OOPPEERRAATT SSZZAACCUUNNKKOOWWYY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 452 – OBRĘB ROPIENKA (KW nr KS2E/00028312/6) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI ROPIENKA, GMINA USTRZYKI DOLNE, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 574/11 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: ELŻBIETA PILCH (ROPIENKA 39, 38-711 ROPIENKA) SANOK, dnia 21 lutego 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel. 696 46 20 30 ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok www.promerit.pl Nieruchomość gruntowa zabudowana, działka nr 452 (KW nr KS2E/00028312/6), obręb Ropienka, jedn. ewidencyjna Ustrzyki Dolne – obszar wiejski, powiat bieszczadzki – opinia w sprawie sygn. akt KM 574/11 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny nieruchomość gruntowa zabudowana określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – Cel wyceny opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 574/11 Rodzaj praw PRAWO WŁASNOŚCI W UDZIALE 1/1: ELŻBIETA PILCH C. ANDRZEJA I HELENY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi Jedn. Numer Użytki gruntowe, klasa Obręb Arkusz Pow. (m2) wieczystej ewidencyjna działki Oznaczenie Pow. (m2) Ustrzyki KS2E/00028312/6 Dolne – Ropienka 10 452 2536 Br-RIVa 2536 obszar wiejski Nr działki Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: większa część jak połowa obszaru działki oznaczona jest jako „I strefa osadnicza, usługi publiczne /oświaty, zdrowia, handlu, kultury, administracji, itp. / ISTN., około 1/3 obszaru działki 452 oznaczona jest jako „I strefa osadnicza, budownictwo wielofunkcyjne mieszkalno – usługowe potencjalne. Działka leży w parku Krajobrazowym Gór Słonnych. Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 452 położona jest w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 2536m2 umiejscowiona jest głównie wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej, sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane i obszar górniczy. Na przedmiotowym gruncie usytuowany jest wzniesiony w 1970 roku mieszkalny budynek wolnostojący, dwukondygnacyjny, podpiwniczony, ze strychem nieużytkowym. Obiekt o bryle sześcianu, jednorodzinny, murowany, z dachem czterospadowym krytym blachą. Łączna powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 109,95m2. Podpiwniczenie budynku stanowią cztery pomieszczenia (jedno z nich może pełnić funkcję garażu) o łącznej powierzchni 43,60m2. Powierzchnia zabudowy Opis wynosi 78m2. Stan techniczny budynku zadowalający, widoczne liczne ślady zawilgocenia i zagrzybienia nieruchomości ścian. Nieruchomość wyposażona jest w instalację energii elektrycznej, wodociągową oraz kanalizacyjną, odgromową, instalacja c.o. - piec na drzewo i węgiel, w kuchni piec kaflowy. Działka gruntu o kształcie zbliżonym do prostokąta położona jest w terenie niemal płaskim. Działka częściowo ogrodzona. Na gruncie posadowiony jest także murowany budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 31m2. Do nieruchomości prowadzi wydzielona, nieużytkowana gruntowa droga gminna stanowiąca działkę nr 454, w odległości około 25m znajduje się publiczna droga asfaltowa. Bieżący dojazd poprzez przyległą działkę nr 451/1 będącą własnością Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste innej osobie prawnej – brak ustanowionej służebności przechodu i przejazdu. Lokalizacja dobra. Wartość rynkowa prawa własności, 139000 zł działka ewidencyjna nr 452 STO TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Data 14 lutego 2015 roku określenia wartości Podpis i pieczęć autora operatu Data 21 lutego 2015 roku sporządzenia operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 16 ul. Krzywa 5/34, 38 – 500 Sanok Sanok, dnia 21 lutego 2015 roku Nieruchomość gruntowa zabudowana, działka nr 452 (KW nr KS2E/00028312/6), obręb Ropienka, jedn. ewidencyjna Ustrzyki Dolne – obszar wiejski, powiat bieszczadzki – opinia w sprawie sygn. akt KM 574/11 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................... 4 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................... 4 1.1.1. Przedmiot wyceny ............................................................................................................................ 4 1.1.2. Zakres opracowania ........................................................................................................................ 4 1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................... 4 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................... 4 1.3.1. Podstawy formalne .......................................................................................................................... 4 1.3.2. Podstawy materialno – prawne .................................................................................................. 4 1.3.3. Podstawy metodologiczne ............................................................................................................ 5 1.3.4. Źródła danych merytorycznych .................................................................................................. 5 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................................................... 5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA ................................................................................................................................ 6 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ........................................................................................................................... 6 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................... 6 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości ............................................................................................................ 7 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości ...................................................................... 8 2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości ...................................................................................................... 9 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ........................................................ 9 2.3. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................... 10 2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................. 10 2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości ....................................................................... 10 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH ...................................................................................................................................................... 11 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ......................................................................... 13 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 13 2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny ................................................................................................................................ 13 2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń ....... 15 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ................................................................................................. 16 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ........................................................................................... 16 4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................... 16 Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 16 ul. Krzywa 5/34, 38 – 500 Sanok Sanok, dnia 21 lutego 2015 roku Nieruchomość gruntowa zabudowana, działka nr 452 (KW nr KS2E/00028312/6), obręb Ropienka, jedn. ewidencyjna Ustrzyki Dolne – obszar wiejski, powiat bieszczadzki – opinia w sprawie sygn. akt KM 574/11 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 452 położoną w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/00028312/6 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych. 1.1.2. Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 452 położoną w miejscowości Ropienka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie.