S O M M A I R E ___________________________________________________________________ PRÉAMBULE ............................................................................................................................... 1 I. LES DONNÉES SOCIO-ÉCONOMIQUES DE RÉFÉRENCE ...................................... 3 1. ÉVOLUTION ET CARACTÉRISTIQUES DE LA POPULATION ET DES MÉNAGES .......................... 5 1.1 Un territoire de plus de 130 000 habitants, particulièrement attractif ................ 5 1.2 Une population jeune, au-delà des moyennes départementale et nationale ..... 13 1.3 La taille des ménages poursuit sa baisse .......................................................... 15 2. L’ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE ET SOCIAL .................................................................... 19 2.1 Un taux d’emploi proche de l’équilibre en 1999 ................................................. 19 2.2 Les différents secteurs d’activité et leurs évolutions .......................................... 20 2.3 Un taux de chômage en baisse ......................................................................... 22 2.4 Des ménages plutôt modestes en moyenne, mais des disparités ..................... 24 3. CADRAGE STATISTIQUE DU PARC DE LOGEMENTS ............................................................. 35 3.1 Le parc des résidences principales ................................................................... 36 3.2 Le parc des logements vacants diminue ........................................................... 42 3.3 Les résidences secondaires et les logements occasionnels ............................. 48 II. ANALYSE DU FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ DU LOGEMENT ......................... 51 1. LA DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION .................................................................................. 53 1.1 Un rythme de construction en augmentation ..................................................... 53 1.2 Première analyse rétrospective de l’utilisation du parc créé entre 1990 et 1999 .................................................................................................................. 56 1.3 Un bilan très contrasté avec l’analyse rétrospective de l’utilisation du parc créé entre 2001 et 2005 .................................................................................... 59 2. LE MARCHÉ DE L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ .................................................................. 63 2.1 Des prix du foncier particulièrement élevés ....................................................... 63 2.2 L’accession dans le neuf : une offre importante répartie sur le territoire ........... 68 2.3 La revente, un segment de marché très dynamique ......................................... 73 2.4 Le profil des accédants à la propriété (selon l’ADIL) ......................................... 84 3. LE MARCHÉ DU LOCATIF PRIVÉ ......................................................................................... 87 3.1 L’offre en locatif privé ........................................................................................ 87 3.2 Des loyers élevés dans le privé sur Agglopole Provence .................................. 89 3.3 Une mobilité importante dans le centre-ville de Salon-de-Provence ................. 92 3.4 Un marché en redéveloppement via le dispositif de défiscalisation «de Robien » ..................................................................................................... 93 Agglopole Provence - Diagnostic du PLH Décembre 2007 Agglopole Provence - Diagnostic du PLH Décembre 2007 4. LE MARCHÉ DU LOCATIF SOCIAL ....................................................................................... 97 4.1 Le parc locatif social conventionné existant ...................................................... 97 4.2 Les principales caractéristiques du patrimoine locatif social ............................. 99 4.3 Les indicateurs du fonctionnement .................................................................... 103 4.4 Les bailleurs du territoire et les caractéristiques de leur patrimoine .................. 105 4.5 L’amélioration et le renouvellement du parc locatif aidé .................................... 111 4.6 L’état de la demande ......................................................................................... 112 5. LES STRUCTURES D’ACCUEIL SPÉCIFIQUES ...................................................................... 121 5.1 L’accueil des personnes âgées ......................................................................... 121 5.2 Les personnes handicapées et leurs conditions de logement ........................... 125 5.3 Le logement des jeunes .................................................................................... 