ISSN 2317-9953 SEADE no 15 Junho 2014 LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS E DINÂMICA DEMOGRÁFICA RECENTES NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Autores deste número Valmir Aranha, pesquisador da Fundação Seade e Haroldo da Gama Torres, Diretor Adjunto de Análise e Disseminação de Informações da Fundação Seade. Coordenação e edição Edney Cielici Dias SEADE Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados Diretora Executiva Corpo editorial Maria Helena Guimarães de Castro Maria Helena Guimarães de Castro; Diretora Adjunta Administrativa e Financeira Silvia Anette Kneip; Silvia Anette Kneip Haroldo da Gama Torres; Diretor Adjunto de Análise e Disseminação de Informações Margareth Izumi Watanabe; Haroldo da Gama Torres Diretora Adjunta de Metodologia e Produção de Dados Edney Cielici Dias e Margareth Izumi Watanabe Osvaldo Guizzardi Filho Av. Cásper Líbero 464 CEP 01033-000 São Paulo SP Fone (11) 3324.7200 Fax (11) 3324.7324 www.seade.gov.br / [email protected] / [email protected] APRESENTAÇÃO PESQUISAS INSERIDAS NO DEBATE PÚBLICO O Seade é uma instituição que remonta ao século 19, com o surgi- mento da Repartição da Estatística e do Arquivo do Estado, em 1892. Ao longo de mais de um século, tem contribuído para o conhecimento do Es- tado por meio de estatísticas, com um conjunto amplo de pesquisas sobre diversos aspectos da sociedade e do território de São Paulo. Levar parte importante desse volume de informação e suas interconexões ao público é, por sua vez, uma tarefa tão relevante quanto desafiadora. O Projeto Primeira Análise visa divulgar parte do universo de conheci- mento da instituição, ao dialogar com temas de interesse social. Os artigos que compõem o projeto procuram sinalizar de forma concisa tendências e apresentar uma análise preliminar do tema tratado. Trata-se de texto au- toral, de caráter analítico e científico, com aval de qualidade do Seade. Os textos são destinados a um público formado por gestores públi- cos, ao oferecer informação qualificada e de fácil compreensão; ao meio acadêmico e de pesquisa aplicada, por meio de abordagem analítica pre- liminar de temas de interesse científico; e para a mídia em geral, ao suscitar pautas sobre questões relevantes para a sociedade. Os artigos do projeto têm periodicidade mensal e estão disponíveis na página do Seade na Internet. Os temas englobam aspectos econômicos, sociais e de interesse geral, abordados em perspectiva de auxiliar na formu- lação de políticas públicas. Desta forma, o Seade mais uma vez se reafirma como uma instituição ímpar no fornecimento de informações de importância para o conhecimen- to do Estado de São Paulo e para a formulação de suas políticas públicas. Maria Helena Guimarães de Castro LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS E DINÂMICA DEMOGRÁFICA RECENTES NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO RESUMO: A dinâmica demográfica do município de São Paulo alte- rou-se de modo importante na última década, ao mesmo tempo que o mercado imobiliário apresentou-se particularmente ativo. Do ponto de vista demográfico, houve forte redução da migração in- termunicipal e o crescimento vegetativo – derivado das diferenças entre número de nascimentos e óbitos – passou a exercer papel mais relevante na explicação do crescimento populacional de vá- rios distritos, onde é elevada a população em idade reprodutiva. O presente texto busca identificar em que áreas da capital paulista as novas dinâmicas do mercado imobiliário influenciam ou não o crescimento demográfico. Verifica-se que os investimentos imobi- liários passaram a constituir um relevante vetor para interpretação da dinâmica populacional de vários locais da cidade, em especial os de renda mais alta. SUMÁRIO EXECUTIVO • Foi analisada uma base de dados com mais de 4,6 mil lançamentos residenciais, correspondentes a aproximadamente 261 mil unidades. • Se todas essas unidades fossem ocupadas com três pessoas, isso corresponderia a 800 mil habitantes, número semelhante a todo o crescimento demográfico da última década. • O Itaim Bibi registrou o maior volume de lançamentos do municí- pio, com 11 mil unidades residenciais no período 1998-2007. • Moema, apesar da preexistente concentração elevada de condo- mínios residenciais verticalizados, apresentou crescimento demo- gráfico positivo. 