Konsultrapport Grupp 4 Henrik Jörgensen Fredrik Johansson Martina Larsson Erik Löfgren Emma Ramde 10/28/2008 Lämplig lokalisering för nybyggnation i elva skånska kommuner. Innehållsförteckning Inledning ..................................................................................................................................... 3 Sammanfattning ......................................................................................................................... 3 Grovgallring ............................................................................................................................... 4 Bostadsrätt .............................................................................................................................. 4 Småhus ................................................................................................................................... 5 Handel .................................................................................................................................... 5 Billiga småhus ............................................................................................................................ 6 Slutgallring ............................................................................................................................. 6 Kommun analys ...................................................................................................................... 6 Kristianstad kommun ......................................................................................................... 7 Simrishamn kommun ......................................................................................................... 8 Jämförelse och slutsats ........................................................................................................... 8 Dyrt Småhus ............................................................................................................................... 9 Slutgallring ............................................................................................................................. 9 Kommunanalys ....................................................................................................................... 9 Höganäs kommun ............................................................................................................... 9 Simrishamns kommun ........................................................................................................ 9 Kristianstads kommun ..................................................................................................... 10 Jämförelse och slutsats ......................................................................................................... 11 Resultat ................................................................................................................................. 12 Bostadsrätt ................................................................................................................................ 12 Slutgallring ........................................................................................................................... 12 Läge och infrastruktur .......................................................................................................... 12 Efterfrågan ............................................................................................................................ 13 Utbud och pris ...................................................................................................................... 14 Slutsats ................................................................................................................................. 15 Föreslaget exploateringsområde ........................................................................................... 16 Handel ...................................................................................................................................... 17 Slutgallring ........................................................................................................................... 17 Läge och infrastruktur .......................................................................................................... 17 Efterfrågan ............................................................................................................................ 18 Priser ..................................................................................................................................... 19 Slutsats ................................................................................................................................. 19 Föreslaget exploateringsområde Livsmedelsbutik ............................................................... 