RUP De Verlosser

definitieve screeningsnota juli 2015, REF: SCRPL15076

RUP De Verlosser

Herziening van zonering om meer ruimte te geven aan landschappelijke kwaliteiten in het plangebied en de aanwezige zorgfunctie te bestendigen.

opdrachtgever Gemeente Dilbeek Sector Gemeentelijke Ontwikkeling Gemeenteplein 1, 1700 Dilbeek ontwerper plusofficearchitects Emile Jacqmainlaan 4 bus 13 1000 Brussel

INHOUD

0. Inleiding 0.1 aanleiding tot opmaak

1. Referentiesituatie 1.1 Ruimtelijke situering en afbakening plangebied 1.2 Beschrijving van de bestaande toestand 1.3 historische ontwikkeling van de site

2. Planningscontext 2.1 overzicht van bestaande juridische documenten 2.1.1. gewestplan (2002) 2.1.2. bpa DE VERLOSSER 2.1.3. natura 2000 en VEN 2.1.4. buurt- en voetwegen 2.1.5. herbevestigde agrarische gebieden 2.1.6. plan-mer plicht 2.2 Beleidskader en relevante studies 2.2.1. ruimtelijk structuurplan vlaanderen (herziening februari 2011) 2.2.2. provinciaal ruimtelijk structuurplan vlaams-brabant (goedgekeurd oktober 2004) 2.2.3. gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2010) 2.2.4. masterplan de verlosser 2.2.5. bodem 2.2.6. landschap en beeldkwaliteit 2.2.7. water 2.2.8. geluid

3. visie Masterplan De Verlosser 3.1 ruimtelijke doelstellingen 3.1.1. ruimtelijke probleemstelling 3.1.2. ruimtelijke doelstelling 3.1.3. toelichting deelzones volgens het masterplan 3.2 Programma 3.3 toelichting voorgenomen plan

4. Toetsing van de plan-MER plicht 4.1 omschrijving van het doel, de reikwijdte en de detailleringsgraad van het voorgenomen plan 4.1.1. Doelstelling 4.1.2. Reikwijdte 4.1.3. Detailleringsgraad 4.2 Inschatting van de mogelijke milieueffecten 4.2.1. Methodologie 4.2.2. Referentiesituatie en nulalternatief 4.2.3. Milieueffectenbeoordeling 4.2.4. Conclusie

5. ontvangen adviezen

3 plusofficearchitects

0. Inleiding

0.1 Aanleiding tot opmaak

De Gemeente Dilbeek wil de problematiek aanpakken van de zonevreemde clusters in parkgebieden en hier een pas- send, coherent antwoord op bieden zonder afbreuk te doen aan de huidige kwaliteiten . De waardevolle parken van Dilbeek zijn zeer divers van opbouw en karakter. Het betreft zowel parken met authentieke, (vierkants)hoeves, historische kastelen als grote herenhuizen of villa’s van recentere datum, al dan niet in combinatie met een (kasteel)boerderij, portierswoning, stallen, of moderne openbare instellingen. Binnen de open ruimtestructuur is een belangrijk deel van de groengebieden gerelateerd aan dit markant patrimonium. Op het gewestplan zijn deze gebieden meestal gelegen in parkgebied, natuurgebied en bosgebied. Ze bieden een meerwaarde omwille van hun ruimtelijke en historische erfgoedwaarden, omwille van hun landschappelijke kwaliteiten en natuurlijke aspecten. Deze specifieke groenelementen verdienen dan ook bijzondere aandacht binnen de open ruimtestructuur. Een bijzondere problematiek vormen de kasteelparken en landeigendommen met rusthuizen. (Residentie Koning Albert in Itterbeek, Residentie Maria Assumpta in Dilbeek, Sint-Alena in Dilbeek en Rusthuis De Verlosser in Sint-Ulriks-Kapelle) allen gelegen in de bestemming parkgebied. Voor een kwalitatieve open ruimtestructuur en in functie van de reeds aanwezige seniorenhuisvesting, is de uitwerking van een langetermijnvisie voor deze sites vereist. Dit is inmiddels gebeurd in de vorm van een masterplan voor enkele sites. Deze masterplannen worden vervolgens vertaald in een gemeentelijk ruimtelijke uitvoeringsplan, waarvan het RUP De Verlosser er één van is.

In navolging van het gemeentelijk structuurplan, opgemaakt in 2010 door D+A consult, wil het gemeentebestuur met de opmaak van dit RUP een kwalitatieve toekomstvisie juridisch inschrijven in haar beleid. Grootste aandachtspunt is het feit dat de huidige bestemmingen niet overeenkomen met de parkstructuur. Indien de bouwgronden effectief ontwik- keld zouden worden, kan dit sterke nadelen hebben voor het historische park en haar bomenbestand. Indien het RVT dat reeds aanwezig is in het park binnen de huidige planningcontext zou uitbreiden, kan dit een erg negatieve impact hebben op het park. Om die tegenstelling op te lossen wordt het RUP als instrument ingezet.

Naast de juridische en planologische context, is dit RUP ook de gelegenheid bij uitstek om de toekomstige ontwikkelin- gen van het RVT, waar het bestuur op lange termijn vragende partij voor is, ook de gewenste ruimtelijke kwaliteit mee te geven, met respect voor het bestaande erfgoed op de site, het park én de werking van het RVT zelf. Indien het RVT wil blijven voldoen aan de normeringen en comfort eisen dringt een grondige aanpassing aan de bestaande kamers zich op. Dat verklaart gedeeltelijk hun vraag naar uitbreiding.

In het RUP brengen we deze verschillende problematieken samen en bieden we een ruimtelijk en sociaal antwoord met een gedragen toekomstbeeld van de verschillende partijen. Deze nota schetst de huidige situatie en historische context van de site, de planningscontext met bestaande juridische en ruimtelijke beschrijvingen om zo te komen tot de gewens- telijke structuur die in Deel 2 in stedenbouwkundige voorschriften wordt vertaald.

5 plusofficearchitects 1. Referentiesituatie

1.1 Ruimtelijke situering en afbakening plangebied

Provincie: vlaams-Brabant oppervlakte: 9,3 ha (domein De Verlosser) Gemeente: Dilbeek bestemming: parkzone met historisch waardevolle ge Deelgemeente: Sint-Ulriks-Kapelle bouwen Adres: Brusselstraat 647 gebruik: zorgwonen 1700 Sint-Ulriks-Kapelle

Sint-Ulriks-Kapelle, DILBEEK Sint-Ulriks-Kapelle Sint-Ulriks-Kapelle is een deelgemeente van dilbeek, Het gehucht ligt tussen een aantal Oost-West geörienteer- Vlaams Brabant, gelegen in het zacht glooiende Pajotten- de structuren die allemaal gebaseerd zijn op de onderlig- land, met zijn typische Brabantse leemgronden. Waar cen- gende topografie. de e40 gent-Brussel, de spoorlijn 50 trum Dilbeek nog bij de aaneengesloten verstedelijking van (Brussel - Aalst - Gent) en de beide beekvalleien (Molen- Brussel hoort, is Sint-Ulriks-Kapelle als gehucht duidelijk te beek en Molenbeek-Zuid). Het is een typisch straatdorp onderscheiden in het open landschap. We bevinden ons in dat ter hoogte van de kerk een driehoekig plein kent. de overgang van Pajottenland naar het Land van Asse en buiten de autostrade die de ring van Brussel vormt.

Dilbeek bezit een groot aantal parkgebieden, waarvan ook Domein De Verlosser deel uit maakt. Het betreft vaak parken met authentieke, historische kastelen, al dan niet in combinatie met een (kasteel)boerderij, portierswoning, stallen, enzovoort. De parkgebieden zijn waardevol zowel omwille van hun ruimtelijke en historische (erfgoed)waarden als omwille van hun landschappelijke kwaliteiten en natuurlijke aspecten. Het overgrote deel van de parkgebieden heeft een privaat karakter.

RUP De Verlosser. Concept 6 Afbakening plangebied, Domein de Verlosser Afbakening plangebied, Domein de Verlosser Net tegenover het Kerkplein, aan de zuidkant van de Brusselstraat ligt het domein de Verlosser, een voormalig kasteeldomein dat nadien door de orde van de Verlosser werd uitgebouwd tot verblijfsplaats voor verschillende leefgemeenschappen van zusters en een rust- en verzorgingstehuis. Het domein wordt gekenmerkt door een groot park met enkele bijzondere al dan niet historische gebouwen waarvan er vele opgenomen zijn op de erfgoed inventaris (VIOE lijst).

