Auswirkungsanalyse für die geplante Errich- tung eines LIDL-Lebensmitteldiscounters (inkl. Standortalternativenprüfung) in EBERSDORF b. Coburg, Kellergasse Auftraggeber: Gemeinde EBERSDORF b. Coburg Juli 2020 SK Standort & Kommune Beratungs GmbH Seite 1 1 AUSGANGSLAGE, AUFTRAG UND METHODIK ......................................................................................................................................... 4 2 KURZSKIZZE ZUM PROJEKTSTANDORT DES LIDL-MARKTES IN EBERSDORF B. COBURG, KELLERGASSE ................................ 8 3 KURZSKIZZE ZU MÖGLICHEN ALTERNATIV-STANDORTEN ................................................................................................................. 13 Überblick über den Projektstandort sowie weitere mögliche Alternativ-Standorte ..................................................................................................................... 13 Standortbewertungen ......................................................................................................................................................................................................................... 15 Bewertungsraster ............................................................................................................................................................................................................................... 23 Fazit ...................................................................................................................................................................................................................................................... 24 4 PROJEKTRELEVANTER EINZELHANDELSBESATZ IM ERHEBUNGSRAUM ........................................................................................ 26 Grundzentrum EBERSDORF b. Coburg ........................................................................................................................................................................................... 26 Gemeinsames Grundzentrum Grub am Forst-Niederfüllbach ........................................................................................................................................................ 27 Gemeinsames Grundzentrum Sonnefeld-Weidhausen b. Coburg ................................................................................................................................................. 27 5 EINZUGSGEBIET UND KAUFKRAFT ......................................................................................................................................................... 30 Bestehender Lidl-Markt in Sonnefeld .............................................................................................................................................................................................. 30 Verlagerter und erweiterter Lidl-Markt in EBERSDORF b. Coburg ................................................................................................................................................ 32 Vergleich beider Einzugsgebiete ...................................................................................................................................................................................................... 32 SK Standort & Kommune Beratungs GmbH Seite 2 6 BRUTTO-UMSATZ BZW. -ERWARTUNG UND KAUFKRAFTBINDUNG .................................................................................................. 34 Bestehender Lidl-Markt in Sonnefeld .............................................................................................................................................................................................. 34 Verlagerter und erweiterter Lidl-Markt in EBERSDORF b. Coburg ................................................................................................................................................ 36 7 ANALYSE DER UMSATZUMVERTEILUNGEN UND BEURTEILUNG MÖGLICHER STÄDTEBAULICHER AUSWIRKUNGEN ............ 40 Umsatzumverteilungen ...................................................................................................................................................................................................................... 40 Mögliche städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen .................................................................................................................................................... 44 8 FAZIT ............................................................................................................................................................................................................ 46 SK Standort & Kommune Beratungs GmbH Seite 3 1 Ausgangslage, Auftrag und zeption, Flächeninanspruchnahme) an. In die- sowie auch in den benachbarten gemeinsa- Methodik sem Zusammenhang wird auch die Prüfung men Grundzentren Sonnefeld-Weidhausen von alternativen Standorten im Zuge des Bau- bzw. Grub am Forst-Niederfüllbach beeinflus- Ausgangslage und Auftrag leitplanverfahrens verlangt. sen könnten. Die Fa. Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG Ost- Um auf die seitens der Regierung aufgeworfe- Darüber hinaus sind auch mögliche Alternativ- franken betreibt derzeit eine Filiale im Westen nen Fragen fundiert antworten zu können, be- Standorte in EBERSDORF b. Coburg in die der Gemeinde Sonnefeld. Im Zuge der Moder- nötigt die Gemeindeverwaltung EBERSDORF Untersuchung einzubeziehen. nisierung und Absicherung des Filialnetzes ist b. Coburg eine Auswirkungsanalyse, die un- Um diese Fragen umfassend zu beantworten, vorgesehen, den Filialstandort in die Nachbar- tersucht, welche Auswirkungen die geplante hat die Gemeinde EBERSDORF b. Coburg im gemeinde EBERSDORF b. Coburg zu verla- Ansiedlung von LIDL auf den bestehenden Mai 2020 die vorliegende Auswirkungsanalyse gern. Konkret handelt es sich um einen derzeit projektrelevanten Einzelhandel in der Ge- beauftragt. unbebauten Standort innerhalb des Ortsteils meinde EBERSDORF b. Coburg auslösen Frohnlach östlich der Kellergasse und nörd- würde. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage lich der B 303 in unmittelbarer Nachbarschaft des Projektstandorts und der Nähe zu den Der Auftrag umfasst folgende Untersuchungs- zum Reifenhändler Franzkowiak (nördlich be- benachbarten gemeinsamen Grundzentren bausteine: nachbart) sowie zum Polsterwerk der Fa. Sonnefeld-Weidhausen bzw. Grub am Forst- • Kurzskizzen zum Projekt-Standort des Schillig (im östlichen Standortumfeld). Die ge- Niederfüllbach sind zusätzlich auch mögliche geplanten LIDL- 2 plante Verkaufsfläche beträgt 1.200 m . raumordnerische Auswirkungen auf die dorti- Lebensmitteldiscounters sowie zu mög- gen Strukturen zu untersuchen. Bei der Be- Im Zuge der Abstimmung mit der Regierung lichen Alternativ-Standorten trachtung der Auswirkungen soll es nicht nur von Oberfranken wurden lt. Aussage der Ge- um die ökonomischen Kaufkraft- und damit Dies umfasst jeweils Kurzskizzen zur Lage meindeverwaltung vom Sachgebiet 24 - Umsatzverlagerungen gehen. Es ist auch zu im Gemeindegebiet, zur Grundstückssitua- Raumordnung, Landes- und Regionalplanung tion, zu Umfeld- und Nutzungsstrukturen, betrachten, ob und in welchem Ausmaß im keine Einwände gegen das Vorhaben vorge- zur verkehrlichen Erreichbarkeit und Er- schlechtesten Fall von evtl. eintretenden Be- bracht. Demgegenüber führt das Sachgebiet schließung (Pkw, ÖPNV, Fußgänger). triebsaufgaben städtebauliche oder raumord- 34 (Städtebau) in seinem Schreiben vom nerisch relevante Wirkungen ausgehen, die Die Untersuchungsbefunde wurden im 23.03.2020 erhebliche Bedenken (Standort am die Funktion von Zentren bzw. Nahversor- Rahmen eines für jeden Standort darge- Ortsrand, Verträglichkeit, Städtebauliche Kon- gungsstandorten in EBERSDORF b. Coburg stellten Stärken-Schwächen-Chancen- SK Standort & Kommune Beratungs GmbH Seite 4 Risiken-Profils (Checkblätter) unter beson- • Erhebung des projektrelevanten Einzel- barten gemeinsamen Grundzentren Sonne- derer Berücksichtigung städtebaulicher, handelsbesatzes im Untersuchungs- feld-Weidhausen bzw. Grub am Forst- verkehrlicher sowie einzelhändlerischer Be- raum Niederfüllbach sowie außerhalb davon ab lange aufbereitet. einer Verkaufsfläche von ca. 300 m2 (inkl. Grundlegende Voraussetzung für die Aus- integriertem Ladenhandwerk oder sonstiger Im Ergebnis wurden sämtliche potenziell arbeitung der Auswirkungsanalyse war zu- Kleinflächen). möglichen städtebaulich integrierten Alter- nächst die Erfassung des relevanten perio- Die Betriebe waren nach den Merkmalen nativ-Standorte zusammen mit dem Pro- dischen1 Einzelhandelsbesatzes im Ebers- Branchenzugehörigkeit, Verkaufsfläche3 jektstandort in einem Bewertungsraster ge- dorfer Gemeindegebiet. In diesem Zusam- und Umsatzstärke zu erheben. Diese Be- genübergestellt. menhang wurden sämtliche periodischen standssituation wurde tabellarisch aufberei- Angebote im Ortszentrum2 nach den Krite- Die Darstellung erfolgte überwiegend in tet. Form von Tabellen und Karten mit prägnan- rien Sortiment, Verkaufsfläche und Um- ter textlicher Wertung. satzstärke erfasst. Außerhalb des Ortszent- rums erfolgte eine Aufnahme aller periodi- Im Ergebnis wurde dargestellt, welche • Abgrenzung der Einzugsgebiete und schen Angebote ab einer Verkaufsfläche Potenzialberechnung Standorte überhaupt aus Gutachtersicht für von 300 m2 (inkl. integriertem Ladenhand- eine Ansiedlung eines Lebensmitteldis- werk oder sonstiger Kleinflächen). Unter der Berücksichtigung der projektrele- counters in Frage kommen könnten. vanten Einzelhandelsausstattung,