Immobilienmarktbericht RHEIN-SIEG- KREIS 2020 Köln Bonn Düsseldorf KAMPMEYER Immobilien GmbH KAMPMEYER Immobilien GmbH KAMPMEYER Immobilien GmbH Waidmarkt 11 Reuterstraße 22 Elisabethstraße 11 50676 Köln 53113 Bonn 40217 Düsseldorf Tel.: (0221) 92 164-20 Tel.: (0228) 22 72 76-0 Tel.: (0211) 33 99 72-03 25 JAH RE www.kampmeyer.com Inhalt | 3 Inhalt 5 9 Rhein-Sieg-Kreis 2020 Der Rhein-Sieg-Kreis Editorial Region Grenzenlos denken 11 31 Dynamische Wohnlagen Gastbeitrag von Rhein-Sieg-Kreis 2020 Landrat Sebastian Schuster 34 63 Immobilien Prognosen Bestand und Neubau und Renditen 4 | EDITOrial www.kampmeyer.com EDITOrial | 5 DER RHEIN-SIEG-KREIS Neue Herausforderung zwischen Ballungsraum und Nationalpark Als Heimat von fast 600.000 Menschen bildet der integrierte Konzepte für zeitgemäßes Zusammenleben Rhein-Sieg-Kreis ein komplexes Gefüge kommunaler und neue Quartiere erforderlich. Dabei geht es auch Strukturen, die kaum gegensätzlicher sein können. Im und vor allem um die Identifizierung und die Entwick- Rhein-Sieg-Kreis zeigt sich in besonderer Deutlichkeit, lung von Standorten, die den neuen regionalen Anfor- dass die Koexistenz von Urbanisierung und Suburbani- derungen gerecht werden. Die ganzheitliche Abstim- sierung für Metropole, Ballungsraum und ländlichen mung von Wohnen, Nahversorgung, Mobilität und Raum gleichermaßen vorteilhaft sein kann. Die Diffusi- Arbeit setzt die intelligente Auswahl von Wohnbauflä- on zwischen der kompakten Bundesstadt Bonn und chen unter Berücksichtigung aller Wechselwirkungen dem sie fast vollständig umgebenden Landkreis geht voraus. Zentralörtliche Funktionen verschieben sich nicht zulasten des ein oder anderen, sondern bildet die aus dem Stadtkern in den suburbanen Raum mit weit- Basis für besonders fruchtbare Wechselbeziehungen. reichenden demografischen, ökonomischen, siedlungs- und infrastrukturellen Folgen. Die quantitativen und qualitativen Herausforderungen an Architektur, Städtebau, Siedlungs- und Infrastruktu- Mein Team und ich widmen uns der Wachstumsregion ren, die mit Zuwanderung der jüngsten Vergangenheit mit großer Leidenschaft. Vom Aufschwung im Kreis und der nächsten Zukunft verbunden sind, machen sind wir absolut begeistert und bieten Ihnen mit dem 6 | EDITOrial Immobilienmarktbericht Rhein-Sieg-Kreis 2020 die Schuster möchte ich mich ganz besonders herzlich be- Möglichkeit, diese Begeisterung mit uns zu teilen. Im danken. Sein Gastbeitrag rundet den Bericht thema- Bewusstsein der räumlichen, kulturellen und wirt- tisch mit dem Blick auf die Herausforderungen der an- schaftlichen Nähe zu Bonn und zu Köln vermittelt der haltenden Dynamik des Landkreises im Wachstum ab. Marktbericht spannende Erkenntnisse über den Kreis als wertvolles Bindeglied zwischen Stadt und Natur. Wir sind sehr auf Ihre Meinung und Ihre Anregungen Er setzt neue Akzente für das Verständnis der Woh- gespannt. Außerdem beantworten wir gerne Ihre Fra- nimmobilienmärkte im Rheinland, indem er den Blick gen zum Wohnen in der Region oder zur optimalen in die polyzentrale Metropolregion abseits der gro- Vermarktung Ihrer Immobilie ganz persönlich und indi- ßen Städte öffnet. viduell. Eine Übersicht über die vielfältigen Immobilienmärkte