PREFECTURE DE REGION LANGUEDOC ROUSSILLON Direction régionale de l'Environnement Montpellier, le de l'Aménagement et du Logement Languedoc Roussillon Service Aménagement Durable des Territoires et Logement Unité Habitat Logement COMITÉ RÉGIONAL DE L'HABITAT DU 22 JUIN 2011 PROJET D'AVIS SUR DEMANDE D'AGRÉMENT PRÉVU AU X DE L'ARTICLE 199 SEPTVICIES DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS Commune de REDESSAN (30) Dans le souci de répondre aux critiques récurrentes de surproduction de logement dans les territoires tendus, les investissements réalisés dans les communes situées en zone C (au sens de la mise en oeuvre des dispositifs de Robien et Borloo étendue au « Scellier ») ont été exclues du bénéfice du dispositif de défiscalisation « Scellier ». Parallèlement une révision du classement des communes entre les zones A, B1, B2 et C a été effectué afin de mieux refléter les tensions du marché locatif privé. Néanmoins, l'article 83 de la loi de finances pour 2010 a prévu la possibilité, dans certaines communes restées en zone C et ayant fait l'objet d'un agrément ministériel, de pouvoir réaliser des logements bénéficiant de ce dispositif de défiscalisation. Le décret 2010-112 et l'arrêté du 23 septembre 2010 relatifs à l'instruction des demandes d'agrément prévu au X de l'article 199 septvicies du code général des impôts en fixent les conditions ainsi que la procédure. L’agrément est délivré par le ministre en charge du logement et l'instruction des demandes relève de l'administration centrale. Pour être éligible, les communes doivent respecter au moins cinq des seuils définis dans l'arrêté du 23 septembre 2010 et servant à apprécier les besoins en logement. www.languedoc-roussillon.developpement-durable.gouv.fr Horaires d’ouverture : 8h30-12h30 / 13h30-17h30 Tél. : 33 (0) 4 34 46 64 00 – fax : 33 (0) 4 67 15 68 00 520 allées Henri II de Montmorency 34064 Montpellier cedex 02 1/6 Pour ces communes, le ministre saisit le préfet de région afin que la demande soit soumise au CRH (séance plénière) qui dispose de trois mois pour se prononcer sur l'existence de besoins en logement non satisfaits sur la commune. Son avis doit mettre en perspective la demande avec les marchés locaux de l'habitat environnants Depuis la dernière séance du CRH au cours de laquelle trois dossiers ont déjà été examiné, une nouvelle demande a été formulée par la commune de Redessan (Gard). Cette commune fait partie la communauté d'agglomération de Nîmes Métropole ; la compétence en matière d’urbanisme n'a pas été transférée à cette dernière. Sur les 10 indicateurs demandés par l'arrêté du 23 septembre 2010 afin d'apprécier les besoins en logement adaptés à la population, 8 sont renseignés dont 1 à l'échelle de la communauté d'agglomération. 7 indicateurs respectent les seuils de l'arrêté. (minimum demandé = 5) D'une manière générale le dossier présenté par la commune de Redessan est succinct ; aucune analyse des besoins en logements locatifs non satisfait n'est présentée. La situation géographique de la commune dans une agglomération en partie classée en zone B2 constitue le principal argument venant étayer cette demande d'agrément. Le dossier est complété par la 2ème modification du PLH adoptée le 6 décembre 2010 par la Communauté d'agglomération. 1 Eléments d'analyse 1.1 Contexte local : La commune de Redessan fait partie de la communauté d'agglomération de Nîmes Métropole qui dispose de la compétence habitat et donc soumise à l'élaboration d'un PLH. Elle fait également partie de l'unité urbaine de Manduel qui comporte près de 9 000 habitants (Insee 2007). Il est à noté que ces 2 communes sont classées en zone C. Sur les plan démographique et social, la commune de Redessan est tout à fait comparable à ses communes voisines telles que Marguerittes, Rodilhan… qui elles sont classées en zone B2. La population a crû de 2,8% par an entre 1990 et 1999 et de 1,7 % entre 1999 et 2006. Cette tendance semble se poursuivre car la population est passée de 3 160 habitants en 2006, à près de 3 250 habitants en 2007 et 3 450 en 2008. Ce chiffre est à rapprocher du seuil de 3 500 habitants à partir duquel s'applique l'obligation de disposer de 20% de logements locatifs sociaux (art. L.302-5 du code de la construction et de l'habitat) alors que le taux d'équipement actuel en la matière très faible ( 2,3 %)... Son indice de jeunesse de 1,66 démontre qu'il s'agit d'une commune avec une population plutôt jeune (moyenne du Gard = 1,03) Située à 11km de Nîmes, elle est desservie par le réseau de bus de l'agglomération nîmoise (TANGO) avec 8 trajets en moyenne par jour; le temps de