Met zijn groene karakter vormt het kasteeldomein een belangrijke entiteit in de dorpskern van sint-Ulriks-Kapelle.

De zone in het zuiden van het parkdomein valt buiten de afbakening van het RUP.

7 plusofficearchitects 10 50 100m

1.2 Beschrijving van de bestaande toestand

Waardevolle gebouwen 1. Rusthuis 2. Gaudium 4. Duiventil 5. kapel 7. stallen en schuur 8. serre

gebouwen die herdacht kunnen worden 10 b 2. Gaudium 3. Zonnebloem e 9 A 7 6. 13 colonnes 8 2 9. Aalmoezenierswoning C c 10. garage b 11 3 11. oude til electriciteitskot en garage B a D bijzondere elementen 1 6 a. oude toegangspoort 4 b. muur op perceelsgrens c. muur op oude perceelsgrens 4 d. oud tennisterrein d 64 e. heuvel

62 5 groene context A. open grasveld B. boszone C. grasveld achterin D. brede padenstructuur

60 E. agrarisch gebied E

Na herhaaldelijk overleg met de vzw, de bewoners van de site, Natuur en Bos, Erfgoed, Ruimte Vlaanderen en de gemeentelijke stedenbouwkundige dienst, wordt er geconcludeerd dat op de site een aantal gebouwen erg waardevol zijn en dienen behouden te blijven. Toch verkeren deze gebouwen vaak in een verouderde staat en zijn ze niet aangepast aan de huidige comfort eisen wat het gebruik ervan betreft. Gaudium en het hoofdgebouw zijn daarin cruciaal. Het gebouw van de 13 kolommen en Zonnebloem kunnen afgebroken worden. Ook voor de bestaande garages en de electriciteitscabine zijn er alternatieven mogelijk. Deze gebouwen maken immers geen deel uit van het waardevolle patrimonium en zijn vaak veel later toegevoegd.

Het kasteelpark heeft een groen en vrij open karakter (gazon, loofhoutbosjes en hoogstammige bruitbomen) en sluit goed aan bij het open landbouwlandschap in het zuiden.

Wat de zonering betreft, is er een probleem op de site. Het westelijke gebied dat als woonzone is ingevuld bevat enkele van de grote en belangrijke bomen die het bomenbestand in het park beschermen tegen de westenwind. Als deze site bebouwd zou worden en de bomen gerooid, kan dit enorme gevolgen hebben voor de rest van het bomenbestand in het park. Een herdenken van deze woonzone is aangewezen bij de opmaak van het RUP. Daarbij wordt er gezocht naar een andere plek om als woonzone vrij te geven in ruil voor het omzetten van deze zone als parkgebied.

RUP De Verlosser. Concept 8 Een zelfde vraag stelt zich over de bebouwbaarheid van de voormalige moestuin. Dit gedeelte is bestemd als woongebied met landelijk karakter maar is historisch gezien een interessant onderdeel van de site als geheel. Ook daar kan er gekeken worden o f de mogelijke bebouwing neit beter geconcentreerd kan gebeuren (op plaatsen waar nu ook reeds bebouwing staat, om zo de moestuin voor een groot deel te kunnen behouden als open ruimte, en misschien zelfs als moestuin voor de woongemeenschappen van de toekomst op deze site.

Enkele gebouwen verkeren in slechte staat en vragen om een kwalitatieve herziening, hieronder verstaan we een grondige renovatie of vervanging door nieuwbouw.

“De Verlosser” is een erkende RVT en heeft een huidige capaciteit van 56 bedden. Het zorgstrategisch plan van de gemeente Dilbeek voorziet voor de site een uitbreiding van deze capaciteit met 20 serviceflats en 3 kamers kortverblijf.

Het parkgebied St.- Sauveur vormt een schakel tussen het dorpscentrum en de zuidelijke open ruimte rond de vallei van de Molenbeek. Het noordwestelijke deel is het intensievere en landschappelijk -architecturale deel van het park met kasteel en rusthuis en langs de Zavelstraat het klooster, het zuidelijk en westelijk parkdeel heeft een meer landschappelijk karakter met daarin enkele woningen. Het achterliggende open landschap wordt gekenmerkt door weilanden, akkerbouw, kleine landschapselementen en boomgaarden. Het kasteel vormt een integraal onderdeel van dit landschap en verhoogt er in een belangrijke mate de landschappelijke beeldwaarde.

De grotere open ruimte is alom aanwezig door diverse zichten, ook in de as naar het dorpscentrum is een belangrijk per- spectief aanwezig. Hoewel een ommuring langs de Brusselstraat aanwezig is, ïntegreert deze zijde goed in het landelijke karakter van het dorpscentrum van Sint-Ulriks-Kapelle.

In de Brusselstraat is de bebouwing meer gesloten, langs de Zavelstraat komt hoofdzakelijk open woonbebouwing voor.

Grote delen van het studiegebied zijn ruimtelijk - functioneel sterk verweven met de omgeving. Diverse voetwegen doorkruisen het terrein (vooral westwaarts). Via de Krekelendries zijn de woningen in parkgebied toegankelijk. Het parkgebied heeft een privaat karakter, mede door de opgaande parkvegetatie rondom en de bosfragmenten zuid- waarts. Langs de Zavelstraat is het park ommuurd. Toch is het rondom goed bereikbaar door de voetwegen en landelijke straten. De rusthuisgebouwen en het klooster liggen noordwestwaarts, aanleunend bij het kasteel en de woonbebouwing langs de Zavelstraat. De parkeerruimten liggen rond het kasteel en langs het klooster. De parkwegen zijn geasfalteerd tussen de toegang en het rusthuis, rond het kasteel zijn de wegen gedeeltelijk halfverhard (dolomiet). Op de site situeren zich diverse gebouwen en bijgebouwen met de hiernavolgende faciliteiten: - Kasteelgebouw van 3 bouwlagen met 2 dakverdiepingen; ingericht als rust- en verzorgingstehuis met bijhorende faciliteiten. - Verblijfsgebouw ‘Gaudium’ van de kloostergemeenschap bestaande uit 1 bouwlaag met 1 dakverdieping. - Verblijfsgebouw ‘Zonnebloem’ van de kloostergemeenschap bestaande uit 1 bouwlaag met 2 dakverdiepingen (niet in afbakening) - Bijgebouwen met onderhouds- en bergruimte en garages; In het park bevinden zich eveneens de hiernavolgende infrastructuren en parkdelen: - toegangswegen en padenstructuur bij gebouwen in asfalt; - met asfalt/dolomiet verharde parkeerruimten; - een parkachtige verblijfsruimte met verharde terrassen; - padenstructuur, halfverhard; - 1 kapel, 2 vogelkooien en een tuinberging - een ommuurde moestuin met serres (buiten afbakening)

9 plusofficearchitects 1. RVT De Verlosser 2. Gaudium

3. Zonnebloem 6. 13 Colonnes

8. serres 9. Aalmoezenierswoning 10. garages

4. Duiventil 7. bergruimte 11. oude til elektriciteitskot en garage

RUP De Verlosser. Concept 10 a. oude toegangspoort b. muur op perceelsgrens c. muur op oude perceelsgrens

e. heuvel A. open grasveld B. boszone

C. grasveld achterin D. brede padenstructuur

11 plusofficearchitects 1.3 Historische ontwikkeling van de site

Het projectgebied kent een lange geschiedenis zowel op Naast het landhuis is het Gaudium het meest inspirerende het vlak van landschap als gebouw patrimonim. Het meest gebouw met een zeer typerende gevel, doch met een min- representatief is het eclectisch landhuis dat reeds van het der karakteristieke bijbouw. Ook de andere gebouwen zijn begin een centrale rol speelt op de site. Ook vandaag is weinig inspirerend en kunnen mogelijk herzien worden. dit gebouw het meest in het oog springend naast de an- Het park is een onmisbare groene context voor het karak- dere gebouwen die meer aan de rand van de site liggen. ter van de site en wordt daarom maximaal bewaard.

1800: Landhuis + 3 bijgebouwen+ Park “Lusthof” 1866: afbraak bijgebouwen en bouw van enkele 1877: “Lusthof”: uitbreiding tot een park van stallen, het koetshuis en de orangerie 7 ha

1880: Landhuis: verbouwing tot een eclectisch 1891: Aanleg van een landschappelijk park 1926: Kloosterorde koopt domein kasteel 1930: Uitbreiding kasteel met 9 traveën, 1882: Zavelstraat wordt verlegd. noordelijke aanbouw in witte natuursteen en bouw van “les 13 colonnes”.

1934: Bouw aalmoezenierswoning aan 1960: Bouw residentie “Zonnebloem“ Brusselstraat.