20 Föreslaget exploateringsområde Byggvaruhandel ............................................................... 20 2 Inledning Detta är en rapport som ska ge underlag till en framtida investering i följande typer av nybyggnationer: 1. Billigt småhus 2. Dyrt småhus 3. Bostadsrättshus i 5-8 våningar (framförallt treor och fyror) 4. Handelslokal för livsmedel(4000 kvadratmeter) 5. Handelslokal för bygghandel(4000 kvadratmeter) Det som har används för att lokalisera de mest lämpliga områdena har bl.a. varit Tobins Q, skattesatser, demografi och pendlingstal i följande kommuner: 1. Burlöv 2. Hässleholm 3. Höganäs 4. Höör 5. Klippan 6. Kristianstad 7. Kävlinge 8. Landskrona 9. Simrishamn 10. Åstorp 11. Ängelholm Underlaget till rapporten har mestadels varit statistik från SCB, Ljungquist ortsprismetod och underlagsrapporter för de olika kommunerna gjorda av lantmäteristudenter på Lunds tekniska Högskola. Först samlades statistik för respektive kommun in och en grövre gallring gjordes. Därefter studerades kvarvarande kommuner noggrannare, för att slutligen komma fram till var en exploatering är mest lönsam för varje bebyggelsetyp. Sammanfattning Följande kommuner har valts ut för de olika bebyggelsetyperna: 1. Billigt småhus: Landskrona 2. Dyrt småhus: Kristianstad 3. Bostadsrättshus i 5-8 våningar: Kävlinge 4. Handelslokal för livsmedel(4000 kvadratmeter): Landskrona 5. Handelslokal för bygghandel(4000 kvadratmeter): Kristianstad 3 Grovgallring Med underlagsrapporterna som grund skapades en tabell som innehöll kortfattad information om de olika kommunerna. Tabellens kategorier valdes efter vad som kan tänkas påverka en lönsam exploatering. Tobins Kommun Q Nettopendling Befolkning Kommunalskatt Arbetslöshet Inkomst Höör 0,87 -1100 15 000 30,97% 3% 226 000 Höganäs 1,47 -3000 24 000 30,12% 3% 261 000 Kristianstad 1 1100 78 000 31,25% 3,10% 223 000 Klippan 0,63 -1100 16 000 30,40% 4% 213 000 Kävlinge 1,26 -6000 28 000 28,90% 3% 315 000 Burlöv 1,31 900 16 000 30,48% 3% 220 000 Hässleholm 0,65 -800 50 000 31% 2,70% 214 000 Landskrona 1,12 -1100 40 000 30,63% 4% 210 000 Simrishamn 1,40 -2800 39 000 29,43% 2,90% 212 000 Åstorp 0,77 -900 19 000 30,90% 4% 217 000 Ängelholm 1,17 -600 15 000 30,68% 3,10% 210 000 Tabell 1: Grundläggande information om kommunerna.(SCB 2008 och Bygga Hus 2008) I tabell 2 beskrivs varje kommuns tillgång till exploaterbar mark. Mark till Mark till Mark till Mark till Kommun Bostadsrätt bygghandel mathandel Småhus Höör Nej Ja Nej Ja Höganäs Nej Nej Ja Ja Kristianstad Nej Ja Ja Ja Klippan Nej Ja Ja Ja Kävlinge Ja Ja Ja Ja Burlöv Ja Ja Ja Nej Hässleholm Nej Ja Ja Ja Landskrona Ja Ja Ja Ja Simrishamn Ja Ja Nej Ja Åstorp Ja Ja Ja Ja Ängelholm Ja Ja Nej Ja Tabell 2: Tillgång till exploaterbar mark.(underlagsrapporter 2008) En grov gallring gjordes därefter med mestadels tabellerna som underlag. Vid alla utsorteringar togs de kommuner bort som saknade exploaterbar mark. Bostadsrätt I kommunerna undersöktes städernas storlek, eftersom det oftast är större konkurrens där och mer attraktivt med en bostadsrätt. I de fall där städerna var små undersöktes även pendlingsmöjligheter till andra större städer. Simrishamn, Åstorp och Ängelholm kunde 4 gallras bort då dessa ligger långt ifrån andra stora städer och även om dessa är stora i sig gör orternas bostadskarriär att bostadsrätter inte är så aktuellt i orterna. För Kävlinge, Burlöv och Landskrona granskades översiktsplanerna och Landskrona förkastades då inget område ansågs lika attraktivt som i Burlöv och Kävlinge. Kvar var således Burlöv och Kävlinge som studerades noggrannare. Småhus Eftersom de flesta kommunerna har planer på att bygga småhus kunde enbart Burlöv gallras bort och istället granskades kommunernas Tobins Q, som visar om det är lönsamt att bygga nytt eller inte. Ett Tobins Q över 1 anger att det är lönsamt att bygga och därmed sorterades de kommuner som hade under 1 bort. Det lades också stor vikt på vilka områden i kommunerna som var planerade för exploatering, för att se var dyra respektive billiga småhus hade kunnat byggas. För dyra småhus sorterades Landskrona bort, då läget i kommunen inte ansågs lika attraktivt som i de övriga kommunerna. Ängelholm sorterades bort pågrund av begränsade exploateringsplaner. Kvar var Höganäs, Simrishamn och Kristianstad. För billiga småhus spelade både läget och markpriset stor roll, de kommuner som uppfyllde dessa krav bäst var Landskrona, Kristianstad och Simrishamn. Handel Då byggvaror inte ingår i konsumenters vardagliga inköp, spelar läget och konkurrensen i omgivningen roll för att välja ut de bäst lönsamma kommunerna. Höganäs gallrades bort i brist på mark. Närhet till stora städer medför att konsumenter åker dit och handlar istället och avsaknad av större genomfartsvägar