„STIMA” Biuro Wycen Nieruchomości EGZ NR 3 tel. 790-509-809 e-mail: [email protected] O P E R A T S Z A C U N K O W Y o k r e ś l e n i a w a r t o ś c i nieruchomości gruntowej położonej w Byszewach, gm. Nowosolna, powiat łódzki wschodni oznaczonej jako działka nr 98/5 KW nr LD1M/00216901/7 Autor: Sylwia Famulska rzeczoznawca majątkowy upr. nr 5251 Łódź, dnia 28 lutego 2014 r. „STIMA” Biuro Wycen Nieruchomości tel. 790-509-809 e-mail: [email protected] WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO określenia wartości nieruchomości sporządzony zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami Przedmiot wyceny: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 98/5, położona w Byszewach, gmina Nowosolna, powiat łódzki wschodni, dla której Sąd Re- jonowy dla Łodzi – Śródmieścia, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wie- czysta o numerze LD1M/00216901/7. Cel wyceny: Określenie wartości nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyj- nym. Opis nieruchomości: Nieruchomość składa się z jednej niezabudowanej działki gruntu o powierzchni 2437 m2. Na dzień oględzin działka jest niezagospodarowana i nieogrodzona. Rodzaj określonej wartości: Wartość rynkowa Metodyka wyceny: Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości: WR – 197 000 zł /słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych/ Data na którą określono wartość: 28.02.2014 r. Data sporządzenia operatu: 28.02.2014 r. Autor operatu: Sylwia Famulska rzecz. majątkowy upr. nr 5251 - 1 - Byszewy, Gm. Nowosolna, działka nr 98/5, KM 706/10 „STIMA” Biuro Wycen Nieruchomości tel. 790-509-809 e-mail: [email protected] Spis treści 1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY .................................................................................... 3 2. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY....................................................................................... 3 3. CEL WYCENY...................................................................................................................... 3 4. PODSTAWA PRAWNA WYCENY ........................................................................................ 3 5. PODSTAWA METODYCZNA WYCENY............................................................................... 3 6. ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI ............................................................................ 3 6.1 W zakresie przedmiotu wyceny ........................................................................................... 3 6.2 W zakresie rynku nieruchomości ....................................................................................... 3 7. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI................................. 3 8. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI......................................................................................... 4 8.1. Stan prawny....................................................................................................................... 4 8.2. Lokalizacja ......................................................................................................................... 5 8.3. Dojazd................................................................................................................................ 8 8.4. Stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy.......................................................... 8 8.5. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej ........................................... 9 8.6. Stan otoczenia nieruchomości ........................................................................................... 9 9. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ...................................................... 11 10. SPOSÓB WYCENY, WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI, ZASTOSOWANYCH PODEJŚĆ I METOD SZACOWANIA. ............................................... 11 11. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ......................................... 12 12. SPOSÓB OBLICZENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................... 14 13. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ART. 948 § 2 K.P.C. ........... 16 14. WYNIK KOŃCOWY I UZASADNIENIE WYNIKU WYCENY................................................ 17 15. KLAUZULE ......................................................................................................................... 17 16. ZAŁĄCZNIKI....................................................................................................................... 17 - 2 - Byszewy, Gm. Nowosolna, działka nr 98/5, KM 706/10 „STIMA” Biuro Wycen Nieruchomości tel. 790-509-809 e-mail: [email protected] 1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY Podstawę formalną wyceny stanowi zlecenie z dnia 16.01.2014 r. (sygn. akt Km 706/10) Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa Piotra Pietrasika, 93-126 Łódź, ul. Przybyszewskiego 99/7 na doko- nanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości. 2. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, oznaczona jako działka nr 98/5 o powierzchni 2437 m2, uregulowana w księdze wieczystej nr LD1M/00216901/7, położona w Byszewach, gmina Nowosolna, powiat łódzki wschodni. Zakresem wyceny objęto wartość ww. działki gruntu jako przedmiotu prawa własności. 3. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaży w postępowa- niu egzekucyjnym, sygn. akt Km 706/10. 4. PODSTAWA PRAWNA WYCENY Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j.: Dz. U. 2014 r. poz. 101) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U.1968 nr 10 poz.52) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j., Dz. U. 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządza- nia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z poźn. zm.). 5. PODSTAWA METODYCZNA WYCENY Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. 2014 r. poz. 121); Bibliografia z zakresu wyceny nieruchomości Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez PFSRM 6. ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 6.1 W zakresie przedmiotu wyceny mapa lokalizacyjna mapa ewidencji gruntów mapa zasadnicza oględziny w dniu 19.02.2014 r. badanie księgi wieczystej nr LD1M/00216901/7 dane z rejestru gruntów informacje o przeznaczeniu nieruchomości 6.2 W zakresie rynku nieruchomości badanie cen transakcyjnych, zawartych w aktach notarialnych znajdujących się w Urzędzie Gminy Nowo solna nieruchomości podobnych dotyczących lokalnego rynku nieruchomości informacje z biur obrotu nieruchomościami na temat preferencji uczestników rynku 7. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data dokonania oględzin: 19.02.2014 r. Data wg której określono stan nieruchomości: 19.02.2014 r. Data na którą określono wartość nieruchomości: 28.02.2014 r. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 28.02.2014 r. - 3 - Byszewy, Gm. Nowosolna, działka nr 98/5, KM 706/10 „STIMA” Biuro Wycen Nieruchomości tel. 790-509-809 e-mail: [email protected] 8. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wiel- kość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. 8.1. Stan prawny Stan prawny nieruchomości określono na podstawie: • treści księgi wieczystej • danych z rejestru gruntów • mapy ewidencyjnej Księga wieczysta Dla nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta LD1M/00216901/7. W poszczególnych działach ww. księgi wieczystej zawarte są następujące informacje: TYP KSIĘGI: nieruchomość gruntowa Dział I-O: Położenie: woj. łódzkie, powiat łódzki wschodni, gmina Nowosolna, miejscowość – Byszewy Ulica: brak Numer działki: 98/5 Sposób korzystania: R - grunty orne Obszar: 0,2437 ha Dział I - SP: Brak wpisów Dział II: Właściciel: TVS GROUP spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem Zofią Król – akt notarialny nr Rep. A 5123/2008 z dnia 25-09-2008 r. Dział III: Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia: Liczne wzmianki: o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz o przyłączaniu się kolejnych wierzycieli do toczą- cej się egzekucji (szczegóły w załączniku nr 5 badaniu księgi wieczystej). Dział IV: Hipoteka umowna zwykła - suma 166 000 (sto sześćdziesiąt sześć tysięcy) zł, umowa kredytowa nr 1304/600/152/08/00 z dnia 16 września 2008 r., termin zapłaty: 30-08-2013 r., wierzyciel hipoteczny Bank Za- chodni WBK Spółka Akcyjna 2 oddział w Łodzi; Hipoteka umowna kaucyjna, suma 45000 (czterdzieści pięć tysięcy) zł, odsetki, koszty banku, należności ubocz- ne, umowa kredytowa nr 1304/600/152/08/00 z dnia 16 września 2008 r. termin zapłaty: 30-08-2013 r. Wypis z rejestru gruntów: Jednostka ewidencyjna: Nowosolna Obręb nr: 0003 Byszewy Adres: Byszewy Właściciel: TVS GROUP sp. z o.o., Plac Zwycięstwa 2, 90-312 Łódź Nr działki nr: 98/5 Powierzchnia użytkowa: 2437 m2 Użytek: RV – grunty orne Numer księgi wieczystej: LD1M/00216901/7 UWAGA: UJAWNIONE W WW. KSIĘDZE W DZIALE III WPISY ORAZ UJAWNIONA W DZIALE IV HIPOTE- KA NIE MAJĄ WPŁYWU NA WARTOŚĆ