RUP De Verlosser. Concept 12 TERREIN EVOLUTIE

1800 1877 1930

ExpansionExpansion Expansion

padenstructuur

1800 1891

13 plusofficearchitects 2. Planningscontext

2.1 Overzicht van bestaande juridische documenten

Type plan Kenmerken

Gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, KB van 18/02/2000

Gewestelijke ruimtelijk uitvoeringsplannen n.v.t.

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen n.v.t.

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen n.v.t.

Algemene plannen van aanleg n.v.t.

Bijzondere plannen van aanleg BPA De Verlosser, afgekeurd november 2010

Vergunde verkavelingen geen

Natura 2000 geen

Gebieden van het VEN/IVON geen

Erkende natuurreservaten geen

Beschermde monumenten geen, wel opname op lijst Onroerend Erfgoed

Beschermde landschappen geen

Ankerplaatsen en relictzones geen

Beschermingszones grondwaterwinningen geen

Buurt- en voetwegen Brusselbaan buurtweg nr. 1 (verbreeding, verplaatsing) Zavelstraat buurtweg nr. 3 (verplaatsing) voetweg nr. 23 voetweg nr. 29 voetweg nr. 36 (gedeeltelijke afschaffing) voetweg nr. 37 (afschaffing) Herbevestigde agrarische gebieden Regio Zenne-Dijle-Pajottenland, Type HAG, code 130 Landbouwgebied Sint-Ulriks-Kapelle

Wat de juridische context voor de projectzone betreft, is het gewestplan vandaag het enige te handhaven document wat betreft bodembestemming. Er zijn geen eerdere ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt. Een bijzonder plan van aanleg Rusthuis (De Verlosser’ werd opgemaakt in 2006 maar afgekeurd in 2010 vanwege te weinig aandacht voor historische en landschappelijke waarden volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het nieuwe RUP is bijgevolg het document om de gewenste ruimtelijke en juridische structuur te herschrijven en vast te leggen.

RUP De Verlosser. Concept 14 2.1.1. gewestplan (2002)

1 2

Het gewestplan kleurt de site in met vier bestemmingen: 1. woonzone De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. 2. woonzone met landelijk karakter De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. 3. parkgebied De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen. 4. landschappelijk waardevol agrarisch gebied De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

15 plusofficearchitects 2.1.2. bpa DE VERLOSSER

Opgestart 2006 Niet goedgekeurd (volgens structuurplan) november 2010

Het BPA werd opgestart in 2006 en vanwege het GRSP niet goedgekeurd in 2010 om wille van te weinig aandacht voor de historische waarde van het park en de gebouwen. Om deze reden werd het huidieg masterplan opgemaakt dat werd afgerond in 2013. Deze condities zullen vervolgens in het RUP worden vertaald.

2.1.3. Natura 2000 en VEN

De projectzone ligt niet binnen een afbakening van het Habitatrichtlijngebied of Vogelrichtlijngebied. Er bevinden zich ook geen habitat- of vogelrichtlijnen in de omgeving van het plangebied (afstand > 1 km).

Het gebiedsgericht beleid van het natuurdecreet houdt de ontwikkeling van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) en het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) in. Het natuurdecreet legt de voorschriften en geboden in VEN en IVON vast. De projectzone ligt niet binnen een afbakening van het VEN/IVON. Er bevinden zich ook geen gebieden van het VEN/IVOB in de omgeving van het plangebied (afstand > 1 km).

2.1.4. buurt- en voetwegen

De atlassen van de Buurtwegen brengt de publieke wegenissen in kaart, opgemaakt in opvolging van de wet van 10 april 1941. Deze wet op de buurtwegen is nog steeds van kracht. Volgens recente wetten behoren de buurtwegen tot de kleine wegen. Buurtwegen hebben geen afzonderlijk juridisch bestaan, maar vormen een geheel van verkeersmiddelen die aansluiten bij de provinciale wegen waarvan ze onderdeel zijn. Binnen en grenzend aan de projectzone zijn volgende buurt- en voetwegen terug te vinden: Brusselbaan buurtweg nr. 1 (verbreeding, verplaatsing) Zavelstraat buurtweg nr. 3 (verplaatsing) voetweg nr. 23 voetweg nr. 29 voetweg nr. 36 (gedeeltelijke afschaffing) voetweg nr. 37 (afschaffing)

2.1.5. herbevestigde agrarische gebieden

De zone voor agrarisch gebied (gewestplan) achterin het perceel ligt binnen herbevestigd agrarisch gebied. omdat bouwen in deze zone onmogelijk is en er geen bedreigingen zijn voor dit gebied beschouwen we het buiten de perimeter van het RUP. De projectzone van het RUP is dus niet gelegen binnen de afbakening van de herbevestigde agrarische gebieden. Ten zuiden van het plangebied situeert zich het herbevestigd agrarisch gebied ‘Regio Zenne-Dijle-Pajottenland, Type HAG, code 130. Landbouwgebied Sint-Ulriks-Kapelle’.

RUP De Verlosser. Concept 16 2.1.6. plan-mer plicht

Met de goedkeuring van het besluit betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s door de Vlaamse Regering op 12 oktober 2007, moet de initiatiefnemer van een plan met – mogelijk – aanzienlijke milieueffecten, zoals bijvoorbeeld ruimtelijke uitvoeringsplannen, deze milieueffecten en eventuele alternatieven in kaart brengen.

Ruimtelijke uitvoeringsplannen waarvan de plenaire vergadering plaats vindt na 1 juni 2008, moeten aan de nieuwe regelgeving voldoen. Er geldt evenwel enkel een plan-MER-plicht voor deze plannen en programma’s die aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben.

Het RUP “Herziening RUP Sint-Norbertus” heeft betrekking op een project vermeld in de bijlage III van de wijziging van het BVR van 1 maart 2013: • Het RUP vormt echter NIET het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in de bijlage I of II van het project-mer-besluit van 10 december 2004. Het RUP valt immers niet onder Bijlage II artikel 10 b) “stadsontwikkelingsprojecten met betrekking tot de bouw van 1000 of meer woongelegenheden”. • Het RUP vormt anderzijds WEL het kader voor een project opgesomd in de bijlage III van de wijziging van het BVR van 1 maart 2013. Het RUP valt immers onder Bijlage III artikel 10 b) “stadsontwikkelingsprojecten“.

Aangezien het RUP “De Verlosser” gaat om:

- bestendigen van zorgfunctie in parkzone met hoge landschappelijke kwaliteiten ; - een beperkte wijziging in zonering voor bouwen in het gebied en beperkte voorwaarden voor bouwen in het gebied ten einde de landschappelijke kwaliteiten te waarborgen; gaat de gemeente Dilbeek er van uit dat er kan worden aangetoond dat het plan het gebruik regelt van een gebied op lokaal niveau en een kleine wijziging inhoudt.

Het RUP is dan ook screeningsgerechtigd. Voor niet van rechtswege plan-MER-plichtige RUP’s dient geval per geval een screeningsprocedure doorlopen.

17 plusofficearchitects 2.2 Beleidskader en relevante studies

2.2.1. ruimtelijk structuurplan vlaanderen (herziening februari 2011)

Dilbeek in het RSV

Het plangebied is gelegen te sint-Ulriks-Kapelle, deelgemeente van dilbeek. in het RSV maakt dit deel uit van het buitengebied. De ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke en de agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur. De wisselwerking tussen deze structuren (dat is de wisselwerking tussen de fysische dragers en de menselijke activiteiten) resulteert in een specifiek landschap.

De doelstellingen voor het buitengebied gaat uit van het vrijwaren van het buitengebied voor de essentiële functies, het tegengaan van de versnippering van het buitengebied, het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied, het inbedden van landbouw, natuur en bos in goed gestructureerde gehelen, het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, het afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem, het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied, en de verweving van vrijetijdsfuncties stimuleren aan de hand van een operationele beleidsstrategie.(RSV 2011, p47)

Ontwikkelingsperspectief voor de nederzittingsstructuur: -- Differentiatie van de nederzettingsstructuur -- Trendbreuk in de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden: 60 % in de gemeenten die geheel of gedeeltelijk tot het stedelijke gebied behoren en 40 % in de kernen van de gemeenten die volledig tot het buitengebied behoren -- Wonen en werken concentreren in de kernen van het buitengebied -- Selectieve bundeling van groei in bebouwde perifere landschappen -- Geen verdere groei van linten en verspreide bebouwing

Beschrijving in het RSV m.b.t. de zorgsector:

Zoals wordt aangegeven in de analyse van de bevolkings- en gezinsvooruitzichten zal vooral de groep van ouderen relatief sterk toenemen in de komende jaren. Bijzondere aandacht naar hun woonsituatie en –wensen kan noodzakelijk zijn om tijdig in te spelen op bijzondere ruimtebehoeften (vb. rusthuizen, zorgvoorzieningen enz.). Onderzoek van het Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid wijst evenwel uit dat ouderen nu reeds anticiperen (eerder dan reageren) op hun toekomstige woonbehoefte; in die zin blijken slechts weinig woningen niet aangepast te zijn aan hun noden (vb. verzorging, toegankelijkheid). Bijkomend stellen we vast dat de wens bestaat om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daartegenover is een toenemende professionalisering en specialisering van woonzorgfuncties merkbaar. Naast de ‘klassieke’ rust- en verzorgingstehuizen en naast de eigen woning ontstaat een alternatieve vraag naar aangepaste

RUP De Verlosser. Concept 18 woningen (vb. serviceflat, zorgflat, groepswonen, kangoeroewoning, aanleunwoning,) en naar complexen of woonomgevingen waar men verzorgd kan worden. We merken dat een kleinschaligere aanpak binnen grootschalige projecten plaatsvindt. Dit heeft vooral te maken met de groeiende intenties om de woonkwaliteit in de directe omgeving te verhogen. Deze wordt niet louter vanuit de omgeving (ruimtelijk) bepaald maar evenzeer door niet-ruimtelijke aspecten (veiligheid, sociaal contact, …). Tot slot is de uitbesteding van zorgdiensten een trend (o.a. aanbieden van warme maaltijden bij de zorgbehoevende thuis). Diensten en voorzieningen situeren zich vooral in de stedelijke gebieden waardoor veel ouderen op het moment dat ze zorgbehoevend zijn zich hier willen vestigen. (RSV 2011, p49)

2.2.2. provinciaal ruimtelijk structuurplan vlaams-brabant (goedgekeurd oktober 2004)

22% van de Vlaams Brabantse bevolking is 60 jaar of ouder. (PRSV 2011, p31)

Sint-Ulriks-Kapelle wordt aanzien als woonkern; De woonkernen staan in voor de opvang en het bundelen van de plaatselijke woonbehoeften. De natuurlijke structuur wordt versterkt en, voor zover mogelijk, uitgebouwd in functie van het medegebruik. Waar mogelijk, wordt de ecologische infrastructuur gekoppeld aan laagdynamische recreatieve elementen die het woonklimaat versterken. (PRSV 2011, p229)

Bij een gemeentelijke woonbehoeftestudie worden de doelgroepen bepaald waar nood is aan bijkomende specifieke woningen bijvoorbeeld; sociale woningen/kavels, seniorenhuisvesting, serviceflats. vooral de kwalitatieve woningen woonomgevingsvereisten eigen aan elke doelgroep vormen een belangrijke link naar het ruimtelijke beleid en het te voeren beleid wat betreft het aanbod (bv. seniorenwoningen beter dicht bij voorzieningen, goed ontsloten door openbaar vervoer, enz.)

2.2.3. gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2010)

Opgestart in 2002 Goedkeuring november 2010

1.1 Dilbeek, tussen grootstad en Pajottenland Dilbeek vervult een belangrijke scharnierfunctie tussen Brussel en het Pajottenland. De ligging tussen het hoofdstedelijke gebied en de grote open ruimtegebieden van het Pajottenland, verleent aan Dilbeek een specifieke eigenheid. Zowel de stedelijke accenten bij Groot-Bijgaarden en Dilbeek als de kwalitatieve open ruimte bepalen haar eigenheid. Het samen voorkomen van stedelijkheid en open ruimte vormt een essentieel aspect van de aantrekkingskracht van de gemeente. Ze vormen de kapstokken voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van Dilbeek.

De erkenning van de stedelijke accenten in Groot-Bijgaarden en Dilbeek houdt niet in dat de gemeente een ‘overloopgebied’ van de grootstad wordt. De aanwezige woonfuncties, recreatie, werkgelegenheid… kunnen slechts versterkt worden met respect voor de ruimtelijke draagkracht. Het ruimtegebruik is gericht op kernversterking; ook wat de zones voor bedrijvigheid betreft. De ontwikkeling van bovenlokale functies (werkgelegenheid) wordt grondig en gebiedsgericht afgewogen. Leefkwaliteit staat steeds voorop. Een duurzame omgang en inrichting van de open ruimte is daarbij cruciaal.

Daarom gelden ook voor de landelijke kernen in het buitengebied aangepaste ontwikkelingsperspectieven, afgestemd op de schaal, de draagkracht en de gaafheid van de open ruimte. Deze open ruimte wordt maximaal gevrijwaard. De inrichting van hoogdynamische bovenlokale functies is er uitgesloten.

Met deze benadering wenst Dilbeek zijn troeven -de afwisseling van landelijke omgevingen met stedelijke ruimtes- in hun eigenheid te bevestigen en te versterken. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gaat de uitdaging aan om binnen dit kader een kwalitatieve leefomgeving te bieden met garanties voor de eigen bevolking. De basisbenadering voor de

19 plusofficearchitects gewenste ruimtelijke structuur is samengevat onder het motto: ‘Dilbeek, tussen grootstad en Pajottenland’.

6.4.3 Markant Patrimonium De waardevolle parken van Dilbeek zijn zeer divers van opbouw en karakter. Het betreft zowel parken met authentieke, (vierkants)hoeves, historische kastelen als grote herenhuizen of villa’s van recentere datum, al dan niet in combinatie met een (kasteel)boerderij, portierswoning, stallen, of moderne openbare instellingen. Binnen de open ruimtestructuur is een belangrijk deel van de groengebieden gerelateerd aan dit markant patrimonium. Op het gewestplan zijn deze gebieden meestal gelegen in parkgebied, natuurgebied en bosgebied.

Ze bieden een meerwaarde omwille van hun ruimtelijke en historische erfgoedwaarden, omwille van hun landschappelijke kwaliteiten en natuurlijke aspecten. Deze specifieke groenelementen verdienen dan ook bijzondere aandacht binnen de open ruimtestructuur. Een bijzondere problematiek vormen de kasteelparken en landeigendommen met rusthuizen. (Residentie Koning Albert in Itterbeek, Residentie Maria Assumpta in Dilbeek, Sint-Alena in Dilbeek en RusthuisDe Verlosser in Sint-Ulriks-Kapelle) allen gelegen in de bestemming parkgebied. Voor een kwalitatieve open ruimtestructuur en in functie van de gewenste seniorenhuisvesting, is de uitwerking van een langetermijnvisie voor deze sites vereist.

7.3.3.5 Rusthuizen en serviceflats Via de opmaak van een zorgstrategisch plan (OCMW) en de Studie Rusthuizen bracht Dilbeek het aanbod van seniorenhuisvesting in rusthuizen en serviceflats in kaart.50 Groot-Dilbeek heeft rusthuizen in het centrum van Dilbeek, in Itterbeek en Sint-Ulriks-Kapelle. Opvallend is het ontbrekende aanbod in de deelgemeenten Sint-Martens-Bodegem, Schepdaal en Groot-Bijgaarden. In 2003 realiseerden de rusthuizen een aanbod van 510 bedden. De Vlaamse overheid hanteert voor 2007 een aanbod van 565 rusthuisbedden. Meerdere rusthuizen hebben echter een verouderde en niet-aangepaste infrastructuur. Rusthuis de Verlosser, Residentie Koning Albert en Residentie Maria Assumpta zijn zonevreemd gelegen (parkgebied). Voor de hele gemeente Dilbeek zijn slechts 95 serviceflats beschikbaar: 60 in Bruegeldal (OCMW) en 35 in het Witte Huis. De ligging van de serviceflats is geconcentreerd in deelgemeente Itterbeek. In de overige deelgemeenten van Dilbeek is geen aanbod. De Vlaamse overheid hanteert voor 2007 een programmacijfer van 210 serviceflats.

11.3.3 Sint-Ulriks-Kapelle De landelijke kern van Sint-Ulriks-Kapelle ligt op de noordelijke flank van de heuvel tussen de Nieuwe Molenbeekvallei (VHAG-code 6340) en de Steenvoordbeekvallei (VHAG-code 6140). De Brusselstraat ontsluit als belangrijkste as de dorpskern. Vanuit het centrum heeft de (lint)bebouwing zich langs deze weg verder gezet in de richting van Ternat. Ook in oostelijke richting treedt het fenomeen lintbebouwing op. Een noord-zuid georiënteerd woonlint, met halfopen en open bebouwing, strekt zich uit langsheen de Tenbroekstraat. De belangrijkste voorzieningen van de kern liggen aan de oostzijde van de kerk: ondermeer een uitleenpost van de bibliotheek, een school en een polyvalent sportplein. Aansluitend bij de kerk treft men tevens een groen parkgebied aan. Ten noordenvan het centrum, buiten de kern, liggen een voetbalveld, een tennisveld en een manege. De open ruimte rond het centrum is landschappelijk waardevol en wordt hoofdzakelijk benut als boomgaard, akkergrond of weiland.