126 5.4 Les situations d’urgence et de grande précarité ................................................ 128 5.5 L’accueil des gens du voyage ........................................................................... 132 III. LA QUESTION DU PATRIMOINE EXISTANT ET DE SON AMÉLIORATION ............ 133 1. BILAN DES ACTIONS MENÉES SUR LE TERRITOIRE ............................................................. 135 2. LE POTENTIEL DE RÉHABILITATION ENCORE EXISTANT ...................................................... 139 2.1 Inconfort et insalubrité dans le parc occupé ...................................................... 139 2.2 Le patrimoine vacant constitue-t-il un potentiel ? .............................................. 145 IV. LE CONTEXTE TERRITORIAL DU DÉVELOPPEMENT DE L’HABITAT ................... 149 1. LES GRANDES COMPOSANTES DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE .................................. 151 1.1 Structuration du territoire : accessibilité et maillage routier ............................... 151 1.2 Un niveau d’équipements et de services à l’échelle .......................................... 154 2. LES PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT ET D’AMÉNAGEMENT .......................................... 157 2.1 Les outils de planification .................................................................................. 157 3. LA PRISE EN COMPTE DE LA NOTION DE DÉVELOPPEMENT DURABLE DANS LA POLITIQUE DE L’HABITAT ....................................................................................................................... 162 3.1 Vision globale : l’habitat et l’aménagement du territoire .................................... 162 3.2 Vision particulière : construction et développement durable .............................. 163 EN CONLUSION : SYNTHÈSE ET ENJEUX .......................................................................... 165 1. L’ARBRE DE CHOIX DES SEGMENTS DE MARCHÉ ............................................................... 167 2. LES MÉNAGES ET LES PARCOURS RÉSIDENTIELS .............................................................. 171 3. LES "CARACTÉRISTIQUES DU TERRITOIRE" D’AGGLOPOLE PROVENCE POUR UNE POLITIQUE DE L’HABITAT .................................................................................................. 173 4. POUR CONCLURE, LES ENJEUX DE LA MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT D’AGGLOPOLE PROVENCE .............................................................................................. 174 Agglopole Provence - Diagnostic du PLH Décembre 2007 Agglopole Provence - Diagnostic du PLH Décembre 2007 1. PRÉAMBULE Agglopole Provence est une importante communauté d’agglomération des Bouches-du-Rhône, qui réunit 17 communes pour environ 130 000 habitants. Créée encore récemment, elle devra réfléchir à son développement en déclinant différents exercices qui vont contribuer à préciser les perspectives de développement. Aussi, un Plan de Déplacement Urbain a été engagé, suit le Programme Local de l’habitat qui constitue un des volets du SCOT à venir. Celui-ci déterminera les grands enjeux de développement et d’aménagement du territoire en connaissance de cause. Le Programme Local de l’Habitat a pour vocation d’établir un état des lieux complet de la question de l’habitat, et d’engager une démarche constructive d’une politique partagée sur le territoire. Territoire contrasté du rural à l’urbain dense, limitrophe des agglomérations aixoise et marseillaise, il est attractif pour des ménages actifs comme en témoigne son dynamisme démographique. L’offre de logements est apparemment abondante, la construction bat son plein. Mais quels besoins est-on en mesure de satisfaire ? Comment font les ménages pour se loger sur le territoire, dans les conditions de l’offre actuelle ? L’augmentation fulgurante des prix de l’immobilier n’a pas épargné Agglopole Provence. Comment construire alors une politique qui reprenne la main sur les développements urbains, afin que les ménages du territoire puissent évoluer dans leur parcours résidentiel ? Le PLH déterminera une politique globale de l’habitat, à la croisée des options d’aménagement du territoire et des politiques concrètes du logement, pour tous, afin de favoriser le développement économique et l’épanouissement de la communauté. Au préalable de la réflexion, Agglopole Provence a envisagé les objectifs suivants : - répondre aux besoins de logements de la population actuelle et future en offrant à chacun un choix réel pour se loger, en identifiant la demande, - veiller à la production d’un habitat de qualité, durable, au travers d’équilibres urbains à l’échelle de la communauté, - faire le lien entre développement de l’habitat et développement économique, pour favoriser les équilibres actifs/habitants, - de développer cette offre dans le souci d’un aménagement cohérent et maîtrisé