estudo mercado residencial do Porto Porto Estudo mercado residencial do conteúdos 03 → Introdução 04 → Mercado residencial — Mapa Porto 19 → Evolução cronológica — Empreendimentos 26 → Análise por zona — Microanálise 39 → Projetos em desenvolvimento 42 → Tendências pós-pandemia 44 → Anexo I — Inquérito 02 — 65 Porto Estudo mercado residencial do introdução A Câmara Municipal do Porto, em colaboração com a Predibisa Os objetivos e pressupostos fundamentais III. Estudar as tendências no mercado Consultoria, desenvolveu um do estudo envolvem: residencial a médio-prazo; estudo sobre o mercado I. Estudar as características da procura e IV. Auscultar os consumidores quanto da oferta desde 2018; à propensão de compra e venda ou residencial do concelho do Porto II. Averiguar os impactos económicos da arrendamento de imóveis no Porto e pandemia da COVID-19 e da realidade do na sua área de influência. e sobre as tendências do setor. teletrabalho na vivência dos portuenses; 03 — 65 Porto mercado residencial Estudo mercado residencial do Para este estudo foram considerados zona empreendimentos de nova norte zona construção ou reabilitação desde o Paranhos ano de 2018 até 2021, e subdividiu-se centro Ramalde o concelho do Porto em 5 zonas, que Cedofeita Miragaia identificam diferentes áreas residenciais Santo Ildefonso São Nicolau da cidade. Sé Vitória zona zona O critério de subdivisão das zonas, levou sul em consideração os limites geográficos das ocidental freguesias, assim como a homogeneidade Lordelo do Ouro Aldoar Massarelos da oferta existente. Dentro de cada uma das Foz do Douro Nevogilde zonas definidas, foram criadas subzonas, denominadas microzonas, com características zona urbanísticas distintivas, com o intuito de oriental melhor caracterizar a dinâmica residencial Bonfim em cada zona. Campanhã 04 — 65 Porto zona centro Cedofeita Miragaia Santo Ildefonso São Nicolau Sé Vitória Estudo mercado residencial do Matosinhos Sra. da Hora zona sul Rio Tinto Lordelo do Ouro Massarelos Ramalde Paranhos Aldoar zona oriental Nevogilde Campanhã Bonfim Cedofeita Campanhã Lordelo do Ouro Santo Foz do Ildefonso Douro Massarelos Bonfim zona Vitória ocidental Miragaia Rio Douro São Pedro Sé Aldoar da Afurada mapa concelho do Portomapa concelho São Nicolau Foz do Douro Nevogilde zona norte Paranhos 05 Ramalde — 65 Porto Estudo mercado residencial do 343 empreendimentos 5 046 fogos destaques 489 890 m² amostra área bruta privativa (ABP) 06 — 65 Fonte: Predibisa Porto venda — novos empreendimentos 2018-2021 Estudo mercado residencial do 19% oferta T0 3 755€/m² Valor referência médio concelho do Porto 34% oferta T1 25% oferta T2 14% oferta T3 07% oferta T4 260 dias ≈ 8,5 meses oferta T5 Tempo médio de 01% ou sup. absorção mercado 07 — 65 Fonte: Predibisa Porto venda — novos 157 47% oferta empreendimentos Empreendimentos – Zona centro Estudo mercado residencial do Empreendimentos 23 fogos de maior dimensão Empreendimento – Zona norte 5 017€/m² Maior valor Valor referência – médio €/m² Zona ocidental Menor tempo 160 dias ≈ 5,5 meses – médio de absorção 2018 Zona oriental 36% Informação relativa Empreendimentos – certificação energética — 21 Concelho do Porto 08 — 65 Fonte: Predibisa Porto venda — novos empreendimentos Estudo mercado residencial do 7 594 21% fogos novos Fogos vendidos – 79% fogos usados Concelho do Porto 2 362 31% quota de mercado Fogos vendidos – Zona norte 115 34% amostra 2019 Projetos novos (2019) – Concelho do Porto %- % Variação média de 5 7 valores médios €/m² Variação de preços negativa – (pré-pandemia / pós-pandemia) — 20 Concelho do Porto 09 — 65 Fonte: Predibisa e CI Porto resumo por zona total total tipologias valor referência tempo médio zona info. certificação Estudo mercado residencial do empreendimentos fogos predominante (€/m²) absorção (dias) energética * 42% T1 32% c/info. centro 157 1 579 4 094,43€ 247 (zona 1) 34% T0 68% s/info. 28% T3 48% c/info. sul 33 565 4 249,50€ 272 (zona 2) 27% T2 52% s/info. 37% T1 28% c/info. oriental 57 612 3 214,16€ 160 (zona 3) 32% T2 72% s/info. 27% T3 49% c/info. ocidental 49 414 5 017,00€ 325 (zona 4) 25% T4 51% s/info. 35% T1 40% c/info. norte 47 1 078 2 705,71€ 245 (zona 5) 32% T2 60% s/info. 34% T1 36% c/info. total 343 4 248 3 754,74€ 260 25% T2 64% s/info. * publicação dos imóveis no mercado com/sem informação sobre o certificado energético 10 — 65 Fonte: Predibisa Porto certificação energética zona A+ A B B– C D E F G s/info Estudo mercado residencial do centro 1,3% 4,5% 8,3% 10,2% 5,1% 1,3% 0,6% 0,6% N/A 68,2% (zona 1) sul 3,0% 27,3% 9,1% 3,0% 6,1% N/A N/A N/A N/A 51,5% (zona 2) oriental 5,3% 10,5% 5,3% 5,3% 1,8% N/A N/A N/A N/A 72,9% (zona 3) ocidental N/A 28,6% 8,2% 2,0% 