Bouwdruk De toenemende (lint)bebouwing mondt uit in een versnippering van valleien en landschapsstructuren. Hierdoor worden natuur- en landschapswaarden aangetast. Finaal wordt het landelijke karakter van de nederzetting aangetast wordt.

Rusthuizen in parkgebieden Rusthuis ‘De Verlosser’ (Brusselstraat) is gelegen binnen de gewestplanbestemming parkgebied.

Open karakter van het gebied In de westelijke open ruimte komen nog ongeschonden, agrarische open ruimten voor waar landbouw de hoofdactiviteit vormt. Het gebied heeft potenties voor de ontwikkeling als verwevingsgebied met agrarische, landschappelijke en ecologische waarden.

Holle wegen De nog bestaande holle wegen bieden een kader voor een grote verscheidenheid aan fauna en flora. Daarnaast bieden deze wegen in combinatie met bestaande voetwegen mogelijkheden voor de uitbouw van een integraal langzaam verkeersnet (functioneel en recreatief). Samen met de kleine landschapselementen in de open ruimte kunnen ze bijdragen

RUP De Verlosser. Concept 20 tot de uitbouw van een ecologisch netwerk.

Kasteelparken en -hoeves De aanwezige kasteelparken en -hoeves vormen een waardevol ruimtelijk en historisch erfgoed. Ze dragen bij aan de landschappelijke kwaliteit. Vaak zijn ze een kader voor waardevolle natuurlijke elementen.

Valleigebieden De complexe valleistructuren in de westelijke open ruimte vormen een belangrijk netwerk van groene assen met landschappelijke, ecologische en agrarische potenties. Ook de ruimtelijke kwaliteiten van deze valleien kunnen volwaardig uitgespeeld worden in de uitbouw van een recreatief netwerk en als ‘groene linten’ binnen de bebouwde omgeving, in relatie met de aanpalende open ruimte. De waterkwaliteit wordt verbeterd door kleinschalige waterzuiveringen.

Aanwezigheid station De aanwezigheid van een spoorweghalte in Sint-Martens-Bodegem op het traject Brussel/Denderleeuw/Aalst is gunstig voor de ontsluiting van de deelruimte.

Het plangebied bevind zich binnen de GRS binnen de openruimtestructuur, deze structuur vormt een belangrijk toe- singskader om extra functies toe te laten op het plangebied.

Parkgebied: -- behoud van het groene park-karakter -- behoud van het cultuur-historische karakter van de bebouwing -- behoud van bestaande open ruimten en de natuurwaarden en aansluiting zoeken bij elementen van de natuurlijke structuur; -- wonen en laagdynamische cultuurrecreatieve nevenbestemming zijn toegelaten binnen de bestaande bebouwing en mits behoud van bestaande natuurwaarden; -- behoud en uitbreiding van bestaande gebouwen in functie van: -- wonen en verblijfsaanverwante functies (garages, zwembad, recreatievoorzieningen…); -- cultuurrecreatieve en socio-maatschappelijke functies; -- nieuwe bebouwing is toegelaten doch uitsluitend in functie van socio-maatschappelijke functies; -- geen nieuwe harde functies toelaten.

2.2.4. masterplan de verlosser

Het masterplan is een vooronderzoek voor de opmaak van het RUP voor het volledige gebied van De Verlosser. Deze visie kwam tot stand in nauw overleg met de opdrachtgever, de hogere overheden en de lokale beleidsmakers en ste- denbouwkundig ambtenaar. Daarbij krijgen de verschillende gebouwen een toekomstvisie mee: - kasteel gedeeltelijk WZC, assistentiewonen op de verdiepingen 2,3 en 4 - nieuwbouw voor 60 kamers naast het kasteel dat het hoofdgebouw wordt kan een ongeveer 4000 m2 bevatten - Gaudium voorlopig woongemeenschap zusters, op lange termijn een bestemming als dagcentrum bij het rusthuis, of kleine gelsoten leefgroep me aanleunwoningen. - aalmoezenierswoning komt in parkgebied te staan maar kan wel bewoond worden, als leefgroep voor de zusters, als huurwoning of als kleine leefgroep zelfstandig wonen. - nieuwe gebouw aan Brusselstraat is een mogelijke uitbreiding van de zorgkamer capaciteit maar dan als afzonderlijke cel, bijvoorbeeld gesloten afdeling dementerenden, een gemengd woonproject voor zorgbehoevenden en hun familie- leden... Dit gebouw is ongeveer 1000 m2. - het parkeren wordt opgelost in de zuidelijke zijde van de moestuin en gedeeltelijk onder de nieuwbouw, met een nieuwe uitgang via de Zavelstraat.

Deze keuzes maken een gefaseerde aanpak mogelijk en laten toe het bestaande rusthuis te blijven gebruiken ook tijdens de werken, op voorwaarde dat voor de leefgemeenschap in Zonnebloem een korte termijnsoplossing wordt gevonden.

21 plusofficearchitects 2.2.5. bodem

Bodemtypes De bodemsamenstelling van de projectzone bestaat gro- tendeels uit kunstmatige gronden met als type sterk ver- graven gronden. Het plangebied bevindt zich dus niet in een zone met kwetsbare bodems.

Bodemtextuur Belgische Bodemclassificatie

De site ligt in zandleem-gebied, grenzend aan leemzone.

Groenkaart Vlaanderen 2013

Het westelijke deel van het plangebied is aangeduid als ‘bos’ in de Digitale boswijzer Vlaanderen 2013 en Groen- kaart Vlaanderen 2013. Deze zone wil Agentschap voor Natuur en Bos maximaal bewaren.

RUP De Verlosser. Concept 22 2.2.6. landschap en beeldkwaliteit

Herbevestigde Agrarische Gebieden

De zone achterin het perceel ligt binnen herbevestigd agrarisch gebied. Omdat bouwen in deze zone onmogelijk is en er geen bedreigingen zijn voor dit gebied beschouwen we het buiten de perimeter van het RUP.

Biologische waarderingskaart - versie 2

Het plangebied is aangeduid als complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen. De zone achterin buiten beschouwing gelaten, grenst de planzone ten zuiden niet meer aan biologisch waardevol gebied.

Bijkomende bepalingen wat betreft fauna en flora: -- Het plangebied situeert zich niet in of nabij gebieden behorend tot het VEN of IVON. -- Het plangebied grenst niet aan speciale beschermingszones (Natura 2000). -- Het plangebied grenst niet aan een beschermd duingebied. -- Het plangebied grenst niet aan Erkende en Vlaamse natuurreservaten.

Bijkomende bepalingen wat betreft Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie -- In het plangebied bevinden zich geen beschermde monumenten, landschappen, stads- of dorpsgezichten. -- In het plangebied bevinden zich verschillende gebouwen die zijn opgenomen in het register van bouwkundig erfgoed: Eclectisch Landhuis met verschillende bijgebouwen en verschillende imposante bomen. -- Het plangebied situeert zich niet nabij ankerplaatsen en relictzones zoals aangegeven in de Landschapsatlas. -- Het plangebied situeert zich niet in of nabij een vastgelegd erfgoedlandschap. -- Het plangebied situeert zich niet in of nabij een archeologische zone.

23 plusofficearchitects 2.2.7. water

Watertoets - erosiegevoelige gebieden Deze kaart toont enkele erosiegevoelige gebieden op de site.

Watertoets - Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Het plangebied situeert zich in een zone die matig gevoelig is aan grondwaterstroming (type 2).

Watertoets - Hellingenkaart

De site is hoofdzakelijk vlak met enkele sterke hellingen.

RUP De Verlosser. Concept 24 Watertoets - infiltratiegevoelige bodems De site is niet infiltratiegevoelig.

Overstromingsgevoelige gebieden 2014 Er is geen risico tot overstroming op de site.

Bijkomende bepalingen wat betreft water: -- Er zijn geen waterwingebieden en bijhorende beschermingszones in de directe omgeving van het plangebied. -- Het plangebied situeert zich niet in een zone die gevoelig is t.a.v. de grondwaterkwetsbaarheidskaart.

