Opinia w sprawie GKm 126/20 – udział 4/224 cz ęś ci lokalu niemieszkalnego stanowi ącego odr ębn ą nieruchomo ść (gara ż) – miejsce postojowe nr 34/1, Warszawa al. Wy ścigowa 8B 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Okre ślenie nieruchomo ści a. rodzaj nieruchomo ści: lokal niemieszkalny (gara ż wielostanowiskowy) stanowi ący odr ębn ą nieruchomo ść b. poło żenie lokalu: Warszawa, al. Wy ścigowa 8B c. powierzchnia lokalu: 1 612,05 m2 d. usytuowanie lokalu: kondygnacja podziemna (-1) Zakres wyceny Rodzaj praw podlegaj ących wycenie: udział 4/224 we współwłasno ści lokalu niemieszkalnego (gara żu) stanowi ącego odr ębn ą nieruchomo ść . W ramach tego udziału prawo do wył ącznego korzystania z miejsca postojowego nr 34/1. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest okre ślenie warto ści udziału 4/224 we współwłasno ści lokalu niemieszkalnego (gara żu) stanowi ącego odr ębn ą nieruchomo ść (prawo do wył ącznego korzystania z miejsca postojowego nr 34/1) dla potrzeb sprzeda ży w post ępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Krzysztofa Łuczyszyna - Komornika S ądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy - Mokotowa, prowadz ącego Kancelari ę Komornicz ą w Warszawie ul. Woronicza 31/79. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 08 grudnia 2020 roku (otrzymane w dniu 08 grudnia 2020 roku) od Pana Krzysztofa Łuczyszyna - Komornika S ądowego przy S ądzie Rejonowym dla Warszawy - Mokotowa, prowadz ącego Kancelari ę Komornicz ą w Warszawie ul. Woronicza 31/79. Sprawa GKm 126/20. 3.2. Podstawy materialno – prawne − Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomo ściami (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1990) − Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własno ści lokali (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1910) − Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1740) − Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks post ępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1575) − Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o ksi ęgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2019 poz. 2204) − Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2020 poz. 293) − Rozporz ądzenie Rady Ministrów z dnia 21 wrze śnia 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 Nr 207 poz.2109 z pó źn. zm.) GKm 126/20 Strona 3 z 15 Opinia w sprawie GKm 126/20 – udział 4/224 cz ęś ci lokalu niemieszkalnego stanowi ącego odr ębn ą nieruchomo ść (gara ż) – miejsce postojowe nr 34/1, Warszawa al. Wy ścigowa 8B 3.3. Źródła danych merytorycznych i pomocniczych − Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polsk ą Federacj ę Stowarzysze ń Rzeczoznawców Maj ątkowych. − Ogl ędziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 07 stycznia 2021 roku. − Przegl ąd transakcji na rynku lokalnym - informacje z rejestru cen i warto ści uzyskane w Urz ędzie m.st. Warszawy, w Biurze Geodezji i Katastru przy ul. Sandomierskiej 12. − Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomo ści i jej s ąsiedztwa. − Uchwała nr LVI/1705/2009 z dnia 18 czerwca 2009 roku Rady m. st. Warszawy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Słu żewca Wschodniego. − Dane dotycz ące parametrów nieruchomo ści uzyskane u zarz ądcy budynku. − Rzut graficzny gara żu (poziom -1) z miejscem postojowym nr 34/1. − Wydruk ksi ęgi wieczystej nr WA2M/00440338/5 z dnia 06 stycznia 2021 roku, za po średnictwem Centralnej Bazy Danych Ksi ąg Wieczystych udost ępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwo ści. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY − Operat sporz ądzono w dniu: 08 grudnia 2020 – 18 stycznia 2021 − Data dokonania ogl ędzin nieruchomo ści: 07 stycznia 2021 − Stan przedmiotu wyceny okre ślono na dzie ń: 07 stycznia 2021 − Warto ść nieruchomo ści okre ślono na dzie ń: 07 stycznia 2021 5. OPIS I OKRE ŚLENIE STANU NIERUCHOMO ŚĆ I 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny Ksi ęga wieczysta nr WA2M/00440338/5 Typ ksi ęgi: lokal stanowi ący odr ębn ą nieruchomo ść Dział I-O: Oznaczenie nieruchomo ści Poło żenie: województwo mazowieckie, m. st. Warszawa, Mokotów Oznaczenie: lokal niemieszkalny (gara ż) stanowi ący odr ębn ą nieruchomo ść , usytuowany w budynku przy alei Wy ścigowej 8B o ł ącznej powierzchni u żytkowej 1 612,05 m2 . Kondygnacja 2 (1 pi ętro)*. * Przedmiot wyceny znajduje si ę na poziomie minus 1. Dział I-Sp: Spis praw zwi ązanych z własno ści ą Udział w wysoko ści 161205/1028440 cz ęś ci w nieruchomo ści wspólnej, któr ą stanowi grunt oraz cz ęś ci budynku i urz ądzenia, które nie słu żą wył ącznie do u żytku wła ścicieli lokali, obj ętej KW – WA2M/00091466/9. Dział II: Własno ść Prawo własno ści do przedmiotowego lokalu przysługuje m.in. Marzenie Bober (udział nr 11 – 4/224) na podstawie Umowy sprzeda ży Rep. A nr 5213/2006 z dnia 03 lipca 2006 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Brak wpisów dotycz ących przedmiotowego udziału. Dział IV: Hipoteka Brak wpisów dotycz ących przedmiotowego udziału. GKm 126/20 Strona 4 z 15 Opinia w sprawie GKm 126/20 – udział 4/224 cz ęś ci lokalu niemieszkalnego stanowi ącego odr ębn ą nieruchomo ść (gara ż) – miejsce postojowe nr 34/1, Warszawa al. Wy ścigowa 8B 5.2. Lokalizacja Lokalizacja ogólna Przedmiotowa nieruchomo ść zlokalizowana jest w Warszawie, dzielnicy Mokotów, przy alei Wy ścigowej 8B (Słu żew). Dzielnica Mokotów poło żona jest w lewobrze żnej Warszawie, w południowej cz ęś ci miasta. Od północy graniczy z dzielnicami Ochota, Śródmie ście i Praga Południe, od południa z dzielnicami Ursynów i Wilanów, od wschodu z dzielnic ą Wawer, a od zachodu z dzielnic ą Włochy. Terytorium dzielnicy obejmuje ok. 35,4 km 2. Mokotów, pod wzgl ędem liczby ludno ści zajmuje pierwsze miejsce w śród dzielnic Warszawy i pi ąte pod wzgl ędem obszaru. Dzielnica dzieli si ę na Górny Mokotów, poło żony na skarpie wi ślanej (Stary Mokotów, Wierzbno, Ksawerów, Wygl ędów, Królikarnia, Słu żew, Słu żewiec i Słu żewiec Przemysłowy) oraz Dolny Mokotów, poło żony w dolinie Wisły (Sielce, Czerniaków, Siekierki, Augustówka, Stegny i Sadyba). Mokotów to w głównej mierze dzielnica mieszkaniowa. Jednak że swoje miejsce znalazły tu tak że liczne ambasady, rezydencje, przedstawicielstwa zagraniczne, firmy o ustalonej renomie, urz ędy pa ństwowe oraz radio i telewizja. Pod wzgl ędem zabudowy jest to dzielnica zró żnicowana. Na terenie Górnego Mokotowa istniej ą enklawy budynków willowych w wysokim standardzie, z presti żowym s ąsiedztwem ambasad i placówek dyplomatycznych, oraz w dobrej klasie przedwojenna zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna – obszar zawarty w rejonie ulic Rakowieckiej, Puławskiej, Ody ńca, Chodkiewicza i Wołoskiej. Do