BETRIEBSKOSTEN TREIBER, TRENDS UND POTENTIALE IN DER ZWEITEN MIETE Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 1 GLIEDERUNG 1. Ausgangssituation und Datengrundlage 2. Regionaler Datenvergleich 3. Detailbetrachtung 4. Entwicklungen Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 2 1. Ausgangssituation und Datengrundlage Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 3 DIE ZWEITE MIETE IN DER ÖFFENTLICHEN WAHRNEHMUNG / ALT Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 4 DIE ZWEITE MIETE IN DER ÖFFENTLICHEN WAHRNEHMUNG / NEU Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 5 BETRIEBSKOSTEN IN VERBINDUNG MIT… ◼ Klage: 234.000 Hits auf Google ◼ Energie: 461.000 → starke Veränderungen in den letzten Jahren ◼ Prüfen: 567.000 ◼ → Betriebskosten / Nebenkosten sind ein Streitthema, vor allem in Zeiten steigender Energiepreise Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 6 DIE ZWEITE MIETE IN DER ÖFFENTLICHEN WAHRNEHMUNG / NEU Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 7 2. (historischer) regionaler Datenvergleich Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 8 DATENBASIS ◼ Mietdatenbank IMV ◼ Berlin, Frankfurt, Freiburg, Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, München, Stuttgart ◼ Jahre 2013 bis 2016 ◼ Kalt- und Warmmieten im Vergleich ◼ Einzeleinträge auf Doubletten und Plausibilität prüfen ◼ Ausreißer entfernen, Datensatz wahrscheinlichkeitsbasiert auf die mittleren 95% kürzen Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 9 GESAMTÜBERBLICK Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 10 GESAMTÜBERBLICK Betriebs- Miete kosten Anteil BK Berlin 9,31 € 2,62 € 28% Frankfurt 13,00 € 2,71 € 21% Freiburg 11,37 € 2,47 € 22% Hamburg 10,98 € 2,56 € 23% Karlsruhe 9,58 € 2,12 € 22% Köln 10,72 € 2,47 € 23% Leipzig 6,16 € 2,25 € 37% München 15,77 € 2,78 € 18% Stuttgart 11,76 € 2,21 € 19% Spanne 6,46 € 0,66 € 16% Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 11 BETRIEBSKOSTEN IM TEILMARKT (BERLIN) Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 12 BETRIEBSKOSTEN IM TEILMARKT (HAMBURG) Kakenhan, Großlohe, Hafencity, Steinwerder, Steilshoop, Altstadt, Neustadt, Neuwiedenthal, Othmarschen, Kirchdorf, Klein Flottbek, Borgfelde, Allermöhe, Hoheluft, Jenfeld, Billbrook, Altona-Altstadt, Sankt Georg, Farmsen, Rotherbaum, Uhlenhorst, Sankt Pauli, Alsterdorf, Harvestehude, Hohenfelde, Nienstedten, Osdorf, Moorfleet, Berne, Lokstedt, Horn, Marienthal, Eidelstedt, Niendorf, Alsterlauf Billstedt, Blankensee, Wellingsbüttel, Finkenwerder, Barmbek, Eilbek, Stellingen, Lurup, Oldenfelde, Rahlstedt, Altona, Barmbek-Süd, Hamburg Mitte, Barmbek-Nord, Wilhelmsburg, Ohlsdorf, Bramfeld, Farmsen-Berne, Hammerbrook, Ottensen, Hamm, Wandsbek, Tonndorf, Moorburg, Winterhude, Bahrenfeld, Hummelsbüttel, Groß Borstel, Langenhorn, Poppenbüttel, Tinsdal, Iserbrook, Schnelsen, Georgswerder, Rissen, Dulsberg, Groß Flottbek, Sülldorf, Cranz, Fischbek, Hamburg Nord, Hinschenfelde, Volksdorf, Gut Moor, Rothenburgsort, Fuhlsbüttel, Lohbrügge, Hamburg Ost, Wilstorf, Eppendorf, Duvenstedt, Sasel, Hasselbrook, Veddel, Eimsbüttel, Hoheluft-West, Harburg, Bergedorf, Bergstedt, Hoheluft-Ost, Altona-Nord, Neugraben, Hausbruch, Heimfeld, Overwerder, Eißendorf, Sinstorf Wohldorf, Marmstorf, Rönneburg, Ohlstedt, Mümmelmannsberg, Neuenfelde, Langenbek, Francop, Hamburg Süd, Meiendorf, Tatenberg, Hamburg West, Curslack, Spadenland, Neuland, Kirchsteinbek, Lemsahl-Mellingstedt, Hochkamp, Boberg, Altengamme, Kleine Grasbrook, Ochsenwerder, Reitbrook, Kirchwerder, Billwerder, Neuengamme, Öjendorf, Hinterdeich, Holtenklinke, Vierlanden, Altenwerder, Dockenhuden, Rosengarten, Rodenbek, Zollenspieker Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 13 BETRIEBSKOSTEN IM TEILMARKT (HAMBURG) Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 14 3. Detailbetrachtung Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 15 ENTWICKLUNG BETRIEBSKOSTEN 2005 2013 Grundsteuer 0,21 0,18 Wasser inkl. Abwasser 0,39 0,34 Heizung 0,76 1,24 Warmwasser 0,19 0,27 Aufzug 0,18 0,16 Straßenreinigung 0,05 0,04 Müllbeseitigung 0,18 0,16 Gebäudereinigung 0,13 0,15 Gartenpflege 0,10 0,10 Strom allgemein 0,05 0,05 Schornsteinreinigung 0,04 0,03 Wert 2005 2013 Versicherungen 0,13 0,15 Index Hauswart 0,20 0,21 92,5 105,7 Antenne / Kabel 0,09 0,14 (VPI) sonstige 0,04 0,04 Reale Gesamt 2,74 3,26 Preise 2,74 € 2,85 € ohne Heiz / Warmwa 1,79 1,75 Quelle: Mieterbund Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 16 BETRIEBSKOSTEN UND REGIONALER UNTERSCHIED? regional allgemein Grundsteuer 0,18 Wasser inkl. Abwasser 0,34 Heizung 1,24 Warmwasser 0,27 Aufzug 0,16 Straßenreinigung 0,04 Müllbeseitigung 0,16 Gebäudereinigung 0,15 Gartenpflege 0,10 Strom allgemein 0,05 Schornsteinreinigung 0,03 Versicherungen 0,15 Hauswart 0,21 Antenne / Kabel 0,14 sonstige 0,04 Gesamt 1,21 2,05 anteilig 37% 63% Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 17 BETRIEBSKOSTENBESTANDTEILE Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 18 BETRIEBSKOSTENBESTANDTEILE 2011 2014 2017 11 auf 17 Anteile Grundsteuer 0,19 0,19 0,18 -5,3% 9,4% Straßenreinigung 0,04 0,04 0,03 -25,0% 1,6% Müllbeseitigung 0,17 0,17 0,17 0,0% 8,9% Wasser inkl. Abwasser 0,35 0,34 0,35 0,0% 18,2% Aufzug 0,15 0,16 0,17 13,3% 8,9% Gebäudereinigung 0,15 0,16 0,18 20,0% 9,4% Gartenpflege 0,09 0,10 0,10 11,1% 5,2% Allgemein Strom 0,05 0,05 0,05 0,0% 2,6% Schornsteinreinigung 0,03 0,03 0,03 0,0% 1,6% Versicherung 0,14 0,17 0,19 35,7% 9,9% Hauswart / Garten 0,21 0,21 0,31 47,6% 16,1% Antenne/Kabel 0,12 0,13 0,13 8,3% 6,8% Sonstige 0,04 0,04 0,03 -25,0% 1,6% Summe kalte NK 1,73 1,79 1,92 11,0% Heizung inkl. Warmwasser 1,24 1,39 1,03 -16,9% Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 19 ERSTE ERKENNTNISSE ◼ Kalte Nebenkosten steigen kaum über die Inflationsrate hinaus ◼ die stärkste Kostenentwicklung zeigt sich bei ▪ Hausmeister / Gartenpflege +47,6% ▪ Versicherungen +35,7% ▪ Gebäudereinigung +20% ▪ Aufzug +13,3% ◼ Beeinflussbare Kosten? ▪ Wärmeenergie ▪ Kaltbestandteile Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 20 ANTEILE IN DEN KALTEN NEBENKOSTEN Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 21 ZWEITE ERKENNTNISSE ◼ Kalten Nebenkosten ▪ lassen sich zu rund 40% von der Gemeinde beeinflussen ▪ spiegeln aber auch regionale Lohnentwicklungen ◼ Warme Nebenkosten ▪ schwanken deutlich mit den Energiepreisen ▪ liegen zwischen 1/3 und 1/2 der gesamten NK ▪ werden mit CO2-Bepreisung relevanter? ▪ 70qm = 125 p.a. Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 22 4. Entwicklungen Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 23 ENTWICKLUNGEN UND DIFFERENZEN 2011 2014 2017 Summe kalte NK 1,73 1,79 1,92 Vgl. SOEP kalt 1,02 1,05 1,10 Heizung inkl. Warmwasser 1,24 1,39 1,03 Vgl. SOEP warm 1,21 1,21 1,19 Gesamt DMB 2,97 3,18 2,95 Gesamt SOEP 2,23 2,26 2,29 Gesamt Österreich 1,79 1,96 2,05 Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 24 DRITTE ERKENNTNISSE ◼ Deutsche Nebenkosten sind hoch aber stabil ◼ Mieterbundangaben liegen 0,70 € bis 0,90 € über den Fakten aus dem SOEP ◼ weitere Analysen mit Echtdaten sind geplant Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 25 MÜLL UND ABWASSER Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 26 ENERGIEKOSTEN Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 27 KALTE BETRIEBSKOSTEN REGIONAL IN EURO UND % Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 28 HEIZKOSTEN REGIONAL IN EURO UND % Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die zweite Miete | Prof. Dr. Marco WÖLFLE | 30.