ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE EMPRESA QUE REALICE ESTUDIOS DE MERCADO DE PRODUCTOS EN PROYECTOS INMOBILIARIOS PARA CONSTRUCTORES E INVERSIONISTAS EN LA CIUDAD DE QUITO PROYECTO DE TITULACIÓN O TESIS DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN DE TITULO DE ESPECIALISTA EN GESTIÓN DE PROYECTOS MILTON GEOVANNY PAREDES PAREDES [email protected] Director: Ing. Edison Romero, Mba. [email protected] Quito, septiembre 2011 ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS ORDEN DE ENCUADERNACIÓN De acuerdo con lo estipulado en el Art. 17 del instructivo para la Aplicación del Reglamento del Sistema de Estudios, dictado por la Comisión de Docencia y Bienestar Estudiantil el 9 de agosto del 2000, y una vez comprobado que se han realizado las correcciones, modificaciones y mas sugerencias realizadas por los miembros del Tribunal Examinador al informe del proyecto de titulación presentado por MILTON GEOVANNY PAREDES PAREDES. Se emite la presente orden de empastado, con fecha mes día de año. Para constancia firman los miembros del Tribunal Examinador: NOMBRE FUNCIÓN FIRMA Ing. Edison Romero M. Director Ing. Patricio Espín Z. Examinador Ing. Eddy Orozco A. Examinador _________________________ Ing. Geovanny D`Ambrossio DECANO DECLARACIÓN Yo, Milton Geovanny Paredes Paredes, declaro bajo juramento que el trabajo aquí descrito es de mi autoría; que no ha sido previamente presentada para ningún grado o calificación profesional; y, que he consultado las referencias bibliográficas que se incluyen en este documento. La Escuela Politécnica Nacional puede hacer uso de los derechos correspondientes a este trabajo, según lo establecido por la Ley de Propiedad Intelectual, por su Reglamento y por la normatividad institucional vigente. MILTON GEOVANNY PAREDES PAREDES CERTIFICACIÓN Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Milton Geovanny Paredes Paredes, bajo mi supervisión. Ing. Edison Romero, Mba. DIRECTOR AGRADECIMIENTOS El agradecimiento imperecedero al Señor Ingeniero Edison Romero por su valiosa colaboración, experiencia y paciente guía en la elaboración del presente documento. Al cuerpo docente de las carreras de Posgrado de la Escuela Politécnica Nacional quienes aportan de manera significativa y con alta calidad al desarrollo de proyectos y el cumplimiento de los sueños de los profesionales al querer ser cada día mejores en sus metas académicas y profesionales. A las autoridades y personal administrativo de la Escuela Politécnica Nacional quienes son los gestores de la gran maquinaria educativa superior que fabrica los sueños de los jóvenes emprendedores acompañándolos al logro de sus metas. A la Escuela Politécnica Nacional por ser una Institución Superior de jerarquía en el Ecuador que me ha cobijado en sus aulas alimentándome del conocimiento que será bien valorado en el medio profesional, por haberme brindado la oportunidad de ser un mejor profesional y ser humano. Agradecimientos especiales a mis compañeros de posgrado por su vasta experiencia y humanismo. A Annabelle Moncayo, Christian Paredes, Gabriela Valdivieso, Colin Doran Marcelo Carvajal y su equipo, Rafael Amores y Clyde Mujica por su apoyo y colaboración constante a las ideas y procedimientos. También el agradecimiento a la Cámara de la Construcción de Quito, el Colegio de Arquitectos del Ecuador, la Cámara de Comercio de Quito, la Facultad de Arquitectura de la Universidad Central del Ecuador y otras instituciones que han colaborado directa o indirectamente en la consecución del presente trabajo. DEDICATORIA A Dios Padre como aliento y esencia de mi vida. A Adriana, mi madre, mi luz de cada día y personificación del amor divino de Dios, te adoro mi viejita linda. A Luis Alberto, mi padre, mi incondicional ejemplo, apoyo y fuerza A mi compañera de vida, mi esposa y confidente Annabelle, por tu amor, comprensión y paciencia, este logro también es el tuyo, te amo. A mi pequeña Antonella por brindarme tus juegos y sonrisas en los momentos difíciles. A mis hermanos Patricio, Myriam, Mónica y sus cónyuges por su amor, voz de aliento y confianza depositada en mí. A Guillermo, Annabelle y familia por su cariño y aceptación A David, Alexis, Max, Gabriela y Christopher por perdonar la ausencia del tío en estos tiempos A Elián por haberme inspirado a lograr esta iniciativa. Al nuevo ser que algún día vendrá… Milton G. ÍNDICE DE CONTENIDO LISTA DE FIGURAS ……………………………...……………………………………… i LISTA DE TABLAS ……………..…………….………..…..………………...………… iii LISTA DE ANEXOS …………………………….……..…………………...…………… v RESUMEN…………………………….……………….………………………………… vi ABSTRACT…………………………….……………….…………………….....……… vii 1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................. 1 1.1 ANTECEDENTES ................................................................................................ 2 1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...............................................................6 1.2.1 LOS PROBLEMAS PUNTUALES .................................................................... 10 1.2.1.1 Los objetivos del estudio ........... .........................................................................10 1.2.1.2 Los objetivos de la propuesta...............................................................................11 2 MARCO TEÓRICO ............................................................................................ 12 2.1 SITUACIÓN DEL SISTEMA INMOBILIARIO EN QUITO ............................ 13 2.2 MODELO UTILIZADO ..................................................................................... 23 2.3 PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN................................................23 3 METODOLOGÍA ................................................................................................ 24 3.1 SELECCIÓN ....................................................................................................... 24 3.2 MARCO DE DESARROLLO...............................................................................24 3.2.1 ESTUDIO DE MERCADO ................................................................................. 25 3.2.1.1 Descripción del producto - servicio .................................................................... 25 3.2.1.2 Tabulación general al resultado de las encuestas.................................................26 3.2.1.3 La competencia - características...........................................................................38 3.2.1.3.1 Modelo de solicitud de proyecto ......................................................................... 38 3.2.2 EL POTENCIAL MERCADO PARA LA EMPRESA ....................................... 43 3.2.2.1 Muestra para la encuesta realizada...................................................................... 43 3.2.2.2 La demanda insatisfecha ..................................................................................... 43 3.2.3 ANALISIS FODA DE LA EMPRESA ............................................................... 45 3.2.3.1 Fortalezas ............................................................................................................ 45 3.2.3.2 Oportunidades ..................................................................................................... 45 3.2.3.3 Debilidades ......................................................................................................... 46 3.2.3.4 Amenazas ............................................................................................................ 46 3.2.3.5 Estrategia de ventas ............................................................................................. 47 3.2.4 ESTUDIO TÉCNICO .......................................................................................... 53 3.2.4.1 Localización del Proyecto (Empresa) ................................................................. 55 3.2.4.2 Dimensionamiento .............................................................................................. 59 3.2.5 CONCLUSIÓN DE ANÁLISIS GENERAL TÉCNICO - COMERCIAL ......... 61 3.2.5.1 Producto .............................................................................................................. 61 3.2.5.2 Plaza .................................................................................................................... 61 3.2.5.3 Mercado Objetivo ............................................................................................... 62 3.2.5.4 Promoción ........................................................................................................... 62 3.2.5.5 Precio .................................................................................................................. 62 3.2.6 ANÁLISIS INSTITUCIONAL Y ORGANIZACIONAL .................................. 63 3.2.7 ANÁLISIS FINANCIERO .................................................................................. 65 3.2.7.1 Cálculo de variables VAN y TIR ........................................................................ 68 3.2.7.2 Análisis de Riesgos ............................................................................................. 72 3.2.8 ASPECTO LEGAL ............................................................................................. 79 4 RESULTADOS Y DISCUSIONES .................................................................... 81 4.1 RESUMEN DE RESULTADOS DE ESTUDIO ................................................ 81 4.2 DISCUSIONES ..................................................................................................