Handlungskonzept Wohnen Stadt Emsdetten Auftraggeberin: Stadt Emsdetten Januar 2013 Ansprechpartnerinnen Dr. Sonja Borchard M.Sc.-Geogr. Carolin Krüger InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum Tel.: 0234 - 890 34-27 bzw. -31 Fax: 0234 - 890 34-49 E-Mail: [email protected] bzw. [email protected] Internet: www.inwis.de Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise verwendet. Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sowohl die männliche als auch die weibliche Schreibweise für die entsprechenden Beiträge gemeint ist. 2 Handlungskonzept Wohnen Stadt Emsdetten Inhalt 1. Einleitung und Zielsetzung ........................................................................ 7 2. Wohnstandort Emsdetten ......................................................................... 11 2.1. Soziodemografische Rahmenbedingungen ....................................... 12 2.2. Die Bedeutung von Wanderungsverflechtungen .............................. 14 2.3. Sozioökonomische Rahmenbedingungen ......................................... 17 2.4. Eckdaten zum Wohnungsbestand .................................................... 19 3. Konsequenzen aus der künftigen demografischen Entwicklung ................ 20 3.1. Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahl .......................... 20 3.2. Entwicklung des quantitativen und qualitativen Neubaubedarfs ...... 27 3.3. Gegenüberstellung von Wohnbauflächenangebot und erwarteter Nachfrage ...................................................................... 31 4. EXKURS: Darstellung und Wirkung der Emsdettener Bodenpolitik ............ 36 5. Der Markt für Mietwohnungen ..................................................................37 5.1. Frei finanzierter Mietwohnungsmarkt ..............................................37 5.2. Öffentlich geförderter Mietwohnungsmarkt ..................................... 47 6. Der Markt für Wohneigentum .................................................................. 53 6.1. Der Markt für Eigenheime ............................................................... 53 6.2. Der Markt für Eigentumswohnungen ............................................... 59 7. Wohnen im Alter ..................................................................................... 64 8. Herausforderung Bestandsmanagement ................................................... 71 8.1. Kleinräumige Analyse von Bestandsquartieren................................. 71 8.1.1 Methodik der kleinräumigen Analyse ...................................... 71 8.1.2 Inhaltliche Aspekte der kleinräumigen Analyse .......................73 8.1.3 Quartier „Innenstadt“ ............................................................ 76 8.1.4 Quartier „Berge“ .................................................................... 84 8.1.5 Quartier „Grünring“ ............................................................... 89 8.1.6 Quartier „Konenhoek und Winninghoffstiege“ ........................ 95 9. Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der kommunalen Wohnungspolitik in Emsdetten ................................................................ 99 9.1. Frei finanzierter Mietwohnungsmarkt: Hochwertige Wohnungen mit Alleinstellungsmerkmal sind nachgefragt ................................. 99 9.2. Soziale Wohnraumversorgung: Qualitative Weiterentwicklung wird empfohlen ............................................................................ 103 9.3. Eigenheime dominieren weiterhin den Wohnungsmarkt in Emsdetten: im Neubau sind hochwertige Angebote nachgefragt .... 105 9.4. Eigentumswohnungen: Nachholbedarf qualitativ und quantitativ decken ....................................................................... 108 9.5. Altersgerechtes Wohnen: Aktivitäten am Markt sind positiv spürbar, aber es besteht weiterhin Handlungsbedarf ..................... 111 9.6. Gestaltung von Rahmenbedingungen: Exkurs- Handlungsbedarf im Planungs- und Baurecht ............................................................ 114 3 Handlungskonzept Wohnen Stadt Emsdetten 9.7. Öffnung des Grundstücksmarktes und Anpassung der Bodenpolitik ................................................................................. 116 9.8. Langfristige lokale Vernetzung der Marktexperten in Emsdetten dauerhaft sicherstellen .................................................................. 117 10. Anhang ......................................................................................... 119 10.1. Verwendung der IS24-Datenbank .................................................. 119 Literaturverzeichnis ................................................................................... 121 Abbildungen Abbildung 1: Übersicht Mitglieder der Lenkungsgruppe ................................. 