1 TRIBUNALE DI SIENA ESECUZIONI IMMOBILIARI PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA PROCEDURA ESECUTIVA N. 16/2017 G.E. Dott. Flavio MENNELLA Promossa da: *********** c/o Studio Legale Avv. Angelo Zamagni Via F.Guardi, 6 TRENTO (TN) tel: 0461-402279 email pec [email protected] domiciliato c/o Studio Legale Avv. Giovanni Cupelli Via Trieste 71 CHIUSI (SI) email pec [email protected] Contro: **************** con sede in AFFI (VR) Via G.Pascoli 42 Nome del C.T.U. : Arch. Elisabetta CORSI con studio in Via Montarioso 9B - 53035 Monteriggioni (SI) OGGETTO: stima dell’effettivo valore di mercato degli immobili pignorati di cui agli atti della procedura esecutiva n. 16/2017 posti nel Castiglione d’Orcia (SI) : Compendio immobiliare composto da terreni e fabbricati posti nel comune di Castiglione d’Orcia e distinti in due diversi corpi: 1. podere Lancimbaldo ( fabbricato residenziale con circostante resede e terreni) 2. podere Valdistenti ( fabbricato agricolo diruto e circostanti terreni) Procedura Esec. N. 16/2017 promossa da *********** contro ********* C.T.U. Architetto Elisabetta Corsi Settembre 2018 RELAZIONE DI STIMA 2 Data del giuramento 31/01/2018 Data di accesso 27/03/2018 h. 10.00 alla presenza Custode Giudiziario I.V.G. Prossima Udienza 29/10/2018 PREMESSA Il Giudice dell’Esecuzione , Dr. Flavio MENNELLA VISTA la procedura esecutiva in oggetto RITENUTO che si debba accertare allo stato attuale l’effettivo valore di mercato degli immobili pignorati NOMINAVA in data 13/01/2018 la sottoscritta Architetto ELISABETTA CORSI nata a Siena il 15 Maggio 1974 e residente a Siena in Via di Vignaglia 33 Monteriggioni (Si) architetto libero professionista iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Siena al n. 474 e all’albo dei consulenti Tecnici del Tribunale civile e penale di Siena dal 29 Settembre 2008, C.F. CRSLBT74E55I726Y, P.IVA 01174560522 esperto per la stima del valore del compendio pignorato che accettava l’incarico in data 31/01/2018 prestando giuramento di bene e fedelmente adempiere alle funzioni affidatele al solo scopo di far conoscere ai Giudici la verità. Contestualmente il Giudice nominava custode dell’intero compendio immobiliare pignorato in sostituzione del debitore esecutato l’I.V.G. per il Tribunale di Siena I.G.E.S. S.R.L. con studio in Monteriggioni Via del Pozzo 1 al quale viene affidato mandato di effettuare sopralluogo congiunto nel più breve tempo possibile. La data del sopralluogo viene fissata per il giorno Martedì 27 Marzo 2018 alle ore 10.00 Procedura Esec. N. 16/2017 promossa da *********** contro ********* C.T.U. Architetto Elisabetta Corsi Settembre 2018 RELAZIONE DI STIMA 3 VISITA DI SOPRALLUOGO Dopo aver preso visione degli atti allegati al fascicolo della procedura il C.T.U. effettuava i necessari accertamenti presso i pubblici Enti depositari per l’esame degli atti catastali , dei titoli edilizi e dei registri immobiliari. In ottemperanza all’incarico ricevuto la sottoscritta Architetto Elisabetta Corsi prendeva contatti con il Custode del Compendio pignorato che, come stabilito dalle “Disposizioni generali in materia di espropriazione immobiliare”, comunicava via email pec la data e l’ora del primo sopralluogo congiunto per il giorno 27/03/2018 alle ore 10.00.La sottoscritta C.T.U. si recava quindi presso i beni pignorati martedì 27 marzo 2018 alle ore 10.00 presso: 1. complesso immobiliare denominato Podere Lancimbaldo composta da fabbricato residenziale e terreno circostante posto a circa 200 mt dalla strada vicinale di Lancimbaldo che si distacca dalla strada regionale n. 2 Cassia per circa 500 mt 2. e di seguito complesso immobiliare denominato podere Valdistenti composto da due fabbricati ex agricoli ( podere e capanna/rimessa) allo stato di rudere e circostante terreno agricolo posto sulla strada vicinale di Valdistenti che si distacca dalla S.R. n. 2 Cassia per circa 1,5 km. Si è provveduto ad effettuare campagna fotografica delle parti scoperte esclusive, il rilievo di alcune misure campione sulle planimetrie a disposizione, fotografie di dettaglio interne ed esterne , acquisizione di informazioni sullo stato di occupazione , di uso e caratteristiche delle strutture e degli impianti esistenti, esame dello stato e utilizzo dei terreni. MANDATO A seguito di conferimento di incarico la sottoscritta viene chiamata a rispondere ai seguenti quesiti Compiti dell’Esperto ex art. 569 C.P.C. 1) Verifichi prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 2° comma c.p.c mediante l’esame degli atti (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari). Si è accertata la presenza del certificato notarile allegato alla procedura esecutiva 16/2017 promossa da ************** come da sostituzione allegata ) redatto dal Notaio Antonio ZORZI con studio in Via Europa 15 con aggiornamento a tutto il 24/03/2017. Si è provveduto pertanto a reperire personalmente l’estratto del catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative al compendio immobiliare pignorato con aggiornamento a tutto il 15/09/2018 ( vd ispezioni all.4). presso l’Ufficio Provinciale di Siena Territorio – Servizi catastali e Servizio Pubblicità Immobiliare: planimetria catastale degli immobili pignorati; visura storica; trascrizioni e ispezioni ipotecarie; Procedura Esec. N. 16/2017 promossa da *********** contro ********* C.T.U. Architetto Elisabetta Corsi Settembre 2018 RELAZIONE DI STIMA 4 2) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentano la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei, ma consentono l'individuazione del bene c) se i dati indicati nel pignoramento, pur corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile, in quest'ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; Dall’esame delle visure aggiornate prelevate presso l’Ufficio del Catasto si può accertare che l’individuazione di tutti i beni compresa quella descritta dalla rappresentanza catastale è corretta e si può certamente confermare la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento relativo alla procedura esecutiva n. 16/2017 promossa da *********** Si è verificata quindi la continuità delle trascrizioni risalendo alla prima trascrizione ultraventennale. Si indicano pertanto analiticamente tutti i passaggi di proprietà, al fine di individuare la proprietà dei singoli cespiti al momento del pignoramento e se alla data della trascrizione del pignoramento sussistevano sugli immobili diritti reali a favore di terzi. Sulla base di quanto riportato nel certificato notarile redatto dal Notaio Antonio ZORZI di Siena con aggiornamento 24/03/2017 e della documentazione reperita presso l’Ufficio Provinciale di Siena Territorio – Servizi catastali e Servizio Pubblicità Immobiliare relativamente al ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento immobiliare e fino alla data di aggiornamento del 15.09.2018 in relazione ai beni sopra indicati e descritti ( vd allegato 2 e 4) risulta che i beni oggetto di pignoramento sono pervenuti al soggetto esecutato : per quanto riguarda i beni denominati podere Lancimbaldo con atto di compravendita in data 27.06.2007, a rogito notaio Previti di Sarteano (SI) , rep. 87404/14577 trascritto a Montepulciano in data 05.07.2007 al R.P. n° 2212 la società Prestige S.R.L. acquistava da *******la piena proprietà dei fabbricati censiti al N.C.E.U. del Comune di Castiglione d’Orcia (Siena) al foglio 31 part. 30 subb 2-3-4-5-6-7 e 1-8-9-10 bcnc e del terreno censito al NCT del medesimo Comune al foglio 31 part .76 al sig. Di Donato Roberto detti beni sono pervenuti per atto di compravendita in data 01.10.1991, a rogito notaio Cambiaggi di Siena, rep. 2094/822 trascritto in data 08.10.1991 al R.P. n° 2944 da ********* ( beni censiti a suo tempo al N.C.T. al foglio 31 partt. 28-29-30-31-32- e foglio 33 partt. 2-48- 51) ; Procedura Esec. N. 16/2017 promossa da *********** contro ********* C.T.U. Architetto Elisabetta Corsi Settembre 2018 RELAZIONE DI STIMA 5 servitù trascritta il 05.07.2007 al n. 2215 di R.P. a favore di PRESTIGE s.r.l. contro ****** per passaggio condotte elettriche, idriche, fognature, e scarichi in genere relativamente al fabbricato insistente sul part. 30 foglio 31 a carico delle particelle censite al C.T. foglio 31 n. 24-25-75 2. per quanto riguarda i beni denominati podere Valdistenti • con atto di compravendita in data 27.06.2007, a rogito notaio Previti di Sarteano (SI) , rep. 87404/14577 trascritto a Montepulciano in data 05.07.2007 al R.P. n° 2212 la società Prestige S.R.L. acquistava da ******* la piena proprietà dei fabbricati censiti al N.C.E.U. del Comune di Castiglione d’Orcia (Siena) al foglio 31 part. 48 subb 2-3-4 e 1-5-6 bcnc e del terreno censito al NCT del medesimo Comune al foglio 31 part .49-50-156-159-161 • al sig. ******* detti beni sono pervenuti per atto di compravendita in data 28.12.1993, a rogito notaio Cambiaggi di Siena, rep. 4976/1720 trascritto in data 19.01.1994 al R.P. n° 166 da ********* ( beni censiti a suo tempo al N.C.T. al foglio 30 partt. 40-44-46-48-49-50- 52-53-54-55-56-64-65-66-67-68-70-71-97-112-117); Alla data del pignoramento gli immobili in oggetto risultano intestati come segue: alla ********* con sede AFFI (VR) 37010 Via G. PASCOLI 42 ( P.IVA 03663400236) per la piena proprietà e non si rilevano insistenti diritti reali a favore di terzi.