Boligpolitisk risikovurdering 2013/14 Denne risikovurdering er en opdatering af den risikovurdering, som Lolland Kommune udarbejdede i forbindelse med strategioplæg for den almene sektor fra 2012. Formålet med en risikovurdering er at designe et politisk og administrativt styringsværktøj, der giver et bedre administrationsgrundlag og dermed er medvirkende til at kvalificere af sagsbehandlingen og sikre rettidige beslutninger. Værktøjet vil også være med til at lette de politiske prioriteringer. I en situation med et generelt overskud af boliger, vil de boligafdelinger, der har en beliggenhed eller en arkitektur der efterspørges mindst, rammes på udlejningen først. Det kan medføre at afdelingerne ikke er i stand til at opretholde boligkvaliteten og et rimeligt huslejeniveau, og det kan også påvirke enkelte afdelinger i en retning, så de ikke længere er i stand til at klare deres gældsforpligtelser. Da kommunen er garantistiller for en række almene boligafdelinger, er det interessant at se på, i hvor høj grad man kan forvente/risikere, at disse garantier kræves indfriet. Alene i den almene sektor er der stillet kommunale garantier for over 400 mio. kr., og dette er bundet med op mod knapt 100 mio. kr. på enkelte afdelinger. En indfrielse af garantierne kan have en betydelig påvirkning af kommunens likviditet. 1.1 Datagrundlag og metode Vurderingen af risici for den enkelte afdeling sker gennem en objektiv vurdering af de opstillede parametre: • Beliggenhed • Huslejeniveau • Opsparede henlæggelser til vedligehold • Opsamlet underskud • Udlejningsvanskeligheder • Fraflytningsprocenter Parametrene er tilsammen med til at tegne et billede af den enkelte boligafdelings attraktivitet, robusthed og udsathed. Resultaterne af vurderingen parres med den andel af restgælden, som kommunen har stillet garanti for. Talmaterialet bygger på den dokumentationspakke, som boligorganisationerne fremsender op til det årlige styringsdialogmøde. Tallene i nærværende analyse er således fremsendt med dokumentationspakken 2013 og baserer sig derfor på 2012-tal. Data er 1 således historiske, men har den fordel at de dels er tilgængelige og dels at de er opgjort på samme måde på tværs af afdelinger og boligorganisationer og derfor er direkte sammenlignelige. Opgørelsen over gældsforpligtelser og kommunal garantistillelse er opgjort pr. 31.12.13. Tallene er kun vejledende i den forstand, at så længe en evt. renoveringssag pågår optages typisk et midlertidigt byggelån som mellemfinansiering. Det er således først når sagen er endeligt afsluttet og finansieringen sker ved et kreditforeningslån, at det vil figurere på optegnelserne. Desuden medfører omdannelsessagen i Riddersborgparken en ny kommunal garantistillelse på i omegnen af 200 mio. kr. 1.2 Resultater Intervallerne for de samlede afdelingsresultater er sat til at gå fra [5;8] der markeres med grønt, fra [0;4] der markeres med gult og fra [-8;-1] der er markeret med rødt. De tre percentiler rummer hver 33% af samtlige observationer. Logikken bag er, at de grønne afdelinger relativt set er sunde afdelinger. De gule afdelinger er