9 Abbildung 2: Lage der Stadt Emsdetten im zweiten Ring um Münster ............ 11 Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung in Emsdetten 2001-2011 .................. 12 Abbildung 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Emsdetten ...... 13 Abbildung 5: Wanderungsverflechtungen der Stadt Emsdetten ...................... 14 Abbildung 6: Altersspezifische Wanderungen in Emsdetten .......................... 16 Abbildung 7: Wanderungsverflechtungen der Stadt Münster ......................... 16 Abbildung 8: Pendlerverflechtungen der Stadt Emsdetten ............................. 18 Abbildung 9: Entwicklung Wohnungsbestand in Wohn-/Nichtwohngebäuden 19 Abbildung 10: Struktur des Wohnungsbestandes in Emsdetten nach Baualter 19 Abbildung 11: Gegenüberstellung bestehender Bevölkerungsprognosen ........ 21 Abbildung 12: Veränderung der Altersstruktur 2008-2030 ............................ 22 Abbildung 13: Entwicklung der Komponenten des Wohnungsbedarfs ............. 27 Abbildung 14: Neubaupotenziale für die Segmente EFH und ETW bis 2030... 29 Abbildung 15: Baufertigstellungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern . 37 Abbildung 16: Nachfrage nach Mietwohnungen im regionalen Vergleich ....... 38 Abbildung 17: Preise für Mietwohnungen im regionalen Vergleich ................ 39 Abbildung 18: Bedarfsgemeinschaften nach Anzahl der Personen ................. 48 Abbildung 19: Geförderter Mietwohnraum nach Wohnfläche ........................ 49 Abbildung 20: Preisgebundener Wohnungsbestand 2000 bis 2010.............. 50 Abbildung 21: Entwicklung der Kauffälle in den größten Teilmärkten ............ 53 Abbildung 22: Baufertigstellungen von Wohnungen in EZFH ......................... 54 Abbildung 23: Nachfrage nach FEFH im regionalen Vergleich ........................ 55 Abbildung 24: Nachfrage nach ETW im regionalen Vergleich ........................ 60 Abbildung 25: Preise für Eigentumswohnungen im regionalen Vergleich ....... 61 Abbildung 26: Überblick über altersgerechte Wohn- und Lebensformen ....... 64 Abbildung 27: Lage der vier untersuchten Wohnquartiere in Emsdetten ........ 71 Abbildung 28: Gewichtung der Bewertungskriterien ..................................... 72 Abbildung 29: Lage und Abgrenzung des Quartiers „Innenstadt“ ................. 76 Abbildung 30: Eindrücke aus dem Quartier „Innenstadt“ ............................. 76 Abbildung 31: Ranking für das Quartier „Innenstadt“ ................................... 78 Abbildung 32: Quartier „Innenstadt“: Herausforderungen und Perspektiven .82 Abbildung 33: Lage und Abgrenzung des Quartiers „Berge“ ......................... 84 Abbildung 34: Eindrücke aus dem Quartier „Berge“ ..................................... 84 Abbildung 35: Ranking für das Quartier "Berge" .......................................... 86 4 Handlungskonzept Wohnen Stadt Emsdetten Abbildung 36: Quartier „Berge“: Schwer zugängliche Nachverdichtungspotenziale .............................................. 88 Abbildung 37: Lage und Abgrenzung des Quartiers „Grünring“ ..................... 89 Abbildung 38: Eindrücke aus dem Quartier „Grünring“ ................................ 89 Abbildung 39: Ranking für das Quartier "Grünring" ...................................... 91 Abbildung 40: Quartier „Grünring“: Nutzung von Entwicklungsperspektiven 94 Abbildung 41: Lage und Abgrenzung des Quartiers „Konenhoek“ ................. 95 Abbildung 42: Eindrücke aus dem Quartier „Konenhoek“ ............................. 95 Abbildung 43: Ranking für das Quartier "Konenhoek" .................................. 97 Abbildung 44: Handlungsempfehlungen ...................................................... 99 Abbildung 45: Empfehlungen zur langfristigen lokalen Vernetzung.............. 117 Tabellen Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich ........................................ 14 Tabelle 2: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort ............... 17 Tabelle 3: Arbeitslosenquote 2006 und 2010 in Emsdetten und der Region... 17 Tabelle 4: Kaufkraftindex 2011 für Emsdetten und die Region .......................18 Tabelle 5: Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße .................... 24 Tabelle 6: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf bis 2030 ............25 Tabelle 7: Erforderlicher jährlicher Wohnungsneubau in den Teilsegmenten . 30 Tabelle 8: Neubaupotenziale auf künftigen Abrissflächen ............................. 33 Tabelle 9: Potenzial in Baulücken/Nachverdichtungsflächen ........................ 33 Tabelle 10: Neubaupotenziale in künftigen Neubaugebieten (FNP) ............... 34 Tabelle 11: Gegenüberstellung von Wohnbauflächenangebot und -nachfrage 34 Tabelle 12: Angebot, Nachfrage und Mietpreis im Mietwohnungssegment ..... 40 Tabelle 13: Wohnungsgrößenklassen