Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg Zentrumsentwicklung Areal „Bolleri“ Rudolfstetten-Friedlisberg Mutschellen 14. März 2019, Partnerschaftliche Arealentwicklung Zurzibiet Regio Inhalte 1. Ausgangslage und Vorhaben 2. Entwicklungskonzept Bolleri 3. Mehrwertausgleich 4. Fazit 5. Fragen Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 2 1. Ausgangslage und Vorhaben Zentrumsentwicklung Mutschellen ▪ Zentrale, gut erschlossene Lage am Mutschellenknoten (in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Berikon – Widen, Aargau Verkehr und Busverbindungen nach Zürich bzw. Baden) ▪ Heute öffentliche Nutzungen (u.a. Spar, AKB), Gewerbe und Wohnen ▪ Teil eines neuen „Zentrum Mutschellen“ ▪ Grosses Entwicklungspotenzial Rudolfstetten- Widen Friedlisberg Mutschellen - Bolleri Berikon Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 4 Situation heute Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 5 Übergeordneter Auftrag Kanton Aargau ▪ Wohnschwerpunkt fordert qualitative, dichte Wohnraumentwicklung ▪ Verkehrliche Entflechtung Mutschellenknoten Regionaler Sachplan ▪ Gemeindeübergreifendes Zentrum Mutschellen → Auftrag der Entwicklung von Kanton und Bevölkerung (Zustimmung Regionaler Sachplan durch die Einwohnergemeindeversammlung) Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 6 Instrument Regionaler Sachplan: Ziele ▪ Sicherstellung Umsetzung der angestrebten Zentrumsent- wicklung Mutschellen durch die drei Gemeinden Berikon, Rudolf- stetten-Friedlisberg und Widen ▪ Aufwertung und Weiterent- wicklung des Knotens Mutschellen und des angrenz- enden Siedlungsgebiets zu einem attraktiven Zentrum ▪ Trasseefreihaltung zur Sicher- stellung der verkehrlichen Sanierung sowie zur langfristigen städtebaulichen Entwicklung von Schiene und Strasse Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 7 Übergeordneter Auftrag Regionaler Sachplan ▪ Gestaltungsplangebiet ▪ Ortsbaulicher Akzent ▪ Publikumsorientierte Nutzungen in den Erdgeschossen ▪ Trasseesicherung Verkehrs- infrastrukturen langfristig Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 8 Gebietsentwicklung als grosse Chance Die heutige Nutzung und Bebauung im Gebiet Bolleri ... ▪ weist städtebauliche und freiräumliche Defizite auf ▪ wird der Lage und Bedeutung des Areals nur teilweise gerecht ▪ nutzt die Standortgunst der guten Erschliessung nur bedingt ▪ genügt den kantonalen und gemeindeübergreifenden Anforderungen nicht. → Grosses, heute nicht genutztes Entwicklungspotenzial an zentraler Lage → Gebietsentwicklung von öffentlichem Interesse (Zentrum Mutschellen) → Entwicklungsinteresse seitens Gemeinde und Eigentümer vorhanden Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 9 Planungsprozess und Akteure ▪ Langjähriger, mehrstufiger Planungsprozess unter Federführung der Gemeinde und unter Einbezug von Kanton und Eigentümern Bedürfnisanalyse Städtebauliche Studie Teiländerung Nutzungsplanung Vertiefungsstudie Teilgebiet Nord (Gesamtgebiet) Gestaltungsplan Teilgebiet Nord Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 10 2. Entwicklungskonzept Bolleri Areal Bolleri Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg (AG) ▪ Urbaner Entwicklungsraum ▪ Wohnschwerpunkt ▪ Zentrumsentwicklung ▪ ca. 7‘200 m2 Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 12 Entwicklungs-/ Bebauungskonzepte in Varianten ▪ Interdisziplinäres Projektteam: Städtebau, Verkehr, Landschaft ▪ Begleitgruppe mit Gemeinde, Kanton und Eigentümern Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 13 Richtprojekt - Ein neuer Stadtplatz entsteht ▪ Grosszügiger öffentlicher Aussenraum mit neuem Stadtplatz ▪ Identitätsstiftende Hochbauten mit städtebaulichem Akzent (Platz) ▪ Angemessene Verdichtung an zentraler Lage ▪ Öffentliche Nutzungen in den Erdgeschossen ▪ Neuer attraktiver Wohnraum ▪ Möglicher Hochpunkt (8 Geschosse) ▪ Entwicklung in verträglichen Etappen Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 14 Ein neuer Stadtplatz entsteht Ausgangslage Umlegung Aufzonung Mutschellenplatz Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 15 Ein neuer Stadtplatz entsteht Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 16 Verdichtung an zentraler Lage ▪ Ausnützungsziffer (AZ) wird von heute 0.9 auf 1.2 bzw. 1.55 erhöht ▪ Bedingungen: ⁃ Landabtausch Grundeigentümer (rationelle Parzellenstruktur) ⁃ Hohe Anforderungen ab Grundriss- und Fassadengestaltung, Materialisierung, Energieeffizienz, Aussen- und Freiraumgestaltung ⁃ Qualitativ hochwertiges Konkurrenzverfahren (bei AZ=1.55) AZ=1.2 AZ=1.55 Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 17 3. Mehrwertausgleich Mehrwertausgleich ▪ Erhöhung der Ausnützung bringt Planungsvorteile (Mehrwert) ▪ Gestützt auf das kantonale Baugesetz (BauG) und die kantonale Mehr- wertabgabeverordnung (MWAV) können Gemeinden bei Aufzonungen vertraglich eine Mehrwertabschöpfung vornehmen (§28 a Abs. 2 BauG) ▪ Vertragsregelung zwischen Gemeinde und Grundeigentümern ▪ Reinvestition in Planungsgebiet (Planung und Realisierung öffentlicher Stadtplatz, mit „Abtretung“ an Gemeinde) Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 19 Mehrwertausgleich ▪ Erfahrung mit Vertragslösung bei Aufzonung (Areal Bahnhof) ▪ Öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen Gemeinde und „aktuellen“ Grundeigentümern ▪ Wichtig: „Sicherstellung“ der Zahlung bzw. vertraglichen Leistungen muss „sichergestellt“ werden können) ▪ Voraussetzung: Wille zum Abschluss muss beidseits vorhanden sein (erkenntlicher Mehrwert für beide Vertragsparteien) Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 20 4. Fazit Fazit ▪ Lebendiges, durchmischtes und vielfältiges Gebiet als zweites Zentrum für die Gemeinde und Teil des neuen Zentrums Mutschellen ▪ Nutzungsdurchmischung (u.a. Wohnen, Gewerbe) und insbesondere öffentliche Nutzungen tragen zum Zentrum und zur Belebung bei ▪ Attraktive Grün- und Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität und einem neuen öffentlichen Stadtplatz ▪ Qualitative bauliche Entwicklung abgestimmt auf den Kontext ▪ Attraktive Wege für den Fuss- und Radverkehr ▪ Entwicklung in verträglichen Etappen ▪ Mitwirkung: Entwicklung des Areals Bolleri der Gemeinde werden positiv aufgenommen ▪ Mitwirkung: Hinweise konnten grösstenteils berücksichtigt werden und tragen insbesondere zur Qualitätssicherung und Präzisierung bei Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 22 Herausforderungen / Chancen ▪ Bereitschaft Grundeigentümer zur Gebietsentwicklung (miteinander ein Gebiet weiterentwickeln, „Mehrwert“ erkenntlich machen) ▪ Faktor Zeit (Grundlage für Planungszone vorhanden, Aufnahme Planungsarbeiten, regionale Zusammenarbeit bzw. Abstimmung, Investoren wollen realisieren) ▪ Finanzierung der Planung (Vor-Finanzierung durch öffentliche Hand öffentlichen Stadtplatz ▪ Abstimmung überkommunale Planung und regionale Bedürfnisse ▪ Zusammenarbeit aller Akteure und Ressourcenbedürfnisse (Grundeigentümer, öffentliche Hand d.h. Gemeinde, Kanton, insbesondere Abt. Raumentwicklung) ▪ Ideen und Bedürfnisse während Planungsverlauf (Aufnahme von Ideen und Bedürfnissen während des Planungsprozesses und Umgang damit) Zentrumsentwicklung Bolleri Rudolfstetten 14. März 2019 23 5. Fragen.