CATALOG PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE ALE BUNURILOR IMOBILE JUDEŢUL HARGHITA - 2013 - CUPRINS Pagina 1. Beneficiarul lucrării 5 2. Autorul lucrării 5 3. Obiectul lucrării 5 4. Scopul lucrării 5 5. Baza legală 5 6. Metodologia 6 7. Structura lucrării 8 I. Documentaţie privind estimarea valorilor orientative pentru apartamentele situate în clădirile de locuit colective (blocuri de locuinţe) 9 II. Documentaţie privind estimarea valorilor orientative pentru clădirile de locuit individuale, clădirile de locuit cu folosinţă sezonieră 13 III. Documentaţie privind estimarea valorilor orientative pentru construcţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţe 17 IV. Documentaţie privind estimarea valorilor orientative pentru terenurile situate în intravilanul şi extravilanul localităţilor 20 Glosar 28 CIRCUMSCRIPŢIA NOTARIALĂ MIERCUREA CIUC 45 Tabele cu valorile minime de referinţă pentru: Apartamente din clădirile de locuit colective 46 Clădiri individuale de locuit 48 Clădiri de locuit cu folosinţă sezonieră : case de vacanţă (cabane) 52 2 Pagina Construcţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă 56 Terenuri situate în intravilanul localităţilor 60 Terenuri situate în extravilanul localităţilor 63 Anexe Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din municipiul Miercurea Ciuc 67 Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din oraşul Bălan 74 Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din oraşul Băile Tuşnad 76 CIRCUMSCRIPŢIA NOTARIALĂ ODORHEIU SECUIESC 78 Tabele cu valorile minime de referinţă pentru: Apartamente din clădirile de locuit colective 79 Clădiri individuale de locuit 81 Clădiri de locuit cu folosinţă sezonieră : case de vacanţă (cabane) 86 Construcţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă 90 Terenuri situate în intravilanul localităţilor 94 Terenuri situate în extravilanul localităţilor 97 Anexe Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din municipiul Odorheiu Secuiec 101 Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din oraşul Cristuru Secuiesc 108 Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din oraşul Vlăhiţa 110 3 Pagina CIRCUMSCRIPŢIA NOTARIALĂ GHEORGHENI 113 Tabele cu valorile minime de referinţă pentru: Apartamente din clădirile de locuit colective 114 Clădiri individuale de locuit 116 Clădiri de locuit cu folosinţă sezonieră : case de vacanţă (cabane) 119 Construcţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă 121 Terenuri situate în intravilanul localităţilor 123 Terenuri situate în extravilanul localităţilor 124 Anexe Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din municipiul Gheorgheni 127 CIRCUMSCRIPŢIA NOTARIALĂ TOPLIŢA 132 Tabele cu valorile minime de referinţă pentru: Apartamente din clădirile de locuit colective 133 Clădiri individuale de locuit 135 Clădiri de locuit cu folosinţă sezonieră : case de vacanţă (cabane) 138 Construcţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă 140 Terenuri situate în intravilanul localităţilor 142 Terenuri situate în extravilanul localităţilor 144 Anexe Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din municipiul Topliţa 147 Tabel cu împărţirea pe zone a străzilor din oraşul Borsec 151 4 PREZENTARE 1. BENEFICIARUL LUCRĂRII Camera Notarilor Publici Târgu Mureş, cu sediul în Târgu Mureş, str. Retezatului, nr. 3/1., având cod unic de înregistrare 8047572. 2. AUTORUL LUCRĂRII Societatea comercială EXPERŢILOR TEHNICI MUREŞ S.R.L., având sediul social în Târgu Mureş, str. Arany János, nr. 18., tel. 0265-233966 ; fax 0365- 819121 ; e-mail : [email protected]; înregistrată la O.R.C. Mureş sub nr. J-26-376-1999, având cod unic de înregistrare 11855594. 3. OBIECTUL LUCRĂRII Obiectul lucrării îl constituie estimarea valorilor orientative, de referinţă ale bunurilor imobile situate în localităţile judeţului Harghita. 4. SCOPUL LUCRĂRII Lucrarea a fost întocmită numai pentru uzul Birourilor Notariale. Folosirea valorilor cuprinse în ghid ca referinţă în rapoartele de evaluare sau ca justificare a preţului unor tranzacţii imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomandă deoarece abaterile pot fi semnificative având în vedere că evaluarea unei proprietăţi imobiliare în conformitate cu standardele internaţionale de practică în evaluare presupun identificarea proprietăţii imobiliare şi efectuarea inspecţiei tehnice a acesteia. 5. BAZA LEGALĂ Codul Fiscal, care prevede obligativitatea Camerelor Notarilor Publici de a actualiza cel puţin odată pe an expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile. Acte normative şi de reglementare în domeniul proprietăţilor imobiliare din România. 