Kreisstadt Olpe Der Bürgermeister Planungsabteilung Anlage 201/17-4 B E G R Ü N D U N G nach § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) zur 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 34 „Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar“ vom 21.08.2017 Az.: 621.41:034.4 4. Änderung Bebauungsplan Nr. 34 “Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar” Seite 2 / 21 Inhaltsverzeichnis 1. Verfahrensablauf 2. Plangebietsbeschreibung 3. Übergeordnete Planungen (Raumordnung, Landesplanung, Regionalplan) 4. Vorbereitende Planungen der Stadt, Planungen Dritter (Flächennutzungsplan, andere Träger öffentlicher Belange) 4.1. Flächennutzungsplan 4.2. Planungen anderer Träger öffentlicher Belange 5. Städtebauliche Zielsetzungen 5.1. Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich 5.2. Planungsanlass und allgemeine städtebauliche Zielsetzung 5.3. Zielsetzung der Planaufstellung im Einzelnen 5.3.1. Allgemeiner Planungsansatz 5.3.2. Flächengliederung - Übersicht 5.3.3. Gebietsfestsetzung: Industriegebiet 5.3.4. Verkehrsflächen 5.3.5. Grünflächen 5.3.6. Äußere Gestaltung 5.4. Immissionsschutz 5.5. Umweltbericht 5.6. Natur- und Artenschutz sowie Ausgleichsmaßnahmen 5.7. Kampfmittelbelastung 5.8. Denkmalschutz und Denkmalpflege 6. Ver- und Entsorgung 6.1. Allgemeines 6.2. Wasserversorgung 6.3. Strom- und Gasversorgung 6.4. Abwasserbeseitigung 6.5. Abfallbeseitigung/Altlasten/Altablagerungen 7. Sicherung der Bauleitplanung, Bodenordnung 8. Beteiligungsverfahren - Ergebnis der Abwägung - 8.1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 8.2. Frühzeitige Behördenbeteiligung 8.3. Öffentliche Auslegung 8.4. Behördenbeteiligung 9. Kosten und Finanzierung 10. Zusammenfassende Erklärung nach § 10 (4) BauGB 11. Abschließender Verfahrensvermerk 4. Änderung Bebauungsplan Nr. 34 “Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar” Seite 3 / 21 1. Verfahrensablauf 08.12.2016 Planaufstellungsbeschluss nach § 2 (1) BauGB sowie Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB und die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 (1) BauGB (Ausschuss Umwelt, Planen, Bauen) 10.04.2017 Frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 (1) BauGB 07.04.2017 Öffentliche Bekanntmachung des Planaufstellungsbeschlusses und der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB 18.04.2017 Öffentliche Bürgerversammlung im Rathaus Olpe, Ratssaal, Franziskanerstraße 6, 57462 Olpe 19.04.2017 – Einzelanhörung interessierter Bürger mit Gelegenheit zu 22.05.2017 Gesprächen mit der Planungsabteilung 22.06.2017 Beschluss über die öffentliche Auslegung des Planentwurfs und der Entwurfsbegründung nach § 3 (2) BauGB und die Behördenbeteiligung nach § 4 (2) BauGB (Ausschuss Umwelt, Planen, Bauen) 14.07.2017 Behördenbeteiligung nach § 4 (2) BauGB 05.07.2017 Öffentliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs und der Entwurfsbegründung 18.07.2017 – Öffentliche Auslegung des Planentwurfs und der 18.08.2017 Entwurfsbegründung nach § 3 (2) BauGB - Entscheidung über eingegangene Stellungnahmen (Stadtverordnetenversammlung) - Satzungsbeschluss nach § 10 (1) BauGB (Stadtverordnetenversammlung ) 2. Plangebietsbeschreibung Das Plangebiet der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 34 „Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar““ liegt nahe der südlichen Stadtgrenze von Olpe. Es befindet sich am Hang des nördlichen Ausläufers des ca. 410 m hohen Biebergs, welcher jedoch im Süden durch die Autobahn 45 durchschnitten worden ist. Die Planänderung bezieht sich auf eine Teilfläche innerhalb des Industriegebiets zwischen der Raiffeisenstraße und der Straße Am Breithammer. Sie stellen die nördliche, westliche und südliche Grenze des Plangebiets dar. Östlich grenzt es an den Betriebshof einer örtlichen Baufirma. 4. Änderung Bebauungsplan Nr. 34 “Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar” Seite 4 / 21 Das Plangebiet hat eine Größe von ungefähr 0,3 ha. Die Grenzen des Plangebiets sind aus dem nachstehenden Übersichtsplan ersichtlich. 4. Änderung Bebauungsplan Nr. 34 “Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar” Seite 5 / 21 3. Übergeordnete Planungen (Raumordnung/Landesplanung, Regionalplan) Die Kreisstadt Olpe ist im Landesentwicklungsplan vom 14.12.2016 den Gebieten mit überwiegend ländlicher Raumstruktur zugeordnet. Sie liegt im Schnittpunkt der Entwicklungsachse "Dortmund-Olpe-Siegen-Gießen (A 45)" (großräumige Achse von europäischer Bedeutung) mit den Entwicklungsachsen "Köln-Olpe (A 4)" (großräumige, Oberzentren verbindende Achse), "Olpe-Kreuztal (B 54)" und "Olpe-Meschede- Lippstadt (B 55)" (überregionale Achsen). Die Kreisstadt Olpe ist Mittelzentrum für einen Versorgungsbereich von 50.000 bis 100.000 Einwohnern im Mittelbereich (großes Mittelzentrum). Das Mittelzentrum Olpe gehört zum Bereich des Oberzentrums Siegen. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg - Teilabschnitt Oberbereich Siegen (Kreis Siegen-Wittgenstein und Kreis Olpe) - stellt das Plangebiet als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dar. Ziele der Raumordnung und Landesplanung stehen der gemeindlichen Planung nicht entgegen. 4. Vorbereitende Planungen der Stadt, Planungen Dritter 4.1 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan vom 16.12.2002 stellt das Plangebiet bereits als Gewerbliche Baufläche (G-Fläche) dar und steht deshalb mit der beabsichtigten Festsetzung im Einklang. 4.2 Planungen anderer Träger öffentlicher Belange Planungsabsichten anderer Behörden oder sonstiger Träger öffentlicher Belange, die der gemeindlichen Planung innerhalb des Plangebiets entgegenstehen, sind der Kreisstadt Olpe nicht bekannt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am Planverfahren beteiligt. 5. Städtebauliche Zielsetzungen 5.1 Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich Das Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar liegt an südlichen Grenze des Olper Stadtgebiets. Die Urfassung des Bebauungsplans Nr. 34 „Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar“ wurde 1991 als Satzung beschlossen. Mit der Erschließung des Gewerbegebietes wurde im selben Jahr begonnen. Bis zum Jahr 1994 konnten acht Betriebe angesiedelt werden, bis Ende 1999 waren es 24. Freie und ungenutzte Flächen sind aktuell im Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar nicht mehr vorhanden. 4. Änderung Bebauungsplan Nr. 34 “Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar” Seite 6 / 21 Ein Standortvorteil dieses Gewerbegebietes ist seine verkehrsgünstige Lage in einer Entfernung von nur etwa 500 m zur Autobahn. Dem stehen jedoch topographische Nachteile aufgrund der teilweise starken Hanglage gegenüber. Diese Hanglage mit Neigungen bis zu 20 % erforderte aus städtebaulicher und landschaftspflegerischer Sicht ein auf die örtliche Situation abgestimmtes Konzept mit entsprechend festgesetzten Flächen. Das Plangebiet beinhaltet ein solches, bisher als Grünfläche festgesetztes Grundstück. Blick von Westen in das Plangebiet Bislang wurde das Planungsrecht des Bebauungsplans Nr. 34 „Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar“ mit insgesamt drei Änderungen an aktuelle Entwicklungen angepasst, nämlich in den Jahren 2000, 2004 und 2007. Derzeit ist für das Plangebiet der 4. Änderung der Bebauungsplan in der Fassung der 3. Änderung vom 16.06.2007 maßgebend. Er setzt den Bereich als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern oder sonstigen Bepflanzungen oder mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern fest. Dies bedeutet, dass diese Fläche zu 100 % zu bepflanzen ist. Es sind Bäume, Heister und Sträucher der Pflanzliste für Grünflächen mit ökologischer Funktionszuweisung zu verwenden. Bestehende Pflanzungen sind den vorgenannten Zielen entsprechend zu unterhalten und weiter zu entwickeln. Gebäude oder Nebenanlagen sowie Zufahrten und Stellplätze sind unzulässig. 4. Änderung Bebauungsplan Nr. 34 “Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar” Seite 7 / 21 5.2 Planungsanlass und allgemeine städtebauliche Zielsetzung In Olpe ist im Gewerbegebiet Biebickerhagen/ Waar derzeit ein Zweiradfachgeschäft, dessen Ursprung bis in das Jahr 1932 zurückgeht, ansässig. Mit Filialen in Kreuztal und Siegen zählt es zu den größten Zweiradfachgeschäften in Südwestfalen. Speziell auch für Olpe ist das Zweiradfachgeschäft von großer Bedeutung, da es außer einem weiteren, kleineren Fachgeschäft in Oberveischede sonst kein weiteres Unternehmen dieser Richtung gibt. Vor etlichen Jahren erfolgte ein Umzug des Zweiradfachgeschäftes vom ursprünglichen Standort Felmicke am Rand der Olper Innenstadt zum heutigen Standort. Für das Unternehmen gibt es auf dem bisherigen, angemieteten Firmengelände allerdings keine Erweiterungsmöglichkeiten mehr. Solche sind jedoch, gerade auch vor dem Hintergrund des expandierenden Marktes für E-Bikes und Pedelecs, dringend erforderlich. Das Unternehmen ist bestrebt, den Betrieb zukunftsfähig zu organisieren und über die Bestandsicherung hinaus Entwicklungsmöglichkeiten zu schaffen. Da dies am bisherigen Standort nicht möglich ist, wurden Voraussetzungen für eine Verlagerung des Fachgeschäftes geprüft. Das Zweiradfachgeschäft möchte nun im Plangebiet, auf der bisher nicht bebauten Fläche zwischen der Raiffeisenstraße und der Straße Am Breithammer einen Neubau errichten, der auch die notwendigen Erweiterungsmöglichkeiten schafft. Auch wenn das Plangebiet bisher als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern oder sonstigen Bepflanzungen oder mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern festgesetzt ist, hat sie tatsächlich einen insgesamt eher geringen ökologischen Wert. Auch aus Gründen des Landschaftsbildes ist sie entbehrlich. Insofern ist unter Berücksichtigung