Mit besten Grüßen verschafft der Bericht durch die dynamische Wohnla- genkarte. Nach Kauf, Miete und Immobilientyp diffe- renzierte Preiskarten stellen die Einzelheiten des lo- kalen Preisgefüges dar. Bei Landrat Sebastian www.kampmeyer.com EDITOrial | 7 8 | Der rhein-Sieg-Kreis www.kampmeyer.com Der rhein-Sieg-Kreis | 9 DER RHEIN-SIEG-KREIS Region Grenzenlos denken Der Rhein-Sieg-Kreis befindet sich im Süden des Re- Der mit etwa 600.000 Einwohnern größte nord- gierungsbezirks Köln an der Grenze zum Landkreis rhein-westfälische Landkreis befindet sich im Süden Ahrweiler in Rheinland-Pfalz. Die Bundesstadt Bonn der Metropolregion Rheinland. Gemeinsam mit der wird so gut wie vollständig vom Rhein-Sieg-Kreis um- Landeshauptstadt Düsseldorf und der Millionenstadt geben, der in 19 Kommunen untergliedert ist. Bis auf Köln bildet Bonn die zentrale Städteachse, die als Le- Swisttal befinden sich mit Ruppichteroth, Much, Eitorf, bensader der Metropolregion Rheinland auch für den Windeck und Neunkirchen-Seelscheid alle Kleinstädte Rhein-Sieg-Kreis vitale Funktionen erfüllt. Zusammen im Osten des Rhein-Sieg-Kreises. Obwohl die Wacht- mit der Bundesstadt Bonn und dem rheinland-pfälzi- berger Bevölkerung nicht viel größer ist als die Swistta- schen Landkreis Ahrweiler bildet der Rhein-Sieg-Kreis ler, zählt Wachtberg mit über 20.000 Einwohnern zu ein strukturpolitisches Bindeglied zwischen Nord- den kleineren Mittelstädten. Die Bevölkerung der rhein-Westfahlen und Rheinland-Pfalz. Den über die westlich beziehungsweise südwestlich von Bonn gele- Grenze zwischen den beiden Bundesländern hinaus genen kleinen Mittelstädte Alfter, Rheinbach und Me- zusammengewachsenen Regionen mit gemeinsamer ckenheim beträgt ebenfalls zwischen 20.000 und Ordnung ihrer Siedlungsräume bietet sich die einzigar- 30.000 Einwohner. Bad Honnef befindet sich mit über tige Chance, sich gleichzeitig als umweltgerechte Kul- 25.000 Einwohnern auf der gegenüberliegenden turregion mit vielfältiger Städtelandschaft und als Rheinseite im rechtsrheinischen Süden. Die Bevölke- Hotspot von Wissenschaft, Forschung, Wirt- rung der nördlichen, an den Kölner Stadtbezirk Porz schaftstechnologie und internationalen Beziehungen angrenzenden kleinen Mittelstädte Lohmar und Nie- weiterzuentwickeln. Dezentral organisierte Knoten- derkassel beträgt knapp über 30.000 beziehungswei- punkte der Nahversorgung und Mobilität haben auch se knapp unter 40.000 Einwohner. Königswinter und und gerade in Zukunft essenzielle Bedeutung für die die Kreisstadt Siegburg sind mit jeweils über 40.000 Qualität und den Zusammenhalt der Siedlungsräume in Einwohnern etwa gleich groß. Während Hennef und den grenzüberschreitenden Strukturen des Rhein- Bornheim mit weniger als 50.000 Einwohnern eben- Sieg-Kreises. falls zu den kleinen Mittelstädten zählen, sind Sankt Augustin mit etwa 56.000 Einwohnern und Troisdorf mit etwa 75.000 Einwohnern die beiden einzigen gro- ßen Mittelstädte im Rhein-Sieg-Kreis. 10 | Dynamische WOhnlagen Dynamische Wohnlagen Rhein-Sieg-Kreis 2020 Komplexe Wohnlagen im kommunalen Zusammenhang Wohnlagen werden je nach Anlass an unterschiedli- se und Mieten analysiert. Die dynamische Wohnla- chen Faktoren gemessen. Mietspiegel ziehen zum genkarte visualisiert die Wohnlagenhierarchie Beispiel die Nahversorgungssituation, die überwie- anhand der verfügbaren, aussagekräftigen Wohn- gende Bebauung, die Verkehrsanbindung, das Ver- wertmerkmale. Sie werden, wenn möglich, ultralokal kehrsaufkommen, den Lärmpegel und sonstige Emis- und in Echtzeit ausgewertet. Im Wohnlagengefüge sionen als Lagekriterien heran, um die Wohnlage zu des die Bundesstadt Bonn umgebenden Rhein-Sieg- bestimmen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Kreises bildet die Bundesstadt einen gemeinsamen Raumforschung weist darauf hin, dass die Lage bei Mittelpunkt. Eine übersichtliche Darstellung der der Erstellung von Mietspiegeln „ein komplexes und Wohnlagendynamik des Rhein-Sieg-Kreises wird in seiner Wirkung durchaus umstrittenes Wohn- durch die differenzierte Betrachtung wohnlagenprä- wertmerkmal“ darstellt. Wohnlagen könnten, so in- gender Teilräume ermöglicht. formiert das Institut, individuell sehr unterschiedlich beurteilt werden. „Für die Lagequalität sind in erster KOMPLEXE LAGESTRUKTUREN Linie die Verhältnisse des Wohngebietes, in dem die Wohnung liegt, von Bedeutung. Inwieweit die Lage Der rechtsrheinisch unmittelbar an das Bonner Einfluss auf die Miethöhe hat, hängt sehr stark von Stadtgebiet angrenzende Ballungsraum des Rhein- den regionalen Besonderheiten ab. In der Praxis hat Sieg-Kreises wird von den Städten Niederkassel, sich die Unterteilung in zwei oder drei Wohnlagen Troisdorf und Sankt Augustin gebildet. Im Süden (zum Beispiel einfach, mittel, gut) bewährt.“ schließen die unverwechselbaren Rheinlagen von Königswinter und Bad Honnef an. Die Niederkasse- Um eine differenzierte, realitätsnahe und marktori- ler Nachbarstadt Troisdorf schafft mit ihren Gren- entierte Abbildung der Entwicklung des Wohnens im zen zu Bonn im Süden und zu Köln im Norden, eine Rhein-Sieg-Kreis zu ermöglichen, wird bei der Kar- räumliche Verbindung zwischen den beiden Metro- tierung der dynamischen Wohnlagen 2020 die Mul- polstädten. Wie Troisdorf befinden sich auch Sankt ti-Faktorenanalyse angewendet. Über die in Miet- Augustin und Königswinter unmittelbar an der Gren- spiegeln üblichen Lagekriterien und über ze zum rechtsrheinischen Bonner Stadtbezirk Beuel. ökonomische und demografische Informationen wie Außerdem grenzt Troisdorf wie Lohmar, Neunkir- Bautätigkeit, Transaktionen, Bevölkerungsentwick- chen-Seelscheid, Hennef und Sankt Augustin an die lungen und Kaufkraft hinaus werden auch Kaufprei- Kreisstadt Siegburg. Die Kreisstadt erweitert den www.kampmeyer.com Dynamische WOhnlagen | 11 Ballungsraum der an den Bonner Stadtbezirk Beuel Wachstum der Städte demografisch und infrastruk- angrenzenden Städte um ein weiteres, autarkes und turell anwachsen lassen. Dagegen herrscht in den äußerst dynamisches Stadtzentrum. Neunkir- weiter entfernten Gemeinden noch ländliche Idylle, chen-Seelscheid befindet sich mit Much, Ruppich- deren Wohnlagendynamik ausschließlich im ultralo- teroth, Eitorf und Windeck im östlichen, weniger kalen Zusammenhang interpretierbar ist. stark besiedelten Raum des Rhein-Sieg-Kreises. Die hohe Streuung ihrer Wohnlagen schlägt sich auch in DER LÄNDLICHE RAUM