GEMEENTE BORGER-ODOORN BORGER DORP - SCHULTESTRAAT BESTEMMINGSPLAN INHOUDSOPGAVE TOELICHTING HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1 1.1 Aanleiding 1 1.2 Begrenzing plangebied 1 1.3 Geldende regeling 2 1.4 Leeswijzer 2 HOOFDSTUK 2 HET PLANGEBIED 3 2.1 De omgeving 3 2.2 Bestaande situatie 3 HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER 5 3.1 Rijksbeleid 5 3.2 Provinciaal beleid 6 3.3 Gemeentelijk beleid 7 HOOFDSTUK 4 OMGEVINGSASPECTEN 9 4.1 Bedrijven en milieuzonering 9 4.2 Geluid 10 4.3 Luchtkwaliteit 11 4.4 Ecologie 11 4.5 Archeologie en cultuurhistorie 12 4.6 Water 13 4.7 Externe veiligheid 14 4.8 Bodem 15 4.9 Kabels en leidingen 16 4.10 Verkeer en parkeren 16 4.11 Mer-beoordeling 16 HOOFDSTUK 5 PLANBESCHRIJVING 18 5.1 Gewenste situatie 18 5.2 Ruimtelijke inpassing 19 HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE VORMGEVING 21 6.1 Het juridische systeem 21 6.2 Toelichting op de bestemmingen 21 HOOFDSTUK 7 UITVOERBAARHEID 22 7.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie 22 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 22 BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING Bijlage 1 Beeldkwaliteitplan Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 3 Akoestisch onderzoek inrichtingen Bijlage 4 Quickscan flora- en faunawet Bijlage 5 Advies Brandweer Bijlage 6 Bodemonderzoek REGELS HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS 25 Artikel 1 Begrippen 25 Artikel 2 Wijze van meten 28 HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS 29 Artikel 3 Wonen 29 HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS 31 Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling 31 Artikel 5 Algemene gebruiksregels 32 Artikel 6 Algemene afwijkingsregels 33 Artikel 7 Overige regels 34 HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS 35 Artikel 8 Overgangsrecht 35 Artikel 9 Slotregel 36 1417101 blz 1 TOELICHTING HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Aan de Schultestraat te Borger stond voorheen een schoolgebouw dat gebruikt is door basisschool De Borgh. Deze school is in december 2013 verhuisd naar de tegenovergele- gen multifunctionele accommodatie (MFA) Het Hunzehuys aan de Molenstraat. Het resultaat is dat het gebouw leeg stond en verpauperd raakte. Het gebouw is inmiddels gesloopt. Hierdoor is ruimte ontstaan voor een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Bor- ger-Odoorn heeft het initiatief genomen om het gebied in te vullen met een aantal wo- ningen. De ontwikkeling van deze woningen is niet mogelijk op basis van het geldende planolo- gisch kader. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van negen nieuwbouwwoningen mogelijk worden gemaakt. 1.2 Begrenzing plangebied Het plangebied ligt nabij het centrum van het dorp Borger. Rondom het plangebied is sprake van een woongebied. Direct ten zuiden van het plangebied zijn meerdere andere functies, zoals een MFA en sportzaal gevestigd. In figuur 1 is het plangebied in de directe omgeving weergegeven. Figuur 1. Begrenzing plangebied Bestemmingsplan Borger Dorp - Schultestraat Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld / 03-09-2015 blz 2 1417101 1.3 Geldende regeling Het plangebied valt onder de regeling van de beheersverordening Borger Dorp, die is vastgesteld op 5 september 2013. Hierin is geregeld dat de daarin opgenomen voor- schriften uit het bestemmingsplan Borger Dorp (2001) van toepassing blijven. Voor het plangebied betekent dit dat wordt getoetst aan de bestemming 'Woongebied'. In de regels van deze beheersverordening staat dat de nieuwbouw van woningen alleen mogelijk is op de gronden die op de plankaart zijn aangewezen als 'Nieuwbouwlocatie'. Het plangebied valt hier niet onder. Om de gewenste ontwikkeling aan de Schultestraat mogelijk te maken is daarom de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan nodig. 1.4 Leeswijzer Na deze inleiding is in hoofdstuk 2 de huidige- en de gewenste situatie van het plange- bied beschreven. Hierin is ook ingegaan op de ruimtelijke inpassing van de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleidskader waarbinnen de voorziene ontwikkelingen in het plangebied moeten passen. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de ver- schillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten en de effecten van de ontwikkeling daarop en vice versa. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de van toepassing zijnde bestemmingen gegeven. Tenslotte geeft hoofd- stuk 6 inzicht in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Borger Dorp - Schultestraat Status: Vastgesteld / 03-09-2015 1417101 blz 3 HOOFDSTUK 2 HET PLANGEBIED 2.1 De omgeving De gemeente Borger-Odoorn kenmerkt zich door prachtige authentieke dorpen en mooi natuurschoon. De bossen en de heide (westelijk) oefenen een grote aantrekkingskracht uit op wandelaars en fietsers. Terwijl het aangrenzende veenkoloniale landschap (ooste- lijk) een weids zicht biedt over de akker- en graslanden en de uitgestrekte ruimte bena- drukt. Dit alles zorgt voor een aaneenschakeling van bezienswaardigheden en bele- vingsmomenten, gecombineerd met de rijke cultuurhistorie, zoals bijvoorbeeld de hu- nebedden. Borger kenmerkt zich door een hoog voorzieningenniveau, voor een deel afgestemd op de vele toeristen die vooral in de zomer Borger-Odoorn bezoeken. De oude dorpskern is uitgebreid met moderne woonwijken omgeven door veel groen. De voormalige bebouwing (het schoolgebouw) is gebouwd rond 1970. Op dat moment was het bouwblok ten westen van de locatie –aan de overzijde van de Molenstraat al gebouwd. Hier staan typisch jaren '50 woningen van twee lagen met een flauwe kap en een eenvoudige gevelopbouw en detaillering. Dit hele blok oogt als een geheel doordat de woningen naast elkaar op de rooilijn staan en allen een zelfde maat, schaal en mate- riaalgebruik kennen. De woonbuurt ten oosten van de locatie kent een nog sterkere samenhang, waarbij de woningen allen min of meer hetzelfde zijn, zeker in kleur en materiaalgebruik. In de directe omgeving van het plangebied is een Multifunctionele accommodatie (MFA) gevestigd. Hierin is onder andere ruimte gemaakt voor twee basisscholen, een biblio- theek en een dorpshuis. Naast het MFA is een sporthal gevestigd. Bij deze functies is een parkeerterrein aangelegd. Aan de noord-oostzijde van het plangebied is een supermarkt gevestigd. Aan de noordkant staat een appartementencomplex met een bescheiden hoogte van drie bouwlagen. Aan de westkant grenst het perceel aan een openbaar wegprofiel met een brede groen- strook. Daarachter ligt de eerder genoemde Molenstraat. Aan de oostzijde grenst het perceel aan de achtertuin van vier twee-onder-één-kap woningen en aan de voortuin van twee twee-onder-één-kap woningen. Tussen de locatie en deze twee-onder-één-kap woningen in loopt een voetpad dat via de noordkant uitkomt op de Molenstraat. In paragraaf 5.2 is ingegaan op de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. 2.2 Bestaande situatie Het perceel heeft een bruto oppervlak van circa 4000 m². Vlak voor de sloop stond in het plangebied een schoolgebouw dat zeer verouderd was. De rest van het plangebied was ingevuld als schoolplein. Een beeld van de bestaande situatie zoals deze vlak voor de sloop was, is weergegeven in figuur 2. Zoals in de inleiding naar voren kwam, was het Bestemmingsplan Borger Dorp - Schultestraat Rho Adviseurs B.V. Status: Vastgesteld / 03-09-2015 blz 4 1417101 gebouw niet meer in gebruik. Het plangebied is niet meer openbaar toegankelijk. Op de afbeelding is duidelijk te zien dat er rondom het pand hekwerken zijn geplaatst. Figuur 2. Bestaande situatie schoolgebouw Schultestraat Wat meteen opvalt is de verspringing in de rooilijn. Elk klaslokaal is op een andere af- stand tot de Schultestraat gesitueerd. Verder bestaat uit het gehele gebouw uit één bouwlaag met een plat dak. Hierop is dieper ingegaan in het beeldkwaliteitplan dat is opgenomen in Bijlage 1. Het plangebied ligt aan de Schultestraat te Borger. Dit is nabij het centrum van het dorp. De Schultestraat ontsluit het plangebied via de Molenstraat op de N374 en daarmee de N34. Voor het bestemmingsverkeer van de school was geen parkeerruimte op het erf aanwezig. Dit gebeurde dan ook veelal op de openbare weg en het tegenover gelegen parkeerterrein. Rho Adviseurs B.V. Bestemmingsplan Borger Dorp - Schultestraat Status: Vastgesteld / 03-09-2015 1417101 blz 5 HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER In dit hoofdstuk is ingegaan op het beleid dat van toepassing is op het plangebied. Er is eerst gekeken naar het rijksbeleid, vervolgens naar het provinciale beleid en tot slot mondt dit uit in een gemeentelijk beleid. 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelij- ke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provin- cies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selec- tievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Hierop wordt dieper ingegaan bij het provinciaal en gemeentelijk beleid. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels over de 13 aange- wezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd