Antrag Auf Vereinfachte Raumordnerische Prüfung Gem

Antrag auf vereinfachte raumordnerische Prüfung gem. § 18 Landesplanungsgesetz (LPlG) zur Errichtung einer Wohn- und Geschäftsresidenz an Hermine-Albers-Straße 3 der Wiesenstraße in Nittel 54634 Bitburg

Telefon 06561/9449-01 Telefax 06561/9449-02

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Aufgabenstellung Antragsunterlagen zur vereinfachten raumordnerischen Prüfung zur Errichtung einer Wohn- und Geschäftsresidenz an der Wiesenstraße in Nittel

Datum 06. März 2018

Auftraggeber Beda Regiebau GmbH Schloßstraße 140 54293 Trier

Auftrag schriftlich erteilt am 29.03.2017

Bearbeitet durch

Dipl.-Ing. Daniel Heßer

Dieser Bericht besteht aus 29 Seiten

Die Ergebnisse dieser Unterlagen beziehen sich ausschließlich auf den im Text beschriebenen Untersuchungsgegenstand. Die Vervielfältigung des Berichts oder einzelner Teile hieraus - außer für Zwecke des Auftraggebers - ist nur mit schriftlicher Genehmigung der ISU Bitburg gestattet.

Inhaltsverzeichnis

1 Aufgabenstellung und rechtliche Situation ...... 3 2 Lage ...... 4 3 Zielvorgaben der Raumordnung und Landesplanung ...... 6 3.1 Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) ...... 6 3.2 Regionaler Raumordnungsplan ...... 8 3.3 Entwurf RROPneu2014 ...... 9 4 Planvorhaben ...... 10 5 Bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens ...... 11 6 Analyse zur Verträglichkeit des Vorhabens ...... 12 6.1 Vorbemerkung ...... 12 6.2 Einzugsbereich ...... 12 6.3 Kaufkraft und Kaufkraftbindung im Bestand ...... 13 6.4 Einfügung des Vorhabens ...... 14 6.5 Umsatzumlenkung ...... 16 6.5.1 Nahrungs- und Genussmittel ...... 17 6.5.2 Gesundheits- und Körperpflege ...... 17 6.5.3 Baumarktspezifische Waren (Tierbedarf) ...... 18 6.5.4 Foto / Optik ...... 18 6.5.5 Baby- / Kinderartikel ...... 19 6.5.6 Zusammenfassung ...... 19 6.5.7 Anmerkung zur Datengenauigkeit...... 20 6.6 Diskussion der Berechnungsergebnisse ...... 20 6.7 Planungsgrundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ...... 21 7 Abweichung von den Zielen der Regional- und Landesplanung ...... 21 7.1 Begründung der Abweichung von dem Ziel „Zentralitätsgebot“ ...... 22 7.2 Prüfung der Auswirkungen der Planung auf bestehende Einzelhandelsbetriebe / ZVB ...... 22 7.3 Abwägung der Abweichung von raumordnerischen Zielen ...... 22 7.4 Verbindliche Bauleitplanung ...... 23 8 Ergebnis ...... 23

Anhang ...... 24 Variante der Berechnungen ...... 25 Flächenproduktivitäten ...... 27 Abbildungsverzeichnis ...... 29 Tabellenverzeichnis ...... 29

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1 Aufgabenstellung und rechtliche Situation In der Ortsgemeinde Nittel, Verbandsgemeinde Konz, möchte ein privater Investor eine Fläche im südlichen Siedlungsbereich erschließen und hier ein Gebäude errichten, das mehrere Einzelhandel- betriebe sowie ein Alten- und Pflegezentrum beherbergen soll. Im Einzelnen soll es sich bei den Einzelhandelsbetrieben um einen SB-Markt (Lebensmittel), einen Drogeriefachmarkt, eine Bäckerei sowie eine Metzgerei im Untergeschoss handeln. Die Obergeschosse dienen der Unterbringung des Alten- und Pflegezentrums.

Abbildung 1: Abgrenzung des Plangebiets im Luftbild (Quelle: www.geoportal.rlp.de │ ohne Maßstab │ Zugriff in 05.2017) Der derzeit gültige Raumordnungsplan (ROP) der Region Trier weist der Gemeinde Nittel keine zentrale Funktion zu. Die Ortsgemeinde hat demnach bis dato keinen Versorgungsauftrag. Der Nah- versorgungsauftrag liegt beim Mittelzentrum Konz. Allerdings sieht der Entwurf des neuen Regional- plans vom Januar 2014 die Aufnahme der Ortsgemeinde Nittel als kooperierendes Grundzentrum (mit der Ortsgemeinde Wincheringen) in das Zentrale-Orte-System vor. Das Plangebiet befindet sich im südlichen Bereich der Siedlungsfläche von Nittel. Ein gültiger Flä- chennutzungsplan liegt nicht vor. Der Bebauungsplan ‚Wiesengraben‘ sieht für den Bereich des Vor- habens ein Mischgebiet und für die übrigen, östlich gelegenen Flächen Allgemeine Wohngebiete vor. Da es sich hier gemäß Abstimmung mit der VG Konz und der Unteren Landesplanungsbehörde um eine raumbedeutsame Maßnahme handelt, ist eine vereinfachte raumordnerische Prüfung ge- mäß § 18 Landesplanungsgesetz (LPlG) erforderlich. Vor dem Hintergrund der oben aufgeführten Abweichung der Planung von den Zielen der Raumordnung wird zudem die Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens nach § 10 Abs. 6 LPlG notwendig.

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Mit der Errichtung der Handels-, Wohn- und Geschäftsresidenz möchte die Ortsgemeinde Nittel ihrer von der Regionalplanung angestrebten Funktion als kooperierendes Grundzentrum, welches die Versorgung der umliegenden Gemeinden mit Gütern des täglichen Bedarfs beinhaltet, gerecht werden. Der geplante SB-Markt soll eine Verkaufsfläche von ca. 772,12 m² erhalten. Damit liegt der SB- Markt an der Schwelle zur Großflächigkeit. Das interkommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Ortsgemeinden Nittel und Wincheringen benennt für Nittel ein Verkaufsflächenpotenzial von 1.200 m² im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel. Die Errichtung des Lebensmittelmarktes mit rd. 800 m² Verkaufsfläche würde bereits zu einer erheblichen Verbesserung der Versorgungsstruktur beitragen. Auch im Bereich der Gesundheits- und Körperpflege ist laut Einzelhandels- und Zentren- konzept in Nittel eine Unterversorgung zu verzeichnen, daher soll ebenfalls ein Drogeriemarkt mit etwa der gleichen Größe angesiedelt werden. Ergänzt werden beide Einzelhandelsbetriebe durch die Ansiedlung eines Backshops und einer Metzgerei. Insgesamt sollen damit rund 1.680 m² Ver- kaufsfläche realisiert werden. Hinzu kommt der Windfang mit rund 33 m². Da die Ortsgemeinde derzeit nicht über entsprechende Einrichtungen zur Nahversorgung verfügt, sind keine erheblichen Auswirkungen auf andere Einzelhandelsbetriebe zu erwarten. Das Mittelzent- rum Konz zieht besonders im Bereich der mittel- und langfristigen Warengruppen die Kaufkraft ab. Die empfohlenen Flächenpotenziale wurden im Einzelhandels- und Zentrenkonzept unter Berück- sichtigung der Versorgungsaufträge der umliegenden Zentren Konz, Trier, Saarburg ausgewiesen. Sie bewegen sich in einem Bereich, der der Ortsgemeinde Nittel die Möglichkeit zur Errichtung einer Grundversorgung einräumt, den übrige Zentren gemäß ihrer Funktion als Mittelzentren aber keine existenzgefährdenden Kaufkraftabflüsse zufügt. Im Folgenden sollen daher Informationen zusammengestellt werden, die eine Beurteilung des Vor- habens durch die zuständigen Behörden ermöglichen. Dabei werden die Nutzungen zusammen be- trachtet und hinsichtlich ihrer Gesamtwirkung bewertet. Dieser Antrag ist vom Vorhabenträger bei der unteren Landesplanungsbehörde bei der Kreisverwaltung Trier-Saarburg zu stellen.

2 Lage Die Gemeinde Nittel ist zukünftig kooperierendes Grundzentrum mit der Gemeinde Wincheringen und einem dann gemeinsamen Nahbereich. Sie liegt westlich des Mittelzentrums Konz, südwestlich des Oberzentrums Trier und ist Bestandteil der Verbandsgemeinde Konz. Dem auf Verbandsge- meindegebiet Konz liegenden Nahbereichsanteil gehören die Gemeinden Nittel, Temmels, Wellen sowie Onsdorf an. Siedlungsstrukturell ist in Nittel eine relativ homogene Siedlungsfläche vorliegend, welche sich den topographischen Gegebenheiten entsprechend den Berghängen angepasst hat und südwestlich er- streckt. Die Bebauung ist als zusammenhängend zu erachten. Über die L 135 sowie die K108 sind auch die östlich gelegenen Ortsteile sowie die weiteren Gemeinden verkehrlich gut angebunden. Die westlich gelegene B 419 bindet Nittel darüber hinaus auch überlokal gut an die benachbarten Zentren an. Westlich – über die B 419 hinaus – ist eine siedlungsstrukturelle Ausdehnung durch die Mosel begrenzt, welche hier gleichzeitig als Grenzfluss zwischen Luxemburg und Deutschland fun- giert. Aus Nittel gelangt man über die Querung in Wellen am schnellsten auf Luxemburger Staatsgebiet. Die Entfernung zum nächstgelegenen Mittelzentrum Konz beträgt für Nittel etwa 15 km und 15 bis 20 Minuten Fahrzeit. In Richtung Saarburg sind es ca. 20 Minuten Fahrzeit bei etwa 15 Kilometern Distanz. Zum Oberzentrum Trier werden etwa 25 Minuten Fahrzeit bei ca. 20 Kilometern Entfernung benötigt. Nach Luxemburg benötigt man etwa eine halbe Stunde bei ca. 30 Kilometern Strecke. Das Vorhabengebiet befindet sich in der südlichen Ortslage und ist rd. 0,7 ha groß. Das Gundstück ist über die B 419 gut erschlossen und befindet sich etwa 10 Gehminuten von der Ortsmitte entfernt.