afdelinger, hvor udviklingen kan gå begge veje og det er afdelinger som skal følges tæt og navnlig den nedre del af intervallet skal gøres til genstand for opmærksomhed. De røde afdelinger er afdelinger, der allerede i dag er i en kritisk udvikling. Farverne i venstre kolonne refererer til den boligorganisation, som afdelingen tilhører. De enkelte farver er: Nakskov Almene Boligselskab (BDK adm.) Boligselskabet 1944 i Nakskov Lolland Almennyttige Boligselskab (DAB adm.) Lejerbo Boligselskabet Domea Holeby (Domea adm.) Boligforeningen Lolland Boligselskabet Sognefogedvænget (Domea adm.) Grønne afdelinger Nedenfor ses opgørelsen over de grønne afdelinger. Det fremgår af oversigten, at på nær Magasinvej 1, er alle de grønne afdelinger beliggende i Maribo og Nakskov. Det er da også lokaliteter, der giver maksimalt antal point og beliggenhedsparameteren tæller desuden dobbelt. Men mønstret er alligevel mere entydigt her, end for de gule og for de røde afdelinger. 1 der er en afdeling bestående af 10 boliger i Holeby med et stærkt socialt sammenhold med bl.a. fælles fejring af fødselsdage mv. 2 Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser Opsparede vedligeholdelse til underskud Opsamlet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter resultat Samlet beløb Garanti Fjordgården, Nakskov: 36 boliger 2903 m2 2 1 1 1 2 1 8kr. 683.460,73 Nørrevænget I, Nakskov: 36 boliger, 3295 m2 2 1 1 1 2 1 8 Rosnæs, Nakskov: 70 boliger, 5345 m2 2 1 1 1 2 1 8 Havebyen Rosnæs, Nakskov: 102 boliger, 7839 m2 2 1 1 1 2 1 8kr. 55.657.468,27 Mariebo-Møllen, Maribo: 62 boliger, 3434 m2 2 0 1 1 2 1 7kr. 9.679.934,87 Kløvervænget, Nakskov: 232 boliger, 14.994 m2 2 1 1 1 0 1 6kr. 60.751,42 Nørrevænget II, Nakskov: 135 boliger, 11951 m2 2 1 -1 1 2 1 6kr. 54.168.374,70 Ved Skoven, Maribo: 24 boliger, 1722 m2 2 1 1 1 2 -1 6kr. 1.784.678,09 Aaparken, Maribo: 55 boliger, 4369 m2 2 1 -1 1 2 1 6kr. 1.716.385,47 Riddersborgparken, Nakskov: 41 boliger, 3.502 m2 2 1 1 1 2 -1 6kr. 86.063.428,84 Helgenæsparken, Nakskov: 110 boliger, 7714 m2 2 0 -1 1 2 1 5 Magasinvej, Holeby: 10 boliger, 683 m2 0 0 1 1 2 1 5 Maribo By, Maribo: 70 boliger, 4770 m2 2 0 1 1 2 -1 5kr. 119.540,57 Skjoldsvej/Ole Allé, Nakskov: 74 boliger, 5407 m2 2 0 1 1 0 1 5kr. 48.912.347,93 Østervang, Maribo: 32 boliger, 2308 m2 2 0 1 1 2 -1 5 Indre By, Nakskov: 75 boliger, 5684 m2 2 0 -1 1 2 1 5kr. 11.732.102,59 i alt kr. 270.578.473,48 Tabel 1 - Grønne afdelinger Listen over de grønne afdelinger er meget lig listen fra året før og det er fortsat kun et fåtal af afdelingerne, der opnår max point i den samlede score. Det er desuden værd at bemærke at Riddersborgparken nu figurer som en grøn afdeling. Det kan undre, eftersom det er alt, alt for tidligt at aflæse resultatet af den planlagte ombygningssag 2. Forklaringen er da også den simple, at blokkene er udskilt fra afdelingen, således at afdeling Riddersborgparken i opgørelsen kun består af de oprindelige 41 rækkehuse. Disse har ikke været mærket af samme negative udviklingsspiral, som resten af afdelingen, hvorfor den fremstår relativt mere attraktive og