Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut - AMBIS Katedra ekonomie a managementu Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Autor: Olga Šulcová-Seidlová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha 2019 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně VŠ AMBIS a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Roztokách dne 23.4.2019 Olga Šulcová-Seidlová Poděkování Ráda bych poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jeho rady, uţitečné připomínky a čas, který mi věnoval v celém průběhu zpracování této bakalářské práce. Anotace Téma této bakalářské práce se týká trţního ocenění nemovitého majetku pro zajištění hypotečního úvěru. Práce je rozdělena na tři části. První teoretická část se zabývá oceňovacími metodami nemovitého majetku na trţních principech a pravidly a zásadami bank při vyhodnocování rizik spojených se zajišťovacími prostředky, specifikací a průběhem zpracování hypotečního úvěru zajištěného nemovitostí, analýzou realitního a hypotečního trhu a poţadavky bank na vhodnost nemovitostí pro zajištění úvěru. Ve druhé praktické části jsou zpracovány trţní ocenění dvou nemovitostí, při kterých byly aplikovány různé metody ocenění jako by byly určené pro teoretický prodej a schválení úvěrového řízení. Třetí část analyzuje současný stav nemovitostí na realitním trhu v okrese Praha –západ. Klíčová slova Hypoteční úvěr, nemovitost, metody oceňování, obvyklá cena, rodinný dům, bytový dům Annotation The topic of this bachelor thesis deals with the market valuation of real estates for mortgage loan security. The work is divided into three parts. The first theoretical part deals with the valuation methods of property on market principles and the rules and principles of banks in assessing the risks associated with the hedging instruments, the specification and the course of the mortgage loan secured by real estate, the analysis of the real estate and mortgage market and the requirements of banks on the suitability of properties for securing the loan. In the second practical part, the market valuation of two properties, in which various valuation methods were applied as if they were intended for theoretical sale and approval of the credit procedure, were processed. The third part analyzes the current state of real estate in the Prague-West district. Keywords Mortgage loan, real estate, valuation methods, usual price, family house, apartment house Obsah ÚVOD ........................................................................................................................................ 6 1 TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 8 1.1 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .......................................................................................... 8 1.1.1 Základní principy a metody .................................................................................... 8 1.1.2 Pravidla bank při oceňování nemovitostí ............................................................. 15 1.1.3 Zásady bank při oceňování nemovitostí – vyhodnocování rizik .......................... 15 1.2 HYPOTEČNÍ ÚVĚR ...................................................................................................... 19 1.2.1 Charakteristika hypotečního úvěru ....................................................................... 19 1.2.2 Účel hypotečního úvěru ........................................................................................ 20 1.2.3 Komu je HÚ určen ................................................................................................ 21 1.2.4 Doba splatnosti HÚ a splácení úvěru ................................................................... 21 1.2.5 Výše HÚ ............................................................................................................... 22 1.2.6 Úroková sazba HÚ a LTV .................................................................................... 23 1.3 REALITNÍ TRH V ČESKÉ REPUBLICE ........................................................................... 25 1.3.1 Současná situace na realitním trhu ....................................................................... 25 1.3.2 Zásah ČNB do realitního trhu ............................................................................... 28 1.4 NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 29 1.4.1 Nemovitosti vhodné jako objekt úvěru a objekt zajištění .................................... 29 1.4.2 Obecné poţadavky bank na zajištění HÚ ............................................................. 31 1.4.3 Úloha nemovitého zajištění v rámci úvěrového procesu ...................................... 32 ZÁVĚR .................................................................................................................................... 34 2 PRAKTICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 36 2.1 ODHAD MALÉHO ROZSAHU-RODINNÝ DŮM ................................................................ 36 2.2 ODHAD OBVYKLÉ CENY BYTOVÉHO DOMU ................................................................ 79 3 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRESU PRAHA-ZÁPAD ............................. 116 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ................................................................................ 135 5 Úvod Téma bakalářské práce „Pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru“ jsem si vybrala na základě oboru, který studuji a chtěla bych se mu v budoucnosti věnovat. A to je oceňování nemovitostí. Trţní ocenění nemovitostí bezpodmínečně souvisí s poskytováním úvěrů na bydlení zajištěných nemovitostí a má zásadní vliv na kladné vyřízení ţádostí klientů o úvěr. V České republice patří mezi nejčastěji poskytované úvěry fyzickým osobám spotřebitelské úvěry, úvěry stavebních spořitelen, americké hypotéky a hypoteční úvěry. V současné době na českém trhu nabízí hypoteční úvěry 18 hypotečních bank a úvěry ze stavebního spoření poskytuje 5 stavebních spořitelen. Největší oblibě se na finančním trhu těší právě hypoteční úvěry, a proto se jim budeme v této práci věnovat. Kaţdá fyzická osoba v produktivním věku, která plánuje koupi nemovitosti na hypoteční úvěr, jak uţ k bydlení, tak k jinému účelu, bude bankou poţádána o zpracované trţní ocenění předmětné nemovitosti, která bude zajišťovacím prostředkem banky. Banky, které hypoteční úvěry klientům poskytují, si tak riziko půjčení finančních prostředků ze zákona zajišťují nemovitostí, na jejíţ koupi je úvěr určen. Klient je tak nucen a motivován dodrţet své závazky a řádně splatit vypůjčený finanční obnos, aby o svou nemovitost nepřišel. Cílem této práce je specifikovat způsoby trţního ocenění, seznámit se s pravidly bank při oceňování nemovitostí, dále ukázat, jak banky předcházejí rizikům spojeným se zajištěním hypotečních úvěrů, definovat hypoteční úvěr, popis průběhu zpracování úvěru zajištěného nemovitostí, analýza současného stavu na realitním a hypotečním trhu, poţadavky bank na vhodnost zástav. V teoretické části jsem se zaměřila na základní principy a metody oceňování nemovitostí, které jsou pro banky při schvalování úvěrů přijatelné a zásadní, na vyhodnocování rizik při zajištění úvěrů nemovitostí, na vysvětlení základních pojmů týkajících se hypotečního úvěru, poţadavků bank při zpracování úvěrových ţádostí klientů a na současnou situaci realitního trhu v České republice. V praktické části jsem zpracovala dvě ocenění nemovitostí. Jedno ocenění menšího rozsahu tj. rodinný dům a druhé ocenění většího rozsahu, tj. bytový dům. Pro první odhad jsem si vybrala rodinný dům, který vlastním v SJM s mým manţelem. Jedná se o typický příklad 6 ocenění, které banky poţadují při poskytování úvěrů na bydlení, a které kaţdý odhadce nemovitostí v praxi běţně zpracovává. Pro druhý odhad jsem si zvolila bytový dům v Praze 1 – Staré Město. Obě ocenění indikují obvyklou cenu za pouţití tří mezinárodně uznávaných metod ocenění. Třetí část mé práce se týká analýzy realitního trhu ve okrese Praha – západ za období leden– březen roku 2019, kterou jsem zpracovala na základě cenových nabídek realitních kanceláří. 7 1 Teoretická část 1.1 Oceňování nemovitostí 1.1.1 Základní principy a metody Oceňování nemovitostí lze provést dvěma základními způsoby, které se liší svými pravidly a metodami zpracování a jejichţ výsledky nelze zaměňovat. Prvním způsobem je oceňování na trţních principech, kde výsledkem je tzv. cena obvyklá. Druhým je administrativní neboli úřední oceňování, kde výsledkem je tzv. cena zjištěná stanovená podle platného cenového předpisu. V současné době slouţí k určení administrativní ceny nemovitostí zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a na něj navazující prováděcí vyhlášky. Cena zjištěná se vypočítává na základě příslušných právních norem, a proto její výsledek bývá zpravidla přesný. Zjištění administrativní ceny slouţí pro potřeby finančního úřadu jako podklad pro stanovení daně darovací nebo daně z nabytí nemovitých věcí. Výsledný dokument, ve kterém bude stanovena cena dle cenového předpisu, se nazývá znalecký posudek o ceně zjištěné. Zpracovatelem znaleckého posudku o ceně zjištěné musí být pouze soudní znalec, který je dle zákona o znalcích