SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Arne Abrahamsen Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 18/453 Detaljreguleringsplan - Veganeset utleigehytter Vedlegg: Detaljreguleringsplan for Veganeset - . Planomtale, 11.01.2019 . Reguleringsføresegner, 11.01.19 . Plankart, 11.01.19 . Illustrasjonsplan, 05.11.18 . Illustrasjon i 3D, 05.11.18 . VA-plan, 14.11.18 . ROS-analyse, 11.01.19 . Notat – Detaljregulering for Veganeset – framlegg til justert hytteplassering, Norconsult AS, 10.05.19 Uttaler – . Forum for natur og friluftsliv, 11.02.19 . Sverre Landmark, 13.02.19 . Kystverket, 18.02.19 . NVE, 11.03.19 . Sogn og Fjordane fylkeskommune, 18.03.19 . Fylkesmannen Vestland, 26.06.19 Bakgrunn: Brev med utsending av planforslag til høyring, 04.02.19 Kunngjering i Sogn Avis og Balestrand kommune si heimeside, 05.02.19. Formannskapssak 9/19 den 31.01.19 Varsel om oppstart av planarbeid, 27.04.18 Referat – førehandskonferanse mellom forslagsstiller og Balestrand kommune, 09.04.18 Kommuneplan for Balestrand kommune, arealdelen, 25.03.10 Lovheimel: Plan og bygningslova §§ 12-12 SAKSOPPLYSNINGAR Balestrand kommune handsama sak om privat forslag om Detaljreguleringsplan for Veganeset, og la denne ut til off. ettersyn og høyring i formannskapssak 9/19, den 31.01.19. Planforslaget inneheld Planomtale, reguleringsføresegner, plankart, illustrasjonsplan, illustrasjon i 3D, VA-plan og ROS-analyse. Planen er utarbeida av Norconsult AS på vegne av grunneigar Anders Tjugum. Det vert vist til vedlagde plandokument. Planforslaget er i samsvar med arealdelen til Kommuneplan for Balestrand kommune. I høyringsperioden har det kome inn i alt 6 uttaler. Det vert vist til desse (vedlagt). I tillegg har det vore gjennomført dialogmøte og synfaring med Fylkesmannen si miljøvernavdeling 09.04.19. Fylkesmannen var oppteken av at hyttene låg nær strandsone, særskild dei to nedste hyttene. Målsetjing med slikt møte var å sjå om det var mogleg å justere planforslaget slik at Fylkesmannen ikkje varsla motsegn til planforslaget. Grunneigar/forslagstillar utarbeida etter dialogmøte og synfaring eit notat med føreslegne justeringar av planforslaget som i større grad tek omsyn til nærleik til strandsone, 10.05.19 (vedlagt). Fylkesmannen har på bakgrunn av dette gjeve si uttale til planen. Balestrand kommune kan då handsame saka med føremål om å gjere endeleg vedtak av reguleringsplanen i medhald av Plan og bygningslova §12-12. VURDERING Vurdering av innkomne merknader: Forum for natur og friluftsliv Har ein generell merknad der dei ber kommunane ta omsyn til friluftsliv og miljømål ved utarbeiding av arealplanar. Trekker særskild fram koplingar til FN sine bærekraftsmål. Meiner generelt at det er problematisk med private planar då private utbyggjarar i liten grad tek overordna miljøvernomsyn. Har ingen konkrete innspel til planforslaget. Sverre Landmark Meiner området bør utbyggast med langt større utnyttegrad og med klåre krav til arkitektur og kvalitet, samstundes som det vert opna opp for og positivt tilrettelagt for allmenn ferdsel. Føreslår konkret at det vert teke inn eit tillegg i føresegnene; «Innanfor området er det tillate med etablering av benkar og grillplassar som fremjar bruken av området så framt dette ikkje hindrar ålmenta si ferdsel og/eller leiar til ei privatisering av området.» Meiner at slik tilrettelegging vil styrke området sin attraktivitet for grunneigar. Vurdering