens det kreves elektri- det være en god idé å til- ker til installasjoner, kan i utgangspunk- kalle en fagmann. Det Høy sikkerhet i tet hvem som helst plugge et støpsel i som generelt er proble- godkjente anlegg veggen. Likevel er det ikke så enkelt som met i Norge, er at folk er litt for ivrige på Kjøper du et produkt på nettet, bør du det tilsynelatende kan virke. Badet er dugnader og ikke på hvilke forpliktelser sjekke at det er CE-godkjent, noe som er nemlig inndelt i ulike soner, med for- de har som eiere av en bolig. Derfor lovpålagt og garanterer at du har å gjøre skjellige krav til damp- og vanntetthet på ender mange opp med å gjøre en del ting med et trygt produkt. Er produktet god- stikkontakten. Kobles det feil har du et de ikke burde. kjent, er faren også liten for at farlige ulovlig anlegg, og du kan utsette deg selv Som boligeier er du ansvarlig for at situasjoner skal oppstå. og andre for fare. det ikke brukes eller kobles utstyr til — Det er en del som skriker opp om — At noen av disse produktene sel- anlegget slik at liv eller eiendom skades. at dødsfall knyttet til berøring er et ges med støpsel slik at hvem som helst Du er også ansvarlig for at anlegget til- kjempeproblem, men vi jobber langt kan koble dem til, synes vi er helt bak fredsstiller alle sikkerhetskrav. mer med brannaspektet. Det er flere som mål, sier Bjørn Sørensen i Nelfo. Han dør der, sier Geir Ottersen i DSB. Fore- mener dette er en jobb som burde forbe- Ikke garantert hjelp løpig har direktoratet hatt få saker der holdes elektrikere. Også avdelingsleder I dag er det fullt mulig å kjøpe en steam- produkter har blitt trukket fra markedet, Geir Ottersen i Direktoratet for sam- dusj på internett for en billig penge, men men skal i år bruke mer tid på å under- funnssikkerhet og beredskap er skeptisk, før du investerer, bør du undersøke om søke importører av baderomsutstyr. men mener likevel at sikkerheten i du får rørleggere og elektrikere som er — Vi har hatt et par tilfeller der utgangspunktet skal være ivaretatt. villige til å installere produktet for deg. importører har måttet stoppe salget på — Vi ser ikke bare med behag på at Ifølge håndverkertjenestloven står hånd- grunn av manglende CE-merking og dette er en pluggbar sak, men når det blir verkere nemlig fritt til å velge hvilket problemer med å dokumentere at pro- levert på denne måten skal produktet materiell de vil montere, og har også duktene er blitt utprøvd etter godkjent være komplett sikkerhetsmessig. Da kan ansvaret for kvaliteten på det de setter sikkerhetsstandard, sier Ottersen. du plugge kabinettet inn som en komfyr, opp. Glem heller ikke at håndverkeren [email protected] Unngå lokketilbud Ikke kast deg over det første og beste tilbudet når du kjøper steamdusj. Gjør du det, kan du få problemer med servicen dersom noe går galt.

teamdusjer er avanserte produkter, og at alle serviceavtalene er i orden, og slip- Dette bør du sjekke: inneholder mye elektronikk. Slutter per å demontere og sende utstyret tilbake Når du skal kjøpe et produkt bør du Snoe å virke, er det viktig at alle ser- dersom det oppstår en reklamasjon. Kjø- undersøke selskapets garantiordninger. viceavtaler er i orden. Hvis ikke sitter du per du fra en lite etablert salgskanal, bør Sjekk også hvor langt frem i tid det vil igjen med et ubrukelig produkt. du undersøke alle vilkår for salget. Tenk være mulig å få tak i deler til steamdusjen — Det er klart at jo mer elektronikk, også på konsekvensene dersom selskapet din. Har selskapet du handler med et jo større er sjansen for at noe går galt. Vi skulle gå konkurs. Utelukkende å se på landsdekkende servicenett, kan det være har våre egne servicemedarbeidere som prisen på produktet kan bli dyrt. en fordel. Undersøk alltid om produktet retter alle feil innen fem år, vederlagsfritt. — Problemet med mange av de rime- er CE-merket, noe som beviser at det I tillegg får du en delgaranti på ti år, sier lige kabinettene er at de går i stykker, og oppfyller sikkerhetskravene. Bjørn-Erik Tærud, teknisk konsulent i da sitter du plutselig der uten å få tak i [email protected] Hansgrohe. Han anbefaler alle som vur- noe nytt. Kontakter du en rørlegger eller dere denne typen produkter å henvende en elektriker vil de fleste ikke engang ta i seg til godkjente rørleggere. Slik sikres du det, advarer Tærud.

30 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 12-31:h&b nr. 1-2007 s. 12-31 2/2/07 6:11 PM Page 31

hus&bolig 1–2007 • 31 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:16 PM Page 32

Nore og Uvdal kommune: Kjemper for arvesølvet

Stikk i strid med Stortingets intensjoner bak de siste reguleringene i tomtefesteloven, nekter Nore og Uvdal kommune å selge festetomter på høyfjellet og i kommuneskogen til hytteeiere. – Helt utrolig at en kommune kan gjøre noe slikt, sier advokat Arild Ruus Simensen.

TEKST: RIKKE ÅSERUD

32 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:17 PM Page 33

juss

ARVESØLVET: Den vakre naturen er Nore og Uvdal kommunes arvesølv, og kommunen vil kjempe hardt for ikke å miste det. Foto: Nina Granlund Sæther

å har to av hytteeierne stevnet kom- har klart signalisert at festernes rettighe- ble laget. munen for retten. Hytteeierne ter skal styrkes, blant annet gjennom de — De er det delte meninger om. Nønsker å kjøpe festetomten, slik de siste endringene i tomtefesteloven. Når Etter vår mening er det stor forskjell på mener tomtefesteloven gir dem rett til. en kommune går midt imot Stortingets boligtomter og hyttetomter. Jeg forsvarer Kommunen har på sin side i et enstem- og regjeringens ønsker på denne måten, gjerne den enkeltes rett til å få kjøpe mig kommunestyrevedtak avgjort at alle kan man undre seg over hva som skjer, tomten boligen hans eller hennes står på, søknader om innløsning av festede fri- sier advokat Arild Ruus Simensen. men jeg synes ikke det kan sidestilles tidsboligtomter skal avvises på prinsipielt med fritidsboliger, sier hun. grunnlag. ”Nore og Uvdal kommune Betydelige summer Bakgrunnen for at kommunen nå avviser alle krav om innløsning i henhold Ordfører i Nore og Uvdal kommune, Eli ønsker å få saken opp for retten, er til tomtefestelovens bestemmelser”, lyder Hovd Prestegården (SP), ser imidlertid todelt. Dels dreier det seg om store ver- vedtaket fra kommunestyret. ikke noe problem ved at kommunen er dier for kommunen: — Det er helt spesielt at en kom- stevnet for retten. Hun mener heller ikke — Det er betydelige summer det er mune så til de grader går imot Storting- at kommunen handler på tvers av det snakk om her. Vi synes det er urimelig at ets intensjoner. Stortinget og regjeringen som var Stortingets intensjoner da loven innløsningssummen på den enkelte tom- ➤

hus&bolig 1–2007 • 33 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:18 PM Page 34

ten er så lav i forhold til den reelle ver- løses til 40 prosent av mar- topp det at tomtefesteloven dien; dette er en kjent diskusjon i tomte- kedsverdi, slik tomtefestelo- her strider mot Grunnloven. festetvister, sier Prestegården. ven tilsier, vil det bety et tap Kommunen argumenterer Men dels dreier saken seg også om at for distriktet på 300 millio- med at eiendomsoverdra- kommunen ønsker å ta støyten for ner kroner. Det er få andre gelsen i dette tilfellet vil ha så lokale, private grunneiere, før disse kom- kommuner i landet med så mange likheter med ekspro- mer i tilsvarende diskusjoner med sine mange festetomter som Nore priasjon at Grunnlovens festere. og Uvdal, og det er heller bestemmelse vil være den gyl- — Vi mener det er riktig at vi som ikke mange andre kommuner dige. Kommunen mener også kommune prøver saken, på vegne av alle som er grunneiere. Derfor er TAR STØYTEN: — Kom- at Tomtefesteloven strider de private grunneierne vi har i kommu- dette en meget viktig sak i munen vil ta støyten for mot Grunnlovens bestem- nen og som ikke ville ha råd til å ta en vårt distrikt, sier fagkonsulent de mange private grunn- melse om at ingen lover skal slik sak gjennom rettssystemet, sier Pres- for energi, miljø og kommu- eierne, sier ordfører Eli gis tilbakevirkende kraft. tegården. nalteknikk i Nore og Uvdal Hovd Prestegården. Foto: — Det er vanskelig å se kommune, Ole Enerstvedt. Nore og Uvdal kommune. hvordan kommunen kan Millioner vinne saken på dette. Da For mens kommunen som grunneier har Verdiene loven ble behandlet, tok Stortinget stil- rundt 360 festetomter til fritidsboliger, Og her er vi ved stridens kjerne. For ling til nettopp dette spørsmålet; alle befinner det seg innenfor kommune- mens tomtefesteloven etter visse kriterier partier utenom Fremskrittspartiet var grensene 2 500 festetomter. Til sammen gir festeren rett til innløsning til 40 pro- enige om at den nye loven ikke ville være utgjør dette enorme verdier. sent av tomtens markedsverdi eller 30 problematisk i forhold til Grunnloven. — Sier vi at de tomtene det her er ganger festeavgift, står det i Grunnloven Så saken er allerede gjennomdiskutert fra snakk om har en snittverdi på rundt at den som mister eiendom ved ekspro- politisk hold, og avgjørelsen er tatt på 200 000 kroner, har de en samlet verdi priasjon har rett til full erstatning. Nore det punktet allerede, mener advokat på 500 millioner kroner. Skal disse inn- og Uvdals argument i rettssaken er net- Ruus Simensen. h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:18 PM Page 35

juss

Politiske intensjoner PÅDRIVER: Knut Lovrådgiver Tore Fjørtoft i Justis- og Storberget var en av politidepartementet forklarer den poli- pådriverne bak den tiske tankegangen bak de siste foran- nye tomtefesteloven, dringene som ble gjort i tomtefesteloven der festerens rettig- slik: heter ble styrket. — Intensjonen bak de endringene Foto: Erlend Aas, som er gjort i tomtefesteloven i den Scanpix. senere tid, var å legge bedre til rette for at innløsning skal kunne skje. Dette er gjort blant annet ved at man har kortet ned intervallene mellom hver gang en fester kan kreve innløsning, sier Fjørtoft. Han har ikke hørt om noen andre kommuner i landet som har nektet festere innløsning etter tomtefestelovens bestemmelser. Siden saken er i rettsvesenet og fore- løpig ikke er avklart derfra, opplyser Jus- tis- og politidepartementet at justisminister Knut Storberget ikke ønsker å kommentere den. Tidligere har justismi- nisteren imidlertid vært en forkjemper for utvidet innløsningsrett for tomtefes- tere. — For den som leier festet grunn er et bolig- eller fritidshus et vesentlig gode. Sosiale hensyn og ønsket om et forbru- kervern også for slike sentrale goder er grunn nok for å verne festernes interesser, skrev Storberget i et innlegg i Dags- ven. Hus & Bolig har snakket med flere rekke eksempler på manglende samar- avisen i juni i fjor. av hytteeierne. Mange er forsiktige med beidsvilje fra kommunens side. Når å uttale seg i saken, fordi de frykter at det grunneier er storsamfunnet, her repre- Ualminnelig sleip vil gi dem problemer i forhold til kom- sentert ved en kommune, forventer man Nå venter hundrevis av hytteeiere i Nore munen i fremtiden. Misnøyen er imid- at den følger gjeldende lover og regler, og og Uvdal på at Høyesterett skal ta stilling lertid tydelig hos flere. at det legges til rette på en helt annen til en lignende sak fra Oslo, der en — Jeg oppfatter Nore og Uvdal kom- måte enn man kan kreve av en privat grunneier i tingretten fikk medhold i at mune som ualminnelig sleip. grunneier. Her setter de effektivt en tomtefesteloven strider imot Grunnlo- — Denne saken føyer seg inn i en stopper for all investeringsvilje i områ- ➤

Dette er saken: Tomtefeste betyr å leie en tomt. Tomtefesteloven gjelder feste (leie) av grunn til hus som festeren (leieren) har på tomten. Tomtefesteloven gir hus- og hytteeiere rett til innløsning (kjøp) av festetomten etter visse regler. Innløsningssummen skal være 30 ganger festeavgift (årsleien) eller 40 prosent av tomtas verdi. Nore og Uvdal kommune vedtok i et enstemmig kommunestyre 19. desember 2005 at ”Nore og Uvdal kommune avviser alle krav om innløsning i henhold til tomtefestelovens bestemmelser.” To hytteeiere har stevnet kommunen for retten, da de mener de etter tomtefesteloven har rett til å innløse hyttetomtene sine. De siste endringene som ble gjort i tomtefesteloven styrket festers innløsningsrett. Nore og Uvdal mener tomtefestelovens bestemmelser om innløsningsrett strider imot Grunnloven. Oslo tingrett behandlet en lignende sak 10. januar i år. Retten mente tomtefesteloven er grunnlovsstridig. (Se ramme- sak.) I en annen sak avgjorde Ryfylke tingrett 15. januar i år at en innløsning til 40 prosent av tomteverdien var i strid med Grunnloven. Sakene er ventet å gå til Høyesterett for endelige avgjørelser, men da dette ble skrevet var ingen avgjørelser tatt.

hus&bolig 1–2007 • 35 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 36

juss

det. Slik kommunen oppfører seg, er visst at de fortsatt ville måtte slite det vanskelig å tro at den ønsker turis- med en tusenlapp i året fra festerne, ter i bygda i det hele tatt, sier en av hadde muligheten til å innløse rent FAKTA hytteeierne, som vil være anonym i økonomisk sett vært god forretning frykt for negative reaksjoner fra kom- for kommunen. Men det vil ikke munen. politikerne, for de håper vel at de med Tomtefesteloven om innløsning: Knut Frantzen er tidligere leder i hjelp fra regjeringen skal få mulighe- § 32. Rett til innløysing av festetomt til hytteeierforeningen på Imingfjell. ten til å øke prisene, antar Frantzen. bustadhus og fritidshus Han tror kommunen øyner store inn- Han er innstilt på å løse inn, der- Festaren kan krevje å få innløyse ei feste- tekter på sikt. som han får mulighet. Det er også tomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått — Jeg tror at man her ser for seg hytteeier Olav-Kjell Sagen. 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt noen gigantiske leieinntekter; i dag — Jeg mener kommunen handler - eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 snakker jo folk seg svimle om prisene stikk i strid med lovens intensjon. år av festetida, kan festaren også krevje å få på hytter og hyttetomter. Det tradi- Men hva kan man si? Det er vel ikke innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong sjonelle systemet, der folk får betale stort annet vi kan gjøre annet enn å det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus noen hundre kroner i året for leie av vente på Oslo-dommen fra Høyeste- kvar gong det er gått ti nye år. en flott hyttetomt, vil nok kommune- rett, sukker Sagen oppgitt. politikerne bort fra. Om de hadde [email protected] Tomtefesteloven om forlengelse av kontrakten: § 33. Lenging i staden for innløysing av fes- Oppsiktsvekkende dom i Oslo tingrett tetomt til bustadhus og fritidshus I staden for å krevje innløysing av festetomt r tomtefestelovens § 33, som gir Oslo tingrett ga grunneieren med- til bustadhus eller fritidshus etter § 32 når fes- festeren rett til å forlenge festet ”på hold. I dommen kan man blant annet tetida er ute, kan festaren eller dei som er Esame vilkår som før” i strid med lese at ”Stortingets konklusjon er klar; omfatta av § 32 andre ledd krevje lenging av Grunnlovens § 97 og 105? Dette tomtefesteloven § 33 strider ikke mot festet på same vilkår som før. For feste som er spørsmålet tok Oslo tingrett stilling Grunnloven §§ 97 eller 105. På den lenga etter fyrste punktum gjeld § 7 fyrste ledd til 10. januar i år. annen side er det domstolenes plikt å om festetid. Saken gjaldt en strid mellom et foreta en selvstendig vurdering av en boligsameie og grunneier i Oslo. En lovs grunnlovsmessighet (…) I denne Tomtefesteloven om 50 år gammel festekontrakt mellom saken har retten kommet til at det innløsningssum: partene var i ferd med å løpe ut. Sam- ikke kan legges avgjørende vekt på § 37. Innløysingsvilkår eiet ønsket å forlenge festekontrakten Stortingets syn. (…) Når det gjelder Ved innløysing av tomt som er festa bort til på samme vilkår som før, noe som forholdet til Grunnloven § 105 er ret- bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssum- ville være økonomisk gunstig for fes- ten enig med saksøkerne i at bruk av men vere 30 gonger årleg festeavgift etter terne. Tomtefestelovens § 33 gir dem tomtefesteloven §33 innebærer et regulering på innløysingstida, om ikkje ein min- rett til dette. Grunneier ønsket ikke å inngrep som har så sterke likhetstrekk dre innløysingssum er avtalt. Om ikkje anna er forlenge kontraktene, i hvert fall ikke med en ekspropriasjon at det ikke kan avtalt, kan kvar av partane likvel krevje at inn- uten å oppjustere prisen på festeavgif- gjennomføres uten at bortfester får løysingssummen for andre tomter enn dei som ten betraktelig. Grunneier gikk til sak erstatning for sitt økonomiske tap. er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiings- mot sameiet, med påstand om at (…) Retten har også kommet til at rett for bortfestaren, skal vere 40 pst. av tomte- tomtefesteloven strider mot Grunnlo- tomtefesteloven §33 heller ikke er verdet på innløysingstida, med frådrag for ver- ven, og at den derfor ikke kan kreves forenelig med Grunnloven § 97.” dauke som festaren har tilført tomta med eigne å etterfølges. tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.

Grunnloven om lovers tilbakevirkende kraft: § 97. Ingen Lov maa gives tilbagevirkende Kraft.

Grunnloven om erstatning: § 105. Fordrer Statens Tarv, at Nogen maa afgive sin rørlige eller urørlige Eiendom til offentlig Brug, saa bør han have fuld Erstatning af Statskassen.

36 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 37

hus&bolig 1–2007 • 37 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 38

juss Den besværlige

TEKST: RIKKE ÅSERUD budrunden Skal du kjøpe bolig? Til tross for den såkalte 24-timersregelen er det ingenting som hindrer deg i å gi selger et bud som har akkurat så lang – eller kort – akseptfrist som du vil.

en nye regelen, som ble innført fra 1. januar i år og som forbyr megler å Dformidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste visning, gjelder nemlig bare for megleren. Dersom du går direkte til selger med budet ditt, og ikke gir det via megler, kan du sette en akseptfrist på akkurat så mange timer du selv måtte ønske. Selger kan godt velge å akseptere budet ditt selv om du har gått utenom megleren og unngått ordinær budrunde. Dette bekymrer meglerne, som nå advarer boligselgere på det sterkeste mot å akseptere slike bud utenom megler. Leder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Finn Tveter, mener selgeren høyst sannsynlig vil oppnå lavere pris for boligen: — Hvis en kjøper går direkte til selgeren med et bud som har kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste visning, og dermed sniker seg unna en ryddig, ”normal” budrunde med megler som mellommann, er det sannsynligvis fordi denne kjøperen tror en eventuell 24-timersregelen budrunde vil presse prisen høyere enn 24-timersregelen ble fastsatt av Finans - budet hennes. Hvis ikke, hadde det jo departementet ved forskrift 10. november ikke vært noen grunn til å sette en spesi- 2006. Den trådte i kraft 1. januar 2007. elt kort akseptfrist. Velger selger å aksep- Regelen forbyr megler å formidle bud som tere budet, går vedkommende antagelig- har kortere akseptfrist enn 24 timer etter vis glipp av den beste gevinsten, sier siste annonserte visning. Slutter siste Tveter. visning søndag klokken 16.00, kan altså megler ikke formidle bud som har Unngå dekningssalg akseptfrist før mandag klokken 16.00. Megleren skal dessuten sjekke at kjøpe- ren har finansene i orden, og det får han ikke gjort dersom kjøperen byr direkte til selgeren. Dette kan gå ut over begge

38 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 39

parter, men i dagens marked vil det trolig gå aller mest ut over selger, mener Espen Solum, tidligere leder i Norges Ny eiendomsmeglingslov Eiendomsmeglerforbund. I midten av desember 2006 la Finansdepartementet fram forslag til ny eiendomsmeglingslov. — Dersom en kjøper byr på en Hensikten er blant annet å styrke forbrukerens posisjon ved kjøp og salg av bolig. Forslaget skal bolig, og det i ettertid viser seg at ved- behandles av Stortinget, og ventes ikke å tre i kraft før om tidligst ett år. kommende likevel ikke klarer å betale Her er noen av de viktigste forslagene: for den, vil det bli et dekningssalg. Der- • Tittelen ”megler” lovbeskyttes, og kan bare brukes av personer med eiendomsmeglerbrev, som selgeren ikke får like høy pris som advokat og jurist med særskilt tillatelse. ved det første salget, må den uheldige • Progressiv provisjonsbetaling forbys. kjøperen betale mellomlegget. I dagens • Megler påbys å utarbeide pristilbud basert på timepris, samt å skrive regning etter hvert marked vil neppe dette være noe pro- oppdrag. blem, men så fort markedet kjølner, vil • Megler plikter å opplyse om påregnelig økning av felleskostnader og adgang til utleie av dette kunne få store konsekvenser, sier eiendommen i salgsoppgaven. Solum. Han påpeker også at dersom kjø- • Meglers anledning til å bruke medhjelper innskrenkes. peren er useriøs og trekker seg unna eller • Alle eiendomsmeglingsforetak plikter å være tilsluttet en nemnd som skal behandle tvister forsvinner etter at selger har akseptert mellom partene. budet hennes, blir det selger som sitter igjen med svarteper. — Man kan gå rettens vei, men det er både dyrt og tidkrevende. I praksis har man dessverre ikke alltid råd til å ha rett; og dersom kjøperen ikke har penger og ikke tar ansvar, risikerer man å måtte starte på nytt og gå gjennom hele salgs- prosessen igjen, advarer Solum. ➤

hus&bolig 1–2007 • 39 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 40

Innsigelser Også flere andre innsigelser mot 24-timersregelen har kommet fram i media etter at regelen ble innført. En av dem gjelder tidspunktet for budrunden. Det er blitt hevdet at dersom siste visning på en bolig er søndag mellom klokken tolv og fire, blir budrunden mandag kveld, etter arbeidstid. Megle- ren kan få problemer med å få tak i de nødvendige bankkon- taktene, og kjøperne risikerer å måtte by på vei til henting i barnehagen og over frysedisken på Rema. Dessuten blir megleryrket ikke spesielt attraktivt for folk med familie og forpliktelser på kveldstid. Til tross for innsigelser som dette, har enkelte i bransjen mottatt 24-timersregelen med mindre skepsis enn andre. — Vi kan leve med 24-timersregelen, men jeg er spent på hva forbrukerne vil synes, etter hvert som de får erfaring med den, sier styreleder i Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Stein Drogseth. Også finansminister Kristin Halvorsen har uttrykt usik- kerhet i spørsmålet om hvordan regelen vil fungere i praksis. Mindre enn to uker etter at 24-timersregelen trådte i kraft, åpnet hun for justeringer. — Nå får vi se hvordan dette går, og ta med oss de erfa- ringene vi får på veien. Jeg ser ikke bort ifra at vi kan utforme regelen på en annen måte. Men jeg vil ikke gi meg på at vi må ha noen stoppunkter i budrunden, så folk får tid til å tenke seg om, sier Halvorsen. [email protected]

Rett til innsyn?

Selv om det hadde vært praktisk å få vite i en budrunde om du byr mot Olav Thon eller Jørgen Hattemaker, har du ingen rett til å få denne informasjonen om dine motparter mens du byr på en bolig. Men dersom du vinner budrunden, har du rett til innsyn i journalen i ettertid. — Megler burde legge fram budjournalen uoppfordret, for mange tenker ikke på å spørre etter den. Men har man for eksempel mistanke om at noen med bindinger til kjøperen presset prisen opp, kan man gå budrunden etter i sømmene ved å studere budjournalen, sier Espen Solum. Han påpeker også at det er god meglerskikk å informere alle i budrunden om eventuelle forbehold ved budene som legges inn. — I dagens opphetede marked kan selv det minste forbehold bety mye. En budgiver på smertegrensen kan kanskje ikke overgå siste bud, men ligger budet der med forbehold, kan man by det samme – uten forbehold, påpeker Solum. Selger vil naturligvis da velge å selge til den som ikke tar forbehold.

40 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 41

Krever tøffere oppfølging Både kommunene og byggenæringen ønsker tøffere oppføl- ging av foretak som har sentral godkjenning. Det fremgår av en undersøkelse Statens bygningstekniske etat har gjort. — Foretak som ikke følger reglene skal verken få inneha sentral godkjenning eller få ansvarsrett i byggesaker, sier assisterende direktør Gustav Pilgram Larsen i BE. Det er for mange som bryter reglene, og konsekvensene er tekniske feil eller ulovlige byggeprosesser.

“Vi skal ikke fortelle deg hvordan du Hytteskatt i Midt-Norge Rekordmange kommuner i Midt-Norge innfører eiendoms- snekrer en platting. Vi skal fortelle deg skatt, melder Adresseavisen. Innbyggere og hytteeiere i hver hvordan du møblerer og dekorerer den.” tredje kommune avkreves nå den omstridte skatten. Fem kommuner utvider eiendomsskattegrensene, og seks kom- Redaktør i Elle interiør, Helle Tjaberg, til Varden muner innfører eiendomsskatt fra 1.januar. Ytterligere en kommune innfører eiendomsskatt neste år. Den store skatte- veksten kommer etter at regjeringen gjorde det mulig å skattlegge samtlige hus og hytter i områder som var utbygd sett&hørt på bymessig vis.

Færre barn bor med begge foreldrene Færre barn bor sammen med begge sine foreldre, viser tall fra Statistisk Sentralbyrå. I 1989 bodde 82 prosent av alle barn mellom 0 og 17 år her i landet med begge foreldrene. I januar Skjelvende opplevelser 2006 var denne andelen sunket til Midt i januar opplevde møringene det kraftigste 75 prosent. 59 prosent av barna bor jordskjelvet i Norge siden 1980. sammen med foreldre som er gift. — Hele huset ristet, forteller Marit Øverland Preteni til Dagsavisen. Skjelvet ble målt til 4 på Richters skala. Det sterkeste skjelvet man kjenner til her i landet, er lokalisert til Lurøy i Nord-Norge i 1919. Det er anslått at dette jordskjelvet tilsvarer 5,8 Svanemerket hus på Richters skala. Osloskjelvet, 23. oktober Mesterhus Norge og Skanska Bolig har fått lisens til å bygge svanemer- 1904, hadde en styrke på 5,4. I oktober 1988 ble kede hus som tar hensyn til klima, bærekraftig råvareutnyttelse og andre det målt et skjelv til 5,3 på kontinentalsokkelen miljøfaktorer. God isolasjon gir minimalt oppvarmingsbehov i et svane- mellom Færøyene og Norge. merket hus – og strenge miljøkrav sikrer lavest mulig miljøbelastning. — Det å bygge boliger som krever mindre energi, er et av de billig- ste klimatiltakene vi kan gjennomføre, sa miljøvernminister Helen Bjørnøy, som mener vi må tenke nytt og fremtidsrettet. Hun overrakte Svanen til Mesterhus Norge og Skanska Bolig 16.januar.

hus&bolig 1–2007 • 41 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 42

80 000 hytter får skatt Ifølge beregninger Kommunal Rapport har gjort vil litt over 80 000 av totalt 380 000 fritidseiendom- mer her i landet bli belastet med eiendomsskatt fra nyttår. Fem av de største hyttekommunene her i landet, blant annet Ringsaker, Trysil og Kragerø, har utvidet eiendomsskatten. Flesberg, Sirdal og Røros er kommuner som i løpet av året vil utrede eiendomsskatt.

“Hagens verste fiende er ikke snegler, men dårlig samvittighet.” Oslo vil redde rønner Fredede og verneverdige bygninger forfaller fordi eierne Anleggsgartner Dag Arneson til Norsk Hagetidend ikke vedlikeholder dem. Byantikvaren i Oslo, Marte Boro, vil berge dem. — Vi skal se på alle verstinggårdene. Vi kommer til å gå inn i hver enkelt sak og se om det er mulig å gjøre noe, sier hun til Aften. Hun frykter at flere kan komme til å spekulere i forfall dersom Byantikvaren gir seg og & lar eierne rive. sett hørt Dag Refling i Huseiernes Landsforbund mener kommunen må finne kompromisser og vedta ting som kan gjennomføres. Vernemyndighetene må få et realis- Pass på rosene tisk forhold til at dette er en næringsvei, mener han. Når vinteren er snøfattig og tempera- Stopper inntektene går det veldig fort galt. turen varierer, er det viktig å passe på rosene når vårsola begynner å titte frem. Hypp jord rundt og opp på stammen. Dekk til med grønt, for 100 000 tomme hus eksempel granbar, og la det ligge til Minst 100 000 boliger står tomme her i lan- telen går ut av bakken. Klatreroser det, skriver Dagens Næringsliv. Mange av bør dekkes ekstra oppover stam- boligene er helt uten markedsverdi, og viser mene. Bruk gjerne strie, som demper seg å være umulige å selge, selv i dagens de sterke solstrålene. varme marked. Et hus i Gryllefjord i Torsken Halm og løv er ikke særlig egnet, kommune 22 mil utenfor Tromsø ble lagt ut skriver VG. Dette samler for mye fuk- for salg til 50 000 kroner i november i fjor. tighet og kan lede til råte. Halm og løv Selgeren hadde, da dette ble skrevet, fått tiltrekker seg også gnagere som kan bud på 30 000 kroner. Det er omtrent det gå løs på barken. samme som kvadratmeterprisen i Oslo.

42 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 32-43:h&b nr. 1-2007 s. 32-45 2/2/07 6:19 PM Page 43 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:35 PM Page 44

Trenger du advokatbistand? Trenger du bistand utover den svartjenesten som er gratis for medlemmene, kan du ta kontakt med en av HLs samarbeidsadvokater. Som medlem får du en halv times gratis bistand, deretter 20 prosent rabatt på advokatenes vanlige timesats, likevel begrenset nedad til en pris tilsvarende den offentlige salærsatsen som for tiden er på kr 825,- + mva. Se Huseiernes hjemmesider www.huseierne.no for en fullstendig oversikt over samarbeidsadvokatene.

ADVOKATENE PÅ LILLETORVET ADVOKAT HROAR HOLTET BRÆKHUS DEGE ADVOKATFIRMA ANS v/adv. Trond Selsaas Husleierett. Mangler ved kjøp og salg av Advokat Dag Stadheim – Rådgiver for borettslag, Fast eiendom, skatterett, arv og generasjonskifte, eiendom. Fast eiendoms rettsforhold. boligaksjeselskaper og eierseksjonssameier. Bistand personskade, forretningssaker, boligreklamasjoner. Eierseksjoner. ved rehabiliterings- og utbyggingstiltak. Forfatter av Håndbok for styre-medlemmer i boligselskaper. Glengsgt. 22, 1706 Sarpsborg. Tlf.: 64 87 64 78. Fax: 64 87 64 79. Haakon VII's gt. 5, Oslo. Postboks 1369 Vika, T: 69 7911 00. M: 90 18 37 57. F: 69 79 11 01 Sandvollveien 48, 1400 Ski 0114 Oslo. Tlf.: 23 23 90 90. Fax: 22 83 60 60. E-post: [email protected] ØSTFOLD OSLO E-post: [email protected] OSLO AKERSHUS [email protected]

ADVOKATENE KRISTOFFERSEN, LILLE - ADVOKATFIRMAET NICOLAISEN & CO ANS ADVOKATFIRMAET ENGESETH GRAVEN & SKJØNBERG v/adv. Sjur Lillegraven v/adv. Ole Jan Halvorsen MIKALSEN AS v/adv. Kjell-Ove Engeseth og adv. Elin Constance Greiff Fast eiendom, tomtefeste, arv, skifte, Entreprise, alt innen fast eiendom. Arv / skifte, familiesaker, husleie, erstatning, gårdsbestyrelse, arbeidsrett. Erstatningsrett og bedrift rådgivning. Mangler og andre tvister fast eiendom, husleie, sam- sameier/seksjoner, inkasso, alm. praksis. eier, borettslag, generasjonsskifte; f.eiend. Spania. Olavsgaard kontorsenter, 2013 Skjetten Kontor Fredrikstad: Bryggeriveien 6, Tlf.: 64 83 11 00. Fax: 63 84 34 64. Oslo og Kongsberg 1607 Fredikstad. T: 69 95 50 42. F: 69 95 50 45. E-post: [email protected] Tlf. 22 40 58 80. Fax 22 40 58 81 OSLO BUSKERUD AKERSHUS E-mail: [email protected] ØSTFOLD www.advokatfirmaet-nicolaisen.no [email protected] [email protected] www.advok.no

ADVOKATENE RESEN-FELLIE, NESS & CO ADVOKATFIRMA DA ADVOKAT REIDUN GRODÅS STEIN & BRATBAK v/adv. Tom Bratbak v/adv. Erik Johnsrud og adv. Christian Lundin Feil / mangler ved fast eiendom, husleierett. Fast eiendoms rettsforhold, bolig – og husleierett Bolig, avhendingsloven, bustadoppføringslova, Testament, arv, skifte, generasjonsplanlegging. tingsrett, odelsrett og landbruksjuss. Entrepriserett, forskringsrett, arv/skifte Samboeravtaler. Alm.pratsis, eiendomsmegling. Lakkegt. 3, 0187 Oslo. Tlf.: 23 29 90 00. Hovsveien 10, Postboks 323, 1802 Askim Fax: 23 29 90 01. Avdl. Torvet 5, 2001 Lillestrøm. Nedre Slottsgt. 4, 0157 Oslo Tlf.: 69 88 05 11. Fax: 69 88 58 90 Tlf.: 64 84 55 46. Fax: 64 84 55 47. Tlf.: 22 39 64 40. Fax: 22 39 64 41. OSLO AKERSHUS OSLO Epost: [email protected] ØSTFOLD E-post: [email protected] E-post: [email protected] www.grodaas.no

ADVOKATFIRMAET YTTERBØL & CO AS STABEKKADVOKATENE ADVOKATFIRMA HAAVIND VISLIE AS Fast eiendom, tomtefeste, arv, skifte, familiesaker, hus- v/advokat Hilde Solberg Øydne v/adv. Jan-Erik Nielsen leie, erstatning, sameier/seksjoner, inkasso, alm. praksis. Fast eiendom, familie, arv, skifte, eiendoms- Husleie bolig-og næringseiendom. Borettslag og sameie. Avhending av boligeiendom, fast eiendoms Kontorer: megling, boligrett, spanske rettsforhold. Fredrikstad: Postboks 273, 1601 Fredrikstad. rettsforhold, entreprise. Gamle Drammensvei 48, Pb 148, 1321 Stabekk Tlf: 69 36 60 00. Fax: 69 36 60 01. Bygdøy Alle 2, Boks 359 sentrum, 0101 Oslo Tlf.: 67 11 10 00. E-post: [email protected] E-post: [email protected] Tlf.: 22 43 30 00. Fax: 22 43 30 01 OSLO AKERSHUS www.oydne.no www.spaniamegling.no [email protected] www.haavind.no OSLO Halden: Storgaten 5, 1767 Halden. Tlf: 69 19 69 50. Fax 69 19 69 51. E-post: [email protected] ADVOKAT ØIVIND STABENFELDT ADVOKATFIRMAET HERSLØV BULL & CO v/adv. Jens Petter Bull Moss: Postboks 373, 1502 Moss. Mangler ved eiendomssalg, byggesaker, sameier, Tlf: 69 20 69 50. Fax: 69 20 69 51. borettslag og husleie. Feil og mangler ved overdragelse av fast eiendom. E-post: [email protected] c/o Forretningsadvokatene DA Ellers alt vedrørende fast eiendoms rettsforhold. Sarpsborg: Postboks 404, 1703 Sarpsborg. Pb. 2478 Solli, Drammensveien 40, 0202 Oslo Tordenskiolds gate 6, Oslo. Pb. 2004 Vika, Tlf: 69 16 18 00. Fax: 69 16 18 01. T: 24 11 09 00. F: 22 43 62 59. Mob: 99 64 78 00. 0125 Oslo. Tlf.: 24 14 56 00. Fax: 24 14 56 01. ØSTFOLD

E-post: [email protected] OSLO E-post: [email protected] E-mail: [email protected] OSLO AKERSHUS

ASKERADVOKATENE v/adv. Barfod, Bugge, Advokatfirmaet NORDIA DA ADVOKAT OLAV CHR. MYHR Ryengen; Strenge Næss og Varmann v/adv. Alf-Erik Vollen Husleie, veitrafikk, trygd, forr.førs., fast eiendom, Fasteiendom kjøp/salg, mangelsaker, husleie, Sameier og borettslag. Næringseiendom. Husleie. Kjøp arbeidsrett, familierett, arv, sambo, bygg, erstatn. nabosaker, ekspropriasjon, entreprise, forsikrings- og salg av eiendom. Tomtefeste. Entreprise. Seksjonering. saker, personskade og advokatmekling. Forsikrings- og erstatningsrett. Arbeidsrett. Skatt. Tullinsgt. 6, 0166 Oslo Smuget 1, Postboks 84, 1371 Asker. Olav V’gt. 6, Postboks 1807, Vika, 0123 Oslo Tlf.: 22 98 17 50, Fax: 22 98 17 51 Tlf.: 66 90 70 80. Fax: 66 90 70 81. T.: 23 10 30 00. F.: 23 10 30 01. www.nordialaw.com Mobil: 90 63 31 00 E-mail: [email protected] OSLO AKERSHUS AKERSHUS [email protected] / [email protected] E-post: [email protected] OSLO

BULL & CO ADVOKATFIRMA AS ADVOKATFIRMA ARVESEN & CO. DA ADVOKATENE MYRVOLD, OVLIEN & v/adv. Ole B. Gundem og adv. Knut Bachke v/advokat Jon Rike NØKLEBY v/advokat Jan Erik Myrvold Fast eiendom: Alle tvister herunder eierskifte, mangler, Fast eiendom – feil og mangeler ved bolig. Bolig- og husleierett, fast eiendoms rettsforhold, entrepriser, leieforhold, sameie/seksjons spørsmål, plan- Forsikringssaker – erstatning. kontraktsrett, arv og skifte og bygn. rett. Skatt, avgift, arv og generasjonsskifte. Borettslag og sameier – forretningsførsel. Observatoriegt. 1 B, Pb. 2583 Solli, 0203 Oslo. Fjellgt. 5, 3 etasje, 2212 Kongsvinger, Pb. 207, Tlf.: 23 01 01 01. Fax: 23 01 01 11. www.bullco.no. Grensen 12, Pb. 6636 St.Olavs Plass, 0129 Oslo. 2202 Kongsvinger T: 62 88 89 70 F: 62 81 18 15 HEDMARK OSLO E-post: [email protected] og [email protected] OSLO AKERSHUS T: 24 14 03 30. F: 24 14 03 31. E:[email protected] [email protected]

44 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:35 PM Page 45

ADVOKATENE STAVRUM, NYSTUEN & BØEN ADVOKATRÅDHUSET DA ADVOKAT HALLVARD KRISTENSEN M.N.A. v/adv. Werner Forr Nystuen Fast eiendom, herunder tingsrett, Fast eiendoms rettsforhold. Økonomisk oppgjør mangler ved bolig og husleierett, arv, Fast eiendoms rettsforhold, herunder tvister ved kjøp etter samlivsbrudd. Arv og skifte m.m. og salg av fast eiendom, og alminnelig praksis. samt forretningsjuridisk rådgivning. Kirkegata 22, femte etasje. Postboks 620, Postboks 278, 8901 Brønnøysund Spinneriveien 7, 2615 Lillehammer 4665 Kristiansand. Tlf.: 38 12 08 88. Tlf.: 75 02 16 00. Fax: 75 02 16 01. Tlf.: 61 25 79 00. Fax: 61 26 01 30. Fax: 38 12 08 89. www.advokatraadhuset.no [email protected] VEST-AGDER OPPLAND E-post: [email protected] E-post: [email protected] NORDLAND

ADVOKAT DAG MARTINSEN M.N.A. ADVOKATFIRMAET REKVE, MITSEM & CO DA ADVOKATFIRMAET MALM v/adv. Eyolf Lund v/advokat Egil Malm, advokat Jon Arne Østvik Feil/mangler ved fast eiendom, bil, båt, husleierett. Fast eiendom, husleierett, odel, arv, skifte, erstatning. og advokat Mona Forseth Allmennpraksis. Firmaet har stått på barrikadene Fast eiendoms rettsforhold, byggesaker, entreprise- Nedre Storgate 13, Håndverkergården, for den vanlige mann siden 1936 3015 Drammen rett, arverett, skifterett og alminnelig praksis. Bergelandsgt. 14/16. Boks 30, 4001 Stavanger. Tlf.: 32 83 53 00. Fax: 32 89 47 08. T: 51 53 00 00, F: 51 53 00 01. Postboks 295, 8504 Narvik. www.malm.no E-post: [email protected] T: 76 94 45 50. F: 76 94 35 04. E: [email protected] BUSKERUD ROGALAND

E: [email protected]. www.mitsem.no NORDLAND

SVENSSON NØKLEBY ADVOKATFIRMA ANS ADVOKATENE TORSTRUP, LERUM & ØNSKER DU Å ANNONSERE v/adv. Hans V. Haug GRØSFJELD v/advokat Magnus Grøsfjeld PÅ DISSE SIDENE, Buskeruds største advokatfirma. Fast eiendoms rettsforhold, herunder reklamasjoner, RING UNNI T. JOHANSEN: Fast eiendom og de fleste øvrige rettsområder. håndverkertjenester, entreprise, plan- og bygningsrett. Økonomisk oppgjør ved samlivsbrudd. TLF. 64 90 86 66 Nedre Storgt. 15/17, Pb. 294 Bragernes, Bådegt. 1, Postboks 140 Sentrum, 4001 Stavanger ELLER SEND EN E-POST TIL: 3001 Drammen. Tlf.: 32 25 55 00. Tlf.: 51 89 27 30 / 92 04 32 92. Fax: 51 89 27 31. [email protected] BUSKERUD Fax: 32 25 55 01. [email protected] E-post: [email protected] ROGALAND

ADVOKATFIRMAET JUSTIN ANS ADVOKATKONTORET FLØIEN v/Adv. Eystein Setsaas v/adv. Monica Bryner / adv. Paal A. Bjaarstad Faste eiendommers rettsforhold, herunder entre- Fast eiendoms rettsforhold, tomtefeste, arv, priserett, regulering, avhending, husleie m.v. skifte, husleie, byggesaker og eiendomsmegling. Thor Dahlsgt. 1-5, inngang E, Sandefjord Fortunen 7, Pb. 225, Sentrum, 5804 Bergen Pb. 423, 3201 Sandefjord. E-post: [email protected] Tlf.: 55 36 11 50. Fax: 55 36 11 51 HORDALAND T: 33 42 18 05. F: 33 42 18 01. M: 907 36 318. VESTFOLD E-post: [email protected]

ADVOKAT HELGE HUSAAS ADVOKATFIRMAET TØMMERDAL & CO DA Fast eiendoms rettsforhold, arv og skifte, v/adv. Henrik Grung generell kontraktsrett og rettsmegling. Kirkegt. 2 Skien. www.toemmerdal.no Pb. 339 Sentrum, 3701 Skien Tlf.: 35 58 77 77. Fax: 35 58 77 78 Tlf.: 70 10 75 75

E-post: [email protected] MØRE OG ROMSDAL TELEMARK

ADVOKATFIRMAET KRABBERØD ADNOR ADVOKAT ANS Fast eiendom, bolig og husleierett, forsikringsrett v/advokat Gard S. G. Lyng kontraktsrett, forretningsjus og arv/skifte. Fast eiendom, husleie, arv, familierett Vestre Strandgate 42 (Haanesgården), og kontrakt. Postboks 482, 4664 Kristiansand Dronningens gt 9, 7011 Trondheim Tlf.: 38 14 61 00. Fax: 38 14 61 01. Tlf: 73 99 09 00. Fax: 73 99 09 01 [email protected] www.krabberod.no E-post: [email protected] www.adnor.no SØR-TRØNDELAG VEST-AGDER

ADVOKATFIRMAET KJÆR & CO ADVOKATFIRMAET KROGSTAD ANS v/adv. Kjell Bentestuen Fast eiendom, landbruk, forsikring, Fast eiendoms rettsforhold, entreprise, arbeidsrett, skatterett, familierett, alm.praksis. kontraktsrett og generasjonsskifte. Olav Tryggvasonsgt. 30 Dronningens gt. 49, Pb. 153, 4662 Kristiansand Pb. 746 Sentrum, 7407 Trondheim Tlf. 38 02 85 00. Fax: 38 02 85 01 Tlf.: 73 84 19 00. Fax: 73 52 67 30. [email protected] www.advkjaer.no Epost: [email protected] www.krogstad.no SØR-TRØNDELAG VEST-AGDER

hus&bolig 1–2007 • 45 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:35 PM Page 46

juss

TEKST: Arv og hytte: RIKKE ÅSERUD Tidlig planlegging lønner seg

Folk flest er ikke klar over hvor mye de kan spare i arveavgift ved å forvalte hyttearven smart, mener advokat Thor Henning Pedersen. Jo tidligere hytteeieren begynner å planlegge, jo bedre.

— Folk er gjerne mer opptatt av å tenke — Selv om mottager må betale arve- på arveavgiften i forhold til boligen enn i avgift for en hytte han eller hun får i forhold til hytta. Det er synd, for når det gave, er det store muligheter for å betale gjelder boligen, har man begrenset langt mindre enn om hytta arves på nor- handlingsrom; i praksis er det for eksem- malt vis ved givers død. Jeg tror ikke folk pel vanskelig å gi bort et hus til sine er klar over hvor enkelt innsparingene arvinger dersom man fortsatt ønsker å kan gjøres, kommenterer advokaten. bo der. For fritidsboliger, derimot, er Jo tidligere den eldste generasjonen reglene nærmest sjablonmessige. De er bestemmer seg for å overføre hytta til lette å forstå, og det er også enkelt å arvingene, jo bedre er det. Giveren må handle i forhold til dem. bare passe på å beholde bruksretten til Det sier advokat Thor Henning hytta; det er nemlig der mulighetene for Pedersen, som er spesialist på blant annet besparing i arveavgiften ligger. Jo tidli- arveoppgjør og eiendomsrett. Etter gere hytta overføres arvingene, jo større mange år i bransjen ser han at det stadig verdi får giverens bruksrett, og jo større MYE Å SPARE: Lang bruksrett kan gi store vekk er behov for å minne hytteeiere om fradag kan man dermed få når arveavgif- innsparinger i arveavgiften, forteller at de bør planlegge hva som skal skje ten skal regnes ut. Bruksretten regnes advokat Thor Henning Pedersen. med hytta når de selv går bort. God nemlig som en heftelse som reduserer Foto: Rikke Åserud planlegging kan redusere både avgifter markedsverdien av eiendommen. Advo- og faren for familiekonflikter betraktelig. katen forklarer: — Verdien av bruksretten trekkes fra Gave lønner seg hyttas verdi når grunnlaget for arveavgif- Pedersen anbefaler familiens eldste å gi ten skal regnes ut. Dersom giveren for opp eierskapet av hytta i god tid før de eksempel er en kvinne på 60 år, forventes har tenkt å forlate både den – og denne hun å leve i 23 år til. Da blir verdien av verden. I lovverket defineres et slikt for- bruksretten nødvendigvis forholdsvis skudd på arv som en gave. mye høyere enn dersom giver er 80 år, og

46 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:35 PM Page 47 juss

TENK FREMOVER: Hvordan kan du forvalte verdiene dine til det beste for arvingene.

kan forventes å leve i tre år til. Derfor er bruksrett, sikrer det at hytta forblir i eiendom normalt brukes i åtte uker i det slik at jo tidligere giveren overfører familien i overskuelig framtid. Det er året. Bruksretten gjelder for maksimum hytta til neste generasjon, jo større fradag vanskelig å få solgt en fritidsbolig der halve denne perioden, det vil si fire uker. får man, og jo mindre må man betale i gamlemor sitter med bruksrett i årevis Dersom giveren av hytta forbeholder seg arveavgift, forklarer Pedersen. framover. Bruksretten sikrer nemlig at bruksrett utover denne perioden, blir Dersom verdien på hytta er høy, kan giveren kan fortsette å bruke hytta selv ikke overdragelsen av eiendommen sett det her dreie seg om flere hundre tusener om eiendommen er overdratt til på som reell, poengterer Pedersen. Da av kroner spart, til tross for at doku- arvingen. Denne retten beholdes også kan man risikere at skattefogden i etter- mentavgiften kommer som en ekstra - dersom hytta mot formodning skulle tid ikke godtar at det faktisk har skjedd utgift. komme til å bli solgt. Bruksretten til en en overdragelse av eiendommen. fritidsbolig er fast avgrenset i lovverket, — I så fall må man betale den vanlige Bruksrettens verdi og kan ikke forhandles fram av partene. arveavgiften som beregnes ut fra hyttas Dersom giveren forbeholder seg lang — Lovverket går ut ifra at en fritids- verdi når giveren dør. Dersom eiendom- ➤

hus&bolig 1–2007 • 47 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:35 PM Page 48

juss

men er verdifull, risikerer man å måtte betale hundretusener mer enn antatt, forteller Pedersen. Han legger til at det samme gjelder dersom det blir satt betingelser ved overdragelsen. — Overdragelsen av hytta må skje betingelseløst, bortsett fra bruksretten. Det er et poeng at giver virkelig gir fra seg hytta, understreker Pedersen. Sitter du med en hytte du har tenkt å overføre til arvingene, må du altså være forberedt på at du samtidig må gi opp hele din rådighet over den. Det er for øvrig ingenting i veien for at partene gjør avtaler seg imellom om når og hvordan hyttebruken skal fordeles. Pulverisering av arveavgiften En annen måte å redusere arveavgiften på, er ved å fordele hytta på flere arvinger. Dette kan hytteeieren gjøre enten hun vil gi hytta som forskudd på arv, eller hun kan skrive det i testament. Opptil 250 000 kroner per giver kan mottas avgiftsfritt. Det er mulig å unngå arveavgiften helt dersom giver deler opp arven på flere av sine barn og eventuelt barnebarn. Spesielt i forbindelse med en FORDELING: Fordeles hytta på mange arvinger, kan arveavgiften smuldre bort. hytte, som gjerne brukes av mange per- Foto: Nina Granlund Sæther. soner i en familie uansett, kan det være aktuelt å ”pulverisere” arveavgiften på neste ledd i arverekken for å spare arve- Dersom flere familiemedlemmer skal denne måten. avgift. Det er imidlertid et par hensyn å eie en hytte sammen, danner de et sam- — Jo flere som overtar hytta, jo flere ta for besteforeldre som vil overføre ver- eie. har glede av de 250 000 avgiftsfrie kro- dier til barnebarna. Før barnebarna er — Jeg kaller det en familieavtale. nene, understreker Pedersen. — Det er atten år kan overformynderiet gripe inn Avtalen bør blant annet inneholde regler dessuten også mulig for lengstlevende å dersom barnet eier verdier for mer enn om bruk og vedlikehold av hytta. I til- skrive i et testament at for eksempel bar- 75 000 kroner. Det begrenser forvalt- legg kan det være nyttig få ned på papiret nebarna skal arve hytta og eie den i felles- ningen av eiendommen. For dem med hvilke hensyn de yngre skal ta til eldste skap. I så fall kan man spare et ledd i eldre barnebarn er det viktig å ta hensyn generasjon, påpeker Pedersen. Slik kan arverekken for arveavgift, sier han. til at Lånekassen begrenser stipendene til man blant annet unngå at de eldstes Han minner også om at mottageren studenter som har en nettoformue over bruksrett blir illusorisk. av en arv kan velge å gi arven direkte til 215 000 kroner. [email protected] ➤ ➤

48 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:35 PM Page 49 Hyttesameie i familien: juss Mange skjær i sjøen TEKST OG FOTO: RIKKE ÅSERUD

På papiret er det ikke noe problem at flere arvinger går knyttet til hytta enn til boligen. Hytta er forbundet med gode minner fra barn- sammen og danner et sameie for en fritidsbolig. Det kan dommen og ting som betyr noe spesielt være en god måte å spare arveavgift på. Advokat Harald for dem. Dermed blir det også fortere Ramm, medforfatter av boken Lov og rett på hytta, er konflikter mellom arvingene, dersom likevel skeptisk til ideen om mange eiere av én hytte. ting ikke er planlagt i god tid før hytteeieren dør, sier Ramm.

— Å spare arveavgift bør og lar dem finne ut seg Sameiekontrakt før overtagelse ikke være noe argument imellom hvem som skal Dersom man etter nøye overveielser like- for å danne et sameie for arve hytta. Dersom mor og vel kommer fram til at det er hensikts- hytta. Innenfor normal- far gjør dette mens de er messig å danne et søskensameie, er det et økonomi dreier det seg oppegående og i live, min- poeng at sameieavtalen utarbeides før ofte om å spare noen sker risikoen for strid hytta overføres, mener Ramm. Det som titusener. Som oftest vil mellom barna, både når ofte skjer når en slik avtale settes opp, er det være verdt å betale for saken diskuteres, og i etter- nemlig at partene må tenke gjennom å unngå de spenningene tid. Foreldrene kan bidra i ting de ellers ikke ville hatt et bevisst for- som lett oppstår i et søs- diskusjonen, løse opp hold til, som vedlikehold, bruksforde- kensameie, sier Ramm. spenninger og om nødven- ling, rettslige disposisjoner og så videre. Han har erfart at det ikke dig avgjøre saken. — Det ender ofte med at en av par- bare er arveavgiften som tene trekker seg, fordi vedkommende pulveriseres i et sameie av Følelser og rasjonalitet fant ut at dette ikke var noe for ham eller arvinger. Også den enkel- ADVARER: Det oppstår fort Arveoppgjør er ofte kime henne, likevel, forteller Ramm. tes følelse av ansvar for spenninger mellom familie- til uvennskap i familien. Hvis dette skjer før hytta formelt er eiendommen kan lett for- medlemmer i et sameie, Ikke bare er store verdier overtatt av arvingene, er det lettere å svinne i en slik ordning. mener advokat Harald Ramm. involvert; også sterke planlegge videre for alle parter, enn om — I tillegg oppstår følelser spiller inn. Selv om det skjer når sameiet er satt i gang og det fort spenninger i forbindelse med huset kan være mer verdt enn hytta, har hytta er overdratt. små og store avgjørelser som må tas etter hytta gjerne større affeksjonsverdi. Uansett hvordan man ønsker å ordne hvert som tiden går; spenninger som kan Harald Ramm ser ofte eksempler på at seg i en familie, er første bud for hytteei- føre til uvennskap og strid i familien, det er nettopp her problemene oppstår; i eren å planlegge framtiden i god tid før minner Ramm om. Hans beste råd til grenseland mellom økonomi og følelser. den innhenter ham eller henne. hytteeiere er at de kaller sammen barna — Min erfaring er at folk er mer [email protected]

hus&bolig 1–2007 • 49 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 50

Arv og hytte: noen eksempler Eksempel 1: Arveavgift ved arv ved dødsfall

Utgangspunkt: Mor sitter i uskifte med hytte til en verdi av 1 500 000 kroner. Hun har én sønn, men velger ikke å overføre hytta til ham så lenge hun lever.

Konsekvens: Når mor dør, vil sønnen automatisk kunne trekke fra 500 000 kroner av verdien på hytta som han slipper å betale arveavgift for. Man kan nemlig motta 250 000 kroner per giver avgiftsfritt, og så lenge moren satt i uskiftet hytte, regnes 250 000 kroner fra hver forelder. Deretter regnes arveavgiften ut ifra skattemyndighetenes regler om at åtte prosent skal betales av de neste 300 000 kroner over fribeløpet – fra hver giver. Til sammen blir dette 600 000 kroner over fribeløpet. Overskytende beløp, som i dette tilfellet blir 400 000 kroner, avgiftsbelegges med tjue prosent.

Regnestykket: Arveavgiften i 2007: 1 500 000 – 500 000 (fribeløp) = 1 000 000 8 % av 600 000 = 48 000 Av de første Av de neste Av overskytende 20% av 400 000 = 80 000 250 000 kr 300 000 kr

Samlet arveavgift = 48 000 + 80 000 Til hver av arvlaterens Intet 8 prosent 20 prosent = 128 000 kroner barn, fosterbarn, foreldre Eksempel 2: Til andre Intet 10 prosent 30 prosent Gevinst ved tidlig forskudd på arv

Utgangspunkt: Mor sitter i uskifte med hytte til en verdi av 1 500 000 kroner. Hun som er fire uker i året, blir 7500 kroner Samlet arveavgift = 8% av 536 470 har én sønn og bestemmer seg for å over- ganger 4 uker = 30 000 kroner. Denne = 42 918 kroner. føre hytta til ham som forskudd på arv når verdien kapitaliseres etter en tabell i arve- (Dokumentavgiften på 2,5 prosent kommer hun er 60 år. Hun forbeholder seg bruksrett avgiftsloven der kapitaliseringsfaktoren er i dette tilfellet i tillegg. 2,5 prosent av på hytta. Verdien på bruksretten er et regne- beregnet ut ifra kjønn, alder og forventet 1 500 000 er 37 500 kroner. Samlet blir stykke som baseres på hyttas årlige avkast- levealder. For en kvinne på 60 år er kapitali- avgiftene 42 918 kroner + 37 500 kroner = ning og bruksperiode. Årlig avkastning av en seringsfaktoren 15,451. Kapitalisert bruksrett 80 418 kroner. Dette er likevel 47 582 hytte er satt til 4% av eiendommens verdi. blir dermed 30 000 kroner x 15,451 = kroner mindre i avgifter enn i eksempel 1. Her er verdien 1 500 000 kroner; 4% av det 463 530 kroner. Dette beløpet kan trekkes Husk også at dersom overdragelsen utsettes er 60 000. fra hyttas totale verdi når arveavgiften skal til dødsfallet, vil verdien på eiendommen regnes ut. antagelig ha økt betydelig.) Konsekvens: Siden bruksperioden for en hytte er satt til åtte uker i året, blir avkast- Regnestykket: ningen per uke 60 000 kroner delt på 8 uker 1 500 000 – 463 530 (bruksretten) – = 7500 kroner. Verdien av morens bruksrett, 500 000 (fribeløp) = 536 470.

50 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 51 juss

REGNESTYKKER: Det er mange måter å forvalte hyttearven på. Det som passer for én familie er ikke nødvendigvis det rette for andre. Foto: Flyfotografen.no

Eksempel 3: Regnestykket: Nå har alle parter arvet Gevinst ved ”pulverisering” hytte til en verdi av 500 000 kroner, og av arveavgift arveavgiften unngås fullstendig. Utførlig informasjon om arv og avgift Utgangspunkt: Mors hytte til en verdi av fås blant annet hos Skatteetaten, se 1 500 000 kroner arves av sønnen ved Samlet arveavgift = 0 kroner. www.skatteetaten.no morens død. Sønnen har to voksne døtre, og (Skulle arven gått i to omganger, måtte velger å frasi seg to tredeler av hytta, slik at sønnen ha betalt avgift som i eksempel 1). Dokumentavgift: hver av døtrene arver én del hver. Når han døde, måtte døtrene betalt 20 000 Dokumentavgiften er på 2,5 prosent hver i arveavgift for hytta. Samlet arveavgift av hyttas markedsverdi. Det er ikke Konsekvens: To tredeler av hytta går til på hytta for alle tre ville i så fall blitt 168 000 dokumentavgift på overdragelser av avdødes barnebarn som om hennes sønn kroner. Verdistigningen ikke tatt med.) eiendom ved arv etter dødsfall. var død; barnebarna kan altså avgiftsfritt Dokumentavgift må derimot betales arve 250 000 fra bestemor og 250 000 fra Eksemplene er utarbeidet i samarbeid med når eiendom overføres som forskudd bestefar. advokat Thor Henning Pedersen. på arv eller gave.

hus&bolig 1–2007 • 51 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 52 juss Brysomme brøytekanter

Det er morgen, mørkt, iskaldt, og det har snødd. Heldigvis har de brøytet veiene, tenker du kanskje, helt til du kommer ut til porten, og innser at det selvfølgelig er der de har lagt all snøen. I oppkjørselen din. Igjen.

TEKST: RIKKE ÅSERUD FOTO: ELIN ENGER MOLLESTAD

er og da er det en fattig trøst, men Ikke urimelig ulempe urimelige eller unødvendige ulemper, det er mange i samme situasjon. Det finnes ingen konkret lovtekst som betyr det i denne sammenhengen at DHuseiernes Landsforbund mottar formulerer veimyndighetens rett til å brøytebilen har loven helt på sin side en jevn strøm av henvendelser fra spa- måke snø fra veien over på privat eien- når den legger igjen snøfonner på pri- og måkeslitne medlemmer vinteren dom, men forholdet reguleres av vat grunn. For ulempen naboer påføres igjennom. Problemstillingen er stort nabolovens paragraf 2. Der heter det at ved veibrøyting er jo i de aller fleste til- sett den samme: Det er vel og bra at ”Ingen må ha, gjera eller setja i verk feller både rimelig og nødvendig, sier myndighetene brøyter veiene – men noko som urimeleg eller uturvande er Nilsen. må de legge igjen den evige vollen av til skade eller ulempe på granneeige- snø og is akkurat i oppkjørselen til folk? dom.” Advokat Elisabeth Aas Nilsen i Skjønnsspørsmål Svaret på dette spørsmålet er nok, Huseiernes Landsforbund forklarer: Det er altså lite annet å gjøre enn å gå dessverre for trette rygger, ja. — Naboloven setter grensene for ut og spa når brøytebilen har vært på hva veimyndighetene kan gjøre. Når veien og gjort sitt. Er man nabo til en loven sier at ingen skal påføre naboen vei, må man forvente ulempene i

52 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 53

FRITT FRAM: Måkebilen har rett til å skuffe snø inn på eiendommer langs veien.

forbindelse med måkingen av den, i til å reagere, og ta saken opp med før det naboen gjør mot deg, blir sett likhet med alle andre fordeler og ulem- veimyndighetene, mener hun. Nilsen på som nabostridig. I de aller fleste til- per man kan forvente ut fra eiendom- har imidlertid aldri hørt om tilfeller feller kan naboen kvitte seg med snøen mens beliggenhet. hvor dette har ført til noen større kon- andre steder enn i hagen din. Men for — Det blir et skjønnsspørsmål i flikt mellom partene. at dette skal være nabostridig, må prob- hver enkelt sak akkurat hvor mye snø lemet være av et slikt omfang at det kan man bør tåle å få brøytet inn på eien- Også for naboen anses som til skade eller ulempe, sier dommen sin fra veien. Men dersom du Men hva med den plagsomme naboen Nilsen. Snømåking er forøvrig sjelden en morgen oppdager at brøytebilen har som lemper snøen fra sin oppkjørsel et emne for nabokrangler. lagt et lass av snø og is akkurat i din over på din plen? For naboer gjelder [email protected] oppkjørsel, mens naboeiendommene er naturlig nok den samme lovteksten, så godt som snøfrie, virker det ikke men mellom privatpersoner vil den som noen rimelig ulempe lenger, antagelig anvendes noe strengere. påpeker Nilsen. Da kan det være grunn — Jeg vil tro at det skal mindre til

hus&bolig 1–2007 • 53 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 54

Husk hengelås på boden

Skal du kjøpe leilighet, kan det lønne seg å ta med hengelås på overtagelsen før noen okkuperer boden din. Synne Namtvedt og Else Gjesti måtte drive detektiv-arbeid i månedsvis for å få tilbake sine boder.

TEKST: RIKKE ÅSERUD

or Namtvedt begynte det hele tidlig men ingen kunne hjelpe til. Jeg satte forrige høst, da kjæresten flyttet inn også opp lapper både i heisen og ved Ftil henne. Behovet for ekstra lagrings- postkassene, der jeg ba rette vedkom- plass ble plutselig prekært, men heldigvis mende komme og tømme vår bod, sam- hadde hun jo en romslig bod i kjelleren tidig som jeg gjorde oppmerksom på at som hun kunne ta i bruk. Trodde hun. vi måtte tilby vår leieboer en annen bod, — Jeg ble fryktelig irritert da jeg kom som stod tom. Da vi ikke fikk tilbake- ned i kjelleren med armene fulle av ting melding fra noen, fant vi at det ikke var som måtte i boden – og fikk se at den var mer vi kunne gjøre, sukker Gjesti opp- fylt opp av diverse saker. Noen hadde gitt. satt hengelås på døren. Min umiddelbare reaksjon var oppgitthet over hvor frekke Ikke klippe folk kan være, sier Namtvedt. Det er nemlig ikke bare å klippe opp Gjennom gitterdøren fikk hun et låsen. Advokat Anders Leisner i Huseier- glimt av et navn på en koffert. Hun tok nes Landsforbund forteller at man kan kontakt med vedkommende, som viste ikke uten videre bryte seg inn i egen bod. seg å være leieboer i bygget. Leieboeren Dersom Gjesti eller Namtvedt hadde hadde fått bruke boden av utleier helt klippet låser, kunne de ha blitt beskyldt siden hun hadde flyttet inn året i for- for ulovlig selvtekt, selv om de i så fall veien, og kunne ikke uten videre flytte hadde brutt seg inn på sin egen eiendom. tingene sine – hun leide jo tross alt en — Hadde situasjonen vært prekær, leilighet med bod. kunne de kanskje brutt seg inn i egen bod med hjemmel i den generelle regelen Dominoeffekt om nødrett. Men så vidt jeg skjønner av Utleier Else Gjesti forklarer at det ikke disse eksemplene, var den neppe det, så var meningen å leie ut noen andres bod. da var det nok lurt å benytte andre meto- Problemet var bare det at da hun skulle der, sier advokaten. leie ut sin leilighet, oppdaget hun på Det er bare namsmyndighetene som overtagelsen at noen hadde okkupert kan gjøre noe slikt, så dersom styret i et hennes bod, stappet den full av ting og sameie ikke kan hjelpe deg med å få tømt satt hengelås på. din okkuperte bod, er det altså disse som — Vi kunne selvsagt ikke bryte opp må kontaktes. hengelåsen og sette sakene utenfor Leisner understreker imidlertid at boden. Jeg kontaktet derfor skriftlig ingen har rett til å leie ut noen annens både styret, forretningsfører og utbygger, bod, selv om ens egen bod er okkupert

54 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 55 juss

og den andres tilsynelatende ikke er i bruk. — Man mister selvsagt ikke eiendomsretten til den boden som fulgte med leiligheten da den ble kjøpt, selv om man ikke bruker den, eller låser den, kommenterer han. Derimot kan man godt leie ut boden sin selv, dersom man ikke har bruk for den. I så fall kan det være regler i sameiet eller borettslaget om hvordan det skal foregå. Det kan for eksempel hende at det ikke er lov til å leie ut boden til folk utenfra. Dette bør man sjekke før man stiller boden sin til disposisjon for eventuelle leietagere. Statens Kartverk Men hvem er det egentlig til syvende og sist som har ansvaret for bodene, og oversikt over hvilken bod som tilhører hvem? — I sameier eller borettslag ligger bodene gjerne i kjelleren eller på loftet, rom som vanligvis er definert som fel- lesareal. I så fall er det styret som har ansvar for bodene og oversikt over hvilke boder som tilhører hvilke leiligheter, sier Leisner. Dersom styret ikke har disse opplysningene, må styret ta grep for å gjenopprette en rettferdig bodfordeling. I noen tilfeller fremgår det av oppdelingsbegjæringen for et sek- sjonssameie hvilke boder som tilhører hvilke leiligheter. — Oppdelingsbegjæringen, som beskriver alle seksjo- nene, skal etter reglene være tinglyst. Dokumentene er dermed å finne hos Statens Kartverk, forteller advokaten. I Namtvedt og Gjestis tilfelle løste problemet seg om- sider da Namtvedt, etter mange og lange telefonsamtaler, sendte brev til styret, eier, leier, utleiemegler og forretnings- fører, der hun krevde boden sin tilbake innen en viss tid. Kravet satte fart i sakene, og også Gjestis bod ble, med hjelp fra styret, tømt. Begge har nå vært raske med å sette egne låser på dørene sine i kjelleren. De har følgende råd til leilighetskjøpere: sett lås på boden din allerede på overleve- ringen. Den kan nemlig bli okkupert fortere enn du aner. [email protected]

hus&bolig 1–2007 • 55 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 56

— Huset vårt hadde to åpne terrasser. Den på sørsiden brukte vi mye, men den over- bygde terrassen på vestsiden av huset ble stå- Nyter uteplassen ende nærmest ubrukt. For å få utnyttet den bedre, bestemte vi oss for å gjøre den om til en vinterhage, forteller Øivind Bjerkeli. Det er nå halvannet år siden han fikk innglasset terrassen på vestsiden. Det nye rommet på 30 kvadratmeter er i bruk så å si hver helg og ved alle anledninger der familien skal hele året kose seg litt ekstra. Holder stilen Den vestvendte uteplassen ble lite brukt – helt til den Bjerkelis hus er fra 1974, og er nokså tidsty- ble bygd inn i glass. Nå er den familiens yndlingsrom. pisk i arkitekturen. Det er lavt og tett og bygd i tre, med innslag av mur på baksiden. TEKST OG FOTO: RIKKE ÅSERUD Det var viktig å få en vinterhage som ikke

56 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 57

FINNER ROEN: Vinterhagen er et sted for ro og hygge for familien.

VARMELIST: En varmelist er trukket langs hele gulvet. Den virker som en smal, liten panelovn.

stakk seg for mye ut i stilen, syntes Øivind. Derfor sjekket han alternativene godt før han bestemte seg for hvilken modell og leve- randør han skulle velge. — Jeg var hos fire ulike leverandører, og forklarte hvordan jeg ville ha det. Tre av dem hørte lite på det jeg sa. De foreslo fer- digfabrikkerte løsninger som ikke passet med mine ideer i det hele tatt, forteller Øivind. Den lokale leverandøren Glasco skjønte imidlertid hvor Bjerkeli ville, og basert på hans skisser tegnet firmaet et utkast til en vinterhage som kom nær opp mot det Bjerkeli hadde sett for seg. — Det var stor forskjell på hvor lydhøre de ulike leverandørene var for mine ideer. RAMME OG GLASS: Da de bygde inn terrassen i glass, fikk familien et nytt yndlingsrom, Jeg er glad jeg ikke hoppet på den første og uten at det gikk på bekostning av husets tidstypiske arkitektur.

hus&bolig 1–2007 • 57 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 58

beste, men tok meg tid til å undersøke temperaturen oppe, selv når gradestok- før jeg takket ja til det beste av tilbudene, ken kryper godt under minus utenfor de sier Øivind. store vinduene. Varmelist Vindusvask Om sommeren kan alle veggene i vinter- Vinduer, ja. Dem er det mange av i vin- hagen åpnes helt opp, slik at rommet i terhagen. Etter interne forhandlinger er praksis blir en overbygd terrasse, og ikke det blitt Øivinds ansvar å holde dem et drivhus. Om vinteren lukkes de helt rene. igjen slik at de skjermer godt mot vær og — Det er veldig mye glass å holde vind. Glass isolerer dog aldri like bra som rent! Når været står på som verst er det en vanlig vegg. Bjerkeli har ikke fulgt en utfordring. Takvinduene tar jeg ikke nøye med på strømregningen, men reg- mer enn et par ganger i året, men resten ner med at den er gått noe opp etter at av rutene må rengjøres oftere. Særlig om FORNØYD VINDUSVASKER: Øivind Bjerkeli er vinterhagen ble bygd. våren og høsten når solen står lavt, blir fornøyd med vinterhagen – men kunne godt — Det er nok ikke til å unngå at det det mye vask, sukker vinterhage-eieren. vært noe av vindusvasken foruten. går litt mer strøm nå enn tidligere. Men Litt arbeid til tross – Øivind Bjerkeli når rommet ikke er i bruk, justerer jeg angrer ikke på ombyggingen som gjør at dig, samt veggen mot huset. Akkurat ned temperaturen. Dessuten fyrer vi familien nå kan bruke terrassen på husets hvor mye hele pakken har kostet, tenker gjerne på peisen når vi er her i den kalde vestside året rundt. Men om vinterhagen vi ikke på. Jeg er usikker på om det årstiden, og det hjelper på, mener har økt verdien på huset, tør han ikke si egentlig har ført til noen nevneverdig Bjerkeli. noe om. verdiøkning på huset. Men for oss som Det er ikke varme i gulvet, men Bjer- — Alt i alt ble dette en nokså dyr bor her fungerer vinterhagen utmerket, keli har montert en varmelist rundt hele affære – men det skyldes ikke bare glass- og det er jo det viktigste, synes Bjerkeli. rommet, som fungerer som en smal, konstruksjonen. Blant annet la vi nytt [email protected] liten varmeovn. Den holder effektivt skifergulv, og oppgraderte taket innven-

UTE, MEN INNE: Om sommeren kan alle glassveggene åpnes. Om vinteren sørger de for den rette utestem- ningen – inne.

58 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 59

— Easy clean-glass kommer med en overflate som er som på en nypolert bil. Disse glassene blir ikke like fort skitne Banditter i bransjen som vanlige ruter blir. Dermed slipper man å vaske dem hele tiden, selv om også disse glassene må rengjøres i ny og ne, Følelsen av å være ute og komforten ved å sitte inne: sier Bråten. Vinterhagens muligheter til å kombinere det beste fra to Bråten anbefaler også solbeskyttelses- verdener lokker stadig flere kjøpere. Flere ender opp skuffet. glass, som kan forhindre at vinterhagen blir en badstue på de varmeste sommer- dagene. Særlig i taket kan det være en TEKST: RIKKE ÅSERUD god investering med ”solfaktor” i glasset, som gjør at det slipper inn mindre — Det er dessverre en del banditter i kommer på plass. For eksempel kan de varme. bransjen. De kaller produktet sitt for bli tvunget til å bruke mindre glass i kon- vinterhage, men leverer med enkelt glass struksjonene, fordi glass uansett kvalitet Sette opp selv og dårlig isolasjon. Dermed får kundene ikke kan sammenlignes med en vegg når Det er fullt mulig å sette opp en enkel raskt problemer med kondens, varmelek- det gjelder isolasjonsevne. Det blir en vinterhage selv, men i så fall er det viktig kasjer og så videre i den kalde årstiden, arkitektonisk utfordring å bevare den å være nøye med fundamenteringen og sier Steinar Bråten, daglig leder i Four ”utefølelsen” som mange synes er så til- festet til det eksisterende bygget. Glass er Seasons Sunrooms. Han har levert vin- trekkende med vinterhager, men sam- et svært lite tøyelig materiale som vil få terhager til det norske markedet siden tidig unngå de energislukende glass- problemer dersom det skjer bevegelser i tidlig på åttitallet, og understreker at det konstruksjonene, sier Aarseth. treverket det er festet til, eller i grunnen er store forskjeller på vinterhagene som det står på. selges her i landet. Glassets isolasjons- Selvrensende glass — Min erfaring er at det som oftest evne, overflatebehandlingen, oppmonte- Enkelte vinterhager leveres med selvren- går veldig bra når hobbysnekkeren setter ringen og garantiene på arbeidet – alt sende glass som bruker lyset fra solstrå- opp vinterhagen sin selv. Jeg vil imidler- dette varierer sterkt fra leverandør til lene til å løse opp skitt, og regnet til å tid anbefale folk å finne en god blikken- leverandør. vaske det vekk. I prinsippet virker dette slager som kan gjøre den siste tilslut- veldig lurt, men også her finnes det snu- ningen til huset. Det er nemlig vinter - Kan bli et varmesluk bletråder. Steinar Bråten i Four Seasons hagens mest sårbare punkt, så der lønner Fagredaktør for Byggforskserien fra Sin- Sunrooms advarer kunder mot å la seg det seg å bruke fagfolk, sier Bjørn Elge- tef Byggforsk, Lars-Ivar Aarseth, påpeker blende av den tilsynelatende gode ideen. sem, daglig leder i Elgesem Vinterhave. at en uisolert hagestue fort kan bli et var- — Det er alltid skyggefelter der solen Man må også huske på å sjekke med mesluk hvis den brukes om vinteren. ikke kommer til, så i praksis virker ikke myndighetene hvilken type byggesøknad — Mange tror de bare kommer til å dette så godt som man kanskje skulle tro. som kreves. En forenklet byggemelding bruke den innebygde uteplassen i den Det blir gjerne skjoldete og lite vakkert, er i de fleste tilfeller det som skal til. varme årstiden, og kjøper dermed et sier Bråten. Han legger imidlertid til at Kommunen skal kunne sende ut skje- enkelt, uisolert glassrom. Så finner de ut det kan være en fordel om rutene i en maer, situasjonskart og oversikt over at de likevel ønsker å bruke den om vin- vinterhage er såkalt easy clean-behandlet. hvilke naboer som skal varsles. teren, også. Hvis de da prøver å få en til- Det er nemlig ikke det samme som selv- [email protected] nærmet normal innetemperatur der rensende. inne, skyter fyringsutgiftene i taket, sier Aarseth. Innsparingene ved å sette opp en rimelig vinterhage er i så fall borte før man får sukk for seg. Et slikt rom bør holdes avstengt og uoppvarmet vinteren igjennom. Eksempel på energibruk i en vinterhage Aarseth understreker imidlertid at de En ny enebolig på 150 kvadratmeter i Oslo kan kreve ca. 13 500 kilowattimer (kWh) årlig til opp- nye tekniske forskriftene for energibruk i varming. Bygger man en sør/vestvendt isolert vinterhage på 15 kvadratmeter, som er i kontakt bygninger kan tvinge fram langt flere med huset innenfor, kan dette rommet alene føre til at husets oppvarmingsbehov øker med femti energieffektive løsninger enn det som prosent, dersom man vil holde 20 grader i rommet året igjennom. Et uisolert glassrom vil alene finnes på markedet i dag. Tynne, dårlige kreve mellom to og tre ganger så mye energi som hele resten av huset bruker til oppvarming. konstruksjoner kan etter hvert bli en saga Eksempelet er fra Oslo-området. I Tromsø vil energibruken ligge langt høyere. blott. — Leverandørene kan bli nødt til å Eksempelet er utarbeidet i samarbeid med Sintef Byggforsk. tenke annerledes når de nye forskriftene

hus&bolig 1–2007 • 59 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 60

Oppgrader hjemmet ditt med Sikringens El-sjekk

Som medlem av HL får du rabatt på el-utstyr: h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 61

GRATIS: Hvert 20. år skal el-anlegget rykt ikke, kontrolløren fra DLE ser kontrolleres. Odd Egil Nabben er ikke etter om du har vasket. Han ser kontrollør ved Elsikkerhet Øst AS. Fetter om du har det trygt i hjemmet ditt. Om det elektriske anlegget ditt er i orden, om du er i fare for å få støt eller om det er fare for brann i huset ditt. Han er bare ute for å hjelpe deg og gi deg råd. Og det er HELT GRATIS! — Det virker som om mange ikke er klar over at elektriske anlegg er eiers ansvar, sier Odd Egil Nabben, kontrol- lør ved Elsikkerhet Øst AS. — Myndig- hetene pålegger alle e-verk å opprette DLE og sørge for å gjennomføre sikker- hetskontroll av alle anlegg som er til- knyttet deres nett. Kontrollen er pålagt etter lov av 24.5.1929. Vi snakker altså om en lov fra kong Haakon VII’s tid, så dette er ikke noe nytt. Elsikkerhet Øst AS foretar sikker- hetskontroller for blant andre Eidsiva Nett AS. Kontrolløren Odd Egil har lang utdanning og erfaring. — Hvor ofte kommer dere på besøk til folk? — Bolighus kontrolleres bare hvert 20 år. Derfor er det ikke så rart at vanlige huseiere sjelden er vant til slike besøk. Vi har jo våre rutiner for kontrollene, men folk er ofte usikre på hva vi ser etter, og de har mange spørsmål. Trenger ingen ransakelsesordre — Har du opplevd at folk ikke vil ha deg inn? — Ja, men da lurer folk seg selv. Vi kommer jo bare for å hjelpe. — Hva gjør dere da? — Skriver et nytt brev. Vi har rett til å gå inn og sjekke anlegget. Politiet må ha ransakelsesordre, det må ikke vi. — Hva er det verste som kan skje en person som nekter deg å komme inn? — Den verste konsekvensen vi kan – eller gi er at vi kobler deg fra all strøm, men El-politi det hører til sjeldenhetene. De fleste slipper oss inn til slutt. Før ble det tatt prøver på alle nye anlegg. Nå må elektrikeren fylle ut en reddende el-engel? samsvarserklæring etter at han har installert elektrisk anlegg. Denne erklæringen ”Fram med støvsugeren! El-politiet kommer!” er din garanti for at alt er forskriftsmessig gjort. DLE tar stikkprøver. Slik tenker du kanskje når du mottar brevet fra — Hva er de vanligste feil dere DLE (det lokale elektrisitetstilsynet) som varsler finner? lovpålagt kontroll av ditt elektriske anlegg. — Det varierer i fylket og med hvilke elektrikere som opererer i området hvor TEKST OG FOTO: ANNE ERIKSDATTER BYE du bor.

hus&bolig 1–2007 • 61 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 62

Vi finner ofte provisoriske ordninger, — Hvordan har du forberedt deg til mange spørsmål og synes det er greit å bli gjerne i kjellere. Skjøteledninger finner dagens besøk? litt kjent med kontrolløren før hun slip- vi overalt, dessuten finner vi ofte mangel — Jeg har vasket og ryddet. Jeg synes per ham rundt i huset. på kuppel og hovedjordutjevnelse til det må se ordentlig ut når han kommer. — Her vil du finne mangler, opplyser vannrør. Skjøteledninger er ikke forbudt, Han skal jo sjekke overalt hvor det er Eirin. sier Odd Egil, men skal brukes der og da ledninger, og da får han jo se alt støvet — Jeg gjør som regel det, sier Odd og fjernes etterpå samtidig. Vel. Nå ser det ikke så aller Egil. Han er vant til litt av hvert. verst ut. — Jeg har for eksempel et hønsehus, Første gang for Eirin — Hva tror du han finner hos deg? sier Eirin. — Og der har jeg ikke lagt — Jeg er over 50 år og dette er første — Han vil sikkert finne noen feil opp strøm! gang for meg, sier Eirin Østby på Mag- som jeg ikke er klar over. Jeg har et høn- — Nei vel. Men har du høner der, nor. Det er ikke fritt for at hun gruer seg sehus som jeg er litt bekymret for. Tenk da? til kontrolløren kommer. om jeg må slutte med høner fordi han — Ja, det har jeg. — Han kommer til å finne feil. Hva ikke er fornøyd! — Har de varmelampe? vil skje da? Blir han sint? Melder han det — Ja. til forsikringsselskapet? Kommer det til å Innledende runde over kaffekoppen — Men ikke innlagt strøm? Da har bli dyrt for meg? Kommer jeg til å skjønne Eirin og Odd Egil slår seg ned ved stue- du kanskje en gummikabel i hagen? det han spør meg om? Jeg har jo ikke greie bordet for å snakke litt om hvordan kon- — Mnja… jeg har i hvert fall en på hvorfor og hvordan alt virker. trollen skal gjennomføres. Eirin har skjøteledning.

IKKE BRA: — Høna er fin, men du må nok legge inn strøm her. Og husk at jordfeilbryter er påbudt i dyrehus, understreker kontrollør Odd Egil Nabben overfor hønsehusets eier, Eirin Østby.

62 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 63

Råd til huseiere:

Du kan gjøre mye selv for å sikre deg mot ulykker og skader av elektrisk årsak: • Unngå løse lamper og frittstående varmeovner på barnerom eller i rom hvor det er løse dyr. • Pass på at barn ikke tar med seg elektriske apparater under dyner og tepper. • Ikke bruk elektriske ovner til å tørke MÅLER: Er alt som det skal tøy på. være med kontakten? • Husk å slå av stekeplater og komfyr etter bruk. Har du lett for å glemme slike ting, finnes det tekniske hjel- — Den vil morkne, sier Odd Egil. — — Ingen fare, sier Odd Egil. Han har pemidler for dette. Da er det berøringsfare. Det betyr at du målt avstanden mellom veggen, taket og • Monter flere stikkontakter i stedet kan få støt. I verste fall kan du stryke med. varmeovnen og slår fast at den følger for- for skjøteledninger og ”løse dobbelt- Du kan til og med få støt om du går bar- skriftene. kontakter”. beint og det er vått i gresset. Dessuten kan I taket i gangen er det en lampe, men • Husk at det bare er autoriserte fag- det bli overledning i anlegget ditt. Du bør her mangler kuppel. En vanlig feil, opply- folk som kan gjøre inngrep på den skaffe en jordkabel. Den morkner ikke. ser Odd Egil, og noterer det han ser. faste installasjonen i hjemmet ditt. I stua nede ser det riktig bra ut. TV’n • Sjekk merking av lamper og skjer- Husvandring med el-sjekkeren er slått av, men Odd Egil minner likevel mer. Overhold avstander fra lampe Oppe i annen etasje, bak et vakkert om at man ikke skal la elektriske apparater, til brennbart materiale. skjermbrett fra det fjerne Østen, finner vi som for eksempel TV, stå på stand-by. • Bruk aldri pærer som er sterkere sikringsskapet til Eirin. Odd Egil sjekker TV’n kan nemlig være en brannfelle, sær- enn hva som er angitt. om alle kurser er riktig merket og at alle lig om den er full av støv inni. • Trekk ut støpsel på løse, termostat- sikringer, hovedsikring, jordfeilbryter og — Kan jeg støvsuge TV’n selv? vil styrte apparater når du ikke bruker overspenningsvern er i orden. Eirin vite. dem. — Overspenningsvern? Hva er det? — Ja, bekrefter Odd Egil. – Men da • Sjekk jevnlig sikringer, koblingsbok- — Ved for eksempel lynnedslag blir må du ta ut kontakten og la den være ute ser, brytere, stikkontakter, støpsler det veldig høy spenning. Da blir det full en stund. og lignende. Se etter brunsvidde kortslutning i overspenningsvernet, forkla- I kjøkkenet trekker vi ut komfyren og merker og kjenn etter om noe er rer Odd Egil. Spenningen går dermed til sjekker alle kontakter og støpsler. Her er unormalt varmt. Om du oppdager jord i stedet for at for eksempel kontaktene ingen svimerker. Odd Egil undersøker om dette må du kontakte autoriserte spruter ut. Overspenningsvernet virker alt er jordet på kjøkkenet og om alle lam- fagfolk. mange ganger, men kan bli utslitt. Da må per og elektriske apparater fungerer som • Har du gammelt elektrisk utstyr du det skiftes. Her ser det ut som alt er i de skal. Her ser det trygt ut, så vi kan ikke føler deg trygg på? Ta det ut av orden. Overspenningsvern er ikke pålagt i trekke ned i kjelleren for å lete etter feil bruk og lever ved gjenvinningssta- alle områder i landet, men vi anbefaler alle der. sjon eller i en forretning som selger å installere det. I kjelleren oppdager Odd Egil en feil slikt. Alternativt kan du gjøre avtale — Hva er en jordfeilbryter? som han ofte finner i dette området i hus med en kvalifisert person om kon- — Blir det jordfeil – for eksempel på fra samme tidsperiode: vannrør uten troll av anlegget. gamle komfyrer, eller om du kjører en hovedjordutjevnelse. Dette skjer gjerne • Flere forsikringsselskap tilbyr rabatt spade i bakken og treffer en jordkabel – fordi man har byttet det gamle vanninn- på forsikringspremien dersom du løser jordfeilbryteren ut og strømmen slås taket av jern- eller stålrør med rør av plast. kan dokumentere et ”feilfritt” av. I dag er det krav om jordfeilbryter i alle Da blir ofte jording til det nye vanninn- anlegg. Rabatten vil i de fleste tilfel- nye hus. Den skal sitte i sikringsskapet. taket glemt. Ellers påpeker han en skjøte- ler overstige kostnadene ved kon- Det beste er at hver enkelt kurs har sin ledning og noen løse ledninger som han trollen. egen jordfeilbryter. finner. Likevel synes Odd Egil at det ser • Medlemmer av Huseiernes Lands- Turen går videre til badet. Der er det ganske greit ut inne i huset. Eirin er lettet forbund får 500 kroner i rabatt på merker i veggen fra varmeovnen som er og spør nå om han vil bli med ut for å se Sikringens el-sjekk. montert over døra. hvordan hønene hennes bor. ➤

hus&bolig 1–2007 • 63 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 64

PÅLEGG: Ingen graverende feil, men du vil få en rapport med oversikt over alle feil og hva du må reparere. Flott å få klar beskjed, synes Eirin.

Sikkerhet for dyr og mennesker inn strøm. Hus for dyrehold må alltid ha innen fristen? Hva skjer da? Stenger dere Vi rusler ut over tunet mot det vesle jordfeilbryter. Det er en regel som har strømmen min? hønsehuset i enden av hagen. På veien eksistert lenge. Dessuten er det ikke bra — Det hører til sjeldenhetene at vi holder vi på å snuble i skjøteledningen med ledningene som ligger i et kjerv må gjøre det. Nå har vi to sammen gått som er koblet sammen midt på plenen. borti kroken der. Her må du gjøre noen gjennom hele huset ditt og alt elektrisk — Oi. Det var ikke bra! Vaffelsteking forbedringer, ellers må du nok stenge anlegg på hele eiendommen. Nå vet du i hagen er helt ok, men skjøteledning fra hønsehuset ditt. hvor feilene er og kan gjøre noe med huset ut til hønsehuset?! Nei! Her skulle dem. Det er ditt ansvar. du hatt en jordkabel. Etter kontrollen: — Ok, sier Eirin. Hun er fornøyd — Jordkabel? Hvor langt ned må jeg — Hva skjer nå, vil Eirin vite med klar tale. — Velkommen tilbake om grave den? spør Eirin. — Jeg skriver en rapport som du får i 20 år! Men husk at da er jeg over 70, ler — En halv meter er regelen, opplyser posten, forklarer Odd Egil. Der står det hun. kontrolløren. hvilke feil jeg har funnet og hva du må Odd Egil reiser, og vi spør huseieren — Men her er det jo ingen biltrafikk, gjøre med dem innen hvilken dato. hva hun fikk ut av besøket hans. protesterer Eirin. Bare lette sko går over — Kommer dere og sjekker at jeg har — Jeg synes det var betryggende, sier gresset her! gjort det også? Eirin. — Han fant heldigvis ikke noen — Ja, ja. Da må du i hvert fall legge — Vi kommer ytterst sjelden tilbake. graverende feil, bortsett fra i hønsehuset. den under torva. Men du må ha installatør som retter fei- Jeg kan jo ikke slutte med høner, så der Hønene tripper nysgjerrige mot oss lene. Installatøren skriver så en samsvars - kommer jeg til å fikse opp. Det er viktig der vi kommer, og Eirin lukker oss inn. erklæring samt sender rapport og bekref- at noen påpeker feil og at jeg skjønner at — Her var det koselig, sier Odd Egil. telse på hva han har gjort til Elsikkerhet jeg må rette dem opp. Og så god som Jeg ser du har varmelampe her, så hønene Øst AS. Vi tar noen stikkprøver. han var til å forklare alt sammen. Jeg dine fryser ikke, men du må nok legge — Hvis jeg ikke har rettet feilene synes dette er et kjempeflott tilbud! DLE Det lokale elektrisitetstilsynet Kommer hjem til deg hvert 20. år for å kon- trollere det elektriske anlegget ditt. Dette er bestemt i Lov av 24.5.1929 som pålegger alle elektrisitetsverk å opprette et eget tilsyn med alle anlegg som er knyttet til dem. VANLIG FEIL: Vannrør uten nødvendig jording. FARLIG: Skjøteledninger skal ikke brukes slik. Skaff en jordkabel istedenfor. Den morkner ikke.

64 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 65

Høy spenning med STRØMAGENT X lese av strømmåleren er et prosjekt som hjemme hos oss ofte Ågår i glemmeboken. Varsel om måleravlesning dumper ned i postkassen, blir lagt i en skuff, og vi kommer stort sett ikke på at dette må gjøres før vår kjære strømleverandør på neste regning gjør et tappert forsøk på å estimere forbruket. Denne gangen skulle det bli annerledes. Vår lille husvenn på fem år var på besøk, og som seg hør og bør skulle han underholdes etter beste evne. Med den mørke vin- terkvelden som bakteppe ble vi enige om å ta med oss lommelykter og reflekser ut, og leke detektiver. Dessverre var det både kaldt og guffent, og regnet som dryppet ned på utsiden var ikke med i beregningen da avtalen ble inngått. Like fullt ivret den unge agen- ten etter å komme seg ut på oppdrag, og snike seg rundt husveg- gene for å avsløre lokale banditter. Det var da, om jeg må si det selv, den geniale ideen slo ned. Kjelleren er både mørk, tørr og forholdsvis varm, og inneholder et viktig element som jeg til nå har forbundet med lite glede. Den forhatte strømåleren. Kanskje kunne jeg slå to fluer i et smekk. Å lokke lillegutt med tur i kjelleren for å lese av strømmåleren ville selvsagt ikke vært en særlig genial stra- tegi, men siden kveldens tema var detektiv, ble følgende historie kokt i hop: Sammen hadde vi fått i oppdrag av politiet å skaffe en hemmelig kode fra en maskin skjult i kjelleren. Oppdraget var topp- hemmelig, og var beskrevet i brevet (målervarslet) vi nettopp hadde mottatt. Videre forklaring var det stort sett ikke behov for, bortsett fra å understreke at dette var meget viktig for at politiet skulle få fatt i noen tyver de var på jakt etter. Femåringen formelig trippet, og hadde nesten ikke tid til å ta på seg verken sko eller jakke. Sammen stormet vi ut av døra, og peilet oss inn mot kjelleren et lite stykke unna. Jakten som skulle avsløre det siste kvartalets strømforbruk hadde begynt. Vi lusket, lurte, lyste og snek oss forsiktig ned trappa. Da målet, og måleren var nådd, ble tallet møysommelig notert ned på en lapp, og vi listet oss stille ut i vintermørket igjen. Plutselig hørte vi sirener, og min detek- tivkollega ble litt nervøs for at vi nå hadde beveget oss på feil side av loven. Etter å ha blitt overbevist om det motsatte, var han igjen med på leken, og vi lusket, løp og lurte oss hele veien hjem. Vel inne i varmen, logget vi oss på internett og ”sendte melding til politiet”, eller registrerte måleravlesningen for å være mer nøyaktig. Da pjokken ved leggetid utbrøt ”Du, tenk så rart at vi fikk det oppdraget akkurat da vi skulle leke detektiv”, innså jeg at strømmåleren vår hadde fått en helt ny funksjon. Nå måler den ikke bare strømforbruket – den skaper også spenning. Bjørn Runar Sodeland h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 66

Trenger du hjelp til taksering?

Som medlem av Huseiernes Landsforbund får du 10 prosent rabatt på verditaksering av boliger og fritidsboliger, boligsalgsrapporter, tilstandsrapporter, skadetaksering, skjønn og tomtetakst hos utvalgte medlemmer i Norges Takseringsforbund. Husk å oppgi medlemsnummer.

PROSJEKTFORUM AS BEPEBYGG AS EIENDOMSRÅDGIVNING AS v/siv.ing Ole Øyvind Moen v/Ing. Martin Bøhm-Pedersen v/Øystein Andersen, Bygn.ing./takstm. MNTF og siv.ing Bernt Stordahl Verditaksering, boligsalgsrapporter, tilstand / Vi utfører taksering i hele Hordaland på Taksering av bolig- og forretningseiendommer. reklamasjonsrapportering, skader og byggeledelse. bolig - næring - industri. Teknisk bistand ved reklamasjon på boliger. Lilleakerveien 62 C, 0284 OSLO Postboks 11 Rådal, 5857 BERGEN Postboks 166, 1701 SARPSBORG Tlf.: 41 42 43 00. Faks: 22 51 68 09. Tlf.: 55 13 72 96. Mob.: 90 62 14 01. HORDALAND ØSTFOLD/AKERSHUS Tlf.: 69 12 88 88. E-post: [email protected] E-post: [email protected] www.bpbygg.no OSLO [email protected]

MICHAEL ANDERSEN TAKST OG BYGG TAKSTSENTERET AS EPRO EIENDOMSUTVIKLING AS v/takstmann og tømrermester Michael Andersen Takstmenn i kontorfellesskap Prosjektutvikling Verditaksering av bolig for salg/eierskifte, Takst - Boligsalgsrapport - Byggelån - Byggesak - Sek- Eiendomsforvaltning refinansiering mm. sjonering -Våtromskontroll - Reklamasjonsvurdering. Prosjektledelse Storengveien 48 A, 1368 STABEKK Fagertunveien 1, Pb 262, 1319 BEKKESTUA Taksering Tlf. mob.: 92 04 21 66. Fax: 67 58 29 99. Tlf.: 67 12 41 12. Faks: 67 12 50 77. Tlf: 71 11 50 63. Mob: 97 19 95 09 OSLO/AKERSHUS E-post: [email protected] [email protected] www.takstsenteret.no OSLO E-post: [email protected] www.epro.as MØRE OG ROMSDAL

TAKSTFORMIDLINGEN A/S TØMRERMESTER/TAKSTMANN INGENIØR GEIR HUSEBØ MNTF Bjørg Strømmen, Takstmann MNTF RUNE KIRKERUD Bolig- og næringstakster, boligsalgsrapporter, Grundig og rask boligtaksering. Taksering av alle typer eiendommer. bistand ved reklamasjoner m.m. Eneboliger, leiligheter, næringslokaler. Verditakster. Boligsalgsrapporter - skaderapporter. Vestre Rosten 73, 7072 HEIMDAL Tlf.: 23 36 50 75. Mob.: 90 08 18 18. Grønnegata 141, 2317 HAMAR Tlf.: 72 89 24 40. Mob.: 91 68 64 02. E-post: [email protected] Tlf.: 40 41 63 50. E-post: [email protected] HEDMARK www.taksering.no OSLO/AKERSHUS E-post: [email protected] SØR-TRØNDELAG

INGENIØR/TØMRERMESTER NORD TAKSERING AS TROMS TAKST AS KNUT LYSTAD Ingeniør- og konsulentfirma Teknisk rådgiving, eierskifte og boligsalgsrapporter, Teknisk rådgiving, byggeledelse, verdi og lånetakst, Rådgivning, reklamasjonsrapporter, verdi- og skadetaksering for bolig og næring. tilstandsrapport, boligsalgsrapport og skadetaksering. verdi- og lånetakster, skadetaksering. Kløvervegen 15, 9016 TROMSØ Oslo, Akershus, Valdres, Beitostølen. Huken 5, P.b. 1555, 3902 PORSGRUNN Tlf.: 77 61 28 30. Faks: 77 61 28 05. Broveien 62, 1397 NESØYA. Tlf. 66 84 76 24. Tlf.: 35 55 35 31. Fax: 35 55 35 36 E-post: [email protected] OSLO/AKERSHUS TELEMARK Mob. 90 53 46 56. E-post: [email protected] E-post: [email protected] www.tromstakst.no TROMS

A.L. HØYER A.S DALANE BYGG & TAKST KONSULENT AS ØNSKER DU Å ANNONSERE Taksering, tilstands-/mangel-/skadevurderinger. v/Leif Arnbjørn Aase PÅ DISSE SIDENE, Rådgivere i bygge- og brannteknikk. Tilstandsrapporter, Boligsalgsrapporter, RING UNNI T. JOHANSEN: v/Odd Grøthe. Tlf.: 23 27 80 07. Mob.: 90 83 57 88. Verdi og lånetakster, skade og skjønn. TLF. 64 90 86 66 E-mail: [email protected] (bor i Oslo) Postboks 333, 4379 EGERSUND ELLER SEND EN E-POST TIL: v/Reidar Hagen. Tlf.: 23 27 80 04. Mob.: 92 48 28 44. Tlf.: 51 49 01 26. Mob: 91 56 22 33 E-mail: [email protected] (bor i Nittedal) [email protected] ROGALAND OSLO/AKERSHUS E-post: [email protected]

ABBCO A.S MK – TAKST v/Øystein R. Lund v/Arvid Martin Kvalbein Verditakster, boligsalgsrapporter, tilstands- Boligsalgsrapport, tilstandsrapport, rapporter og annen teknisk vurdering/rådgivning. verditaksering av bolig og næringseiendommer. Trosterudveien 6D, 0778 OSLO Gamleveien 87, 4315 SANDNES Tlf.: 22 92 13 83. Mob.: 90 20 28 28. T: 51 63 17 00. F: 51 63 17 01. M: 92 82 36 44. ROGALAND E-post: [email protected] www.abbco.no OSLO E: [email protected] www.mamut.com/amk

66 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 67

FULL KONTROLL Med én fjernkontroll kan du nå få full kontroll over huset ditt – og garasjen. Det er flere år siden de før- ste produsentene av utstyr til hjemmet gikk sammen om å lage én fjernkontroll. Nå har også port- og dør- Kjøkkensmykke produsenten Hörmann sluttet seg til samarbeidet om Kaffeelsker – eller design- fjernkontrollen ”Io-homecontrol”. Med ett tastetrykk frelst? Uansett om du er ute kan man ”slå av” huset når man forlater det; låse etter den perfekte caffe latte dører, lukke persienner, takvinduer og garasjeport. eller et nytt statussymbol til Det hele skal også være trygt som banken: kjøkkenet, vil denne inne- — Sikkerheten ivaretas på best mulig bygde kaffemaskinen fra måte ettersom fjernkontrollen baserer seg på tyske Gaggenau trolig møte en symmetrisk 128 bit-kode – like sikkert ditt behov. Maskinen renser som å ta ut penger i minibanken, lover seg selv etter hver gang den daglig leder i Hörmann, Louis Vingen. brukes, den er stillegående og www.hoermann.no – hør på dette – den kan leveres med en varmeskuff til koppene, slik at kaffen i likhet [email protected] med en riktig fin middag kan serveres av varmt porselen. nyttpåmarkedet www.gaggenau.no “Man er ikke hjemme der man har sin bolig, men der man blir forstått.”

Christian Morgenstern

Nytt våpen i hybelkaninjakten Nye produkter gjør tilvrærelsen stadig van- skeligere for hybelkaninene, og den nye håndstøvsugeren DustBuster Pivot Nose fra Black & Decker synes ikke å være noe unn- tak i så måte. Nesen på støvsugeren kan roteres 200 grader, og maskinen har ifølge produsenten en ny og forbedret Cyclonic Action funksjon, som gjør sugeevnen svært god. Enkel å rengjøre er den, også. KOMPROMISSLØS www.blackanddecker.no ”Stringent i formen og kompromiss- løs i kvaliteten”. Slik beskriver en av Lysende presisjon forhandlerne denne nye Maxirull- Stadig flere av livets utfordringer ser ut til å kunne holderen fra danske Knud Holscher. løses med noen få, enkle tastetrykk – i hvert fall Mer kan man vel strengt tatt ikke om vi skal tro reklamen for mange av dupedittene vente seg av en dorullholder. på markedet. Et av de siste tilskuddene på stam- www.dline.com men er en lasermåler fra Bosch som raskt kan måle både avstand, areal og romvolum med stor nøyaktighet. På 15 meters avstand er feilmarginen pluss/minus 2 milli meter. Måleren virker mellom 20 cm og 30 meter. www.bosch.no ➤

hus&bolig 1–2007 • 67 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 68

Dagslys uten innsyn For de fleste av oss er dagslys en sjelden luksus på baderommet. Gardiner, persienner eller bitte små vinduer skjermer effektivt for innsyn, men også for soloppganger som kunne gjort morgen- stunden litt lettere for oss som ikke alltid er like morgenfriske. Med takvinduer kan du imidlertid få i KREATIVE både pose og sekk, mener produsenten Velux, KRANER som har utviklet polyuretanvinduer spesielt for å Kranprodusenten Oras fort- tåle de belastningene våtrom og kjøkken setter samarbeidet med den påfører vinduer. Spesialtilpassede persi- italienske designeren Alessi, enner i smussavvisende materialer og etter en vellykket serie med kan bestilles til vinduene. baderomsarmaturer er turen kommet www.velux.no til kjøkkenet. Ifølge designer-guruen er kjøkkenet ”et tempel for huslig kreativi - [email protected] tet”. Det er kanskje er noe vi alle bør huske på, neste gang vi planlegger fiskepinnemiddag til familien. Alessis mange årige venn og samarbeidspartner Alessandro Mendini har tegnet kranene. www.oras.no nyttpåmarkedet “Det gir en ro når det ikke er for mange ting. Blir jeg møtt av ting overalt, får jeg nesten ikke puste.”

Unni Lindell Lys uten ledning Neste gang sikringen går, trenger du ikke nødvendigvis å begynne jakten på lommelykten i et bekmørkt hus. Osram har nemlig kommet med en ny batterilampe i miniformat, DOT-it, som enkelt kan festes for eksempel like ved sikringsskapet. Spesielt praktisk er lampen på steder der det kan være vanskelig å installere permanent strøm, som for eksempel i skuffer og skap, bod, garasje, hytte, båt og så videre. Lampene kan festes på så å si alle materialer, og er også enkle å fjerne når du ikke ønsker å ha dem der lenger. Med tre AAA-batterier lyser lampene i over hundre timer. www.osram.no

En stille fest Synes du det bråker på bibliote- ket? Nå kan du dra hjem og sette på oppvaskmaskinen i stedet. Alle våtservietters mor Whirlpool har nemlig lansert ver- Skal du pusse opp? Relecta Wipes 101 dens mest stillegående oppvask- er en type våtservietter som skal kunne maskin. Lyden på innstillingen brukes på minst 101 områder. Ikke bare ”Overnight Program” skal være renser de hendene, samt fjerner olje, målt til 39 decibel (dB), og det er blekk, fett og uherdet lim; de kan også én decibel lavere enn normalt for erstatte filler og White spirit dersom et bibliotek. Maskinen har også et ulykken skulle være ute når du maler. ”Party Program”, spesielt tilpasset Når boksen er tom kan du dessuten oppvasken etter en fest, og får vaske den og bruke den til kaffe, plass til 48 vinglass om gangen. binders eller blyanter. www.whirlpool.no www.101.as

68 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 44-69:h&b nr. 1-2007 s. 46-71 2/2/07 6:36 PM Page 69

hus&bolig 1–2007 • 69 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 70 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 71

— Egentlig var drømmen å få inn en stor kakkelovn, men det ville blitt alt for dyrt. Det hadde nemlig ikke bare vært å kjøpe Mer varme med og installere ovnen; vi hadde også måttet fjerne peisen og sannsynligvis rive veggene, som ikke er dimensjonert for en slik ovn, forteller Lise Torvanger Dybvik. Dermed falt valget i stedet på en peiskassett til å sette inn i den åpne grua. peiskassett Lite brukt Siden Lise og resten av familien flyttet inn i huset på Nesøya for to år siden, har Den åpne peisen i kjellerstuen var vanskelig å tenne kjelleren vært lite i bruk. Da de flyttet opp i og ga lite varme. En peiskassett løste problemet. inn, trengte den både et malingsstrøk og generell oppgradering. To små barn har TEKST OG FOTO: RIKKE ÅSERUD gjort sitt til at Lise og mannen Trond har ➤

PEISKOS: Nå kan Lise og Trond kose seg med barna Maria og Erik i kjellerstuen.

hus&bolig 1–2007 • 71 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 72

hatt annet enn oppussing og innredning finner man gjerne åpne, ueffektive ildste- Gammelt møter nytt av kjellerstuen i tankene. Derfor har også der. En peiskassett kan i de aller fleste til- På grunn av størrelsen på grua, fant den store, gamle peisen i hjørnet av kjel- feller forbedre effektiviteten betraktelig. familien Dybvik bare én modell som pas- lerstuen stått ubrukt det meste av tiden Det er mange modeller på markedet, så set inn i deres peis. Lise er likevel for- de har bodd i huset. de fleste skal kunne finne en som passer i nøyd med hvordan peisen deres ble — I fjor vinter var det ganske kaldt, sin peis, sier salgsansvarlig i Jøtul Norge, seende ut etter at kassetten kom på plass. og Trond hadde en periode hjemmekon- Frank Skåningsrud. Prisene ligger et sted — Det ble en blanding av gammelt tor i kjelleren. Da brukte vi peisen litt, mellom åtte og tjue tusen kroner – og nytt, og eksperter ville kanskje sagt at men det tok veldig lang tid å få fyr på penger man sparer inn i løpet av en peri- det ikke var så veldig stilfullt. Det hadde den. Når den så endelig brant, ga den ode på mellom to og fem år, ifølge Skå- dessuten vært finere om peisen var buet, ikke spesielt mye varme, verken til rom- ningsrud. og ikke firkantet; da hadde elementene met eller resten av huset, forteller Lise. passet bedre sammen. Men samtidig Nå håper hun at peiskassetten kan Rentbrennende og brannsikkert synes jeg det ble en spennende kombina- være med på å senke strømregningene Nye peiskassetter tilfredsstiller de samme sjon av gammelt og nytt. Denne peisen noe. En sentralt plassert peis i kjelleren kravene til ren forbrenning som nye har hele tiden hatt et ”hyttepreg”, og det skal i prinsippet kunne gi godt med ovner gjør, og brannsikkerheten vil også synes jeg nå kom litt i bakgrunnen, sier varme ikke bare til kjellerstuen, men være bedre med et lukket ildsted enn den Lise. også til rommene over. er med en åpen peis. Ulempen med en peiskassett er at den forandrer peisens Kan gjøres selv Åtti prosent ut av pipa utseende. En gammel, åpen grue mister Det tok installatørene litt over en halv I en åpen peis forsvinner rundt åtti pro- unektelig noe av sin gammelmodige dag å montere kassetten i familien Dyb- sent av varmen opp og ut av pipa, det vil sjarm når en kassett med moderne glass- vigs peis. Er man svært fingernem og si at virkningsgraden er nede i tjue pro- dører og snorrette linjer settes inn. Men nøyaktig, skal det også gå fint an å instal- sent. Setter man inn en moderne peiskas- også dette problemet forsøker produsen- lere en peiskassett selv. Jobben er melde- sett med dører som kan lukkes, bytter tene å løse. pliktig, og skjema får man hos det lokale tallene plass; virkningsgraden kan — Peiskassetter kommer med både brannvesenet. De fleste velger likevel å få komme opp i åtti prosent og bare tjue moderne og med klassisk design, slik at jobben gjort av fagfolk. Da er man prosent av varmen forsvinner. man skal kunne ivareta den gamle pei- garantert at jobben blir forskriftsmessig — Mange har fortsatt åpne peiser her sens opprinnelige utseende, reklamerer og sikkert utført. [email protected] til lands. Spesielt i hus fra før 1980-tallet Skåningsrud.