5 6. METODOLOGIA Autorii lucrării au studiat terminologia specifică în vigoare la data elaborării acesteia şi au constatat că în Standardele Internaţionale de Evaluare, adoptate de organizaţia profesională a evaluatorilor drept standarde naţionale de evaluare, termenul de “valoare de circulaţie” menţionat în Codul Fiscal nu se regăseşte în aceste standarde. Cea mai apropiată definiţie de “valoarea de circulaţie”, având în vedere că în Codul Fiscal se face referire la “veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare”, ar fi cea cuprinsă în Standardul Internaţional de Evaluare IVS 1 – Valoarea de piaţă. Definiţia “valorii de piaţă” este: “Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.” Indiferent ce metode de evaluare se utilizează (recunoscute de acte normative, de reglementare în domeniul proprietăţilor imobiliare din România sau Standarde Internaţionale de Evaluare) evaluarea, expertiza presupune identificarea proprietăţii imobiliare, efectuarea inspecţiei tehnice a acesteia şi analiza individuală a imobilelor. Totodată evaluatorul trebuie să ia în considerare în procesul de evaluare a imobilelor o serie de criterii, dintre care menţionăm: amplasare în localitate cu rata şomajului ridicat sau în curs de depopulare, localităţi cu caracter monoproducţie, în zonă cu poluare deosebită, în zone izolate; amplasare în zone inundabile sau zone cu alunecări de teren; amplasare în zonă comercială, cu activităţi economice; gradul de amenajare urbanistică a localităţii sau zonei; infrastructură, specific comercial, social, cultural; amplasare în curte comună (mai multe case, mai mulţi proprietari) lipsă acces auto; regim de înălţime, dispunere, nivelul la care se află apartamentul; gradul de confort, gradul de finisaj: materiale folosite la finisaj: vizual – aspect, izolaţie (termică, fonică), sistem de încălzire; lipsa instalaţiilor funcţionale (energie electrică, apă, canalizare); suprafaţă utilă (mod de împărţire); evoluţia sau involuţia din privinţa preţurilor a unei zone, factori politici situaţia juridică etc. Având în vedere obiectivele la care trebuie să răspundă prezenta lucrare, date prin temă: propunerea de valori orientative, de referinţă, valabile pentru toate cazurile, toate imobilele din localităţile judeţului; valabilitatea de-a lungul unui an 6 calendaristic; putem spune că practic nu se va efectua o evaluare ci o lucrare cu caracter statistic. Lucrarea va prezenta valori de referinţă, valori orientative ale bunurilor imobile şi nu valori de piaţă. Prezenta lucrare este practic o actualizare a ghidului din anul 2011 în baza informaţiilor, observaţiilor (tranzacţiile încheiate în cursul anilor 2011 şi 2012), a recomandărilor notarilor publici din circumscripţiile notariale din cele două judeţe Mureş şi Harghita. Deşi am prevăzut ca valorile de referinţă să satisfacă toate situaţiile, există posibilitatea să existe cazuri în care valoarea reală a tranzacţiei să fie inferioară celei prezentate în lucrare . Prin temă nu s-au permis plaje de valori şi nici criterii de apreciere sau depreciere a imobillelor funcţie de: vechime, poziţie, stare tehnică, interes în zonă, îmbunătăţiri sau modernizări, materiale din care este realizată şi configuraţia terenului. Valorile propuse în lucrare sunt diferenţiate doar zonal, pot spune arbitrar, nu ţin cont de nici o influenţă exterioară obiectivă, care s-ar impune. Considerăm că lucrarea are un caracter general, având în vedere criteriile de catalogare, creşterea numărului de departajări pe zone şi tipo-dimensiuni ale construcţiilor, corecţiile, starea tehnică conduc, tind la valorile de circulaţie. În concluzie se poate spune că de la o apreciere generală pe zonă, stradă, tip de construcţie a unui imobil, la o evaluare individuală a aceluiaşi imobil este o plajă de valori mare, permis şi impus de condiţiile date prin temă . Actele normative şi de reglementare în principal din domeniul imobiliar ce au fost avute în vedere se referă la : Cataloagele elaborate de Comisia Centrală de Inventariere şi Reevaluare a Fondurilor Fixe- editia 1964 Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin MLPAT cuprinzând coeficienţii de uzură fizică pentru clădiri şi construcţii speciale Indicii de actualizare întocmiţi de INCERC şi aprobaţi prin Ordin MCTL, publicaţi în Buletinele de Expertiză Tehnică editate de Corpul Experţilor Tehnici din România. La individualizarea imobilelor (a valorilor de reconstrucţie obţinute în urma aplicării metodei costurilor pe tipuri de imobile, în baza actelor normative enunţate mai sus), în vederea estimării valorilor orientative au fost avute în vedere 7 informaţiile furnizate de birourile notariale privind valorile de tranzacţionare. În baza informaţiilor culese am propus valori medii pentru imobile pe zonele prevăzute în lucrare. 7. STRUCTURA LUCRĂRII Lucrarea a fost structurată