Anderson Kazuo Nakano exos entr e a r edistrib uição n pop ulacional e a prod ução imobiliária r esid encial nos distritos do m unicípio d e são pa ulo 012 Resumo Este artigo discute a relação entre as mudanças na distribuição espacial da população e a produção de empreendimentos imobiliários pós- residenciais verticais nos distritos do Município de São Paulo. Para desenvolver essa discussão, utilizam-se dados censitários de 1991, 2000 e 2010 articulados com dados relativos à produção de prédios de apartamentos lançados durante o período entre 1998 e 2008. Esses bancos de dados serviram como base para a elaboração de metodologia que permitiu a construção da Taxa de Absorção Populacional pela Produção Imobiliária (TAPPI). A TAPPI procura estimar o quanto do Incremento Populacional (IP) ocorrido nos distritos paulistanos entre 2000 e 2010 foi absorvido pelos apartamentos lançados pelos agentes do mercado de incorporação entre 1998 e 2008. Para isso estimou-se o Incremento Populacional Potencial Promovido pelos Empreendimentos Imobiliários Residenciais Verticais (IPPPEIRV) calculado com base no número de moradores por apartamento extraído do Censo Demográfico de 2010. Concluiu-se que, de fato, o segmento da produção imobiliária voltado para a construção de prédios de apartamentos condicionou fortemente a distribuição espacial da população paulistana nos distritos centrais que tiveram uma inversão demográfica de perda para ganhos populacionais na passagem da década de 1990 para a de 2000. Não se percebeu o mesmo fenômeno nos distritos periféricos. Palavras-chave Distribuição espacial populacional. Produção imobiliária. doi: http://dx.doi.org/10.11606/issn.2317-2762. v23 i39 p12-35 pós v.23 n.39 • são paulo • junho 2016 NEXOS ENTRE REDISTRIBUCIÓN NEXUS BETWEEN POPULATION DE LA POBLACIÓN Y LA REDISTRIBUTION AND REAL ESTATE PRODUCCIÓN INMOBILIARIA RESIDENTIAL PRODUCTION IN RESIDENCIAL EN LOS DISTRITOS DE DISTRICTS OF THE MUNICIPALITY SÃO PAULO OF SÃO PAULO Resumen Abstract En este artículo se analiza la relación entre los This article discusses the relationship between cambios en la distribución espacial de la changes in the population spatial distribution población y la producción de edificios and the production of high-rise residential 013 residenciales verticales en los distritos de São buildings in the districts of São Paulo. To pós- Paulo. Para desarrollar este análisis, utilizamos develop this discussion, census data from los datos del censo de 1991, 2000 y 2010 1991, 2000, and 2010 was combined with articulados con datos sobre la producción de data on the production and release of edificios nuevos de apartamentos colocados a la apartment buildings in the period between venta durante el período entre 1998 y 2008. 1998 and 2008. These databases were the Estas bases de datos fueron utilizadas para el basis of a methodology used to formulate the desarrollo de una metodología que permitió la Rate of Population Absorption by Apartment construcción de la Tasa de Absorción de la Buildings (RPAAB). The RPAAB attempts to Población por la Producción de Apartamentos estimate how much of the Population Growth (TAPPA). El TAPPA intenta estimar cuánto del (PG) of São Paulo districts between 2000 and Crecimiento de la Población (CP) en los distritos 2010 was absorbed by the apartments released de São Paulo ocurrido entre 2000 y 2010 fue between 1998 and 2008 by the real estate absorbido en los apartamentos colocados a la market. To that end, the Potential Population venta entre 1998 y 2008 por agentes del Increments Promoted by Vertical Residential mercado inmobiliario. Para calcular la TAPPA se Real Estate Developments (PPIPVRRED) was calculó el Crecimiento de la Población Potencial estimated based on the number of residents que há sido Absorbida por la Producción de per apartment extracted from the 2010 Apartamentos (CPPAPA), calculado en base al Census. It was concluded that, in fact, the número de residentes por apartamento extraído segment of the real estate market aimed del Censo de 2010. Se concluyó que, de hecho, towards the production of apartment buildings el segmento de la producción de edificios de heavily conditioned the population spatial apartamentos condiciona en gran medida a la distribution in the central districts of São distribución espacial de la población de São Paulo that underwent the phenomenon of Paulo en los distritos centrales que tenían una demographic inversion, going from population inversión demográfica de perdida para aumentos loss to population gain, during the years of de población en la transición de los años 1990 a transition from the 1990s to 2000s.Similar 2000. No se notó el mismo fenómeno en las phenomenon