déplacement est de de l'ordre de 20mn. Par ailleurs à proximité du projet de la gare TGV de Manduel, elle sera fortement impacté par ce projet www.departement.developpement-durable.gouv.fr 2/6 D'une manière générale, le loyer plafond au m² de surface utile permis par le dispositif « Scellier » dit « libre » en zone C est de 6,1 €/m² – A titre de comparaison il est de 4,89 € pour un PLUS et de 7,35 € pour un PLS Si l'on ramène ces prix au mètre carré de surface habitable en intégrant un garage et la moitié de la surface des annexes pour faire des comparaisons avec les prix du marché local on obtient le tableau de comparaison ci-après (avec toutes les incertitudes qui s'y attachent compte tenu de la taille de ces communes. Loyer / m² de PLUS et « Scellier « Scellier libre » PLS Marché local suface habitable intermédiaire » Redessan 5,88 €/m² 7,62 €/m² 8,53 €/m² 9,70 €/m² On constate ainsi que, sur la commune de Redessan, le prix du marché est plus élevé de 2 €/m² que le prix du « Scellier libre ». Le montant du loyer plafond, même libre, pourrait ainsi constituer une réponse locative intermédiaire plus abordable que le logement PLS. Toutefois, à l'inverse du logement locatif social, le niveau de loyer du dispositif « Scellier » est non pérenne (9 ans) 1.2 Données complémentaires : Communauté Redessan Département du Gard Population d'agglomération Population 3247 231 174 689 843 2007 Population 2878 210 771 623 058 1999 Taux de variation 1,52% 1,16% 1,28% annuelle Part des foyers fiscaux non- 49% 52% 53% imposables Taux des ménages dont le revenu 39% 43% 43% moyen est < 60 % du plafond PLUS www.departement.developpement-durable.gouv.fr 3/6 Communauté Redessan Département du Gard Logements d'agglomération Logements en 1286 112 280 371 715 2007 Résidences principales 1197 100 609 296 473 (RP) Taux de RP occupée par 69% 51,2% 58,8% un propriétaire Taux de logements 2,3% 13,0% 10,0% HLM / RP Nombre de personnes par 2,71 2,30 2,10 ménage A la lecture de ces éléments on constate notamment que : • le taux de propriétaires occupants est élevé ce qui tend à démontrer que la réponse locative est faible • la part de logement social est très faible, alors que la part de ménages ayant des revenus inférieurs à 60% du plafond HLM est proche de 40% 2 Analyse du PLH : La modification du PLH mentionne la nécessité de produire des logements adaptés aux revenus les plus modestes en raison de la faiblesse des revenus dans l'agglomération de Nîmes Métropole. Dans le tableau de répartition des objectifs de production, la commune de Redessan fait partie du secteur « Est Costières » avec les communes de Bouillargues, Manduel et Rodilhan. Redessan représente 19% de la population de ce secteur. Les Communes de Bouillargues et Manduel sont soumises aux obligations de l'article L.302-5 du CCH ; leur déficit cumulé en logements locatifs sociaux s'élève à 846 logements. Les communes de Bouillargues et Rodilhan sont classées en zone B2. Ce tableau fait apparaître, pour le secteur « est Costières », une production de 35 logements « locatif privé » sur 6 ans en soit environ 4% de l'objectif total de production du secteur. www.departement.developpement-durable.gouv.fr 4/6 Les deux priorités affichées du PLH pour ce secteur sont la production : – de logements en accession à la propriété avec un objectif de 469 logements sur 6 ans dont 20 en accession sociale. – de logements locatifs sociaux (hors conventionnés privés dans le parc existant) qui est de 450 logements sur la même période dont 78 sur Redessan. 3 Avis de la DDTM : Compte tenu de la forte croissance démographique et de la situation périubaine de la commune de Redessan, la DDTM du Gard a émis un avis favorable (partagé avec la communauté d'agglomération Nîmes-métropole) en précisant « nous resterons vigilants dans le cadre du PLH pour que le foncier repéré pour les HLM ne soit pas utilisé exagérément par les opérations de locatif privé, du fait de la facilité qu'offre le dispositif Scellier ». 4 Projet d'avis : Au vu de l'ensemble de ces éléments dont en particulier : ➢ La forte croissance démographique, ➢ le caractère péri urbain de la commune et son appartenance à la communauté d'agglomération Nîmes métropole, ➢ les communes limitrophes classées en zone B2 ➢ le niveau des loyers du marché, Considérant que le dispositif « Scellier » peut constituer un début de réponse dans l'attente d'une production obligatoire de logement social (article 55 de la loi SRU) qui ne manquera pas de s'imposer à la commune dès publication des chiffres du recensement 2009, il est proposé un avis favorable vis à vis de cette demande d'agrément.