Abschlussarbeit zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate Mietpreise im Verhältnis zu den Einkommen Wo die Mieten in der Stadt Zürich relativ teuer sind Verfasser: Schüz Stephen Eingereicht bei: Dr. Fabian Wildenauer Abgabedatum: 28.08.2017 II Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung .................................................................................................. 1 2 Theoretische Grundlagen .......................................................................... 3 Mieten und Immobilienmärkte .................................................................. 3 Hinweise zur Einkommensbildung ......................................................... 11 3 Kontext, Methodik und Datenbeschreibung ............................................ 11 Volkswirtschaft und Bevölkerung der Stadt Zürich ................................ 11 Quartiere und Statistische Zonen ............................................................ 12 Methodik der Datenanalyse der Immobilienwirtschaft im Raum Zürich 14 Gebäude und Wohnungen ....................................................................... 15 Mieten ...................................................................................................... 17 Einkommen ............................................................................................. 19 4 Auswertung und Analyse ........................................................................ 22 Medianmieten und Medianeinkommen ................................................... 22 Rental Cost Ration - RCR ....................................................................... 25 Räumliche Verteilung der Relativen Mieten ........................................... 25 Räumliche Verteilung der Mieten ........................................................... 26 5 Kreisportraits ........................................................................................... 30 Kreis 1 ..................................................................................................... 30 Kreis 2 ..................................................................................................... 32 Kreis 3 ..................................................................................................... 34 Kreis 4 ..................................................................................................... 36 Kreis 5 ..................................................................................................... 38 Kreis 6 ..................................................................................................... 40 Kreis 7 ..................................................................................................... 41 Kreis 8 ..................................................................................................... 43 Kreis 9 ..................................................................................................... 45 Kreis 10 ................................................................................................... 46 Kreis 11 ................................................................................................... 48 Kreis 12 ................................................................................................... 50 6 Diskussion und Schlussfolgerung ........................................................... 52 7 Literaturverzeichnis ................................................................................. 55 Anhang .................................................................................................... 59 III Abkürzungsverzeichnis BIP Bruttoinlandprodukt LSE Lohnstrukturerhebung OCR Occupancy Cost Ratio RCR Rent Cost Ratio IV Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Thünensche Ringe – Scheibenförmige Landnutzung um den Markt, in Anlehnung an von Thünen ....................................................................... 5 Abbildung 2: Bieterrenten um das Stadtzentrum, in Anlehnung an Alonso .................. 6 Abbildung 5: Durchschnittswohnungsgrössen der Stadt Zürich .................................. 17 Abbildung 6: Medianmieten der Kreise innerhalb der Stadt Zürich ............................ 18 Abbildung 7: Durchschnittliche Monatsmieten in den Kreisen ................................... 19 Abbildung 8: Steuerbares Einkommen in der Stadt Zürich .......................................... 21 Abbildung 9: Medianmieten im Verhältnis zum steuerbaren Medianeinkommen ....... 22 Abbildung 10: Regression Medianmieten auf Medianeinkommen (exkl. „Ausreißer“) . 24 Abbildung 11: Rental Cost Ratio – Mieten von 2014-16 im Verhältnis zu Einkommen 25 Abbildung 12: RCR im Verhältnis zum steuerbaren Medianeinkommen ...................... 26 Abbildung 13: Absolute Durchschnittsmedianmietkosten innerhalb der Kreise geordnet nach geographischer Zentrumsnähe ........................................................ 27 Abbildung 14: Absolute Durchschnittsmedianmietkosten innerhalb der Kreise geordnet nach Reisedistanz .................................................................................... 28 Abbildung 15: Durchschnitts RCR der Kreise geordnet nach geographischer Zentrumsnähe .......................................................................................... 29 Abbildung 16: Durchschnitt RCR der Kreise geordnet nach durchschnittlicher Fahrzeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum Zürcher Hauptbahnhof .............. 29 Abbildung 17: RCR und Einkommen Kreis 1 ................................................................ 31 Abbildung 18: RCR und Einkommen Kreis 2 ................................................................. 33 Abbildung 19: RCR und Einkommen Kreis 3 ................................................................ 35 Abbildung 20: RCR und Einkommen Kreis 4 ................................................................ 37 Abbildung 21: RCR und Einkommen Kreis 5 ................................................................ 39 Abbildung 22: RCR und Einkommen Kreis 6 ................................................................ 40 Abbildung 23: RCR und Einkommen Kreis 7 ................................................................ 42 Abbildung 24: RCR und Einkommen Kreis 8 ................................................................ 44 Abbildung 25: RCR und Einkommen Kreis 9 ................................................................ 45 Abbildung 26: RCR und Einkommen Kreis 10 .............................................................. 47 Abbildung 27: RCR und Einkommen Kreis 11 .............................................................. 49 Abbildung 28: RCR und Einkommen Kreis 12 .............................................................. 51 V Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Stadtkreise, Quartiere und statistische Zonen der Stadt Zürich .............. 14 Tabelle 2: Ausreißer bei RCR Auswertung ............................................................. 23 Tabelle 3: Regression Medianmieten und Medianeinkommen ............................... 23 Tabelle 4: Korrelation Medianeinkommen und Medianmieten .............................. 24 Tabelle 5: Korrelation RCR und Durchschnittseinkommen ................................... 26 Tabelle 6: Durchschnittliche Reisezeit nach Zürich Hauptbahnhof ........................ 28 Tabelle 7: Einkommen und RCR im Kreis 1 ........................................................... 31 Tabelle 8: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 1 ........................... 32 Tabelle 9: Einkommen und RCR im Kreis 2 ........................................................... 33 Tabelle 10: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 2 ........................... 34 Tabelle 11: Einkommen und RCR im Kreis 3 ........................................................... 35 Tabelle 12: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 3 ........................... 36 Tabelle 13: Einkommen und RCR im Kreis 4 ........................................................... 37 Tabelle 14: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 4 ........................... 38 Tabelle 15: Einkommen und RCR im Kreis 5 ........................................................... 39 Tabelle 16: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 5 ........................... 40 Tabelle 17: Einkommen und RCR im Kreis 6 ........................................................... 41 Tabelle 18: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 6 ........................... 41 Tabelle 19: Einkommen und RCR im Kreis 7 ........................................................... 42 Tabelle 20: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 7 ........................... 43 Tabelle 21: Einkommen und RCR im Kreis 8 ........................................................... 44 Tabelle 22: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 8 ........................... 45 Tabelle 23: Einkommen und RCR im Kreis 9 ........................................................... 46 Tabelle 24: Durchschnittsmedianpreise 2014 und 2016 und Bevölkerungsentwicklung von 1993-2016 im Kreis 9 ........................... 46 Tabelle 25: Einkommen und RCR im Kreis 10 ......................................................... 47 Tabelle 26: Durchschnittsmedianpreise