was not observed in peripheral periferias de la ciudad. districts. Palabras clave Keywords Distribución espacial de la población. Producción Population spatial distribution. Real estate de edificios de apartamentos. market production. artigos • p. 012-035 Introdução Na primeira década do século XXI, marcada pela presença do Partido dos Trabalhadores (PT) no governo federal brasileiro, ocorreram dois fenômenos importantes no Município de São Paulo. O primeiro fenômeno foi de natureza demográfica. As áreas do centro antigo e expandido daquele município que perderam populações nas décadas de 1980 e 1990 passaram a ganhar novos moradores entre os anos 2000 e 2010 gerando um novo quadro na distribuição espacial da população paulistana. O segundo fenômeno é relativo à produção imobiliária. Naquela primeira década do século XXI ocorreu, junto com a redistribuição espacial dessa população paulistana, o chamado “boom” imobiliário. Conforme demonstrou Sígolo (2014), esse fenômeno imobiliário ocorreu com maior intensidade na segunda metade daquela década de 2000. Tratou-se de um aquecimento ocorrido no mercado imobiliário e fundiário caracterizado pelo aumento nos preços de imóveis e pela construção de grande quantidade de 1 Para compreensão mais empreendimentos dos mais diversos tipos, com destaque para os 014 aprofundada sobre os empreendimentos imobiliários residenciais verticais, os conhecidos prédios de funcionamentos e as influências apartamentos. Para que tal aquecimento ocorresse, segundo Sígolo (2014) e dos mecanismos de outros pesquisadores 1, a instituição de “ um arcabouço jurídico e institucional financiamento imobiliário, pós- baseados em recursos públicos que garantisse segurança jurídica e financeira aos agentes promotores e privados e operados tanto por privados, bem como um sistema de financiamento habitacional com recursos instituições financeiras públicas perenes e de grande monta, que ampliasse a solvabilidade da demanda ” quanto privadas, sobre o (SÍGOLO, 2014, p. 59) se fez necessário. Aquela pesquisadora se refere, aquecimento recente do mercado imobiliário brasileiro, dentre outros elementos: ver Fix (2011), Rufino (2012), Shimbo (2012) e Royer (2014). - à instituição de mecanismos que fazem parte do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), como a alienação fiduciária (Lei Federal 9.514/1997) e o patrimônio de afetação (Lei Federal 10.931/2004); - à financeirização da produção imobiliária através da abertura de capitais de grandes incorporadoras imobiliárias no mercado de ações e da utilização de instrumentos do mercado financeiro como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), Debêntures, Letras Hipotecárias, Cédulas de Créditos Bancários (CCB) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Esses instrumentos serviram principalmente para ampliar os montantes de recursos destinados ao financiamento da produção imobiliária; - ao aumento na quantidade de recursos para a produção e aquisição imobiliária, em especial no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e Orçamento Geral da União (OGU). Não faz parte dos objetivos do presente artigo analisar os processos políticos, econômicos, jurídicos, empresariais e institucionais que intensificaram a produção dos empreendimentos imobiliários residenciais verticais lançados nos distritos paulistanos que sofreram a inversão de perda para ganho populacional na passagem da década de 1990 para a de 2000. Como já mencionado, esses pós v.23 n.39 • são paulo • junho 2016 processos foram descritos, analisados e discutidos criticamente nos estudos elaborados por Fix (2011), Rufino (2012), Shimbo (2012) e Royer (2014). O presente artigo se debruça sobre os produtos imobiliários desses processos para examinar os nexos entre aqueles empreendimentos imobiliários residenciais verticais e a redistribuição espacial das populações daqueles distritos. Assim, a discussão gira em torno, principalmente, das relações entre os fenômenos demográficos e imobiliários mencionados anteriormente. Na primeira parte que se segue à presente introdução apresentam-se as mudanças nas taxas médias de crescimento anual das populações que habitavam os 96 distritos 2 do Município de São Paulo ocorridas na passagem da última década do século XX para a primeira década do século XXI. Nessa virada de século quatro tendências demográficas podem ser identificadas nos distritos do Município de São Paulo: - perda populacional persistente; - inversão de perda para ganho populacional; 2 Os 96 distritos do Município de - ganho populacional persistente; 015 São Paulo foram instituídos pela pós- Lei Municipal nº 11.220/1992. - inversão de ganho para perda populacional. Essa oficialização dos