Q4 2018 Sprekende Cijfers Woningmarkten Apeldoorn, Deventer en Zwolle Sprekende Cijfers Woningmarkten Een uitgave van Dynamis © Copyright 2019 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Dynamis Rodenburg Makelaars Orteliuslaan 1000 Paslaan 20 3528 BD Utrecht 7311 AL Apeldoorn [email protected] [email protected] 030 307 89 00 055 526 82 68 Voorwoord Hierbij presenteren wij de kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten van Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis. Dit rapport beschrijft de actuele stand van zaken op de woningmarkt van Apeldoorn, Deventer en Zwolle, naast de cijfermatige aanbod- en transactieontwikkelingen wordt uitgebreid aandacht besteedt aan de lokale marktomstandigheden. Uit het rapport blijkt dat in de regio Apeldoorn, Deventer en Zwolle het aantal woningverkopen over het hoogtepunt heen is. In alle drie de regio’s stagneren Alexander Dekker de verkopen in het vierde kwartaal. De lagere dynamiek kan worden verklaard Makelaar / Register taxateur door het beperkte woningaanbod in de regio, al sinds de crisis is het Directeur / Vennoot beschikbare aanbod aan het afnemen. Verkopen zwakken af in Apeldoorn In het laatste kwartaal van 2018 hebben in Apeldoorn aanzienlijk minder woningverkopen plaatsgevonden dan gemiddeld in het eerste half jaar. Bijna 550 woningen zijn afgelopen kwartaal van eigenaar gewisseld, terwijl in het eerste en het tweede kwartaal nog ruim meer dan 600 transacties plaatsvonden. Een opvallend verschil, gezien normaliter in de staart van het jaar een verkooppiek plaatsvind. Oscar van Schaverbeke Makelaar / Register taxateur Directeur / Vennoot Verhoudingen in Deventer worden krapper Binnen Deventer overtreft de vraag het beschikbare aanbod in de wijk Rivierenwijk en Bergweide, maar ook in Zandweerd is er in het vierde kwartaal een aanzienlijke toename van de vraag geregistreerd. In beide wijken is het woningaanbod ten opzichte van het voorgaande kwartaal met maar liefst 40% afgenomen, met een zeer krappe situatie voor woningkopers tot gevolg op deze locaties. Nieuwbouwkwaliteit beïnvloedt de woningprijzen in Zwolle In Zwolle is sprake van een uitzonderlijk hoog prijsniveau, Een vierkante meter woonruimte kost in het vierde kwartaal ruim € 600 meer dan op het dieptepunt van de crisis. Door het grote aantal nieuwbouwverkopen in het derde kwartaal, is er in het vierde kwartaal echter een correctie opgetreden. De hoge (nieuwbouw)kwaliteit had in het derde kwartaal een sterk opdrijvend effect op de prijs. Aangezien in het vierde kwartaal de bestaande bouw een groter aandeel in de verkopen had, zijn de prijzen getemperd. Voor meer informatie over de woningmarkt van Apeldoorn, Deventer of Zwolle staan wij u als lokale makelaar graag te woord. Vanzelfsprekend blijven wij u ook in de komende periode graag informeren en adviseren over de laatste trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met vriendelijke groet, Rodenburg Makelaars Apeldoorn & Zwolle Partner in Dynamis Sprekende Cijfers 2018 Nederland Q4 Woningmarkten Algemeen beeld Marktdruk Gedurende 2018 leek het Nederlandse woningaanbod De Nederlandse woningmarkt staat al twee jaar onder te stabiliseren, maar in het laatste kwartaal heeft de druk. In deze periode is het woningaanbod in een zeer aanboddaling wederom doorgezet. Per 1 januari 2019 snel tempo afgenomen. Tegelijkertijd zijn de prijzen op staan nog circa 73.750 woningen te koop, veel locaties zeer sterk gestegen. Door de combinatie woningzoekers kunnen vergeleken met een jaar eerder van deze factoren wordt het voor veel huishoudens kiezen uit ruim 15.500 minder woningen. Het aantal steeds lastiger om binnen het gestelde budget een keuzemogelijkheden is daarmee sterk afgenomen, woning te vinden die aan hun wensen voldoet. Met als deze schaarste bepaalt voor een groot deel de huidige gevolg dat veel huishoudens besluiten om de aankoop dynamiek op de woningmarkt. Om deze krappe voorlopig uit te stellen, dit is terug te zien in de ruime omstandigheden te lijf te gaan zijn afname van het aantal verkopen. In 2018 wisselden nieuwbouwwoningen onontbeerlijk. De huidige circa 231.000 woningen van eigenaar, dit zijn er maar nieuwbouwproductie blijkt wederom niet afdoende te liefst 20.000 minder dan in het voorgaande jaar. In totaal zijn om het aanbod op peil te houden. Het aantal heeft deze verkoopafname in twee derde van de beschikbare nieuwbouwwoningen ligt al bijna twee jaar gemeenten plaatsgevonden. Vooral bij gemeenten op een nagenoeg stabiel niveau. Doordat de met meer dan 50.000 inwoners is deze terugval duidelijk aanboddaling vooral in de bestaande bouw zichtbaar, in maar liefst vier op de vijf grote gemeenten plaatsvindt, neemt het aandeel nieuwbouwwoningen zijn minder woningen verkocht dan in 2017. in het totale aanbod wel toe. Momenteel betreft een op de zes aangeboden woningen nieuwbouw. Op basis Woningprijzen van het gebrek aan plancapaciteit en de overvolle Het gebrek aan aanbod leid tot constante prijsstijgingen orderportefeuilles van de Nederlandse bouwsector is in Nederland. In 2018 is een prijsstijging van 10% het de verwachting dat de nieuwbouwproductie op geregistreerd, waardoor de gemiddelde meterprijs korte termijn niet fors zal gaan toenemen. Het is uitkomt op € 2.750. Kopers betalen gemiddeld ruim € 550 derhalve van belang om zo effectief mogelijk de meer voor een vierkante meter dan in 2008. De voorraad uit te breiden. Met de realisatie van elke nationale prijsontwikkeling verhult de regionale nieuwbouwbouwwoning moet een keten van verschillen in de dynamiek. In een deel van de verhuisbewegingen in gang worden gezet. Hiervoor gemeenten begint de toename reeds af te zwakken. In moet naast de huidige vraag ook de woonbehoefte Amsterdam werden in 2015 en 2016 de sterkste binnen elke gemeente goed in kaart worden gebracht. prijsstijgingen van Nederland geregistreerd, sindsdien ligt de toename op een structureel lager niveau. Hiertegenover staan andere gemeenten waar in het afgelopen kwartaal juist recordtoenames worden geregistreerd. Aanbod en verkopen per kwartaal 250.000 200.000 150.000 100.000 Aantal woningen 50.000 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Aanbod Verkopen Aanbod en verkopen naar woningtype Aanbod en verkopen naar woninggrootte Appartement < 80 m² Tussenwoning 80 - 120 m² Hoekwoning 120 - 160 m² Twee-onder-één-kapwoning 160 - 200 m² Vrijstaande woning > 200 m² 0 10.000 20.000 30.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Aanbod Verkopen Aanbod Verkopen Marktratio 100% 80% Marktratio 81% 60% Mediane looptijd 58 dagen 40% Verschil op jaarbasis -18 dagen 20% Nieuwbouw in het aanbod 16% 0% '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 Nieuwbouw in de verkopen 13% Nederland Mediane meterprijs € 3.000 € 2.500 Mediane verkoopprijs € 299.000 € 2.000 Mediane meterprijs € 2.750 € 1.500 Verschil op jaarbasis 10% € 1.000 Appartement per m² € 3.400 € 500 Woonhuis per m² € 2.475 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 Nederland Afname woningverkopen Regiostatistieken 2018 t.o.v. 2017 Inwoners 17.181.100 Onder 25 jaar 28% 25 tot 45 jaar 25% 45 tot 65 jaar 28% 65 jaar en ouder 19% Huishoudens 7.857.900 Eenpersoonshuishoudens 38% Huishoudensprognose 2030 8.362.600 Woningvoorraad Koopwoningen 57% Particuliere huurwoningen 13% Sociale huurwoningen 30% Sprekende Cijfers Woningmarkten Is een uitgave van: Dynamis Research Orteliuslaan 1000 3528 BD Utrecht [email protected] dynamis.nl Sprekende Cijfers 2018 Apeldoorn Q4 Woningmarkten Algemeen beeld Marktdruk In het vierde kwartaal van 2018 treedt in Apeldoorn een Door het afnemen van het aanbod in de regio wordt de trendbreuk op ten opzichte van voorgaande jaren. markt nog altijd bepaald door verkopers. Het huidige Sinds 2012 werden in het laatste kwartaal van elk jaar de aanbod is voor het tweede kwartaal op rij onder de meeste woningtransacties geregistreerd. Mede door duizend woningen uitgekomen, sinds de start van de anticipatie op strengere leennormen werden in het meting is het aanbod nog niet op een lager niveau geweest. Ondanks de aanbodafname wordt deze vierde kwartaal telkens recordhoogtes bereikt. In het laatste kwartaal van 2018 is echter een aanzienlijk lager lokale woningmarkt niet aanzienlijk krapper. Met name niveau behaald dan gemiddeld in het eerste half jaar. toevoegingen vanuit de nieuwbouw houden het Bijna 550 woningen zijn afgelopen kwartaal van beschikbare aanbod op peil, zonder deze woningen eigenaar gewisseld, terwijl in het eerste en het tweede zou het aanbod nog verder gekelderd zijn. Onder kwartaal nog ruim meer dan 600 transacties andere de in verkoopname van appartementen op de plaatsvonden. Ook op jaarbasis is een stagnerende plaats van het voormalige winkelcentrum Anklaar trend zichtbaar, in 2017 vonden de meeste hebben bijgedragen aan het ruimere woningverkopen plaats sinds de crisis. In dat jaar nieuwbouwaanbod, nog acht woningen zijn werden ruim 2.600 woningtransacties geregistreerd, beschikbaar in dit project. versus circa 2.350 verkopen in 2018. Ondanks de huidige afname van de dynamiek, zijn er gedurende 2018 nog Woningprijzen meer dan twee keer zo veel verkopen geregistreerd In de gemeente Apeldoorn liggen de woningprijzen dan op het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt onder het Nederlandse gemiddelde. Bovendien zijn de prijzen per vierkante meter woonruimte in Apeldoorn op in 2012. In vergelijking met de crisisjaren zijn de huidige niveaus dus nog ruim hoger. Het afnemende aanbod is een lager tempo gestegen dan de landelijke toename. de oorzaak voor de huidige dalende tendens van de Door een toename van 7% op jaarbasis komen de verkopen. Ten aanzien van een jaar eerder staan er 15% kosten per vierkante meter uit op bijna € 2.400. Naar minder woningen te koop in de gemeente Apeldoorn, verwachting zullen de prijzen begin 2019 boven de sinds het begin van de meting in 2008 is het € 2.400 uitkomen. Voor een woning hebben aanbodniveau nog niet zo laag geweest.