Analiza tržišta nekretnina u Srbiji IZVEŠTAJ ZA 2019. GODINU Medijski partneri O servisu Moja Nekretnina 3 Predmet istraživanja 3 Vremenski period 3 Segmenti tržišta 4 Lokacije 4 Definicija pojmova 4 Prosečna cena kao prosta sredina 4 Srednja cena kao medijana 5 Realna prosečna cena 5 Tržište nekretnina u 2019. godini 6 Tržište nekretnina u Srbiji 6 Tržište nekretnina u Beogradu 9 Cena kvadrata - Novi Beograd 15 Cena kvadrata - Zemun 17 Cena izdavanja nekretnina u Beogradu 18 Profitabilnost izdavanja stanova u Beogradu 24 Tržište nekretnina u Novom Sadu 29 Novogradnja u 2019. godini 30 Ekonomski faktori 30 Bruto domaći proizvod 30 Prosečne zarade 31 Doznake iz inostranstva 32 Predviđanje kretanja tržišta nekretnina u 2020. godini 32 Izmene Zakona o porezu na imovinu 33 Zaključak 34 Reference 35 O servisu Moja Nekretnina Moja Nekrenina je servis za procenu vrednosti nekretnine. Na osnovu objavljenih oglasa na sajtovima za nekretnine u Srbiji, vrši se analiza kretanja cena nekretnina kao i kretanja cena izdavanja stanova. Posebna pažnja usmerena je na veće gradove kao što su Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac, gde je i tržište nekretnina najdinamičnije. Moja Nekretnina nastoji da prikupi i analizira što veći broj oglašenih nekretnina na internetu, kako bi broj objavljenih nekretnina, koje ulaze u istraživanje bio što veći, a samim tim i analiza preciznija. Pored kvartalne i godišnje analize stanja tržišta nekretnina, korisnici servisa mogu u svakom trenutku besplatno da procene vrednost svoje nekretnine kao i realnu cenu izdavanja i time budu u toku sa trenutnim stanjem na tržištu nekretnina. Na ovaj način činimo tržište transparentnim i nudimo mogućnost svakome da dođe do potrebnih informacija na brz i jednostavan način. Predmet istraživanja Vremenski period Predmet ovog istraživanja su nekretnine stavljene u promet u toku 2019. godine na teritoriji Srbije. Za upoređivanje i određivanje kretanja cena na tržištu uzet je skup nekretnina objavljenih na internetu u toku 2019. godine. Segmenti tržišta U ovoj analizi su obrađena dva segmenta tržišta nekretnina: - Prodaja nekretnina - Izdavanje nekretnina Kada je reč o izdavanju nekretnina, treba napomenuti da se radi o izdavanju nekretnina na duži period, izuzimajući izdavanje nekretnina na jedan dan ili bilo koji kraći period manji od jednog meseca. Cene nekretnina koje su predmet istraživanja predstavljaju cene oglašenih nekretnina na internetu koje mogu u manjoj ili većoj meri odstupati od cene obavljene kupoprodaje. Isto tako cene izdavanja, predstavljaju cene koje su oglašene na internetu i ne predstavljaju krajnju cenu po kojoj su se stanodavac i stanar dogovorili. Lokacije Ovim istraživanjem pokrivena je cela teritorija Srbije kao i detaljnija analiza za gradove Beograd i Novi Sad. Za analizu su uzeti u obzir podaci za teritorije, na kojima je prikupljeno minimum 20 nekretnina za dati period koji je u fokusu. Definicija pojmova Prosečna cena kao prosta sredina Prosta prosečna vrednost (prosta sredina) predstavlja zbir svih vrednosti podeljena sa brojem vrednosti koje su ušle u kalkulaciju. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2 i 750/m2 prosta prosečna vrednost se izračunava kao (1.750 + 1.500 + 1.600 + 750) / 4 = 1.400/m2. Nedostaci proste sredine su što zanemaruje način raspodele vrednosti i jednako uključuje ekstremne vrednosti, kao i vrednosti koje se pojavljuju u većem broju slučajeva. Srednja cena kao medijana Medijana kao način računanja srednje vrednosti može dati znatno realniju sliku srednje vrednosti od proste sredine. Medijana se računa tako što se sve vrednosti poređaju od najmanje do najveće i kao sredina se uzima element koji se nalazi u sredini tog niza. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2, 750/m2, niz vrednosti nakon sortiranja izgleda ovako: 750, 1.500, 1.600, 1.750. U ovom slučaju u centru niza se nalaze dva broja 1.500 i 1.600 pa se medijana računa kao 1.500 + 1.600 / 2 = 1.550. Prednosti ovog načina računanja srednje vrednosti nekretnine jeste što pravilnije oslikava težište niza vrednosti. Realna prosečna cena Prosečna cena nekretnina, bilo da se računa kao prosta prosečna vrednost ili kao medijana može takođe da dovede do lažne slike o prosečnoj vrednosti. Ta greška može da se dogodi usled činjenice da u kalukaciju ulaze nekretnine različitih struktura i atributa. Činjenica je da stanovi manje kvadrature imaju veću cenu kvadrata u odnosu na stanove veće kvadrature. S toga je bitno da u kalkulaciju ulaze nekretnine istih atributa. Na primer, ako je u jednom mesecu oglašen veliki broj stanova veće površine, a u narednom mesecu veliki broj stanova manje površine, vrlo verovatno će prosečna cena stanova u drugom mesecu biti viša, što na kraju ne mora da se ispostavi kao tačno, jer su obuhvaćeni pretežno manji stanovi. Imajući u vidu taj problem, Moja Nekretnina razvija algoritam za realnu procenu vrednosti nekretnine. Ta vrednost će se pored proste prosečne vrednosti i medijane naći dalje u ovom izvešaju. U ovom izveštaju se najviše koristi metoda medijane prilikom određivanja srednje vrednosti, koja će biti osnov za računanje trenda rasta cena i na osnovu čega će se vršiti upoređivanje sa prethodnim kvartalom. Tržište nekretnina u 2019. godini U nastavku ove analize dat je detaljan prikaz kretanja cena nekretnina na tržištu u Srbiji u toku 2019. godine. Opšti utisak je da je tržište ostvarilo pozitivan rast cena u ovom periodu, gde su se naročito istakli pojedini gradovi, od kojih su neki ostvarili rast cena i do 30%. Tržište nekretnina u Srbiji U proseku tokom 2019. godine cene nekretnina su ukupno porasle za ​8,25 % kada se uzme u obzir Srbija kao celina, što se i moglo očekivati na osnovu trendova rasta koji su pratili 2019. godinu sve do samog njenog zavšetka. Međutim, ne može se reći da svi gradovi beleže trend rasta, ali u većini slučajeva cene nekretnina su skočile, pa tako prema izvršenoj analizi, najveći rast cena nekretnina je bio na Kopaoniku (sa porastom od ​29,41%​), zatim Sremska Mitrovica (​+26,51%​), Smederevo (​+26,25%​), Kragujevac (​+25,14%​) i Požarevac (​+20,15%)​. Gradovi sa negativnim rastom na tržištu nekretnina tokom 2019. godine, gde je pad cena iznosio čak više od 10% bili su Zaječar (pad cena od ​18%​), Loznica (​-16,97%​), Jagodina (​-13,8%​), Čačak (​-10,86%​) i Zlatibor (​-10,26%​). Kada se uzme u razmatranje cena kvadrata, na prvom mestu ističe se Kopaonik sa ​1608,28 €​, zatim Beograd sa prosečnom cenom kvadrata od ​1513,4 €​. Na trećem mestu je Novi Sad gde je prosečna cena kvadrata iznosila ​1297 €​, a zatim sledi Zlatibor sa cenom od ​1277 €​, koji iako beleži negativan rast cena u 2019. godini i dalje spada u najskuplje lokacije u Srbiji. Sledi prikaz cena nekretnina na teritoriji Srbije za 2019. godinu: Vrednost u € Vrednost u € Vrednost u € Promena Promena Lokacija 2018. godina Q3 2019. Q4 2019. Q3/Q4 2018/2019 Kopaonik 1242,83 1397,71 1608,3 15,07% 29,41% Sremska Mitrovica 228,57 454,16 289,16 -36,33% 26,51% Smederevo 359,8 576,92 454,24 -21,27% 26,25% Kragujevac 492,13 698,88 615,86 -11,88% 25,14% Požarevac 460,98 422,13 553,87 31,21% 20,15% Sremska Kamenica 727,43 829,47 870,34 4,93% 19,65% Ruma 336,31 603,86 400,86 -33,62% 19,19% Šid 359,4 358,26 428,09 19,49% 19,11% Užice 483,04 590,83 571,43 -3,28% 18,30% Sajmište 1154,05 1304,8 1357,21 4,02% 17,60% Pančevo 442 569,92 516,42 -9,39% 16,84% Valjevo 442,77 496,88 512,54 3,15% 15,76% Kać 515 507,46 593,84 17,02% 15,31% Šabac 306,89 383,94 353,8 -4,97% 15,28% Kruševac 552,78 578,81 627,62 8,43% 13,54% Sombor 350,12 370,13 395,51 6,86% 12,96% Subotica 533,71 517,04 596,66 15,40% 11,80% Beograd 1388,89 1420,52 1513,4 6,54% 8.97% Inđija 349,99 376,01 379,4 0,90% 8,40% Velika Plana 256 253,42 275,44 8,69% 7,59% Leskovac 326,36 364,96 339,22 -7,05% 3,94% Novi Sad 1260 1241,14 1297,1 4,51% 2,94% Niš 783,33 768,68 805,65 4,81% 2,85% Novi Pazar 802,36 946,18 812,88 -14,09% 1,31% Pećinci 418,45 351,9 422,22 19,98% 0,90% Kraljevo 655,01 471,18 655,21 39,06% 0,03% Čajetina 1260,28 1406,23 1222,51 -13,07% -3,00% Vrbas 350 324,59 339 4,44% -3,14% Zrenjanin 474,38 384,95 445,4 15,70% -6,11% Irig 724,63 604,89 669,27 10,64% -7,64% Zlatibor 1423,28 1472,41 1277,31 -13,25% -10,26% Čačak 607,6 554,92 541,63 -2,39% -10,86% Jagodina 829,29 588,71 714,86 21,43% -13,80% Loznica 638,03 482,45 529,73 9,80% -16,97% Zaječar 582,82 537,3 477,76 -11,08% -18,03% Tržište nekretnina u Beogradu Na osnovu analize podataka za grad Beograd, moglo se zaključiti da su cene nekretnina na teritoriji Beograda porasle za ​8,97% u odnosu na 2018. godinu. Lokacije sa najvećim porastom cena u toku 2019. godine su bile: Savski venac (​+28,3%​), Krnjača (​+27,93%​), Bulbulder na Zvezdari (​+25,85%​), Trošarina (​+24,77%​), Sutjeska u Zemunu (​+24,76%​), Palilula ​(+24,75%​) itd. Porast cena od preko 20% su još ostvarile i Bajlonijeva pijaca, Sopot, Surčin, Savamala, Blok 38, Palilula centar, Ruzveltova, opština Stari grad i Dušanovac. Međutim, nisu sve lokacije u Beogradu zabeležile rast cena tokom 2019. godine. Na sledećim lokacijama je došlo do značajnog pada cena nekretnina: Blok 21 (​-16,41%​), Blok 33 (​-13,39%​), Humska (​-11,55%​), Barajevo (​-10,52%​), Cvetni trg (​-5,68%​), A blok (​-4,42%​).