2,0 4,1% 2,0% N/A 2,0% 51,0% (zona 4) norte 2,1% 17,0% 10,6% 8,5% N/A 2,1% N/A N/A N/A 59,6% (zona 5) total 2,0% 12,8% 8,2% 7,3% 3,5% 1,5% 0,6% 0,3% 0,3% 63,6% 11 — 65 Fonte: Predibisa Porto arrendamento — empreendimentos novos e usados 2019-2021 Estudo mercado residencial do 46% oferta T0 e T1 11,10€/m² Valor referência médio concelho do Porto 27% oferta T2 19% oferta T3 oferta T4 08% 90 dias ≈ 3 meses Tempo médio de absorção mercado 12 — 65 Fonte: Predibisa Porto arrendamento estatísticas de mercado Estudo mercado residencial do ± 3 000 20% fogos novos Fogos oferta – 80% fogos usados Concelho do Porto 1 140 38% quota de mercado Fogos oferta – arrendamento Zona centro 320 – 32% quota de mercado 2019 Fogos contratualizados arrendamento Zona centro 3%-7% Variação média de – valores médios €/m² Variação de preços negativa (pré-pandemia / pós-pandemia) — 20 Concelho do Porto 13 — 65 Fonte: Predibisa e CI Porto arrendamento acessível Estudo mercado residencial do 58 49 8,81€/m² candidaturas contratos Valor referência médio realizados concelho do Porto oferta % zona centro 53 12% classe A oferta % zona oriental 36 14% classe B oferta % zona norte 11 9% classe B– 28% classe C 22% oferta T0 22% classe D 45% oferta T1 8% classe E 20% oferta T2 7% classe F 2020 13% oferta T3 14 — 65 Fonte: PortoVivo Porto arrendamento acessível concurso 32 Estudo mercado residencial do Dados relativos ao concurso de arrendamento candidaturas acessível, Porto com Sentido, até dia 30 de oferta % zona centro abril de 2021. 34 oferta 34% zona norte 8,64€/m² oferta Valor referência médio 16% zona oriental concelho do Porto oferta 16% zona sul 3% classe B 9% oferta T0 6% classe B– 25% oferta T1 28% classe C 38% oferta T2 35% classe D 25% oferta T3 19% classe E 2021 3% oferta T4 9% classe F 15 — 65 Fonte: PortoVivo Porto venda síntese Estudo mercado residencial do Aproximadamente metade da oferta (47%) Os empreendimentos de maior dimensão Na amostra total recolhida, apenas 36% dos de empreendimentos novos para venda localizam-se na zona norte do concelho, empreendimentos identificados dispõe de desde 2018 localiza-se nas freguesias do nas freguesias de Paranhos e Ramalde, informação relativa à certificação Centro Histórico do Porto, vincando o onde em média cada projeto apresenta energética. Nos dias de hoje, onde a potencial que o centro do Porto tem na um total de 23 fogos. temática do desenvolvimento sustentável captação de investimento imobiliário, é um dos pilares da nossa sociedade, particularmente ao nível da reabilitação de A zona ocidental, que contempla as é fundamental investir-se mais nas edifícios. Nos últimos anos, tem-se assistido freguesias de Aldoar, Foz do Douro e práticas de sustentabilidade ambiental, a uma dispersão da oferta de imóveis Nevogilde, é responsável pelo valor sendo o mercado residencial da cidade do reabilitados, nas demais zonas da cidade, referência médio m² mais alto Porto um exemplo dessa necessidade. comprovados na análise dos projetos em (5 017 €/m²), 34% acima do valor médio Caminhamos a passos largos para o desenvolvimento (páginas 39–41). do concelho do Porto. rejuvenescimento das cidades, tornando-as espaços mais limpos, inteligentes e verdes. O menor tempo médio de absorção por fração concentra-se na zona oriental nas freguesias de Bonfim e Campanhã, onde um imóvel demora em média 160 dias a ser transacionado no mercado. 16 — 65 Porto destaques venda Estudo mercado residencial do Transacionam-se mais imóveis usados do O ano de 2019 destaca-se como o período O impacto da pandemia teve um efeito que imóveis novos, apesar de nos últimos dos últimos anos onde se assistiu à entrada negativo no mercado imobiliário 5 anos termos assistido a um crescimento de um maior número de projetos residenciais no seu todo, não estando o setor residencial da comercialização de imóveis novos. no mercado, contemplando 34% da amostra. imune. As dinâmicas e a atividade Em 2020 o total de operações realizadas Segue-se 2020 com 28%, 2018 com 18% desaceleraram, e analisando o número de com imóveis residenciais novos representam e 2021 com 14%, estando os restantes transações comparativamente ao período 21% do total de operações. projetos ainda em desenvolvimento, cuja homólogo, verifica-se a inversão da conclusão está prevista para 2022 e 2023. tendência crescente de preços e vendas. A zona norte reúne a maior parte das Apesar de se verificar uma maior Destaca-se uma ligeira quebra na ordem operações de transação, com 31% (2.501 concentração de empreendimentos na dos 10% em termos de vendas efetivadas, operações) predominando a transação de zona centro da cidade, nas freguesias do e uma redução entre 5%-7% nos preços imóveis usados (85%).