View metadata, citation and similar papers at core.ac.uk brought to you by CORE provided by NORA - Norwegian Open Research Archives Masteroppgave i ¿konomi og administrasjon Fakultet for ¿konomi og samfunnsfag H¿gskolen i Agder - Vren 2007 Hvilke boligtyper ¿ker mest i ettersp¿rsel i Kristiansand? Studier av prisutviklingen 2004Ð2006 Frank Kilnes Frank Kilnes Hvilke boligtyper øker mest i etterspørsel i Kristiansand? Studier av prisutviklingen 2004 – 2006 Masteroppgave i økonomi og administrasjon Høgskolen i Agder Fakultet for økonomi og samfunnsfag 2006 Masteroppgave våren 2007, Høgskolen i Agder Forord Masteroppgaven er en obligatorisk del av masterstudiet i økonomi og administrasjon ved Høgskolen i Agder. Oppgaven skal leveres i det siste semesteret, og skal ha et omfang tilsvarende 30 studiepoeng. Formelle krav til oppgaven vektlegges med 25 %, mens innhold vektlegges med 75 %. Oppgaven er en fordypning innenfor spesialiseringen Eiendomsøkonomi. Den ser på hvilke boligtyper som vokser mest i etterspørsel, og gir svar på en del faktorer som har betydning for prising av boliger. Jeg vil rette en stor takk til Førsteamanuensis Karl Robertsen for god veiledning og en takk til Theis Theisen for gode råd. Jeg vil også takke medstudenter Helene Isaksen, Asle Hagir og Bjarte Frøiland for hjelp med datainnsamlingen, og Jan Åge Nordli i Fædrelandsvennen for tilgang til data fra finn.no. Uten hjelp fra overnevnte hadde oppgaven blitt veldig vanskelig å gjennomføre. Kristiansand, juni 2007 Frank Roar Kilnes i Masteroppgave våren 2007, Høgskolen i Agder Innholdsfortegnelse Forord.........................................................................................................................................i Innholdsfortegnelse ..................................................................................................................ii Figuroversikt............................................................................................................................. v Tabelloversikt .......................................................................................................................... vi Vedleggsoversikt.....................................................................................................................vii Sammendrag..........................................................................................................................viii 1 Innledning ......................................................................................................................... 1 2 Studieområdet................................................................................................................... 2 2.1 Kristiansand kommune............................................................................................... 2 2.1.1 Kvadraturen ....................................................................................................... 3 2.1.2 Lund.................................................................................................................... 3 2.2 Boligene i de forskjellige bydelene............................................................................ 4 3 Teori................................................................................................................................... 5 3.1 Konsumentteori.......................................................................................................... 5 3.1.1 Nytte ................................................................................................................... 5 3.1.2 Budsjettbetingelsen............................................................................................. 7 3.1.3 Optimal tilpasning.............................................................................................. 8 3.1.4 Utledning av etterspørselsfunksjonen .............................................................. 10 3.1.5 Virkningen av prisendring og utledning av etterspørselskurven...................... 10 3.1.6 Markedets etterspørselskurve........................................................................... 12 3.2 Boligmarkedet.......................................................................................................... 13 3.2.1 Kjennetegn ved boligmarkedet ......................................................................... 13 3.2.2 Etterspørsel i boligmarkedet ............................................................................ 14 3.2.3 Tilbud i boligmarkedet ..................................................................................... 15 3.2.4 Markedstilpasning ved frikonkurranse............................................................. 16 3.3 Det urbane tomtemarkedet ....................................................................................... 17 3.3.1 Modell for forklaring av tomtepris................................................................... 17 3.4 Den hedonistiske metoden ....................................................................................... 21 3.4.1 Attributtene....................................................................................................... 21 3.4.2 Hedonistisk prisfunksjon .................................................................................. 21 3.4.3 Likevekt på etterspørselssiden av markedet ..................................................... 22 3.4.4 Likevekt på tilbudssiden av markedet............................................................... 25 3.4.5 Markedslikevekt................................................................................................ 28 3.5 Hypoteser om prisdannelsen .................................................................................... 30 Hypotese om boligareal ................................................................................................... 30 Hypotese om tomteareal................................................................................................... 31 3.5.1 Hypotese om fellesgjeld.................................................................................... 32 3.5.2 Hypotese om boligalder ................................................................................... 32 Hypotese om bydeler ........................................................................................................ 33 Hypoteser om boligtyper .................................................................................................. 34 3.6 Hypoteser om prisendringer fra år 2004 til 2006 ..................................................... 35 Hypotese om endring i den hedonistiske prisfunksjonen.................................................. 35 Hypotese om prisendring på boligareal........................................................................... 35 ii Masteroppgave våren 2007, Høgskolen i Agder Hypotese om prisendring på bydelene ............................................................................. 36 Hypotese om prisendring på boligtypene......................................................................... 36 4 Økonometriske modeller ............................................................................................... 38 4.1 Flere hedonistiske prisfunksjoner............................................................................. 38 4.1.1 Valg av modell.................................................................................................. 39 4.2 Testing av likhet mellom koeffisienter fra ulike utvalg ........................................... 40 4.2.1 Chow-test.......................................................................................................... 41 5 Datainnsamling og presentasjon av datamaterialet.................................................... 44 5.1 Datainnsamling......................................................................................................... 44 5.1.1 Datainnsamling 2004 ....................................................................................... 44 5.1.2 Datainnsamling 2006 ....................................................................................... 44 5.1.3 Variablene ........................................................................................................ 45 5.2 Datarensing............................................................................................................... 45 5.3 Deskriptiv statistikk.................................................................................................. 47 5.3.1 Salgspris........................................................................................................... 49 5.3.2 Boligareal......................................................................................................... 49 5.3.3 Tomteareal ....................................................................................................... 50 5.3.4 Fellesgjeld ........................................................................................................ 51 5.3.5 Boligalder......................................................................................................... 52 5.3.6 Etasje................................................................................................................ 53 5.3.7 Boligtypene....................................................................................................... 54 5.3.8 Bydelene ........................................................................................................... 55 5.3.9 Korrelasjon mellom variablene.......................................................................