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Abbildung 2: Lage des Vorhabens in der Ortsgemeinde Nittel (©GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2017, dl-de/by-2-0, http://www.lvermgeo.rlp.de [05/2017] │ TK25 │ ohne Maßstab) Nördlich des Plangebiets befinden sich die Wiesenstraße und Wohngebiete. Westlich verläuft die Uferstraße / B 419, Bahntrassen und die Mosel. Den südlichen Abschluss des Vorhabengebietes bildet vereinzelte Bebauung, die sowohl für Wohn- wie auch Gewerbezwecke genutzt wird. Östlich schließt sich direkt an das Plangebiet eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (Weinberg) an, die durch umliegende Bebauung / Erschließung neuer Wohnbauflächen östlich vom restlichen Außen- bereich getrennt wird. Die Lage des Vorhabens befindet sich im südlichen Siedlungsbereich. Die Lage ist als integriert zu bezeichnen, da sich in nördlicher und östlicher Richtung weitere Nutzungen mit Schwerpunkt auf die Wohnnutzung anschließen. Im Süden, an der Uferstraße gelegen, befinden sich zwei weitere Gebäude, daran schließen sich Weinbauflächen an. Das Gelände fällt innerhalb des Vorhabengebietes in Richtung Mosel um ca. 6,00 m ab. Die Reali- sierung potenziell notwendiger Arbeiten kann daher voraussichtlich erst nach entsprechenden Erd- arbeiten wie Terrassierung ermöglicht werden. Damit sind auch größere Bodenbewegungen am vorgesehenen Standort zu erwarten.

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3 Zielvorgaben der Raumordnung und Landesplanung

3.1 Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) Aus dem Ziel Z 40 geht hervor, dass der Ortsgemeine Nittel weder eine Funktion als Ober- noch als Mittelzentrum zugewiesen wird. Jedoch übernimmt die Ortsgemeinde zukünftig die Funktion eines Grundzentrums, deren Aufgaben unter dem Ziel Z 42 im LEP IV näher erläutert werden. Unter an- derem betrifft dies die Sicherung der Nahversorgung und öffentliche Daseinsvorsorge. Dem LEP IV sind unter Kapitel 3.2.3 Öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen (großflächiger Einzelhandel) folgende Zielaussagen zu entnehmen, die über die Bestimmungen des § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) als „Ziele der Raumordnung“ bei der Aufstellung von Bauleitplänen verbindlich zu beachten sind:

Z 57 Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung erforderlich ist. Z 58 Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, das heißt in Innen- städten und Stadt- sowie Stadtteilzentren, zulässig (städtebauliches Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Bereiche (zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen. Z 59 Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadt- verträgliche Größenordnung zu begrenzen. Z 60 Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Aus- wirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mittelzentren zu beachten. Z 61 Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe, deren Verkaufsfläche in der Summe die Grenze der Großflächigkeit überschreitet, sind wie großflächige Einzelhandels- betriebe zu behandeln. Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandels- betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Be- reiche ist durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Ag- glomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebau- lich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Ein- zelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben. Z 57 bestimmt, dass auf Grund des Zentralitätsgebotes, großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in zentralen Orten zulässig sind. Die Ortsgemeinde Nittel ist in der Fortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans als Grundzentrum vorgesehen und erfüllt somit zukünftig diese Vorausset- zung. Gleichzeitig sind Betriebe mit einer Verkaufsfläche von über 2.000 m² nur Mittel- und Ober- zentren vorbehalten. Mit einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 1.710 m² liegt das Vorhaben somit

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noch unterhalb der sich aus Z 57 ergebenden maximalen Verkaufsflächen von 2.000 m² für Grund- zentren. Dem oben genannten Zentralitätsgebot wird demnach Rechnung getragen, sobald Nittel als Grundzentrum im neuen Raumordnungsplan verankert ist. Z 58 das sogenannte ‚städtebauliche Integrationsgebot‘ fordert bei Ansiedlungen großflächiger Be- triebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten eine Lage innerhalb eines ‚zentralen Versorgungsbe- reiches‘. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Vorhaben, welches Versorgungsaufgaben im gesamten Nahbereich der Ortsgemeine Nittel übernimmt. Der vorgesehene Standort ist für die Orts- gemeinde Nittel als „integrierte Lage“ zu werten, da sich der Ortskern Nittels in fußläufig erreichbarer Entfernung befindet und der aktuell rechtsgültige Bebauungsplan die Errichtung von Wohnbebauung im östlichen Bereich vorsieht. Zugleich wird durch eine günstige Verkehrsanbindung die Erreichbar- keit für Kunden aus dem Umland erleichtert, ohne dass hierdurch Immissionskonflikte mit der Woh- numgebung hervorgerufen werden. Für die Ortsgemeinden Nittel und Wincheringen liegt ein Interkommunales Einzelhandles- und Zen- trenkonzept im Entwurf vor. Die im Zuge des Verfahrens durchgeführte Bestandsaufnahme ergab, dass sich im Umfeld keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe befinden. Die vorgesehene Fläche wird im Einzelhandelskonzept als ‚optionaler Nahversorgungsstandort‘ definiert. Den geforderten Zielvorgaben wird somit entsprochen. Z 59 definiert Vorgaben für die Ansiedlung von Betrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (z.B. Baustoffmärkte u.ä.). Dieser Fall ist vorliegend nicht zu prüfen.

Nittel

Abbildung 3: Mittelzentraler Verbund kooperierender Zentren (Quelle: Landesentwicklungsprogramm LEP IV 2008 │ ohne Maßstab) Z 60, das sogenannte ‚Nichtbeeinträchtigungsgebot‘ bekräftigt, dass durch geplante Ansiedlungen großflächiger Betriebe weder die zentralen Versorgungsbereiche der Standortgemeinde noch die benachbarter Kommunen wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Als nächstgelegene zentrale

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Versorgungsbereiche grenzen im Osten Konz und im Südosten Saarburg mit ihren jeweiligen Ein- zelhandelsstrukturen an. Deren zentrale Versorgungsbereiche liegen jedoch in ausreichender Ent- fernung zur Ortsgemeinde Nittel, so dass eine gegenseitigen Beeinflussung der nahversorgungsrelevanten Betriebe aktuell nicht zu erwarten sein dürfte. Ein detaillierter Nachweis erfolgt im Zuge dieser Antragsunterlagen. Z 61 sieht vor, dass auch für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sor- timenten außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs keine räumliche Häufung, sog. Agglomera- tion, auftreten soll. Auch dieser Fall ist vorliegend nicht zu prüfen, da sich das Vorhaben innerhalb des Nahversorgungsstandortes befindet und die hier vorgesehenen Sortimente Waren des täglichen Bedarfs umfassen.

3.2 Regionaler Raumordnungsplan Der regionale Raumordnungsplan (RROP) der Region Trier von 1985 / Teilfortschreibung 1995 weist Nittel keine Funktion im Zentrale-Orte-System zu.

Abbildung 4: Ortsgemeinde Nittel und Nahbereich (©GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2017, dl-de/by-2-0, http://www.lvermgeo.rlp.de [05/2017] TK100 │ ohne Maßstab │ eigene Darstellung) Bezüglich der Ansiedlung / Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben sind laut der Teilfortschreibung des RROP von 1995 (die Aussagen aus RROP 1985 zu Einzelhandel sind ungültig) folgende Ziele zu beachten:

 Großflächige Einzelhandelsprojekte sind grundsätzlich nur in zentralen Orten zulässig; Be- triebe mit einer Geschossfläche von mehr als 2.000 m² kommen in der Regel nur für Mittel- und Oberzentren in Betracht; unterhalb dieser Grenze sind großflächige Einzelhandelsbetriebe auch in Grundzentren (= Klein- und Unterzentren) zulässig.

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 Durch die Neuansiedlung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe darf die Funk- tionsfähigkeit benachbarter Zentren nicht gefährdet werden. Dies gilt auch für Zentren im benachbarten Ausland, soweit diese Länder vergleichbare Zielsetzungen verfolgen.

 Einzelhandelsbetriebe sind in der Regel im engen räumlichen und funktionalen Zusammen- hang mit den zentralen Einkaufsbereichen der jeweiligen Standortgemeinde zu errichten. So- fern geeignete städtebauliche Maßnahmen eine geordnete Anbindung eines Standortes an den jeweiligen Ortskern gewährleisten, kommen auch Standorte in Randlage zum eigentlichen zentralen Einkaufsbereich in Frage. Im Falle der vorliegenden Planung wird dem oben genannten Zentralitätsgebot derzeit noch nicht entsprochen, da die Gemeinde Nittel noch keine grundzentrale Funktion wahrnimmt. Mit dieser zent- ralörtlichen Funktion ausgestattet sind für die Standortgemeinde großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Hinsichtlich der Betriebsgrößen wird die Aussage getroffen, dass Betriebe mit Geschoss- flächen über 2.000 m² Ober- und Mittelzentren vorbehalten sind. Der Begriff „Geschossfläche“ wird jedoch in der Neufassung des RROP 2014 durch „Verkaufsfläche“ ersetzt. Hinsichtlich der Verkaufs- flächen, würde das Vorhaben die Grenzen der Entwicklungsziele aus dem Entwurf des RROP 2014 erfüllen. Eine Beeinträchtigung benachbarter Zentren, sowohl im In- als auch im Ausland, ist aufgrund der großen räumlichen Distanz zwischen den zentralen Orten voraussichtlich auszuschließen. Sowohl in der Nahversorgung als auch in der Versorgung mit mittel- und langfristigen Warengruppen liegt, laut Einzelhandelskonzept, im gesamten gemeinsamen Nahbereich ein erhebliches Defizit vor. Die anzusiedelnden Einzelhandelsbetriebe übernehmen künftig ausschließlich eine Grundversorgungs- funktion für den Nahbereich Nittel. In Bezug auf das benachbarte Luxemburg kommt das Einzelhandelskonzept zu dem Ergebnis, dass vermutlich erhebliche Kaufkraftabflüsse in Richtung Luxemburg erfolgen. Die Bereitstellung von nah- versorgungsrelevantem Einzelhandel in Nittel würde die abfließende Kaufkraft zurückholen. Bei den gutachterlich korrigierten und empfohlenen Verkaufsflächenpotenzialen wird auch auf den Standort Luxemburg Rücksicht genommen. Nach dem städtebaulichen Integrationsgebot ist bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben grund- sätzlich auf einen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit zentralen Einkaufsbereichen der jeweiligen Standortgemeinde zu achten. Für die Gemeinde Nittel im ländlichen Raum kann der Standort, trotz seiner derzeitigen Randlage als integriert angesehen werden, da sich der Markt in nur etwa 600 m Entfernung zum Ortskern befindet und somit gut fußläufig erreichbar ist. Zudem übernimmt die Gemeinde zukünftig eine Versorgungsfunktion für den umliegenden Nahbereich, wodurch der Standort hinsichtlich seiner Erreichbarkeit, für die umliegenden Orte erweiterte Kriterien für eine optimale Erschließung aufweisen muss. In der Ortsgemeine Nittel sind innerhalb des Zent- ralen Versorgungsbereichs keine vergleichbaren Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Ebenso fehlt es an den, für eine Realisierung notwendigen Flächenpotenzialen. Dem Integrationsgebot wird demnach nicht widersprochen.

3.3 Entwurf RROPneu2014 Im Januar 2014 beschloss die Regionalvertretung der Region Trier den Entwurf des neuen Raum- ordnungsplans1. Dieser sieht einige neue Regelungen im Hinblick auf das Zentrale-Orte-Konzept und Vorgaben zur Einzelhandelsentwicklung vor. Die Ortsgemeinde Nittel erhält hierdurch den Sta- tus eines „Grundzentrums“. Dies führt zu einem Versorgungsauftrag der Ortsgemeinde gegenüber seinem Nahbereich. Darüber hinaus wird der Ortsgemeinde die besondere Funktion „Wohnen“ zugewiesen. Der neue Raumordnungsplan besitzt noch keine Gültigkeit. Seine Zielaussagen sind wie sonstige Grundsätze der Raumordnung zu bewerten.

1 Planungsgemeinschaft Region Trier: Regionaler Raumordnungsplan Region Trier – Entwurf Januar 2014

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4 Planvorhaben Das Plangebiet hat insgesamt eine Fläche von rd. 0,7 ha. Das Gelände liegt derzeit brach. Das westlich gelegene Gebäude wird nicht Teil des Vorhabens. Das Konzept sieht die Errichtung eines überwiegend dreigeschossigen Gebäudekomplexes mit Ein- zelhandels- und Wohnnutzungen entlang der Wiesenstraße vor. Im südlichen Gebäudeteil wird sich darüber hinaus ein teilweise überdachtes Parkdeck im Erdgeschoss befinden. Die unbebauten Flä- chen im südlichen Grundstücksteil sowie zwischen Gebäude und Uferstraße werden für die Errich- tung von weiteren Stellplätzen genutzt. Insgesamt sollen auf dem Gelände knapp 150 Stellplätze errichtet werden. Hiervon entfallen nach derzeitiger Planung 44 Stellplätze auf das Parkdeck. Der Anschluss des Plangebietes an das überörtliche Verkehrsnetz erfolgt über die B 419. Die Er- schließung des Grundstücks erfolgt über zwei Ein- und Ausfahrten entlang der Wiesenstraße. Die westlicher gelegene Ein- und Ausfahrt erschließt die Einzelhandelbetriebe. Hier gelangt man zu den ebenerdigen Stellplatzflächen. Über die zweite, im Nordosten gelegene Ein- und Ausfahrt gelangt man zum Eingangsbereich der Wohnresidenz und zum Parkdeck. Es stehen zudem Flächen zum Kurzzeitparken bzw. Ein- und Ausstiegen zur Verfügung. Das Vorhabengebiet ist nicht ebenerdig, sondern weist ein Gefälle (Ost nach West) mit einem Höhenunterschied von ca. 6,00 m auf. Das Gebäude wird folgende Nutzungen beherbergen: Im Untergeschoss (UG) ist die Unterbringung von insgesamt vier Ladeneinheiten, die Waren des kurzfristigen Bedarfs anbieten, geplant. Den zentralen Teil in diesem Geschoss bildet ein SB- Lebensmittelmarkt auf einer Grundfläche von ca. 1.175 m². Die vorgesehene Verkaufsfläche liegt bei ca. 772 m². Dem Markt vorgelagert befinden sich zwei kleine Ladeneinheiten, die als Backshop und Metzgerei genutzt werden sollen. Der Backshop erhält eine Grundfläche von rund 85 m² und eine Verkaufsfläche von rund 56 m². Die Metzgerei wird eine Verkaufsfläche von ca. 75 m² und eine Grundfläche von rund 135 m² aufweisen. Zur Erschließung des SB-Marktes und des Backshops wird ein Windfang mit einer Größe von rund 33 m² errichtet. Neben dem SB-Markt soll ein Drogeriemarkt angesiedelt werden. Diesem wird eine Verkaufsfläche von rd. 773 m² zur Verfügung stehen. Die Nebenflächen nehmen zusätzlich rund 178 m² ein. Die Metzgerei und der Drogeriemarkt erhalten je separate Eingänge. Die Eingänge sind Richtung Westen orientiert und befinden sich ebenerdig zur dort vorgesehenen Stellplatzfläche. In den oberen Geschossen wird ein Alten- und Pflegezentrum untergebracht. Der Eingangsbereich zum Alten- und Pflegeheim befindet sich auf der östlichen Gebäudeseite, bedingt durch die Hang- lage ebenerdig. Im Erdgeschoss der Alten- und Pflegeresidenz befinden sich der Küchenbereich, die Verwaltung, ein Bistro sowie die Wohnbereiche für zwei Gruppen mit insgesamt 20 Betten. Die Wohnfläche wird insgesamt rund 570 m² betragen. In dieser Ebene gelangt man auf die Terrasse, die sich oberhalb der Einzelhandelsnutzung in Richtung Westen orientiert. Im Obergeschoss befinden sich aus- schließlich Wohnbereiche für vier Gruppen mit insgesamt 41 Betten bei einer Wohnfläche von rund 1.160 m². Das Staffelgeschoss bietet Platz für insgesamt 10 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von rund 900 m² sowie drei Terrassenbereichen. Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist gesichert. Sowohl die Belange der Versorgung mit Wasser gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8e BauGB, als auch der sachgerechte Umgang mit Abwässern gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7e BauGB werden in der vorliegenden Planung berücksichtigt.

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Die Flächen im Plangebiet befinden sich bereits im Privateigentum. Eine grundsätzliche Verfügbar- keit ist gegeben.

5 Bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens Zur Einschätzung über die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen zur Zulässigkeit des Vorha- bens muss nachfolgend auf zwei wichtige Punkte eingegangen werden:

 derzeitiger planungsrechtlicher Status,

 fachliche Beurteilungen zum Vorhaben und zur Planung. Für den Bereich des Vorhabens besteht der rechtskräftige Bebauungsplan „Wiesengraben“ aus dem Jahr 2012.

Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan ‚Wiesengraben‘ der Gemeinde Nittel (Quelle: Bebauungsplan ‚Wiesengraben‘ │ ohne Maßstab │ Juni 2012)

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Die Fläche, auf der das Vorhaben realisiert werden soll, ist als Mischgebiet festgesetzt. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben (§ 6 Abs. 1 BauNVO), zulässig sind auch Einzelhandelsbetriebe soweit diese nicht der planungsrechtlichen Einschränkung nach § 11 Abs. 3 BauNVO widersprechen. Östlich des Standortes sind weitere Wohnungsbauflächen geplant (B-Plan ‚Wiesengraben‘), wodurch sich die Integration des Lebensmittelmarktes weiter verstärken dürfte. Zur Prüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung ist das vorliegende Verfahren zur Vereinfachten raumordnerischen Prüfung (VRP) vorgesehen. Die Ortsgemeinde beabsichtigt eine Änderung des bestehenden Bebauungsplans, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung der angestrebten Nutzungsmischung zu er- möglichen. Mit der Planung soll gewährleistet werden, dass die Vorgaben zur Verkaufsfläche, Stel- lung der baulichen Anlage, Sortimentszulässigkeit, Erschließung, etc. detailliert geregelt werden können. Insofern kommt die Ortsgemeinde Nittel mit einer solchen Planung den Erfordernissen des § 1 Abs. 3 BauGB nach.

6 Analyse zur Verträglichkeit des Vorhabens

6.1 Vorbemerkung Die Analyse zur Verträglichkeit des Vorhabens basiert auf den Untersuchungen zum interkommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für Nittel und Wincheringen. Die Berechnungen, welche als Grundlage für die Konzeption erfolgen, basieren auf dem Zahlenwerk der GfK aus dem Jahr 2016 und aus eigenen Erhebungen hinsichtlich der bestehenden Betriebe und potenzieller Umsätze in Nittel und in der Umgebung. Die Grundlagenzahlen der GfK bauen auf den Statistiken des Bundes und des Landes auf. Dabei stützen sich diese zur Ermittlung des Kaufkraftindexes auf das Steueraufkommen der in Deutsch- land sozialversicherungspflichtig beschäftigen Angestellten. Dies führt im vorliegenden Fall dazu, dass die Grenzpendler, welche insbesondere in Luxemburg einer Beschäftigung nachgehen, nicht in den Statistiken erfasst werden. Hieraus entsteht ein statistischer Fehler, der sich durch die gesamten Berechnungen zieht und korrigiert werden müsste. Auf Grundlage der Statistiken des Großherzogtums Luxemburg kann ermittelt werden, dass die Kaufkraft in Luxemburg rund 34 % höher liegt, als im bundesdeutschen Durchschnitt. Diese allgemeine Unterscheidung der Kaufkraft zieht sich auch in die darunter fallende Einzelhandelskaufkraft durch. Auf Grund der Nähe der Ortsgemeinde Nittel zu Luxemburg, hier vor allem Grevenmacher, ist davon auszugehen, dass ein nicht unbeachtlicher Teil der tatsächlich vorhandenen Kaufkraft aus den Pendlern nicht berücksichtigt ist. Auch der Abfluss von Kaufkraftpotenzial in Betriebe in Luxem- burg ist aktuell noch nicht berücksichtigt, was aufgrund der Pendlerbewegungen allerdings zu vermuten ist. Hinsichtlich der Betriebe, welche im Vorhaben enthalten sind, wird die Betrachtung als ein großflä- chiger Betrieb gewertet. Dabei sind unter Beachtung des üblichen Sortimentsmixes der angedachten Anbieter die Warengruppen „Nahrungs-. Und Genussmittel“, Gesundheits- und Körperpflege“, „Baby- / Kinderartikel“, „Foto / Optik“, „Baumarktspezifische Waren (Tierbedarf)“ und nicht näher definierbare Aktionswaren für die Berechnungen zu berücksichtigen.

6.2 Einzugsbereich Der Einzugsbereich ergibt sich, entsprechend des Versorgungsauftrags eines Grundzentrums mit Waren des täglichen Bedarfs, aus den Vorgaben der Raumordnung sowie einer Betrachtung der Fahrminuten, da die Einkäufe in der heutigen Zeit überwiegend mit dem privaten Pkw erledigt wer-

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den. Unter Berücksichtigung der Einkaufsaffinitäten der Einwohner und der Unterteilung der Waren- gruppen kurzfristiger Sortimente in ca. 10 Minuten Fahrzeit lässt sich die Einwohnerzahl im Einzugs- bereich definieren. Demnach ergibt sich, laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept, für die Ortsge- meinde Nittel ein Einzugsbereich von ca. 4.500 Personen. Aus den Vorgaben der Raumordnung lassen sich aktuell aber anhand der konkreten Einwohnerzahlen der im Nahbereich befindlichen Gemeinden 3.390 Einwohner zurechnen. In der Ortsgemeinde Nittel leben Ende 2016 2.585 Einwohner.2 Die Zahl der Einwohner ist in den vergangenen 25 Jahren stetig gestiegen. Auf Grund dieses stetigen Bevölkerungszuwachses kann auch zukünftig mit positiven Impulsen bei der Bevölkerungsentwicklung erwartet werden.

6.3 Kaufkraft und Kaufkraftbindung im Bestand Nach den Ergebnissen des Einzelhandelskonzeptes stehen für Nittel mit dem entsprechenden Kauf- kraftindex folgende Potenziale für den Einzelhandel zur Verfügung: Kaufkraft pro Person Kaufkraftindex Kaufkraft Warengruppe in € in % in € Nahrungs- & Genussmittel 2.296 7.997.588 Gesundheits- & Körperpflege 447 1.557.022 Baumarktspezifische Waren 606 87,3 2.110.862 Foto / Optik 120 417.992 Baby- / Kinderartikel 15 52.249

Tabelle 1: Kaufkraft im Einzugsgebiet für die wesentlichen Warengruppen (Quelle: Interkommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinden Nittel und Wincherin- gen │ Büro ISU │ 2016 │ eigene Darstellung) Unter Berücksichtigung der sich aus der Bestandserhebung ergebenden Umsatzpotenziale3 der bestehenden Betriebe im Einzugsbereich von Nittel, stellt sich folgender Überblick über die Umsätze und die sich daraus ergebenden Kaufkraftbindungsquoten dar: Kaufkraft Umsatz Kaufkraft- Warengruppe in Mio. € in Mio. € Bindungsquote Nahrungs- & Genussmittel 7,99 0,29 3,6 % Gesundheits- & Körperpflege 1,56 0,18 11,2 % Baumarktspezifische Waren 2,11 0,63 29,8 % Foto / Optik 0,42 0,00 0,0 % Baby- / Kinderartikel 0,05 0,00 0,0 %

Tabelle 2: Kaufkraftbindung (Quelle: Interkommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinden Nittel und Wincherin- gen │ Büro ISU │ 2016 │ eigene Darstellung) Die anhaltende positive Bevölkerungsentwicklung lässt auch ein weiteres Kaufkraftwachstum erwarten. Dies ist für die weitere Bewertung der Auswirkungen des Vorhabens zu beachten. Auch die eigentlich höhere Kaufkraft durch die nicht statistisch erfasste Pendlerkaufkraft führt dazu, dass die

2 rlpdirekt.de/rheinland-pfalz/kommunen/Ortsgemeinde_Nittel/ Zugriff Mai 2017 3 Die Ermittlung der Umsätze basiert auf einem zurückhaltenden Ansatz für die Flächenproduktivität der einzelnen vorhandenen Betriebe. Diese wird im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung am unteren Rand der für die Betriebe typischen Umsätze angesetzt. Hierdurch ergibt sich in der Summe ein eher als zu niedrig anzusetzender Gesam- tumsatz am Standort. Daraus folgt, dass die Belastung durch die Umsatzumverteilung eher niedriger anzusetzen ist, als das Berechnungsergebnis vermuten lässt.

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Bindungsquoten derzeit noch geringer ausfallen müssten, was weiteren Spielraum für eine Entwick- lung in Nittel mit sich bringen müsste. Da hier jedoch keine statistischen Grundlagen zur Verfügung stehen, können keine konkreten Berechnungen durchgeführt werden. Anmerkung: In Abstimmung mit der Regional- und Landesplanung ist zu prüfen, wie die Bindungsquoten ausse- hen, wenn dem kooperierenden Grundzentrum Nittel nur etwa 75 % der Kaufkraft zugeleitet würden. Begründet wird dies mit dem Ansatz, dass die umliegenden Versorgungsstandorte nach einer An- siedlung in Nittel weiterhin Versorgungsstandorte blieben und insofern die Kunden auch weiterhin in anderen Betrieben im Umfeld Nittels ihre Einkäufe erledigen würden. Das entspricht dem üblichen Ansatz im Zuge der Umsatzumverteilung und anschließender Prüfung der tatsächlichen Verände- rung von Bindungsquoten und wurde in dieser Untersuchung bereits beachtet. Dennoch soll auf den Wunsch der Raumordnungsbehörden dieser „Fall“ als Variante dargestellt werden. Die detaillierten Berechnungen hierzu sind dem Anhang zu diesen Unterlagen zu entnehmen.

6.4 Einfügung des Vorhabens Es soll nun untersucht werden, wie sich die potenziellen Umsätze der neuen Betriebe auf die Kaufkraftbindung in Nittel und im Nahbereich auswirken können. Dazu ist zu bewerten, welche Umsätze die Betriebe generieren können und woher diese stammen, damit darauf aufbauend die Umsatzumverteilung bewertet werden kann. Ziel der Bewertung ist dann eine Aussage über die Wahrscheinlichkeit nicht nur unwesentlicher Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Bei einer Verkaufsfläche von 772 m² und einer mittleren Flächenproduktivität4 von rund 4.250 € / m² kann der SB-Markt einen Umsatz von etwa 3.281.000 € jährlich erwirtschaften. Der Drogeriemarkt kann bei einer Verkaufsfläche von 773 m² und einer mittleren Flächenproduktivität von rund 2.700 € / m² einen Umsatz von etwa 2.087.100 € jährlich regenerieren. Bei der Bäckerei ist bei einer Verkaufsfläche von ca. 56 m² und einer mittleren Flächenproduktivität von 6.000 € / m² mit einem Umsatz von 336.000 € jährlich zu rechnen. Die Metzgerei verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 73 m² und kann bei einer mittleren Flächenproduktivität ebenfalls rund 6.000 € / m² einen jährlichen Umsatz von etwa 438.000 € erwirtschaften. Die Berechnungen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept kommen zu dem Ergebnis, dass aus Nittel im Bereich der relevanten Warengruppen ca. 12,14 Mio. € an Kaufkraft in die umliegenden Zentren einschließlich Luxemburg abfließt. Der SB- und Drogeriemarkt sowie Bäckerei und Metzgerei können nach diesen Berechnungen insgesamt einen Umsatz von etwa 6.142.100 € erwirtschaften. Diese Zahlen zeigen, dass auch nach Errichtung der beiden Einzelhandelsbetriebe knapp 6,00 Mio. € weiterhin vom Standort abfließen und noch nicht gebunden werden können. Damit kann das Vorhaben die Versorgungslücke zu rund 50 % decken.

4 Die Flächenproduktivität gibt an, welcher Umsatz in einem Einzelhandelsbetrieb erwirtschaftet werden kann und bezieht sich auf den einzelnen Quadratmeter Verkaufsfläche. Damit lassen sich unterschiedliche Größenordnungen von Betrieben und wechselnde Angebote im Sortiment in eine Berechnungsgrundlage einarbeiten. Die hier gewählten Flächenproduktivitäten basieren auf einem statistischen Mittelwert, der sich aus bereits in der Vergangenheit für Nahversorger durchgeführten Untersuchungen und den dafür teils konkreten Angaben einzelner Konzerne ergibt, und Erfahrungswerten aus Einzelhandelskonzepten und Verträglichkeitsuntersuchungen, die die ISU in jüngster Vergangenheit ausgearbeitet hat sowie aus Literaturwerten der EHI. Eine Übersicht über die Flä- chenproduktivitäten, die für Verträglichkeitsuntersuchungen herangezogen werden können, ist dem Anhang dieser Untersuchung zu entnehmen.

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Rechnerisch ergibt sich bei den Untersuchungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ein theoretisches Verkaufsflächenpotenzial von 3.266 m² bei der Versorgung mit Gütern aus den relevanten Warengruppen. Diese wurde im Konzept wie folgt korrigiert: Nahrungs- und Genussmittel 1.200 m² Gesundheits- und Körperpflege 300 m² Baumarktspezifische Waren 800 m² Foto / Optik 50 m² Baby- / Kinderartikel 25 m² Zwar muss auch der neu errichtete Discounter in der Ortsgemeinde Temmels berücksichtigt werden, allerdings führt das Einzelhandels- und Zentrenkonzept ebenfalls die hohen Übernachtungszahlen in der Ortsgemeinde Nittel an, die sich auf die Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs auswirkt. So fanden laut Statischem Landesamt RLP 2014 ca. 50.000 Übernachtungen statt. Dies entspricht laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept einem zusätzlichen Kaufkraftpotenzial von ca. 600.000 €5. Die Flächenanteile und Umsätze des Gesamtvorhabens sind wie folgt auf die einzelnen Warengruppen umzulegen:

Betrieb NuG GuK Bau Foto Baby Rest SUMME Lebensmittelmarkt 650 42 - - - 80 772 Drogeriemarkt 145 455 40 40 58 35 773 Bäckerei 56 - - - - - 56 Metzgerei 73 - - - - - 73 SUMMEN 924 497 40 40 58 115 1.674