najbardziej atrakcyjnych nale żą tereny w pobli żu kompleksów przyrodniczo – krajobrazowych: Parku Łazienkowskiego, Królikarni i Pól Mokotowskich. Na terenie dzielnicy istniej ą tak że osiedla mieszkaniowe o wysokiej i średniej zabudowie wybudowane w technologii „wielkiej płyty” (Stegny, Słu żew nad Dolink ą, osiedle Domaniewska, teren na wschód od ulicy Czerniakowskiej). S ą tu tak że apartamentowce prezentuj ące ciekaw ą architektur ę i wysoki standard mieszka ń, np. apartamenty „Przy Królikarni”, rezydencja „Merliniego” czy osiedle „Eco Park”. Według specjalistów z bran ży nieruchomo ści, ponad połowa najwy ższej klasy apartamentowców w Polsce znajduje si ę wła śnie na warszawskim Mokotowie. Pozostało ści ą po przemy śle w tej dzielnicy jest usytuowany w południowo – zachodniej cz ęś ci dzielnicy, w bezpo średniej blisko ści lotniska Ok ęcie oraz głównych ci ągów komunikacji samochodowej i kolei, Słu żewiec Przemysłowy, który obecnie jest adaptowany do nowych funkcji. Powstały tu wysokiej klasy o środki handlowo – usługowe (Galeria Mokotów) oraz centra biurowo – biznesowe (GTC, TOP 2000, Zepter, Curtis Plaza). GKm 126/20 Strona 5 z 15 Opinia w sprawie GKm 126/20 – udział 4/224 cz ęś ci lokalu niemieszkalnego stanowi ącego odr ębn ą nieruchomo ść (gara ż) – miejsce postojowe nr 34/1, Warszawa al. Wy ścigowa 8B Ziele ń miejsk ą Mokotowa stanowi ą zespoły ro ślinno ści spełniaj ące cele rekreacyjno – wypoczynkowe i estetyczne, a w szczególno ści parki, ziele ńce, ziele ń na placach, ulicach, ogrody działkowe oraz liczne stawy i zbiorniki wodne otoczone zieleni ą, z najwi ększym w Warszawie Jeziorkiem Czerniakowskim. Atutem Mokotowa jest dobre poł ączenie komunikacyjne dzielnicy z innymi rejonami Warszawy. Główne arterie komunikacyjne dzielnicy to ulice: Al. Niepodległo ści, Czerniakowska, Puławska, Wołoska. Przez Mokotów przebiega linia warszawskiego metra, a z prawobrze żną Warszaw ą ł ączy go oddany do u żytku w 2002 roku Most Siekierkowski. Mokotów, ze wzgl ędu na bliskie s ąsiedztwo centrum, bardzo dobre poł ączenia komunikacyjne z innymi dzielnicami, a tak że ze wzgl ędu na fakt, i ż uchodzi za dzielnic ę presti żow ą, cieszy si ę du żą popularno ści ą zarówno w śród inwestorów polskich, jak i zagranicznych. Rynek nieruchomo ści mieszkaniowych na terenie Mokotowa jest bardzo dobrze rozwini ęty. Popularno ść dzielnicy w śród potencjalnych klientów sprawia, że deweloperzy s ą bardzo aktywni w tej cz ęś ci Warszawy. Oferta lokali na rynku pierwotnym jest bardzo bogata. Dzielnica ta zajmuje czołow ą pozycj ę pod wzgl ędem dost ępno ści lokali na rynku pierwotnym. Wtórny rynek nieruchomo ści mieszkaniowych jest du żo bardziej rozwini ęty. Na terenie dzielnicy sprzedaj ą si ę zarówno lokale w budynkach z lat 60 –tych, 70 - tych i 80 - tych XX wieku, mieszkania w starych kamienicach, jak i nieruchomo ści lokalowe w nowych budynkach. Du ża rozbie żno ść cen transakcyjnych wynika z du żego zró żnicowania dzielnicy zarówno pod wzgl ędem lokalizacji jak i rodzaju zabudowy. Najni ższe ceny osi ągaj ą lokale spółdzielcze w blokach z wielkiej płyty, w zale żno ści od lokalizacji i standardu mieszkania. Ceny lokali w kamienicach osi ągaj ą wy ższy poziom, a najwy ższe ceny osi ągaj ą nieruchomo ści zlokalizowane na terenie Starego Mokotowa, gdzie poda ż jest bardzo ograniczona, a obecni wła ściciele nie s ą skłonni do sprzeda ży.