2.2.8. geluid

Bijkomende bepalingen wat betreft geluid: -- Het plangebied situeert zich niet in de nabijheid van natuurgebieden of broedvogelgebieden. -- Het plangebied situeert zich in de woonkern van Sint-Ulriks-Kapelle en grenst ten zuiden aan agrarisch open landschap.

25 plusofficearchitects 3. Visie Masterplan De Verlosser

3.1 Ruimtelijke doelstellingen

Het Gewestplan dat vandaag van kracht is verdeelt het do- oktober 2013) verkiest om deze zonering te herzien en mein De Verlosser op in vier delen, waarvan het grootste bouwen op andere locaties toe te laten om zo meer ruim- deel park is. Twee kleine delen ten westen en oosten la- te te geven aan landschappelijk aanwezige kwaliteiten. De ten wonen toe. Het zuidelijke deel, dat buiten de perileter verschillende doelstellingen en concepten worden hieron- voor het RUP valt, is landschappelijk waardevol agrarisch der verder besproken. Het RUP moet uiteindelijk het voor- gebied. Het Masterplan De Verlosser (plusoffice architects, keursscenario juridisch hard kunnen maken.

Park / 3.1.1. Ruimtbuildigelijk zonee probleemstelling

Het westelijke gebied bevat enkele van de grote en

Parkbelangrijke / bomen die het bomenbestand in het park buildigbeschermen zone tegen de westenwind. Omdat dit deel volgens het gewestplan in woongebied is gelegen kunnen Park / de bomen gerooid worden, wat enorme gevolgen zal buildig zone hebben voor de rest van het bomenbestand in het park. Een herdenken van deze woonzone is daarom aangewezen bij de opmaak van het RUP. Daarbij zoeken we naar een Park / andere plek om als woonzone vrij te geven in ruil voor het buildig zone omzetten van deze zone als parkgebied. Park / buildig zone 3.1.2. Ruimtelijke doelstelling

Bestemming volgens het gewestplan.

park woongebied met landelijk Het masterplan verkiest een aanpassing van het karakter

gewestplan aan zoals getoond in het plan rechts. De landschappelijk waardevol gebied woongebied huidige woonzone in het noordwesten verhuist naar een agrarisch gebied zone in het noord-oosten, zodat de fragiele westrand RUP perimeter van het bomenbestand behouden blijft. de zone achter het gaudium en het rusthuis blijft behouden als woongebied met landelijk karakter met mogelijkheid voor een nieuwbouw uitbreiding van het Gaudium en een nieuwbouw voor het rusthuis (60 kamers). Ook parkeren kan in de toekomst gebeuren in deze zone, met ontsluiting via de Zavelstraat.

RUP De Verlosser. Concept 26 deelzone 2

(G)

deelzone 1

Park / buildig zone

Park / Park / buildig zone buildig zone

Plan met ruimtelijke doelstelling volgens het masterplan. Legende overeenkomstig het gewestplan.

park woongebied Gewestplan woongebied herziening woongebied met landelijk karakter

DEELZONE 1 Zone wonen met landelijk karakter wordt aange- wend voor de nieuwbouw (60 kamers) en reorganisatie van het parkeren op het domein.

DEELZONE 2 Zone woongebied in het Noord-Westen aan de Brusselstraat wordt verplaatst naar het Noord-Oos- ten waar geen waardevolle bomen staan.

GAUDIUM gebouw Gaudium (G) blijft behouden en kan op termijn herbestemd worden om een leefgroep van het rusthuis in onder te brengen (15 kamers).

27 plusofficearchitects 3.1.3. toelichting deelzones volgens het masterplan

DEELZONE 1 (overeenkomstig Masterplan)

E '( #

% ' # K TUIN

% $ L-MJ ! B:3CD0('%&0

( " '" # #$

' % # ' GEBOUW

% 60% bebouwd & # ! )*+,-. !/ 01023245670893:24;73;0<3=0>44?7@32456A B:3CD0E//! 0

" #$

% % # GEBOUW+parkeren & ( (

# ( 15% bebouwd

)*+,-. 0F0GBHI*H*J E % ($ 01023245670893:24;73;0<3=0>44?7@32456A # ' B:3CD0($%'

(( #(

Zoneplan -- zone met het oude elektriciteitshuisje en afvalcontainers wordt heropgewaard -- een connectie met het kasteel bovengronds is mogelijk -- het zicht op de historisch waardevolle gevels van het kasteel en gebouw Gaudium wordt bewaard -- de parkeerdruk op het park wordt weggenomen dmv. de parkeerplaatsen achter het kasteel te centreren en een uitrit naar de Zavelstraat te voorzien -- het kasteel wordt opnieuw vrijstaand door een wandelconnectie te voorzien van het zuidelijk deel van het park naar de parking

RANDVOORWAARDEN

-- de nieuwbouw respecteert het kasteel door niet hoger te bouwen dan de noklijn (12 m tov. referentieniveau aan de inkom van het kasteel) -- de nieuwbouw legt geen druk op de woningen aan de zavelstraat door minimaal 6 meter van de scheidingsmuur te blijven

RUP De Verlosser. Concept 28 DEELZONE 2 (overeenkomstig Masterplan)

38,9

3 8 ,7 GEBOUW 30% bebouwd

3 V/T = 0,75

38,8

GEBOUW 30 % bebouwd Area= 1550 m2 V/T = 0,75

Zoneplan -- verloren hoekje met parkeerschuur wordt heropgewaardeerd -- de bouwzone voorziet de plek voor een vrijstaand gebouw dat de nodige afstanden neemt tot de perceelsgrens en geen aansluiting zoekt met de aanpalende bebouwing. -- door het gebouw op te bouwen uit korrels, de grootte van een woning gaat deze een relatie aan met het dorp -- de hierdoor ontstane van vele hoekjes kan leiden tot intimie plekjes op maat van de verschillende leefgroepen -- er is een optie tot parkeren met de inrit voorzien aan de straatzijde die naast of onder het gebouw kan gereasileerd worden, maar nooit zichtbaar vanuit het park.

RANDVOORWAARDEN RANDVOORWAARDEN

-- de nieuwbouw blijft minimaal 3 meter van de perceelsgrens aan de oostzijde -- de voorbouwlijn van de Brusselstraat mag niet overschreden worden -- het aantal bouwlagen is beperkt tot drie -- de aanwezige bomen worden maximaal behouden, er kan overwogen worden één van de sollitaire bomen te rooien om het gebouw in te planten -- het pad mag verlegd worden zolang het de organische vorm van de bestaande aanleg volgt, en nooit dichterbij het park komt.

29 plusofficearchitects 3.2 Programma

Het programma dat voorgesteld wordt betreft het realiseren van lokale behoeften voor RVT De Verlosser in de dorpskern van Sint-Ulriks-Kapelle. Het betreft een vernieuwing en uitbreiding van het huidige rusthuis van 55 kamers (14m2) naar 90 kamers (30m2) om te kunnen beantwoorden aan de hedendaagse vraag en comfort eisen. Om dit op een kwalitatieve manier te doen werd een masterplan opgemaakt waarbij de verschillende pistes van renovatie en uitbreiding met een nieuwbouw wreden bekeken.

Het bestaande aanbod voor het RVT van 55 bedden wordt vergroot naar 90 bedden. Om die uitbreiding te realiseren zal het woongebouw Zonnebloem met een 20tal kamers (gebouwd als novicen verblijf) verdwijnen. Het gaat dus om een herstructureringsoperatie waarbij het RVT uitbreidt maar de zustergemeenschap verkleint. Het andere woongebouw Gaudium, ooit gebouwd voor 15 zusters plus conciergewoning, blijft in gebruik als collectieve woongemeenschap aangepast aan de normering van zorginfrastructuur maar dan onafhankelijk. De capaciteit zal er na vernieuwing dalen tot 10 kamers.

Voor de percelen die in woongebied liggen aan de Brusselstraat wordt er een ruil voorgesteld naar een ander oostelijk gedeelte, met dezelfde intentie tot bestemming (woongebied), maar een kleiner oppervlakte. Ook daar zien we dus een lichte vermindering van de woondruk op de site. In totaliteit is de uitbreiding die het rusthuis wenst, in de eerste plaats gecompenseerd door de vermindering van de capaciteit van andere woongebouwen op de site. Bovendien is er in het gebied dat bestemd is als woongebied met landelijk karakter nog extra ontwikkelingsmogelijkheid, die in het nieuwe RUP vervallen. We kunnen hieruit besluiten dat het geboden programma geen grote veranderingen teweeg brengt t.o.v. het huidig geldende plan (Gewestplan) en zelfs meer kwaliteit biedt voor de gebouwen en groene context.

