Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza Imagen de portada: composición y diseño propios a partir de imágenes en la web. Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza Trabajo de Tesis de Grado Licenciatura en Geografía Tutora de Tesis: Mg. Raquel Alvarado Facultad de Ciencias -UdelaR 1 Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza Licenciatura en Geografía Noviembre de 2020 2 Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza Agradecimientos.- A mi familia, porque siempre le alentaron a seguir, en especial a mis padres, que dieron todo para que pudiera estudiar. Ellos invirtieron su fe en sus hijos y tanto les debemos, pero acá estoy recibiendo mi Licenciatura. A Raquel Alvarado, por la paciencia de ser mi tutora y seguir paso a paso la lenta evolución de este trabajo; por comprender que estaba dedicada casi de lleno a mi trabajo, pero aún así continuó con entusiasmo cada etapa que iba cumpliendo; y por escucharme cuando la vida me dio algún mal trago que influyó en mi ánimo. A Gonzalo Giraldez “el morochito”, por dejarme protestar y contrariarme sola, cerrando todo con su frase: “este es un proceso que tenés que vivirlo”. Ahora sí que te entiendo… A mis amigos del trabajo, por acompañarme en la defensa y considerarme una buena profesional, lo cual me impulsó a seguir en camino a este broche final. A todas las personas que se cruzaron en mi camino durante la investigación. Hicieron que me convenciera de lo que estaba haciendo y valorara mi propio esfuerzo. 3 Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza ÍNDICE Resumen. ....................................................................................................................................... 9 Abstract. ...................................................................................................................................... 10 1.- Introducción. .......................................................................................................................... 11 2.- MARCO CONCEPTUAL: cambio territorial, la economía y la geografía. .......................... 13 2.1.- Definiendo el “Cambio Territorial” ................................................................................ 13 2.2.- La visión del espacio geográfico5 desde las distintas disciplinas: economía, geografía, sociología urbana. ................................................................................................................... 15 2.3.- El surgimiento de nuevas ramas de la Geografía: aportes de la Geografía del Transporte y la Geografía Logística9 ......................................................................................................... 17 2.3.1.- Geografía del Transporte: la organización espacial de la movilidad. ...................... 17 2.3.2.- Geografía Logística: sus conceptos propios para caracterizar el espacio. ............... 18 2.4.- El análisis de los cambios territoriales generados por la economía. ............................... 20 3.- Caracterización del área de estudio: Municipio Nicolich. ..................................................... 22 Antecedentes.- ......................................................................................................................... 22 3.1.- Límites. ........................................................................................................................... 23 3.2.- Descripción del Municipio. ............................................................................................. 23 3.3.-Antecedentes .................................................................................................................... 26 3.3.- Datos Demográficos23. .................................................................................................... 28 3.4.- Sistema vial. .................................................................................................................... 29 3.5.- Ambiente Físico25. .......................................................................................................... 31 3.6.- Uso del suelo25. ............................................................................................................... 31 3.7.- Problemáticas ambientales29. .......................................................................................... 31 3.8.- Apreciación del Paisaje. .................................................................................................. 32 4.- Justificación de la investigación. ........................................................................................... 36 5.- Objetivo general: .................................................................................................................... 37 5.1.- Objetivos específicos: ..................................................................................................... 37 5.2.- Preguntas que intenta responder la investigación: .......................................................... 37 6.- Metodología general: ............................................................................................................. 38 6.a.- Relevamiento de fuentes bibliográficas y cartográficas. ................................................. 38 6.b.- Análisis de imágenes satelitales y cartografía. ................................................................ 40 6.c.- Análisis de marcos legales. ............................................................................................. 42 6.d.- Análisis cuantitativo de la evolución de precios para el período de estudio. .................. 43 6.e.- Entrevistas a informantes calificados. ............................................................................. 46 6.f.- Relevamiento de precios de terrenos en el área de estudio, tomando como fuente las inmobiliarias. ........................................................................................................................... 46 4 Cambios territoriales en el Municipio Nicolich, quinquenio 2012-2016. Análisis de la variación del precio de la tierra. Laura Paolino de Souza 7.- Desarrollo de la investigación. ............................................................................................... 50 7.1. Abordaje del objetivo específico a.- (cambios en el uso del suelo) ................................. 50 7.1.1.- Las Zonas Francas. ................................................................................................... 50 7.1.2.- Las Zonas Francas en Uruguay. ............................................................................... 50 7.1.3.- El Aeropuerto Internacional de Carrasco. ................................................................ 57 7.1.4.- Los barrios privados o cerrados: Características de su emplazamiento e implicancias. ........................................................................................................................ 58 7.1.5.- Transformaciones y problemáticas ambientales62. ................................................... 63 7.1.6.- Oferta de terrenos en venta, incremento de precios y cambios visibles relacionados a las actividades logísticas, industriales y comerciales. ......................................................... 65 7.2.- Abordaje del objetivo específico b.- (Identificar qué factores condujeron/favorecieron los cambios) ............................................................................................................................ 69 7.2.1.- Actividades Logísticas en Uruguay. ........................................................................ 69 7.2.2.- Marco Legal enfocado a las actividades logísticas, industriales, y de zonas francas. ............................................................................................................................................. 71 7.2.3.- Los barrios privados en Uruguay: marco legal de referencia68. ............................... 73 7.2.4.- Planes y directrices para la gestión de la zona de estudio. ....................................... 75 7.3.- Abordaje del objetivo específico c.- (análisis de los cambios en el valor del suelo) ...... 78 7.3.1.- Determinación del grupo de padrones a estudiar y dimensión temporal de la misma. ............................................................................................................................................. 78 7.3.2.- Hipótesis de trabajo. ................................................................................................. 81 7.4.- Análisis de los datos........................................................................................................ 82 7.4.1.- Determinación de los rangos de aumentos de precios en los datos colectados. ........... 82 7.4.2.- Caracterización del grupo con mayor aumento de precios. ..................................... 84 7.4.3.- Análisis del uso del suelo de los predios de mayor incremento quinquenal (predios con incremento de precio “alto”) .......................................................................................