Bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren e.o. Ontwerp 29 september 2015 NL.IMRO.1904. BPOudZlnOpBuurnMRS-OW01 Planstatus: ontwerp Datum: 29 september 2015 Contactpersoon Plannen-makers: Dhr. C. Vaartjes Kenmerk Plannen-makers: PM14037 Opdrachtgever: Mevr. S. Lutters, Gemeente Stichtse Vecht Plannen-makers Abstederdijk 36 3582 BN Utrecht 06-18964686 www.plannen-makers.nl BTW nummer: NL193436899B01 KvK nummer: 59112751 Pagina 2 Toelichting bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren. Gemeente Stichtse Vecht Inhoudsopgave 1 Inleiding ......................................................................................................5 1.1 Aanleiding en doelstelling ..................................................................................................... 5 1.2 Ligging van het plangebied ................................................................................................... 5 1.3 Vigerende bestemmingsplannen .......................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................ 6 2 Het plangebied ...........................................................................................7 2.1 Deelgebieden ....................................................................................................................... 7 2.2 Historische ontwikkeling ....................................................................................................... 8 2.3 natuur en landschap ............................................................................................................. 9 2.4 Cultuurhistorie .................................................................................................................... 12 2.5 Monumenten en karakteristieke bebouwing ....................................................................... 15 2.6 Beschermd dorpsgezicht .................................................................................................... 22 2.7 Archeologie ........................................................................................................................ 23 2.8 Infrastructuur ...................................................................................................................... 26 3 Beleidskader .............................................................................................29 3.1 Rijksbeleid .......................................................................................................................... 29 3.2 Provinciaal beleid ............................................................................................................... 33 3.3 Regionaal beleid ................................................................................................................. 37 3.4 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 37 4 Visie en Uitgangspunten voor het bestemmingsplan ............................41 4.1 Algemeen ........................................................................................................................... 41 4.2 Uitgangspunten .................................................................................................................. 41 5 Uitvoerbaarheid ........................................................................................43 5.1 Bodem ................................................................................................................................ 43 5.2 Geluid ................................................................................................................................. 49 5.3 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 52 5.4 Geur ................................................................................................................................... 56 5.5 Externe veiligheid ............................................................................................................... 57 5.6 Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................... 61 5.7 Ecologie (Flora- en Faunawet) ........................................................................................... 63 5.8 Water .................................................................................................................................. 66 5.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling .............................................................................................. 71 Pagina 3 Toelichting bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren. Gemeente Stichtse Vecht 5.10 Duurzaamheid .................................................................................................................... 71 5.11 Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................................ 72 6 Juridische planbeschrijving ....................................................................75 6.1 Plansystematiek ................................................................................................................. 75 6.2 Opzet van de regels ........................................................................................................... 75 6.3 De bestemmingen .............................................................................................................. 76 7 Economische uitvoerbaarheid ................................................................83 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ..........................................................84 8.1 Verslag inspraak en artikel 3.1.1 Bro overleg ..................................................................... 84 8.2 Verslag zienswijzen ............................................................................................................ 84 9 Bijlagen .....................................................................................................85 Pagina 4 Toelichting bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren. Gemeente Stichtse Vecht 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling De bestemmingsplannen Maarssen Zuid en Maarssen Zuid 1e partiële herziening moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren e.o. vervangt de vigerende bestemmingsplannen en heeft tot doel een eenduidige en uniforme juridische regeling te bieden voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard en legt de bestaande situatie vast. De (cultuurhistorisch) waardevolle elementen binnen het plangebied, waaronder het beschermd dorpsgezicht, zijn in het bestemmingsplan van een passende, op bescherming gerichte regeling voorzien. Ontwikkelingen waarvoor reeds een planologische procedure is doorlopen, zijn als ‘bestaande situatie’ in het bestemmingsplan opgenomen. Ook de recent gebouwde woonwijk Op Buuren kan nu conform de bestaande situatie worden bestemd. Nieuwe grootschalige ontwikkelingen zijn niet mogelijk gemaakt. Daarnaast biedt het bestemmingsplan voldoende flexibiliteit voor ondergeschikte aanpassingen, bijvoorbeeld door vervanging of uitbreiding van de bebouwing of het (in beperkte mate) veranderen van het gebruik van de gronden. 1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied betreft de kern Oud Zuilen met het beschermd dorpsgezicht en als belangrijkste element het Slot Zuylen. Daarnaast ligt binnen het plangebied de woonwijk Op Buuren bestaande uit Op Buuren dorp, Op Buuren Buiten en Op Buuren Park. Belangrijke landschappelijke elementen vormen de Vecht, de polder Oostwaard en de polder Buitenweg. Het gehele gebied is gelegen in het zuiden van de gemeente Stichtse Vecht. Het gebied wordt globaal begrensd door het Amsterdam- Rijnkanaal, de Zuilense Ring en de gemeentegrens met Utrecht. Afbeelding 1.1: Plangebied Pagina 5 Toelichting bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren. Gemeente Stichtse Vecht 1.3 Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeren 2 bestemmingsplannen. Daarnaast zijn in de loop der jaren enkele ontwikkelingen mogelijk gemaakt door middel van een wijziging of ontheffing/afwijking. Het bestemmingsplan Oud Zuilen en Op Buuren e.o. vervangt de vigerende bestemmingsplannen en de verleende wijziging of ontheffing/afwijking, waardoor weer sprake is van een eenduidige regeling voor het hele plangebied. Bestemmingsplan Vastgesteld Onherroepelijk Maarssen Zuid 13 april 2005 14 maart 2007 Maarssen Zuid 1e partiële 15 december 2008 herziening 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt ingegaan op het relevante nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven welke beleidsuitgangspunten zijn gehanteerd bij het opstellen van het bestemmingsplan en welke visie we hebben voor gebied. Daarnaast wordt aangegeven welke specifieke perceelgebonden ontwikkelingen zijn beoordeeld. In hoofdstuk 5 komen de verschillende aspecten, waaronder de milieuhygiënische aspecten, aan de orde die de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toelichten. De plansystematiek en de verschillende bestemmingen van het plan worden toegelicht in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt een overzicht gegeven van de doorlopen procedures. Pagina 6 Toelichting bestemmingsplan