Onderstaande overzichtstabel in het aantal slaapkamers op de site, leert ons dat er in principe geen grote stijging voorzien is en dat de programmatorische draagkracht van de site zoals die nu is voorzien in de bestemmingen, gerespecteerd wordt.

vandaag straks RVT 55 90 Gaudium 17 10 Zonnebloem 20 0 onbebouwd deelzone 2 ? 0 TOTAAL 92 + 100

Wat de parkeervraag betreft, kunnen we ook zien dat de RVT kamers zelf weinig parkeervraag kennen, de stijging zou zich dus enkel in personeelparkeren voordoen. Dit wordt voor een groot deel gecompenseerd door de daling van het aantal woongelegenheden voor de zusters en novicen, die wel parkeervragen hebben in de huidige situatie. De herstruc- turering van de parking naar één centraler gelegen deel voor het gros van de functies, laat zelfs toe dat er overlappend gebruik is van één en dezelfde parkeerinfrastructuur. We zijn er dan ook van overtuigd dat er in de toekomstige situatie een betere verkeersafwikkeling mogelijk is, met de bestaande hoofdingang als hoofdinrit en een extra uitrit via de Za- velstraat (waar ook nu reeds een uitritpoort aanwezig is in de tuinmuur). De parking wordt uitgevoerd als een groene parking, in combinatie met een boomgaard of een andere landschappelijke aanleg (parkeergaard) en ondergronds bij de realisatie van de nieuwbouw.

We maken tot slot nog een opmerking over het bezoekersparkeren. Op piekmomenten (feestdagen bijvoorbeeld) is er een grote bezoekersparkeervraag. Deze wordt nu opgevangen door parkeren langs de weg op de hoofdlus van de parkwegen en in mindere mate door het kerkplein dat enkele 100de meters verder op ligt.

RUP De Verlosser. Concept 30 3.3 toelichting voorgenomen plan

In de bijgevoegde bijlagenbundel verduidelijken we voorgaande principes uit het masterplan in een schetsontwerp voor grafisch plan, in vergelijking met een plan bestaande toestand, plan bestaande juridische toestand, en een plan nulalternatief.

31 plusofficearchitects 4. Toetsing van de plan-MER plicht

4.1 Omschrijving van het doel, de reikwijdte en de detailleringsgraad van het voorgenomen plan

4.1.1. Doelstelling

Bestemmingswijziging- en verfijning van het huidige gewestplan met hoofdzakelijk parkzone. Deze aanpassingen hebben als doel: -- bestemmingswissel tussen woonzone en parkzone aan de Brusselstraat om de landschappelijke kwaliteit van de aanwezige bomengroep te bewaren; -- het verfijnen van een mogelijk bouwlocatie van een nieuwbouw volume als uitbreiding van het rusthuis in de zone voor wonen met landelijk karakter en het vrijwaren van de historische moestuin met serres; -- de renovatie en beperkte uitbreiding van het Gaudium mogelijk te maken; -- site bestendigen als collectief zorgwonen in een park

4.1.2. Reikwijdte

-- 9,3 ha voornl. parkzone -- aansluitend bij de woonkern -- beschrijven van bouwvoorschriften nieuwbouw en uitbreiding -- uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan om de hoofdbestemming (zorgcluster) te bestendigen en komaf te maken met de zonevreemde situatie.

4.1.3. Detailleringsgraad

-- aanduiden van bebouwbare gebieden, zone voor tuin- en pleinfunctie, zone voor parkeren, aanduiding van belangrijke bomen en perimeters -- elk met aanduiding van bouwwijze, bouwhoogte-maatvoering-materiaalgebruik en kleur, en aanverwante bepalingen

RUP De Verlosser. Concept 32 4.2 Inschatting van de mogelijke milieueffecten

4.2.1. Methodologie

De inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten gebeurt aan de hand van een korte beschrijving van de impact van het vooropgestelde programma op de huidige situatie op het terrein (referentiesituatie), waarbij de volgende disciplines overlopen worden: -- Mens: ruimtelijk-functionele aspecten -- Mens: mobiliteit -- Mens: hinder en risico’s -- Fauna en flora -- Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie -- Bodem -- Water -- Lucht en klimaat -- Geluid

Na de beschrijving per relevante discipline wordt nog een globale discipline-overschrijdende beoordeling gegeven die rekening houdt met de mogelijke cumulatieve effecten. De effecten werden - t.b.v. deze screening - ingeschat op basis van ervaring en terreinkennis van plusofficearchitects in samenspraak met de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente Dilbeek.

4.2.2. Referentiesituatie en nulalternatief

De referentiesituatie is het terrein zoals afgebakend in het RUP en in zijn huidig terreinvoorkomen. De in deze nota opgenomen kaarten en luchtfoto’s geven een beeld van deze situatie. Ze geven ook een beeld van het nulalternatief of de situatie indien de huidige bestemmingen niet gerealiseerd worden.

In dit geval zijn de volgende effecten te verwachten: -- De bomengroep in het noordwesten van de site kan worden gerooid om plaats te maken voor bebouwing aan de Brusselstraat. -- Doorsnee verkaveling van deelzone 1 langs de Zavelstraat.

Het nulalternatief heeft als grote probleem dat het nefast is voor het park en de erfgoedwaarde van de site. Een belangrijk deel van het bomenbestand wordt gerooid, en de rest van het park verliest haar natuurlijke buffer tegen de westenwind, waardoor andere bomen plots blotogesteld worden aan een nieuwe situatie die drastische gevolgen kan hebben voor heel het park (aldus Natuur en Bos). Ook de hisotrisch -waardevolle moestuin op het domein als fucntioneel deel van de leefgemeenschap op het kasteeldomein, driegt verloren te gaan, als de verkaveling van het woongebied aan de Zavelstraat zijn gewone gang gaat.

33 plusofficearchitects 4.2.3. Milieueffectenbeoordeling a. Mens: ruimtelijk-functionele aspecten Het voorgenomen plan voorziet geen programmawijzigingen maar een uitbreiding van het bestaande rusthuis met een nieuwbouw , een vermindering van een aantal woongebouwen voor leefgemeenschappen en een bestemmingswijziging tussen parkzone en zone voor wonen aan de Brusselstraat. Dit brengt een ruimtelijke reorganisatie met zich mee die een positief effect hebben op de beeld- en belevingswaarde van de plek. b. Mens: mobiliteit Het RUP schrijft geen wijziging voor van de mobiliteitssituatie maar adviseert in zijn voorschriften wel om parkeren te organiseren langs de rand van de site en niet centraal in het park. Uit het masterplan volgt dat er een verhoging van het aantal parkeerplaatsen noodzakelijk is, voornamelijk voor personeel. Het totaal aantal plaatsen wordt opgetrokken van 20 naar 30. Dit geeft een verschil t.o.v. de referentiesituatie, doch blijft dit een aanvaardbare capaciteitsverhoging als we het nulscenario ook in beschouwing nemen. Hierbij dient immers 1,5 parkeerplaats per verkavelingsmogelijkheid te worden voorzien wat het bijkomend aantal brengt op 17 bijkomende parkeerplaatsen bovenop het huidige aantal voor de zorgfunctie (een verdubbeling). Bovendien zullen de nieuwe parkeerplaatsen beter ruimtelijk geïntegreerd zijn dan de huidige centrale parkings die het open landschap en het zicht op de gebouwen verstoren. Bovendien wordt er in die telling geen rekening gehouden met de bestaande twee woongebouwen van de zusters oorspronkellijk gebouwd met respectievelijk 17 en 20 slaapkamers. De parkeerduk van deze twee gebouwen wordt grondig verlaagd in het nieuwe project. c. Mens: hinder en risico’s Er zijn geen directe significante wijzigingen te benoemen. Het meest nabije Sevesobedrijf is gelegen in Asse, Assesteen- weg 16, op een afstand van ongeveer 9km. d. Fauna en flora Het voorgenomen plan beschrijft op vraag van Agentschap voor Natuur en Bos het behoud van de boszone met de imposante bomen en verschillende kunstmatige heuveltjes. Ook alleenstaande imposante bomen genieten een vrijwa- ringszone ten aanzien van nieuw bouwprogramma. Het groene karakter staat centraal. Hiervoor wordt de huidige asfaltering ook tot een minimum teruggebracht voor wandelaars en fietsers en de nodige bereikbaarheid voor hulpdiensten. e. Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Het voorgenomen plan vertrekt van de huidige bouwkundige en landschappelijke kwaliteiten. Het hoofdgebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed als eclectisch landhuis staat hierbij centraal. De nieuwe bouwzone situeert zich zo dat de zichtlijnen vanuit het park steeds op het hoofdgebouw gericht zijn, nieuwe bebouwing kan dus geen risic vormen in de karakteristieke uitstraling van het gebouw. Zoals eerder besproken is ook de locatie van de bomen belangrijk in de inplanting van de gebouwen. Landschap en bouwkundig waardevolle gebouwen staan in directe dialoog met de nieuwbouw volumes, zowel in vormentaal als in materiaalkeuze. Het projectgebied is gelegen in of aan parkzone. Dit heeft als belangrijke randvoorwaarde dat de gebouwen hiermee rekening houden en zich inpassen in de groene context, dit door voldoende ruimte te geven rondom en tussen de verschillende gebouwen. Eveneens de voorschriften voor de verbouwing en uitbreiding van het Gaudium vertrekken van de huidige architecturale uitstraling en het effectief oorsrponkelijke gedeelte van het gebouw dat als orangerie werd gebouwd. De latere aanbouwen van mindere kwaliteit worden vervangen door een aanbouw met een andere maar niet grotere footprint. - Er zijn dus geen negatieve effecten voor de landschapsstructuur, de groene context wordt echter versterkt. - Een belangrijke relatiewijziging gebeurt tussen het hoofdgebouw en de nieuwbouw ten oosten van de site, hiervoor zijn verschillende randvoorwaarden opgemaakt in het masterplan die juridisch vertaald worden in het RUP. - Wijzigingen aan het bouwkundig erfgoed gebeuren met respect en op een architecturale kwaliteitsvolle manier. - Er zijn geen risico’s op verstoring of vernietiging van archeologische waarden. - De wijzigingen in perceptieve kenmerken en belevingswaarden hebben een positieve invloed op de beleving van het erfgoed en groene landschappelijke context.

RUP De Verlosser. Concept 34 f. Bodem Er worden geen significante effecten op de bodemsituatie verwacht gezien de geringe bestemmingswijziging en bouw- bare oppervlakte. g. Water Er worden geen significante effecten op de grondwaterhuishouding, grondwaterkwaliteit, oppervlaktwaterhuishouding en oppervlaktewaterkwaliteit verwacht. h. Lucht en klimaat Gezien de geringe aanpassingen wat bestemming en verkeersafwikkeling worden ook hier zeer geringe negatieve effecten verwacht. i. Geluid Gezien het voorgenomen plan geen significante programmawijzigingen beschrijft zal de geluidshinder wat omgevingsge- luid en specifieke geluidswijzigingen gelinkt aan planonderdelen niet tot ongewenste effecten leiden.

effect voorgenomen plan nulalternatief milderende maatregelen

parkeerplaatsen uitvoeren in minimale infrastructuur brede asfaltstroken in park Mens groene omgeving (bomen en verhoging parkeercapaciteit 150% verhoging parkeercapaciteit 200% grasdallen) versterken van boszone en verkavelingsmogelijkheid aan Fauna en flora aandacht voor solitaire bomen Brusselstraat aandacht voor bouwkundig bedreiging van architecturale Landschap, bouwkundig erfgoed erfgoed en architecturale uitstraling door willekeurige en archeologie kwaliteiten inplanting van nieuwbouw Bodem geen effecten (0) /

Water geen effecten (0) /

Lucht en klimaat geen effecten (0) /

Geluid geen effecten (0) /

4.2.4. Conclusie

Met bovenstaande effectbespreking tonen we aan dat de effecten die zich ten aanzien van bodem, water, fauna en flora, landschap en mens voordoen beperkt te noemen zijn. Bijgevolg kan geconcludeerd worden dat een RUP gebaseerd op de inrichtingsschetsen voor het domein De Verlosser niet plan-MER-plichtig is.

35 plusofficearchitects 5. Ontvangen adviezen

Volgende instantties werden geadviseerd: -- Provinciebestuur Vlaams-Brabant - Dienst Ruimtelijke Ordening [email protected] -- ANB Vlaams-Brabant [email protected] -- Ruimte Vlaanderen - APL Vlaams-Brabant apl.vlb@@rwo-vlaanderen.be -- Onroerend Erfgoed - Vlaams-Brabant [email protected] -- Agentschap Wonen - Vlaams-Brabant [email protected]

Alle adviesinstanties reageerden postief op de stelling dat de opmaak van het RUP de Verlosser geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Gedetailleerde opmerkingen lijsten we hieronder op. De kopieën met uitgebreide adviezen zijn hierna bijgevoegd.

Overzicht van de belangrijkste opmerkingen: Provinciebestuur Vlaams-Brabant Geen bijzondere opmerkingen

ANB Vlaams-Brabant Geen significant negatieve effecten op natuurwaarden

Ruimte Vlaanderen - APL Vlaams-Brabant Geen bijzondere opmerkingen

Onroerend Erfgoed Vlaams-Brabant Uit de wens om in de verdere uitwerking van het RUP meer aandacht te besteden aan sommige gebouwen en raadt een Totale Beschermingszone aan voor het park met waardevolle beplanting.

Agentschap Wonen - Vlaams-Brabant Geen bijzondere opmerkingen

RUP De Verlosser. Concept 36

RUIMTE | RUIMTELIJKE ORDENING

Evi Coomans / Karen Dirickx Uw kenmerk: 016 26 75 90 Ons kenmerk: 150608-advies aan cbs [email protected] Dossierkenmerk: MER-2015018-DIL-De Verlosser-screening PROVINCIE VLAAMS BRABANT - PROVINCIEPLEIN 1 - 3010 LEUVEN

AANGETEKEND Aan het college van burgemeester en schepenen

Gemeentebestuur Dilbeek Gemeenteplein 1 1700 Dilbeek

Geachte,

Betreft: Dilbeek – verzoek tot raadpleging gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘De Verlosser’ - advies screeningsnota

In Dilbeek is binnen de openruimtestructuur een belangrijk deel van de groengebieden gerelateerd aan markant patrimonium (kastelen, hoeves, …) Ze bieden een meerwaarde omwille van hun ruimtelijke en historische erfgoedwaarden, omwille van hun landschappelijke kwaliteiten en natuurlijke aspecten. Een bijzondere problematiek vormen de kasteelparken en landeigendommen met rusthuizen gelegen in parkgebied. Voor een kwalitatieve openruimtestructuur en in functie van de reeds aanwezige seniorenhuisvesting, is de uitwerking van een langetermijnvisie voor deze sites vereist. Dit gebeurde in de vorm van een masterplan voor enkele sites. Deze masterplannen zullen vervolgens vertaald worden in een gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, waarvan het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘De Verlosser’ er één van is.

Aangezien het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan de wijziging beoogt van het juridisch kader inzake ruimtelijke ordening voor beperkte gebieden op lokaal niveau, zonder significante milieueffecten, valt het plan, ons inziens, niet onder de plan-MER-plicht.

Een inhoudelijke beoordeling van het ruimtelijk uitvoeringsplan zal onderwerp uitmaken van het besluitvormingsproces beschreven in artikel 2.2.13 en 2.2.14 van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening.

Met vriendelijke groeten,

Katrien PUTZEYS diensthoofd ruimtelijke ordening

www.vlaamsbrabant.be

In het kader van de vervulling van onze taak van openbaar belang nemen wij uw relevante persoonlijke gegevens op in onze bestanden. U kunt deze inzien en verbeteren conform de Wet Verwerking Persoonsgegevens van 8 december 1992. | Ondernemingsnummer: 0253-973-219 37 plusofficearchitects RUP De Verlosser. Concept 38 From: NACKAERTS, Roland [email protected] Subject: MER screeningsnota RUP "De Verlosser" Date: 21 May 2015 14:55 To: pieter.vandenhoudt@plusofﬁce.eu

Geachte, ( Na(onderzoek(van(de(doorgestuurde(screeningsnota(is(Ruimte(Vlaanderen(akkoord(dat(de(realisa9e van(het(RUP(geen(aanzienlijke(milieueﬀecten(zal(veroorzaken. ( Met(vriendelijke(groeten, ( ( Voor(het(departement, ( Ir. Roland Nackaerts – dossierbeheerder/relatiebeheerder Ruimte Vlaanderen, Afdeling Adviseren en Participeren Lokaal T. 0032-(0)16665870 Diestsepoort 6 bus 91, 3000 LEUVEN

ruimtevlaanderen.be

39 plusofficearchitects RUP De Verlosser. Concept 40 41 plusofficearchitects uw contactpersoon Pieter Vandenhoudt, [email protected] o.l.v. Ward Verbakel, zaakvoerder plusofficearchitects bvba Emile Jacqmainlaan 4, 1000 Brussel +32 2 203 9150 / www.plusoffice.eu