Attractivitéet aménagement Établissement Public dAménagement de la Région de La Défense Prospective sur l'évolution du quartier d'affaires de La Défense Document de synthèse Avril 2006 1 EPAD -Document de synthèse ERENTSTAB & YLOISSUNGE M 20E06NT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE LA REGION DE LA DEFENSE / PROSPECTIVE SURL’EVOLUTION DU QUARTIER D’AFFAIRES DE LA DEFENSE Préambule • Ce document présente en synthèse les principaux résultats de l’étude réalisée entre janvier 2006 et mars 2006 sur l’analyse prospective du quartier d’affaires de La Défense. • Il s’appuie sur une série de documents thématisés apportant les éléments détaillés (chiffres, analyses, témoignages, fiches techniques), et qui traitent de : - Marché–Attractivité–Utilisateurs - La question de la réhabilitation du parc bâti (situation et solutions) - Analyse du projet de Tour Signal et de l’aménagement du quartier - Transports en commun • Il a étéconstruit àpartir des moyens suivants (voir détail en annexe) : - Une soixantaine d’entretiens réalisés auprès d’investisseurs et commercialisateurs internationaux, d’acteurs publics et institutionnels départementaux et régionaux, et utilisateurs de la Défense - Une analyse documentaire étendue - Un audit de 71 immeubles (sur 79 du périmètre EPAD) - Une analyse détaillée de 8 tours - La réalisation de réunions de cadrage sur les 4 thématiques • Il se compose de : - Une première partie de résumégénéral : rappelant les grandes questions posées au Cabinet et exposant les principales conclusions de l’étude - 8 parties réunissant les principaux éléments sur chaque thématique EPAD -Document de synthèse ERNST & YOUNG 2006 2 SOMMAIRE Synthèse de létude Le mécanisme économique et juridique de la 11 Page 4 66 démolition/reconstruction ou de la réhabilitation Page 51 Lintérêt dun projet urbain / architectural 22 La Défense dans lattractivitédu territoire 77 régional et national exemplaire et la question du logement Page 18 Page 66 3 La Défense et ses utilisateurs 8 Les infrastructures 3 Page 26 8 Page 73 La Défense dans son marchéimmobilier 44 Page 32 99 La question du logement Focusperception-Page 37 Page 79 Les enjeux stratégiques de La Défense Lanalyse du parc immobilier de La 1010 55 Défense Page 85 Page 41 Sources et ressources utilisées 1111 Page 91 EPAD -Document de synthèse ERNST & YOUNG 2006 3 11 Synthèse de létude 4 EPAD -Document de synthèse ERNST & YOUNG 2006 Synthèse Rappel des questions posées : analyse du projet Nouvelle Défense 2015-2020 autour de 4 grands thèmes Transport •Capacitéd’absorption du système transport actuel •Positionnement •Bureaux •Services et niveau de confort économique des •Logements quartiers d’affaires •Nouvelles infrastructures •Tour Signal de 400m •Concepts LLee ssyysstètèmmee architecturaux Benchmark innovants Nouvelles ttrraannsspoportrt international •Services, constructions commerces, habitat LLeses popotteennttiiaalilittésés LL’’aannaallyyssee ddee LaLa DDééffenenssee 22020020 ccononccuurrrreennttiieelllele ddéévveellooppppeemmeentnt etet ccoommppaarraattiiveve Marché Restructuration •Évolution du marchéde La Défense •Réhabilitation LL’i’immaaggee ddee La Défense •Approche •Démolition La Défense concurrentielle et reconstruction •Notoriétéde la Défense évolutive (investisseurs, utilisateurs) •Cadre juridique et fiscal •Perception des acteurs de la Défense (associations…) EPAD -Document de synthèse Image et notoriété ERNST & YOUNG 2006 5 Synthèse Renforcer le positionnement, limage et la notoriété internationales de La Défense (1/2) • La Défense, avec sa concentration d’acteurs de rayonnement mondial, sa reconnaissance par la communautéd’affaires et l’intérêt portépar les investisseurs sur ce lieu et cette marque spécifiques, constitue l’un des 4 actifs stratégiques dont dispose la région Ile-de-France au même titre que Roissy-CharlesDe Gaulle, le plateau de Saclay et que Paris Centre (QCA) • Elle permet d’offrir l’un des rares produitsdifférenciants dans la «gamme»francilienne qui peut être présentéaux investisseurs, notamment étrangers : urbanisme vertical, concentration de marques internationalement reconnues… • La forte concentration de la filière Banque et Assurance, des entreprises du CAC 40 ou apparaissant dans le Business Week1000, fait de ce territoire un « pôle de compétitivité »mondial qui s’ignore. • L’ image internationale du quartier est au service d’une attractivitérégionale et nationale : • Une part importante des entreprises présentes sont venues sur un site exceptionnel qui accompagne et soutient leur image «haut de gamme», une posture de conquête, une affirmation de leur identitétertiaire. Le premier enjeu de La Défense est de les fidéliser. • La notoriétéinternationale - confirmée -s’est construite grâce àquelques grands projets architecturaux et au «poids de l’histoire», mais elle doit être relayée aujourd’hui par une stratégie renouvelée (modernité, innovation). Cette reconnaissance àl’international commence às’affaiblir face aux nouveaux projets des métropoles concurrentes (Londres, Barcelone, …). Or, les investisseurs sont notamment sensibles àcette notoriété internationale... • Mais la réalitéde marché est largement nationale voire régionale (moins de 10% des implantations sont estimées avoir fait l’objet d’une concurrence totale ou partielle avec l’international). La concurrence francilienne ne doit pas être oubliée ou sous-estimée. Elle est certes diffuse mais importante, et vient notamment : Des pôles de proximité, qui utilisent largement la marque La Défense (Rive Défense, Horizon Défense ...) Des pôles situés sur le RER A (Auber, Rueil, Tolbiac-Garede Lyon …) Des pôles émergents (Plaine Saint Denis, Issy-Boulogne…) EPAD -Document de synthèse ERNST & YOUNG 2006 6 Synthèse Renforcer le positionnement, limage et la notoriété internationales de La Défense (1/2) • Cet «actif stratégique national»n’est plus perçu comme tel par une part croissante d’acteurs institutionnels, d’utilisateurs et de salariés, entraînant ainsi un risque de banalisation du site. • Le territoire reste leader de l’offre tertiaire de l’Ile-de-Francegrâce à4 atouts différenciants mais il convient de les conforter : - Garder l’avance sur les implantations de référence, et notamment la concentration banque –assurance –services connexes - Rester au contact du marchédes « très grandes surfaces »(restructurations, regroupements de grands utilisateurs internationaux) - Préparer et annoncer rapidement un plan –même àmoyen terme -sur l’efficacitédes transports - Etreencore plus audacieux sur son urbanisme vertical et spectaculaire • Pour cela, il est impératif d’organiser l’animation économique du territoire pour attirer certes de nouveaux projets, mais surtout pour conserver les grands comptes du territoire. Eneffet, on constate une extrême dépendance économique àl’égard de quelques Grands comptes dans la mesure oùles 20 premiers employeurs représentent 75% des salariés de La Défense. • Il s’agit d’introduire dans le projet d’aménagement de la Nouvelle Défense une dimension plus stratégique, porteuse d’une vision, d’une ambition et du déploiement des outils adéquats pour mettre en œuvre une stratégie de développement économique. Une majoritéd’acteurs ont d’ailleurs exprimélors de cette étude leur inquiétude et leurs interrogations sur la faible visibilitéde la stratégie, ainsi que sur la gouvernance future du site. EPAD -Document de synthèse ERNST & YOUNG 2006 7 Synthèse Régénérer en traitant lexistant (1/3) • Le parc de La Défense se distingue par le nombre de sites de « très grandes surfaces »: 16 immeubles sur 79 (1/4 de l’offre) proposent plus de 50 000 m²chacune • L’audit menésur le parc (conformément àla méthodologie validée lors du comitéde lancement, l’audit technique du bâti a étéréaliséàpartir d’une enquête téléphonique auprès des gestionnaires ou syndics d’immeubles sur la base d’un questionnaire), montre un patrimoine en voie d’obsolescence : • 1 immeuble sur 6 a étéconstruit avant 1985 et n’a pas étéréhabilitétotalisant plus de 400 000 m² • Une conception des immeubles en décalage avec la demande actuelle : 31 immeubles proposent une taille de plateau de moins de 1 200 m² • Le niveau d’équipement moyen ne correspond pas aux derniers standards : plus d’1 immeuble sur 2 n’a pas de faux plancher, 25 tours n’ont pas d’accès VIP distinct • La présence d’amiante a étédéclarée par les gestionnaires de 17 immeubles • Il est donc nécessaire de rajeunir ce parc immobilier en offrant des produits plus adaptés àla demande (taille des plateaux, hauteur sous plafond, standards d’équipement …) • Les opérations de restructuration trouvent dans certains cas leurs limites en termes de possibilitéd’adaptation du bâti aux besoins actuels du marchédans des conditions économiques compétitives, ce qui impose de privilégier parfois la démolition –reconstruction • Ces opérations de réhabilitation s’avèrent essentielles pour maintenir l’attractivitédu site mais séduisent actuellement peu les investisseurs en raison des difficultés techniques, des risques juridiques forts et des conditions économiques de ces opérations : § Pas de visibilitésur les conditions de délivrance des agréments administratifs, notamment dans le cadre de la révision du SDRIF au regard des équilibres logements/bureaux § Des risques de recours liés aux opérations dans le cadre des règles actuelles, particulièrement sur le secteur de Courbevoie (RNU) conduisant àpréférer l’option d’une réhabilitation lourde § Des délais de chantier susceptibles de générer un accroissement des recours fondés sur le trouble anormal de voisinage • Des opérations