Ruimtelijke onderbouwing Hondsdijk 23 Koudekerk aan de Rijn Veranderen karakteristieke schuur in logies appartementen Onderdeel van de aanvraag omgevingsverguning voor het veranderen van het gebruik van deze schuur Benbouw Adviezen bv Ing. G.H.M. Oostdam 21 februari 2018 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HONDSDIJK 23 KOUDEKERK AAN DEN RIJN INHOUDSOPGAVE blz. 1. INLEIDING 1 1. 1. Aanleiding 2 1. 2. Ligging projectgebied 3 1. 3. Planologische regeling 5 2. PROJECTBESCHRIJVING 6 2. 1. De situatie 6 2. 2. Ruimtelijke gevolgen 6 3. BELEIDSKADER 7 3.1. Nationaal beleid 7 3.2. Provinciaal beleid 8 3.3. Regionaal beleid 11 3.3. Gemeentelijk beleid 11 4. HAALBAARHEID 12 5. OMGEVINGSASPECTEN 13 5. 1. Wegverkeerslawaai 13 5. 2. Verkeer en parkeren 13 5. 3. Bedrijven en milieuzonering 13 5. 4. Bodem 14 5. 5. Water 14 5. 6. Externe veiligheid 14 5. 7. Luchtkwaliteit 16 5. 8. Ecologie 16 5. 9. Archeologie en cultuurhistorie 17 5.10.Duurzaamheid 17 6. UITVOERBAARHEID 18 6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 18 6. 2. Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie 18 7. AFWEGING EN CONCLUSIE 19 1 1. INLEIDING 1. 1. Aanleiding Aan de Hondsdijk 23 te Koudekerk aan den Rijn bevindt zich de woning met bijgebouwen van Mark en Linda de Boer. In 2004 zijn ze eigenaar geworden van deze voormalige boerderij. Mark is als eenmansbedrijf actief in de bouw en heeft op een achterterrein een schuur voor opslag van materialen. Linda is in deeltijd vanuit huis actief in de kinderopvang. Ten westen van de woning staat een schuur welke bij de vorige eigenaar in gebruik was als varkensschuur. De schuur heeft nu geen goede doelmatige functie, met gebruik als opslag, garage en kippenhok. De schuur heeft een karakteristieke verschijningsvorm, passend bij het hoofdgebouw en behoeft regelmatig onderhoud. Het idee is opgevat om deze om te bouwen als logiesverblijf voor 2 of 3 kleine logies appartementen, waar in de regio veel vraag naar is. Hoewel de nevenactiviteit logies bij een particuliere woning niet direct is toegestaan in de Beheersverordening Buitengebied Rijnwoude, staat de gemeente er in aanvang niet afwijzend tegenover. Op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan een omgevingsvergunning voor een gewijzigd gebruik worden toegestaan. Een voorwaarde hierbij is dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Ter motivering hiervan is een goede ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Deze notitie voorziet hierin. Figuur 1a vooraanzicht voormalige varkensschuur. Figuur 1b westgevel voormalige varkensschuur. 2 1. 2. Ligging projectgebied Het projectgebied betreft perceel Hondsdijk 23 te Koudekerk aan den Rijn, gelegen ten noorden van de Oude Rijn tussen Leiderdorp en Koudekerk aan de Rijn. Het perceel ligt in een open gebied met rondom uitzicht op de weilanden van het Groene Hart. Aan de noordzijde is de locatie eventueel per boot bereikbaar met een aanlegsteiger aan de Oude Rijn. Voor fietsers zijn er volop mogelijkheden richting de Leidse regio, Kaag en Braasem en Alphen aan de Rijn. De globale ligging is weergegeven in figuur 2. Figuur 2. Ligging projectgebied (bron: Google Maps) Meer ingezoomd is de oostelijk gelegen Koudekerkse Brug over de Oude Rijn zichtbaar en de zuidelijke aansluiting van de N209 richting N11. Figuur 3. Ligging projectgebied (bron: Bing Maps) 3 Nog verder ingezoomd op perceelniveau is de bebouwing zichtbaar. De betreffende schuur is daarin aangegeven. Figuur 4. Perceel Hondsdijk 23 met aanduiding bebouwing (bron Bing Maps) 4 1. 