FØR: Den åpne peisen ga lite varme.

Reinhard Jannusch (t.v) og Rainer Schluhr lemper kassetten inn i peisen.

FERDIG: En blanding av gammelt og nytt – og en mer anvendelig peis.

72 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 73 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 74

INTEGRERT: Solfangerne er ikke montert oppå taksteinen, men bygd inn som en del av taket.

uset til Terje og Laila Søsveen er stort Vannet varmes opp av solen. Når det er med en biokjel i kjelleren. og solgult. Det ligger fint til på en varmt nok, distribueres vannet rundt i — Man kan aldri klare seg med bare Hliten topp, og fra stuen er det utsikt det vannbårne gulvvarmeanlegget, samt solfangere; til det har vi for få soltimer. sørover mot åpne jorder og ned til sjøen. til den 3000 liter store vanntanken i kjel- Om vinteren må man ha en supplerende Da de skulle bygge for sju år siden, var leren, der vannet lagres og kan holde energikilde. Det er om våren og høsten Terje og Laila opptatt av å få et hus med temperaturen i 2-3 dager. solfangerne kan utnyttes best. Da er det god utsikt og mye lys. Ønsket lot seg En solfanger er altså noe ganske fortsatt kjølig ute, samtidig som solen perfekt kombinere med et annet, nemlig annet enn et solcellepanel. Mens solceller avgir mer enn nok varme til at solfanger- det om å bruke solenergi til oppvarming bruker sollyset til å produsere strøm, systemet kan bruke den, sier Terje. og tappevannet. bruker solfangerne solvarmen til å pro- Det er imidlertid ikke spesielt tung- — Jeg har alltid vært opptatt av tek- dusere, ja nettopp – varme. vint med et varmesystem som bytter nologi og nye ting, og var innstilt på å energikilder. Når systemet utnytter sol- tenke utradisjonelt. Da vi bygde, var vi Tar vinterferie varmen, går det av seg selv. Det eneste dessuten enige om at vi ville prøve å I teorien er systemet både økonomisk og Terje må gjøre da, er å fylle på med litt finne miljøvennlige løsninger der det lot miljøvennlig. Varmen fra sola forurenser vann i ny og ne, siden noe fordamper i seg gjøre, forteller Terje. ikke, og den er i prinsippet gratis. Så rørene. Om vinteren er det litt mer å Resultatet ligger på det sørvendte hvor er haken? For selvsagt er det en gjøre, men ikke mer enn med et vanlig skråtaket og speiler seg i himmelen. 36 hake, og den er ikke så helt liten, heller. fyringsanlegg. I den kalde sesongen fyrer kvadratmeter med solfangere sørger for Solfangerne fungerer nemlig minimalt, Terje opp med ved i biokjelen omtrent to gratis varme og varmtvann til familien eller ikke i det hele tatt, når man trenger ganger i uken. Men solfangerne sørger når sesongen og værgudene er på deres dem som mest. Om vinteren avgir ikke for at fyringssesongen er kortere enn den side. solen nok varme til at systemet kan nyt- ellers ville vært, fordi de slår inn så snart tegjøre seg den. I vintermånedene må vårsolen skinner på dem. Fra varme til varme dermed vannet i det vannbårne gulvvar- Terje er ikke i tvil om at han ville Prinsippet med solfangerne er veldig meanlegget i det gule huset til familien valgt samme varmesystem om igjen, om enkelt: De to store, blanke platene på Søsveen varmes opp på annet vis enn ved han skulle bygget på ny i dag. taket inneholder tynne rør med vann i. solens hjelp. Terje har løst problemet — Siden strøm etter hvert blir et

74 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 75 Venter på vårsolen

Så fort vårsolen titter fram med sine første stråler, begynner det å sildre i solvarmesystemet til familien Søsveen i Vestfold. Sesongen med gratis varme står for dør.

TEKST OG FOTO: RIKKE ÅSERUD

knapphetsgode, bør den brukes der den er uerstattelig, det vil si til lys og maski- ner. Boliger og tappevann kan fint varmes opp med andre energikilder, mener han. Det eneste han ville forandret, dersom han skulle bygge på nytt, var at han ville installert en mer fleksibel fyrkjel i kjelleren. — Den jeg har nå, tar bare ved. Det hadde vært en fordel med en som tok både ved og pellets, slik at jeg kunne være mer fleksibel i forhold til priser og tilgjengelighet, sier Terje. Varmtvann om sommeren Mens solfangerne fungerer minst når man trenger dem mest, er det også slik at de fungerer best når man trenger dem minst. De gir nemlig overskuddsvarme om sommeren, når behovet for å varme opp huset er lite, eller ikke til stede. For VENTER PÅ VÅREN: Så snart vårsolen kommer, å utnytte denne energien, setter Terje vil solfangerne på taket gi varme til hus og tappevann. opp et basseng til barna hver vår. Det kobler han opp til solvarmesystemet. Fra slutten av mai har familien dermed et utendørs basseng som holder rundt 30 ➤

hus&bolig 1–2007 • 75 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 76

grader – til stor glede for både familiens og nabolagets yngste. Solfangerne er imidlertid nyttige om sommeren også på en annen måte. Da varmer de nemlig opp alt tappevannet i huset. For en familie på seks betyr dette mye for strømforbruket. Med god samvittighet overfor både lommebok og miljø kan de dusje så mye de måtte ønske. Innsparinger Det kostet Terje og Laila rundt 40 000 kroner ekstra å bygge et hus med solfangere. Årlig gir solfangerne mellom 8000 og 9000 kilowattimer (kWh) med varme til huset og tappevannet. Strøm- forbruket har de siste årene ligget på rundt 20 000 kWh. — Det høres kanskje ikke spesielt lite ut. Men tatt i betraktning at huset har et boareal på 270 kvadratmeter, at vi er seks personer som bor her, og at det stort sett alltid har vært noen hjemme, siden kona først begynte å jobbe nå i høst, vil jeg si at strømforbruket vårt er forholdsvis lavt, likevel, sier Terje. Regner vi med en strømpris på rundt én krone per kWh, viser et raskt regne- stykke at investeringen på 40 000 kroner allerede er nedbetalt. I så fall er all varmen solfangerne gir fremover å regne som fullstendig gratis. Vedlikeholdsfritt Solfangerne renses av regn og snø, og FREMSYNT: Terje Søsveen ønsket en fremtids- trenger dermed ikke å vaskes. Den glatte rettet løsning da han bygde hus i 2000. overflaten hindrer at snøen fester seg på Solfangere ble løsningen. dem, og det er heller ingen fare for at vannet fryser til is i solfangerne og skaper hadde en produksjonsfeil. Det krevde frostskader, for det trekker seg ut av ingen driftsstopp og var fort gjort. rørene når det er kjølig ute. Siden syste- — Det er få bevegelige deler i systemet ble levert for sju år siden, har Terje met, dermed er det ikke så mye som kan bare måttet bytte ut én del som trolig gå galt, sier Terje. Han tror solfangere vil bli et vanli- gere syn i Norge i fremtiden. Men fore- løpig har han måttet tåle mange nysgjerrige blikk og spørsmål fra folk som ser huset fra veien og lurer på hva det er som skinner så blankt på taket. — Jeg har bare fått positive reaksjoner når jeg har forklart systemet til folk som lurer, sier Terje. Og det skal jo også kanskje litt til, om man ikke lar seg begeistre av tanken på KONTROLL: Kontrollpanelet i kjelleren viser blant gratis, miljøvennlig varme til hus og tap- annet temperaturen på vannet i solfangerne. pevann. [email protected]

76 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 77

FAKTA Et uvanlig fenomen Om solfangere Hvorfor er det bare et lite utvalg spesielt interesserte entusiaster En solfanger er ikke det samme som et solcel- som bruker solenergi til å varme opp husene sine her i landet? lepanel. Mens solceller lager strøm, varmer solfangere opp vann eller luft, som kan bidra til oppvarming av bygninger og tappevann. TEKST: RIKKE ÅSERUD En solfanger er en flat plate som i de fleste tilfeller bygges som en integrert del av taket — Folk flest har svært lite kunnskap partementet (OED) og statsforetaket eller veggen i et nybygg. Den kan også settes om solenergi. Etter kjøp og installasjon Enova, sier Holm. frittstående i hagen. av utstyr, koster solvarme gjerne rundt Solfangeren har en mørk overflate som 50 øre per kilowatt time – det i seg selv Skuffet absorberer varme godt. Innenfor denne over- burde være et godt nok argument for I høst gikk regjeringen, med olje- og flaten slynger det seg metervis med tynne folk til å få øynene opp for det. Men energiminister Odd Roger Enoksen i vannrør. Solfangerens spesielle overflate gjør denne informasjonen når dessverre spissen, inn for å utbre blant annet pel- at vannet i de tynne rørene raskt varmes opp ikke fram. lets og store varmepumper. Til sam- av solen. Når vannet er varmt nok, pumpes Det sier Øystein Holm, generalse- men 71 millioner kroner ble satt av i det inn i husets varmesystem. kretær i Norsk Solenergiforening. støtte til de som investerte i denne Det varme vannet lagres i en stor tank, som Siden 1981 har foreningen arbeidet for typen alternative varmesystemer. Sol- enten graves ned under huset eller plasseres i å fremme bruk av solenergi her i lan- varme kom ikke med i støtteordningen et kjellerrom. det, blant annet ved å påvirke myndig- som skulle fremme ”oppvarmingstek- Etter at installasjonen av utstyret (solfang- hetene til å tilrettelegge for denne nologi med begrenset utbredelse i mar- ere, vannbårent varmesystem, styringssystem typen energi. kedet.” og vanntank) er nedbetalt, er solvarmen gratis. Likevel er solvarmesystemer fort- — Jeg er mildt sagt skuffet over Prisen på en kWh solvarme beregnes ut ifra satt noe ukjent for de fleste forbru- regjeringens prioriteringer på dette kapitalkostnadene ved installasjonen av syste- kerne. området. Vi fikk et svært ullent svar fra met fordelt på energileveransen i løpet av en — Dette er i stor grad noe myndig- Olje- og Energidepartementet på hvor- valgt, økonomisk levetid. hetene kan styre. Vi prøver å påvirke, for ikke solvarme kom med i støtteord- spesielt gjennom Olje- og Energide- ningen, sier Holm. ➤

hus&bolig 1–2007 • 77 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 78

I brevet fra OED står det blant annet at statsforetaket Enova, som skal fremme arbeid for en mer miljøvennlig energibruk i Norge, har rom til å støtte solvarmesystemer ellers, og at solvarme dermed ikke kom på listen over ting som kunne få ekstraordinær støtte. Ikke konkurransedyktig Holm mener imidlertid Enova hittil har vært for lite på banen når det gjelder solenergi. — Vi har en konstruktiv dialog med Enova, og forhol- dene ligger etter hvert godt til rette for framtidsrettede ener- giløsninger. Men det er behov for mye mer informasjon til forbrukerne, i tillegg til økonomisk startstøtte for å få større omløp i markedet, mer konkurranse og lavere priser. Dersom disse områdene ble prioritert i en oppstartperiode, ville markedet etter hvert kunne gå av seg selv, mener Holm. Seniorrådgiver i Enova, Anne Gunnarshaug Lien, har på sin side liten tro på pengestøtte til solenergi: — Vi har sett fra andre land at når myndighetene går inn med subsidier på solvarme, går prisene på varene og tjenes- tene opp. Når subsidiene forsvinner, faller bunnen ut av markedet og folk blir sittende på gjerdet og vente på neste støtte- runde, sier hun. Hun legger til at manglende etterspørsel fra publikum også har gjort sitt til at solvarme ikke har vært prioritert av Enova. — Men er det ikke nettopp Enovas oppgave å gjøre slike systemer bedre kjent, slik at etterspørselen vil øke? — Jo, og vi jobber også noe med det. På nettsidene våre, www.minenergi.no, er det informasjon om ulike typer oppvarming i boligene. Der mangler solenergi, men vi har nå

Nok sol i deler av Norge At solfangere kan fungere i sydlige land, er én ting, men er solvarmesystemer egentlig noen god ide i mørke, kalde Norge? Ja, mener bransjen. Den lange fyringssesongen i Norge gjør at vi kan utnytte solenergi i større grad enn i varmere land lenger sør i Europa. — Solinnstrålingen i Norge er like god som i sentrale deler av Tyskland, der markedet for solenergi for tiden er på topp. Det er ikke så mye solvarme som skal til før systemet fungerer. I Norge kan et solfangersystem helt fint dekke halvparten av varmebehovet til huset og tappevannet, sier Ingvild Skjelland, markedsansvarlig i Solarnor. Samtidig er det en begrensning at solvarmesystemet ikke virker når man trenger det som mest, nemlig om vinteren. Dette løses ved at solvarmeanlegg har automatisk tilleggsoppvarming fra elektrisitet på samme måte som for eksempel en varmepumpe. Mange velger en annen energikilde i tillegg, dersom de ikke ønsker å bruke strøm som tilleggsoppvarming. Solfangere og biokjel regnes som en økonomisk og miljøvennlig løsning, men en slik ”dobbel” løsning kan virke noe voldsom for folk flest. Det går også en grense for hvor langt nord i landet det vil være hensiktsmessig med solfangere til oppvarming av boliger.

78 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 79

kontaktet flere av de viktigste solvarmeleverandørene og bedt dem om hjelp til å lage en side om temaet, sier Lien. Hun mener det er vanskelig å lage kjøpsveiledninger og lignende på dette området: — Det finnes jo ikke forretninger der folk går og kjø- per solvarme. Foreløpig er det heller ikke mange rørleg- gere som driver med det. Solvarmesystemer har hittil rett og slett ikke vært konkurransedyktige verken på tilgjengelighet, informasjon eller service, sier hun. Hun understreker imidlertid at noen større enkeltpro- sjekter har fått økonomisk støtte fra Enova. Samarbeid og problemer Ett av prosjektene som har fått støtte, er et samarbeid mellom husprodusenten Systemhus og solfangerprodu- senten Solarnor om hustypen Solhuset Karakter. Det er et hus med integrerte solfangere i fasaden. Planen er å sette opp ti slike boliger, men foreløpig er bare ett påbegynt. — Et av problemene med denne typen hus, er at mes- teparten av sørveggen er dekket av solfangere, mens folk gjerne vil ha vinduer på den lyse siden av huset. Kravene til tomten boligen kan bygges på, er dessuten også ganske store. Det må være en åpen tomt med mye lys. I tillegg er det et tankekors for oss at det i denne typen hus kan komme til å ta så mye som femten til tjue år før solvarme- anlegget er nedbetalt, sier markedssjef i Systemhus, Anders Paulsen. Han tror ikke solvarmehus vil bli det helt store med det første, selv om han fortsatt er positiv til Karakter-prosjektet. — Vi har større tro på lavenergiboliger, der man ved hjelp av god isolasjon og effektiv ventilasjon kan redusere boligens energibehov til oppvarming med rundt femti prosent, sier Paulsen. Lite hjemmemarked Hos Solarnor, den største produsenten av solvarmesystemer i Norge, er optimismen imidlertid større på solvar- mens vegne. — Vi ser at folk begynner å få øynene opp for solvarme, og at etterspørselen øker. Men fortsatt er det likevel så liten etterspørsel etter det her hjemme at eksport- markedet er det mest interessante for oss, sier markedssjef Ingvild Skjelland. Det er den billige strømmen som hittil har holdt interessen nede, mener hun. — Er det ikke en viktig begrensning at solvarmesystemer er så omfattende at de i prinsippet er begrenset til nye bygninger? — Nei. Man er ikke nødt til for eksempel å ha vann- båren varme i huset for å ha nytte av solfangere. Enkle tappevannsystemer kan installeres i eksisterende bygg, alt du trenger er fire til seks kvadratmeter solfangere på taket, en ny varmtvannsbereder samt rørføring mellom dem, forklarer Skjelland. Et slikt system vil ifølge Skjelland kunne dekke seksti prosent av varmtvannsbehovet i boligen. Installasjonen koster i underkant av 20 000 kroner. [email protected] h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 80

TEKST OG FOTO: Varmestyring uten kabler BJØRN RUNAR SODELAND

Utskiftning av det gamle varmestyringsanlegget for vannbåren varme kan kutte energiutgiftene i et borettslag med opptil 30 prosent, hevder selskapet Compak Skandinavia. Ved hjelp av et tråd- løst system som måler innetemperaturen i utvalgte leiligheter, blir varme tilført kun ved behov.

— Løsninger som dette har til Hvorfor måle på natten. Når morgenen kom- nå vært relativt dyre fordi man innetemperatur? mer, titter kanskje solen inn i har måttet trekke kabler fra Flere gamle varmestyringsan- vinduet. Da behøver man ikke kjelleren og helt opp til tempe- legg baserer seg på utetempera- nødvendigvis ekstra varmetil- ratursensorene i de enkelte lei- tur. Når det er kaldt ute, økes førsel, selv om temperaturen lighetene. Fordi det er viktig å temperaturen på vannet. Er det ute er lav, sier Lindberg. ha et snitt av temperaturen i varmt, senkes den. Ifølge Lind- Bedre isolering har også bygget, både på øst og vestsi- berg er dette lite hensiktsmes- gjort varmestyring basert på den, har det blitt mye kabler og sig. uteluft mer komplisert. Selv om mye jobb, forteller Karl-Erik — Ulempen med en slik det er kaldt ute, kan det være Lindberg i Compak Skandina- løsning er at når utetemperatu- mye varme inne i den enkelte via. Med varmestyringssystemet ren synker på kvelden går folk leiligheten. I tillegg kan det Karl-Erik Lindberg Macrotherm, unngås kabler ved vanligvis og legger seg. Samtidig være stor forskjell på oppvar- at temperatursensorene kobles vil vanntemperaturen i systemet mingsbehovet en dag det er null direkte i det eksisterende el-net- øke. Det vil skje selv om man grader ute, men solrikt og vind- tet og sender signaler via dette. ikke trenger den ekstra varmen stille, sammenlignet med en

80 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 81

God økonomi Kostnaden for selve installasjonen varierer med antall leiligheter, og ligger mellom 50 000 og 100 000 kroner. — I et bygg med 50 leiligheter, vil man trolig trenge sensorer i tre leiligheter, og betale i overkant av 70 000 kroner totalt, sier Lindberg, og hevder at energi- sparingen gjør at det tar forholdsvis kort tid før en investering av denne typen lønner seg. — Våre kunder har ofte en veldig kort avskrivningstid, og forteller om tilbakebetalingstid fra seks måneder til tre år, sier han. Selv om maks besparelse ifølge Lindberg ligger på rundt 30 prosent, vil dette variere noe avhenging av hvilken løsning som er installert i bygget fra før. — Vi installerte våre første anlegg i Sverige i 2003 og har kjørt og testet løs- ningen mye der. Stort sett ligger bespa- relsen på mellom 15 og 20 prosent, sier Lindberg. [email protected] dag der det er mye vind og overskyet. ning basert på utetemperatur. Leilig- Ifølge Lindberg vil denne typen foran- hetene blir derfor gjerne for varme på dringer vanskelig fanges opp av en løs- våren og for kalde på høsten.

hus&bolig 1–2007 • 81 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 82

PÅ TRASS? I Reguleringsbestemmelser for Mandal sentrum, § 15.7, står det ”Antennemaster, antenner/parabolan- tenner, varmepumper, ventilasjonsan- legg tillates ikke montert på tak eller veggfasader mot det offentlige rom.” Heller ikke markiser er tillatt. Denne huseieren vil få et pålegg fra kommunen om å rydde opp på fasaden.

VarmepumperTEKST OG FOTO: NINA GRANLUND SÆTHER forstyrrer fasadene

I løpet av få år har luft-til-luft varmepum- løpet av 2006 ble det solgt ca. 55 000 pene blitt populære. I følge Norsk Varme- varmepumper her i landet. Høy strøm- Ipris gjør varmepumpene attraktive pumpeforening er det nå installert ca. som oppvarmingskilde. Miljøgevinsten 200 000 slike pumper i norske boliger, er stor, hevder blant annet det statlige mest eneboliger. Energisparing og miljø- energirådgivningsorganet Enova som har gitt millioner i støtte til denne typen vern har vært i fokus. Men noen vil hevde investeringer. Men alle er ikke like varmepumpene forurenser visuelt. Man- begeistret for ny teknologi. Mandal dal kommune har innført forbud mot kommune har innført meldeplikt for varmepumper mot offentlig rom i de dem i enkelte deler av byen. bevaringsverdige områdene av byen.

82 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:42 PM Page 83

VORTE? Varmepumpa ønsker støy- ende velkommen.

— Normalt vil slike innretninger ikke bli tillatt, opplyser byggesaks- behandler Espen Walther. Streng praksis Espen Walther understreker at det er helt OK med varmepumper i vanlige byggefelt. Det er det offentlige rommet i de bevaringsverdige strøkene kommunen ønsker å bevare så intakt som mulig. — Mandal er opptatt av detaljene, og vi ønsker å være en foregangskom- ➤ UTVEKST: Kunne denne maskinen vært plassert et annet sted enn på den flotte steinmuren?

hus&bolig 1–2007 • 83 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:43 PM Page 84

mune når det gjelder det visuelle miljøet. innretninger uten tillatelse. En varme- mepumper, understreker han. — Da Vi vil bevare byens spesielle identitet. pumpe vil som regel kunne flyttes. Der- ville huseierne være mer i mot oss enn Den viskes ut om man ikke er påpasselig for vil de få beskjed om å flytte den til med oss. med alle de små detaljene, sier han. husets bakside, forteller Walther. Mandal er en typisk hvit sørlandsby Kommunen forsøker altså å rydde Unødvendig byråkrati der sentrum består av 650 gamle trehus. vekk de visuelle forstyrrelsene. Det er — Noen kommuner krever søknad og Men også boliger og fritidsbebyggelse i likevel ikke aktuelt å totalforby varme- tar betalt for at folk skal kunne montere bevaringsverdige områder utenfor sen- pumper selv om husene er bevaringsver- varmepumpe i hjemmet sitt. Det er feil trum omfattes av den strenge bevarings- dige. Selve pumpene kan lett demonteres praktisering av byggereglene, sier avde- planen. om man ikke lenger ønsker dem, mener lingsdirektør Marit Langen i Statens byg- Selv om det er søknadsplikt, hender Walther. Den eneste varige endringen er ningstekniske etat. det at det dukker opp en og annen var- et par hull gjennom veggen. — Kommuner som krever slik søk- mepumpe. — Selv om det er søknadsplikt, er det nad for enhver varmepumpe, går ut over — Det er enkelte som setter opp slike ikke gebyr for å søke om å sette opp var- det de kan kreve. I forskrift om saksbe- handling og kontroll er det klart fastslått at det verken kan kreves søknad eller FOR KORT? Fomas varme- melding for mindre vesentlige fasadeen- pumper leveres med tre, dringer. Det er ingen grunn til å lage et fire eller syv meter ledning. generelt byråkrati rundt varmepumper, Det kan by på problemer mener hun. Det er ikke krav om søknad om man ønsker å gjemme eller melding til kommunen for å få lov bort kompressordelen. til å installere vanlige små varmepumper dersom varmepumpen er for én bolig og den ikke medfører vesentlig fasadeen- dring. — Er Mandals praksis i tråd med byggereglene? — Kommunen gir i sine reguleringsbestemmelser uttrykk for at de er opptatt

84 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:43 PM Page 85

SUGER OPPMERKSOMHET: Varmepumpa er det første som møter blikket på denne fasaden.

av det estetiske. Det har de full anledning til. Men byggereglene gjelder selv om det ikke er søknadsplikt, understreker assisterende direktør i Statens bygningstekniske etat, Gustav Pillgram Larsen. – Det får være grenser for hva man skal lage søknadsplikt for. Det gir et unødvendig byråkrati. Pillgram Larsen mener det er nødvendig å redusere byg- ningers energibruk og utslipp, og ser det derfor som særdeles lite ønskelig å ha lokale søknadsordninger som bremser bruken av varmepumper. Han synes også det er uhørt at enkelte kommuner krever 3 – 4 000 kroner i gebyr for å søke om å sette opp varmepumpe. — Høye gebyrer på små filleting gjør at folk unnlater å ta kontakt med kommunen, sier han. Respekten for regelverket smuldrer bort. [email protected] ➤

Estetikkparagrafen: Plan- og bygningsloven § 74. 2. Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgi- velsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Kommunen kan utarbeide retningslinjer for estetisk utforming av tiltak etter loven.

hus&bolig 1–2007 • 85 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:43 PM Page 86 Hvor bør varmepumpa stå? De rimeligste varmepumpemodellene tillater ikke større avstand enn tre til syv meter mellom kompressordelen ute og innedelen, fordi rørsystemet som følger med har standard lengder. Det kan gjøre det problematisk å montere varmepumpas utedel der man helst ønsker den.

TEKST OG FOTO: NINA GRANLUND SÆTHER

n varmepumpe som har en lite gun- mepumpa under en trapp, kan det bli for stig plassering inne, gir dårlig energi- tett. Når man bruker opp energien i lufta Egevinst. Men også utemiljøet krever at rundt, synker temperaturen. man tenker seg godt om før man skrur — Temperaturen kan faktisk falle opp en slik installasjon. helt ned til minus 20 grader, advarer — På de beste varmepumpene kan Baardsen. Det innebærer at varme- avstanden mellom kompressordelen og pumpa bruker mer og mer energi for å innedelen være opptil 15 meter uten at produsere varme. Mest sannsynlig vil det får konsekvenser for effekten, opply- den stoppe opp. Levetiden vil reduseres ser Bård Baardsen i Norsk Varmepumpe- betraktelig. forening. Da er det som regel en grei sak Enkelte produsenter tilbyr egne kas- ØDELEGGENDE: Å forsøke å bygge inn å unngå visuell forurensing av det offent- ser som ifølge reklamen ”kombinerer en varmepumpe kan skade maskinen. lige rom. Hvis man har mulighet bør energieffektivitet med moderne design” man prøve å finne en vegg som er noe og gir en ”meget penere montasje”. tilbaketrukket, mener han. I tillegg kan — Innbygging kan fungere hvis kas- man bestrebe seg på å montere kanaler sen er riktig laget, men jeg vil ikke anbe- oppunder taket eller innunder panelet fale noen å montere denne typen utstyr istedenfor midt på veggen. Å montere selv, sier Baardsen. varmepumpen der man helst vil ha den I tillegg til det visuelle er det også en kan imidlertid by på problemer om man rekke andre forhold man må vurdere når bare har tre meter ledning til disposisjon. man skal montere varmepumpe: Unngå innbygging Ta hensyn til støy Baardsen innrømmer at varmepumpene Varmepumper lager støy. Det kommer ikke akkurat er vakre, og han mener man som en overraskelse på mange. Mens RISTER: Skrur man varmepumpa fast i også bør ta estetiske hensyn når man skal summingen fra et kjøleskap ligger på ca. panelet kan det gi ubehagelige vibrasjoner. finne en egnet plass. Men han vil abso- 40 desibel, kan bråket fra en varme- lutt advare mot å forsøke å bygge inn pumpe variere fra 50 til hele 75 desibel. varmepumpa for å skjule den. Både for egen og andres del bør man ta — En varmepumpe hensyn til hvor pumpen henter energi fra uteluf- plasseres. ten. Derfor er det viktig — Selvpining er tillatt, at det er tilstrekkelig til- men Statens foruren- gang på ny luft, under- singstilsyn tillater maksi- streker han. — Det er malt 35 desibel utenfor absolutt en fordel om ute- naboens soverom, fortel- delen kan stå litt beskyttet ler Baardsen. Reglene sier for vær og vind, gjerne også at de mer støyende under et lite tak. Men varmepumpekompresso- hvis man prøver å bygge rene for småhus må plas- HUSK SNØ OG IS: En varmepumpe bør en kasse rundt, eller for seres mer enn 40 meter stå minimum 50 cm over bakkenivå. eksempel monterer var- fra vindu eller oppholds-

86 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 70-87:h&b nr. 1-2007 s. 72-87 2/2/07 6:43 PM Page 87

IDEELT: Et lite tak som beskytter varmepumpa mot vær og vind er ideelt. Men det er viktig med tilstrekkelig lufttilgang.

areal, eller støydempes på annen måte. Et annet problem man bør være oppmerksom på, er vibrasjoner. — Man bør være forsiktig med å montere varmepumpe på trevegg, understreker Baard Bårdsen i Norsk Varmepumpeforening. Det kan lett føre til ubehagelige vibrasjoner. Han anbefaler at man isteden lager et stativ som står på bakken. — Hvis man ser seg nødt til å skru kompressoren fast i veggen, er det viktig at den sitter fast i bjelkelaget og ikke bare i kledningen, påpeker han. Da vil vibrasjonene lett kunne forplante seg. Is kan ødelegge Mange velger å sette utekompresso- ren langt ned på veggen. Det kan by på problemer. I løpet av vinter- sesongen renner det ut mange liter tinevann fra varmepumpa. — Vannet som kommer ut fra varmepumpa vil fryse til is når det er kaldt ute. Etter hvert vil det kunne bygge seg opp en stor issvull. Det er viktig at denne isen ikke når opp til varmepumpa, understreker Bård Baardsen. Helst bør avstanden fra bakken og opp til utedelen være 50 centimeter, mener han. Vil man ha full glede av investeringen sin, bør utedelen holdes fri for snø og is som kan ta knekken på pumpa. [email protected]

hus&bolig 1–2007 • 87 h&b nr. 1-2007 s. 88-91:h&b nr. 1-2007 s. 88-91 2/2/07 6:46 PM Page 88

HL-butikken SØR-TØNDELAG: Huseiernes Landsforbund tilbyr salg av kontrakter, formularer, rapporter og diverse annet via postordre. Fyll ut ønsket antall av varen i ruten til Studentutleie kan høyre, skriv navn og adresse på slippen under og send kupongen til oss. Vi lover å ekspedere den straks. Porto kommer i tillegg. Ikke Medlem medlem Antall være problematisk Leiekontrakt - bolig, sett à 2 49,- 75,- Leiekontrakt - hytte, sett à 2 29,- 49,- På HLs distriktskontor i Trondheim er utleie et Næringsleiekontrakt, sett à 2 44,- 75,- evig aktuelt tema. – Trondheim er en studentby, Skjøter 19,- 39,- Kvitteringsbok, husleie 29,- 49,- og mange huseiere leier ut til ungdom som aldri Garasje/biloppstillingsplass 19,- 39,- tidligere har bodd borte fra mor og far. Det er Vaktmester hel stilling 19,- 39,- ikke alltid like greit, sier HLs distrikts - Portner bistilling 19,- 39,- Husleiereguleringsskjema gratis 19,- representant i Sør-Trøndelag Per Risvik. Varsel ved mislighold 19,- 29,- TEKST: RIKKE ÅSERUD Oppsigelse 19,- 29,- Hevingserklæring 19,- 29,- Hva gjør du når leietakeren har forårsa- Begjæring av tvangsauksjon 19,- 39,- ket vannskader? Eller har reist uten å Begjæring om utkastelse 19,- 39,- vaske ut etter seg? Eller ikke vil betale Begjæring om oppdeling i eierseksjoner 19,- 39,- inn depositumet som avtalt? På HLs Hjemmelserklæring ved arv 19,- 39,- kontor i Trondheim er dette evig aktu- Festekontrakt 19,- 39,- elle problemstillinger. Nå på nyåret har Kjøpskontrakt 19,- 39,- distriktskontoret i Midt-Norges stu- Begjæring om utlegg/forliksklage 19,- 39,- dentby nummer én utleiesaker øverst Pantobligasjoner 19,- 39,- på sakslisten, forteller HLs distriktsre- Rapport om kommunale avgifter 50,- 70,- presentant i Sør-Trøndelag, Per Risvik. Internkontrollsystem for huseiere 2 760,- 3 500,- — Vi ser at studenter som aldri har (boliggård, borettslag, sameie) bodd for seg selv før, og som kanskje Samleperm Hus & Bolig 60,- 80,- ikke er helt klare for det ansvaret et «Boligutleie i praksis», Tokvam 260,- 295,- leieforhold innebærer, kan skape pro- «Håndbok for rehabilitering blemer for enkelte utleiere, forteller Risvik. Han kan imidlertid love god hjelp til av pussfasader» 285,- 310,- alle som ringer eller kommer innom med problemer knyttet til utleie. Mattsson: Muggsopp i bygninger 350,- 415,- — Jeg har jobbet med husleieloven siden 1974, så jeg vil påstå at jeg kan Farer og feller ved utleie 59,- 99,- reglene omkring dette ganske godt, sier Risvik. Farer og feller på badet 59,- 99,- Men også andre huseierproblemer vil bli godt ivaretatt hos den erfarne NY Farer og feller i kjelleren 59,- 99,- representanten. Han har nemlig lang fartstid som en huseiernes støttespiller. I 1974 begynte han som styremedlem i Trondhjems Huseierforening. Den ble han Ellenes/Parelius: Husleieavtaler 375,- 499,- NY ganske snart leder av. Figursamling om våtromsnormen 159,- 209,- NY — Trondhjems Huseierforening hadde lange tradisjoner; den ble stiftet i NY Unngå fellene ved boligkjøp 150,- 199,- 1883 og levde i beste velgående i godt over hundre år. Det var en god forening (SKRIV TYDELIG) på alle måter, men etter hvert så vi fordelen av å gå inn i en større organisasjon, en med mer tyngde og bedre medlemsfordeler. Derfor gikk vi inn i HL i 2003 Navn: med alle våre 700 medlemmer, forteller Risvik, som siden ikke har angret på det.

Adresse: — Nei, her trives jeg så godt at jeg verken har planer om å trappe ned arbeidet som distriktsrepresentant eller pensjonere meg, sier den spreke 69-åringen. I politikken føler derimot Per Risvik at han har gjort sitt. I løpet av godt over 25 år som aktiv FrP-politiker, har han vært innom de fleste politiske institusjoner

Medlemsnr.: her i landet; Storting, Fylkesting og bystyre, samt en mengde komiteer for å nevne noe. For tiden sitter han i Samferdsels- areal og miljøkomiteen på Sør- Trøndelag Fylkesting. Men snart er det slutt på politikken for Risvik. Kupongen sendes til: — Nå har jeg holdt på så lenge at etter denne perioden, synes jeg det får HUSEIERNES LANDSFORBUND være nok. Det er mye kjekkere å sitte på kontoret til Huseiernes Landsforbund, Fred. Olsensgate 5, 0152 Oslo eller faxes til 22 41 19 90 sier Risvik. [email protected]

88 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 88-91:h&b nr. 1-2007 s. 88-91 2/2/07 6:46 PM Page 89

Ny avtale med Hafslund Sikkerhet Huseiernes Landsforbund har fra nyttår inngått avtale med Hafslund Sikkerhet Privat AS om tilbud på boligalarm til medlemmer. — Sikkerhet har vært et viktig tema for oss i mange år, og vi har etter nøye vurdering bestemt oss for en avtale med Hafslund Sikkerhet Privat og gleder oss til samarbeidet, sier adm. dir. Peter Batta. Både Huseiernes Landsforbund og Hafslund gleder seg til et langvarig avtaleforhold. – Vi har et ønske om å ha et begrenset antall samarbeidspartnere som er nært knyttet til hus og hjem, slik strøm, forsikring og sikkerhet er, sier Batta. For medlemmene innebærer avtalen en mulighet til å kjøpe boligalarm til en rabattert pris. I kjøpet inngår blant annet fri utrykning uansett årsak, fri service og fri nøkkeloppbevaring. Konserndirektør i Marked, Hege Yli Melhus, omtaler avtalen som positivt utfordrende. — På vegne av Hafslund er dette en gledens dag. Det er fruktbart å bli utfordret både på den ene og andre siden, først på strøm gjennom Peter Batta fra Huseiernes Landsforbund og Hege Yli Melhus fra Hafslund Hallingkraft, og nå sikkerhet. Sikkerhet Privat forsegler avtalen med søt kake. Foto: Nina Granlund Sæther.

Fornøyd med ny lov om eiendomsmegling fra Boligkjøpere får fra årsskiftet bedre tid til å tenke seg nytt HL om når de byr på en bolig. Budrundene skal heretter starte 24 timer etter at siste annonserte visning er “Målsettingen er jo å spare energi, men gjennomført. HL er fornøyd med denne endringen. — Det overopphetede markedet som vi har dette blir gjort så omfattende teknisk registrert, særlig i høst, er helt uakseptabelt, spesielt og blir så kostbart at jeg er redd for for kjøpere av eiendom. Derfor hilser vi velkommen alle tiltak som kan roe ned eiendomsmarkedet, sier at folk dropper å modernisere.” Peter Batta i Huseiernes Landsforbund. Han etterlyser imidlertid en regel om lengre akseptfrist. Dag Refling, utredningssjef i HL — Prinsipielt mener vi at alle interessenter må gis mulighet til å besiktige og legge inn bud på en aktuell eiendom før den blir solgt. Den nye budfristen vil ivareta dette hensynet. Men i tillegg burde det vært lengre akseptfrister for å skape større ro omkring budprosessen, sier Batta. Regjeringen sendte like før jul ut et forslag til flere dyptgripende endringer i lov om eiendoms - mekling. Blant annet er det forslått at meklerne skal føre timelister for hvert oppdrag. — Dette forslaget virker byråkratisk og tid - krevende. Det vil bare bli et fordyrende ledd som kjøper må betale for, mener Peter Batta. NOEN KOMMER, NOEN GÅR Slutt på måke- og strøplikt Fra 1. januar har HL fått ny HL har etter lang tid fått gjennomslag for sitt krav om distriktsavdeling i Rogaland at Oslo kommune må overta ansvaret for måking og Nord. Knut Magnus Haavik er strøing av gater og fortau. Nye politivedtekter er på tilsatt som distriktsrepresen- trappene, og der fastslås det at kommunen får tant. Han vil ha kontor i Hauge- ansvaret med å måke og strø utenfor Ring 1. sund. Fra samme dato opphører Ansvaret vil bli overtatt 1. februar. Alstadhaug som selvstendig distriktsorganisasjon og slås ➤ sammen med Nordland.

hus&bolig 1–2007 • 89 h&b nr. 1-2007 s. 88-91:h&b nr. 1-2007 s. 88-91 2/2/07 6:47 PM Page 90

Nye satser hos samarbeidsadvokatene Vokser fortsatt Trenger du bistand utover den svartjenesten som er gratis for medlemmene, kan du ta Ved årsskiftet hadde HL 121 343 betalende medlemmer. Det er kontakt med en av HLs samarbeidsadvokater. Som medlem får du en halv times gratis 9 740 flere enn året før. Størst prosentvis vekst har det vært på bistand, deretter 20 prosent rabatt på advokatenes vanlige timesats, likevel begrenset Sunnmøre og i Vest-Agder. nedad til en pris tilsvarende den offentlige salærsatsen som for tiden er på kr 825 + mva. Se www.huseierne.no for en fullstendig oversikt over samarbeidsadvokatene. nyttfraHL “Min form for rengjøring er å feie Vant tur til Danmark Vi gratulerer Elisabeth Guttormsen Lund (35) i Lillesand med en over rommet med et blikk.” weekend for to til København. Hun var en av 250 lesere som tok seg bryet med å svare på Hus & Boligs leserundersøkelse i Ukjent nr. 4 2006. Hun har også sagt ja til å være med i en internettba- sert Hus & Bolig-undersøkelse en til to ganger i året. Elisabeth Guttormsen Lund har investert i en forholdsvis ny enebolig etter selv å ha vært leieboer i mange år. Fordi det er en utleiedel i kjelleren, opplever hun at medlemsskapet i Hus - eiernes Landsforbund er svært nyttig. Hun setter særlig pris på leiekontrakten fra forbundet.

GENERALFORSAMLING I HL OSLO OG AKERSHUS

Lokalforeningen av Huseiernes Lands- forbund, Oslo og Akershus (HLOA) avholder generalforsamling tirsdag 40 000 henvendelser den 24. april i HLs møtelokaler i Fred. I 2006 behandlet HLs hovedkontor 27 900 muntlige og skriftlige henvendelser om rettshjelp. Olsens gate 5, Oslo. Generalforsam- Inkludert henvendelsene til distriktsrepresentantene rundt om i alle landets fylker, blir det totale lingen starter klokken 18.00. Dags- antall nærmere 40 000. orden vil følge vedtektenes § 11. — Dette viser hvilket enormt behov folk har for rettshjelp i forbindelse med boligen sin, sier HL-advokat Anders Leisner. Enkelte problemstillinger går igjen år etter år, som for eksempel konflikter rundt uteleie, Medlemmer som ønsker å få tilsendt mellom naboer, særlig angående trær og busker som tar utsikt og lys. En periode var det mye dokumentene til generalforsamlingen, spørsmål og rådgiving rundt tomtefeste. herunder årsberetning og regnskap, — Men tendensen vi ser nå er at stadig flere nybyggere har problemer med useriøse entre- kan bestille dette i administrasjonen prenører. Det er gode tider for byggebransjen, og enkelte entreprenører gir forbrukeren svak kva- fra 10. april. Vi foretrekker slik litet på nybygg. Er du riktig uheldig kan du ende opp med å få medhold i rettssalen uten at det bestilling i brev eller e-post. hjelper særlig. Entreprenøren kan bli dømt til å utbedre og gi kompensasjon, men det forutsetter at firmaet har penger og eksisterer. Vi opplever at stadig flere firmaer har intrikate selskapsstrukturer Medlemmene i HLOA ønskes og opphører, dermed blir det lettere å snike seg unna ansvar, tilbake står forbrukeren, sier Leisner. velkommen! HL råder sterkt alle forbrukere til å sikre seg bankgarantier og gode ordninger før de inngår et kjøp. Er firmaet registrert i utlandet, bør man være særlig på vakt. Andreas S. Christensen — Har du kjøpt hele ladningen til et tømmerhus fra et selskap i Estland og du står der og skal Styreformann klage på noe, bør du i hvert fall ha sørget for en norsk bankgaranti, sier advokat Anders Leisner.

