Page 1 sur 114 DEPARTEMENT DE L’INDRE COMMUNE DE NEUILLAY LES BOIS Enquête préalable à la révision du Plan Local d’Urbanisme Rapport du Commissaire Enquêteur Partie 1 Partie 1- ….Rapport Partie 2- ….Annexes Partie 3- …..Conclusions et avis Michel Deluzet Commissaire Enquêteur décision TA Limoges N° E 18000056/87PLU(36) du 26/07/2018 Page 2 sur 114 SOMMAIRE Objet de l’enquête…………………………………………………………………………………………………………….…………..5 Cadre juridique………………………………………………………………………………………………………………………………5 Genèse du PLU…………………………………………………………………………………………………………………………….. .5 Constitution du dossier………………………………………………………………………………………………………………....6 Présentation du village.……………………………………………………………………………………………………………....7 Présentation du PLU .............................................................................................................. 8 Principes du zonage règlementaire ..................................................................................................... 9 Résumé de l’évaluation environnementale ....................................................................... 10 Résumé de l’état initial de l’environnement et des enjeux environnementaux ............................. 10 Prise en compte de ces enjeux dans le projet de P.L.U. .................................................................. 11 1 DOCUMENT EN VIGUEUR ...................................................................................... ……12 1.Contexte de la démarche : révision du PLU ................................................................................... 12 2.Composition du document ............................................................................................................. 13 3.Evaluation environnementale du P.L.U. ......................................................................................... 13 4.Situation géographique et administrative, desserte ..................................................................... 14 5.Le Schéma de COhérence Territoriale, .......................................................................................... 20 6.Le Programme Local de l’Habitat, une nécessaire compatibilité ................................................... 20 7.Eléments d’analyse issus des autorisations d’urbanisme accordées ............................................. 22 8.Zoom sur la Consommation d’espace dans le bourg ..................................................................... 22 9.Conclusion : bilan du P.L.U. en vigueur .......................................................................................... 25 10.En résumé ........................................................................................................................... 27 2 ETAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT............................................................................. 27 2.1 Milieu physique ........................................................................................................... 28 2.1.1 Géologie .......................................................................................................................... 28 2.1.2 Pédologie ........................................................................................................................ 28 2.1.3 Types de sols................................................................................................................... 28 2.1.4 Relief, hydrographie et climat ........................................................................................ 29 2.2 Paysage et occupation des sols..................................................................................... 30 2.2.1 Diversite d’unités paysagères ......................................................................................... 30 2.2.2 Les enjeux paysagers à prendre en compte ................................................................... 31 2.2.3 Une occupation des sols marquée par les espaces agricoles et forestiers .................... 32 2.3 Les milieux naturels ..................................................................................................... 33 2.3.1 Les milieux naturels remarquables reconnus dans la commune ................................... 33 2.3.2 Les milieux naturels remarquables reconnus en dehors des limites communales ....... 34 2.3.3 La trame verte et bleue .................................................................................................. 36 2.3.4 Les zones humides .......................................................................................................... 38 Michel Deluzet Commissaire Enquêteur décision TA Limoges N° E 18000056/87PLU(36) du 26/07/2018 Page 3 sur 114 2.3.5 Les autres types de milieux naturels .............................................................................. 39 2.4 Les risques naturels ..................................................................................................... 41 2.4.1 Un risque sismique faible ............................................................................................... 41 2.4.2 Un risque remontées de nappes phréatiques à prendre en compte............................. 41 2.4.3 Une absence de sites et sols pollués .............................................................................. 41 2.4.4 Les arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ........................ 41 2.4.5 Un risque de mouvement de terrain - tassements différentiels présent ...................... 41 EN RESUME ............................................................................................................................. 43 3 DIAGNOSTIC TERRITORIAL ............................................................................................ 43 3.1 Analyse des espaces urbanisés ..................................................................................... 43 3.1.1 Histoire et patrimoine architectural............................................................................... 43 3.1.2 Morphologie urbaine et développement des espaces urbanisés .................................. 46 3.2 Données techniques .................................................................................................... 50 3.2.1 Réseaux, annexes sanitaires, gestion des eaux et déchets ............................................ 50 3.2.2 Servitudes d’Utilité Publique et contraintes administratives ........................................ 55 3.3 Données socio-économiques ........................................................................................ 56 3.3.1 Dynamiques démographiques ....................................................................................... 56 3.3.2 Habitat et logement ....................................................................................................... 57 3.3.3 Equipements et services communaux............................................................................ 59 3.3.4 Activités économiques ................................................................................................... 60 3.3.5 Diagnostic agricole ......................................................................................................... 61 EN RESUME ...................................................................................... Erreur ! Signet non défini.64 4 PROJET COMMUNAL .................................................................................................... 65 4.1 Diagnostic prospectif ................................................................................................... 65 4.1.1 Analyse des capacités de densification et de mutation des espaces bâti ..................... 65 4.1.2 Prévision des besoins en logements .............................................................................. 67 4.1.3 Les besoins fonciers liés à l’habitat ................................................................................ 68 4.1.4 Diagnostic prospectif – Autres besoins ................................ Erreur ! Signet non défini.69 4.2 Justifications des choix du PADD .................................................................................. 72 4.2.1 Orientations du P.A.D.D. relatives au développement urbain et à la modération de la consommation d’espace, et évaluation environnementale - Bourg .......................................... 72 4.2.2 Orientations générales du P.A.D.D. ................................................................................ 72 4.2.3 L’évaluation environnementale a l’etape PADD ............................................................ 75 5 JUSTIFICATION DES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES ET EVALUATION ENVIRONNEMENTALE 76 5.1 Justification des choix des OAP .................................................................................... 76 5.2 Justification des choix règlementaires .......................................................................... 78 5.2.1 Grands principes du règlement ...................................................................................... 78 5.2.2 La zone urbaine U ........................................................................................................... 78 5.2.3 La zone à urbaniser AU ................................................................................................... 79 5.2.4 La zone agricole A ........................................................................................................... 80 5.2.5 La zone naturelle et forestiere N ...................................................................................