1 Um olhar exploratório sobre a dinâmica imobiliária na RMPA nos anos 901 Tanya M. de Barcellos* Introdução Este texto é o resultado de um primeiro contato com a complexa problemática do mercado imobiliário, em cuja compreensão jogam inúmeros fatores como aqueles que determinam a renda da terra urbana, e que merecem uma discussão que não cabe no escopo dessa tentativa. Também o papel fundamental desempenhado pelas políticas urbanas não foi sistematicamente considerado na abordagem, o que impõe limites na capacidade explicativa da análise. Centramos nosso foco nas características da estruturação do espaço urbano na Região Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) na última década, procurando detectar as tendências de atuação do segmento empresarial de produção imobiliária, num esforço que busca fundamentalmente organizar os dados que conseguimos reunir. Tal tarefa já é bastante difícil, pois nesse material encontramos informações de caráter heterogêneo e com níveis bastante diferenciados de abrangência e de qualidade. Os dados reunidos provêm do Censo Demográfico, das Prefeituras dos municípios maiores da região (Porto Alegre, Canoas, Novo Hamburgo, São Leopoldo e Gravataí) e do Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON), que publica um levantamento anual sobre o setor, feito exclusivamente junto a empresas que atuam na cidade de Porto Alegre. O comportamento do setor construtivo é crucial no processo de provimento da habitação e na conformação do espaço urbano. Sabemos que a elitização da produção imobiliária de cunho empresarial tem como contraponto o crescimento das áreas irregulares de moradia, tornando essa questão fundamental para avançarmos na compreensão das diferenciações sociais existentes entre os espaços da metrópole2. As desigualdades sociais que caracterizam as áreas metropolitanas fazem parte de processos complexos. A crise econômica dos anos 80, que se estende pelos 90, e as mudanças que decorrem dos processos de reestruturação econômica e globalização são fenômenos que vêm imprimindo suas marcas nas metrópoles. Assistimos a uma rápida transformação urbana como reflexo da integração das cidades à nova divisão internacional do trabalho, sendo reservado para as grandes cidades um papel privilegiado no processo de organização de mercados a nível mundial. A referência para nossa aventura analítica se encontra nas leituras sobre as mudanças sociais, econômicas e culturais que acompanham a reestruturação econômica desde o plano mundial até as várias dimensões do local3. 1A análise que empreendemos se vincula ao projeto de pesquisa Desigualdades Sócio-espaciais na RMPA, em curso no Núcleo de Estudos Regionais e Urbanos da FEE. Este projeto vem sendo desenvolvido com recursos aportados pelo Programa Pró-Guaíba e pela Fapergs e, em termos institucionais, está integrado ao Projeto “Metrópole, Desigualdades Sócioespaciais e Governança Urbana: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre” encaminhado ao Programa Nacional de Cooperação Acadêmica – PROCAD e inserido no Programa de Apoio à Núcleos de Excelência – PRONEX/MCT. * Socióloga, Técnica da Fundação de Economia e Estatística. 2 No contexto do projeto mais amplo foi publicada uma abordagem das desigualdades sócio-espaciais em Porto Alegre que contempla alguns aspectos do mercado imobiliário. (Mammarella, Barcellos Koch, 2002). 3 Entre outros destacamos Sassen (1998); Castells (1989) Preteceille (1994). 2 No Brasil, as análises que procuram dar conta da estruturação dos espaços metropolitanos, durante um largo período se desenvolveram em torno da problemática centro-periferia (Lago, 2000). Mais recentemente, alguns estudos têm evidenciado novas articulações no processo de crescimento das áreas metropolitanas. Os anos 90, especialmente, revelaram muito claramente uma fragmentação social na configuração desses espaços. Em todo o território metropolitano podemos verificar o aumento das formas precárias de moradia, o crescimento da população vivendo em favelas, provocando uma aproximação da residência de pobres e ricos. A segregação social, nesse contexto, se exprime de uma nova forma, através de enclaves de áreas ricas e pobres, ou seja, de espaços delimitados no território – condomínios fechados ou ocupações ilegais, nos quais ocorre, por motivos diferentes, uma privatização de espaços públicos e a livre circulação é obstaculizada. (Ribeiro, 2000; Taschner, Bógus, 2000). O processo de ajuste estrutural iniciado nos anos 90, e que foi precedido de uma grave crise econômica, foi acompanhado de um aprofundamento dos problemas decorrente da crise, como o desemprego e a pobreza. No que diz respeito à problemática urbana, um dos aspectos que se alterou grandemente foi a dinâmica da produção habitacional, já que a crise trouxe junto a