Vår dato: 29.10.2015 Vår referanse: 2015/5731 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Tone Hau Steinnes Innvalgstelefon: 32266670 Nedre Eiker kommune Postboks C 3051 Mjøndalen Nedre Eiker kommune - gnr 30/139 - Sandstranda Buskerud Park Krokstadelva - dispensasjon fra reguleringsplan for Krokstad senterområde - klage VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen omgjør Nedre Eiker kommunes vedtak av 2. juni 2015 og avslår søknad om dispensasjon. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 3. september 2015. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av leilighetsbygg på parkeringssokkel, heretter kalt bygg D, på eiendommen gbnr. 30/139. Det er søkt om dispensasjon fra intensjonen i planen, som forutsetter at Sandstranda 22 K skal rives. Nedre Eiker kommune godkjente søknaden i vedtak av 2. juni 2015. Vedtaket er påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Karin Helene og Erwin Hagen, eierne av Sandstranda 22 K, i brev av 24. juni 2015. I klagen er det vist til at det fremgår av administrasjonens saksfremstilling til dispensasjonsbehandlingen at 4. og 5. etasje i bygg D er tilbaketrukne. Dette er ikke riktig, da det kun er 5. etasje som er tilbaketrukken. Dispensasjonen er dermed basert på en feilaktig forestilling om at bygningsvolumet blir mer redusert enn det som faktisk er tilfelle. Klager skriver at parkeringssokkelen ligger 4 meter fra felles eiendomsgrense. I tillegg kommer en 1,2 meter bred trapp, slik at den faktiske avstanden blir 2,8 meter. Vegglivet på boligdelen er 5,2 meter fra grensen. Den kritiske høyden på gesimsen på byggets 4. etasje er 14,76 meter. En slik byggehøyde tilsier at normalkravet til avstand etter plan- og bygningsloven § 29-4 skal være 7,38 meter. Dersom bygget skal plasseres som omsøkt, kan 4. etasje kun ha en gesimshøyde på 10,4 meter. Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no Fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: [email protected] Side 2 av 6 Videre bemerker klager at det følger av plan- og bygningsloven § 29-4 at avvik fra avstandskravet er betinget av tillatelse i avtale eller reguleringsplan. Begge deler mangler her. Klager viser til at eiendommen Sandstranda 22 K er forutsatt revet i reguleringsplanen. Eierne og utbygger ble imidlertid ikke enige om innløsningsprisen, og utbygger har veket tilbake for å kreve ekspropriasjon. Planens intensjon bygger på at eiendommen skal innløses. Når det ikke er ønskelig å ekspropriere, anser klager at det er et drøyt stykke å påføre den tilgrensende eiendommen en kortere byggeavstand under påberopelse av en planforutsetning som ikke lenger er opprettholdt. Utbygger tilvender seg da en verdioverføring som savner legitimitet i reguleringsplanen. Boligen på Sandstranda 22 K skal kunne brukes som før når utbygger ikke oppfyller planens forutsetninger om innløsning. Fylkesmannen viser for øvrig til klagen i sin helhet. Klagen ble 18. august 2015 behandlet av Nedre Eiker kommune v/utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven § 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader Oppføring av bygning er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav a. Klagerett og klagefrist Klagerne har rettslig klageinteresse i saken fordi de er eiere av naboeiendommen gbnr. 30/181, Sandstranda 22 K. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven § 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven § 29. Planstatus Eiendommen gbnr. 30/139 ligger innenfor et område som er avsatt til bolig/kjøpesenter i reguleringsplan for Krokstad senterområde, vedtatt av Nedre Eiker kommunestyre 28. september 2011, og endelig vedtatt med enkelte endringer av Miljøverndepartementet 11. juni 2013. Klagernes eiendom, gbnr. 30/181, er avsatt til flere arealformål, herunder bolig/kjøpesenter, konsentrert småhusbebyggelse, kjøpesenter, gangvei og kjørevei m/felles avkjørsel. Bebyggelsen på Sandstranda 22 K er markert som «Bebyggelse som forutsettes fjernet» på plankartet. Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplanen dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Side 3 av 6 Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. I dispensasjonssøknaden av 20. april 2015 står det blant annet: «Det søkes om dispensasjon fra intensjonene i planen hvor Sandstranda 22 K er forutsatt revet. 22 K består grunnet beboernes ønsker og prosjektet må omarbeides. Bygg D er omprosjektert i kortere utgave for å tilpasse seg denne situasjonen, men hvor avstand til grense 22 K blir kortere enn forutsatt i planen. Regulert minimum % BYA på over 50 % tilfredsstilles.» Kommunens vedtak av 2. juni 2015 lyder slik: «Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester gir dispensasjon fra regulert byggegrense. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven § 19-2. Begrunnelse: Dispensasjon muliggjør realisering av byggeprosjektet uten at reguleringsplanens intensjoner om tetthet er fraveket, samtidig som en løsning som legger til rette for utbygging i tråd med planens intensjoner er å foretrekke. Foreslåtte løsning gir tilstrekkelig med luft og rom mellom bygg D og omkringliggende eneboliger.» Fylkesmannen vil først bemerke at det synes noe uklart hva det egentlig er dispensert fra i saken. Det er søkt om dispensasjon fra «intensjonene i planen hvor Sandstranda 22 K er forutsatt revet». Kommunen har gitt dispensasjon fra «regulert byggegrense». Det er således ikke klart samsvar mellom dispensasjonssøknaden og vedtaket. I tillegg er «regulert byggegrense» markert med stiplet linje på plankartet. Så vidt Fylkesmannen kan se av oversendte tegninger og situasjonskart, er tiltaket ikke i strid med den regulerte byggegrensen. Kommunen skriver i klagebehandlingen at vedtaket av 2. juli 2015 medfører at «avstanden fra boligblokk D til nærmeste eksisterende boligbebyggelse i Sandstranda 22 K blir mindre enn forutsatt i reguleringsplan, ved at Sandstranda 22 K ikke rives som forutsatt.» Etter en vurdering av sakens dokumenter og kommunens behandling av søknaden og klagen, legger Fylkesmannen derfor til grunn at det er dette forholdet det er gitt dispensasjon for. Kommunen skriver i saksfremlegget til dispensasjonsbehandlingen at planbestemmelsene ikke angir noe avstandskrav mellom bebyggelsen på B/KS-området og boligområdet i øst. Planen forutsetter imidlertid at trasé for gangvei G2 skal gå mellom boligprosjektet og Side 4 av 6 eksisterende bebyggelse på Sandstranda, og på den måten sikre tilstrekkelig avstand mellom bygningene. Videre viser kommunen til avstandskravet etter plan- og bygningsloven § 29-4 annet ledd. Kommunen skriver at omsøkte plassering fraviker noe fra lovens alminnelig krav. Selv om lovbestemmelsen er fraveket gjennom formålsgrensen i plan, mener kommunen at hensynene bak bestemmelsen bør være førende ved vurderingen av om dispensasjon kan gis. Kommunen skriver at hovedintensjonen bak avstandskravet først og fremst er branntekniske hensyn. Kravet begrunnes også i andre forhold, blant annet hensynet til at bebyggelse på naboeiendommer sikres lys, rom og utsikt. Kommunen anser at de branntekniske forholdene mot nabobebyggelsen er hensyntatt i prosjektet, og at hovedformålet bak avstandskravet således er ivaretatt. Både lys, luft og romfølelse vil imidlertid forringes noe. Kommunen mener likevel at ulempene tiltaket medfører er innenfor det som må forventes i et sentrumsområde under utvikling. Det vises i den forbindelse til at utviklingen av området er i tråd med reguleringen, og at en løsning som legger til rette for utbygging i samsvar med planens intensjoner er å foretrekke. Ved vurderingen av fordelene legger kommunen vekt på at tiltaket kan realiseres uten å virke inngripende for Sandstranda 22 K. Bygningsvolumet er redusert og fremstår mindre ruvende for omkringliggende boligeiendommer mot øst, uten at reguleringsplanens intensjoner om tetthet er fraveket. Den omsøkte løsningen gir etter kommunens syn tilstrekkelig med luft og rom mellom bygg D og omkringliggende eneboliger. Kommunen kommer etter en samlet vurdering