T.C. YILDIZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ GAYRİMENKUL PİYASASINA ELEŞTİREL BAKIŞ: İSTANBUL KENT ÖRNEĞİ (1980-2010 DÖNEMİ) NAZLI HAN DOKTORA TEZİ ŞEHİR VE BÖLGE PLANLAMA ANABİLİM DALI ŞEHİR PLANLAMA PROGRAMI DANIŞMAN PROF. DR. ZEYNEP ENLİL İSTANBUL, 2011 T.C. YILDIZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ GAYRİMENKUL PİYASASINA ELEŞTİREL BAKIŞ: İSTANBUL KENT ÖRNEĞİ (1980-2010) Nazlı HAN tarafından hazırlanan tez çalışması 28.03.2011 tarihinde aşağıdaki jüri tarafından Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı’nda DOKTORA TEZİ olarak kabul edilmiştir. Tez Danışmanı Prof. Dr. Zeynep ENLİL Yıldız Teknik Üniversitesi Jüri Üyeleri Prof. Dr. Zeynep ENLİL Yıldız Teknik Üniversitesi _____________________ Prof. Dr. Ayşenur ÖKTEN İstanbul Üniversitesi _____________________ Prof. Dr. Gülden ERKUT İstanbul Teknik Üniversitesi _____________________ Prof. Dr. Vedia DÖKMECİ İstanbul Teknik Üniversitesi _____________________ Doç. Dr. İclal DİNÇER Yıldız Teknik Üniversitesi _____________________ ÖNSÖZ Araştırma yaklaşık 6 yıllık bir çalışmanın sonucudur. Sürekli krizler eşliğinde devam eden bu süreçte destek ve teşviklerini benden hiçbir zaman esirgemeyen tez danışmanın Prof. Dr. Zeynep ENLİL’e özellikle ve öncelikli olarak teşekkür etmek istiyorum. Yorulduğum zamanlarda teze dair duyduğu heyecanını paylaşması beni her seferinde yazmaya devam konusunda motive etti. Bu süreci birlikte geçirdiğim, bilgilerini, deneyimlerini ve zamanlarını paylaşan izleme jürisi üyeleri Prof. Dr. Ayşenur ÖKTEN ve Prof. Dr. Gülden ERKUT’a da teşekkürlerimi sunarım. Çalışmanın bir fikirden yola çıkarak bütün bir çalışma olmasında katkıları çok önemliydi. Yolculuğun diğer tarafında ise bana destek olan ailem, dostlarım ve iş arkadaşlarım Emre ÜLGER ve Anıl BAŞTAŞ ile tezin her aşamasında değerli fikirleri ve yorumları ile meslektaşım Özdemir GÜNDOĞAN yer alıyor. Yanımda oldukları ve beni destekledikleri için teşekkürler. Umuyorum bu çalışmayla konu üzerine bir söz ekleyebilmeyi başarabilmişimdir. Mart, 2011 Nazlı HAN İÇİNDEKİLER Sayfa KISALTMA LİSTESİ ............................................................................................................ viii ŞEKİL LİSTESİ ......................................................................................................................ix ÇİZELGE LİSTESİ ................................................................................................................. x ÖZET ................................................................................................................................. xii ABSTRACT ........................................................................................................................ xiv BÖLÜM 1 GİRİŞ .................................................................................................................................. 1 1.1 Literatür Özeti ............................................................................................. 4 1.2 Tezin Amacı ................................................................................................. 6 1.3 Hipotez ........................................................................................................ 7 BÖLÜM 2 ARAŞTIRMANIN KURAMSAL ÇERÇEVESİ: GAYRİMENKUL PİYASASINA TEORİK BAKIŞ .... 12 2.1 Gayrimenkul Piyasasının Analizinde Teorik Yaklaşımlar ........................... 13 2.1.1 Neo-Klasik Yaklaşım ........................................................................... 14 2.1.2 Politik-Ekonomik Yaklaşım (Marksist Yaklaşım) ................................ 19 2.1.3 Kurumsalcı Yaklaşım .......................................................................... 24 2.1.4 Teorik Yaklaşımların Değerlendirilmesi ............................................. 28 2.2 Gayrimenkul Piyasasına Dair Kavramlar ve Olgular .................................. 29 2.2.1 Gayrimenkulün Spekülatif Doğası ..................................................... 29 2.2.2 Gayrimenkul Piyasasında Sermaye Birikim Süreci ............................. 31 2.2.3 Gayrimenkul ve Finans Sermayesinin Artan Entegrasyonu ............... 35 2.2.4 Gayrimenkul Piyasasında Döngüler ................................................... 37 2.2.5 Gayrimenkul Piyasasında Aktörler..................................................... 40 2.2.6 Geliştirme Karı ................................................................................... 45 iv BÖLÜM 3 TÜRKİYE EKONOMİSİNİN YENİDEN DÜZENLENMESİ SÜRECİNDE GAYRİMENKUL PİYASASINA BAKIŞ (1980-2010) ...................................................................................... 48 3.1 1980 Sonrası Türkiye Ekonomisinin Yeniden Düzenlenmesi ve Sürecin Dönüm Noktaları .................................................................................... 48 3.1.1 Kriz Sonrası Uyum (1980–1983) ........................................................ 50 3.1.2 İhracata Yönelik Büyüme ve Reform Sürecinin Tıkanışı (1984–1988) .................................................................................................... 51 3.1.3 Denetimsiz Finansal Serbestleştirme (1989–1993) ........................... 53 3.1.4 Finansal Kriz ve Kısa Vadeli Sermaye Kaynaklı Büyüme (1994–1998) .................................................................................................... 53 3.1.5 Dünya Finansal Krizi ve Devletin Mali Krizi (1999–2001) .................. 54 3.1.6 Serbestleşme Sürecinde Son Açılımlar ve AKP İktidarı (2002-2006) ..................................................................................................... 55 3.1.7 Dünya Finansal Krizi ve Türkiye (2007-2010) .................................... 56 3.2 1980 Sonrasında Gayrimenkul Piyasasında Sermaye Birikim Sürecinin Yapılandırılması ................................................................................... 58 3.2.1 Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi Düzenlemeleri ............................. 60 3.2.2 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kurulması ................................. 65 3.2.3 İpotekli Konut Finansmanı Düzenlemeleri ........................................ 68 3.3 Değerlendirme .......................................................................................... 71 BÖLÜM 4 İSTANBUL GAYRİMENKUL PİYASASINDA SERMAYE BİRİKİM SÜRECİ VE YAPILI ÇEVRE .. 72 4.1 1980 Öncesinde Yapılı Çevre .................................................................... 72 4.2 1980 Öncesinde Gayrimenkul Piyasasında Sermaye Birikim Süreci ......... 74 4.3 1980 Sonrasında Yapılı Çevre .................................................................... 76 4.4 1980 Sonrasında Gayrimenkul Piyasasında Sermaye Birikim Süreci ........ 78 BÖLÜM 5 YAKLAŞIM VE METODOLOJİ ............................................................................................ 82 5.1 Teorik Yaklaşım ......................................................................................... 82 5.2 Metodoloji ................................................................................................ 87 5.3 Araştırma Verileri ...................................................................................... 92 BÖLÜM 6 ......................................................................................................................... 97 6.1 Gayrimenkul Projelerinin Dönemsel Dağılımı ........................................... 97 6.1.1 Kamu Müdahaleleri ile Gayrimenkul Piyasasının Oluşturulması (1980-1990) ................................................................................................... 100 6.1.2 Gayrimenkul Piyasasında Sermayenin Artan Yoğunluğu (1991-2000) ................................................................................................... 105 v 6.1.3 Gayrimenkul Piyasasında Genişleme ve Derinleşme Süreci (2001-2010) ................................................................................................... 109 6.2 Gayrimenkul Projelerinin Sektörel Dağılımı ............................................ 116 6.2.1 Konut Üretiminin Değişimi .............................................................. 121 6.2.2 Ticari Gayrimenkul Piyasasında Büyüme ......................................... 127 6.2.2.1 A Sınıfı Ofis Piyasasının Oluşması ............................................... 128 6.2.2.2 Alışveriş Merkezleri Piyasasında Dramatik Büyüme .................. 132 6.2.2.3 Karma Kullanımlı Projelerin Ortaya Çıkışı .................................. 134 6.3 Gayrimenkul Projelerinin Mekânsal Dağılımı ......................................... 135 6.3.1 Avrupa Yakası'nın Bölgelere ve İlçelere Göre Analizi ...................... 141 6.3.2 Anadolu Yakası'nın Bölgelere ve İlçelere Göre Analizi .................... 151 6.3.3 Mekânsal Düzlemde Gelişen Eğilimler ............................................ 155 6.3.3.1 Kent Merkezinde Yoğunlaşma ................................................... 155 6.3.3.2 Sıçrama ve Kümeleşme .............................................................. 156 6.4 Değerlendirme ........................................................................................ 157 BÖLÜM 7 GELİŞTİRİCİLER ÜZERİNDEN KENTSEL DOKUYU OKUMA GİRİŞİMİ ............................... 159 7.1 Neden Gayrimenkul Yatırımı? ................................................................. 159 7.2 İstanbul Gayrimenkul Piyasasında Aktif Geliştiricilerin Sınıflandırılması ................................................................................................. 164 7.2.1 Sektörel Değerlendirme .................................................................