Auszug aus der topographischen Karte, © GeoBasis DE/M-V 2020 SATZUNG DER STADT NEUKLOSTER über den Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ gelegen nördlich der Blumenstraße und westlich der Feldstraße, begrenzt im Norden durch Wiesen- und Weideflächen sowie einen landwirtschaftlichen Betriebshof, im Westen durch Wiesen- und Gehölzflächen, im Süden durch die Wohnbebauung in der Blumenstraße sowie im Osten durch die Feldstraße mit angrenzenden Kleingärten Vorentwurf Begründung Bearbeitungsstand 29.06.2020 Stadt Neukloster - Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ - Vorentwurf Begründung Inhalt Seite Teil 1 - Begründung 1. Einleitung 2 1.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung 2 1.2 Lage und Geltungsbereich 2 1.3 Flächennutzungsplan, Planungsrecht und Raumordnung 3 2. Planungskonzept 4 2.1 Ausgangssituation 4 2.2 Städtebauliches Konzept, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise 7 2.3 Örtliche Bauvorschriften 11 2.4 Verkehrserschließung und Stellplätze 12 2.5 Flächenbilanz 13 3. Ver- und Entsorgung 14 4. Immissionsschutz 17 4.1 Straßenverkehr 17 4.2 Landwirtschaftlicher Betrieb 18 5. Bodenordnende Maßnahmen 21 6. Eigentumsverhältnisse, Planungskosten 21 7. Sonstiges 21 Teil 2 - Umweltbericht - mit eigenem Inhaltsverzeichnis - Planverfasser: 1 Stadt Neukloster - Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ - Vorentwurf Teil 1 – Begründung 1. Einleitung 1.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung Die Stadtvertretung der Stadt Neukloster hat in ihrer Sitzung am 18.06.2018 die Auf- stellung des Bebauungsplanes Nr. 43 mit der Gebietsbezeichnung „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ beschlossen. Die Stadt Neukloster hat in den vergangenen Jahren die Bebauungspläne Nr. 28, Nr. 29, Nr. 32, Nr. 35, Nr. 36 und Nr. 39 sowie am Neuklostersee den Bebauungs- plan Nr. 37 aufgestellt, um Flächen für eine individuelle Einfamilienhausbebauung vorzubereiten. Die Baugrundstücke innerhalb dieser genannten Bebauungspläne sind – bis auf einige Flächen innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 39 – fast vollstän- dig vermarktet. Im gesamten Stadtbereich von Neukloster stehen langfristig keine anderen nen- nenswerten Flächen für die Wohnbebauung mehr zur Verfügung. Aufgrund der steti- gen Nachfrage nach Wohnbauland ist der weitere Ausbau der Wohnfunktion inner- halb des Stadtgebietes wünschenswert. Die Stadt Neukloster stellt daher den Be- bauungsplan Nr. 43 auf, um auch künftig auf die anhaltende Nachfrage reagieren zu können. 1.2 Lage und Geltungsbereich Die Stadt Neukloster liegt im Nordosten des Landkreises Nordwestmecklenburg, südöstlich der Hansestadt Wismar. Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich der Stadt Neukloster und umfasst eine Fläche mit einer Größe von etwa 9 ha. Abbildung 1: Luftbild mit Lage des Plangebietes (Luftbild: © GeoBasis DE/M-V 2020) 2 Stadt Neukloster - Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ - Vorentwurf Das Plangebiet liegt nördlich der Blumenstraße und westlich der Feldstraße. Es wird begrenzt im Norden durch Wiesen- und Weideflächen sowie einen landwirtschaftli- chen Betriebshof, im Westen durch Wiesen- und Gehölzflächen, im Süden durch die Wohnbebauung in der Blumenstraße sowie im Osten durch die Feldstraße mit an- grenzenden Kleingärten. Es umfasst die Flurstücke 112/81, 113/1, 113/6, 113/7, 114/1, 114/3, 115/1 und 115/2 der Flur 7 in der Gemarkung Neukloster. 1.3 Flächennutzungsplan, Planungsrecht und Raumordnung Die Stadt Neukloster verfügt über einen wirksamen Flächennutzungsplan, der 1997 durch das Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Umwelt genehmigt und durch die öffentliche Bekanntmachung am 18.02.1998 wirksam wurde. Seither wurden mehrere Änderungen des Flächennutzungsplanes vorgenommen, die jedoch das Plangebiet nicht betreffen. Das Plangebiet zwischen Blumenstraße und Feldstraße ist überwiegend als Grünflä- che mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingärten“ gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB ausgewiesen. Eine kleine Fläche stellt sich als Fläche für die Landwirtschaft gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 9a BauGB dar. Die Trasse einer geplanten überörtlichen und örtlichen Hauptverkehrsstraße (Umgehungsstraße) quert in Ost-West-Richtung. Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes weichen von den Zielen des Bebau- ungsplanes ab, daher wird der Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 3 BauGB paral- lel zur Aufstellung des Bebauungsplanes im Rahmen der 13. Änderung geändert. Planungsrechtliche Grundlagen für die Erarbeitung der Satzung sind: - das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), - die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), - die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057), - die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. M-V S. 334), zuletzt ge- ändert durch Gesetz vom 19. November 2019 (GVOBl. M-V S. 682) sowie die sonstigen planungsrelevanten, zum Zeitpunkt der Planaufstellung gültigen Gesetzesvorschriften, Erlasse und Richtlinien. Die in der Satzung genannten Gesetze und Richtlinien können im Rathaus Neuklos- ter, Bauamt (Hofgebäude), Hauptstraße 27, 23992 Neukloster, während der Öff- nungszeiten eingesehen werden. Als Plangrundlagen dienen die digitale topographische Karte im Maßstab 1:10.000, Landesamt für innere Verwaltung Mecklenburg-Vorpommern, © GeoBasis DE/M-V 2020, der Lage- und Höhenplan erstellt durch das Vermessungsbüro Siwek, Wismar im Dezember 2018 sowie eigene Erhebungen. 3 Stadt Neukloster - Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ - Vorentwurf Die Stadt Neukloster ist nach dem Regionalen Raumentwicklungsprogramm West- mecklenburg (RREP WM) als Grundzentrum im ländlichen Raum mit günstiger Wirt- schaftsbasis eingestuft. Grundzentren erfüllen in erster Linie Versorgungsfunktionen für den Verflechtungsbereich und sind bevorzugte Wohnstandorte. Neukloster liegt darüber hinaus im Tourismusentwicklungsraum sowie zu geringen Teilen im Vorbe- halts- bzw. Vorranggebiet Naturschutz und Landschaftspflege, am Nordrand des Na- turparks Sternberger Seenland. Die Stadt hat sich mit Alternativstandorten für die Entwicklung von Wohnbauflächen beschäftigt. Die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnbauflächen bzw. Mischgebiete sind weitgehend bebaut. Innerörtliche Flächen für eine Nachverdich- tung wurden geprüft und sind jedoch nicht in nennenswerter Größe vorhanden oder kurzfristig nicht mobilisierbar. Hinsichtlich der Baulandflächen ist Neukloster ohnehin durch den Neuklostersee im Süden, das Klaasbachtal im Osten, den Kiesabbau, die Gewerbeflächen und die Au- tobahn A 20 im Norden sowie im Westen durch die topographischen Verhältnisse und Schutzgebiete eingeschränkt. Die Wohnbauflächenentwicklung Neuklosters „nach außen“ war und ist also sehr begrenzt. Mit dem hier betrachteten Standort wird eine Flächenreserve mobilisiert, die im Flä- chennutzungsplan als Dauerkleingartenfläche ausgewiesen ist. Der Bedarf an der Entwicklung einer neuen Fläche mit Dauerkleingärten besteht nicht mehr. Bereits in den letzten Jahren wurden Dauerkleingärten aufgegeben und zurückgebaut, um Flä- chen für die Entwicklung von Eigenheimgebieten zu erschließen. Um den anhaltenden Bedarf an Wohnbauland in Neukloster weiterhin decken zu können, ist aus o.g. Gründen die Erschließung dieser Flächen erforderlich. Mit dem gewählten städtebaulichen Konzept fügt sich das neue Wohngebiet in die städtebau- liche Struktur der Stadt Neukloster ein. Durch die räumliche Abgrenzung mit der ehemaligen Bahntrasse und dem landwirt- schaftlichen Betriebshof sowie der Feldstraße mit den östlich angrenzenden Klein- gärten erfolgt keine Ausdehnung in die freie Landschaft. 2. Planungskonzept 2.1 Ausgangssituation Das Plangebiet liegt im Norden der Stadt Neukloster, westlich der Feldstraße (Kreis- straße K38). Es schließt nördlich an die Wohnbebauung in der Blumenstraße (Be- reich des Bebauungsplanes Nr. 2) an. Östlich der Feldstraße grenzen Dauerkleingär- ten an. Die Hopfenbachstraße mit beidseitigen Gehwegen aus Richtung Osten bindet an die Feldstraße an. In der Feldstraße werden diese Gehwege nicht weitergeführt. Nordwestlich des Plangebietes grenzen die Flächen eines landwirtschaftlichen Be- triebshofes an. Eine räumliche Trennung ist durch den Damm der ehemaligen Bahntrasse gegeben. Das Schotterbett der ehemaligen Bahngleise ist teilweise noch vorhanden. Der Damm ist in einigen Bereichen mit Gehölzen bewachsen. 4 Stadt Neukloster - Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ - Vorentwurf Foto 1: Feldstraße im Kreuzungsbereich mit der Foto 2: ehemalige Bahntrasse und landwirtschaftli- Hopfenbachstraße che Fläche Foto 3: Feuchtbereich im Südosten Foto 4: landwirtschaftliche Fläche und durch Ge- hölze umgebenes, bebautes Grundstück Foto 5: südöstliche Flächen am Wohngebiets- Foto 6: Blumenstraße, Fußwegeverbindung zum rand Blumenstraße Plangebiet Foto 7: verkehrlicher Anbindepunkt in der Blumen- Foto 8: Geschützter Baumbestand in der Feldstra- straße ße im Südosten Im Südwesten des Plangebietes stellen sich die Flächen insgesamt etwas feuchter dar, was auch durch die aufgewachsenen Gräser erkennbar ist. An diesen Feuchtbe- reich grenzen Gehölzflächen (Erlenbruch) an. Westlich, außerhalb des Plangebietes befindet sich Wald im Sinne des Waldgesetzes. 5 Stadt Neukloster - Bebauungsplan Nr. 43 „Wohnbebauung nördlich der Blumenstraße“ - Vorentwurf Die