ANALIZY ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH NIERUCHOMOŒCI GRUNTOWYCH NA RYNKACH LOKALNYCH MIASTA I GMINY dr Marian B³a¿ek Biuro Doradztwa Inwestycyjnego i Wyceny WIEJSKIEJ GNIEZNO Nieruchomo œci w Pobiedziskach CZÊŒÆ I Wprowadzenie W badaniu rynku obejmuj¹cym lata 2007–2009 ³¹cznie odnotowano 1628 ostatnich latach w powiecie transakcji, które spe³nia³y kryteria bada- nia w zakresie powierzchni oraz prze- gnieŸnieñskim zasz³y dyna- znaczenia. W ten sposób stworzono zbiór W miczne zmiany. Wraz z po- transakcji nieruchomoœci gruntowych praw¹ jakoœci infrastruktury komunika- niezabudowanych przeznaczonych na cyjnej, zarówno w stolicy powiatu jak cele mieszkaniowe (1345 transakcji, i okolicznych gminach zaobserwowaæ w tym te przeznaczone na cele zabudowy Szymon B³a¿ek mogliœmy szereg inwestycji. Co wa¿ne, letniskowej ca³orocznej) oraz rolne Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu istotna czêœæ kapita³u prywatnego prze- (283 transakcje, w tym: uprawy polowe, Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci znaczonego na rozwój funkcjonuj¹cych ³¹ki, treny zielone z mo¿liwoœci¹ upra- na tym obszarze przedsiêbiorstw, pocho- wy). W badaniu obserwowano jaki dzi³a z zagranicy, m. in. Francji, Japonii, wp³yw na ceny nieruchomoœci w gminie wiele atrybutów, subiektywnie ocenia- Danii, Finlandii, Holandii czy Niemiec. wiejskiej Gniezno ma fakt s¹siadowania nych przez nabywców na podstawie ich Nale¿y jednak podkreœliæ, ¿e powsta- ze stolic¹ powiatu. Taki wp³yw mo¿e preferencji, ale z pozoru mog³oby siê wynikaæ m. in. z kierunków rozwoju wanie nowych obiektów handlowo– wydawaæ, ¿e gminy miejska i wiejska przestrzennego miasta i gminy wiejskiej, Gniezno tworz¹ jeden organizm spo- us³ugowych, czy inwestycje w rozwój powstawania nowej infrastruktury dro- technologii w przedsiêbiorstwach pro- ³eczno–gospodarczy, co powinno wp³y- gowej, czy lokalizacji poszczególnych waæ na utrzymanie najwy¿szych cen dukcyjnych nie przek³adaj¹ siê na spadek obiektów handlowych, us³ugowych transakcyjnych w powiecie – w³aœnie stopy bezrobocia. W skali powiatu na i produkcyjnych w bliskiej odleg³oœci od w jego centrum. szczególn¹ uwagê zas³uguje relacja jaka granic jednostek ewidencyjnych. O ile w przypadku nieruchomoœci zachodzi pomiêdzy miastem a gmin¹ Wyniki badañ za okres 2007–2009 przeznaczonych pod budownictwo oka- wiejsk¹ Gniezno. wykaza³y, ¿e o ile w przypadku analizy za³o siê, ¿e lokalizacja blisko stolicy dotycz¹cej terenów pod zabudowê powiatu ma mniejsze znaczenie ni¿ np. mieszkaniow¹, najwy¿sze œrednie ceny atrakcyjnoœæ przyrodnicza s¹siedztwa Cel, zakres, wyniki badañ jednostkowe (z³/m2 ) odnotowywano na nieruchomoœci, o tyle w przypadku terenie miasta Gniezno, o tyle gmina gruntów przeznaczonych na cele rolne, elem badañ by³o ustalenie Gniezno ustêpowa³a pod wzglêdem to w³aœnie w gminie wiejskiej Gniezno wp³ywu s¹siedztwa dwóch gmin wysokoœci ceny m. in. gminom £ubowo, odnotowywano najwy¿sze transakcje1 (miejskiej i wiejskiej) na ich Czerniejewo, czy Niechanowo. Oczy- (a dalej w £ubowie, Czerniejewie C wiœcie na cenê nieruchomoœci wp³yw ma i K³ecku). lokalne rynki nieruchomoœci w zakresie analizy cen nieruchomoœci niezabudo- 1 Badanie cen nieruchomoœci przeznaczonych pod zabudowê mieszkaniow¹ objê³o wszystkie gminy wanych. Badanie to jest nawi¹zaniem do powiatu gnieŸnieñskiego. Natomiast badanie cen gruntów rolnych nie objê³o miasta Gniezno, gdy¿ uznano, ¿e znaczny wp³yw na decyzjê o zakupie nieruchomoœci mog³a mieæ w takich przypadkach chêæ przeprowadzonej w latach 2007–2009 zmiany jej przeznaczenia. Ponadto liczba takich transakcji by³aby znikoma i nieporównywalna z innymi analizy cen transakcyjnych nierucho- rynkami lokalnymi gmin powiatu gnieŸnieñskiego. Choæ nie mo¿na wykluczyæ, ¿e czêœæ transakcji moœci niezabudowanych we wszystkich gruntów rolnych na terenie gminy wiejskiej Gniezno równie¿ by³a dokonywana w celu póŸniejszej zmiany sposobu wykorzystania nieruchomoœci, to ró¿nica pomiêdzy cenami gruntów rolnych w gminie gminach powiatu gnieŸnieñskiego. wiejskiej Gniezno a innymi gminami wiejskimi nie by³a du¿a. - 73 - BIULETYN Stowarzyszenia Rzeczoznawców Maj¹tkowych Województwa Wielkopolskiego Nr 1-2/39-40 ANALIZY Obecnie powtórzono badanie ogra- niczaj¹c jego zakres przestrzenny Wykres 1 wy³¹cznie do gmin miejskiej i wiejskiej Zbiorowoœæ transakcji wyselekcjonowanych w trakcie badania rynku Gniezno. Uzasadnieniem takiego doboru rynków by³ fakt, i¿ pod wieloma wzglêdami rynek lokalny gminy wiej- skiej Gniezno jest porównywalny z rynkami lokalnymi innych gmin wiejskich powiatu gnieŸnieñskiego (do takich wniosków doprowadzi³a analiza z lat 2007–2009). Z kolei najbardziej ciekawym aspektem badania by³a analiza zale¿noœci wystêpuj¹cych pomiêdzy miastem Gniezno a gmin¹ wiejsk¹. Poni¿ej zaprezentowano pier- wsz¹ czêœæ analizy dotycz¹c¹ transakcji nieruchomoœci gruntowych niezabudo- wanych po³o¿onych na terenach do- puszczaj¹cych zabudowê mieszkaniow¹ w gminie wiejskiej Gniezno. Zakres czasowy badania obj¹³ pe³ne ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie danych udsotêpnionych przez PZGKKiN w GnieŸnie lata 2012 i 2013. W trakcie analizy danych z rejestru cen i wartoœci udostêpnionych przez Powiatowy Oœrodek Dokumentacji Wykres 2 Geodezyjnej i Kartograficznej wyselek- Œrednie ceny transakcyjne w obrêbach gminy wiejskiej Gniezno w okresie cjonowano 194 transakcje spe³niaj¹ce analizy 2012-2013 kryteria: nieruchomoœæ niezabudowana, powierzchnia nieruchomoœci w przedziale od 500 m2 do 3000 m 2 , obrót prawem w³asnoœci. Po wstêpnej selekcji odrzu- cono transakcje, w których obrotem objêty by³ jedynie czêœciowy udzia³ w prawie w³asnoœci nieruchomoœci, a tak¿e okreœlono parametry nierucho- moœci na podstawie map dostêpnych pod adresem geoportal.gov.pl. Najni¿sz¹ cenê jednostkow¹ odno- towano w transakcji z 25 paŸdzierni- ka 2013 roku, której przedmiotem by³a nieruchomoœæ o powierzchni 926 m2 po³o¿ona w miejscowoœci Lulkowo, i by³o to 10,58 z³/m2 . Z kolei najwy¿sz¹ cenê 197,82 z³/m2 zap³acono w stycz- niu 2013r. za nieruchomoœæ o po- ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie danych udsotêpnionych przez PZGKKiN w GnieŸnie wierzchni 733 m2 po³o¿on¹ w miejsco- woœci Dêbówiec. odnotowano dla transakcji nierucho- Gniezno, któr¹ podzielono na stronê W dalszej kolejnoœci dokonano obli- moœci zlokalizowanych w obrêbie Pie- wschodni¹ (obrêby: Lulkowo, Ganina, czenia œredniej ceny transakcyjnej kary i by³o to 83,61 z³/m2 . Natomiast