Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 00836/04-024 ZNALECKÝ POSUDEK č. 9549-155/2009 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: ideální ¼ rodinného domu č.p. 177 postaveného na pozemku p.č. 380, včetně ¼ pozemků p.č. 379 – zahrada a p.č. 380 – zastavění plocha a nádvoří, v k.ú. Grygov, obec Grygov, okres Olomouc, LV č. 137, stavby bez čp/če (garáž) na pozemku p.č. 1291 včetně pozemku p.č. 1291 – zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Grygov, obec Grygov, okres Olomouc, LV č. 609 Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby objednavatele Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov Oceněno ke dni: 24.8.2009 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail : [email protected] Znalecký posudek je vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem posudek obsahuje 30 stran, z toho 12 stran příloh. V Prostějově, dne 24.8.2009 Znalecký posudek č. 9549-155/2009 Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov stránka č. 2 1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální ¼ rodinného domu č.p. 177 postaveného na pozemku p.č. 380, včetně pozemků p.č. 380 – zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 379 – zahrada, v k.ú. Grygov, obec Grygov, okres Olomouc, LV č. 137, stavby bez čp/če (garáž) na p.č. 1291 – zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Grygov, obec Grygov, okres Olomouc, LV č. 609. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena ideální 1/4 nemovitostí zapsaných na LV č. 137 včetně movitých věcí tvořící příslušenství nemovitosti byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na : 210.000,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 609 včetně movitých věcí tvořící příslušenství nemovitosti byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na : 80.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne 24.8.2009 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek Znalecký posudek č. 9549-155/2009 Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov stránka č. 3 2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku k obvyklé ceně nemovitosti předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy : 1/ Tržní ocenění respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Tržní ocenění nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto tržního ocenění není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalecký posudek č. 9549-155/2009 Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov stránka č. 4 3. POUŽITÉ PODKLADY PRO POSUDEK K OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: 3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Aktuální informace spojené se stavem a užíváním předmětných nemovitostí, zajištění prohlídky a zaměření předmětných nemovitostí 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, č.j.: 018 EX 00836/04-024 ze dne 7.8.2009 - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Grygov LV č. 137 vyhotovený Katastrálním pracovištěm Olomouc dne 30.7.2009 pod číslem zakázky PÚ: 15133/09-805. - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Grygov LV č. 609 vyhotovený Katastrálním pracovištěm Olomouc dne 30.7.2009 pod číslem zakázky PÚ: 15133/09-805. - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Grygov, mapový list č. Olomouc 7-3/34, vyhotovená Katastrálním pracovištěm Olomouc dne 31.7.2009 pod číslem zakázky PÚ: 15133/09-805 v měřítku 1:500. - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Grygov, mapový list č. Olomouc 7-4/21, vyhotovená Katastrálním pracovištěm Olomouc dne 31.7.2009 pod číslem zakázky PÚ: 15133/09-805 v měřítku 1:500. - 3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 24.8.2009 za účasti pana Zdeňka Kamarýta. - Údaje sdělené objednavatelem. - Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti panem Zdeňkem Kamarýtem. 3.2. PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální ¼ rodinného domu č.p. 177 postaveného na pozemku p.č. 380, včetně pozemků p.č. 380 – zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 379 – zahrada, v k.ú. Grygov, obec Grygov, okres Olomouc, LV č. 137, stavby bez čp/če (garáž) na p.č. 1291 – zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Grygov, obec Grygov, okres Olomouc, LV č. 609. 3.3. VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Grygov LV č. 137 je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví: Kamarýt Zdeněk, Šrámkova 19, 783 73 Grygov (1/4) Zedek Zdeněk, Grygov 177, 738 73 Grygov (3/4) Znalecký posudek č. 9549-155/2009 Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov stránka č. 5 Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Grygov LV č. 609 je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví: SJM Kamarýt Zdeněk a Kamarýtová Jiřina, Šrámkova 19, 783 73 Grygov, U Hradiska 152/30, Klášterní Hradisko, 779 00 Olomouc 9 3.4. RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Grygov LV č. 137 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo Okresního soudu v Olomouci ze dne 5.10.1999 ve výši 104.227,- Kč - Zástavní právo soudcovské ve výši 36.514,- Kč (týká se spoluvlastnického podílu ¼) - Nařízení exekuce, viz LV č. 137 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, viz. LV č. 137 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Grygov LV č. 609 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo Okresního soudu v Olomouci ze dne 8.6.2000 ve výši 28.616,- Kč - Nařízení exekuce, viz LV č. 609 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Výše uvedená zástavní práva nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit přesnou výši dlužné částky. Objekt se nachází v lokalitě s nízkým rizikem povodní. Přístup je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci. Nejsou známá žádná jiná rizika či omezení vztahující se k oceňované nemovitosti. Znalecký posudek č. 9549-155/2009 Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov stránka č. 6 4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITOSTÍ Předmětem ocenění jsou: - Rodinný dům č.p. 177 na pozemku p.č. 380, k.ú. Grygov - Pozemek p.č. 380 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Grygov - Pozemek p.č. 379 – zahrada, k.ú. Grygov - Stavba bez čp/če (garáž) na pozemku p.č. 1291, k.ú. Grygov - Pozemek p.č. 1291 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Grygov 4.2. POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU 4.2.1. Místopis Obec Grygov má 1.422 obyvatel a je situována cca 10 km jižně od krajského města Olomouce. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní je v Olomouci. Obec je dostupná autobusovou, vlakovou dopravou. Oceňovaná nemovitost je situována ve středu obce v blízkosti okresní silnice směr Blatec na ulici Valentova v rovinném terénu. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. 4.2.2. Rodinný dům č.p. 177 na pozemku p.č. 380, k.ú. Grygov Jedná se o zděný, nepodsklepený, přízemní, řadový rodinný dům s jednou bytovou jednotkou o velikosti 2+1 s kompletním sociálním zařízením. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě mimo plyn (možnost napojení) a je přístupný po veřejné komunikaci. Za domem je situována zahrada. Pozemky p.č. 380, 379 jsou situovány v rovinném terénu a tvoří funkční celek. Zahrada (p.č. 379) je osázena ovocnými stromy, záhony, je udržovaná. Vstup do domu je při pravé štítové zdi dveřmi do zádveří, z něj je vstup vpravo do kuchyně, dále vpravo do koupelny s WC, vlevo do obývacího pokoje. Chodba je průchozí na malý dvorek, a zahradu. Zahrada je z části osázena ovocnými stromy, záhony. V zadní části zahrady je přístavek garáže. Zahrada je průchozí na ulici Šrámkova. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů přes sto roků. V roce 1929 byla provedena úprava RD do dnešní podoby. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce kuchyně a koupelny, bylo provedeno odizolování,