90 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 88-91:h&b nr. 1-2007 s. 88-91 2/2/07 6:47 PM Page 91

Ny medlemsfordel med KÅRNER mennesket i fokus SP KERS Fra 1. januar i år har Huseiernes Landsforbund fått nok et tilskudd på listen over medlemsfordeler. Det nye medlemstilbudet kalles Innemiljø- sjekken, og er kommet i stand gjennom et samarbeid mellom HL og usets datter skal ha sin første hjemme-alene- inspeksjonsbyrået Anticimex. Innemiljøsjekken innebærer at spesialister fest. Foreldrene er selvfølgelig litt nervøse for fra Anticimex kommer hjem til den enkelte huseier og sjekker innemiljøet Hdette, men ikke mer enn at de har gitt sin til - i boligen, samt mulige årsaker til et eventuelt dårlig innemiljø. Radon- sjekk, mugg- og råtesjekk, innemiljørapport og forslag til utbedringstiltak latelse og lydig forlatt huset. Egentlig er de bare glad inngår i tilbudet. til. De er selv invitert til noen venner i kveld og synes — Med dette tilbudet setter vi det er deilig å kunne slå seg litt løs uten å måtte tenke på ungdommen. mennesket i fokus. HL legger som Jenta er dessuten 16 år og etter deres mening et fornuftig menneske. kjent vekt på å fremme medlem- Hun har invitert noen gode venninner og kjærestene deres, så det er bare menes politiske og økonomiske par. Åtte unge mennesker som skal spise litt god mat og høre på herlig interesser, og i tillegg ivaretar vi, musikk. Dessuten har de leiet en romantisk film som de skal kose seg gjennom medlemstilbudene våre, med utover kvelden. de ”harde” sidene ved boligen – Drikkevarer? Nei da, dette er bare idrettsfolk. De drikker vel ikke! I så forsikring, alarm og så videre. Men fall er det nok bare snakk om et par øl eller litt vin. Det har i grunnen aldri med vårt nye tilbud kan vi nå også vært noe problem. Stoff? Nei, vet du hva! Slike ting tilhører et helt annet ivareta boligens ”mykere” sider. Et godt innemiljø handler først og fremst miljø! De jentene som kommer røyker ikke en gang, så det gjør sikkert om mennesket som bor i huset; om hans eller hennes helse og trivsel. ikke kjærestene deres heller. Nei! Nå slapper vi av og koser oss, dere! Derfor har det vært viktig for oss å ivareta også dette aspektet ved det å være huseier, sier markedssjef i HL, Ulf Borgan. Ungdommen klarer seg nok fint. De ringer sikkert om de trenger oss. Vi Han er ikke i tvil om at beho- kan ikke gjete dem heller! Nei. Selvfølgelig ikke! Skål! vet for en innemiljøsjekk er til Etter en fortreffelig middag med tilhørende vin ringer jentungen og stede blant medlemmene. Det er forteller at alt går rolig for seg i heimen. Dermed tar begge foreldrene heller ikke prosjektleder Morten sjansen på å heve noen glass konjakk til kaffen og bestemmer seg for å ta Hansen, som for teller at mange drosje hjem. Et par longdrinker senere synes mor og far det skal bli deilig har henvendt seg til HL og etterlyst å komme hjem til sitt kjære hus og bolig. Det tar imidlertid litt tid å få tak i nettopp et slikt tilbud om en grun- drosje, så de går inn igjen og tar et glass til. Flott å ha store unger, dere! dig kontroll av innemiljøet i huset. Da ringer det i mors mobiltelefon. Det er fra sykehuset: — Mange sliter med astma — Vi har ei jente her som vi antar er din datter. Vi fant telefonnumme- og andre helseplager som kan ret ditt på mobilen hennes, under navnet: ”MAMMA”. Hun ble brakt hit av relateres til et dårlig innemiljø, og de ønsker å få utredet hvor problemene politiet. De hadde grepet inn ved en fest som visstnok hadde gått helt av ligger. Andre er opptatt av å forebygge slike plager. Derfor mener vi det er skaftet. Om du kan få snakke med henne? Det er dessverre umulig på et viktig tilbud vi her har jobbet fram til våre medlemmer, sier Hansen. Responsen fra medlemmene nåværende tidspunkt. Hun er alkoholforgiftet og bevisstløs. har ikke latt vente på seg. Hørt historien før? Sikkert. Men dette er noe som hender hos andre, Administrerende sjef for Anticimex ikke sant? Ikke hos deg eller noen i din omgangskrets. For dere har så forsikring, Roy Malmo Nilsen, god kontakt med ungdommene og vet hva de driver med. Eller? forteller at tilbudet har vakt stor Det gikk heldigvis bra med jentungen. Med huset var det verre. interesse, allerede før det er blitt Der sto visst bare ytterveggene igjen. Det hadde kommet flere på besøk ordentlig kjent blant HLs medlem- den natten og da mistet hun kontroll over både dem og seg selv. mer. Godt over hundre personer Foreldrene hennes våget ingen å ringe til. tok kontakt for å bestille en Tenk på dette neste gang du blir spurt om å huskontroll i løpet av årets første uker. skygge banen så den håpefulle kan ha huset for — Det er mange grunner til at folk ønsker en sjekk av innemiljøet. seg selv. Kanskje er det dårlig gjort å gi henne et Noen har helseplager; andre er opptatt av å forebygge, for eksempel slikt ansvar? Sier du likevel ”Ja”, bør du i hvert dersom de har små barn i huset. Vi ser også stor interesse fra utleiere, fall passe på tre ting: Hold deg i nær heten! sier Nilsen. Mange huseiere leier ut kjellerleiligheter, der blant annet faren for fuktrelaterte problemer kan være stor. Vær tilgjengelig! Innemiljøsjekken koster kr 2950 for medlemmer av Huseiernes Og - ikke minst - i stand til å ta kontroll! Landsforbund, som med dette sparer kr 1000 i forhold til ikke-medlemmer. For mer informasjon om tilbudet eller bestilling, kan du se HLs Anne Eriksdatter Bye hjemmesider, www.huseierne.no, eller ringe 21 02 49 98. h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:50 PM Page 92 taletrengt? løp & kjøp

Rødgrønn trippelsmell for boligeierne TRENGER DU Det er gammelt nytt at de vanlige bankkontoer og NOE TIL HUSET? rødgrønne partiene ønsker pensjonsordninger. mer skatt på bolig. De øker Jeg frykter at de rød- Du kan finne det her under taksten på boliger kraftig, grønne tar for lett på faren og i kommunene leder de for renteøkninger. Samtidig vignetten løp & kjøp. an i kampen for mer eien- ser vi at de angriper folks domsskatt. Det skumle er at boligdrøm direkte. I 2006 Våre annonsører står mer de også tar lett på faren for økte de takstgrunnlaget på økte renter. Som så ofte før, boliger med 25 prosent, enn gjerne til tjeneste. er det folk med vanlige inn- neste år med 10 nye pro- tekter og pensjon som må sent. Dette er en skatt som

ta regningen for den rød- for mange sikkert forsvinner låser og beslag grønne politikken. i mengden av tall i selvan- Da Stoltenbergs første givelsen, men som betyr en R. Bergersen A/S regjering forlot kontorene, kraftig skatteøkning på Trondheimsveien 47 – 0560 Oslo Tlf.: 23 30 11 30 – Fax: 22 19 09 30 lå boligrenten i Norge ca. boligen. De som er uheldige www.r-bergersen.no fire prosentpoeng over og bor i kommuner med Spesialforretning innen: • Beslag • Låsmontering snittet i Europa. Da rødgrønt flertall risikerer • Dørvridere • Peisutstyr sentrum-/Høyreregjeringen med andre ord en tripp- • Låser • Skiltgravering • Møbelbeslag • Nøkkelfiling gikk av hadde vi rekordlave elsmell av dimensjoner: • Smijern • Folieskjæring renter. Siden i fjor høst har Økt direkte skatt på Se vårt brede utvalg imidlertid renten på nytt boligen, økt eiendomsskatt VELKOMMEN! gått oppover. Foreløpig er – og økt rente. Åpningstider i butikken: Mandag - fredag 9:30-17:00 ikke økningen dramatisk, Stortingets finansdebatt Lørdag 9:30-15:00 men varsellampene har 28. november sier også begynt å blinke. ganske mye om den rød- Sist i november kon- grønne holdningen til oppvarming trapper kluderte OECD med at det boliglån. To av Senter- norske rentenivået kan partiets aller mest sentrale skyte fart oppover – nå politikere – parlamentarisk Fabrikk 69 22 70 10 varsler de en kraftig økning leder Magnhild Meltveit Råde 69 28 01 90 frem mot sommeren 2007. Kleppa og Per Olaf Moss 90 66 83 50 Romerike 63 83 70 79 Hvis det skjer, vil de fleste Lundteigen – tok til orde Oslo/Follo 64 87 06 27 begynne å merke det på for å fjerne hele rente- Buskerud 32 77 97 22 Aust-Agder 37 02 50 10 lommeboken. Som så ofte fradraget. Fra samme hold Vest-Agder 91 69 04 62 før vil de med svakest øko- har vi hørt lignende tanker Haugesund 90 52 57 51 www.nor-trapp.no nomi fra før måtte ta regn- også tidligere. Hva betyr ingen, blant andre familier i forslaget i praksis? For en etableringsfasen. familie med et par millioner Høyres alternative i gjeld, snakker vi faktisk statsbudsjett tar hensyn til om en ekstraregning på ventilasjon og varme RING denne virkeligheten. Der- rundt 30 000 kroner i året. BORETTSLAG / PRIVATE: for er vi forsiktigere med Trippelsmellen er alle- Oslo og Omegn UNNI pengebruken enn Stolten- rede på plass. Hvis de rød- AUTORISERT berg-regjeringen, og derfor grønne drømmerne skulle INGENIØRBEDRIFT T. JOHANSEN har vi tiltak som på andre få gjennomslag stopper det 470 17 579 TLF. 64908666 måter skal dempe rente- ikke der – da vil økt rente, Varmepumpeingeniøren presset. Blant annet har vi økt boligskatt og økt eien- Selvbyggerveien 143, 0591 Oslo ELLER E-POST skattetiltak som vil gjøre det domsskatt bare være starten. • VENTILASJON unni.t.johansen mer lønnsomt å arbeide for Var det dette Stoltenberg • RØYKVIFTER dem som har deltidsjobb og gikk til valg på i 2005? • VARMEPUMPER/KJØLING @c2i.net som vil gjøre det mer lønn- Jan Tore Sanner, • SENTRALSTØVSUGERE somt å spare for folk med nestleder i Høyre

92 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 93 fagfolk til tjeneste

advokatbistand anleggsgartnertjenester bygg- og tømrermestere

ADVOKATFIRMAET BRULAND FAMILIE/ARV ARBEIDSRETT ERSTATNINGSRETT FAST EIENDOM GRATIS VURDERING Tlf.: 24 11 59 00 ANLEGGSGARTNERMESTER www.bruland.no Tlf: 63 87 90 10 www.lovold.as

blikk- og kobberslagstjenester bygg- og tømrermestere

SAMEIERE • BORETTSLAG • VILLAEIERE

Bad i hht. våtromsnormen Soppsanering • Vindu/dører Nybygg • Tilbygg • Rehabilitering

Medlem av Norges Byggmesterforbund KVALITETSARBEID TIL RIKTIG PRIS

Pottermakerveien 2, 0954 Oslo Fax: 23 33 66 54, [email protected] Tlf.: 23 33 66 55

blikk- og kobberslagstjenester bygg- og tømrermestere

Bygge nytt, bygge ut eller bygge om? Bruk en seriøs, organisert håndverksbedrift

Våre medlemmer finner du på www.byggmesterforbundet.no Alt i tak og blikk Nittedal gt. 8, 0654 Oslo Tlf.: 22 67 02 94 • Fax: 22 57 06 47 [email protected] • www.citytaktekking.no

blikk- og kobberslagstjenester bygg- og tømrermestere RING Abbco a.s. BYGG OG TØMRERMESTER UNNI Tlf. 22 50 50 36 Rehabilitering, tilbygg og nybygg T. JOHANSEN Mob. 906 58 634 med Sentral Godkj. fra Statens Aslakv. 14 M, 0753 Oslo Bygn.tekn.etat Postboks 151 Røa, 0702 Oslo TLF. 64908666 Tekn.rådgivning, tilstandsrapp., E-post: [email protected] boligsalgsrapp. og verditakster. Alt I blikken- Se www.abbco.no for info. ELLER E-POST slagerarbeid Mob: 90 20 28 28 og taktekk- Tlf.: 22 92 13 83 unni.t.johansen ing E-mail: [email protected] Medlem av Oslo Bygg og tømrermester @c2i.net Kobber- og blikken - Øystein R. Lund slagerlaug Trosterudvn. 6 D, 0778 Oslo

hus&bolig 1–2007 • 93 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 94 fagfolk til tjeneste

containere maler- og snekkertjenester

Gårdeiere – sameie - borettslag • Kvalitetsløsninger til riktig pris! • Innvendig og utvendig malerarbeid • Snekker – mur - flisarbeid – sandblåsing • Har du fuktproblemer med muggsopp/råte? • Nye rimelige løsninger med Xypex kvalitetsprodukter MAL CONSULT AS Cato Oddsett direkte tlf. 900 88 104 Ensjøveien 14, 0655 Oslo – Tlf. 22 57 83 80 – Fax. 22 57 83 99 E-post: [email protected] - www.malconsult.no

elektroinstallatører malertjenester

VILLAEIERE • BORETTSLAG • GÅRDEIERE

VI UTFØRER ALLE TYPER MALINGSOPPDRAG Kontakt oss for et gratis og uforpliktende pristilbud www.maler.no Servicetelefon: 907 71 728 Strømsveien 82. 2010 STRØMMEN

forvaltning rør og rørleggerutstyr rør og rørleggerutstyr FORRETNINGSFØRSEL FOR BORETTSLAG, ALT INNEN BOLIGSAMEIER, AKSJESELSKAP RØRLEGGERARBEID: Vi gir dere en fast pris som dekker de fleste behov innen: SERVICE, NYANLEGG, Felleskostnader, årsmøter, regnskap, offentlige oppgaver m.m. REHABILITERING OG ENØK I tillegg kan vi bistå med vedlikeholdsplan, god juridisk bistand Vår kompetanse – Din trygghet! og andre saker som styret synes kan være komplisert. Holmengata 28, 1394 Nesbru Våre salgsopplysninger til meglere er gode og tar vare på styrets ansvar i forbindelse med opplysningsplikt. Tlf. 66 84 54 80 Besøk gjerne vår webside: www.markedshuset.no www.wienoglie.no Markedshuset Ars as, Fridtjof Nansens pl 9, 0160 Oslo. Tlf: 23358900. Fax: 23358901. Mail: [email protected]

fuktproblemer glassarbeid rør og rørleggerutstyr

MUGGSOPP/ Glassmester Vi utfører alt av rørleggerarbeid RÅTEPROBLEMER Bilglassmontering Raske rørleggere til riktige priser, med kunden alltid i fokus Speil / Blyglass Vi løser dine problemer Dusjvegger Glassdører MAL CONSULT AS Cato Oddsett dir. tlf. 900 88 104 Ensjøveien 14, 0655 Oslo Oslo Glass & Vindu Ringsveien 3-1368 Stabekk Tlf. 22 57 83 80. Fax. 22 57 83 99 Lakkegata 55, 0187 Oslo Telefon: 67 11 33 20 E-post: [email protected] - Tlf.: 22 08 17 80 Telefax: 67 11 33 21 www.malconsult.no www.osloglass.no [email protected]

94 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 95

skorsteinsarbeid ØNSKER DU Å ANNONSERE tømrermester murmester PÅ DISSE SIDENE, RING UNNI T.

JOHANSEN: TLF. 64 90 86 66

ELLER SEND EN E-POST TIL:

[email protected]

sopp (skadesopp) tankarbeider

stiger og stillaser teknisk rådgivning termografi

Løs problemene før de oppstår, gode konstruksjoner er tingen! Det vil alltid lønne seg. • Våtrom • Terrasse • Svømmebasseng

Tlf. 90 05 17 10 Fax 22 49 42 94 Epost: [email protected] www.byggkeramikk.no

teknisk rådgivning vaktmestertjenester

Våropprydding – Container – Bortkjøring Hus med feil og mangler? i trygge hender for medlemmene i HL Besiktigelse med rapport av skader og mangelfullt arbeid 20% rabatt til alle medlemmer av Huseiernes Landsforening Norsk Takst og Bygningskontroll As Tlf. 924 09 600 • www.kontroll.as

hus&bolig 1–2007 • 95 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 96

INDISK RESID- ÅNDS- BAK- SKREMM TERIE- BY LEIE E-SKUDD KRUKKA SKØY HØYDE ERE SVAKHET FRI SKYTE SINT HUMØR

BLOD- SLUTT BIBLI- DREIE SUGER YRKE OTEK PARTI

ARBEIDS- EINSTEIN SLIT UTMERK TAKER- IUM SPØKE ET ORGAN- ISASJON 4 STRYKE TVERR- DUMRIAN GULL TRE ELV kryssord FOR- FLY- SPISS- ANFALL- TITTE ELVEN HANDLE PLASS PLAGER HOS BUET ENE GRETNE SIDEN GRUSOM KNOKE DESSERT TRYKKET PRO- UTENOM HARSK NOMEN TAU SLAGER GRUPPE PRO- TREKK- NOMEN REHABILI HA DEN- BØYLE TASJON GANG PÅ BYEN LY D - PINNE OPP- NORSK A.-J. RESERVE HEVE KOMIKER KIOSK HEGREM RT LARVE REKKER 2007 FØRSTE- TRYGLE BYRÅ OMRÅDE MANN IRRITERE TRÅDEN RU R KRATT SKISSE DRILLE TELE- GRØNN- TOM TIDLIGE- AREAL FOR- FONTYPE RE KOM- UTBYTTE SAK AMME DANSKE SUMPEN MUNE

INSTRU- MENT

PUSLING HÅLKE SPARKE OPPKAST STIRRE FOR- BORT MØBEL YTTRIUM ANDRING NYMFEN TEST AKE NORD- ORDBOK MANN NATRIUM- MYNT- SCENE KAR- GREV- ENHET BONAT SKAP STØTER GRESK STØTTER GUD VERK- SØNN AV STED HERMES FRAKK KOM- KRYP- KARBA- REKLAME JAPANSK ØY NIKKEL MUNE DYR MID SMERTE BY BY FLOD- BØLGE DYP BLÅSER SØVN KJØRE- KANT KOM- TALL YTRE TØYENE DRIKK MUNE UKLAR INSEKT GUD 50 GLI BARIUM POP SELSKAP DRIKK 500

ER VI KROPPS- SLUTT- MEDLEM FOR- DEL SATS AV ANDRE

Kryssoroppgaven er laget av Aksel-Johan Hegrem. Kryssoroppgaven er laget av Riktig løsning på kryssordoppgaven i Hus & Bolig nr. 5 var "Røyking og fuktskader i LØSNINGSSETNINGEN ER: Kan sendes huset kan gi alvorlige konsekvenser for ufrankert i Norge. helsa." Hus & Boligs ryggsekk sendes til Adressaten Per Strømhaug, Gjettum, Trudy Myhre, vil betale Jevnaker og Rolf Rise i Brummunddal. portoen. Ryggsekker er også underveis til Inger og Tor Kleiva, Skien, Tormod Østensvik, Gressvik og Elisabeth Gaare Knutson i Navn Birkeland. De hadde riktig løsning i Avtale nr. 140212/279 Omd. Hus & Bolig nr. 6: Adresse "Flere heiser kan Postnr./Sted Huseiernes Landsforbund heve livskvaliteten for tusener av Medlemsnummer Sentrum mennesker i 0109 OSLO hovedstaden". Svarene på oppgaven må vi ha i hende senest 1. april 2007.

Vi trekker tre heldige vinnere som får tilsendt hver sin flotte ryggsekk. h&b 6-2006 96 • hus&bolig 1–2007 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 97

TELEMARK NORDMØRE Sigurd Magnussen Eivind Sylthe OSLO OG AKERSHUS Langmyrvegen 16 Nedre Enggt. 8 SOGN OG FJORDANE 3748 SILJAN Boks 570, 6501 KRISTIANSUND Fred. Olsensgate 5, 0152 Oslo Telefon 35 94 21 97 Telefon 71 56 63 66 Telefon 22 47 75 00 Telefaks 35 94 21 97 Telefaks 71 56 63 60 Telefaks: 22 41 19 90 Mobil 91 19 43 21 Mobil 90 91 40 49 E-post: [email protected] [email protected] [email protected]

ØSTFOLD SØR AUST-AGDER SØR-TRØNDELAG Solveig Meum Tom A. Sørensen Per Risvik Kirkebrygga 2-4 Bendiksklev 14 Olav Tryggvasonsgt. 5, 3.etg. Boks 22, 1601 FREDRIKSTAD Boks 98, 4801 ARENDAL 7011 TRONDHEIM Telefon 69 30 70 81 Telefon 37 02 42 12 Telefon 73 50 39 39 Telefaks 69 31 99 25 Telefaks 37 02 70 42 Telefaks 73 50 31 05 Mobil 90 77 88 51 Mobil 91 13 49 38 Mobil 90 91 52 10 [email protected] [email protected] [email protected]

VEST-AGDER NORD-TRØNDELAG ØSTFOLD NORD Espen Solum Inger J. Dehli Lars Erik Guttulsrød Rådhusgt. 39 Kongensgt. 19 Nordsia Midtveien 1 Boks 167, 4662 KRISTIANSAND Boks 4009, 7726 Steinkjer 1526 Moss Telefon 90 74 66 77 Telefon 74 15 09 00 Telefon 911 15 260 Mobil 95 22 78 95 Telefaks 74 15 09 01 [email protected] [email protected] [email protected]

HEDMARK ROGALAND SØR NORDLAND Egil Lauritzen Erik Jarlsby Arnstein Antonsen Torggt. 73 Haakon VIIs gt. 8 Storgata 23 Boks 462, 2304 HAMAR 4005 STAVANGER Boks 817, 8001 BODØ Telefon 62 52 31 35 Telefon 51 53 99 57 Telefon 75 54 94 50 Telefaks 62 53 35 25 Telefaks 85 03 62 82 Telefaks 75 54 94 40 Mobil 91 17 52 25 Mobil 90 12 78 33 Mobil 92 80 62 84 [email protected] [email protected] [email protected]

TROMS OPPLAND ROGALAND NOR Dagfinn Strønstad Werner Forr Nystuen Knut Magnus Haavik Grønnegata 37-39, 3.etg. Spinneriveien 7 Haraldsgate 94 Boks 90, 9251 TROMSØ 2615 LILLEHAMMER Boks 490, 5501 HAUGESUND Telefon 77 67 33 00 Telefon 61 25 79 00 Telefon 52 70 05 30 Telefaks 77 60 51 01 Telefaks 61 26 01 30 Telefaks 52 70 05 33 Mobil 97 75 60 96 [email protected] [email protected] [email protected]

HORDALAND BUSKERUD NORD Olaf Bryner FINNMARK Øivind A. Tandberg Fortunen 7 Tor E. Farstad Stangsgate 7 Boks 885 Sentrum Myrveien 11 D 3510 HØNEFOSS 5807 BERGEN Boks 1290, 9505 ALTA Telefon 32 11 44 55 Telefon 55 36 11 59 Telefon 78 44 03 96 Telefaks 32 11 44 51 Telefaks 55 36 11 51 Fax 78 44 03 96 Mobiltlf. 90 14 89 88 Mobil 90 77 37 32 Mobiltlf. 91 17 51 60 [email protected] [email protected] [email protected]

SUNNMØRE BUSKERUD SØR Wegard Fladmark Fred-Ivar Myrseth Keiser Wilhelmsgate 34 Boks 83 Postboks 73 Sentrum 3475 SÆTRE 6001 ÅLESUND Telefon 32 79 00 16 Telefon 70 10 00 50 Fax 32 79 28 81 Telefaks 70 00 10 51 Mobiltlf. 91 78 52 72 Mobil 92 64 65 00 [email protected] [email protected]

VESTFOLD Olav Vilnes ROMSDAL Storgt. 41 Magne Otterholm Postboks 130 Hamnegaten 47 3110 TØNSBERG Postboks 257, 6401 MOLDE Telefon 33 30 76 90 Telefon 71 19 10 70 Telefaks 33 30 76 85 Mobil 92 60 69 28 [email protected] [email protected]

hus&bolig 1–2007 • 97 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 98 h&b nr. 1-2007 s. 92-99:h&b nr. 1-2007 s. 92-99 2/2/07 6:51 PM Page 99 h&b nr. 1-2007 omslag:h&b nr. 1-2007 omslag 2/2/07 6:00 PM Page 1

Returadresse: Huseiernes Landsforbund B-blad 4896 Grimstad hus 1•2007 kr 49,- & oi 1 bolig • 2007 Downlights gir stor råtefare

Nore og Uvdal nekter å innløse festetomter Mer varme med peisinnsats Varmepumper–VORTER på veggene?