Strzy¿ewo Smykowe, Wierzbiczany, (jednostkowej – z³/m2 ) w poszczegól- najni¿sz¹ œredni¹ cen¹ charakteryzowa³ Kalina, Jankowo Dolne, Szczytniki nych obrêbach gminy wiejskiej Gniezno siê obrêb Lulkowo – 15,27 z³/m2 (zba- Duchowne, Osiniec, Piekary) oraz i dokonano oceny aktywnoœci transak- dano, ¿e znaczny wp³yw na cenê œredni¹ zachodni¹ (obrêby: Braciszewo, Mo- cyjnej poszczególnych obrêbów. mia³o zbycie przez ten sam podmiot dliszewko, Zdziechowa, Dêbówiec, Na Wykresie 2 przedstawiono ceny s¹siednich dzia³ek powsta³ych z podzia³u Lubochnia, Mnichowo, Goœlinowo, œrednie jedynie dla obrêbów, w których wiêkszej nieruchomoœci). Dalki, Pyszczyn, Skierszewo i We³nica). odnotowano przynajmniej 3 transakcje Najaktywniejszym obrêbem gminy W czêœci wschodniej odnotowano 99 tran- spe³niaj¹ce kryteria badania. Ponadto wiejskiej Gniezno w analizowanym sakcji, natomiast w zachodniej 90. W ten odrzucono te transakcje, które charakte- okresie by³ Osiniec, gdzie odnotowano sposób uzyskano obraz aktywnoœci ryzowa³o znaczne odchylenie od œredniej 24 transakcje, a dalej Jankowo Dolne – 20 poszczególnych czêœci gminy. Kolejn¹ dla obrêbu. Z przeprowadzonych obli- i Dalki – 19. Analiz¹ aktywnoœci objêto obserwacjê przeprowadzono przypisuj¹c czeñ wynika, ¿e najwy¿sz¹ cenê œredni¹ równie¿ ró¿ne czêœci gminy wiejskiej poszczególne obrêby do strefy poœredniej - 74 - Maj 2014 www.rzeczoznawcy-wielkopolska.pl ANALIZY i peryferyjnej gminy. Z uwagi na fakt, i¿ gmina wiejska Gniezno oplata miasto Tabela 1 Gniezno, zrezygnowano z okreœlania Zmiana œredniej ceny jednostkowej nieruchomoœci gruntowych niezabu- dowanych w wybranych obrêbach centralnej strefy gminy. Co ciekawe w strefie poœredniej (obrêby s¹siaduj¹ce z miastem Gniezno) odnotowano a¿ 69% wszystkich transakcji. W strefie tej osi¹gano równie¿ wy¿sze ceny jednostko- we – œrednio 58,74 z³/m2 w porównaniu do 43,04 z³/m2 – w strefie peryferyjnej. W odniesieniu do analizy z lat 2007– 2009, dokonano zestawienia œrednich cen w obrêbach, w których zarówno w latach 2007–2009 jak i 2012–2013 wyselekcjonowano przynajmniej 10 transakcji spe³niaj¹cych kryteria bada- nia. W ten sposób okreœlono w jakim stopniu zmieni³y siê ceny nierucho- moœci. Ponadto w Tabeli 1 zawarto ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie danych udsotêpnionych przez PZGKKiN w GnieŸnie porównanie ceny œredniej dla transakcji z 2007–2009 i 2012–2013, ale wyliczo- Podsumowanie W drugiej czêœci artyku³u zostanie nej na podstawie wszystkich transakcji przedstawiona analiza transakcji grun- tów niezabudowanych przeznaczonych odnotowanych w trakcie analizy. przeprowadzonych badañ wy- nika, ¿e podobnie jak w latach na cele rolne na terenie gminy wiejskiej Przedstawione wyliczenia wskazuj¹, 2007–2009, tak w latach 2012– Gniezno, a tak¿e wnioski z analizy ¿e choæ œrednie ceny nieruchomoœci Z 2013 najwy¿sze ceny osi¹gaj¹ nierucho- lokalnego rynku nieruchomoœci nieza- gruntowych niezabudowanych prze- moœci w obrêbie We³nica, na co wp³yw budowanych miasta Gniezno. Na znaczonych na cele zabudowy mieszka- ma zarówno atrakcyjnoœæ przyrodnicza podstawie wyników tych analiz zostan¹ niowej na terenie gminy wiejskiej jak i s¹siedztwo stolicy powiatu – wykazane zale¿noœci jakie zachodz¹ Gniezno wzros³y –