Det er generelt gode innspel til eit samspel mellom næringsmessig bruk og allmenn tilgang til areal. I planen er det sett av særskilde friluftsområde mot og i sjø. Desse områda er føreslege auka av grunneigar som resultat av dialog med Fylkesmannen i notat 10.05.19 Planen gjev vidare rom for allmenn tilrettelegging og tiltak som er nemnt i uttalen. Når det gjeld utnytting og arkitektur er det lagt opp til at utbygging skal vere tilpassa terreng og underordne seg landskapet. Omfang av utbygging er også avgrensa for å bevare naturpreget på området og det særskilde landskapselementet Veganeset utgjer. Det er derimot opna opp for særskild arkitektur som både kan styrke tilpassing til naturlandskapet og gje eit spennande næringskonsept for utlegehytter. Samla vurderer ein at planen kan bli vedteke slik den ligg føre med endring i notat 10.05.19 Kystverket Viser til at deira interesser er ivareteke, og har ingen merknader til planframlegget. NVE Har ingen særskild og konkret merknad til planframlegget. Sogn og Fjordane fylkeskommune Har ingen vesentlege merknader. Påpeiker krav til vurdering av påverknad av vassmiljø for utslepp frå hyttene, og at det kan vere aktuelt å vurdere strengare reinsekrav for å sikre god økologisk og kjemisk tilstand i fjorden. Vurdering Vi vurderer at føresette løysingar med septiktank og utslepp til sjø som akseptable ut i frå omsyn til landskaps og terrenginngrep. Dette er også vanleg aksepterte løysingar i spreiddbygde område i kommunen. Fylkesmannen Vestland Fylkesmannen i Vestland har etter dialogmøtet, og med bakgrunn i Notat – Detaljregulering for Veganeset – framlegg til justert hytteplassering, Norconsult AS, 10.05.19, gjeve uttale i brev 26.06.19. Fylkesmannen konkluderer her med at dei ikkje vil fremme motsegn mot planforslaget føresett at endringane i tilleggsnotatet tvert innarbeida. Fylkesmannen tilrår vidare endringar som dei meiner betre vil sikre landskaps- og strandoneverdiane i området. Dei konkrete framlegg til endringar er vurderte punktvis: Plankart/illustrasjonsplan 1. Tilrår flytting av hytte nr. 1 lengst ut mot neset i område BFT1 i til ein annan stad i planområdet. 2. Tilrår flytting av hytte nr. 2 frå neset i område BFT1 til ein annan stad i planområdet. Dersom kommune vel å halde på desse hyttene tilrår dei at mest mogeleg av eksisterande vegetasjon vert teke vare på og at naturtilpassa utbygging vert vektlagt Vurdering Dei to hyttene som er omtalt som hytte nr. 1 og nr. 2 ligg lengst mot sør i område BFT 1. I tilleggsnotat 10.05.19 er plassering av desse hyttene føreslege trekt attende i terrenget samt at dei har fått også fått redusert storleik Ein finn at dette er gode tilpassingar som betrar omsynet til landskap og strandsone, og samstundes gjev ei attraktiv ramme for utbygging i næringssamanheng. Omsyn til vegetasjon og naturtilpassa utbygging vil bli ivareteke i føresegnene til planen. Det vert ut i frå dette tilrådd å vedta planen med desse hyttene, og med dei justeringar som er føreslege i tilleggsnotat 10.05.19 Føresegner 1. Føresegn pkt. 3.1 d Det bør komme tydelegare fram i føresegna at trea/skogen skal takast vare på for å dempe inntrykket av hyttene sett frå sjøen. Vurdering Det har heile vegen vore intensjon å ta vare på eksisterande tre/skog, men slik at det er mogeleg å tynne ut einskildtre i samband med bygging og for å opne opp noko for utsikt og lystilhøve. Ein vil ut i frå dette tilrå justering av formulering i føresegna. 2. Føresegn pkt. 4.1 Gesimshøgd på bygg vert redusert frå 4,5 til 3,5 meter for dei mest eksponerte hyttene Vurdering I føresegnene er oppgjeve maksimal gesimshøgd på 4,5 meter for alle hyttene i BFT1. Dette er relativt høgt, og det vil ikkje vere problematisk å redusere dette til 3,5 meter for hytte nr 1 og 2 i område BFT1 som er dei mest eksponerte. Dette vil harmonere med at maksimal storleik for grunnflate også er føresett redusert for desse to hyttene. 3. Føresegn pkt. 4.1 b Tilrettelagde uteplassar rundt hyttene vert avgrensa til eit minimum, samt at det vert sett krav til kva som kan opparbeidast og utforming. Vurdering Intensjon i planen er at det skal vere avgrensa, og i stor grad naturtilpassa tilrettelegging rundt hyttene. Det vert føreslege å justere føresegna noko for å gjere dette tydelegare. 4. Føresegn pkt. 4.1 g Opparbeiding av parkeringsplassar knytt til hyttene vert lagt mest mogeleg inntil tilkomstveg Vurdering Det er viktig å ha kjørbar tilkomst til hyttene. For dei aller fleste hyttene vil parkering av eit par bilar i samband med hytta ikkje føre til terrenginngrep utover alternativ lokalisering av parkering andre stader. For hytte nr 1 i område BFT1 vert det føreslege felles parkering med hytte nr 2 på felles område SVG-annan veggrunn eller i direkte tilknyting til tilkomstveg i område BFT1 5. Føresegn pkt. 6.1 a Benkar og grillplassar vert etablert i utbyggingsområdet i staden for i område «grønt struktur» slik at dette vert mest mogeleg urørt. Vurdering Intensjon med å opne for slik tilrettelegging er å få ein friluftsmessig bruk av desse friområda både av allmenta og dei som nytter anlegget. Ut i frå at terrenget i område som er avsett til «grønstruktur» er noko bratt og ulendt vil det vere avgrensa areal for slik tilrettelegging i alle høve. Kan difor utgå her. Vert i staden teke inn som eit eige punkt i føresegn punkt 4.1 b om uteplassar knytt til utbyggingsområde. Samla vurdering Rådmannen finn det viktig å få ei planløysing som gjer det attraktivt å drive næring i form av utleige i tråd med kommuneplanen, samstundes som ein ivaretek natur-, landskaps- og friluftsverdiane i området. Slik vi vurderer planforslaget med framlagde endringar, vil dette no gje gode rammer for framtidig utvikling og bruk av området. Planen tilfredsstiller vidare krava i Plan og bygningslova til utforming og faglege utgreiingar. Også prosesskrava i Plan og bygningslova er følgt. Fylkesmannen sin hovudkonklusjon om ikkje å fremme motsegn, gjer at kommunen sjølv kan vedta reguleringsplanen. Dei endringar som er føreslegne kan innarbeidast utan ny formell høyring. Rådmannen vil ut i frå dette tilrå at planen vert endeleg vedteken slik den var lagt ut til off. ettersyn/høyring, og med endringar slik det kjem fram i rådmannen si tilråding. Rådmannen tilrår: 1. Balestrand kommune gjer med heimel i plan og bygningslova §§12-12 endeleg vedtak av «Detaljreguleringsplan for Veganeset, 11.09.19», med tilhøyrande dokument/utgreiingar, men med følgjande endringar: Plankart/illustrasjonsplan Plankart og illustrasjonsplan vert endra med justering av Tilkomstveg Føremålsgrense mellom byggjemåte for fritids og turistføremål og grøntstruktur Byggjegrense for hyttene Plassering av hyttene i illustrasjonsplanen i samsvar med «Notat – Detaljregulering for Veganeset – framlegg til justert hytteplassering, Norconsult AS, 10.05.19» Føresegn - punkt 3.1 d.