Appenzell Ausserrhoden Departement Hochbauamt Bau und Umwelt Liegenschaftenverwaltung Kasernenstrasse 17A 9102 Herisau Thomas. [email protected] Tel. 071 353 65 81 Fax 071 353 65 66 Liegenschaften-Schätzung Objektadresse Herisau, Krombacin 15 Art der Liegenschaft IVielnrfamilieninaus mit 18 Wotinungen, Büros und Scliuiungsräume, 3 Einzelgaragen, 12 Abstellplätze im Freien Parzellen-Nr Anteil von Parz-Nr. 1830 (Klinikareal) Assekuranz-Nr. MFH Assek-Nr. 3424 / Velounterstand Assek-Nr. 5678 Eigentümerschaft Kanton Appenzell Ausserrhoden vertreten durch Hochbauamt Appenzell Ausserrhoden Kasernenstrasse 17A, 9102 Herisau Grundstückfläche vorgesehene abzuparzellierende Fläche ca. 1'800 Erstellungsjahr 1962/63, Gesamtsanierung und Umbau 1998/99 Gebäudevolumen MFH 6'335 m^ / Velounterstand 53 m^ Bauzone Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (später Umzonung in Zone W3 oder W4 vorgesehen) Schutzzone keine Objektschutz keinen Assekuranz-Neuwert MFH Fr. 4'142'900.- / Velounterstand Fr. 4Ü'0Q0.. Expertenschätzung Ertragswert-Schätzung Experte Thomas Reich, 4. November 2013 Seilei G:\Proiekle\HBA\-Re\Schälzungen\HerisauKrombacli15\Scliälzung11-2013.docx 0 BD, Hug, Appenzell Ausserrhoden A IVlietwert Mietertrag gesamte Mietobjekte (gem. Mieterspiegel, Beilage) Fr. 220'404.--/Jahr + Erhöhungspotential 10% über alles • , ' ./. eine Garage von PZA gemietet und untervermietet 1440JJahr ... Fr. 241'004.-/Jahr Total Mietertrag pro Jahr (gerundet) Die heute durch den Spitaiverbund Appenzell Ausserrhoden (SVAR) gemieteten Schulungs- und Büro­ räume (r^it einem Mietzins-Soll von Fr. 53'316.-/Jahr) können so nicht mehr vermietet werden. Diese pTme Id ir^^^^^ umzubauen. Es können 5 - 6 Kleinwohnungen eingebaut werden (1-Zimmer ?s sTzi WohZ^^^^^^^ Würde in etwa dasselbe Mietzinssoll wie mit den Schulungs- und Büro- ^ume e rlht edoc für den Umbau ist mit einer Investition von rund Fr. 700'000.- zu rechnen. B Ertragswert Kapitalisierungssatz (für Bauten über 10 Jahre) Anlage-Kapitalzins 3.0 % Betriebskosten 0.5 % Unterhalt 1-5% Amortisation 0.5 % Mietzins-Risiko 0.25 % Verwaltungskosten 0.25 % Kapitalisierungssatz 6.0 % , , /.^..^ / nn Berechnung Ertragswert Fr. 4'017'000.- EW = (MW X 100) : Faktor KS = (Fr. 24r000.-x 100) : 6 % Fr. 700'000.- ./. Umbauinvestitionen (Sofortinvestition um Vermietbarkeit herzustellen) Fr. 3'317'000.- Ertragswert reduziert C IVIarktwert Da mit dem Einbau von zusätzlichen Wohnungen auch zusätzliche Garage- und Abstellplätze benötigt Da mit dem ^mbau von Sofortinvestitionen auszugehen. Zudem ist noch mit ei- M^SnslsfaTlhtd der Umbauzeit zu kalkulieren. Der Marktwert dü^e somit nicht über nem 3.25 IVlio. Franken liegen G;\Proiekte\HBAV Re\Schätzungen\HerisaniHprkau Krombacwui. h 15\Schälzung 11-2013.docx ^ \ Appenzell Ausserrhoden D Bemerkungen Da der Anteil an Kleinwohnungen (1 %-Zimmer) sehr hoch und die Lage doch dezentral ist, müssen die Mietzinsen für diese Wohnungen günstig sein. Ansonsten ist mit einem