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 4 • Mesmo em áreas mais distantes e pobres da cidade, o mercado imobiliário encontrou “nichos” para lançamentos voltados para população de rendimento mais elevado. INTRODUÇÃO A dinâmica demográfica do município de São Paulo alterou-se de modo importante na última década. Se, no período de 1970 a 2000, observavam- -se um contínuo processo de esvaziamento das áreas centrais e acentuado crescimento periférico (TORRES, 2005), no início do século XXI a ampliação das periferias urbanas tornou-se mais lenta, enquanto as áreas do centro expandido do município passaram – depois de 30 anos – a apresentar cres- cimento positivo. Essa mudança da dinâmica urbana não pode ser pensada de modo simplista, afinal, contribuem para isso diferentes aspectos relacionados à di- nâmica demográfica, às tendências urbanísticas, à lógica do mercado imobi- liário e às alterações na distribuição de renda. Em primeiro lugar, com a for- te redução da migração intermunicipal, o chamado crescimento vegetativo – derivado das diferenças entre número de nascimentos e óbitos – passou a exercer papel mais relevante na explicação do crescimento demográfico de vários distritos da capital, onde é elevada a população em idade reprodutiva, como o caso de alguns distritos periféricos. Em termos absolutos, esse conti- nua a ser o fator mais expressivo na explicação do crescimento demográfico do município de São Paulo, contribuindo com o acréscimo de mais de 114 mil pessoas ao ano (Anexo). Em segundo lugar, o reforço da centralidade na região sudoeste do município de São Paulo – derivado do forte investimento público e privado observado ao longo do eixo da Marginal Pinheiros e adjacências (MEYER; GROSTEIN; BIDERMAN, 2004) – passou a influir cada vez mais intensamente nas estratégias residenciais da população que precisa se deslocar diariamen- te para o trabalho. Com o aprofundamento das dificuldades relacionadas ao tráfego e com o adensamento do centro de negócios Berrine−Faria Lima, as localizações mais próximas a esse eixo tornaram-se estratégicas para aque- les que precisam trabalhar na nova centralidade, influenciando a demanda por habitações. 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 5 Em terceiro lugar, nos últimos anos, o mercado imobiliário apresentou uma dinâmica particularmente ativa. Não apenas aumentou substancial- mente o volume de lançamentos realizados por empresas, como também houve forte elevação dos preços e oferta imobiliária mais espraiada, atin- gindo áreas relativamente periféricas, onde o padrão de ocupação urbana tinha somente natureza horizontal. De fato, se em períodos anteriores os lançamentos imobiliários de caráter corporativo praticamente não tinham impacto do ponto de vista das tendências demográficas principais (pelo me- nos em prazos mais curtos), na última década tal efeito tornou-se evidente, principalmente para determinadas regiões da cidade.1 Por último, mas não menos importante, a renda média da população também aumentou na última década, em razão do crescimento econômico. Se, por um lado, tal fato viabilizou a expansão do mercado para os lança- mentos imobiliários, por outro, também contribuiu para a emergência de novas estratégias residenciais, seja em razão da maior posse de automóveis por famílias de classe média baixa, seja pela possibilidade − anteriormente inexistente por falta de crédito − de adquirir um apartamento. É importante notar que, nesse novo quadro, existem ainda áreas que parecem reproduzir o padrão de crescimento tradicional, como a persistên- cia de alguns bolsões de “periferia mais distante” que ainda recebem mi- gração positiva em algum nível e também registram crescimento vegetativo elevado. Esse foi o caso do distrito de Anhanguera, na última década. Mas há também distritos com elevado preço da terra que – dada a sua centrali- dade estratégica – apresentam crescimento demográfico positivo, fruto de sua dinâmica imobiliária ativa, tais como o Itaim Bibi. Esse texto não pretende oferecer um modelo fechado das tendências de crescimento intraurbano do município de São Paulo. O objetivo aqui é descritivo, buscando identificar em que localizações as novas dinâmicas do mercado imobiliário influenciam ou não o crescimento demográfico dos diferentes distritos da capital. As relações existentes não são lineares nem óbvias, mas é possível verificar que os investimentos imobiliários passaram, sim, a constituir um importante vetor para a interpretação da dinâmica po- pulacional de vários locais da cidade, em especial os mais afluentes. Inicialmente é feita uma breve discussão das fontes de dados utilizadas nesta análise. A seguir, detalha-se uma proposta de tipologia de distritos segundo perfil da dinâmica demográfica e padrão de crescimento dos lan- çamentos imobiliários. Ao final, é apresentada uma breve conclusão. 1. Vale notar que o fato de os lançamentos imobiliários privados terem pouco efeito sobre a dinâmica demográfica de um distrito em determinada década não significa que não tenham efeitos urbanísticos importantes. 1a Análise Seade, no 15, junho 2014 6 FONTES E ORGANIZAÇÃO DAS BASES A principal fonte de dados imobiliários aqui utilizada é a Embraesp (Em- presa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Essa organização é responsável pela coleta, consistência e divulgação das informações sobre os lança- mentos imobiliários,