3. Planologische regeling De bestemming van het projectgebied is geregeld in de Beheersverordening Buitengebied Rijnwoude 2015, zoals 31 maart 2016 vastgesteld. In de regels van deze beheersverordening is in art. 33.12.3 een afwijkend gebruik van de hoofdfunctie bij agrarische bedrijven vermeld. Voor bed & breakfast betreft dit 300 m2 met een afwijkingsmogelijkheid door B&W van 15%. Het conserverende karakter van de beheersverordening belemmert andere vrijstellingen. Niettemin betreft het verzoek een gewenste ontwikkeling en sluit het aan bij de doelstellingen van de gemeente Alphen aan den Rijn ten aanzien van uitbreiding van het aantal overnachtingsmogelijkheden voor recreanten. In paragraaf 3.3. wordt hier gedetailleerder op ingegaan. Figuur 5. Fragment uit verbeelding (kaart 1) Beheersverordening Buitengebied Rijnwoude 2015 5 2. PROJECTBESCHRIJVING 2. 1. De situatie Dit project heeft betrekking op bestaande bebouwing op het perceel Hondsdijk 23 te Koudekerk aan den Rijn. De recreatieve functie wordt toegevoegd aan de woonfunctie. Ook in de nabijheid is de logiesfunctie aanwezig, op Hondsdijk 33 Groene Hart Logies Rijnhoeve, alwaar het een succesvolle nevenactiviteit betreft bij een agrarisch bedrijf. De regionale formule Groene Hart Logies is een zeer succesvolle formule. Inmiddels zijn meer dan dertig adressen aangesloten bij de keten en na 10 jaar blijken ze elkaars bezettingsgraad te versterken. In de gemeente Kaag en Braassem en Nieuwkoop doen ook particulieren mee aan deze vorm van recreëren in het Groene Hart. Ook de Vrouwgeestmolen en andere voormalige agrarische bedrijven in Alphen aan de Rijn zijn aangesloten bij de organisatie. De voormalige varkensschuur bezit een karakteristieke bouwstijl en door aanwezige ensemble van de bebouwing (o.a. hooiberg) is het verleden van een agrarische bedrijf nog te herkennen. Behoud heeft daarom zeker de voorkeur ten opzichte van sloop van de eigenaren en de betrokken architect. De bebouwing vergt regelmatig onderhoud. Investeren in renovatie van de bebouwing is slechts mogelijk als er weer een nieuwe economische gebruiksfunctie aan deze bebouwing kan worden geven. 2. 2. Ruimtelijke gevolgen De oppervlakte en het bouwvolume blijft ongewijzigd, de wijziging van gebruik vindt geheel plaats in bestaande bebouwing. Het ensemble van de oorspronkelijke en karakteristieke agrarische bebouwing blijft behouden en wordt middels renovatie weer voor de komende circa 25 jaar gewaarborgd. De combinatie tussen platteland en stad wordt versterkt door uitbreiding van recreatie in de agrarische omgeving. De uitbreiding van het aantal overnachtingen sluit aan bij gemeentelijke en regionale doelstellingen ter bevordering van recreatie in het Groene Hart. Beterere benutting van toeristische-recreatieve routes en dag-recreatieve voorzieningen in de omgeving (bijv. Avifauna, Archeon, binnenstad Leiden, Kager Plassen, etc.) De Hondsdijk is goed geschikt voor de slechts beperkt toenemende verkeersbewegingen, met op korte afstand een aansluiting op N11 en N209. Op het perceel is ruim voldoende parkeergelegenheid aanwezig. In paragraaf 4.2 wordt hier verder op ingegaan aan de hand van parkeernormen. 6 3. BELEIDSKADER 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Planspecifiek De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven: a. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte; b. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting