1 1 Ranking centrów handlowych w opinii najemców Raport z badań ilościowych Dla FORUM NAJEMCÓW Wrzesień 2010 2 ZAWARTOŚĆ RAPORTU I. CELE BADANIA 4 II. METODOLOGIA 6 III. PODSUMOWANIE IV. SZCZEGÓŁOWA ANALIZA DANYCH 10 Ranking total 17 Proces developerski 20 Komercjalizacja 23 Zarządzanie obiektem 26 Działalność marketingowa CH 29 Satysfakcja handlowa 32 3 I. Cele badania 4 Cele badania Kontekst projektu: Ze względu na brak rzetelnych i wiarygodnych danych dotyczących współpracy pomiędzy najemcami a firmami zarządzającymi nieruchomościami komercyjnymi zawiązało się Forum Najemców w celu dzielenia się wiedzą i doświadczeniem ze swoim członkami. Obecnie w Polsce działa około 300 CH, a w planach jest otwarcie kolejnych. Najemcy średniej wielkości powierzchni w centrach handlowych odczuwają dysproporcję pomiędzy warunkami najmu w obiektach średniej wielkości w porównaniu z obiektami wielkopowierzchniowymi. Zasadniczym celem projektu badawczego była: Identyfikacja najlepszych i najgorszych centrów handlowych w ocenie najemców reprezentujących różne branże i formaty sklepów i punktów handlowo – usługowych, w kontekście procesu developerskiego, komercjalizacji, zarządzania placówkami oraz działaniami marketingowymi. Szczegółowe cele badania będą koncentrowały się wokół następujących zagadnień: 1. Ocena współpracy najemców z operatorami poszczególnych CH 2. Określenie, ważności poszczególnych kryteriów 3. Określenie jaką pozycję zajmują poszczególne CH 5 II. METODOLOGIA 6 Informacja o badaniu Metodastandaryzowany wywiad kwestionariuszowy Technika badawcza wywiad internetowy CAWI Termin badaniasierpień 2010 Próba zapraszanaczłonkowie FORUM NAJEMCÓW, ok 200 osób Definicja próbycelowa Próba uzyskanaN=44, osoby, które oceniły przynajmniej jedno centrum handlowe, w przypadku 12 z 17 parametrów oceny InneDo badania zostało wybranych 205 Centrów Handlowych 7 Założenia Założenia do prezentacji wyników: 1. Wyniki prezentujemy dla każdego centrum handlowego, które zostało ocenione przez minimum 5 Najemców, którzy je ocenili pod względem 12 na 17 parametrów; w związku z powyższym w rankingu bierze udział 79 centrów handlowych – ich listę prezentujemy na kolejnej stronie. 2. Jeżeli respondent przerwał wywiad i go nie dokończył może być taka sytuacja, że w przypadku końcowych parametrów nie dokonał oceny i ilość uzyskanych ocen dla CH w przypadku danego parametru jest mniejsza niż 5 wyniki takiego centrum dla tego parametru nie są pokazywane. 1. Ranking CENTRÓW HANDLOWYCH powstał w oparciu o uzyskane wyniki indeksu, do którego przyjęliśmy następujące założenia: . Różne parametry oceny mają różną ważność jeżeli chodzi o ogólną ocenę współpracy z centrum handlowym . Na podstawie analizy regresji określiliśmy siłę wpływy każdego z parametrów na ogólną satysfakcję ze współpracy z centrum handlowym . W ten sposób powstały wagi, które zostały uwzględnione podczas obliczania indeksu Rankingu Najemców 8 Założenia 4. Wyniki prezentujemy w następującej konfiguracji: . Ranking centrów handlowych: TOP 10 (10 najlepszych centrów handlowych) oraz LOW 10 (10 najgorszych centów handlowych) . Ranking prezentowany jest w dwóch ujęciach: . Ranking TOTAL – biorący pod uwagę wszystkie oceniane