Tabelle 3: Verkaufsflächenanteile in m² (Quelle: eigene Berechnungen) Hieraus ergibt sich folgender Umsatz für die einzelnen Warengruppen: Nahrungs- und Genussmittel 3.928.000 € Gesundheits- und Körperpflege 1.407.000 € Baumarktspezifische Waren 108.000 € Foto / Optik 108.000 € Baby- / Kinderartikel 156.600 € Rest 434.500 € Unter den Sortimenten, die mit dem Begriff „Rest“ subsummiert sind, sind solche Angebote zu verstehen, die im Rahmen von Angeboten, Aktionen und Randsortimenten angeboten werden. Diese verteilen si9ch auf alle Warengruppen und sind daher wegen des jahreszeitlich periodischen Wechsels, der ungenauen Kenntnisse über Tiefe und Breite des Sortiments und wechselnden Trends (z.B. bei Bekleidung, Technik-Artikeln, EDV, …) in ihren Auswirkungen gutachterlich nicht quantifizierbar. Sie sind planungsrechtlich als Randsortimente und Aktionswaren einzustufen. Ausgehend von der Annahme, dass die neuen Umsätze gänzlich aus dem Umland des Nahbereiches generiert würden, ergäben sich folgende neue Bindungsquoten für den Nahbereich Nittel:

5 Vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept von Nittel und Wincheringen, ISU 2016.

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Kaufkraft Umsatz Kaufkraft- Warengruppe in Mio. € in Mio. € Bindungsquote Nahrungs- & Genussmittel 7,99 4,22 ~ 53 % Gesundheits- & Körperpflege 1,56 1,59 ~ 102 % Baumarktspezifische Waren 2,11 0,74 ~ 35 % Foto / Optik 0,42 0,11 ~ 26 % Baby- / Kinderartikel 0,05 0,16 ~ 299 %

Tabelle 4: Kaufkraftbindung nach Erweiterung – lineare Betrachtung (Quelle: eigene Berechnung) Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in Temmels derzeit durch den dort befindlichen Norma-Markt ein Teil der vorhandenen, nach der Aufstufung zum Grundzentrum jedoch durch Nittel sicherzustellenden, Kaufkraft gebunden wird. Insofern ist hier zu erwarten, dass die Bindungswirkung innerhalb des Nahbereichs Nittel nicht im aufgezeigten Umfang steigt, sondern auch Umverteilungen innerhalb des Nahbereichs eintreten werden, die zu einer Minimierung der Steigerung der Bindungsquote führen. Dennoch stellt diese derzeit auf den Stand des Einzelhandelskonzeptes ab, wo die Umsätze des Norma-Marktes noch nicht berücksichtigt waren.

6.5 Umsatzumlenkung Eine Umverteilung des Umsatzes eines Marktes geht in der Regel anteilig zu Lasten bestehender Betriebe im Umfeld. Als Grundlage dieser Betrachtungen dienen zumeist so genannte Gravitationsmodelle, die eine Modifizierung des bekannten Modells nach Huff6 darstellen. Hierbei werden neben der Entfernung eines Konkurrenten, der möglicherweise negativ beeinflusst werden kann, auch Faktoren, wie die genaue Sortimentsstruktur, die derzeitige Marktlage und mögliche bereits bestehende „Vorbelastungen“ sowie sonstige laufende Planungen und zu erwartende Entwicklungen in der Umgebung des Vorhabens, berücksichtigt. Des Weiteren spielen die verkehrliche Anbindung und die in der Umgebung liegenden Wohngebiete mit deren Bevölkerungszahlen hinsichtlich einer potenziellen Standortbindung an Betriebe eine wichtige Rolle. In der vorliegenden Untersuchung wird dem Faktor der Vergleichbarkeit einzelner Anbieter im Hinblick auf das Geschäftsmodell und damit auch auf die Zielkundenausrichtung eine stärkere Gewichtung zukommen. Damit wird kein reines Gravitationsmodell zugrunde gelegt, sondern eine Modifizierung anhand der zu erwartenden Kundenumverteilung. Diese begründet sich auf der Tatsache, dass die Kunden oftmals eine gewisse Affinität zu bestimmten Betrieben aufzeigen (Kunden-Händler-Treue), die durch strukturfremde Konkurrenten nur in wenigen Fällen Veränderungen nach sich zieht. Auch die wohnortnahe Nahversorgung spielt im vorliegenden Fall eine gewichtige Rolle. Zudem ist die Grenzlage zu Luxemburg in der Betrachtung zu berücksichtigen. Im Falle der Umsatzumverteilung sind im Wesentlichen die Betriebe betroffen, die ähnlich am Markt positioniert sind. Derartige Betriebe gibt es in Nittel hingegen nicht. Lediglich Norma in Temmels kann zu den möglicherweise betroffenen Betrieben innerhalb des Nahbereiches von Nittel gezählt werden. Weitere potenziell von der Umverteilung der ermittelten Umsätze betroffene Betriebe sind eher im angrenzenden Mittelzentrum Konz zu sehen, wo durch die Häufung von Nahversorgern an autogerechten Standorten eine Magnetwirkung in den Nahbereich Nittels hinein vermutet und unterstellt werden kann. Dabei handelt es sich um eine Vielzahl von Vollsortimentern und Discountern, welche sämtlich in die Betrachtung einbezogen werden können.

6 Berechnungsmodell zum Einzugsbereich von Einkaufszentren – Huff´sches Gravitationsmodell (David L. Huff: De- fining and estimating a trading area, 1964).

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Ebenfalls in die Betrachtung aufgenommen werden die Betriebe in Saarburg sowie in den Luxem- burgischen Gemeinden Grevenmacher und Mertert. Hier befinden sich Handelsstrukturen, die ebenfalls in Kombination mit Pendelfahrten als Nahversorger für den Standort Nittel in Betracht gezogen werden müssen. Das kooperierende Grundzentrum Wincheringen, etwa 8 km und 10 Fahrminuten südlich von Nittel gelegen, verfügt ähnlich wie Nittel derzeit über keinen nahversorgungsrelevanten Einzelhandel, dessen Bedeutung über die Versorgung der unmittelbaren Nachbarschaft hinausgeht. Die geringe Kauf- kraftbindungsquote zeigt, dass auch hier erhebliche Kaufkraft in die umliegenden Zentren abfließt. Es ist nicht damit zu rechnen, dass Wincheringen negative Auswirkungen zu erwarten hat. Für die Bewertungen gegenüber den beiden Städten Konz und Saarburg werden die jeweiligen bestehenden Einzelhandelskonzepte7 herangezogen. Aus den Annahmen über die Entfernung und Ausstattung der Konkurrenzstandorte wird folgende Prognose zur Umsatzumverteilung in den einzelnen Warengruppen getroffen:

6.5.1 Nahrungs- und Genussmittel In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sind insgesamt aus dem Vorhaben 3.928.000 € umzuverteilen, deren aktuelle Bindung eine wesentliche Rolle bei der Bewertung der Verträglichkeit des Vorhabens spielt. Die Umverteilung betrifft die Gemeinden Temmels (Norma), Konz (Edeka, Kaufland, Aldi, Lidl, Rewe), Mertert (Lidl, Copal), Grevenmacher (Match, Proxy Delhaize) und Saar- burg (Wasgau, Aldi, Lidl, Rewe, Treff3000) wie folgt:

Anteil an Umsatzumverteilung prognostizierte Standort Zentralität Betroffenheit in % in € in % Temmels  --- 26 1.021.280 ~ 30,0 Konz  MZ 39 1.531.920 ~ 3,1 Mertert () (GZ) 10 392.800 ~ 2,2 Grevenmacher () (MZ) 10 392.800 ~ 1,9 Saarburg  MZ 15 589.200 ~ 1,6

Tabelle 5: Umsatzumverteilung Nahrungs- und Genussmittel (Quelle: eigene Berechnung) Die Umsätze in der Warengruppe gehen vorrangig zu Lasten des nahe gelegenen Discounters Norma in der Gemeinde Temmels sowie der Betriebe im Mittelzentrum Konz. Hier werden jedoch aufgrund fehlender Zentralität oder wegen der in Konz sehr ausgeprägten Verteilung auf die ver- schiedenen Betriebe keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche erwartet.

6.5.2 Gesundheits- und Körperpflege In dieser Warengruppe sind aus dem Vorhaben 1.407.000 € von bestehenden Standorten umzuverteilen. Die Umverteilung betrifft die Gemeinden Temmels (Norma), Konz (dm, Edeka, Kaufland, Aldi, Lidl, Rewe), Mertert (Lidl, Copal), Grevenmacher (Match, Proxy Delhaize) und Saarburg (dm, Was- gau, Aldi, Lidl, Rewe, Treff3000) wie folgt:

7 Siehe: ■ Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Konz, Junker und Kruse, Dortmund, Juni 2011 ■ Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Saarburg, BBE Handelsberatung, Köln, Juni 2013

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Anteil an Umsatzumverteilung prognostizierte Standort Zentralität Betroffenheit in % in € in % Temmels  --- 2 28.140 ~ 9,3 Konz  MZ 53 745.710 ~ 11,5 Mertert () (GZ) 12 168.840 ~ 15,1 Grevenmacher () (MZ) 12 168.840 ~ 12,4 Saarburg  MZ 21 295.470 ~ 4,1

Tabelle 6: Umsatzumverteilung Gesundheits- und Körperpflege (Quelle: eigene Berechnung) Die Betroffenheit in der Stadt Konz bezieht sich nur auf die Sortimentsanteile der in Bezug genommenen Betriebe. Demnach stellt die Berechnung keine Auswirkungen auf die Gesamtbetriebsum- sätze dar, die von der Umverteilung betroffen sein können. Diese sind aufgrund ihres Nutzungsmixes – analog zum Vorhaben – nicht in ihrer Existenz gefährdet. Ähnlich stellt sich das Ergebnis in den anderen Gemeinden dar. Insbesondere die in den luxemburgischen Gemeinden betroffenen Sorti- mentsanteile entstammen den dort vorhandenen Kombinationsangeboten, was eine weiterhin trag- fähige Geschäftsleistung erwarten lässt.

6.5.3 Baumarktspezifische Waren (Tierbedarf) Für den Bereich Tierbedarf sind aus dem Vorhaben 108.000 € umzuverteilen. Die Umverteilung betrifft die Gemeinden Konz (Fressnapf), Grevenmacher (Fessnapf) und Saarburg (Raiffeisen) wie folgt: Anteil an Umsatzumverteilung prognostizierte Standort Zentralität Betroffenheit in % in € in % Temmels  ------Konz  MZ 63 68.040 ~ 5,0 Mertert () (GZ) ------Grevenmacher () (MZ) 26 28.080 ~ 2,1 Saarburg  MZ 11 11.880 ~ 1,7

Tabelle 7: Umsatzumverteilung Tierbedarf Hinsichtlich des Anteils von Tierbedarfsartikeln am Gesamtvorhaben werden keine nennenswerten Auswirkungen bei den Konkurrenzstandorten ausgelöst.

6.5.4 Foto / Optik Bei Artikeln aus dieser Warengruppe sind 108.000 € umzuverteilen. Die Umverteilung betrifft die Gemeinden Konz (dm, PicoPhoto) und Saarburg (dm) wie folgt:

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Anteil an Umsatzumverteilung prognostizierte Standort Zentralität Betroffenheit in % in € in % Temmels  ------Konz  MZ 58 62.640 ~ 4,2 Mertert () (GZ) ------Grevenmacher () (MZ) ------Saarburg  MZ 42 45.360 ~ 3,0

Tabelle 8: Umsatzumverteilung Foto / Optik (Quelle: eigene Berechnung) Es ist zu erwarten, dass im Wesentlichen die beiden Drogeriemärkte in Konz und Saarburg von der Umverteilung betroffen sind. Diese können hingegen ihren Gesamtumsatz dennoch angemessen aufrechterhalten.

6.5.5 Baby- / Kinderartikel In der Warengruppe Baby- / Kinderartikel sind 156.600 € umzuverteilen. Betroffen sind hierbei Arti- kel, wie Babynahrung, Baby- und Kinderpflege sowie Babykleidung und Accessoires. Die Umvertei- lung betrifft die Gemeinden Konz (dm, Edeka, Kaufland, Rewe), Mertert (Copal), Grevenmacher (Match) und Saarburg (dm, Wasgau, Rewe) wie folgt: Anteil an Umsatzumverteilung prognostizierte Standort Zentralität Betroffenheit in % in € in % Temmels  ------Konz  MZ 62 97.092 ~ 23,5 Mertert () (GZ) 7 10.962 ~ 2,6 Grevenmacher () (MZ) 7 10.962 ~ 2,1 Saarburg  MZ 24 37.584 ~ 11,4

Tabelle 9: Umsatzumverteilung Baby- / Kinderartikel (Quelle: eigene Berechnung)

6.5.6 Zusammenfassung In Bezug genommen wurden die potenziellen Umsätze der zuvor genannten Betriebe an den aufge- führten Standorten bezüglich der in der Warengruppe zu erwartenden Umsatzzahlen. Es handelt sich dabei nicht um die Gesamtumsätze der in Bezug genommenen Betriebe. Die einzelnen Standorte sind wie folgt vom Vorhaben betroffen:

Standort Zentralität Umverteilung Umsatzpotenzial Betroffenheit Temmels  --- 1.049.420 € ~ 3,6 Mio. € ~ 29,2 % Konz  MZ 2.505.402 € 111,2 Mio. € ~ 2,2 % Mertert () (GZ) 572.602 € ~ 32,0 Mio. € ~ 1,8 % Grevenmacher () (MZ) 600.682 € ~ 48,0 Mio. € ~ 1,5 % Saarburg  MZ 979.494 € 79,7 Mio. € ~ 1,2 %

Tabelle 10: Gesamtbetroffenheit der potenziellen Konkurrenzstandorte (Quelle: eigene Berechnung) Aus der Zusammenfassung der Betroffenheit wird gegenüber den einzelnen Prognosen zu den Wa- rengruppen schnell erkennbar, dass das Vorhaben raumordnerische Konflikte nicht auslöst. Zudem

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ist zu erwähnen, dass in vielen Umverteilungsberechnungen Werte angesetzt wurden, die die übli- cherweise anzusetzende Untergrenze von 100.000 € für eine seriöse Umverteilungsbetrachtung un- terschreiten.8 Insofern kann hier von einer sehr detaillierten Worst-Case-Betrachtung ausgegangen werden.

6.5.7 Anmerkung zur Datengenauigkeit. Es wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Berechnungen sämtlich nur eine Tendenz aufzeigen können, die im Rahmen der raumordnerischen Prüfung zu beurteilen ist. Dies resultiert daraus, dass die Berechnungsergebnisse auf Grundlage einer Umsatzermittlung der einzelnen Be- triebe aus konkreten Daten und Literaturwerten erfolgte, die ebenfalls keine Genauigkeit der Be- rechnungsergebnisse bis auf die letzte Nachkommastelle erlauben. Zudem wurden Werte aus bestehenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepten übernommen, welche nicht ganz aktuell sind und eine seither gestiegene Kaufkraft der Bevölkerung noch nicht berücksichtigen. Gerade die sich jähr- lich ändernde Kaufkraft, die für solche Betrachtungen herangezogen wird, sowie die jährliche Ein- wohnerentwicklung stellen klar, dass es abhängig von den Eingangsdaten ist, welche Berechnungs- ergebnisse für die Prüfung einer Vorhabenverträglichkeit erzielt werden können. Des Weiteren ist zu beachten, dass einige Eingangswerte aus den bestehenden Konzepten in Konz und Saarburg auf abweichenden Sortiments- und Warengruppensystemen aufbauen. Diese in die vorliegenden Berechnungen zu überführen ist nicht zweifelsfrei möglich, weshalb auch geringe Un- schärfen entstehen können, die sich aber auf die grundsätzliche Einschätzung des Vorhabens nicht auswirken. Auch ist darauf hinzuweisen, dass insbesondere die Betroffenheitsanalyse auf der luxemburgischen Seite Schwierigkeiten mit sich bringt, da hier anhand der Gravitationsbetrachtung Betroffenheiten erkennbar sind, die raumordnerisch nur ungenau gefasst werden können. Auch ist die Analyse der luxemburgischen Statistiken nicht direkt mit den auf deutscher Seite zur Verfügung stehenden Daten vergleichbar, weshalb teils Abweichungen bei Kaufkraft, Umsätzen und hinsichtlich der Zentralität entstehen können. Auch diese führen allerdings nicht zu einer Überformung der Berechnungsergeb- nisse und haben nur geringen Einfluss (Nachkommastellen-Bereich).

6.6 Diskussion der Berechnungsergebnisse Im Idealfall werden 100 % der für den Nahversorgungssektor im Nahbereich zur Verfügung stehenden Kaufkraft auch in den zugehörigen zentralen Orten gebunden. Gemäß den Vorgaben des RROP ist eine ernsthafte Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit benachbarter Zentren immer dann zu vermuten, wenn die Angebotskonzentration in einzelnen Branchenbereichen an bestimmten Stand- orten so groß geworden ist, dass in erheblichem Umfang Kaufkraft aus benachbarten Zentren ab- gezogen wird. Die tatsächliche und schwerwiegende Betroffenheit benachbarter Zentren könne nur im Einzelfall beurteilt werden. Jedoch erst eine Überdeckung von Kaufkraft an der Standortgemeinde von mehr als 150 % im zugewiesenen Verflechtungsbereich, lässt Auswirkungen für die benachbarten Zentren vermuten und führt zum Erfordernis einer Einzelfallbeurteilung.9 Für den vorliegenden Planungsfall ist festzustellen, dass der Wert einer 150 %-igen Kaufkraftbindung nicht erreicht wird und insofern wesentliche Auswirkungen auf benachbarte Zentren dem Grunde nach ausgeschlos- sen werden könnten. Dies ist jedoch nicht die einzige Beurteilungsgrundlage für das zu prüfende

8 Gewöhnlich ist eine Berechnung der Umsatzumverteilung bei einer Betroffenheit von < 0,1 Mio. € nicht notwendig / sinnvoll, da hier Unschärfen entstehen, die keine zuverlässige gutachterliche Aussage ermöglichen. Es kann nicht mehr unterschieden werden zwischen Effekten des zu untersuchenden Vorhabens und den möglicherweise durch die normale Entwicklung des Marktes hervorgerufenen Auswirkungen. Vgl. dazu auch Hagemann, Julia in: Kruse, Stefan: Handbuch Einzelhandel, S. 289f. 9 vgl. Begründung / Erläuterung zu Ziel 4.3.3.2 in der Teilfortschreibung 1995 des RROP Trier

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Vorhaben, da insbesondere die Grundlage für die hiesige Betrachtung der neue Entwurf des Raum- ordnungsplans darstellt, welcher die genannte Schwelle von 150 % Kaufkraftbindung nicht mehr kennt. Dennoch ist die Schwelle auch für die Bewertung ein weiterhin noch geltender Faktor. Die Berechnungen zeigen, dass die Gemeinde durch die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Kaufkraft zurückholen kann, die ihr aus der raumordnerischen Zuordnung zusteht. Dennoch kann der Versorgungsauftrag noch immer nicht zu 100 % erfüllt werden. Nicht nur unwesentliche Auswir- kungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf Betriebe im den umliegenden Zentren sind nicht zu erwarten. Als nicht verträglich sind Vorhaben dann zu bewerten, wenn sie Effekte auslösen können, die die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches grundsätzlich oder auch einzelner Funktionen in Gefahr bringen, so dass dort ein Funktionsverlust droht. Es konnte nachgewiesen werden, dass dies nicht der Fall ist. Demnach sind zwar im Einzelfall betriebswirtschaftliche Auswirkungen möglich; auf die strukturelle Versorgung der umliegenden Ortsgemeinden hat dies hingegen keine negativen Auswirkungen. Da die Planungshoheit der Gemeinden sowie die künftigen Ziele der Raumordnung dem Zweck der ausgeglichenen Versorgung der Bevölkerung im Allgemeinen unterstellt sind und Konkurrenzschutz nicht zu den planerischen Grundsätzen zählt – ja sogar verboten ist –, ist das geprüfte Vorhaben in städtebaulichem Sinne und raumordnerisch als verträglich zu bewerten.

6.7 Planungsgrundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zur Sicherung der Entwicklung muss der bestehende Bebauungsplan „Wiesengraben“ geändert werden. Dieser setzt derzeit ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO fest. Für die beabsichtigte Nutzung ist es allerdings sinnvoll ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsnah- versorgung + Seniorenresidenz“ gemäß § 11 BauNVO festzusetzen. Die Änderung muss nur für das betroffene Teilgebiet des Bebauungsplans „Wiesengraben“ erfolgen und kann im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden, da es sich um einen bereits bestehenden Bebauungsplan handelt, dessen Regelung zwar gemäß Rechts- gehalt in einigen Punkten verändert wird. Dennoch ist an dem grundsätzlichen städtebaulichen Sys- tem keine Veränderung vorgesehen. Auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans „Wiesengraben“ war es der planerische Wille der Gemeinde an dieser Stelle Einzelhandel und Seniorenwohnen zu zulassen. Die Zulässigkeit der angestrebten Verkaufsfläche sowie der Sortimente der einzelnen Be- triebe ist im Änderungsbebauungsplan zu regeln.

7 Abweichung von den Zielen der Regional- und Landesplanung Nach § 6 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) kann von den Zielen der Raumordnung abgewichen werden, wenn die Abweichung unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Gemäß § 8 Abs. 3 Landesplanungsgesetz (LPlG) kann die obere Landesplanungsbehörde im Ein- vernehmen mit den fachlich berührten Stellen der oberen Verwaltungsebene die Abweichung von einem Ziel des Landesentwicklungsprogramms zulassen, wenn dies aufgrund veränderter Tatsa- chen oder Erkenntnisse unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und das Landesent- wicklungsprogramm in seinen Grundzügen nicht berührt wird. § 10 Abs. 6 LPlG sagt aus, dass die obere Landesplanungsbehörde im Benehmen mit den fachlich berührten Stellen der oberen Verwaltungsebene und der jeweiligen Planungsgemeinschaft die Ab- weichung von einem Ziel des regionalen Raumordnungsplans zulassen kann, wenn diese aufgrund veränderter Tatsachen oder Erkenntnisse unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und der regionale Raumordnungsplan in seinen Grundzügen nicht berührt wird.

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7.1 Begründung der Abweichung von dem Ziel „Zentralitätsgebot“ Ein privater Investor möchte auf der Vorhabenfläche eine Wohn- und Geschäftsresidenz errichten. Das Konzept beinhaltet die Einrichtung von Einzelhandel im Erdgeschoss des neuen Gebäudes. Der Einzelhandel beschränkt sich im Wesentlichen auf Waren des täglichen Bedarfs – es soll ein SB-Markt, ein Drogeriemarkt, ein Backshop sowie eine Metzgerei angesiedelt werden. Diese Be- triebe stellen sich marktüblich mit entsprechendem Sortimentsmix auf. Die Obergeschosse dienen der Unterbringung einer Seniorenresidenz mit entsprechenden Räumlichkeiten der Verwaltung, Kü- che, Aufenthaltsbereiche, etc. Die Grundstücksfläche ist ca. 0,7 ha groß. Der Ortsgemeinde Nittel ist nach dem derzeit gültigen Raumordnungsplan keine zentralörtliche Funktion zugewiesen. Das geplante Vorhaben ist jedoch nur in Gemeinden mit einer zumindest grundzentralen Funktion zulässig. Daher wird die Abweichung von dem Ziel der Regional- und Lan- desplanung bezüglich der Errichtung der Einzelhandelsbetriebe beantragt. Dies lässt sich mit dem Planungswillen der Regionalplanung begründen, die Ortsgemeinde Nittel, wie im Entwurf zum RROPneu2014 bereits dargestellt, in das Netz der Zentralen Orte als Grundzentrum aufzunehmen. Daher handelt es sich formal derzeit noch um eine Abweichung von dem Ziel des „Zentralitätsgebo- tes“. Da es jedoch von Seiten der Regionalplanung der planerische Wille ist, der Gemeinde Nittel die Funktion eines Grundzentrum zuzuweisen, steht die Gemeinde in der Verantwortung seinem künftig zugewiesenen Versorgungsauftrag nachzukommen und die Nahversorgung auszubauen.

7.2 Prüfung der Auswirkungen der Planung auf bestehende Einzelhandelsbe- triebe / ZVB Wie bereits unter Punkt 6 dargestellt, fließt die Kaufkraft der Ortsgemeinde Nittel derzeit zu fast 100 % in umliegende Gemeinden ab. Mit der Funktion eines Grundzentrums ist die Gemeinde ver- pflichtet, die Nahversorgung seiner Bewohner sicherzustellen. Die Errichtung der beschriebenen Einzelhändler sorgt für eine Bindung der örtlichen Kaufkraft, die auch nach Realisierung nicht an die Vollversorgung, also eine Kaufkraftbindung von 100 % heranreicht. Die Untersuchungen und Be- rechnungen zeigen, dass keine wesentlichen Auswirkungen auf bestehende Einzelhandelsbetriebe und Zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Es wurde aufgezeigt, dass davon auszugehen ist, dass die derzeit überwiegend nach Konz, aber auch nach Temmels (Norma) abfließende Kauf- kraft ins Ortsgebiet zurückgeholt wird. Bei der berechneten Größenordnung ist nicht davon auszugehen, dass die ermittelten Kaufkraftrückflüsse raumordnerische Konflikte auslösen könnten. Zu- dem kann Nittel mit dem Vorhaben die Nahversorgung erstmalig sicherstellen, was aktuell wegen entsprechender Ansiedlungsinteressenten möglich ist. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass ein Teil der Einwohner Wincheringens, die derzeit ihren Bedarf an nahversorgungsrelevanten Waren in Saarburg decken, ebenfalls nach Nittel abwandern. Somit ist auch für Saarburg mit minimalen, also nicht existenzgefährdenden Umsatzrückgängen zurechnen. Im Gegenzug kann Wincheringen im Rahmen der raumordnerischen Möglichkeiten (kooperierendes Grundzentrum mit Nittel nach Dem Entwurf des ROPneu2014) ebenfalls Planungen zum Auf- bzw. Ausbau der Nahversorgung anstoßen. Mit dem Nachweis, dass auch die Auswirkungen auf das benachbarte Luxemburg ebenfalls keine raumordnerischen Konflikte gemäß deutscher / rheinland-pfälzischer / regionaler Definition auslö- sen, stehen auch im Sinne der Abstimmungen mit dem benachbarten Ausland keine Konflikte für die Planung im Wege. 7.3 Abwägung der Abweichung von raumordnerischen Zielen Da es sich bei dem geplanten Vorhaben um ein Vorhaben handelt, dass im Sinne der sich ändern- den Regionalplanung zur Sicherung der Grundversorgung in Nittel und seinem zugeordneten Nah- bereich notwendig wird, handelt es sich nicht um eine abwägungsrelevante Abweichung von raum-

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ordnerischen Zielen. Nach In-Kraft-Treten des Regionalplanentwurfs entspricht das geplante Vorha- ben den Zielen der Raumordnung vollumfänglich. Insofern ist eine vorgezogene Zustimmung angemessen.

7.4 Verbindliche Bauleitplanung Das Vorhabengebiet ist bereits Bestandteil des Bebauungsplans „Wiesengraben“. Dieser weist ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO für den Bereich der geplanten Wohn- und Einzelhandelsnutzung aus. Die übrigen Flächen innerhalb des Geltungsbereichs des B-Plans werden als Allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. Im weiteren Verfahren ist eine Änderung des Bebauungsplans für diesen Bereich durchzuführen. Auf Grund der geplanten Nutzungen muss ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsnahversorgung + Seniorenresidenz“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden.

8 Ergebnis Mit dem geprüften Vorhaben kann es gelingen, dass die Nahversorgung in Nittel und dem zugewiesenen Nahbereich langfristig gesichert wird. Die durchgeführte Untersuchung zur Verträglichkeit zeigt auf, dass unter Betrachtung der komplexen Berechnungsgrundlagen eine Umsetzung des Vorhabens voraussichtlich ohne Auswirkungen mög- lich sein wird, die nach den gesetzlichen Bestimmungen von BauGB und BauNVO als nicht nur unwesentlich zu bezeichnen wären. Mit diesem Vorhaben wird die derzeit in die Nachbargemeinden und nach Luxemburg abfließende Kaufkraft zurückerlangt. Der Ausbau des Grund- und Nahversorgungsnetzes ist eines der Ziele der Einzelhandelsentwicklung gemäß des interkommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die beiden zukünftigen kooperierenden Grundzentren Nittel und Wincheringen. Die Abweichung von den Zielvorgaben der Raumordnung wird als unkritisch beurteilt, da die Raum- Ordnung in der Fortschreibung des Regionalplans die Aufnahme der Ortsgemeinde Nittel als Grund- zentrum in das Zentrale-Orte-System bereits vorsieht. Da der Entwurf des ROPneu2014 noch keine Gültigkeit besitzt und dessen Ziele demnach wie sonstige Belange der Raumordnung zu bewerten sind, ist der Antrag auf Zielabweichung zum jetzigen Zeitpunkt förmlich notwendig, allerdings nach Inkrafttreten des Regionalplans obsolet. Das Vorhaben entspricht im Grundsatz den aktualisierten Zielvorgaben der Raumordnung und ermöglicht eine zielgerichtete Planung der Ortsgemeinde Nittel.

Aus gutachterlicher Sicht kann dem Vorhaben auf Grund der nachgewiesenen Verträglichkeit zugestimmt werden.

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Anhang

 Variante der Berechnungen unter der Annahme reduzierter Kaufkraftansätze

 Flächenproduktivitäten

 Abbildungsverzeichnis

 Tabellenverzeichnis

Antrag auf vereinfachte raumordnerische Prüfung zur Errichtung einer Wohn- und Geschäftsresidenz an der Wiesenstraße in Nittel

Variante der Berechnungen Unter der Annahme reduzierter Kaufkraftansätze

In Abstimmung mit der Regional- und Landesplanung ist zu prüfen, wie die Bindungsquoten ausse- hen, wenn dem kooperierenden Grundzentrum Nittel nur etwa 75 % der Kaufkraft zugeleitet würden. Begründet wird dies mit dem Ansatz, dass die umliegenden Versorgungsstandorte nach einer An- siedlung in Nittel weiterhin Versorgungsstandorte blieben und insofern die Kunden auch weiterhin in anderen Betrieben im Umfeld Nittels ihre Einkäufe erledigen würden. Das entspricht dem üblichen Ansatz im Zuge der Umsatzumverteilung und anschließender Prüfung der tatsächlichen Verände- rung von Bindungsquoten und wurde in dieser Untersuchung bereits beachtet. Dennoch soll auf den Wunsch der Raumordnungsbehörden dieser „Fall“ als Variante dargestellt werden. Es wird der Ansatz verfolgt, dass von den dem Grundzentrum zustehenden Kaufkraftwerten im Nah- bereich nur rund 75 % beachtenswert sind. Hieraus ergibt sich folgende Annahme der zur Verfügung stehenden Kaufkraft für die 3.390 Einwohner: Kaufkraft pro Kaufkraftindex Kaufkraft Anteilig Warengruppe Person in € in % in € 75 % Nahrungs- & Genussmittel 2.296 7.997.588 5.998.191 Gesundheits- & Körperpflege 447 1.557.022 1.167.767 Baumarktspezifische Waren 606 87,3 2.110.862 1.583.147 Foto / Optik 120 417.992 313.494 Baby- / Kinderartikel 15 52.249 39.187

Tabelle 11: Kaufkraft im Einzugsgebiet für die wesentlichen Warengruppen – MODIFIZIERT (Quelle: Interkommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinden Nittel und Wincherin- gen │ Büro ISU │ 2016 │ eigene Berechnungen) Unter Berücksichtigung der sich aus der Bestandserhebung ergebenden Umsatzpotenziale10 der bestehenden Betriebe im Einzugsbereich von Nittel, stellt sich folgender Überblick über die Umsätze und die sich daraus ergebenden Kaufkraftbindungsquoten dar: reduzierte Kaufkraft Umsatz Kaufkraft- Warengruppe in Mio. € in Mio. € Bindungsquote Nahrungs- & Genussmittel 6,00 0,29 4,8 % Gesundheits- & Körperpflege 1,17 0,18 15,4 % Baumarktspezifische Waren 1,58 0,63 39,9 % Foto / Optik 0,31 0,00 0,0 % Baby- / Kinderartikel 0,04 0,00 0,0 %

Tabelle 12: Kaufkraftbindung – MODIFIZIERT (Quelle: Interkommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinden Nittel und Wincherin- gen │ Büro ISU │ 2016 │ eigene Berechnungen) Nach Ermittlung der potenziellen Umsätze des Vorhabens und linearer Einfügung in die Bindungs- quoten der Ortsgemeinde ergibt sich unter Beachtung des reduzierten Kaufkraftansatzes folgendes Bild:

10 Die Ermittlung der Umsätze basiert auf einem zurückhaltenden Ansatz für die Flächenproduktivität der einzelnen vorhandenen Betriebe. Diese wird im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung am unteren Rand der für die Betriebe typischen Umsätze angesetzt. Hierdurch ergibt sich in der Summe ein eher als zu niedrig anzusetzender Gesam- tumsatz am Standort. Daraus folgt, dass die Belastung durch die Umsatzumverteilung eher niedriger anzusetzen ist, als das Berechnungsergebnis vermuten lässt.

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reduzierte Kaufkraft Umsatz Kaufkraft- Warengruppe in Mio. € in Mio. € Bindungsquote Nahrungs- & Genussmittel 6,00 4,22 ~ 70 % Gesundheits- & Körperpflege 1,17 1,59 ~ 136 % Baumarktspezifische Waren 1,58 0,74 ~ 47 % Foto / Optik 0,31 0,11 ~ 35 % Baby- / Kinderartikel 0,04 0,16 ~ 400 %

Tabelle 13: Kaufkraftbindung nach Erweiterung – lineare Betrachtung – MODIFIZIERT (Quelle: eigene Berechnung) Im Zuge der Umsatzumverteilung wurde ermittelt, dass in den einzelnen Warengruppen unterschiedliche Auswirkungen auf Betriebe und Standorte des Einzelhandels innerhalb und außerhalb des Nahbereichs von Nittel zu erwarten sind. Daher wird nachfolgend dargestellt, wie sich die Bindungs- quoten in den einzelnen Warengruppen darstellen, nachdem die Umverteilung innerhalb des Nah- bereichs statistisch bereinigt wurde. Dennoch wird weiterhin die reduzierte zur Verfügung stehende Kaufkraft von nur 75 % angenommen: bereinigte Umsätze reduzierte Kaufkraft Kaufkraft- Warengruppe im Nahbereich in Mio. € Bindungsquote in Mio. € Nahrungs- & Genussmittel 6,00 3,20 ~ 53 % Gesundheits- & Körperpflege 1,17 1,56 ~ 133 % Baumarktspezifische Waren 1,58 0,74 ~ 47 % Foto / Optik 0,31 0,11 ~ 35 % Baby- / Kinderartikel 0,04 0,16 ~ 400 %

Tabelle 14: Kaufkraftbindung nach Erweiterung – Betrachtung nach Umsatzumverteilung – MODIFIZIERT (Quelle: eigene Berechnung) Auf Grundlage der in der Untersuchung nachgewiesenen Nichtbeeinträchtigung zentraler Versor- gungsbereiche ist die unter Betrachtung reduzierter Kaufkraftansätze ermittelte Kaufkraftbindung nachrangig zu sehen. Im Wesentlichen ergeben sich in den Bereichen hohe Bindungsquoten, wo statistisch aktuell eine starke Unterrepräsentation im Nahbereich Nittel festgestellt werden kann. Dabei ist insbesondere hinsichtlich Baby- / Kinderartikeln klarzustellen, dass die Bindungsquote einen rechnerischen Effekt aufzeigt, der sich so in dem zukünftigen Betrieb sicherlich nicht bestätigen lässt. Vielmehr wird der Nutzungsmix in einem Drogeriemarkt einen Sortimentsmix nach sich ziehen, der die Bindung von etwa 400 % Kaufkraft nicht bestätigen wird. Die Kunden werden einen Einkaufs- mix vornehmen, der stets unterschiedliche Schwerpunkte in den einzelnen Sortimenten aufweisen wird. Daher ist die Aussage in einem Umsatzwert, welcher deutlich unterhalb der gutachterlichen Nachweisschwelle liegt, unter Vorbehalt zu sehen. Auch bei dem Ansatz der reduzierten Kaufkraft ergeben sich keine Erkenntnisse, die zu einer von der Kernaussage der Untersuchung abweichenden Ergebnisaussage führen. Das Vorhaben ist ver- träglich umsetzbar.

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Flächenproduktivitäten nach Betrieben und Warengruppen

Die folgenden Flächenproduktivitäten können für Berechnungen in Einzelhandelsuntersuchungen genutzt werden: Produktivität in € / m² Warengruppe Betriebstyp Betrieb Minimum Maximum Nahrungs- und Genussmittel 2.800 5.700 Gesundheits- und Körperpflege 2.000 3.500 Baumarktspezifische Waren 1.300 1.500 Bekleidung 2.800 3.100 Einrichtungsbedarf 2.600 3.000 Bücher / Schreibwaren 4.200 4.500 Unterhaltungselektronik und elektronische Medien 3.700 3.900 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 2.500 2.600 Spielwaren / Hobbys 2.500 2.700 Foto / Optik 3.100 3.700 Schuhe / Lederwaren 2.500 3.000 Informationstechnologie 4.200 5.000 Sport / Camping 3.100 3.500 Glas-Porzellan-Keramik 1.400 1.600 Uhren / Schmuck 4.800 5.300 Telekommunikation 2.400 2.600 Baby-/ Kinderartikel 2.000 2.200 Getränkemarkt 1.800 2.500 Bäcker / Metzger 4.000 6.000 Reformhaus / Bioladen 2.500 4.500 Apotheke 7.000 10.000 Drogeriemarkt 2.000 3.500 Parfümerie 2.800 3.500 Tankstelle 7.000 8.500 Blumenladen 1.700 2.300 Aldi 5.000 10.000 Lidl 4.500 7.500 Edeka 3.000 6.000

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Verhältnis der Flächenproduktivitäten 11.000

10.000

9.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

(Quellen:  EHI-Handelsatlas 2008 / 2009 sowie 2009 / 2010  Angaben von Betrieben zu Einzeluntersuchungen  Erfahrungswerte aus Einzelhandelsuntersuchungen sowie Einzelhandels- und Zentrenkonzepten der ISU)

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Abgrenzung des Plangebiets im Luftbild (Quelle: www.geoportal.rlp.de │ ohne Maßstab │ Zugriff in 05.2017) ...... 3

Abbildung 2: Lage des Vorhabens in der Ortsgemeinde Nittel (©GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2017, dl-de/by-2-0, http://www.lvermgeo.rlp.de [05/2017] │ TK25 │ ohne Maßstab) ...... 5

Abbildung 3: Mittelzentraler Verbund kooperierender Zentren (Quelle: Landesentwicklungsprogramm LEP IV 2008 │ ohne Maßstab) ...... 7

Abbildung 4: Ortsgemeinde Nittel und Nahbereich (©GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2017, dl-de/by-2-0, http://www.lvermgeo.rlp.de [05/2017] TK100 │ ohne Maßstab │ eigene Darstellung) ...... 8

Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Bebauungsplan ‚Wiesengraben‘ der Gemeinde Nittel (Quelle: Bebauungsplan ‚Wiesengraben‘ │ ohne Maßstab │ Juni 2012) ...... 11

Tabellenverzeichnis

Tabelle 2: Kaufkraftbindung (Quelle: Interkommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinden Nittel und Wincheringen │ Büro ISU │ 2016 │ eigene Darstellung) ...... 13

Tabelle 3: Verkaufsflächenanteile in m² (Quelle: eigene Berechnungen) ...... 15

Tabelle 4: Kaufkraftbindung nach Erweiterung – lineare Betrachtung (Quelle: eigene Berechnung) ...... 16

Tabelle 5: Umsatzumverteilung Nahrungs- und Genussmittel (Quelle: eigene Berechnung) ...... 17

Tabelle 6: Umsatzumverteilung Gesundheits- und Körperpflege (Quelle: eigene Berechnung) ...... 18

Tabelle 7: Umsatzumverteilung Tierbedarf ...... 18

Tabelle 8: Umsatzumverteilung Foto / Optik (Quelle: eigene Berechnung) ...... 19

Tabelle 9: Umsatzumverteilung Baby- / Kinderartikel (Quelle: eigene Berechnung) ...... 19

Tabelle 10: Gesamtbetroffenheit der potenziellen Konkurrenzstandorte (Quelle: eigene Berechnung) ...... 19

Tabelle 12: Kaufkraftbindung – MODIFIZIERT (Quelle: Interkommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinden Nittel und Wincheringen │ Büro ISU │ 2016 │ eigene Berechnungen) ...... 25

Tabelle 13: Kaufkraftbindung nach Erweiterung – lineare Betrachtung – MODIFIZIERT (Quelle: eigene Berechnung) ...... 26

Tabelle 14: Kaufkraftbindung nach Erweiterung – Betrachtung nach Umsatzumverteilung – MODIFIZIERT (Quelle: eigene Berechnung) ...... 26

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