GsW iMMoBilien aG GeschäftsBericht 2011 Mein Berlin. Mein Zuhause. Mein Berlin. Mein Zuhause. Seit mehr als 85 Jahren vermietet, verwaltet und bewirtschaftet die börsennotierte GSW einen der größten Wohnungsbestände Berlins. Sie steht für Erfahrung, Beständigkeit und wirtschaftliche Solidität. um unsere Marktposition zu erhalten und auszubauen, sind wir stets bemüht, neue Wege zu gehen und dabei eine Brücke zwischen innovation und tradition zu schlagen. Wir entwickeln uns weiter, ohne auf altbewährtes zu verzichten. Die unternehmensstrategie der GsW ist auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet. Dabei verfolgen wir einen systema- tischen ansatz, der darauf abzielt, sowohl die Zufriedenheit unserer Kunden als auch die Betriebseffizienz zu steigern. Wir betreuen ein eigenes immobilienportfolio von rund 53.000 Wohneinheiten, das zum 31. Dezember 2011 mit 2,9 Mrd. EUR bewertet wurde. Zusätzlich verwaltet eine tochtergesellschaft der GsW rund 17.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten für Dritte. Kundennah setzen wir unsere ganze erfahrung und unser Branchen-Know-how zur Werterhaltung und Wertsteigerung der immobilien ein. Bei all dem sind wir uns der sozialen Verantwortung für Berlin bewusst und engagieren uns für soziale, kulturelle und sportliche Projekte sowie für die Menschen, die hier leben, unsere Mieter und Mitarbeiter. als kapitalmarktorientiertes Wohnungsunternehmen sind wir den interessen und Bedürfnissen aller stakeholder verpflichtet. unsere aufgabe ist es, gemeinsame Ziele zu identifizieren bzw. anzusteuern und bei widersprüchlichen interessen einen angemessenen und gerechten ausgleich herbeizuführen. KennZahlen ist-nettokaltmiete / m 2 Vermietungsstand (Wohnen) EUR/m2 in % 5,2 100 5,08 5,0 98 4,90 4,8 4,81 96,3% 96,6% 96 95,5% 4,6 94 4,4 4,2 92 4,0 90 2009 2010 2011 2009 2010 2011 Bereinigtes eBITDa FFO i (ohne Vertriebsergebnis) in Mio. EUR in Mio. EUR 120 90 117,3 117,6 115 80 79,0 112,8 110 70 105 60 57,7 56,6 100 50 2009 2010 2011 2009 2010 2011 LT V (Verschuldungsgrad) NAV (ePRA) in % in Mio. EUR 70 1.250 1.219,9 1.200 65 1.150 63,1% 61,1% 1.100 60 58,0% 1.050 1.000 55 991,4 950 941,4 50 900 2009 2010 2011 2009 2010 2011 hiGhliGhts OperatiVe hiGhliGhts 31.12.2011 31.12.2010 leerstandsquote (Wohnen) 3,4 % 3,7 % ist-nettokaltmiete (Wohnen) 5,08 EUR / m2 4,90 EUR / m2 GuV hiGhliGhts Mio. EUR 1.1.-31.12.2011 1.1.-31.12.2010 ergebnis aus Vermietung und Verpachtung 141,1 139,9 Vertriebsergebnis 3,3 2,8 Bewertungsergebnis 56,2 -3,3 eBITDa 122,0 106,2 Bereinigtes eBITDa 117,6 117,3 operatives ergebnis (eBIT) 177,2 101,5 Konzernergebnis 105,1 49,3 FFO i (exkl. Vertriebsergebnis) 56,6 79,0 AFFO 1 36,8 61,9 FFO II (inkl. Vertriebsergebnis) 59,9 81,9 1 FFO i abzgl. kapitalisierte Modernisierungs- und instandhaltungsaufwendungen BilanZ hiGhliGhts Mio. EUR 31.12.2011 31.12.2010 als finanzinvestition gehaltene immobilien 2.930,2 2.571,7 flüssige Mittel 62,6 70,8 eigenkapital 1.166,4 976,4 finanzverbindlichkeiten 1.770,9 1.606,6 Bilanzsumme 3.039,7 2.681,7 ePRA NAV 1.219,9 991,4 loan-to-Value 58,0 % 61,1 % eigenkapitalquote 38,4 % 36,4 % WichtiGe finanzkennZahlen Pro aKtie EUR 1.1.-31.12.2011 1.1.-31.12.2010 FFO i pro aktie* 1,38 1,93 AFFO pro aktie* 0,90 1,51 EUR 31.12.2011 31.12.2010 ePRA NAV pro aktie* 29,72 24,15 * Abweichend von der ePs-Berechnung nach IAS 33.19 erfolgt die Berechnung dieser Kennzahl auf der Grundlage von zum 31.12.2011 in umlauf befindlichen 41.052.630a ktien GsW aG GeschäftsBericht 2011 inhaltSvErzEichniS 1 inhalt MEIN BERLIN. MEIN ZUHAUSE. ...............2 An die Aktionäre .......................................19 Risiko- und Chancenbericht ....................................79 Brief des Vorstands ................................................... 19 risikomanagement .................................................... 79 Portrait des Vorstands ..............................................22 Internes Kontrollsystem sowie risiko- highlights im Geschäftsjahr 2011 ............................. 24 managementsystem im hinblick auf den Geschichte der GsW ................................................. 26 Konzernrechnungslegungsprozess .............................80 Die GsW-aktie ......................................................... 28 risiken des unternehmens ........................................ 81 Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette .............34 chancen der zukünftigen entwicklung ......................84 unternehmensziele und strategie ............................. 35 Vergütungsbericht ...................................................84 Unternehmerische Verantwortung Vorstand ...................................................................84 und nachhaltigkeit .................................................... 36 aufsichtsrat ...............................................................86 compliance ............................................................... 36 Prognosebericht ...................................................... 87 Bericht des aufsichtsrats ........................................... 37 Erklärung zur Unternehmensführung Corporate Governance-Bericht ................................. 41 nach § 289a HGB .....................................................88 Entwicklung des immobilienportfolios ......................48 Versicherung der gesetzlichen Vertreter ................89 finanzierung .............................................................58 Glossar .....................................................................90 Konzernlagebericht ...................................60 Konzernabschluss .....................................92 Wirtschaftsbericht .................................................. 62 Marktumfeld und Konzernbilanz ...........................................................94 wirtschaftliche rahmenbedingungen ........................62 Konzerngewinn- und -verlustrechnung .....................96 organisation und Konzernstruktur............................67 Konzerngesamtergebnisrechnung ............................. 97 Mitarbeiter ................................................................68 Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung .............99 entwicklung der laufenden Geschäftstätigkeit .......... 70 Konzernkapitalflussrechnung ..................................100 unternehmensziele und strategie (Kurzversion) ....... 71 Konzernsteuerung .....................................................72 erläuterung des Geschäftsverlaufs und Konzernanhang .......................................102 analyse der ertrags-, Vermögens- und finanzlage ..........................................................72 ergänzende angaben nach § 315 abs. 4 hGB ........... 78 Bestätigungsvermerk ............................................ 174 Ökologische Verantwortung ...................................79 Abkürzungsverzeichnis ......................................... 175 Nachtragsbericht .....................................................79 Disclaimer ............................................................. 176 Impressum 2 Mein Berlin. Mein Zuhause. Brandenburger Tor Reichstagsgebäude Rotes Rathaus Kanzleramt Berliner Dom Fernsehturm 3 Potsdamer Platz GSW Immobilien AG Gendarmenmarkt 4 GSW in Charlottenburg-Wilmersdorf Wohneinheiten 4.599 Durchschnittsmiete (eur / m²) 5,53 leerstand (%) 1,2 ausGesuchte GsW-WohnanlaGen Brahestraße Kissinger Platz Westendallee 513 Wohneinheiten 318 Wohneinheiten 88 Wohneinheiten 1920er bis 1940er Jahre 1920er Jahre 1920er bis 1940er Jahre 5 charlottenBurG - WilMersDorf charlottenburg-Wilmersdorf, von den Berlinern „city-West“ getauft, gilt vie- len als das herz des westlichen Berlins. Mit Kurfürstendamm und KaDeWe, Deutscher oper und olympiastadion findet man in diesem Bezirk zentrale attraktionen der stadt – Kultur, shopping und lifestyle werden hier gelebt. Der erholungsfaktor kommt dabei nicht zu kurz: Mit seinen prunkvollen Park- anlagen ist das Barockschloss charlottenburg nicht nur touristisch interessant, sondern gleichzeitig ein beliebter freizeitort. Besonders gut entspannen kann man auch im ausgedehnten Grunewald, an dem übrigens die teuersten Gegen- den des Berliner Villenbogens liegen. Überhaupt gilt der Bezirk als das Zuhause gutsituierten Bildungsbürgertums mit hoher lebensqualität. 2001 durch den Zusammenschluss von Wilmersdorf und charlottenburg entstanden, zählt der Bezirk mittlerweile rund 313.000 einwohner. Sehenswertes: Deutsche oper rathaus Wilmersdorf funk- und fernsehzentrum des rbb schaubühne am lehniner Platz funkturm schloss charlottenburg mit Park KaDeWe technische universität Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche Villenkolonie im Grunewald Kurfürstendamm Waldbühne olympiastadion Wilhelmsaue rathaus schmargendorf (historischer Kern Wilmersdorfs) einwohner1 313.166 einwohnerentwicklung (2006 bis 2011)1 1,5 % einwohnerdichte (eW pro km²)1 4.952 Durchschnittsalter (in Jahren)1 45,7 arbeitslosenquote Ø2 11,3 % leerstandsquote Ø3 3,0 % Zuzüge insgesamt1 27.269 fortzüge insgesamt1 26.140 Wohnfläche4 20,4 % anteil Grün- und Wasserfläche4 41,4 % 1 Quelle: amt für statistik Berlin-Brandenburg, stand: 30.06.2011 2 Quelle: Bundesagentur für arbeit 3 Quelle: techem-empirica-index 2010, stand: 2009 4 Quelle: amt für statistik Berlin-Brandenburg, stand: 31.12.2010 6 GSW in Reinickendorf Wohneinheiten 8.934 Durchschnittsmiete (eur / m²) 4,87 leerstand (%) 3,2 ausGesuchte GsW-WohnanlaGen Blunckstraße huttwiler Weg Kieselbronner Weg 434 Wohneinheiten 764 Wohneinheiten 52 Wohneinheiten 1960er Jahre 1920er bis 1940er Jahre 1990er Jahre 7 reinicKenDorf im grünen nordwesten