erhöhten Leerstands-Risiko zu l<alkulieren. Diese Ertragswert-Schätzung erfolgte nach den Regeln des Schätzungswesens und den Erfahrungen des Experten. Ein Handelswert bestimmt sich aber letztlich immer durch Angebot und Nachfrage. ( Thomas Reich, Abteilungsleiter Beilagen Situations- und Zonenplan (mit eingezeichneter abzuparzellierender Fläche), dat. 04.11.2013 Mieterspiegel, dat. 04.11.2013 Assekuranz-Policen Nr. 01-1830, dat. 15.12.2009 Baubeschrieb, dat. 13.11.1998 Grundrisspläne UG, EG, 1. bis 3. OG Seite 3 G:\ProJel<te\HBAV Re\Sctiät2ungen\Herisau Krombach 16\Schätzung 11-2013,docx m Appenzell Ausserrhoden Departement Hochbauamt Bau und Umwelt Liegenschaftsverwaltung Mieterspiegel vom 04.11.2013 Liegenschaft: 222 Krombach 15, 9100 Herisau Objekt Bezeichnung Mieter Name 0 Gültig ab fällig/Jahr Kolonnel Kolonne2 Total 1001 3.5-ZWG EG links 100104 Filadoro Claudia 01.04.2013 12 790.00 170.00 960.00 1002 1.5-ZWG EG links 100207 Wessel Anja 01.10.2012 12 502.00 85.00 587.00 1003 1.5-ZWG EG links 100304 Waclaw Oswald 01.10.2012 12 501.00 85.00 586.00 1004 Schulungsr. int EG rechts 100402 Spitaiverbund AR 01.01.2013 4 13'329.00 1'800.00 15'129.00 1011 3,5-ZWG 1.St links 101104 Lambacher Armin 01.10.2012 12 830.00 180.00 rolo.oo 1012 1,5-ZWG I.St links 101201 Sutter Josefina 01.10.2012 12 415.00 85.00 500.00 1013 1,5-ZWG 1.st links 101308 Preisig Hans Ulrich 01.10.2012 12 487.00 85.00 572.00 1014 1,5-ZWG I.St mitte 101404 Wehner Thorsten 01.08.2012 12 515.00 85.00 600.00 1015 1,5-ZWG I.St mitte 101508 Zukicinesa 01.10.2012 12 502.00 85,00 587.00 1016 1,5-ZWG I.St rechts 101608 Müller Peter 01.10.2012 12 444.00 85.00 529.00 1017 1,5-ZWG I.St rechts 101705 Bossi Reto 01.10.2012 12 502.00 85.00 587.00 1018 3,5-ZWG I.St rechts 101802 Wolf Bernhard + Rung 01.10.2012 12 753.00 128.00 881.00 1021 3,S-ZWG 2.St links 102102 Tralci Stefano 01.10.2012 12 787.00 128.00 915.00 1022 3,5-ZWG 2.St links 101508 Calandri Rainer / Calandri Anna Maria 01.10.2012 12 850.00 180.00 r030.00 1023 3-ZWG 2.St mitte 102301 Widmer Lidia 01.10.2012 12 735.00 128.00 863.00 1024 3.5-ZWG 2.St rechts 101604 Arnold Frank 01.10.2012 12 792.00 128.00 920.00 1025 3,5-ZWG 2.St rechts 102503 Lutz Thomas 01.10.2012 12 771.00 130.00 901.00 1031 5,5-ZWG 3.St links 103103 Gasser Stephan / Scherz Jeanette 01.10.2012 12 1'404.Q0 240.00 r644.00 1032 5,5-ZWG 3.St rechts 103202 Meier Georg, Kolb Daniela 01.10.2012 12 r419.00 250.00 1'669.00 60001 Garage (einzei) 1 LSG links 102102 Tralci Stefano 01.03.2005 12 110.00 110.00 60002 Garage (einzei) 2 LSG 102301 Widmer Lidia 01.09.2004 12 100.00 10.00 110.00 50003 Garage (einzei) 3 LSG 103202 Meier Georg, Kolb Daniela 01.03.2005 12 100.00 10.00 110.00 60004 Mofaplatz 1 LSG rechts nicht vermietet 60005 Garage (einzei) PZA 103103 Gasser Stephan / Scherz Jeanette 01.07.2009 12 120.00 120.00 70000 Parkplatz 0 links 100207 Wessel Anja 16.05.2012 12 40.00 40.00 70001 Parkplatz 1 links 101604 Arnold Frank 01.08.2004 12 40.00 40.00 Seite 1 .