extinção do BNH, em 1986, que desempenhava importante papel no financiamento da moradia para as camadas médias e para a população de baixa renda. O setor imobiliário entra com sistemas próprios de financiamento que se voltam mais para a clientela de alta renda, alterando substancialmente a oferta de imóveis não só em termos quantitativos, mas também qualitativamente. Com isso, as faixas mais pobres da população ficam à margem do mercado formal, tendo como recurso a moradia precária, obtida pela via da autoconstrução (Souza, 2001). Nossa reflexão se estruturou em torno de alguns tópicos: breve síntese das características da ocupação da RMPA; abordagem aproximada da problemática da estruturação urbana na RMPA a partir dos dados do Censo (principais municípios X região), enfocando o crescimento populacional e dos domicílios, a regularidade e irregularidade da ocupação, e as mudanças no padrão de moradia das diferentes camadas da população; e, finalmente, as tendências do mercado imobiliário nos principais municípios da RMPA, detectadas com base nas informações dos cadastros municipais. Expansão urbana da RMPA O texto de Carrion (1989) sobre mercado imobiliário e moradia periférica na RMPA reconstitui sinteticamente a história da expansão urbana da região e, junto com o trabalho de Vilaça (2001) nos dá pré-condições para refletirmos sobre o caráter das mudanças que estamos observando recentemente. Para compreender a atual configuração metropolitana é necessário recuar pelo menos até o final do século XVIII e início do XIX, quando já ressalta o papel de Porto Alegre enquanto porto para a saída dos excedentes produzidos pela agricultura de subsistência dos colonos açorianos localizados em Viamão, Gravataí e Santo Antônio da Patrulha e ao longo dos vales dos rios Taquari e Jacuí (Cachoeira, Rio Pardo, Triunfo, Santo Amaro e Taquari). A partir de 1824, a imigração alemã faz surgir novos núcleos de produção colonial tendo por base São Leopoldo, ao norte da cidade, no vale do rio dos Sinos. Um intenso comércio se estabelece entre Porto Alegre e as colônias, sendo a via fluvial predominante até o fim do século XIX, quando a construção de uma ferrovia se impõe para atender à expansão da produção colonial. Assim, em 1874 foi concluído o trecho entre Porto Alegre e 3 São Leopoldo, que, em 1876 alcança Novo Hamburgo, em 1903 Taquara, e, em 1924, Canela4. O eixo norte, seguindo a via férrea e a BR-116, concluída no final dos anos 40, ligando São Leopoldo e Novo Hamburgo a Porto Alegre, concentrou desde meados do século XX até o início dos 70, a ocupação urbana e industrial da atual RMPA. Além desse vetor, são importantes também na conformação da região os núcleos urbanos antigos em Viamão e Gravataí, situados respectivamente à leste e nordeste de Porto Alegre, cujas origens datam da época da imigração açoriana e onde a concentração urbana até recentemente se verificava somente na sede. Até 1940, apenas os municípios de Porto Alegre, Viamão, Gravataí, Guaíba, São Leopoldo e Novo Hamburgo conformavam o que depois viria a constituir a RMPA. A partir de então, desmembramentos sucessivos ocorreram ao longo da ferrovia e da BR-116, que resultaram na criação de Canoas (1940), Esteio (1954), Sapiranga (1954), Estância velha (1959), Campo Bom (1959), e Sapucaia do sul (1961), e, em 1965, Alvorada e Cachoeirinha. Na época em que foi legalmente instituída, em 1973, a RMPA foi constituída pelos municípios de Alvorada, Cachoeirinha, Campo Bom, Canoas, Estância Velha, Esteio, Gravataí, Guaíba, Novo Hamburgo, Porto Alegre, São Leopoldo, Sapiranga, Sapucaia do Sul e Viamão. Somente nos anos 60 começam a se destacar em termos econômicos outros municípios além de Porto Alegre, Novo Hamburgo e São Leopoldo, que eram os principais centros industriais até então. O município de Canoas passou a ter maior importância nessa época, disputando posição com Novo Hamburgo, que junto com São Leopoldo impulsionaram na região do Vale dos Sinos a produção coureiro-calçadista de forma quase que exclusiva. Foi nessa época que começou a funcionar no município de Canoas a Refinaria Alberto Pasqualini, muito importante nesse crescimento da produção industria, levando a um desenvolvimento diversificado, com a presença de vários ramos dinâmicos como química, material elétrico e de comunicações, metalurgia e mecânica, já em 1970. Também aparecem, com menor peso, Sapucaia e Esteio, no eixo norte. Na década de 70, a construção da BR-290, ligando Porto Alegre à BR-101 (litorânea) favoreceu a implantação de indústrias no eixo leste-nordeste (Gravataí, Cachoeirinha e Alvorada). A concentração populacional crescente na região é um dos efeitos dessa dinâmica: em 1940 nela estariam 12% da população do Estado, proporção que alcança os 23% em 1970, 29% em 1980, alcançando 33% em 1991. Na