velfungerende. Risikovurdering viser at 1/4 af de grønne afdelinger har fraflytningsprocenter, der ligger højere end benchmarkværdien. Høje fraflytningsprocenter kan vidne om, at den pågældende afdeling er præget af mistrivsel, dog er mindre afdelinger mere sårbare overfor udsving. Her kan et sammenfald af naturlig gennemstrømning bonne meget negativt ud. 2 Hvor 222 af afdelingens 413 lejemål nedlægges ved af afdelingen bringes ned til fundament og der her ovenpå bygges 104 nye rækkehuse. 3 Gule afdelinger Beliggenhed Huslejeniveau henlæggelser Opsparede vedligeholdelse til underskud Opsamlet Udlejningsvanskeligheder Fraflytningsprocenter resultat Samlet beløb Garanti Avenaparken, Maribo: 42 boliger, 2866 m2 2 1 -1 1 2 -1 4kr. 3.490.131,71 Løjtoftevej, Nakskov: 12 boliger, 825 m2 2 -1 -1 1 2 1 4kr. 1.502.207,14 Rosenparken nab, Nakskov: 155 boliger, 10554 m2 2 1 -1 1 2 -1 4 Østre Park, Maribo: 114 boliger, 9546 m2 2 1 -1 1 2 -1 4kr. 9.748.297,81 Dampmølleparken 17, Maribo: 30 boliger, 2181 m2 2 -1 -1 1 2 1 4kr. 171.048,46 Dampmølleparken 18, Maribo: 25 boliger, 2095 m2 2 -1 -1 1 2 1 4kr. 6.019.388,92 Moseparken/Bagtorvet, Maribo: 51 boliger, 3182 m2 2 -1 -1 1 2 1 4kr. 2.803.989,17 Færgelandsparken, Nakskov: 331 boliger, 22.961 m2 2 0 -1 1 2 -1 3 Præstevænget, Søllested: 94 boliger, 6302 m2 0 0 1 1 2 -1 3kr. 2.635.782,77 Birkevænget, Nakskov: 300 boliger, 24.430 m2 2 1 -1 1 0 -1 2kr. 6.541.664,77 Blæsenborgparken, Maribo: 66 boliger, 3943 m2 2 -1 -1 1 2 -1 2kr. 13.667.736,24 Rosenparken, Rødby: 36 boliger, 3133 m2 0 1 -1 1 2 -1 2kr. 4.341.932,75 Østofte, Nørreballe: 12 boliger, 790 m2 0 -1 1 1 2 -1 2 Præstevænget Domea Holeby, Errindlev: 8 boliger, 557 m2 -2 -1 1 1 2 1 2 Kildeparken, Søllested: 22 boliger, 1546 m2 0 0 -1 1 0 1 1 kr. 3.670.582,96 Årbyesvej, Rødby: 11 boliger, 745 m2 0 0 -1 1 2 -1 1kr. 2.876.011,89 Havnegade, Rødby: 8 boliger, 436 m2 0 0 -1 1 2 -1 1 Øster Ulslev, Øster Ulslev: 8 boliger, 525 m2 -2 0 1 1 2 -1 1 Ellemosevej, Holeby: 33 boliger, 2931 m2 0 1 -1 1 0 -1 0kr. 14.320.215,62 Bomstræde, Nysted: 8 boliger, 798 m2 -2 1 -1 1 2 -1 0 Degnevænget, Rødby: 23 boliger, 1519 m2 0 -1 -1 1 2 -1 0 Margrethevænget, Maribo: 111 boliger, 10533 m2 2 1 1 -1 -2 -1 0 Syltholmsparken, Rødbyhavn: 108 boliger, 7909 m2 0 1 -1 1 0 -1 0 i alt kr. 71.788.990,20 Tabel 2 - Gule afdelinger De gule afdelinger fremgår af opgørelsen ovenfor. Der ses at beliggenhedsmønstret er noget mere uklart for de gule afdelinger, der både tæller beliggenheder i Hovedbyer, Centerbyer og mindre landsbyer. I det hele taget er de gule afdelinger en væsentligt mere sammensat gruppe end de grønne. Det er karakteristisk for den generelle udlejningssituation i kommunen, at knapt halvdelen af de gule afdelinger er beliggende i Nakskov eller Maribo, men er afdelinger der alligevel er udfordret. Det fremgår desuden, at der for gruppen af gule afdelinger er en overvægt af afdelinger, der har udfordringer med de opsparede henlæggelser til vedligeholdelse. Gruppen er ydermere karakteriseret ved høje fraflytningsprocenter og en stor spredning i huslejeniveauet men en stor del i den tungere ende af skalaen.