parametry . Ranking Obszaru Funkcjonowania – biorący pod uwagę indeksy ocen badanych centów handlowych dla każdego z 6 badanych obszarów (uwzględniając oceny poszczególnych składowych obszaru) 9 Centra handlowe biorące udział w rankingu 1 BIAŁYSTOK ALFA 28 LUBLIN PLAZA 5 4 SZCZECIN GALAXY 2 BIAŁYSTOK GALERIA BIAŁA 29 ŁÓDŹ GALERIA ŁÓDZKA 5 5 SZCZECIN TURZYN 3 BIELSKO BIAŁA SARNI STOK 30 ŁÓDŹ IKEA PORT 5 6 TARNÓW GEMINI PARK 4 BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK 31 ŁÓDŹ MANUFAKTURA 5 7 TORUŃ COPERNICUS 5 BIELSKO-BIAŁA SFERA 32 NOWY SĄCZ SANDECJA 5 8 W ARSZAW A (JANKI) IKEA 6 BYDGOSZCZ FOCUS MALL 33 OLSZTYN ALFA 5 9 WARSZAWA ARKADIA 7 BYDGOSZCZ POMORSKA 34 OPOLE KAROLINKA 6 0 WARSZAWA GAL. MOKOTÓW 8 BYTOM AGORA (przed otwarciem) 35 OPOLE SOLARIS 6 1 W ARSZAW A JANKI |REAL| 9 BYTOM PLEJADA 36 PIŁA KASZTANOWA 6 2 WARSZAWA MARKI M1 10 C Z ELAD Ź M 1 37 PIOTRKÓW TRYBUNALSKI FOCUS MALL 6 3 WARSZAWA PROMENADA 11 CZĘSTOCHOWA GALERIA JURAJSKA 38 PŁOCK MAZOVIA 6 4 WARSZAWA REDUTA 12 DABROWA GÓRNICZA POGORIA 39 PŁOCK WISŁA 6 5 WARSZAWA TARGÓWEK 13 GDAŃSK GAL. BAŁTYCKA 40 POZNAŃ MALTA 6 6 WARSZAWA WILEŃSKA 14 GDAŃSK MADISON PARK 41 POZNAŃ PLAZA 6 7 WARSZAWA WOLA PARK 15 GDAŃSK MATARNIA | IKEA 42 POZNAŃ STARY BROWAR 6 8 WARSZAWA ZŁOTE TARASY 16 GDAŃSK PRZYMORZE 43 POZNAŃ ŻONKIL |MARCELIN| 6 9 WŁOCŁAWEK WZORCOWNIA 17 GDYNIA KLIF 44 RADOM GALERIA SŁONECZNA 7 0 WROCŁAW ARKADY WROCŁAWSKIE 18 GLIWICE FORUM 45 RUMIA AUCHAN PORT 7 1 WROCŁAW BIELANY PARK HANDLOWY |AUCHAN| 19 GORZÓW WLKP. ASKANA 46 RYBNIK FOCUS MALL 7 2 WROCŁAW FACTORY OUTLET 20 KATOW ICE SILESIA 47 RYBNIK PLAZA 7 3 WROCŁAW GAL. DOMINIKAŃSKA 21 KŁODZKO TWIERDZA 48 RZESZÓW GRAFFICA 7 4 WROCŁAW IKEA PARK HANDLOWY BIELANY 22 KOSZALIN FORUM 49 SŁUPSK JANTAR 7 5 WROCŁAW MAGNOLIA 23 KRAKÓW BONARKA 50 SOSNOWIEC FASHION HOUSE 7 6 WROCŁAW MARINO 24 KRAKÓW G. KAZIMIERZ 51 SOSNOWIEC PLAZA 7 7 WROCŁAW PASAŻ GRUNWALDZKI 25 KRAKÓW GAL. KRAKOWSKA 52 SOSNOWIEC PLEJADA 7 8 ZGORZELEC PLAZA 26 LEGNICA GALERIA PIASTÓW 53 SUWAŁKI PLAZA 7 9 ZIELONA GÓRA FOCUS MALL 10 Struktura próby, czyli najemców oceniających centra handlowe Branża N=44 Rodzaj najemcy N=44 akcesoria 16% najemca sieciowy 93% gastronomia 2% najemca nie sieciowy 7% kosmetyki 7% operator spożywczy 0% najemca butikowy do 100 m2 w standardzie 34% DIY 2% najemcy średniopowierzchniowy od 101 do 500 m2 46% elektronika 9% najemca wielkopowierzchniowy – powyżej 500 m2 20% moda damska 7% moda męska 2% wyposażenie wnętrz 16% gym 0% pet shop 2% 11 photo 2% obuwie i wyroby skórzane 11% sport 9% moda unisex 14% III. PODSUMOWANIE 12 Podsumowanie Zdecydowanie największy wpływ (48,3%) na ogólną ocenę centów handlowych przez najemców mają aspekty związane z zarządzaniem obiektem. Znacznie mniejszą rolę, choć istotne są kwestie dotyczące procesu developerskiego (20,7%), a 1 także działalność marketingowa CH (15,1%) oraz satysfakcja handlowa (15,1%). Na tym tle marginalne znaczenie ma komercjalizacja z wpływem na poziomie 0,7%. W obszarze „zarządzanie obiektem” najważniejsze są kontakt z najemcami (48%) – to one mają największy wpływ na ogólną ocenę danego centrum handlowego. 2 W „procesie developerskim” największy wpływ na poziom ogólnej satysfakcji ze współpracy z centrum ma koordynacja najemców (47,8%). W „działalności marketingowej” jest to aktywność marketingowa CH, a także otwartość CH na aktywny marketing najemców. Z kolei w obszarze „satysfakcja handlowa” prym wiedzie pozostawianie obrotów we właściwej relacji do kosztów czynszowych. Najlepszym centrum handlowym w opinii najemców jest CH RZESZÓW GRAFFICA – uzyskało ono wartości indeksu 74,5. Tuz za nim plasują się OLSZTYN ALFA z indeksem 74,4 oraz KRAKÓW GALERIA KRAKOWSKA (72). 3 Z kolei najgorsze centra handlowe zdaniem najemców uczestniczących w badaniu to: WROCŁAW MARINO z wartością indeksu 32,4 oraz SOSONOWIEC PLAZA (33,3) oraz BIELSKO BIAŁA GEMINI PARK (33,6). Pod względem procesu developerskiego najlepiej zostały ocenione OLSZTYN ALFA (76,5), RZESZÓW GRAFIFICA (74,8) oraz GALERIA ŁÓDZKA (73,6). Najgorzej z kolei PŁOCK WISŁA (28,7), BIELSKO-BIAŁA GEMINI PARK (31,2) 4 oraz ZGORZELEC PLAZA (32,1). Pod względem komercjalizacji najlepiej zostały ocenione WARSZAWA ARKADIA (93,3), GALERIA KRAKOWSKA (89,5) oraz ZŁOTE TARASY (89,5). Najgorzej z kolei ZGORZELEC PLAZA (12,9), WROCŁAW MARINO (13,6) oraz GDAŃSK 5 PRZYMORZE (15,9). Pod względem zarządzania obiektem najlepiej zostały ocenione RZESZÓW GRAFIFICA (81,1), OLSZTYN ALFA (75,4) oraz WOLA PARK (73,6). Najgorzej z kolei GDAŃSK PRZYMORZE (24,4), WROCŁAW MARINO (27,3) oraz BIELSKO – 6 BIAŁA GEMINI PARK (32,1). 13 Podsumowanie Pod względem działalności marketingowej najlepiej zostały ocenione GDAŃSK MADISON PARK (65,2), GALERIA KRAKOWSKA (64,5) oraz OLSZTYN ALFA (64,4). Najgorzej z kolei SOSNOWIEC PLAZA (32,8), GDAŃSK PRZYMORZE 7 (33,6) oraz WROCŁAW MARINO (34,0) Pod względem satysfakcji handlowej najlepiej zostały ocenione WARSZAWA ARKADIA (85,6), GALERIA KRAKOWSKA (82,7) oraz RZESZÓW GRAFFICA (82,1). Najgorzej z kolei GDAŃSK PRZYMORZE (0), SOSNOWIEC PLAZA (5,9) oraz 8 WROCŁAW MARINO (13,2) 14 IV. SZCZEGÓŁOWA ANALIZA DANYCH 15 Wpływ poszczególnych czynników na ogólną satysfakcję (indeks) Analiza regresji Poniżej prezentujemy jaki wpływ na ogólną satysfakcję miały cechy funkcjonowania centrów handlowych w każdym z obszarów oraz poszczególne obszary. Analiza ta służyła wyliczeniu indeksu TOTAL oraz indeksów na poszczególne obszary funkcjonowania CH. OBSZARY/istotność POSZCZEGÓLNE CECHY Istotność (wpływ) cechy (wpływ) obszaru na na OGÓLNĄ OCENĘ CH OGÓLNĄ OCENĘ Proces developerski Terminowość przeprowadzenia procesu developerskiego 23,7% 20,7% Koordynacja najemców 47,8% Koszty budowlane 28,4% Komercjalizacja Atrakcyjność mixu najemców 24,2% 0,7% Poziom wynajęcia (w%) 36,1% Poziom atrakcyjności Centrum handlowego z z punktu widzenia 39,7% całości oferty dla rynku lokalnego Zarządzanie obiektem Poziom cen (wysokie / niskie) 14,5% 48,3% Adekwatność kosztów wspólnych 25,9% Rzetelność i terminowość rozliczania 11,6% Kontakt z najemcami 48,0% Działalność marketingowa Aktywność marketingową 38,8% CH Poziom dbałości o wizerunek najemców 24,0% 15,1% Otwartość CH na aktywny marketing najemców 37,2% Satysfakcja handlowa Poziom obrotów w relacji do innych lokalizacji 19,3% 15,1% Poziom obrotów w stosunku do oczekiwań 36,8% Pozostawianie obrotów we właściwej relacji do kosztów 43,9% czynszowych 16 Ranking TOTAL 17 Ranking centrów